Juli 2007 - Behörden Spiegel

Behörden Spiegel / Juli 2007 PPP-Kompakt Seite 25
PPP-Kompakt
PPP-
Monatlicher Informationsbrief für Entscheider aus Politik, Wirtschaft und Verwaltung
Juli 2007 7/2007 ppp-kompakt@rsbk.de
Editorial
Wer sich die wirklichen Prioritäten
in einem Land veranschaulichen
will, der kann Folgendes
tun: Betrachten Sie in irgendeiner
Stadt in Deutschland zuerst
Rudolf Scharping, Geschäftsführer
der RSBK GmbH
das Gebäude einer Versicherung,
dann das einer Verwaltung
und danach eine Schule.
Die Prioritäten werden Ihnen
sofort klar – und dass mit ihnen
etwas nicht stimmen kann, versteht
jeder, der um den einzigen
wirklichen "Rohstoff" unseres
Landes im weltweiten Wettbewerb
weiß: nämlich Ausbildung,
Bildung, Wissen, Können,
Leistung.
Die sogenannten "weichen
Faktoren" sollten in den Diskussionen
rund um den Wert
der PPP eine stärkere Rolle
spielen. Das sagt nichts gegen
Wirtschaftlichkeitsvergleiche
oder Finanzierungsmodelle,
nichts gegen neue Anlageklassen
oder PFI, nichts gegen Investitionsgesetze
oder wettbewerblichen
Dialog – aber das
sind Debatten unter Spezialisten,
allzu oft getrieben von
Zahlen, Verfahren und Regeln.
Das "ergreift" die nicht, die
überzeugt sein wollen: als
steuerzahlende Bürger, als abstimmende
Mandatsträger, als
Nutzer.
Zahlreiche Städte oder Landkreise
können demonstrieren,
wie sich PPP zum Beispiel für
Schulen durchsetzen ließ und
was deren wirtschaftlichen Effekte
sind.
Was aber ist mit den Schülerinnen
und Schülern, Lehrerinnen
und Lehrern oder den Hausmeistern?
Hat deren Umgebung
Einfluss auf den Spaß am
Lernen und Unterrichten?
Steigt womöglich der Erfolg
oder sinkt das Risiko des Vandalismus?
Ist also bildungspolitisch
ein Erfolg zu verzeichnen,
wenn mit PPP die Modernisierung
und Sanierung von Schulen
rasch und für alle einigermaßen
zeitgleich erfolgt – statt
gestreckt über Jahre und Jahrzehnte?
Mit diesen Hinweisen plädiere
ich für eine Ergänzung und Erweiterung
der gängigen Debatten
rund um PPP. Denn eine
Untersuchung der TU Darmstadt
belegt mit Zahlen: In modernen,
hellen und sauberen –
also renovierten – Schulen
steigt die Motivation und sinkt
der Vandalismus, erhöht sich
Identifikation und Lernerfolg.
Sogar das kann man in Zahlen
umrechnen – viel wichtiger aber
ist: wir haben keine Zeit zu verlieren,
wenn es um Investitionen
in die gemeinsame Zukunft
geht: Bildung, Können, Leistung.
s025_bs07
Ruhr ist Trumpf
Hafen und Uferpromenade mittels PPP – Mühlheim macht es vor
Mülheim an der Ruhr ist vielen
Menschen bekannt als eine der
reichsten Städte des Ruhrgebietes
mit einem hohen Potenzial
an wirtschaftlich erfolgreichen
Unternehmen wie Aldi, die
Brenntag AG, Europipe AG oder
Pfeifer Drako, um nur einige der
weltweit operierenden Unternehmen
zu nennen.
Auch darf sich die einzige Stadt
des Ruhrgebietes, deren Innenstadt
direkt an der Ruhr liegt, zu
den Städten Deutschlands
zählen, die eine Zuwanderung
verzeichnet und die eine große
Zahl vermögender Einwohner
beheimatet.
Gerade deshalb stellt sich die
Stadt erfolgreich der Herausforderung,
brachliegende Flächenpotenziale
um damit verbundene
Chancen konsequent zu nutzen.
Das Projekt heißt ”Ruhrbania”
und wird mit der Unterstützung
namhafter Bürger aus Politik,
Kunst, Kultur und Wirtschaft, die
sich vor allem mittels der ”Mülheimer
Erklärung” hierzu öffentlich
bekannt haben, erfolgreich
vorangetrieben.
