90 gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft für ... - Kreis Düren

Beteiligungsbericht 2009
gemeinnützige
Wohnungsbaugenossenschaft für
Stadt und Kreis Düren e.G.
Grüngürtel 31
52351 Düren
Telefon: 02421/3909-0
Telefax: 02421/390970
E-Mail: info@wohnungsbaugenossenschaft-dn.de
Homepage: www.wohnungsbaugenossenschaft-dn.de
Gegenstand des Unternehmens / Ziele der Beteiligung
Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere
und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Die Genossenschaft kann Bauten in allen
Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben und betreuen. Sie kann alle
im Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden
Aufgaben übernehmen. Hiezu gehören Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen,
Läden und Räume für Gewerbebetriebe, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen
und Dienstleistungen. Beteiligungen sind zulässig.
Mitglieder können natürliche Personen, Personenhandelsgesellschaften sowie juristische Personen
des privaten und öffentlichen Rechts werden.
Erfüllung des öffentlichen Zwecks
Der Grad der öffentlichen Zweckerfüllung ist dem Lagebericht 2009 zu entnehmen.
Organe des Unternehmens
Vorstand: Der Vorstand besteht mindestens aus 5 Personen. Sie müssen Mitglieder
der Genossenschaft sein. Der Vorstand leitet die Genossenschaft
unter eigener Verantwortung. Die Genossenschaft wird vertreten durch
ein Vorstandsmitglied in Gemeinschaft mit einem anderen Vorstandsmitglied
oder in Gemeinschaft mit einem Prokuristen. Der Vorstand ist
insbesondere verpflichtet,
1. die Geschäfte entsprechend genossenschaftlicher Zielsetzung
zu führen,
2. die für einen ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb notwendigen
personellen, sachlichen und organisatorischen Maßnahmen
rechtzeitig zu planen und durchzuführen,
3. für ein ordnungsgemäßes Rechnungswesen gemäß §§ 37 ff,
der Satzung der Genossenschaft zu sorgen,
4. über die Zulassung es Mitgliedschaftserwerbs und über die Beteiligung
mit weiteren Geschäftsanteilen zu entscheiden,
5. die Mitgliederliste nach Maßgabe des Genossenschaftsgesetzes
zu führen und
6. im Prüfbericht festgehaltene Mängel abzustellen und dem Prüfungsverband
darüber zu berichten.
Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat zu berichten über die beabsichtigte
Geschäftspolitik und andere grundsätzliche Fragen der Unternehmensplanung
(insbesondere die Finanz-, Investitions- und Personalplanung).
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Beteiligungsbericht 2009
Der Vorstand hat den Jahresabschluss und den Lagebericht unverzüglich
nach Aufstellung den Aufsichtsrat vorzulegen.
Aufsichtsrat: Der Aufsichtsrat besteht mindestens 3 Mitgliedern. Er hat den Vorstand
in seiner Geschäftsführung zu fördern und zu überwachen. Der Aufsichtsrat
vertritt die Genossenschaft gegenüber den Vorstandsmitgliedern.
Er hat den Jahresabschluss, den Lagebericht und die Vorschläge
des Vorstandes für die Verwendung eines Jahresabschlusses und der
Deckung eines Jahresfehlbetrages zu prüfen und der
Mitgliederversammlung vor Feststellung des Jahresabschlusses
darüber Bericht zu erstatten. Beschlüsse des Aufsichtsrates werden
vom Vorsitzenden ausgeführt.
Mitglieder-
versammlung
Allgemein
Vorstand: Mannheims, Heinz
Aufsichtsrat:
Mitgliederversammlung:
Vertreter des Kreises Düren
In der Mitgliederversammlung hat jedes Mitglied eine Stimme. Die Mitgliederversammlung
beschließt über die im Genossenschaftsgesetz
und die in der Satzung bezeichneten Angelegenheiten (insbesondere
in § 34 der Satzung).
Besetzung der Organe
Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens 3
Mitgliedern.
In der Mitgliederversammlung hat jedes Mitglied
eine Stimme.
Vorstand: Der Kreis Düren entsendet kein Mitglied.
Aufsichtsrat: Der Kreis Düren entsendet kein Mitglied.
Mitgliederversammlung:
Sitz: 52351 Düren
Geschäftsguthaben
(Stand 31.12.2009)
Mitglieder
(Stand 31.12.2009)
1 Stimme
Spelthahn, Wolfgang Kreis Düren Landrat
Rechtliche und wirtschaftliche Verhältnisse
640.396 €
Anteile
(Stand 31.12.2009)
2.008 3.136
Anteil in % Wert
je Anteil
Wert
insgesamt
Kreis Düren 10 0,32% 205,00 € 2.050,00 €

Bilanz 2007 2008 2009 Veränderung
in €
Aktiva
A. Anlagevermögen
Beteiligungsbericht 2009
Veränderung
in %
I. Sachanlagen 24.544.641,00 € 24.012.229,74 € 23.521.928,20 € -490.301,54 € -2,04%
II. Finanzanlagen 2.556,46 € 2.556,46 € 0,00 € -2.556,46 € -100,00%
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte 1.370.717,82 € 1.413.627,41 € 1.379.655,58 € -33.971,83 € -2,40%
II. Forderungen u. sonstige
Vermögensgegenstände
75.802,82 € 121.255,94 € 138.385,68 € 17.129,74 € 14,13%
III. Kassenbestand 4.399.625,03 € 4.938.605,40 € 5.957.727,30 € 1.019.121,90 € 20,64%
C. Rechnungs-
abgrenzungsposten
941,00 € 383,00 € 55,00 € -328,00 € -85,64%
Summe Aktiva 30.394.284,13 € 30.488.657,95 € 30.997.751,76 € 509.093,81 € 1,67%
Passiva
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben der mit
Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder
19.885,00 € 21.320,00 € 27.880,00 € 6.560,00 € 30,77%
II. Der verbleibenden Mitglieder 651.350,96 € 645.054,18 € 640.396,37 € -4.657,81 € -0,72%
III. Aus gekündigten Geschäfts-
anteilen
0,00 € 0,00 € 410,00 € 410,00 € #DIV/0!
