Hinter´m Wastl - Landkreis Regensburg

Gemeinde
Pettendorf
Bebauungs- und Grünordnungsplan
B A U E R
Beratende Ingenieure GmbH
Niederlassung Regensburg
„Hinter’m Wastl“
in Neudorf
Begründung
Stand: 20.04.2010
Im Gewerbepark A 15
93059 Regensburg
Telefon 0941 / 40208-0
Telefax 0941 / 40208-30
Bauer.regensburg@bbi-ingenieure.de

Gemeinde Pettendorf öffentliche Auslegung
Bebauungs- und Grünordnungsplan Begründung
Baugebiet „Hinter’m Wastl“ in Neudorf Stand 20.04.2010
I. Begründung zum Bebauungsplan
1. Anlass der Planung
2. Bestehende Bauleitplanung
3. Bestandssituation
Inhaltsverzeichnis
3.1 Lage und Größe des Gebietes
3.2 Umgebungssituation
3.3 Topographie
4. Planungen und Auswirkungen
4.1 Gemeinbedarf
4.2 Verkehrsanbindung
4.2.1 äußere Verkehrsanbindung
4.2.2 innere Verkehrserschließung
4.3 Versorgung
4.4 Entsorgung
4.5 Wasserwirtschaft
4.6 Land- und Forstwirtschaft
4.7 Geländeregulierungen
4.8 Immissionsschutz
4.9 Grünordnung
4.11 Denkmalschutz
4.12 Altlasten
4.13 Brandschutz
5. Städtebauliche Zielsetzungen
5.1 Raumordnung und Landesplanung
5.2 Regionale Entwicklungsplanung
5.3 Bebauungsstruktur
5.4 Flächenbilanz
5.5 Wohnbaufläche und Einwohnerzahlen
II. Begründung Grünordnungsplan
1. Allgemeine grünordnerische Festsetzungen
2. Begründung der grünordnerischen Festsetzungen
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Bebauungs- und Grünordnungsplan Begründung
Baugebiet „Hinter’m Wastl“ in Neudorf Stand 20.04.2010
Bebauungs- und Grünordnungsplan M 1:1.000
Stand 20.04.2010
Anlagen
Falls die nachfolgend genannten Anlagen den Unterlagen nicht beigefügt sind, können diese
bei der Gemeinde Pettendorf eingesehen werden.
Anlage 1 Umweltbericht
Anlage 2 Lageplan Eingriffsregelung in der Bauleitplanung M 1:1.000
Planung Bebauungsplan:
BBI BAUER Beratende Ingenieure GmbH
Niederlassung Regensburg
Im Gewerbepark A 15
93059 Regensburg
Telefon: 0941 / 40 20 8-0
Telefax: 0941 / 40 20 8-30
bauer.regensburg@bbi-ingenieure.de
Dipl. Ing. (FH) Barbara Vielhuber
Stadtplanerin
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Bebauungs- und Grünordnungsplan Begründung
Baugebiet „Hinter’m Wastl“ in Neudorf Stand 20.04.2010
Gemeinde Pettendorf
Begründung zum Bebauungs- und
Grünordnungsplan „Hinter’m Wastl“ in Neudorf
I. Begründung zum Bebauungsplan
1. Anlass der Planung
Im Ortsteil Neudorf der Gemeinde Pettendorf stehen am südlichen Ortsrand einige
Flurstücke zur Bebauung zur Verfügung. Da weder in Neudorf noch in den anderen
Ortsteilen der Gemeinde freie Bauflächen ausgewiesen sind, möchte die Gemeinde mit der
Schaffung eines neuen Baugebietes den vorhandenen Bedarf an Bauparzellen für
Einfamilienhäuser decken.
Mit der Aufstellung des Bebauungs- und Grünordnungsplanes „Hinter’m Wastl“ werden für
die geplante Bebauung die rechtlichen Grundlagen geschaffen.
2. Bestehende Bauleitplanung
Grundlage für den Bebauungsplan ist der gültige Flächennutzungs- und Landschaftsplan der
Gemeinde Pettendorf. Im gültigen Flächennutzungsplan ist die Fläche des Baugebiets
„Hinter’m Wastl“ in Neudorf als F2 und F3 als Dorfgebietsfläche ausgewiesen. Um den
Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickeln zu können, wird derzeit der
Flächennutzungs- und Landschaftsplan mit dem Deckblatt Nr. 10 im Parallelverfahren
fortgeschrieben.
Mischgebietsflächen (Dorfgebietsflächen) werden in Neudorf und auch in Pettendorf in
absehbarer Zeit nicht benötigt, Wohnbauflächen werden dagegen dringend gesucht.
3. Bestandssituation
3.1 Lage und Größe des Gebietes
Das Planungsgebiet liegt am südlichen Rand des Ortsteils Neudorf.
Im Norden des Baugebietes schließt sich der nur teilweise asphaltierte Birkenweg und die
derzeitige Ortsrandbebauung an. Im Westen liegen die Ortsstraße Gartenstraße und
landwirtschaftliche Nutzflächen. Im Süden und Osten schließen sich ebenfalls Ackerflächen
an. Am westlichen und östlichen Rand bilden die Grenze des Baugebietes zwei Feldwege,
die nicht befestigt sind.