”Mühlheimer Erklärung”
Als stärksten ”Trumpf” bezeichnen
Stadt und Unterzeichner der
”Mülheimer Erklärung” die Ruhr.
Wasserlagen bieten von je her
Lebensqualität, und die gilt es in
der Innenstadt Mülheims auszubauen.
Derzeit ist die Innenstadt mit ihrer
Fußgängerzone durch eine
mehrspurige Hauptverkehrsstraße,
die entlang der Ruhr
führt, von dem Fluss mit einem
hochwertigen vis-à-vis aus Kongresszentrum
im klassizistischen
Stil der Jahrhundertwende und
sich daran anschließender Parkanlage
abgeschnitten.
Dies wird sich in den kommenden
Jahren ändern, denn die
Verlegung der Straße ist bereits
in vollem Gange. Eine direkte
Anbindung der Innenstadt an die
Lebensader Wasser wird die Folge
sein. Durch den Abbruch in
die Jahre gekommener 60er-
Jahre-Gebäude, die den heutigen
Anforderungen ihrer Nutzer
nicht mehr gerecht werden, gewinnt
man entlang der Ruhr vier
Baufelder in einer Größe von ca.
2.000 m 2 bis ca. 7.200 m 2 . Hierauf
sollen zukünftig insgesamt
etwa 51.200 m2 Wohn, Hotel-,
Gastronomie- und Bürofläche in
bester Innenstadtlage entstehen.
P-P-Promenade und
Hafenbecken
Etwa 500 m Uferpromenade
und ein neu zu schaffendes Hafenbecken
runden das im Ruhrgebiet
herausragende ”Wasserlagenprojekt”
ab.
Gemeinsam mit der aus den
benachbarten Niederlanden
stammenden Wessels-Gruppe
realisiert man in einem PPP-Modell
das Gesamtprojekt.
Über eine europaweite Ausschreibung
haben die Stadt und
der inhabergeführte Konzern zu-
Die Freude war groß bei der offiziellen Bekanntgabe des Projekte
”Ruhrbania”, in dessen Rahmen in den nächsten Jahren ein großer
Teil der Ruhrpromenade neu gestaltet wird. Auf dem Foto: Vertreter
aus Politik, u. a. Oberbürgermeisterin Dagmar Mühlenfeld (Mitte
links), und der Wessels-Gruppe, die das Gesamtprojekt mittels PPP
realisiert. Foto: PPP-Kompakt/Archiv
sammengefunden. Die Kondor
Wessels Holding mit Hauptsitz in
Berlin bekam den Zuschlag, da
sie mit Ihrer in Düsseldorf und
Dortmund ansässigen Projektentwicklungsgesellschaftrheinbau
projektentwicklung über das
Know-how zur Abwicklung des
Projektes verfügt. Eine ebenfalls
zur Wessels-Gruppe gehörende
private Vermögensgesellschaft
hat sich zudem verpflichten müs-
ÖPP-Projekt in Hamburg
Gesamtprojektvolumen von 270 Millionen Euro für Hamburger Schulen
Die Eurohypo finanziert ein Öffentlich-Privates-Partnerschafts-Projekt
(ÖPP) zum Bau
und zur Sanierung von 32
Schulen in Hamburg. Das Investitionsvolumen
des Pilotprojektes
der Freien und Hansestadt
Hamburg liegt bei 270 Millionen
Euro. Die GWG Gewerbe
Gesellschaft für Kommunalund
Gewerbeimmobilien mbH
wird die Maßnahme umsetzen.
Die Eurohypo stellt Finanzierungsmittel
in Höhe von rund
200 Mio. Euro zur Verfügung.
Hamburg lässt die Neubauten
und die Sanierung von der Saga/GWG
– einem der größten
Wohnungsbauunternehmen
Deutschlands – durchführen, da
diese die Leistungen in Verbindung
mit der privaten Finanzie-
rung durch die Eurohypo kostengünstiger
erbringen kann,
als das Land selbst.
Die Schulen werden binnen
sechs Jahren sukzessive errichtet
beziehungsweise saniert.
Der Vertrag zwischen der
Stadt Hamburg und GWG hat
eine Laufzeit von insgesamt 25
Jahren und enthält eine sogenannte
Stundungsvereinbarung.