IV. Ergebnisrücklagen 14.696.880,08 € 15.522.430,08 € 16.535.139,64 € 1.012.709,56 € 6,52%
V. Bilanzgewinn 26.347,42 € 26.054,04 € 25.785,77 € -268,27 € -1,03%
B. Rückstellungen 23.845,79 € 27.939,53 € 21.170,00 € -6.769,53 € -24,23%
C. Verbindlichkeiten 14.975.974,88 € 14.245.860,12 € 13.746.969,98 € -498.890,14 € -3,50%
Summe Passiva 30.394.284,13 € 30.488.657,95 € 30.997.751,76 € 509.093,81 € 1,67%
Gewinn- u.
Verlustrechnung
2007 2008 2009 Veränderung
in €
Veränderung
in %
1. Umsatzerlöse 5.089.485,50 € 5.131.613,04 € 5.128.984,84 € -2.628,20 € -0,05%
2. Erhöhung/Verminderung
des Bestandes an
unfertigen Leistungen
-56.017,49 € 42.909,59 € -33.971,83 € -76.881,42 € -179,17%
3. sonstige betriebliche Erträge 120.312,72 € 56.423,69 € 42.937,43 € -13.486,26 € -23,90%
4. Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen
5. Personalaufwand
3.270.480,72 € 3.413.521,12 € 2.490.848,43 € -922.672,69 € -27,03%
a) Löhne u. Gehälter 62.781,93 € 68.506,86 € 57.808,41 € -10.698,45 € -15,62%
b) soziale Abgaben und
Aufwendungen für
Altersversorgung und
für Unterstützung
6. Abschreibungen auf
Sachanlagen
7. sonstige betriebliche
Aufwendungen
2.576,19 € 2.601,32 € 3.015,82 € 414,50 € 15,93%
654.961,14 € 667.313,47 € 680.700,97 € 13.387,50 € 2,01%
142.636,40 € 153.593,70 € 744.178,30 € 590.584,60 € 384,51%
Betriebergebnis 1.020.344,35 € 925.409,85 € 1.161.398,51 € 235.988,66 € 25,50%
8. Erträge aus Beteiligungen 270,00 € 270,00 € 0,00 € -270,00 € -100,00%
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9. sonstige Zinsen u.
ähnliche Erträge
10. Abschreibungen auf Finanz-
anlagen und auf Wertpapiere
des Umlaufvermögens
10. Zinsen u. ähnlich
Aufwendungen
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Beteiligungsbericht 2009
156.531,89 € 203.277,04 € 122.428,61 € -80.848,43 € -39,77%
0,00 € 0,00 € 2.556,46 € 2.556,46 € #DIV/0!
279.805,83 € 271.609,72 € 240.323,86 € -31.285,86 € -11,52%
Finanzergebnis -123.003,94 € -68.062,68 € -120.451,71 € -52.389,03 € 76,97%
Ergebnis d. gewöhnl.
Geschäftstätigkeit
11. Steuern vom Einkommen
und vom Ertrag
897.340,41 € 857.347,17 € 1.040.946,80 € 183.599,63 € 21,41%
8.443,02 € 3.044,46 € -247,24 € -3.291,70 € -108,12%
12. sonstige Steuern 2.697,31 € 2.698,67 € 2.698,71 € 0,04 € 0,00%
Jahresüberschuss/
Jahresfehlbetrag
Anzahl der Mitarbeiter
Geschäftsbesorgung durch die Gemeinnützige Dürener Bauverein AG
886.200,08 € 851.604,04 € 1.038.495,33 € 186.891,29 € 21,95%
Verbindungen zum Kreishaushalt
In 2009 erhielt der Kreis Düren eine Dividende in Höhe von 82,00 €.
Auszug aus dem Lagebericht 2009
2007 2008 2009
0 0 0
Geschäfts- und Rahmenbedingungen
Darstellung des Geschäftsverlaufes und des Geschäftsergebnisses
Angaben zum Unternehmen
Das im Jahre 1913 als Genossenschaft gegründete Unternehmen hat seinen Sitz in Düren.
Die Geschäftsräume befinden sich in Düren, Grüngürtel 31.
Die Genossenschaft ist eine steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft mit partieller Besteuerung
einzelner Geschäfte.
