AndelsboligNyt september 2021

Nyheder og nyttig viden til landets andelsboligforeninger
September 2021
16 siders
klimasektion
TEMA: BÆREDYGTIGHED
Delebilsordningen hos AB Jojo:
Forgængere
for fællesskab
Læs på side 12
Nye vinduer
reducerede støj og
energiforbrug hos
AB TaBa
Side 2 i klimasektionen
OGSÅ I DENNE UDGAVE
• Blackstone-indgrebet:
Hvad skete der, og hvad er
op og ned?
• Tre råd til finansiering af
energirenoveringer
• Kan man købe en andelsbolig
som forældrekøb?

Annonce
Annonce
www.entreprisestyring.dk
25 års erfaring som entreprenører har givet os en høj kvalitet og en stor
professionalitet i vores arbejde. Står jeres andelsboligforening og skal have
løftet æstetikken og kvaliteten til et nyt niveau, der samtidig kan skabe mere
værdi i ejendommen, så er vi de rigtige at kontakte.
Vi står for hovedentrepriser, totalentrepriser, fagentrepriser og rådgivning
af projekter – og som en unik del af Entreprisestyring kan du besøge vores
showroom i Charlottenlund og modtage personlig rådgivning til jeres
projekt. Vi glæder os til at høre om, hvordan vi kan hjælpe jeres andelsboligforening
i en spritny, flot og funktionel retning.

Annonce
www.entreprisestyring.dk
FÅ OVERBLIK OVER JERES NÆSTE
BYGGEPROJEKT MED ENTREPRISESTYRING
DIN FORETRUKNE SAMARBEJDSPARTNER
HOVEDENTREPRISER
TOTALENTREPRISER
RÅDGIVNING
FAGENTREPRISER
Tlf.: 51 23 41 45 | Ordrupvej 65, 2920 Charlottenlund

Grønne prioriteter i landets andelsboligforeninger
Der er mange gode grunde til at energirenovere andelsboligforeningen.
Både besparelser, klimahensyn og ønsket om en mere
bæredygtig fremtid vejer tungt på vægtskålen, men også bedre
indeklima og mere komfort i de enkelte andelsboliger bør tages med
i overvejelserne, når en energirenovering af andelsboligforeningen
debatteres.
Mange andelsboligforeninger står lige nu overfor at igangsætte de
renoveringsprojekter og foreningsinitiativer, som corona har forsinket.
Det er en oplagt mulighed for at få grønne projekter prioriteret
i boligforeningen. Derfor er dette nummer af AndelsboligNyts tema
bæredygtighed, og så udkommer magasinet med årets klimasektion.
Her kan du blive klogere på både delebilsordningen hos AB Jojo og få
viden om opsætning af ladestandere til elbiler, som der gradvist bliver
flere af og derfor også skaber større behov for opladningsstationer
nær andelsboligforeninger.
AndelsboligNyt
Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af:
3byggetilbud.dk A / S
Antonigade 4
1106 København K
Web: www.andelsportal.dk
E-mail: info@andelsportal.dk
Tlf: 7733 4000
Redaktion: Mette Blume
Anton Egholm
Daniel Christian Hinchely
Nynne Pihl Groth
Maria Carlsen (ansvarshavende)
Layout: Eik Franksdottir Mikkelsen
Pernille Svalebæk
Oplag: 4.400
I klimasektionen, som er placeret midt inde i bladet, har vi været på
besøg hos en andelsboligforening, der har gennemgået en større
renovering, som blandt andet har reduceret støj og energiforbrug.
Ligeledes får du mulighed for at blive klogere på, hvilken størrelse
Københavns Klimakarré er, du kan også læse mere om et solcelleprojekt,
der har sparet en andelsboligforening 25 procent på
elregningen, samt hente gode råd til finansiering af energirenovering.
Tryk:
GREFTA Tryk
På redaktionen værdsætter vi, at læserne af AndelsboligNyt er gode
til at komme med kommentarer, idéer og input. Vi glæder os derfor
til at høre, hvad I synes om dette nummer af AndelsboligNyt og
klimasektionen. Som altid kan vi kontaktes på info@andelsportal.dk.
God læselyst.
Er du ikke den rette modtager
af dette blad?
Eller har foreningen skiftet formand?
Så indtast de nye oplysninger på
www.andelsportal.dk/opdater/
og vi opdaterer vores adressekartotek.
Maria Carlsen, redaktør
Side 4
AndelsboligNyt