Der Geltungsbereich der Maßnahme umfasst eine Gesamtfläche von 2,06 ha.
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Baugebiet „Hinter’m Wastl“ in Neudorf Stand 20.04.2010
Folgende Flurstücke liegen innerhalb des Geltungsbereiches:
1564/3 landwirtschaftliche Nutzfläche
1564/4 landwirtschaftliche Nutzfläche
1566 landwirtschaftliche Nutzfläche (Teilfläche)
1567/2 landwirtschaftliche Nutzfläche (Teilfläche)
1567 landwirtschaftliche Nutzfläche (Teilfläche)
1567/3 landwirtschaftliche Nutzfläche (Teilfläche)
1567/10 Hochweg (Teilfläche)
1586/10 bereits teilweise bebaute Bauparzelle
1516/9 Birkenweg
1585/1 Seitenfläche Birkenweg
1563/1 öffentlicher Feldweg (Teilfläche)
1566/2 Hochweg
1567/4 öffentlicher Feldweg (Teilfläche)
1566/8-10 Hochweg
1585 Schwaighauser Weg (Teilfläche)
1569 Auweg (Teilfläche)
1516 Gartenstraße (Teilfläche Einmündungsbereich)
231 Gartenstraße (Teilfläche Einmündungsbereich)
Der naturschutzrechtliche Ausgleich nach § 1a BauGB wird extern auf einer Teilfläche des
gemeindeeigenen Flurstückes 1567/2 erbracht.
3.2 Umgebungssituation
Die Ortschaft Neudorf liegt in einem vor allem durch landwirtschaftliche Flächen und
einzelnen Waldabschnitten geprägten Bereich. Die nächsten Ortschaften sind Pettendorf im
Süden und Rohr im Norden.
3.3 Topographie
Die Planfläche ist von Nordosten nach Südwesten geneigt. Sie weist Höhen von 438 m ü.
NN im Nordosten und 426 m ü. NN im Südwesten auf. Die Flächen sind damit mit ca. 10 %
geneigt.
4. Planungen und Auswirkungen
4.1 Gemeinbedarf
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind keine Flächen für den Gemeinbedarf
vorgesehen.
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4.2 Verkehrsanbindung
4.2.1 äußere Verkehrsanbindung
Die Anbindung an das regionale Straßennetz erfolgt durch die angrenzende Ortsstraße
Gartenstraße, die nach Pettendorf führt.
Südlich von Pettendorf kann das überörtliche Verkehrsnetz, hier als nächstes die
Kreisstraße R 39 und dann die Bundesstraße B 8 erreicht werden.
Für den öffentlichen Personennahverkehr steht eine Buslinie nach Pettendorf und
Regensburg zur Verfügung.
4.2.2 innere Verkehrserschließung
Die innere Verkehrserschließung ist durch den Ausbau des Birkenweges geregelt. Diese soll
folgenden Querschnitt erhalten: 1,0 m Mehrzweckstreifen + 4,25 m Fahrbahn
(Begegnungsverkehr Pkw / Pkw bei verminderter Geschwindigkeit möglich) + 1,50 m
Grünstreifen. Ein Begegnungsverkehr Lkw / Pkw muss über das Mitbenutzen des
Mehrzweckstreifens abgewickelt werden. Der Grünstreifen kann auch zum Parken
mitbenutzt werden.
Die zurückversetzten Grundstücke werden über 4,0 m breite Stichstraßen mit
Rangiermöglichkeit für Pkw’s erschlossen. Lkw müssen rückwärts ein- oder ausfahren.
Die Sichtdreiecke im Bereich der Straßeneinmündungen werden beachtet.
Zusätzlich werden die drei vorhandenen Feldwege zur Erschließung der Parzellen
mitbenutzt. Diese werden in ihrer Lage nicht verändert, aber auf eine Breite von 3,50 m mit
beidseitigen Seitenstreifen (0,50 m) ausgebaut.
Die Zufahrt zu den anschließenden landwirtschaftlichen Nutzflächen ist damit weiterhin
gewährleistet. Falls notwendig, wird ein Halteverbot erlassen werden, um das Abstellen von
Fahrzeugen auf den Wegen zu verhindern.
Es muss sichergestellt werden, das die Zuwegung zu den landwirtschaftlichen Flächen auch
während der Bauphase mit größeren landw. Maschinen möglich ist. Kurzzeitige
Behinderungen während der Bauphase sind mit den betroffenen Landwirten abzustimmen.
Gehwege sind nicht vorgesehen, da es sich um reine Anliegerstraßen handelt.
Das zusätzliche Verkehrsaufkommen durch das neue Baugebiet ist gering, da nur zwanzig
Parzellen neu erschlossen werden.
4.3 Versorgung
Die Versorgung (Wasser, Löschwasser, Strom, Telekommunikation) kann über die
vorhandenen Leitungen im Birkenweg erfolgen.