Das Unternehmen beschäftigt kein eigenes Personal. Die Geschäfte werden durch das Personal
der Gemeinnütziger Dürener Bauverein AG, Düren, besorgt.
Der Geschäftsverlauf des Jahres 2009 war durch folgende wesentliche gesamtwirtschaftliche
und branchenspezifische Rahmenbedingungen gekennzeichnet:
Gesamtwirtschaftliche Lage und voraussichtliche Entwicklung
In Deutschland hat sich die Konjunktur im Jahr 2009 stabilisiert, wenn auch auf deutlich reduziertem
Produktionsniveau. Die eingetretene Stabilisierung ist wesentlich auf die massiven wirtschaftspolitischen
Investitionen seit Herbst 2008 zurückzuführen. Ab dem 2. Quartal 2009 stieg
das Bruttoinlandsprodukt wieder etwas. Maßgebliche Impulse kamen von der privaten Konsumnachfrage,
gestützt durch die relativ stabil gebliebene Lage auf dem Arbeitsmarkt. Nach der
aktuellen Einschätzung wird jedoch nicht mit einem nachhaltigen Aufschwung gerechnet, da
sich auch erhebliche Bremskräfte bemerkbar machen werden. Dazu wird wahrscheinlich eine

Beteiligungsbericht 2009
Verschärfung des Arbeitsplatzabbaus in 2010 durch die trotz Erholung erheblichen Überkapazitäten
zählen. Auch könnten sich verschlechterte Finanzierungsbedingungen negativ auswirken.
Arbeitsmarkt
Die Rezession hat sich bis Ende 2009 auf dem Arbeitsmarkt noch nicht ausgewirkt. So waren
im Dezember 2009 3.276.000 Arbeitslose (+ 174.000 gegenüber dem Dezember 2008) zu verzeichnen.
Die Arbeitslosenquote betrug im Dezember 2009 7,8 % (Dezember 2008 7,4 %). Im
Jahresdurchschnitt 2009 gab es 40.416.000 Erwerbstätige, was einer Minderung von 0,3 %
gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Prognosen für 2010 gehen aufgrund der Konjunkturabschwächung
von einem deutlichen Anstieg der Arbeitslosigkeit aus.
Kapitalmarkt
Im Verlauf des Jahres 2009 waren z. T. erhebliche Senkungen des Zinsniveaus zu verzeichnen.
So verminderten sich z. B. die von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Effektivzinssätze
für Kredite an nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften unter 1 Mio. Euro mit einer Laufzeit über
5 Jahren zwischen Oktober 2008 und Oktober 2009 von 5,36 % auf 4,37 %. Für Kredite über 1
Mio. Euro war eine Minderung von 5,45 % auf 4,29 % zu verzeichnen. Allerdings war das Volumen
der Kreditvergabe an nichtfinanzielle Unternehmen zuletzt stark rückläufig. Dies wird
aktuell noch auf konjunkturelle Einflüsse zurückgeführt, sodass von einer Kreditklemme noch
nicht die Rede sein kann. Für 2010 wird jedoch mit einer Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen
gerechnet. Dafür spricht, dass den Banken noch erhebliche Abschreibungen auf
Risikopapiere und Unternehmenskredite bevorstehen, wodurch weitere Eigenkapitalverluste
absehbar sind. Absehbare höhere Ausfallwahrscheinlichkeiten werden zusätzlich zu einer restriktiveren
Kreditvergabe führen.
Immobilienmarkt
Die Immobilienaktien konnten sich dem gegenüber 2009 leicht erholen. Der DIMAX stieg bis
Jahresende 2009 um rd. 17 % gegenüber dem Endstand 2008. Von Januar bis Oktober 2009
wurde in Deutschland der Bau von 145.262 Wohnungen (einschließlich Bestandsmaßnahmen)
genehmigt. Das waren 1,8 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Von den im Zeitraum von Januar
bis Oktober 2009 genehmigten Wohnungen waren 129.091 Neubauwohnungen, was in
etwa der Anzahl des Vorjahreszeitraums entspricht. Ausweislich der GdW-Jahresstatistik betrugen
die Nettokaltmieten im Bundesdurchschnitt im Dezember 2008 4,62 Euro/m², in den alten
Bundesländern 4,72 Euro/m² und in den neuen Bundesländern 4,45 Euro/m².
Vor diesen wirtschaftlichen Hintergründen ist der Geschäftsverlauf für unser Unternehmen im
Bereich des Geschäftsfeldes Wohnungsverwaltung als zufrieden stellend zu kennzeichnen. Die
Leerstandsquote von 5,9 % (Vorjahr 3,7 %) ist zwar gestiegen, die Ursachen der Steigerung
liegen im Wesentlichen im Leerstand der Wohnungen im Um- und Ausbauobjekt Blumenthalstr.
26 – 28 und in den für 2010 geplanten Modernisierungsobjekten. Die Fluktuationsrate ist mit 8,6
% gegenüber dem Vorjahr (8,7 %) leicht gesunken.
Wohnungsmarkt in Düren
Auf der Homepage der Stadt Düren unter der Rubrik „Zahlen der Stadt Düren“ – Herausgeber:
Stadt Düren – werden die allgemeine Situation und die wichtigen Trends zusammengefasst.
