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Unternehmensanalyse: Vivacon AG Chancen & Risiken Unternehmensprofil Equity-Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen Das in Zukunft zur Verfügung stehende Angebotsvolumen an Immobilien von öffentlichen Haushalten und Unternehmen sollte ausreichen, um die gesteckten Ziele zu erreichen. Wohneigentum in der EU in % 0 20 40 60 80 100 Grafik 5; Quelle: ifs N.M. Fleischhacker AG Tel.: +49-(0)69-921893-0 Deutschland Niederlande Dänemark Frankreich Österreich Schweden Portugal Luxemburg Großbritannien Belgien Finnland Italien Griechenland Irland Spanien Veränderung des Bruttoinlandsprodukts in % und Preisen von 1995 2 1,5 1 0,5 0 2001 2002e 2003e Grafik 6; Quelle: Herbstgutachten der deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute finanzieren sowie den aufgrund des chronischen Staatsdefizits notwendigen Schuldendienst leisten zu können. Schwieriger gestaltet sich hingegen eine Schätzung des Veräußerungspotenzials der Unternehmen. Vor dem Hintergrund der anhaltenden Konzentration der Betriebe auf ihre Kernkompetenzen sowie der Notwendigkeit einer Generierung von Barmitteln bzw. Tilgung von Schulden kann jedoch auch auf diesem Gebiet von der Veräußerung eines hohen Volumens primär an bestehenden Immobilien für Mitarbeiter ausgegangen werden. In der Regel verkaufen die Großkonzerne hierbei die Immobilien nicht selbst an private Käufer, sondern greifen hierfür auf spezialisierte Gesellschaften wie Vivacon zurück. Demzufolge sollte das Unternehmen die für die kommenden Jahre gesteckten Ziele betreffend des Ankaufs von Wohnraum vergleichsweise unproblematisch realisieren können, da hierfür bereits die Akquisition lediglich eines sehr geringen Bruchteils des erwarteten Angebotsvolumens ausreicht. Nichtsdestotrotz ist zu beachten, dass Wettbewerber wie z.B. WCM und Viterra mit Vivacon auf der Einkaufsseite konkurrieren und somit das Angebotsvolumen einschränken. Nachfrageseite Eine Betrachtung der Nachfrageseite des deutschen Marktes für Wohnimmobilien verdeutlicht ein erhebliches mittel- und langfristiges Wachstumspotenzial. So bildet, wie ebenfalls die nebenstehende Grafik 5 illustriert, Deutschland bei dem Anteil der Personen, die Wohneigentum besitzen, mit knapp über 40% innerhalb der EU das Schlusslicht, während der zugehörige Mittelwert mit knapp 65% deutlich höher liegt. Wir gehen daher von der Existenz eines Nachholbedarfs bei der Wohneigentumsbildung aus, der einen signifikanten Zuwachs der inländischen Wohneigentumsquote nach sich ziehen wird. Als Wachstumstreiber werden hierbei insbesondere die ostdeutschen Bundesländer fungieren, da hier einerseits gegenwärtig das Mieten von Wohnungen noch verbreiteter ist als im Westen sowie andererseits dort Wohneigentum verhältnismäßig günstig zu erwerben ist. Ferner wird erwartet, dass sich die prognostizierte zukünftige Nachfrage nach Wohnraum primär auf den Bereich preisgünstiger Wohnungen konzentrieren sollte. Mit der von Vivacon verfolgten Strategie, die auf eine sozialfreundliche Wohnungsprivatisierung abzielt, erscheint uns das Unternehmen somit in Anbetracht der erwarteten Markttendenzen als aussichtsreich positioniert. Ein negativer Einfluss auf die Immobiliennachfrage insbesondere seitens potenzieller Selbstnutzer wird demgegenüber von der nach wie vor schwachen gesamtwirtschaftlichen Lage induziert. So prognostizieren die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrem aktuellen Herbstgutachten zwar für das kommende Jahr eine leichte Erholung der Konjunktur, deutliche Zuwächse erwarten sie in Anbetracht zu vieler Unsicherheitsfaktoren jedoch nicht. Auch für den Arbeitsmarkt ist eine kurzfristige Erholung nicht in Sicht. Laut Herbstgutachten werde sich die Zahl der Erwerbslosen im Jahr 2003 sogar noch etwas erhöhen. Diese SES Research GmbH Tel.: +49-(0)40-879787-0 14 Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH Tel.: +49-(0)40-378552-0
Unternehmensanalyse: Vivacon AG Chancen & Risiken Unternehmensprofil Equity-Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen Entwicklung der Arbeitslosigkeit Jahresdurchschnitte in Mio. Personen 4,3 4,1 3,9 3,7 3,5 1999 2000 2001 2002e 2003e Grafik 7; Quelle: Herbstgutachten der deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute N.M. Fleischhacker AG Tel.: +49-(0)69-921893-0 weiterhin ungewisse Beschäftigungssituation wird insbesondere bei den Empfängern kleiner bis mittlerer Einkommen zu einer anhaltenden Zurückhaltung bei größeren Ausgabenvorhaben, wie etwa dem Erwerb einer Eigentumswohnung, führen. Genau sie jedoch bilden die Kernzielgruppe von Vivacon innerhalb des Selbstnutzer- Segments. Gedämpft werden könnte die Nachfrage innerhalb des zweiten Abnehmersegments von Vivacon, den Investoren, ebenfalls durch die Reformbestrebungen der neuen Bundesregierung, sollten die bisher bekannt gewordenen Änderungsvorschläge denn in Form von Gesetzen in Kraft treten. So ist zusätzlich zu der Kürzung der gesetzlichen Eigenheimzulage, von der primär die potenziellen Selbstnutzer in Mitleidenschaft gezogen werden, beabsichtigt, die bisher bestehende Steuerfreiheit von Gewinnen aus Immobilienveräußerungen nach Ablauf einer Frist von 10 Jahren ersatzlos zu streichen. Hierdurch wird die Attraktivität des Wohneigentumserwerbs zu Zwecken der Kapitalanlage spürbar gemindert. Darüber hinausgehend soll die bislang gewährte Möglichkeit, Immobilienvermögen innerhalb der ersten Jahre nach dem Erwerb degressiv abzuschreiben, aufgehoben werden. Auch diese Maßnahme sollte die Bereitschaft zu Kapitalanlagen in Immobilien reduzieren, da sich die zukünftig durchgehend anzuwendende lineare Abschreibung bei den zur Entscheidung über entsprechende Engagements verwendeten Investitionsrechenverfahren unvorteilhafter auswirkt. Wir gehen jedoch davon aus, dass die Steuervergünstigungen nach § 7 i EStG, die sog. Denkmal-AFA, nicht von den Plänen betroffen sein wird. In diesem Bereich hat Vivacon nämlich einen strategischen Schwerpunkt gesetzt. Positiv für Vivacon innerhalb des Nachfragersegments der Investoren könnte sich hingegen die Talfahrt der Aktienmärkte auswirken. Denn durch den weitgehenden Vertrauensverlust, den die Kapitalanlage in Wertpapiere in den vergangenen zwei Jahren hinnehmen musste, wurde gleichermaßen die Akzeptanz für Anlagen in weniger risikobehaftete Bereiche gestärkt. Insbesondere für den risikoaversen Investor gewinnt hierdurch ein Engagement in Immobilien an Attraktivität, da es die Vorteile einer relativ stetigen Renditeerzielung sowie einer geringen Unsicherheit kombiniert. SES Research GmbH Tel.: +49-(0)40-879787-0 15 Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH Tel.: +49-(0)40-378552-0
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