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Wasser
Die Wasserversorgung erfolgt durch den Wasserzweckverband Naab-Donau-Regen,
Pettendorf. Die Erschließungsmaßnahmen werden mit dem Wasserzweckverband
rechtzeitig abgestimmt.
Am südlichen Rand des Baugebietes befindet sich eine bestehende Wasserleitung DN 200
von Stetten nach Pettendorf, welche die Parzelle 13 im südlichen Bereich durchquert. Der
Schutzbereich der Hauptleitungstrasse (2,0 m beidseits der Leitungsachse) wird von einer
Bebauung freigehalten. Eine Überbauung der Leitung durch Gebäude und Garagen ist durch
die festgelegten Baugrenzen nicht möglich. Für die Parzelle 13 wird zusätzlich eine
Festsetzung bezüglich Bebauung Nebengebäude bzw. untergeordneter baulicher Anlagen
und Pflanzgebote an der Grenze erlassen.
Strom
Im Bereich des geplanten Baugebietes befindet sich eine bestehende Stromfreileitung der E-
ON Bayern AG. Diese soll aber vor Erschließung des Baugebietes abgebaut und
erdverkabelt werden. Damit brauchen keine Bebauungsabstände eingehalten werden. Eine
Erschließung des Gebietes mit Freileitung ist nicht sinnvoll, da ein großer Teil der Parzellen
im Schutzzonenbereich der Leitung liegt.
Sonstige bestehende Leitungen der E.ON Bayern AG (z.B. im Birkenweg) werden bei der
Bauausführung berücksichtigt. Für die Verlegung der neuen Kabel steht der
Mehrzweckstreifen im Birkenweg oder ein Straßenabschnitt in den Erschließungsstraßen zur
Verfügung.
Die E.ON Bayern AG wird rechtzeitig über die Erschließungsarbeiten informiert.
Telekommunikation
Die Telekomleitungen werden wie die Stromleitungen von den vorhandenen Leitungen im
Birkenweg aus verlegt. Dabei kann im Birkenweg der Bereich des Mehrzweckstreifens zur
Verlegung verwendet werden, in den Stichstraßen werden alle Spartenleitungen in der
Straße verlegt.
Eine rechtzeitige Abstimmung der Bauarbeiten mit dem Ressort Produktion, Regensburg
wird veranlasst.
4.4 Entsorgung
Abfallentsorgung
Die Abfallentsorgung in der Gemeinde Pettendorf wird zentral über den Landkreis
Regensburg geregelt.
Dabei müssen am Abholtag der Müllabfuhr die Müll- und Papiertonnen der Parzellen, die
nicht direkt an den Birkenweg angrenzen, an diesem bereit gestellt werden, da weder in den
Stichstraßen noch an den ausgebauten Feldwegen eine Wendemöglichkeit für Lastwagen
besteht. Somit dürfen die Müllfahrzeuge aus Sicherheitsgründen nicht einfahren.
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Schmutz- und Regenwasserentsorgung
Für die Entwässerung des Baugebietes ist folgendes System geplant: Das fassbare,
abfließende Oberflächenwasser der nördlich gelegenen Außenflächen, das
Oberflächenwasser der Straßenflächen nördlich von Parzelle 11 und das
Niederschlagswasser der Parzellen 11-14 und 16-20 können der Versickerung zugeführt
werden. Das Oberflächenwasser der südlich der Parzelle 11 gelegenen öffentlichen und
privaten Flächen muss wegen dem abfallenden Höhenniveau dem Mischwasserkanal
zugeführt werden. Der bestehende Kanal im Birkenweg kann die Wassermengen
aufnehmen. Bei der Überrechnung des Kanalnetzes wurde das neue Baugebiet bereits
berücksichtigt.
Die sich aus der Bodenuntersuchung ergebende Sickerfähigkeit für die geplante
Versickerungsanlage auf dem Flurstück 1567/2 ist gering. Das Oberflächenwasser soll hier
in breitflächigen Mulden verdunsten bzw. langsam versickert werden. Falls aus dem Becken
Oberflächenwasser abläuft, fließt es flächig über die Ausgleichsfläche und evtl. in die
hangabwärts gelegenen Waldflächen ab. Dadurch entstehen keine Gefährdungen und
Schäden.
Das Schmutzwasser der Parzellen wird in den bestehenden Mischwasserkanal im Birkenweg
eingeleitet.
4.5 Wasserwirtschaft
Das Baugebiet berührt keine Wasserschutzgebiete und Oberflächengewässer.
Bei der Bodenuntersuchung wurden keine grundwasserführenden Schichten angetroffen
(Tiefe bis 6 m). Im hängigen Gelände ist bei den Bauarbeiten aber mit Hang- und
Schichtenwasser zu rechnen. Es wird empfohlen, beim Bau von Kellern Vorkehrungen
gegen Wassereinbrüche bzw. Vernässungen des Mauerwerks zu treffen.
Zusätzlich sollten Gebäudeöffnungen (Lichtschächte, Eingänge) zum Schutz vor
abfließendem Oberflächenwasser bei Starkregenereignissen mit einem Sicherheitsabstand
höher als Gelände und Straße liegen.