Düren hatte Ende 2009 90.288 (Vorjahr: 90.175) Einwohner. Die Entwicklung von 1999 bis
2004 war steigend, in 2005 fast unverändert, 2006 ist die Einwohnerzahl erstmals wieder gesunken,
wohingegen sie 2007 wieder leicht steigend war. In 2008 ist die Gesamteinwohnerzahl
gegenüber dem Vorjahr dann wieder leicht gesunken. In 2009 stieg sie leicht an.
Der Ausländeranteil beträgt 11.060 Einwohner, das sind 12,2 %.
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Beteiligungsbericht 2009
Am 31.12.2008 liegt der Gesamtwohnungsbestand bei 41.882 Wohnungen. Bei Erstellung des
Berichtes lagen die Zahlen von 2009 noch nicht vor.
Die Charakterisierung des Wohnungsmarktes als Mietermarkt hat Bestand. Die Angebots- und
Nachfragesituation in unserer Region war auch im abgelaufenen Geschäftsjahr durch einen
Angebotsüberhang gekennzeichnet.
Die Entwicklung der Mietpreise in der Stadt Düren fiel mit einer geringen Steigerungsquote
recht moderat aus. Hinzu kamen jedoch wieder erhebliche Steigerungen der Betriebskosten,
insbesondere der Energieversorgung, die das Wohnen in Düren weiter verteuerten. Der Gemeinnützige
Wohnungsbaugenossenschaft für Stadt und Kreis Düren eG ist es trotzdem gelungen,
eine Senkung der Gaskosten in 2009 zu erreichen und damit die Vermietbarkeit der angebotenen
Wohnungen zu steigern. Im Oktober 2009 wurde mit dem örtlichen Gasanbieter ein 2-
Jahresvertrag mit einem Festpreis geschlossen, so dass für diesen Zeitraum keine Verteuerung
der Energiekosten zu erwarten ist.
Geschäftsentwicklung
Das Unternehmen erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2009 einen Überschuss von 1.038 T€, der
oberhalb des im Wirtschaftsplan vorgesehenen Ergebnisses lag. Zur Wahrung des bisherigen
Wohnungsstandards wurden Mittel für Instandhaltung und Modernisierung aufgewandt, die zu
einer durchweg guten Vermietbarkeit des Wohnungsbestandes führen. Für das Geschäftsjahr
2010 wird mit einem positiven Ergebnis gerechnet.
Geschäftsergebnis
Im Geschäftsjahr 2009 wurde ein Jahresüberschuss von 1.038 T€ (Vorjahr: 852 T€) erwirtschaftet.
Es ist beabsichtigt, Gewinnanteile in Höhe von 4 % auf Geschäftsguthaben auszuschütten. Satzungsgemäß
wurde ein Betrag in Höhe von 1.012.709,56 € in die Gewinnrücklagen eingestellt.
Zu Einzelheiten dieses Ergebnisses wird auf Ziffer B. 2. verwiesen.
Geschäftstätigkeit
a) Neubautätigkeit
Im Geschäftsjahr wurden keine Neubaumaßnahmen durchgeführt, da der Schwerpunkt der
Tätigkeit auf die Modernisierung und Instandhaltung gelegt wurde.
b) Modernisierung (Um- und Ausbau) und Instandsetzung
Um- und Ausbaumaßnahmen
Wohnanlage Düren, Grüngürtel 1 – 19, 2 – 20
Im Jahr 2009 wurden im Haus Grüngürtel 4 durch Umbau die Wohnungen zusammengelegt
und das Objekt zum Einfamilienhaus umgebaut. Das Haus Grüngürtel 4 wurde am 01.07.2009
wieder bezogen.
Allgemeine Modernisierungstätigkeit
Die Modernisierungsmaßnahmen zur Bestandsverbesserung wurden weitergeführt. Im
Wesentlichen handelt es sich um den Einbau von Kunststofffenstern, den Einbau von Gaszentralheizungen,
Badsanierungen sowie in einigen Erdgeschosswohnungen um die Herstellung
von Gartenaustritten.
Instandhaltung
Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Jahr 2009 insgesamt 1.039 T€ inkl.
errechneter anteiliger Verwaltungskosten in Höhe von 82 T€ (Vorjahr 1.374 T€ inkl. verrechneter
anteiliger Verwaltungskosten in Höhe von 112 T€) aufgewendet. Das sind

Beteiligungsbericht 2009
rd. 12,77 €/qm/Wohn-/Nutzfläche (Vorjahr 16,88 €/qm/Wohn-/Nutzfläche) inkl. Aufwendungen
für die Behebung von Versicherungsschäden.
c) Planung und Vorbereitung
Grunderwerb
Konkrete Planungen hierzu existieren nicht.
Neubau
Es ist vorgesehen, die Häuser Blücherstraße 79 und 94 in 2010 abzureißen und durch Neubauten
zu ersetzen. Die Abrissgenehmigungen lagen für beide Häuser Ende März 2010 vor.
