Unternehmensanalyse: Unternehmensanalyse: Vivacon AG Vivacon ...
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<strong>Unternehmensanalyse</strong>: <strong>Vivacon</strong> <strong>AG</strong><br />
Chancen & Risiken Unternehmensprofil Equity- Equity Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen<br />
Aufgrund der nur geringen<br />
Produktdiversifizierung können<br />
Verzögerungen beim Objektankauf zu<br />
erheblichen Ergebnisrückgängen<br />
führen.<br />
Risikopotenzial liegt zudem in einem<br />
schwachen makroökonomischen Umfeld<br />
sowie in der nur bedingten<br />
Steuerbarkeit des externen Vertriebs.<br />
Das Risiko von Werthaltigkeitseinbußen<br />
des Immobilenbestandes ist bei <strong>Vivacon</strong><br />
als relativ gering einzuschätzen.<br />
N.M. Fleischhacker <strong>AG</strong><br />
Tel.: +49-(0)69-921893-0<br />
Abverkauf der modernisierten Wohneinheiten und damit<br />
verbundenen höheren Finanzierungskosten.<br />
Kommt es zu Abweichungen in der Zeitplanung der<br />
Akquisitionen ist damit im zeitlichen Gleichlauf eine verspätete<br />
Umsatzrealisierung verbunden, die in der Zukunft zu<br />
erheblichen Ergebnisrückgängen führen kann. Problematisch<br />
sind solche Abweichungen insbesondere deshalb, da <strong>Vivacon</strong><br />
zur Zeit nur eine geringe Produktdiversifizierung aufweist. D.h.<br />
statt eine Vielzahl von Projekten zu verfolgen und dadurch<br />
eine Risikominimierung zu realisieren, bildete beispielsweise im<br />
ersten Halbjahr die Gartenstadt Kreuzkampe mit einem Beitrag<br />
von 64% an den gesamten Wohnungsverkaufsverlösen den<br />
Hauptumsatzträger.<br />
Weiteres Risikopotenzial birgt die Nachfrageseite. Negative<br />
Einflussfaktoren können in diesem Zusammenhang vor allem<br />
schwache makroökonomische Bedingungen darstellen<br />
(Vergleiche Kapital Marktumfeld, S. 15 f). Des Weiteren liegen<br />
nachfragebedingte Gefahren in der externen<br />
Vertriebsorganisation. Externe Vertriebspartner sind nur<br />
bedingt steuerbar und befassen sich in der Regel mit dem<br />
Vertrieb einer Vielzahl von Produkten. Zudem können sich<br />
Wohneinheiten im Erbbaurecht in den Verkaufsgesprächen<br />
infolge der relativ hohen Erklärungsbedürftigkeit durchaus als<br />
nur schwer verkäuflich erweisen.<br />
Des Weiteren unterliegt die <strong>Vivacon</strong> <strong>AG</strong> grundsätzlich dem<br />
Risiko eines möglichen Abschreibungsbedarfs auf den<br />
Immobilienbestand. Da die Bestandshaltung jedoch nicht zum<br />
Kerngeschäft des Unternehmens zählt und die angekauften<br />
Wohnobjekte in der Regel innerhalb eines Zeitraum von bis zu<br />
2 Jahren wieder veräußert werden, ist dieses Risiko im<br />
Vergleich zu konkurrierenden Immobiliengesellschaften als<br />
gering einzuschätzen. Bei <strong>Vivacon</strong> besteht dieses Risiko somit<br />
lediglich hinsichtlich des Bestandsobjektes in Berlin. Ein<br />
Verkehrswertgutachten vom 20. September 2002 zeigt, dass<br />
beim Bestandsobjekt stille Reserven von rund 0,4 Mio. €<br />
bestehen sollen.<br />
Konklusion<br />
<strong>Vivacon</strong> besitzt ein außergewöhnliches Businessmodell im<br />
Immobiliensektor. Das Unternehmen bildet eine Kombination<br />
aus Immobilienhändler und Bestandshalter. Bestandshalter für<br />
einen begrenzten Zeitraum, weil die Wohnimmobilien<br />
modernisiert werden, bevor sie nach der Akquisition unterteilt<br />
in Wohneinheiten an Private verkauft werden. Die eigentliche<br />
Besonderheit bildet jedoch die Bestellung des Erbbaurechtes,<br />
das dafür sorgt, dass das Grundstück im Eigentum der <strong>Vivacon</strong><br />
<strong>AG</strong> verbleibt und somit ein kontinuierlicher Cash Flow in Form<br />
der Erbbaupacht generiert werden kann. Das Erbbaurecht hat<br />
zur Folge, dass der Kaufpreis sich für den Erwerber um den<br />
Grundstücksanteil reduziert. Dieser Tatbestand bewirkt, dass<br />
vor allem untere und mittlere Einkommensschichten als<br />
potenzielle Erwerber in den Fokus des Unternehmens rücken.<br />
SES Research GmbH<br />
Tel.: +49-(0)40-879787-0<br />
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Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH<br />
Tel.: +49-(0)40-378552-0