Diese besagt, dass die Stadt
Hamburg die Werklohnforderungen
an GWG nicht unmittelbar
zu leisten hat, sondern dass die
Zahlung in Raten über die Laufzeit
des Vertrages gestreckt
wird. Hamburg wird überdies
vierteljährliche Teilabnahmen
der Bau- und Sanierungsmaßnahmen
vornehmen. Im Zuge
der Finanzierung verkauft die
GWG der Eurohypo ihre Forderungen
an die Stadt Hamburg.
”Wir gehen davon aus, dass
dieses ÖPP-Projekt für alle Beteiligten
zu einem großen Erfolg
wird, zumal die Eurohypo bereits
frühzeitig durch die GWG
zur Strukturierung eines Finanzierungsmodells
eingebunden
war”, sagte Frank Wachner,
Head of Public Private Partnership
der Eurohypo anlässlich
der Vertragsunterzeichnung.
Ebenfalls in die Transaktion involviert
ist die KFW, die auf der
Grundlage ihres Förderprogramms
”Kommunal investieren”
101 Mio. Euro Refinanzierungsmittel
stellt. Für diesen
Betrag fungiert die Eurohypo
als durchleitende Bank.
in Kooperation mit: Partner:
sen, mindestens ein Baufeld bis
zum Jahre 2009 zu erwerben
und zu bebauen, denn das Konzept
des PPP-Modells stellt sich
wie folgt dar:
Die Wessels-Gruppe beteiligt
sich über eine eigens gegründete
Projektgesellschaft an der von
der Stadt Mülheim bzw. der Beteiligungsholding
Mülheim an der
Ruhr (bereits) gegründeten Projektentwicklungsgesellschaft.
Diese übernimmt das sogenannte
”Taggeschäft” der Entwicklung
der Promenade und des Hafenbeckens.
Darüber hinaus übernimmt
sie die Vermarktung der
vier Baufelder, deren Erlöse der
Gegenfinanzierung des Baus
von Promenade und Hafen dienen.
Durch die vorbeschriebene
Ankaufs- und Bebauungsverpflichtung
ist die Anschubfinanzierung
und der erforderliche
Auftakt des Vorhabens sichergestellt.
Projekt der Initiative Ruhr
Mit diesem Modell nutzt die
Stadt nicht nur die Finanzkraft
der Wessels Gruppe, sondern
macht sich auch das Know-how,
die Synergieeffekte und die
Größenvorteile des weltweit operierenden
Konzerns zu eigen.
Bei der Kooperation ist jedoch
hervorzuheben, dass die Verfügungsgewalt
über die Grundstücke
und die Gestaltungshoheit
von Promenade und Hafenbecken
zu 100 Prozent bei der
Stadt liegen.
Im Vorfeld der Zusammenarbeit
hat sich die Stadt Mülheim durch
die Besichtigung entsprechender
Referenzen davon überzeugen
können, dass die Wessels-Gruppe
über entsprechende Erfahrungen
derartiger Projektentwicklungen
sowie in der Umsetzung
von Hoch- und Tiefbaumaßnahmen
verfügt. Hierzu
gehören weitaus größere Stadtentwicklungsmaßnahmen
als in
Mülheim, wie zum Beispiel
‘s-Hertogenbosch und Eindhoven,
die zeigen, dass Projekte in
der Größenordnung erfolgreich
umgesetzt werden können.
Unterstützt wird das Vorhaben
übrigens auch ausdrücklich
durch die NRW-Landesregierung
als explizites Projekt der Initiati-
IMPRESSUM PPP-KOMPAKT Herausgeber: Rudolf Scharping (Geschäftsführer RSBK GmbH), R. Uwe Proll (Chefredakteur Behörden Spiegel) Redaktionsbeirat: Prof. Dr. Harald Bartl, Prof. Dr. Klaus Fleischer
Kontakt: RSBK GmbH, Schweizer Straße 1, 60594 Frankfurt am Main, Tel.:069/661277-0, Fax: - 12, Mail: ppp-kompakt@rsbk.de, Behörden Spiegel, Am Buschhof 8, 53227 Bonn, Tel.: 0228/97097-0, Fax: - 75, Mail: redaktion@behoerdenspiegel.de
ve Ruhr. Das Fazit beider Partner
lautet, dass sie sich nicht
entmutigen lassen sollten, auch
wenn ein derartiges Projekt im
Vorfeld durch das sorgsam ausgeführteAusschreibungsverfahren
mit etlichen Anstrengungen
verbunden ist.