Um- und Ausbaumaßnahme Düren, Blumenthalstr. 26 - 28
Anfang Januar 2010 wurde mit der Um- und Ausbaumaßnahme Blumenthalstr. 26 – 28 mit
16 Wohnungen begonnen. Um eine langfristige Sicherung der Vermietbarkeit zu erreichen,
sieht die Planung eine barrierearme/-freie Erschließung aller Geschosse durch Einbau eines
Aufzuges vor. Die Gesamtkosten betragen 1.692 T€. Sie werden durch ein Darlehen aus dem
„KfW Effizienzhaus 100 Programm“ in Höhe von 1.200 T€ finanziert. Die Eigenmittel betragen
364 T€ zuzüglich Wert der vorhandenen Altbauteile in Höhe von 128 T€. Die Mieten betragen
6,00 €/m²/Wohnfläche. Die Fertigstellung ist für September 2010 vorgesehen.
Um- und Ausbauprogramm 2010 und folgende Jahre
Die Schwerpunkte der Tätigkeit sollen bei der Bestandpflege und Modernisierung liegen. Es
wurde in 2009 ein Modernisierungskonzept erstellt mit dem Ziel, eine Verbesserung der Vermietbarkeit
durch Änderungen der Wohnungsgrundrisse bzw. Ausstattungsmerkmale sowie der
energetischen Verbesserung zu erreichen. Entscheidungshilfe ist ein datenbankgestütztes Portfoliosystem,
welches den Bestand unter technischen und wirtschaftlichen Aspekten untersucht.
Auf dieser Basis wurde vom Vorstand ein Fünfjahresplan erarbeitet und mit dem Aufsichtsrat
abgestimmt.
Vorgesehen für das Jahr 2010 sind folgende Maßnahmen:
Einbau von Gaszentralheizungen
für die Objekte:
- Werderstr. 6, 8, 19, 21
- Goebenstr. 27 – 33, 47, 32, 34, 36 – 42
- Meiringplatz 8
Modernisierung
Vorgesehen sind folgende Objekte:
- Blumenthalstr. 27 – 35, 30, 32
-
Wohnungsbewirtschaftung
Grundbesitz, Haus- und Wohnungsbestand
Der Grundbesitz der Genossenschaft beträgt flächenmäßig am 31.12.2009
a) bebaute Grundstücke 162.144 qm
b) unbebaute Grundstücke 25.329 qm
insgesamt 187.473 qm
Hierin sind Erbbaugrundstücke mit einer Gesamtfläche von 8.616 qm enthalten.
Am 31.12.2009 waren 260 Häuser mit insgesamt 1.244 Mietwohnungen, 5 gewerblichen Einheiten,
202 Garagen, 70 Einstellplätzen in 2 Tiefgaragen und 76 Stellplätzen vorhanden. Die gesamte
Wohn-/Nutzfläche beträgt 81.377 qm.
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Beteiligungsbericht 2009
Im Geschäftsjahr fanden 107 Mieterwechsel statt. Das entspricht einer Fluktuationsrate von
8,6 %. Am 31.12.2009 standen insgesamt 74 Wohnungen und 53 Garagenstellplätze leer. Darin
enthalten sind 33 Wohnungen, in denen Umbauarbeiten durchgeführt werden. Diese Wohnungen
sind deshalb nicht mehr belegt worden. Von den verbleibenden 41 Wohnungen konnten für
19 Wohnungen kurzfristig wieder Anschlussmietverträge abgeschlossen werden.
Unser Wohnungsbestand:
Grundstücke
und grundstücksgleiche
Rechte
mit Wohn-
bauten
Grundstücke
mit Geschäfts-
und
andren Bauten
Häuser Wohnungen gewerbl.
Einheiten
259
1.242
2
Garagen Einstellplätze
in
Tiefgaragen
199
20
Stellplätze Wohn-/
Nutzfläche
76
80.115
1
2
3
3
50
0
1.262
260 1.245 5 202 70 76 81.377
Von den insgesamt 1.244 Wohnungen sind 352 öffentlich gefördert und 892 freifinanziert. Die
892 Wohnungen teilen sich auf in 311 Altbauwohnungen und 581 Neubauwohnungen.
Die Nettodurchschnittsmieten je Wirtschaftseinheit und je qm Wohnfläche und Monat stellten
sich zum 31.12.2009 wie folgt dar:
bis 3,00 € 16 Wohnungen
3,50 € 401 Wohnungen
4,00 € 476 Wohnungen
4,50 € 299 Wohnungen
5,00 € 15 Wohnungen
5,50 € 37 Wohnungen
1.244 Wohnungen
Die Erlösschmälerungen aus Sollmieten betrugen 209 T€. Auf nicht vermietete Wohnungen
entfällt ein Betrag von 192 T€ und auf nicht vermietete Garagen/Stellplätze 17 T€.
Die Abschreibungen auf Mietforderungen betrugen 19 T€.
