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Unternehmensanalyse: Vivacon AG
Chancen & Risiken Unternehmensprofil Equity-Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen
Aus der Abzinsung der Erbbaupacht
ergibt sich bei einem Abzinsungsfaktor
von 6,34% ein Barwert in Höhe von 13,97
Mio. € bzw. 2,7 € je Aktie
Im Rahmen des Peer- Peer Group- Group Vergleichs
beschränken wir uns auf die deutschen
Wettbewerber.
Dazu zählen wir die Deutsche Wohnen,
B&L Immobilien, TAG Tegernsee, WCM
sowie die IVG Holding
N.M. Fleischhacker AG
Tel.: +49-(0)69-921893-0
Abzinsungsfaktor
SES Research GmbH
Tel.: +49-(0)40-879787-0
20
Sensitivitätsanalyse
ewige Wachstumsrate
2,25% 2,50% 2,75% 3,00% 3,25% 3,50% 3,75%
6,64% 1,91 2,57 3,31 4,16 5,13 6,25 7,57
6,54% 2,34 3,04 3,83 4,73 5,77 6,98 8,41
6,44% 2,79 3,53 4,37 5,34 6,46 7,77 9,32
6,34% 3,26 4,05 4,95 5,99 7,19 8,61 10,30
6,24% 3,75 4,60 5,56 6,68 7,98 9,52 11,36
6,14% 4,27 5,18 6,21 7,41 8,82 10,49 12,52
6,04% 4,83 5,79 6,90 8,19 9,72 11,55 13,77
Tabelle 5; Quelle: SES Research
Neben den Erlösen aus dem Wohnungsverkauf und den
Mieteinnahmen erwirtschaftet die Vivacon AG einen Teil der
Umsatzerlöse in Form von Erbbauzinsen. Diese Einzahlungen
weisen die Besonderheit auf, dass ihnen in der Zukunft keine
Aufwendungen entgegen stehen. Zudem sind diese Erlöse als
sicher (mündelsicher) anzusehen, da sie durch einen
Erbbaurechtsvertrag in der Regel über einen Zeitraum von 99
Jahren fixiert sind und sich auf eine Vielzahl von Schuldnern
verteilen. Aus den genannten Gründen haben wir den Barwert
aus dem regelmäßigen Zufluss der Erbbauzinsen auch separat
berechnet. Demnach ergibt sich gemäß der Formel für die
Abzinsung ewiger Renten durch die Generierung der
Erbbaupacht ein Barwert in Höhe von 13,97 Mio. €. Als
jährlichen Cash-Flow aus den Erbbaurechtsverträgen haben wir
für die Berechnung einen Betrag von 1 Mio. € angesetzt, der
nach unseren Prognosen im Jahr 2004 erreicht werden sollte.
Als Abzinsungsfaktor für die ewige Rente haben wir
entsprechend dem WACC im DCF-Modell einen Zinssatz in
Höhe von 6,34% gewählt. Ohne Berücksichtigung einer
Dynamisierung ergibt sich somit allein aus der Abzinsung der
Erbbauzinsen somit ein Unternehmenswert je Vivacon-Aktie
von rund 2,7 €.
Peer- Peer Group- Group Analyse
In der folgenden Peer-Group-Analyse haben wir uns auf den
Vergleich mit deutschen Wettbewerbern beschränkt. Als
Closest comparable betrachten wir die Deutsche Wohnen AG,
da das Unternehmen sich stark auf die Privatisierung von
Wohneigentum ausrichtet. Als weitere Konkurrenten haben
wir die börsennotierten B&L Immobilien, TAG Tegernsee, WCM
sowie die IVG Holding herangezogen. Wir haben uns auf eine
Analyse anhand des KGV sowie des Kurs-Buchwert-
Verhältnisses beschränkt. Eine Analyse auf Basis von
dynamischen Gewinnmultiplikatoren (PEG) haben wir hier
vernachlässigt, da zu den einzelnen Peer-Group-Unternehmen
Ergebnisschätzungen nur unzureichend vorliegen.
Für die Deutsche Wohnen AG existieren am Markt keine
Prognosen, somit greifen wir auf historische KGV´s zurück. Auf
Basis der Jahre 2000 und 2001 zeigt sich, dass die Deutsche
Wohnen AG mit einem Faktor von 3,9 bzw. 4,5 höher bewertet
erscheint als die Vivacon AG. Auch für die weiteren
Wettbewerbern B&L Immobilien AG und der TAG Tegernsee
Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH
Tel.: +49-(0)40-378552-0