Brachflächennutzung
statt ”grüner Wiese”
Denn, wenn eine Stadt genau
weiß was sie will und das gesteckte
Ziel politisch durchsetzen
kann, dann ist es für den privaten
Partner sicherlich möglich,
sich auf diese Situation mit Rat
und Tat einzustellen. Voraussetzung
ist der Glaube an den
Standort, und diesen Glauben
hat die Wessels-Gruppe, die sich
übrigens auch im benachbarten
Wuppertal ohne PPP-Modell gemeinsam
mit der Stadt Wuppertal
bei der Entwicklung eines
ehemaligen Kasernengeländes
engagiert. Aus der ca. 40 ha
großen Konversionsfläche entsteht
ein neues Wohn- und ein
von der Stadt Wuppertal dringend
benötigtes Gewerbe- und
Industriegebiet. Eine enge Zusammenarbeit
von Stadt, Bund
und der Wessels-Gruppe hat
den Ankauf der Kaserne vom
Bund ermöglicht. Diese gute und
vertrauensvolle Zusammenarbeit
wird auch bei der Schaffung des
Baurechts und Vermarktung der
Flächen zwischen der Stadt
Wuppertal und der Wessels-
Gruppe weiter gepflegt.
Jan Willem Post aus den Niederlanden
und Dieter Janzen als
deutscher Vertreter der Wessels-
Gruppe sehen eine große Zukunft
in der Zusammenarbeit mit
kleineren oder mittelgroßen
Städten oder Gemeinden bei
Stadteilentwicklungen. Die Erfahrungen
der Wessels-Gruppe
haben gezeigt, dass es auch in
Deutschland möglich ist,
Flächenpotenziale in den Städten
zu nutzen, statt die Innenstädte
durch Ansiedlungen auf
der ”grünen Wiese” zu
schwächen. Eine Entwicklung,
die immer mehr an Aktualität gewinnt
und von der alle gleichermaßen
profitieren werden, gerade
die nachfolgenden Generationen.
Werkstattgespräche
RSBK Werkstattgespräche bieten kommunalen Entscheidern
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Seite 26 PPP-Kompakt Behörden Spiegel / Juli 2007
PPP-Kompakt
PPP-
Ganzheitliches Bewirtschaftungskonzept
Mit externen IT-Serviceplattformen effizient wirtschaften
Die Bewirtschaftung von Immobilien
hat sich in den vergangenen
Jahren stark gewandelt. Die
Immobilienverwaltung ist heute
mit hohem Arbeitseinsatz verbunden
und bindet in vielen
Kommunalverwaltungen und Unternehmen
wertvolle Ressourcen.
Um Kosten zu senken und
notwendige Ressourcen freizusetzen,
ist ein umfassendes
kaufmännisches Facility Management,
das durch ein leistungsfähiges
IT-System unterstützt
wird, unumgänglich geworden.
Die Hauptaufgabe des kaufmännischen
Facility Managements
ist die Sicherstellung der
Wirtschaftlichkeit des Gebäudebetriebes.
Mit einem ganzheitlichen
und aktiven Bewirtschaftungskonzept
soll der Mehrwert
der Immobilie gesichert werden.
Ziel ist die Optimierung von Bewirtschaftungskosten
und Nutzungsqualität,
unterstützt durch
einen reibungslosen und zuverlässigen
Betrieb aller Geschäftsprozesse.
Dazu gehören Ankauf
und Anmietung, Verkauf und
Vermietung, Liegenschaftsmanagement,Vertragsmanagement,
Kostenrechnung und
Mahnwesen. Der Aufbau einer
dafür benötigten eigenen IT-Serviceplattform
ist jedoch sehr
zeitaufwändig. Hinzu kommt,
Grundstückskaufverträge, PPP und Vergaberecht
Von Prof. Dr. iur. Harald Bartl
Erwerb und Miete einschließlich
vorhandener Gebäude etc. sind
nach § 100 II h GWB vergabefrei.
Problematisch sind ”Mischverträge”
(Grundstück, Planung,
Bauausführung, Wartung etc.:
”noch” freigestellte ”Immobilienbedarfsgeschäfte”
oder Bauaufträge?
Beispiel: Der Auftraggeber
war auf der Suche nach einer
”Lösung” (Verwaltungsgebäude
etc.) und erkundete den
Markt 1) ).