Die Entwicklung in den letzten Jahren ergibt sich aus den folgenden Kennzahlen:
Kennzahlenübersicht 2009 2008 2007 2006 2005
Bestandszahlen
Bewirtschafteter
Bestand
Wohneinheiten Anzahl 1.244 1.245 1.248 1.254 1.254
Gewerbeeinheiten Anzahl 5 5 5 5 5
Garagen Anzahl 202 202 199 196 196
Einstellplätze Anzahl 70 70 70 70 70
Stellplätze Anzahl 76 76 76 76 76
Wohnfäche/Nutzfläche qm 81.377 81.382 81.372 81.366 81.366
Durchschnittliche
Wohnungsgröße
qm 64,54 64,35 64,33
64,02
64,02

Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen
Durchschnittliche
Wohnungsmiete
Durchschnittliche
€/qm 3,96 3,96 3,86 3,85 3,85
Betriebskosten
€/qm 1,54 1,54 1,50 1,55 1,58
Wohnungswechsel Anzahl 107 107 125 106 99
Fluktuationsrate % 8,6 8,7 10,0 8,5 7,9
Wohnungsleerstände
davon
Anzahl 74 46 46 49 33
modernisierungsbedingt Anzahl 33 17 3 20 9
sonstige
Neuvermietung
Anzahl 41 29 43 29 24
angeschriebene Bewerber
davon
Anzahl 783 734 700 901 892
interessierte Bewerber Anzahl 172 143 149 153 153
Absagen Anzahl 471 472 357 420 365
nicht gemeldet Anzahl 140 119 194 328 374
Mitglieder
Die ordentliche Mitgliederversammlung fand am 17. Juni 2009 statt.
Mitgliederbewegung
Bestand am 1.1.2009 2.070 Mitglieder mit 3.156 Anteilen
Zugang durch Neuaufnahmen 100 Mitglieder mit 155 Anteilen
2.170 Mitglieder mit 3.311 Anteilen
Abgang Mitgl. Anteile
durch Todesfälle 43 50
durch Kündigungen 90 92
durch Anteilskündigung 0 2
durch Ausschluss 14 14
durch Übertragungen 15 17 162 Mitglieder mit 175 Anteilen
Bestand am 31.12.2009 2.008 Mitglieder mit 3.136 Anteilen
Die Stadt Düren hat hiervon 816 Anteile, das sind 26,02 % der Gesamtanteile.
Mitgliederbewegung seit 2005
Jahr Bestand am Zugänge Abgänge Bestand am mit
1.1. 31.12. Anteilen
2005 2.162 104 122 2.144 3.247
2006 2.144 95 120 2.119 3.215
2007 2.119 74 103 2.090 3.183
2008 2.090 95 115 2.070 3.156
2009 2.070 100 162 2.008 3.136
Beteiligungsbericht 2009
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder betrugen zum Ende des Geschäftsjahres
640 T€ (Vorjahr 645 T€).
Darstellung der Lage (§ 289 Abs. 1 HGB)
Vermögens- und Finanzlage
Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um 509 T€ erhöht.
Das Anlagevermögen hat sich bei Zugängen von 190 T€ und Abschreibungen von 683 T€ um
493 T€ vermindert. Das Umlaufvermögen erhöhte sich um 1.002 T€. Die Sachanlagen belaufen
sich auf 75,9 % der Bilanzsumme.
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Beteiligungsbericht 2009
Auf der Passivseite der Bilanz stieg das Eigenkapital um 1.015 T€. Die Verbindlichkeiten verminderten
sich um 499 T€. Die Rückstellungen haben sich um 7 T€ vermindert. Die Verbindlichkeiten
umfassen 44,3 % der Bilanzsumme. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich von 53,2 %
in 2008 auf 55,6 % in 2009.
Die langfristig gebundenen Vermögenswerte sind durch entsprechend langfristig zur Verfügung
stehende Mittel gedeckt.
Die Investitionen für Modernisierung, Ausbau und Erweiterung wurden fristgerecht durch Eigenmittel
aus dem geldrechnungsmäßigen Überschuss finanziert. Die Zahlungsfähigkeit ist
nach unserer Finanzplanung auch für 2010 gewährleistet.
31.12.2009 31.12.2008 Veränderung
T€ % T€ % T€
Aktiva
Anlagevermögen 23.522 75,9 24.015 78,8 - 493
Umlaufvermögen
Rechnungsabgren-
7.476 24,1 6.474 21,2 1.002
zungsposten 0 0,0 0 0,0 0
Gesamtvermögen 30.998 100,0 30.489 100,0 509
Passiva
Eigenkapital 17.230 55,6 16.215 53,2 1.015
Rückstellungen 21 0,1 28 0,1 7
Verbindlichkeiten 13.747 44,3 14.246 46,7 499
Rechnungsabgren-
zungsposten 0 0,0 0 0,0 0
Gesamtvermögen 30.998 100,0 30.489 100,0 509
Ertragslage
Der Jahresüberschuss im Jahr 2009 beträgt 1.038 T€. Er setzt sich zusammen aus dem Ergebnis
der Hausbewirtschaftung in Höhe von + 945 T€, dem Ergebnis der Bautätigkeit von - 29 T€,
dem Beteiligungs- und Finanzergebnis von + 120 T€ und dem außerordentlichen Bereich von +
2 T€.
Die Veränderungen des Jahresergebnisses gegenüber dem Vorjahr haben verschiedene Ursachen,
im Wesentlichen durch gesunkene Aufwendungen im Bereich der Hausbewirtschaftung.
Dem stehen erhöhte Abschreibungen aufgrund von Investitionen und gesunkene Erträge, insbesondere
Zinserträge, gegenüber.
Für das Geschäftsjahr 2010 wird ein Überschuss gemäß Wirtschaftsplan von 311 T€ erwartet.
Die Ertragslage ist unter Einbeziehung unserer Erfolgsplanung für die nächsten Jahre gesichert.