Der schadlose Abfluss von Grund- und Oberflächenwasser muss auch während der Bauzeit
erhalten bleiben.
Für abfließendes Oberflächenwasser aus den nördlich des Baugebietes gelegenen Flächen
ist entlang des Schwaighausener Weges ein Abfanggraben vorgesehen, der in die
Versickerungsanlage auf dem Flurstück 1567/2 (Ausgleichsfläche) eingeleitet wird. Parallel
zum nordöstlich gelegenen Feldweg 1567/4 ist kein Abfanggraben möglich, da der
Gemeinde hier keine Flächen zur Verfügung stehen.
Eine wasserrechtliche Erlaubnis für die Versickerungsanlage auf dem Flurstück 1567/2 wird
eingeholt.
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4.6 Land- und Forstwirtschaft
Flächen innerhalb des Geltungsbereiches und angrenzende Flächen
Mit der Bebauung der Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes und
im Bereich der Ausgleichsfläche wird die landwirtschaftliche Nutzung dieser Flächen
beendet.
Die angrenzenden Flächen außerhalb des Geltungsbereiches werden in ihrer
landwirtschaftlichen Nutzung nicht eingeschränkt. Die Zufahrtsmöglichkeiten bleiben
erhalten. Sollten sich im Zuge der Bebauung Einschränkungen durch parkende Fahrzeuge
ergeben, wird von Seiten der Gemeinde ein Halteverbot erlassen.
Waldflächen
Die angrenzenden Waldbestände werden durch das neue Baugebiet nicht berührt.
Bestehende Landwirtschaft
Nördlich des gepl. Baugebietes befindet sich an der Gartenstraße der landw.
Haupterwerbsbetrieb Meyer. Es werden derzeit ca. 108 ha Landwirtschaftliche Fläche
bewirtschaftet und ca. 260 Mastschweine gehalten. Auch bei ordnungsgemäßer Tierhaltung
und Einhaltung guter fachlicher Praxis ergeben sich insbesondere Geruchsimmissionen,
durch die Bewirtschaftung der angrenzenden Flächen ergeben sich vorübergehende
Geruchs-, Staub-, und Lärmemissionen, auch bei Einhaltung der geltenden Vorschriften
(siehe auch Punkt 4.8 Immissionsschutz).
Erweiterungsfähigkeit des bestehenden Schweinemastbetriebes:
Der geringste Abstand zur neuen Wohnbebauung beträgt ca. 230 m (angenommener
Emissionsschwerpunkt: Stall, erster Lüftungskamin). Bei einer angesetzten Bewertungszahl
von 75 Punkten wären bei diesem Abstand 60 Großvieheinheiten möglich, entsprechen 400
Mastschweinen, also 140 Stück mehr als der Bestand von 260 Stück im Jahr 2009.
Bei jeder Erweiterung des Betriebes Meyer ist jedoch eine Gesamtbetrachtung erforderlich,
da die bestehende Wohnbebauung im Norden (WA) nur etwa 125 m entfernt ist und diese
ebenfalls Bestandsschutz hat.
Das Erweiterungspotential des Betriebes Meyer hängt also in erster Linie nicht von neuen
Wohngebiet ab, sondern von der Verträglichkeit der Erweiterung mit der bestehenden, in
geringeren Abstand liegen Bebauung.
4.7 Geländeregulierungen
Für das Baugebiet sind Aufschüttungen und Abgrabungen in einer Höhe von je 1,00 m
gestattet.
4.8 Immissionsschutz
Verkehrslärm
Das Baugebiet grenzt an keine überörtlichen Straßen mit erhöhten Emissionen an.
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Dorfgebietslage
Das Baugebiet ist am Ortsrand eines Dorfgebietes geplant. Im Dorfgebiet ist wie im
Mischgebiet nicht störendes Gewerbe (hier Schreinereibetrieb) und die landwirtschaftliche
Nutzung zugelassen. Von diesen Betrieben gehen entsprechende Emissionen aus (Lärm,
Staub, Geruch). Nach derzeitigem Kenntnisstand liegen aber keine Angaben über
Nutzungen vor, die das neue Baugebiet unzumutbar beeinträchtigen werden.
Bestehender Schweinemastbetrieb
Der landwirtschaftliche Betrieb Karl Meyer befindet sich nördlich des geplanten Baugebietes
an der Gartenstraße in ca. 230 m Entfernung zur Parzelle 17 und 260 m Entfernung zur
Parzelle 1. (Ca. Angaben, bezogen auf das Stallgebäude. Emissionsschwerpunkt Stall, evtl.
Silolagerung oder Güllegrube ist aber noch nicht festgelegt).
Das neue Baugebiet liegt nicht in Hauptwindrichtung, es befindet sich südlich des
Bauernhofes. Der Abstand wird für ein verträgliches Nebeneinander von landwirtschaftlicher
Nutzung und gesundem Wohnen für ausreichend gehalten. Bei den durchgeführten
Ortsbegehungen zur Bestandserhebung und Ortsbesichtigung wurden keine belästigenden
Geruchsemissionen wahrgenommen. Diese sind natürlich durch den Mastschweinebetrieb
vorhanden, stellen aber keine dauernde Beeinträchtigung dar.
