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Unternehmensanalyse: Vivacon AG Chancen & Risiken Unternehmensprofil Equity-Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen N.M. Fleischhacker AG Tel.: +49-(0)69-921893-0 Chancen/Stärken: • Mit dem Geschäftsmodell, das den Ankauf vermieteter Wohnimmobilien und die Wiederveräußerung nach erfolgter Modernisierung mit dem Erbbaurecht kombiniert, besitzt Vivacon eine Alleinstellung im Immobiliensektor. • Das Outsourcing sowohl der Modernisierungs- als auch der Vertriebsaktivitäten hält den Fixkostenblock des Unternehmens klein. • Die Risiken hinsichtlich der Modernisierungsarbeiten kann Vivacon durch eine Aushandlung von Pauschalpreisen sowie ein 5-jähriges Rückgriffsrecht auf die Generalunternehmer erheblich begrenzen. • Die anhaltende Schwäche an den Aktienmärkten bewirkt einen Vertrauensverlust in Wertpapieranlagen und stärkt die Akzeptanz der Investoren für den weniger risikobehafteten Immobilienbereich. • Das zunehmende Bewusstsein der Notwendigkeit einer privaten Altersvorsorge wirkt positiv auf die Immobiliennachfrage als sichere Kapitalanlage. • Durch die Spezialisierung auf das Erbbaurecht hat Vivacon Know-how aufgebaut und damit Markteintrittsbarrieren geschaffen. • Generierung von Erbbauzinsen sorgt für einen kontinuierlich steigenden und sicheren Cash Flow. Risiken/Schwächen: • Die schwache gesamtwirtschaftliche Lage beeinflusst die Immobiliennachfrage negativ. Die konjunkturelle Schwäche trifft vor allem untere und mittlere Einkommensgruppen, welche die Kernzielgruppe der Vivacon AG darstellen. • Die Regierungspläne hinsichtlich der Besteuerung von Immobilienveräußerungsgewinnen, der Kürzung der Eigenheimzulage sowie einer Abschaffung der degressiven Abschreibungsmöglichkeiten für Erwerber werden die Immobiliennachfrage voraussichtlich belasten. • Aufgrund eines aktuell zu kleinen Produktportfolios ist keine ausreichende Risikostreuung vorhanden. Somit besteht die Gefahr, dass Verzögerungen beim Ankauf oder Verkauf eines Projektes Umsatzausfälle nach sich ziehen, die nicht kompensiert werden können. • Aufgrund einer externen Vertriebsorganisation können im Unternehmen angesammeltes Know-how sowie Erfahrungswerte nur schwer für den Verkauf nutzbar gemacht werden. SES Research GmbH Tel.: +49-(0)40-879787-0 2 Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH Tel.: +49-(0)40-378552-0
Unternehmensanalyse: Vivacon AG Chancen & Risiken Unternehmensprof il Equity-Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen Umsatz Phase Ankauf vermieteter Wohnimmobilien Grafik 1; Quelle: Unternehmen N.M. Fleischhacker AG Tel.: +49-(0)69-921893-0 Wertschöpfungskette der Vivacon AG Bestellung des Erbbaurechts Die Vivacon AG ist grundsätzlich der Kategorie der Immobilienunternehmen zuzuordnen. Ein entscheidendes Abgrenzungsmerkmal ist jedoch, dass Vivacon sich nicht auf die Immobilienbestandshaltung, sondern auf den Immobilienhandel im Rahmen der Wohnungsprivatisierung fokussiert hat. Durch eine Spezialisierung auf den Handel mit Wohneinheiten im Erbbaurecht konnte sich die Vivacon AG im Immobiliensektor ein Alleinstellungsmerkmal schaffen. Im Geschäftsjahr 2001 erzielte das Unternehmen bei Umsatzerlösen in Höhe von rund 30,1 Mio. € und einer Gesamtleistung von 34,7 Mio. € ein Net Income von 2,5 Mio. € (bereinigt um die außerordentlichen Aufwendungen des Börsenganges in Höhe von 1,09 Mio. €). Die Anzahl der Mitarbeiter belief sich zum 30.06.2002 auf 25. Modernisierung bzw. Sanierung der Wohneinheiten SES Research GmbH Tel.: +49-(0)40-879787-0 3 Verkauf an Privatpersonen Grundstück bleibt im Eigentum von Vivacon Mieteinnahmen Verkaufserlöse Erbbauzins Geschäftsmodell Die Tätigkeit der Vivacon AG umfasst drei Hauptschritte: - Ankauf vermieteter Wohnimmobilien von der öffentlichen Hand oder von Industrieunternehmen. Parallel dazu erfolgt die Bestellung des Erbbaurechtes. - Die Wohnanlagen werden in separate Eigentumswohnungen aufgeteilt und modernisiert bzw. saniert. - Abschließend werden die Wohnungen an die bisherigen Mieter, Eigennutzer oder Kapitalanleger verkauft. Die Grundstücke verbleiben im Eigentum der Vivacon AG. Vivacon verfolgt im Vergleich zu klassischen Immobiliengesellschaften, die sich gewöhnlich über Mieteinnahmen aus der Bestandshaltung finanzieren, eine „Buy and Sell-Strategie“. Im Durchschnitt nimmt die Phase vom Ankauf bis zum Verkauf der Wohnanlagen 1 bis 2 Jahre in Anspruch. Der Vertrieb erfolgt nicht in Eigenregie, sondern über eine Vielzahl von Vertriebspartnern. Die Hauptumsatzquelle für das Unternehmen stellen in der Folge Verkaufserlöse aus dem Verkauf der Wohnungen dar. 2001 beispielsweise entfielen hierauf rund 89,3% der Umsatzerlöse. Weitere Umsatzerlöse generiert Vivacon in Form von Mieteinnahmen sowie Erbbauzinsen. Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH Tel.: +49-(0)40-378552-0
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