Finanzielle Leistungsindikatoren
Der Vorstand hat aufgrund des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich
(KonTraG) ein Risikomanagement eingerichtet. In verschiedenen Beobachtungsbereichen
und Beobachtungsfeldern werden Risikoindikatoren ermittelt, die Frühwarninformationen liefern
können. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig über die Entwicklungen unterrichtet. Eine
Kennziffernübersicht wurde erstellt, die auszugsweise nachstehend veröffentlicht wird:

Beteiligungsbericht 2009
2009 2008 2007 2006 2005
Jahresabschlusszahlen
Bilanzsumme T€ 30.998 30.489 30.394 30.244 29.831
Sachanlagevermögen T€ 23.522 24.012 24.545 24.461 24.745
Sachanlagenintensität
Investitionen in Sach-
% 75,88 78,76 80,76 80,88 82,95
anlagen
T€ 190 135 738 350 95
Eigenkapital (langfristig) T€ 17.176 16.168 15.348 14.494 13.912
Eigenkapitalquote % 55,41 53,03 50,50 47,92 46,64
Fremdkapital (langfristig) T€ 12.021 12.378 13.142 13.724 14.085
Fremdmittelquote % 38,78 40,60 43,24 45,38 47,22
Umsatzerlöse
Jahresfehlbetrag/
T€ 5.129 5.132 5.089 5.144 5.143
Jahresüberschuss
T€ 1.038 852 886 614 705
Cash-flow T€ 1.587 1.519 1.541 1.244 1.347
Tilgung (planmäßig) T€ 282 311 312 363 378
Ausschüttung T€ 26 26 26 27 27
Verfügbarer Cash-flow
Durchschnittlicher
T€ 1.279 1.182 1.203 854 942
Buchwert Hausbesitz
Durchschnittliche
Verschuldung
€/qm 283,46 290,81 297,53
€/qm 147,72 152,10 161,51
295,96 299,71
168,67 173,11
Kennzahlen zur Rentabilität
Eigenkapitalrentabilität % 6,04 5,27 5,81 4,28 5,10
Gewinn- und Verlustrechnung
Sollmieten T€ 3.866 3.840 3.769 3.757 3.756
Erlösschmälerungen T€ 256 186 184 147 99
in Relation zur Sollmiete
% 6,62 4,84 4,88 3,91 2,64
Instandhaltungskosten
Durchschnittliche
T€ 1.039 1.374 1.243 1.482 1.334
Instandhaltungskosten
Abschreibungen auf
€/qm 12,77 16,88 15,28 18,22 16,40
Mietforderungen
T€ 19 27 28
21 26
Verwaltungskosten
Abschreibungen auf
T€ 647 660 690 650 637
Sachanlagen (planmäßig)
Zinsaufwendungen
T€ 673 667 655 630 642
Hausbewirtschaftung
T€ 240 272 280 288 315
Voraussichtliche Entwicklung
Geschäftspolitische Grundlage der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder, vorrangig
durch eine gute, sichere und sozialverantwortbare Wohnungsversorgung. Zu dieser sozialen
Verpflichtung hat die Genossenschaft seit der Gründung ihren Beitrag geleistet und wird diese
Zielsetzung auch in Zukunft verfolgen.
Für das Geschäftsjahr 2010 wird gemäß dem detaillierten Wirtschaftsplan mit einem Überschuss
von 311 T€ gerechnet. Bei der Planung wurde davon ausgegangen, dass sich die Vermietungssituation
und die Kostenentwicklung ähnlich wie im Jahr 2009 entwickeln werden. Da
der Wohnungsmarkt im Raum Düren von leicht rückläufiger Tendenz gekennzeichnet ist, gehen
wir davon aus, dass die Vermietungssituation weiterhin schwierig bleibt. Ertragsverbesserungen
durch Mietanpassungen sind nur noch in geringem Umfang möglich. Mit steigenden Mietausfällen
muss gerechnet werden.
Die Schwerpunkte unserer zukünftigen Tätigkeit werden auch weiterhin die Erhaltung und kontinuierliche
Verbesserung des Wohnungsbestandes im Rahmen der genossenschaftlichen Möglichkeiten
sein. Ziel ist, die langfristige Vermietbarkeit unter Berücksichtigung der Mieterstruktu-
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Beteiligungsbericht 2009
ren und der Nachfrage am Wohnungsmarkt zu erhalten. Dieses kann dauerhaft nur über ein
Wohnungsangebot mit entsprechenden Wohnungsgrößen, ansprechendem Wohnumfeld und
gesteigertem Wohnungsausstattungsstandard, auch unter Berücksichtigung gesetzlicher Vorgaben,
wie z. B. Energieeinsparmaßnahmen, erreicht werden. Der mittelfristige Ausbau der
Modernisierungs- und Instandhaltungskontingente ist daher notwendig. Die Planung von Umbau-
und evtl. Neubauvorhaben muss hierauf ausgerichtet sein.
Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung
a) Risiken der künftigen Entwicklung
Die Krise der Finanzmärkte, die im Oktober 2008 öffentlich wurde, führt derzeit zu einer Bestandsaufnahme
der realwirtschaftlichen Folgeschäden. Es ist schon jetzt festzustellen, dass
die Banken trotz günstiger Refinanzierungszinsen zu einer weiteren Verknappung des Kreditangebotes
tendieren.