Außerdem wurde die Anlage Meyer nachträglich in engster Zusammenarbeit mit den
technischen Vertretern der ALB Cham optimiert (Lüftungskamine, geregeltes Be- und
Entlüftungssystem Stallgebäude und Schwimmabdeckung Güllegrube).
Das ALF Regensburg kam bei seiner letzten Ortseinsicht am 23.01.2008 zu dem Ergebnis,
dass die Anlage dem Stand der Technik entspricht mit der Folge, dass die
Geruchsproblematik deutlich reduziert werden konnte. Auch nach den Erfahrungen der
Gemeinde und den Anwohnern haben diese Maßnahmen erheblich zur Geruchsverringerung
beigetragen.
Im Flächennutzungsplanverfahren wurde zum derzeitigen Bestand Meyer wie folgt Stellung
genommen:
Ermittlung der GV Zahlen zum Schweinemastbetrieb Meyer
(Grundlage: VDI-Richtlinie 3471 – Emissionsminderung Tierhaltung Schweine)
Mastbestand im Jahr 2009: 260 Mastschweine
ergibt bei Mittel-/Endmast 260 x 0,15 = 39 Großvieheinheiten (GV)
Dies ergibt bei einem Ansatz von 50 Bewertungspunkten einen Bebauungsabstand von 240
m, bei einem Ansatz von 75 Bewertungspunkten einen Abstand von 200 m. Der Ansatz der
Bewertungspunkte hängt von der vorhandenen Ausstattung des Stalles ab (Entmistung und
Lagerung Mist bzw. Gülle, Stalllüftung, Futtermittel, Güllelagerkapazität). Je besser die
Ausstattung des Betriebes, desto höher sind die Bewertungszahlen und geringer die
einzuhaltenden Abstände.
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Ortsrandlage:
Beeinträchtigungen durch Geruchs- Staub- und Lärmimmissionen sind in jeder Ortsrandlage
vorhanden. Die landwirtschaftlichen Flächen müssen ja bewirtschaftet werden. Die
Beeinträchtigungen sind aber nicht ständig sondern nur vorübergehend vorhanden und
müssen durch die Anlieger geduldet werden. Vorausgesetzt der Landwirt beachtet die
geltenden Vorschriften, z.B. zur Gülleausbringung. Auf die Beeinträchtigungen wird bereits
im Bebauungsplan unter Punkt III Hinweise, Nr. 5.0 Landwirtschaft, hingewiesen.
Emissionen innerhalb des Baugebietes
Im Baugebiet selbst werden Anlagen mit hohen Lärm- oder Abgasemissionen durch die
Festsetzung als ‚Allgemeines Wohngebiet‘ nicht zulässig sein.
4.9 Grünordnung
Ziele der Grünordnung
• Durchgrünung des Baugebietes durch Festlegungen zu den privaten Grünflächen.
• Reduzierung der Versiegelung
• Erhalt der Durchgängigkeit zwischen den Baugrundstücken für Insekten und Kleintiere
durch Festsetzung einer sockellosen Grundstückseingrenzung.
• Entwicklung begrünter Ortsränder zur Herstellung eines intakten Übergangs zur freien
Landschaft.
Umweltauswirkungen
Im Umweltbericht (Kapitel III) werden die Auswirkungen auf die Schutzgüter Mensch und
Kultur- und sonstige Sachgüter, Pflanzen und Tiere und deren Lebensräume, Landschaft,
Boden, Wasser, Klima und Luft behandelt.
4.11 Denkmalschutz
Nach den Eintragungen im Flächennutzungsplan der Gemeinde Pettendorf werden von der
Planung keine bekannten Bau- und Bodendenkmäler betroffen.
Die Bauherren werden ausdrücklich auf die Bestimmungen des Denkmalschutzes
hingewiesen, welche besagen, dass bei Erdarbeiten zutage kommende Keramik-, Metall-
oder Knochenfunde umgehend dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege, Zweigstelle
Regensburg, zu melden sind.
Hinweise zu Art. 8 Abs. 1-2 DschG:
Art. 8 Abs. 1 DschG:
Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren
Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige
verpflichtet sich auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks, sowie der
Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige
eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder der Arbeiten, die zu dem Fund
geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den
Unternehmer oder dem Leiter der Arbeiten befreit.
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Art. 8 Abs. 2 DschG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche
nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde
die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.
4.12 Altlasten
Altlasten sind auf dem Gelände des neuen Baugebietes nicht bekannt. Es liegen keine
Eintragungen im Altlastenkataster vor.
4.13 Brandschutz
Bei der Erstellung der privaten Wohnhäuser sind die Bestimmungen des baulichen und
abwehrenden Brandschutzes zu beachten. Der zweite Rettungsweg für Gebäude, bei denen
die Brüstung von zum Anleitern bestimmten Fenstern mehr als 8 m über der
Geländeoberfläche liegt, ist sicher zu stellen.
Zuständig für den Brandschutz ist die Freiwillige Feuerwehr Pettendorf. Diese besitzt die
entsprechende Ausrüstung und Schulung für einen evtl. Einsatz im geplanten Wohngebiet.
