Unternehmensanalyse: Unternehmensanalyse: Vivacon AG Vivacon ...

Unternehmensanalyse: Vivacon AG
Chancen & Risiken Unternehmensprofil Equity- Equity Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen
Aufgrund der nur geringen
Produktdiversifizierung können
Verzögerungen beim Objektankauf zu
erheblichen Ergebnisrückgängen
führen.
Risikopotenzial liegt zudem in einem
schwachen makroökonomischen Umfeld
sowie in der nur bedingten
Steuerbarkeit des externen Vertriebs.
Das Risiko von Werthaltigkeitseinbußen
des Immobilenbestandes ist bei Vivacon
als relativ gering einzuschätzen.
N.M. Fleischhacker AG
Tel.: +49-(0)69-921893-0
Abverkauf der modernisierten Wohneinheiten und damit
verbundenen höheren Finanzierungskosten.
Kommt es zu Abweichungen in der Zeitplanung der
Akquisitionen ist damit im zeitlichen Gleichlauf eine verspätete
Umsatzrealisierung verbunden, die in der Zukunft zu
erheblichen Ergebnisrückgängen führen kann. Problematisch
sind solche Abweichungen insbesondere deshalb, da Vivacon
zur Zeit nur eine geringe Produktdiversifizierung aufweist. D.h.
statt eine Vielzahl von Projekten zu verfolgen und dadurch
eine Risikominimierung zu realisieren, bildete beispielsweise im
ersten Halbjahr die Gartenstadt Kreuzkampe mit einem Beitrag
von 64% an den gesamten Wohnungsverkaufsverlösen den
Hauptumsatzträger.
Weiteres Risikopotenzial birgt die Nachfrageseite. Negative
Einflussfaktoren können in diesem Zusammenhang vor allem
schwache makroökonomische Bedingungen darstellen
(Vergleiche Kapital Marktumfeld, S. 15 f). Des Weiteren liegen
nachfragebedingte Gefahren in der externen
Vertriebsorganisation. Externe Vertriebspartner sind nur
bedingt steuerbar und befassen sich in der Regel mit dem
Vertrieb einer Vielzahl von Produkten. Zudem können sich
Wohneinheiten im Erbbaurecht in den Verkaufsgesprächen
infolge der relativ hohen Erklärungsbedürftigkeit durchaus als
nur schwer verkäuflich erweisen.
Des Weiteren unterliegt die Vivacon AG grundsätzlich dem
Risiko eines möglichen Abschreibungsbedarfs auf den
Immobilienbestand. Da die Bestandshaltung jedoch nicht zum
Kerngeschäft des Unternehmens zählt und die angekauften
Wohnobjekte in der Regel innerhalb eines Zeitraum von bis zu
2 Jahren wieder veräußert werden, ist dieses Risiko im
Vergleich zu konkurrierenden Immobiliengesellschaften als
gering einzuschätzen. Bei Vivacon besteht dieses Risiko somit
lediglich hinsichtlich des Bestandsobjektes in Berlin. Ein
Verkehrswertgutachten vom 20. September 2002 zeigt, dass
beim Bestandsobjekt stille Reserven von rund 0,4 Mio. €
bestehen sollen.
Konklusion
Vivacon besitzt ein außergewöhnliches Businessmodell im
Immobiliensektor. Das Unternehmen bildet eine Kombination
aus Immobilienhändler und Bestandshalter. Bestandshalter für
einen begrenzten Zeitraum, weil die Wohnimmobilien
modernisiert werden, bevor sie nach der Akquisition unterteilt
in Wohneinheiten an Private verkauft werden. Die eigentliche
Besonderheit bildet jedoch die Bestellung des Erbbaurechtes,
das dafür sorgt, dass das Grundstück im Eigentum der Vivacon
AG verbleibt und somit ein kontinuierlicher Cash Flow in Form
der Erbbaupacht generiert werden kann. Das Erbbaurecht hat
zur Folge, dass der Kaufpreis sich für den Erwerber um den
Grundstücksanteil reduziert. Dieser Tatbestand bewirkt, dass
vor allem untere und mittlere Einkommensschichten als
potenzielle Erwerber in den Fokus des Unternehmens rücken.
SES Research GmbH
Tel.: +49-(0)40-879787-0
10
Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH
Tel.: +49-(0)40-378552-0