Die Genossenschaft ist daher gehalten, bei den bestehenden Aufgaben der Modernisierungen
verstärkt Eigenkapital einzusetzen, wobei dieser Einsatz durch den Aspekt der Eigenkapitalrentabilität
begrenzt ist.
Die wirtschaftliche Entwicklung, insbesondere im Hinblick auf die Inflationsrate ist zu beobachten.
Eine Weitergabe von Preissteigerungen über die Miethöhe ist nicht unbegrenzt möglich.
Diese Situation fordert jetzt eine solide Finanzierungspolitik unter Berücksichtigung öffentlicher
Kreditprogramme und langfristig gesicherter Einnahmeströme. Diese Einnahmeströme der Genossenschaft
sind nur gesichert, wenn die Mietwohnungen vermietbare Standards aufweisen.
Hieran muss die Genossenschaft arbeiten.
Kritisch ist die Situation der öffentlichen Haushalte zu nennen. Die Genossenschaft betrachtet
Wohnung, Haus und Umfeld als eine Einheit, die einen Mietwert darstellt. In Zukunft muss sich
die Genossenschaft aufgrund der Finanzlage der öffentlichen Haushalte auch der Aufgabe der
Umfeldgestaltung intensiver als bisher widmen.
b) Chancen der künftigen Entwicklung
Die zu erwartende negative Entwicklung des Arbeitsmarktes wird zu einer vermehrten Nachfrage
nach gutem und günstigem Wohnraum führen - ein Marktsegment, das die Genossenschaft
abdeckt.
Die günstige Lage der Stadt Düren zu den Wirtschafträumen Köln/Bonn und Aachen in Verbindung
mit der guten Erreichbarkeit durch öffentliche Verkehrsmittel kann vorgenannte Nachfrage
auch aus dem Umfeld verstärken.
Die bundesweit zu beobachtenden Trends, dass immer mehr ältere Menschen aus den Vororten
zurück in die Stadt ziehen und junge Familien Wohnraum in der Stadt suchen, sind auch in
Düren festzustellen. Durch eine Verstärkung der Betreuung der Mieter rund um die alltäglichen
kleineren Wohnungsprobleme sowie durch soziale Projekte kann die Genossenschaft die
Chance einer starken Mieterbindung ausbauen und dadurch zu einer stabilen wirtschaftlichen
Lage der Genossenschaft beitragen. Nach wie vor bilden die in den letzten Jahren kontinuierlich
durchgeführten Investitionen in den Bestand die Grundlage zukünftiger Erfolgspotentiale. Laufende
Instandhaltung und geplante Modernisierungsmaßnahmen gestalten den Wohnungsbestand
der Genossenschaft flexibel, d.h., die Immobilien der Genossenschaft können sich auf die
unterschiedlichen Wünsche der Mieter einstellen und bleiben dabei trotzdem individuell, so
dass dadurch das Interesse der Mieter an der Wohnung geweckt wird.
Die Immobilien der Genossenschaft haben in der Stadt Düren ortsteilprägenden Charakter, sie
haben Ecken und Kanten, sind markant und stehen für gewachsene soziale Mieterstrukturen.

Beteiligungsbericht 2009
Derjenige, der das Besondere darin sieht, wird es nutzen wollen und dafür auch Miete zahlen,
ein Umstand, den die Genossenschaft positiv belegt und der weiter auszubauen ist.
Angaben nach § 289 Abs. 2 HGB
Vorgänge von besonderer Bedeutung
Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.
Insbesondere sind gravierende Risiken, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
negativ beeinflussen könnten, nicht erkennbar.
Finanzinstrumente
Besondere Finanzinstrumente und besondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeichnen.
Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich
überwiegend um Annuitätsdarlehen mit 10-jähriger Zinsbindungsfrist. Aufgrund steigender Tilgungsanteile
und gleichmäßig über die Jahre verteilter Prolongationstermine halten sich die
Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres
Risikomanagements beobachtet. Zur Sicherung günstiger Finanzierungskonditionen werden in
Abhängigkeit von der Zinsentwicklung Umschuldungen vorgenommen.
Weitere Finanzinstrumente wendet das Unternehmen nicht an.
Gewinnverwendung
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen vor, den Bilanzgewinn von 25.785,77 € satzungsgemäß wie
folgt zu verteilen:
Ausschüttung von 4 % Gewinnanteile auf
Geschäftsguthaben von 644.644,18 € 25.785,77 €
Beteiligungen des Unternehmens
Die gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft für Stadt und Kreis Düren e.G. ist mit einem
Anteil von 2.556,46 € an der Wohnungswirtschaftliche Treuhand Rheinland-Westfalen GmbH
(WRW), Düsseldorf, beteiligt. Die Beteiligung ist zu Anschaffungskosten bewertet.
Eine weitere Darstellung dieser Beteiligung entfällt, da die Beteiligung an der Gemeinnützigen
Wohnungsbaugenossenschaft für Stadt und Kreis Düren eG selbst unter 25,1 % liegt. Aus diesem
Grund entfällt auch eine Darstellung in der Übersicht über die Beteiligungsstruktur des
Kreises Düren.
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