Die Planung der Löschwasserversorgung wird mit dem zuständigen Kreisbrandrat und der
zuständigen örtlichen Feuerwehr abgestimmt.
5. Städtebauliche Zielsetzungen
5.1 Raumordnung und Landesplanung
Durch die direkte Nachbarschaft zur Stadt Regensburg gehört die Gemeinde Pettendorf
raumordnerisch zum Verdichtungsraum des Stadt- und Umlandbereiches von Regensburg.
Zudem liegt die Gemeinde an der Entwicklungsachse Passau-Regensburg-Nürnberg.
Im Regionalplan ist Pettendorf als bevorzugt zu entwickelndes Kleinzentrum ausgewiesen.
Die Ausweisung von Siedlungsflächen gehört damit zu den Aufgaben der Gemeinde.
5.2 Regionale Entwicklungsplanung
Für die konkrete Planfläche des Baugebietes ergeben sich aus der regionalen
Entwicklungsplanung keine besonderen Vorgaben.
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5.3 Bebauungsstruktur
Durch die textlichen und zeichnerischen Festsetzungen im Bebauungsplan soll erreicht
werden, dass sich das neue Baugebiet an die Ortschaft anpasst und trotzdem dem privaten
Bauherrn viele Gestaltungsmöglichkeiten offen bleiben. Dazu wurden folgende
Festsetzungen getroffen:
• Festsetzung zur Art der Bebauung: Allgemeines Wohngebiet
Diese Art der Bebauung entspricht der umliegenden Wohnstruktur. Da im Allgemeinen
Wohngebiet nur ausnahmsweise nicht störendes Gewerbe zugelassen wird, wird die
Beeinträchtigung der vorhandenen durch die neue Bebauung auf ein Mindestmaß
reduziert.
• Es sind nur Einzelhäuser mit max. 2 Wohneinheiten pro Wohngebäude zulässig, um
eine zu große Bebauungsdichte zu vermeiden.
• Festsetzung einer zweigeschossigen Bebauung als E+D-Bebauung oder E+I-Bebauung
mit Festlegung einer mittleren Wandhöhe und einer maximalen Kniestockhöhe, um die
Gesamthöhen der Gebäude zu beschränken.
Eine Festlegung einer E+D-Bebauung oder E+I-Bebauung pro Parzelle erfolgt nicht, da
die Gesamtbauhöhen der Gebäude durch ein flacheres Dach bei E+I in etwa gleich
bleiben. Zwar wird natürlich die Traufe der Gebäude deutlich wahrgenommen, aber die
Einflüsse auf die Nachbarsgrundstücke, wie etwas Beschattung wird doch durch den
gesamten Baukörper bestimmt. Die Gemeinde möchte den Bauwerbern die
Entscheidung der Wahl der Grundstücke mit der jeweiligen Bebauung überlassen.
• Festlegungen zur Dachgestaltung:
Für die Dachgestaltung wurden nur Satteldächer, zugelassen, da diese dem dörflichen
Charakter entspricht. Als Farbe zur Dacheindeckung wurden neben der roten auch
graue und schwarze (Solarnutzung) und erdfarbene Tönungen vorgegeben.
• Aufschüttungen und Abgrabungen:
Im hängigen Baugebiet sind Aufschüttungen und Abgrabungen in einer Höhe von je 1,0
m zugelassen.
• Festlegungen zur Grünordnung:
Um die Eingrünung des Baugebietes zu erreichen, wurden Festsetzungen zur privaten
Eingrünung getroffen. Außerdem ist eine öffentliche Ortsrandeingrünung vorgesehen,
um den Übergang zur freien Landschaft zu gestalten.
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5.4 Flächenbilanz
Die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes „Hinter’m Wastl“ teilen
sich folgendermaßen auf:
Art der Nutzung Fläche
Parzellenflächen (Nettobaufläche) 1,48 ha 71,8 %
Straßenflächen 0,40 ha 19,4 %
Öffentliche Grünflächen 0,18 ha 8,8 %
_____________________________________________________
Gesamtfläche 2,06 ha 100 %
5.5 Wohnbaufläche und Einwohnerzahlen
• Mindestanzahl der Wohneinheiten: 20 Parzellen
• Anzahl der Einwohner
20 Parzellen x 2,1 Einwohner = 42 Einwohner
Werden auf versch. Parzellen zwei Wohneinheiten errichtet, wird sich die Zahl der
Einwohner entsprechend erhöhen.
• Einwohner pro Hektar
42 Einwohner / 2,06 ha = 20 Einwohner / ha
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II. Begründung Grünordnung
1. Grünordnerische Festsetzungen: siehe Bebauungsplan
2. Begründung zur Grünordnung
2.1 Naturschutz und Landschaftspflege
Am südöstlichen Ortsrand von Neudorf, einem Ortsteil der Gemeinde Pettendorf, Landkreis
Regensburg, soll zusätzliches Wohnbauland von ca. 2 Hektar Größe geschaffen werden.