Nur ein Grundstück eines Eigentümers
kommt in Betracht,
der auf der Bedingung besteht,
dass von ihm ausgeplant und
bebaut wird. Wäre der Bau abgeschlossen,
so ergäben sich
keine Probleme. Die erst nach
Vertragsschluss erfolgende Ausführung
der Bauleistungen
spricht zunächst für Bauleistungen
”durch Dritte” (vgl. Art. 1 II b
Rl 2004/18/EG, § 99 III GWB).
Allerdings ist hier erheblich, ob
die Bauleistung ”gemäß den vom
Auftraggeber genannten Erfordernissen”
(§ 99 III 2. Alt. GWB)
erbracht wird. Das ist nur der
Fall, wenn der Auftraggeber
”Bauherr” ist und Planung und
Errichtung in der Hand hat.
Das Merkmal fehlt bei fehlender
Beteiligung des Auftraggebers
an Planung und Ausführung der
Bauleistung. Der ”Dritte” plant
und erbringt die Bauleistung ”unabhängig”
vom Auftraggeber.
Entscheidend ist damit, ”wieweit
ein öffentlicher Auftraggeber
auf die Bauleistung Einfluss genommen
hat”.
Nur allgemeine Vorgaben, die
jeder Auftraggeber als Nachfrager
von Gebäudeflächen stellt
(z. B. Büroflächen, EDV-technische
Ausstattung), reichen nicht
aus (§ 100 Abs. 2 lit. h GWB).
Bei Erstellung nach Vertragsschluss
kommt es u. a. maßgeblich
auf den (”unveränderten”)
Entwurf des Partners an. Es darf
s026_bs07
dass Asset-Management-Unternehmen
heute keine Ressourcen
mehr für das komplette Objektmanagement
vorhalten wollen.
Leerstandsquoten
auf Knopfdruck
Für ein effizientes Immobilienmanagement
ist es daher
sinnvoll, eine extern betriebene
Serviceplattform zu nutzen, die
es Eigentümern oder Verwaltern
ermöglicht, ihre Immobilien
selbständig zu bewirtschaften
oder bewirtschaften zu lassen
und so die Kosten zu senken.
Idealerweise ist eine verbreitete
Standardsoftware die technische
Basis einer professionellen Serviceplattform
und sollte praxiserprobte
Benchmarks der Immobilienwirtschaft
abbilden können.
Nutzer sollten beispielsweise die
Möglichkeit haben, einen strukturellen
Portfolio-Überblick, aktuelle
Leerstandsquoten und die
Mietvertragsstruktur ”auf Knopfdruck”
zu ermitteln.
Eine solche Serviceplattform,
wie sie beispielsweise von De-
TeImmobilien mit REM@on entwickelt
wurde, ermöglicht es Eigentümern
und Verwaltern, sofort
mit der kaufmännischen Immobilienverwaltung
zu beginnen
– ohne die Gefahr eines zeitli-
”nicht nach den Erfordernissen
des Auftraggebers” geplant und
gebaut werden. 2)
So soll z. B. dann, wenn zwar
Vorgaben gemacht werden, aber
kein Einfluss auf die Baupläne
und die Bausausführung ”eines
möglicherweise noch zu errichtenden
Mietobjekts genommen
wird”, das Tatbestandsmerkmal
”gemäß den Erfordernissen”
nicht erfüllt sein. 3)
Z. B. spricht das Vorliegen fertiger
Pläne sowie der Baugenehmigung
bei Aufnahme der Verhandlungen
für ein vergabefreies
”Immobiliengeschäft”. Bedeutsam
sind auch Zeitablauf und
die einzelnen Schritte beider
Seiten. Kontakte erst nach Abschluss
der Planung etc. sprechen
für eine fehlende Einflussnahme
als ”Bauherr”.
Ohne eindeutige Nachweise
besteht das Risiko der Anrufung
der Vergabekammer oder des
EuGH (”fortwirkender Verstoß” –
was schwerwiegende Folgen haben
würde. 4 )
Die alleinige Planung und Bauausführung
durch Verkäufer oder
Vermieter nicht ”gemäß den Erfordernissen”
des öffentlichen
Auftraggebers haben damit keine
”Bauleistung” i. S.d. § 99 III 2.
Var. GWB zur Folge, sondern lediglich
einen vergabefreien modifizierten
Erwerb (bzw. Miete 5) ).
