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Unternehmensanalyse: Vivacon AG Chancen & Risiken Unternehmensprofil Equity- Equity Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen Aufgrund der nur geringen Produktdiversifizierung können Verzögerungen beim Objektankauf zu erheblichen Ergebnisrückgängen führen. Risikopotenzial liegt zudem in einem schwachen makroökonomischen Umfeld sowie in der nur bedingten Steuerbarkeit des externen Vertriebs. Das Risiko von Werthaltigkeitseinbußen des Immobilenbestandes ist bei Vivacon als relativ gering einzuschätzen. N.M. Fleischhacker AG Tel.: +49-(0)69-921893-0 Abverkauf der modernisierten Wohneinheiten und damit verbundenen höheren Finanzierungskosten. Kommt es zu Abweichungen in der Zeitplanung der Akquisitionen ist damit im zeitlichen Gleichlauf eine verspätete Umsatzrealisierung verbunden, die in der Zukunft zu erheblichen Ergebnisrückgängen führen kann. Problematisch sind solche Abweichungen insbesondere deshalb, da Vivacon zur Zeit nur eine geringe Produktdiversifizierung aufweist. D.h. statt eine Vielzahl von Projekten zu verfolgen und dadurch eine Risikominimierung zu realisieren, bildete beispielsweise im ersten Halbjahr die Gartenstadt Kreuzkampe mit einem Beitrag von 64% an den gesamten Wohnungsverkaufsverlösen den Hauptumsatzträger. Weiteres Risikopotenzial birgt die Nachfrageseite. Negative Einflussfaktoren können in diesem Zusammenhang vor allem schwache makroökonomische Bedingungen darstellen (Vergleiche Kapital Marktumfeld, S. 15 f). Des Weiteren liegen nachfragebedingte Gefahren in der externen Vertriebsorganisation. Externe Vertriebspartner sind nur bedingt steuerbar und befassen sich in der Regel mit dem Vertrieb einer Vielzahl von Produkten. Zudem können sich Wohneinheiten im Erbbaurecht in den Verkaufsgesprächen infolge der relativ hohen Erklärungsbedürftigkeit durchaus als nur schwer verkäuflich erweisen. Des Weiteren unterliegt die Vivacon AG grundsätzlich dem Risiko eines möglichen Abschreibungsbedarfs auf den Immobilienbestand. Da die Bestandshaltung jedoch nicht zum Kerngeschäft des Unternehmens zählt und die angekauften Wohnobjekte in der Regel innerhalb eines Zeitraum von bis zu 2 Jahren wieder veräußert werden, ist dieses Risiko im Vergleich zu konkurrierenden Immobiliengesellschaften als gering einzuschätzen. Bei Vivacon besteht dieses Risiko somit lediglich hinsichtlich des Bestandsobjektes in Berlin. Ein Verkehrswertgutachten vom 20. September 2002 zeigt, dass beim Bestandsobjekt stille Reserven von rund 0,4 Mio. € bestehen sollen. Konklusion Vivacon besitzt ein außergewöhnliches Businessmodell im Immobiliensektor. Das Unternehmen bildet eine Kombination aus Immobilienhändler und Bestandshalter. Bestandshalter für einen begrenzten Zeitraum, weil die Wohnimmobilien modernisiert werden, bevor sie nach der Akquisition unterteilt in Wohneinheiten an Private verkauft werden. Die eigentliche Besonderheit bildet jedoch die Bestellung des Erbbaurechtes, das dafür sorgt, dass das Grundstück im Eigentum der Vivacon AG verbleibt und somit ein kontinuierlicher Cash Flow in Form der Erbbaupacht generiert werden kann. Das Erbbaurecht hat zur Folge, dass der Kaufpreis sich für den Erwerber um den Grundstücksanteil reduziert. Dieser Tatbestand bewirkt, dass vor allem untere und mittlere Einkommensschichten als potenzielle Erwerber in den Fokus des Unternehmens rücken. SES Research GmbH Tel.: +49-(0)40-879787-0 10 Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH Tel.: +49-(0)40-378552-0
Unternehmensanalyse: Vivacon AG Chancen & Risiken Unternehmensprofil Equity- Equity Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen N.M. Fleischhacker AG Tel.: +49-(0)69-921893-0 Kennzeichnend für das Geschäftsmodell ist des Weiteren, dass Vivacon einen schlanken Verwaltungsapparat besitzt: Zum 30.06.2002 beschäftigte das Unternehmen lediglich 25 Mitarbeiter. Möglich ist dies durch eine Vertriebsorganisation über externe Partner sowie ein Outsourcing der Modernisierungstätigkeiten an Generalunternehmer. Positiv beurteilen wir die Abwälzung der Risiken auf die beauftragten Bauunternehmen in der Modernisierungsphase: Pauschalpreise im Vorfeld, ein 5-jähriges Rückgriffsrecht bei Baumängeln sowie Bankbürgschaften im Insolvenzfall des Bauunternehmens werden in diesem Zusammenhang vereinbart. Als relativ risikoreich schätzen wir die geringfügige Produktdiversifikation des Unternehmens ein. Zur Zeit fließen über 60% der Wohnungsverkaufserlöse aus einem einzigen Projekt. Somit besteht hier die Gefahr, dass im Falle einer Verzögerung des Abverkaufs Umsatzausfälle nicht kompensiert werden könnten. Dieser Fall tritt auch ein, wenn es zu zeitlichen Planverfehlungen in der Ankaufsphase kommen sollte. Somit sollte in Zukunft die Strategie darauf abzielen, die Abhängigkeit von Großprojekten zu verringern und generell eine Vielzahl von Projekten parallel zu verfolgen. SES Research GmbH Tel.: +49-(0)40-879787-0 11 Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH Tel.: +49-(0)40-378552-0
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