Die Planung wird aus dem genehmigten Flächennutzungs - und Landschaftsplan entwickelt
(derzeitige Änderung mit Deckblatt Nr. 10). Am, bzw. vor dem südöstlichen Ortsrand von
Neudorf verläuft bereits derzeit (Birkenweg) ein asphaltierter Erschließungsweg (bis zum
Auweg) bzw. ein Flurweg (Schwaighauser Weg), der die bestehenden Häuser am
derzeitigen Ortsrand erschließt.
Südlich dieses Weges sollen die neuen Bauflächen in einer Tiefe von 2 Parzellen dem
derzeitigen Ortsrand vorgelagert werden. Zusätzlich zu diesen Baustreifen mit ca. 15
Parzellen werden nördlich des Birkenwegs/Schwaighauser Weges insgesamt 5 Parzellen in
bisherigen Acker/Wiesenflächen bereitgestellt. Eine Parzelle (Haus-Nr. 9) im nordöstlichen
Teil des Geltungsbereiches ist bereits errichtet. Bei den in Anspruch zu nehmenden Flächen
für die Wohnbebauung handelt es sich fast ausschließlich um derzeit intensiv
bewirtschaftete landwirtschaftliche Flächen .
Auf den nun für die Bebauung vorgesehenen Flächen befinden sich derzeit keine aus Sicht
von Naturschutz und Landschaftspflege wertvollen Bestände. Die vorhandenen schmalen
Saumstreifen entlang der derzeitigen Wege und Feldränder sind stark eutrophiert und
besitzen für sich gesehen wenig Qualität.
Die Bebauung rückt einem kartierten Biotop (Nr. 54.02 - Heckenbereiche) auf Fl.Nr. 1567/2
nahe ohne es zu stören. Diese Struktur stellt eine steile, nicht bewirtschaftete verbuschte
(Schlehen hauptsächlich mit Eichen) Böschung dar, an deren Fuß ein Feldweg, bzw. weiter
südlich eine Obstwiese liegt. Sie ragt fingerartig aus einem Waldbereich, der östlich Fl.Nr.
1567/2 liegt und „zeigt“ Richtung Neudorf. Eine direkte Verknüpfung gibt es aber derzeit
nicht.
2.2 Grünordnerische Maßnahmen in der Planungsfläche,
eingriffsmindernde Maßnahmen.
Entlang der Haupterschließungsstraße (Birkenweg) leiten wiesenartige Vorgelegestreifen in
die Privatflächen über. Für Bäume sind diese öffentlichen Streifen zu schmal. Diese werden
in breiteren Flächen bei den Stellplätzen nördlich der Straße und in einer kleineren Fläche an
der Zufahrt zum Baugebiet von der Gartenstraße aus gepflanzt.
Zur Stützung der Durchgrünung des Baugebietes wurden Pflanzverpflichtungen (1 Baum je
angefangenen 300 m 2 Grundstücksfläche) festgesetzt. Die Ortsrandeingrünung erfolgt auf
einer 4 m breiten, öffentlichen Fläche durch eine freiwachsende, natürliche Hecke. Diese
Maßnahme wird teilweise auf den Parzellen 13, 20 und 21 auch als Pflanzverpflichtung auf
Privatflächen umgesetzt, da hier keine öffentliche Fläche verfügbar ist.
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2.3 Bewertung der Schutzgüter, Eingriffsregelung in der
Bauleitplanung nach § 8a BNatSchG,
Siehe dazu auch gesonderten Planteil „Eingriffsregelung in der Bauleitplanung“.
Die Eingriffsregelung nach § 8a Abs. 1 BNatSchG ist seit 01.01.2001 (Erweiterte 2. Auflage
Januar 2003) verbindlich anzuwenden, um den Belangen des Naturschutzes und der
Landschaftspflege Rechnung zu tragen. Es wird auf den Anhang verwiesen.
Gem. Leitfaden zur Eingriffsregelung in der Bauleitplanung (Quelle: Bayer.
Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen1999), Abb. 7 = Matrix zur
Festlegung der Kompensationsfaktoren liegt hier Typ A (hoher Versiegelungs- und
Nutzungsgrad) vor. Die GRZ liegt mit 0,4 leicht über der Schwelle von 0,35 (zu niedriger bis
mittlerer Versiegelungs- und Nutzungsgrad). Es ist daher Feld A I anzuwenden. Die
Bandbreite des Ausgleichsflächenfaktors liegt damit zwischen dem 0,3- und dem 0,6-fachen
der in Anspruch genommenen Eingriffsfläche.
Die Eingriffsfläche (Flächen für Bauparzellen und Erschließung) beträgt insgesamt 18.378
m 2 und liegt in bisher landwirtschaftlich genutzten Flächen. Bereits bebaute Teile
(Straßenfläche vorhanden und eine bereits bebaute Parzelle) des Geltungsbereiches
werden als eingriffsneutrale Flächen (ohne Ausgleichsverpflichtung) festgehalten.
Der Ausgleichsfaktor (Feld A I, Bandbreite 0,3 – 0,6, siehe Seite 13, Leitfaden) wird mit 0,45
angesetzt.