Insbesondere der Erwerb des
Grundstücks als ”integraler, nicht
leicht abtrennbarer Teil des Gesamtvertrages”
ist vergabefrei.
Indizien ergeben sich u. U. auch
aus dem ”Schwerpunkt” des Vertrages.
6)
Beispielhaft ist die Errichtung
des Gebäudes durch den Bauträger
auf eigenem Grundstück –
allerdings nur dann, wenn Planung
und Errichtung vom Bauträger
selbst durchgeführt werden
und kein spezieller ”Zuschnitt”
auf den Auftraggeber erfolgt. 7)
chen oder finanziellen Risikos
bei der Einführung eines eigenen
Systems. Technisches Kernstück
bei REM@on ist die Standardsoftware
mySAP ERP und eine
Anpassung der Plattform an spe-
zielle Vorstellungen hinsichtlich
der SAP-Konfiguration oder weiterer
Schnittstellen ist möglich.
Valide Datenbasis
Das Leistungsspektrum einer
Serviceplattform sollte alle Kernprozesse
der kaufmännischen
Bewirtschaftung umfassen:
Flächenmanagement (Daten-
Es wird nicht verkannt, dass
teils auch darauf abgestellt wird,
dass sich die Vergabefreiheit nur
auf das Grundstück selbst und
bestehende Gebäude bezieht. 8)
Das ist zu eng. Auch ein Grundstückserwerb
z. B. mit bereits
bestehender bzw. in die Tat umgesetzter
Bauverpflichtung oder
Bautätigkeit kann vergabefrei
sein. Das bloße Abstellen auf
das ”Vorhandensein” der Gebäude
etc. ist nicht gerechtfertigt
und würde die Beschaffung von
Grundstücken durch die öffentliche
Hand in einem weitgehend
wettbewerbsfreien Bereich erschweren.
Im Übrigen kann hier ein grenzüberschreitender
Wettbewerb
ohnehin nicht erreicht werden
(vgl. auch o. Erwägungsgrund
(24) der Richtlinie 2004/18/EG).
Jedenfalls dann, wenn nur ein
bestimmtes Grundstück erworben
werden soll, das nur der Eigentümer
zur Verfügung stellen
kann, besteht keine Vergabepflicht,
da kein Wettbewerb. Besteht
der Eigentümer hier auf
Selbstausführung des Baus, so
liegt eine Monopolstellung vor.
Ohne Akzeptieren der Konditionen
des Eigentümers wäre der
Erwerb nicht möglich. Der ”Verdacht”
der Umgehung des Vergabeverfahrens
muss ausgeräumt
sein – sachlich nachvollziehbare
und nicht diskriminierende
Erwägungen des Auftraggebers:
nachweisbar kein
geeigneteres Grundstück entsprechend
Bedarf wie Lage des
Grundstücks, Größe und Eignung
für die erforderliche Aufgabenbewältigung,
Bedingungen
des Verkäufers etc., insbesondere
Unmöglichkeit der Beschaffung
auf andere Weise. Hier wird
selbst im PPP-Bereich eine Ausnahme
zugelassen. Nach Weber/Schäfer/Hausmann
9) kommt
es hier auf den Einzelfall an, wo-
bank für Grundstücks- und Gebäudeflächen),Vertragsverwaltung
(Begleitung der gesamten
Prozesse der An- und Vermietung),
Objekt- und Anlagenbuchhaltung,Nebenkostenabrech-
Ziel des kaufmännischen Facility Management ist die Sicherstellung
der Wirtschaftlichkeit des Gebäudebetriebs.
Foto: PPP-Kompakt/Stadtwerke Bochumt
nung für Mieter sowie ein umfassendes
Immobiliencontrolling mit
integriertem Berichtswesen. Eine
Zertifizierung der Finanzbuchhaltung
und Bilanzierung sollte die
Kompatibilität nach den internationalen
Richtlinien International
Financing Reporting Standards
(IFRS) und Sarbanes-Oxley-Act
(SOX) garantieren.
bei u. a. folgende Umstände bedeutsam
sein können:
Faktisch erheblicher Einfluß
des Auftraggebers auf das Baugeschehen
oder Hinnahmezwang
hinsichtlich der ”Verkäuferbedingungen”
infolge starker
Verhandlungsposition?
Einbringen und Durchsetzbarkeit
der eigenen Vorstellungen
des Erwerbers von Anbeginn an?
Fehlt Letzteres, weil das
Grundstück unabdingbar nur mit
bereits vorliegenden Plänen und
Baugenehmigung angeboten
wird, so liegt im Vertragsschluss
kein Bauauftrag, sondern ein
aufgezwungener, durch Bauleistungen
des Verkäufers geprägter
Erwerb vor.
Weiteres Indiz: Überwiegendes
Eigeninteresse des Verkäufers
an der Errichtung des Gebäudes
und dem Verdienst; Bestehen
auf den Bedingungen des von
ihm primär beeinflussten Vertrags.
9) Das ist anders bei PPP-
Projekten, bei denen neben die
Überlassung des Grundstücks
etc. noch weitere Pflichten treten
(Wartung, Betrieb etc.) 9) .
Denkbar ist hier schließlich
auch ein Verhandlungsverfahren
ohne vorherige Bekanntmachung
nach § 3 a Nr. 6 c VOB/A,
da nur der Eigentümer berechtigt
ist, das Grundstück zu bebauen.
Zu den Ausschließlichkeitsrechten
nach § 3 a Nr. 6 c VOB/A
gehören nach allgemeiner Ansicht
auch Eigentum/Erbbaurechte.
10)
1) Markterkundung gehört nicht
zum Vergabeverfahren, sondern
ist eine Vorstufe – vgl. z. B. OLG
Frankfurt am Main, Beschl. v.
07.09.2004 – 11 Verg 11/04 –
NZBau 2004, 692 – Restabfallsammlung;
vgl. Weyand, Vergaberecht,
2004, § 4, Rdnr. 5023.
2) Vgl. insofern Weyand, Vergaberecht,
2004, Rdnrn. 696, 697,
Mit einem derartigen IT-System
gelingt es dann, eine valide Datenbasis
unter Sicherung höchster
Datenqualität über den gesamten
Berichtszeitraum zu gewährleisten.
Die Pflege aller erfassten
Bestandsdaten ist durch
ein übersichtliches Layout und
einfache Navigation schnell und
effizient möglich. Zusätzlich werden
mit einer benutzerfreundlichen
Bedienung und der Möglichkeit,
die Anwendungen individuell
und flexibel zu gestalten,
alle Ansprüche an eine moderne
Serviceplattform erfüllt.
Selbst verwalten oder
erledigen lassen
REM@on hat sich in der Praxis
bereits in den verschiedensten
Bereichen des kaufmännischen
Facility Managements bewährt.
So werden bei der Bewirtschaftung
von rund 22.500 Grundstücken
und rund 35.000 Gebäuden
die Immobilienstammdaten
mit dieser Plattform verwaltet.
Aber auch etwa 100.000 An- und
Vermietverträge wurden mit der
IT-Unterstützung erfolgreich abgewickelt.
Bei der Bestandsverwaltung
von aktuell rund 800.000
Mietflächen mit insgesamt 64 Millionen
Quadratmeter ist die Nutzung
von REM@on die unabdingbare
Voraussetzung für
sowie Rdnr. 777, 778 (allerdings
bezogen auf die Miete ”vorhandener
Gebäude”), m. Verweisung
auf VK Südbayern, Beschl.
v. 22.05.2003 – 17-04-03, sowie
VK Lüneburg, Beschl. v.
08.03.2004 – 203-VgK-03/2004.
3) Weyand, aaO, Rdnr. 777, zu
Mietvertrag mit Kaufoption und
einer widerlegbaren Vermutung
der gezielten Errichtung des Gebäudes
für diesen Mieter (mit
Kaufoption).
4) Zum fortwirkenden Verstoß
und den weiteren Folgen LG
München I, Urt. v. 20.12.2005 –
33 O 16465/04 – VergabeR
2006, 268, m. Anm. v. Erdl, Cornelia
– Donau-Wald – vergaberechtswidrige
Direktvergabe –
Kündigungsrecht des Auftraggebers
– EuGH-Entscheidungen
und Folgen (Fortwirkung des
Verstoßes und Pflicht zur Beseitigung
des rechtswidrigen Zustands)
– Verurteilung durch
EuGH, Urt. 18.11.2004 – C
126/03 – Verstoß der Bundesrepublik
– fortwirkender Verstoß –
Kündigung des Abfalltransportvertrages.