Die erforderliche Größe einer um eine sog. ökologische Wertstufe aufzuwertenden
Ausgleichsfläche muss demnach mindestens 18.378 m 2 x 0,45 = 8.270 m 2 groß sein.
2.4 Begründung für die Wahl des Ausgleichsfaktors:
Die Inanspruchnahme von bisheriger Ackerfläche entspricht gem Teil A, Liste 1 des
Leitfadens innerhalb der Gebiete mit geringer Bedeutung für Naturhaushalt und
Landschaftsbild einer hohen (oberer Wert) Beeinträchtigung von Boden und Lebensraum.
Der Eingriff der Maßnahme in das Standortpotential ist begrenzt da es sich um eine
geregelte Entwicklung direkt am Ortsrand handelt, in Flächen, welche nur
unterdurchschnittliche bzw. durchschnittliche ökologische Wertigkeit aufweisen und wo
bisher nur ansatzweise vorhandener Ortsrand vorgebaut wird, bzw. durch die vorgesehenen
öffentlichen Flächen am zukünftigen Ortsrand sowie die ökologische Ausgleichsfläche die
Überleitung von der Siedlung in die Landschaft zukünftig homogener gestaltet sein wird als
bisher.
Die negativen Auswirkungen des Eingriffs auf Oberflächen- oder Grundwasser sind gering,
ebenso auf das Kleinklima, da die betroffenen Flächen nicht an klimabildenden Bereichen
liegen.
Eingriffsmindernde Maßnahmen in der Planungsfläche finden hauptsächlich am Ortsrand
(Einbindung) statt. Insgesamt rechtfertigt die Gesamtbetrachtung der Schutzgüter
hinsichtlich der Auswirkungen der geplanten Maßnahme eine Einstufung der
Ausgleichsnotwendigkeit (Ausgleichsfaktor) im mittleren Bereich (mögliche Bandbreite 0,3
bis 0,6) d.Hh. mit 0,45.
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Gemeinde Pettendorf öffentliche Auslegung
Bebauungs- und Grünordnungsplan Begründung
Baugebiet „Hinter’m Wastl“ in Neudorf Stand 20.04.2010
2.5 Eingriffs- und Ausgleichsflächen:
Für die erfolgenden Eingriffe in Natur und Landschaft werden vom Eingriffsverursacher, der
Gemeinde Pettendorf ökologisch aufwertbare Flächen direkt angrenzend an das geplante
Baugebiet (Fl.Nr. 1567/2) bereitgestellt.
Dabei handelt es sich um eine derzeitige Ackerfläche (im Westen kleiner Biotopanteil,
welcher zudem teilweise anders liegt als in den Karten). Die als Ausgleichsfläche (=bisher
Acker) verwendbare Fläche ist insgesamt 9.733 m 2 groß.
Als Maßnahmen auf dieser Fläche soll (siehe Darstellung und Festsetzung im Plan) neben
der kompletten Nutzungsaufgabe die Heranführung der „ausgefransten“ Waldfläche (südlich
der Fl.Nr. 1567/2 teilweise sogar noch in der Fläche) in Richtung der (erweiterten) Ortschaft
erfolgen. Dazu werden - mit ausreichend Abstand zu den benachbarten Flächen – Hecken
und feldgehölzartige Pflanzriegel (standortheimische Auswahl!) mit einer tendentiellen Nord-
Südrichtung angelegt.
Die entstehenden, bzw. dargestellten (siehe Planteil „Eingriffsregelung in der
Bauleitplanung“) „Kammerungen“ innerhalb der Pflanzfläche sollen dabei
Sukzessionsflächen bleiben (d.h. sie werden sich selbst überlassen) bzw. sie können –
natürliche Gestaltung vorausgesetzt – als Vergleichmäßigungsräume von
Niederschlagswasser dienen, das von den Hangflächen oberhalb, d.h. östlich des
Baugebietes abgeleitet werden soll.
Die randlichen Flächen nach Osten und Westen sollen einmal im Jahr gemähte, natürliche
und ungedüngte Wiesenflächen sein.
Eine Aufwertung um 1,0 (= eine ökologische Wertstufe) ist durch die beschriebenen und
dargestellten Maßnahmen möglich.
Flächenbilanz:
Ansetzbare, verbesserbare Flächengröße der Fl.Nr. 1567/2 (Teil)
als Ausgleichsfläche: 9.733 m 2
Erforderliche ökologische Ausgleichsfläche (bei Aufwertung um 1 Wertstufe = 1,0):=
8.270 m 2
8.270 m 2 von insgesamt verwendbaren 9.733 m 2 der Fl.Nr. 1567/2, Gem. Neudorf werden
durch die beschriebene Bebauungsplanmaßnahme als ökologische Ausgleichsfläche in
Anspruch genommen. Die restlichen, verbleibenden 1.463 m 2 können für anderweitige
Maßnahmen verbucht werden.
Empfehlenswert ist es, das komplette Grundstück durch die Pflege- und
Aufwertungsmaßnahmen zu verbessern und die Überschussfläche von 1.463 m 2 in das
gemeindliche „Ökokonto“ zu nehmen und bei anderer Notwendigkeit (Eingriff) dann wieder
auszubuchen.
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