5) Vgl. z. B. Immenga/Mestmäcker
– Dreher, GWB, 3. Aufl.,
2001, § 100 Rdnr. 21: ”Lit. h
nimmt Aufträge, die unter anderem
den Kauf oder die Mieter
von Grundstücken betreffen, aus
dem Auftragsbegriff des Kartellvergaberechts
heraus. Ein Vergabewettbewerb
kommt hier
mangels Austauschbarkeit der
Grundstücke regelmäßig nicht in
Betracht. Ein Grundstücksverkauf
… fällt dagegen von vornherein
nicht unter den Auftragsbegriff.
35) Lit h erfasst auch
”Rechte an Grundstücken”, zu
denen insbesondere Erbbaurechte
zählen, und ”vorhandene
Gebäude” und ”anderes unbewegliches
Vermögen”.
6) Motzke/Pietzcker/Prieß,
Beck‘scher VOB-Kommentar,
höchste Datenqualität und Transparenz
in allen Prozessen.
Der Anwender erwirbt Nutzungsrechte
an der REM@on
Plattform und hat rund um die
Uhr über ein gesichertes und individuelles
Internet-Portal direkten
Zugriff auf die Plattform. Betrieben
wird das System bei De-
TeImmobilien. Der Kunde kann
mit eigenen Mitarbeitern seine
Immobilien auf REM@on verwalten.
Ebenso ist aber auch eine
Abgabe von Teilprozessen oder
der gesamten kaufmännischen
Verwaltung möglich. Beispielsweise
kann der Kunde seine
Stammdaten (Flächen, Mietverträge,
Vertragspartner) weiter
selbst verwalten, während De-
TeImmobilien für ihn die Buchhaltung
und Nebenkostenabrechnungen
erledigt.
Standardisierte beziehungsweise
individuell entwickelte Berichte
und benchmarkfähige Zahlen geben
dem Kunden einen Überblick
über einzelne Objekte oder das
Gesamtportfolio. Dadurch werden
Kostensenkungspotenziale
transparent und bieten die
Grundlage für richtige Entscheidungen
und Wertsteigerungen.
Jörg von Ditfurth verantwortet
das Immobilien Performance Management
bei DeteImmobilien.
2001, Marx, § 100 Rdnrn. 23,
24.
7) Boesen, Arnold, Vergaberecht,
Kommentar zum 4. Teil
des GWG, 2000, § 100 Rdnrn.
108-109; auch Ingenstau/Korbion,
A , Anh. Rn. 191 Zum Prinzip
der Abgrenzung von Bauauftrag
und weiteren Leistungen für die
Vergabe vgl. OLG Düsseldorf,
Beschl. v. 5.7.2000 – Verg 5/99 –
VergabeR 2001, 106, 107 – Restabfallbehandlungsanlage;ferner
OLG Düsseldorf, Beschl. v.
20.06.2001 – Verg 3/01 – VergabeR
2001, 696 – Abfallentsorgung.
8) Byok/Jaeger, Hrsg., Kommentar
zum Vergaberecht, 2. Aufl.,
2005, Hailbronner, § 100 Rdnr.
578, m. w. Nachw..
9) Weber/Schäfer/Hausmann,
Praxishandbuch Private Public
Partnership, 2006, S. 244, auch
unter Hinweis auf die neuere
vergaberechtliche Rechtsprechung,
nach der bei der Beurteilung
von Rechtsgeschäften nicht
die formale Betrachtung einzelner
Vorgänge (Verkauf des
Grundsstücks, Errichtung eines
Bauwerks, Vermietung …, Erwerb…),
sondern eine funktionale
wirtschaftliche Betrachtung
geboten ist. ”So sind auch formell
nicht vom Vergaberecht erfasste
Rechtsgeschäfte daraufhin
zu überprüfen, ob sie wirtschaftlich
der Auftragsvergabe
eines öffentlichen Auftraggebers
an einen Dritten gleichkommen.”
10) Kapellmann/Messerschmidt,
VOB, 2. Aufl., 2007, § 3 a Rdnr.
124; auch Müller-Wrede-Fett,
VOL/A § 3 , Rdnr. 125; ferner
Müller-Wrede-Kaelble, 2. Aufl.,
2007, § 3 a Rdnr. 177, 182: Eigentumsrechte.
Offen gelassen
von: EuGH Urt. v. 14.09.2004,
Rs. C-385/02, Slg. 2004 I-8121 =
VergabeR 2004, 710, Tz. 23.
Vgl. Beck´scher VOB-Kommentar/Jasper
§ 3 a, Rdnr. 49.