September 2021
Indhold
7
10
12
Kort AndelsboligNyt
Tema: Bæredygtighed
Flere andelsboligforeninger tænker i bæredygtige
løsninger. Vi ser nærmere på både delebiler og
el-ladestandere i den forbindelse.
Delebilsordningen hos AB Jojo:
Forgængere for fællesskab
Sådan benytter en andelsboligforening
fællesskabet til også at deles om biler.
Side 2
18
Opsætning af ladestandere i boligforeninger
er blevet en strømlinet proces
Det er ikke så kompliceret som mange tror
at få opført ladestandere i foreningen.
Også i denne udgave
23
32
38
Blackstone-indgrebet: Hvad skete der,
og hvad er op og ned?
Tre eksperter giver et indblik i, hvad Blackstoneindgrebet
var og hvilken betydning det fik.
Hvad ved vi om den nye vurderingsmetode
for andelsboligforeninger?
En ny vurderingsmetode er på trapperne.
Vi har sammenfattet, hvad vi ved om den.
Aktuelle tilskud og fradrag for
andelsboligforeningen og dens beboere
Håndværkerfradrag, servicefradrag og energitilskud.
Få en gennemgang af mulighederne.
Side 10
Klimasektion
2
7
Nye vinduer reducerede støj og
energiforbrug hos AB TaBa
Kom med indenfor hos en andelsboligforening, der
med stor succes har gennemført en stor renovering.
Københavns Klimakarré
Et stort område er renoveret med løsninger,
der kan håndtere øgede mængder nedbør.
42
FAQ
Kan man købe en andelsbolig som forældrekøb?
10
AB Lyngby Port sparede 25 procent
på elregningen med solceller
Andelsboligforening fik nye solceller uden at tage
en krone op af lommen. Læs hvordan.
14
Tre råd til finansiering af energirenoveringer
Få Kundedirektørens input til, hvordan
energirenovering af ejendommen finansieres.
Side 12
AndelsboligNyt
Side 5

Annonce
Nye vinduer giver mere
end
.
bare en besparelse
pa varmeregningen
Kontakt os på telefon:
81 81 81 54
Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte,
er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere
energirigtig model. Udover at pynte på facaden er nye
vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen.
Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både
isolerende og støjdæmpende.
Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af
jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise
ApS klar med råd og vejledning.
Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre
og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres
renovering.
ADRESSE
Benedikte Alle 18,
2690 Karlslunde
WEB
www.stenkilde-toemrer.dk
www.facebook.com/StenkildeTE
KONTAKT OS
Steffen: 81 81 81 54
Mail: ss@b-s-e.dk
CVR: 39425378

Kort AndelsboligNyt
Så mange danskere bor
i andelsbolig
37 %
Lejebolig
7 %
Andelsbolig
1 %
Fremleje
Ejerboligmarkedet er blevet for
dyrt for mange andelshavere
Prisudviklingen på ejerboligmarkedet har
den seneste tid betydet, at mange andels-
havere og lejere kan få svært ved at købe
ejerbolig. Det skriver Berlingske. En ny undersøgelse
viser nemlig, at 43 procent af lejere
og andelshavere svarer ”mindre sandsynligt”
eller ”meget mindre sandsynligt” på spørgsmålet
om, hvorvidt prisudviklingen på ejerboligmarkedet
i de seneste år samlet set har
gjort det mindre sandsynligt, at man vil købe
en ejerbolig i løbet af de kommende år.
Undersøgelsen er gennemført af
konsulent- og analysevirksomheden
54 %
Ejerbolig
Moos-Bjerre A/S og Norstat blandt godt 1.000
repræsentativt udvalgte danskere i maj 2021.
I undersøgelsen svarer 15 procent af lejerne
og andelshaverne, at de forventer at købe
en ejerbolig i løbet af de kommende år.
Fra brevkassen på Andelsportal.dk
Er det rigtigt, at banken har deres
egen vurdering af vores forening?
Svar fra andelsboligansvarlig hos
Danske Bank, Martin Risum:
Ja, det er rigtigt, at bankerne skal lave deres
egen tekniske vurdering af foreningen – se
eventuelt 'Bekendtgørelse om god skik for
boligkredit'. Hvordan bankerne vurderer
foreninger, kan være
forskelligt fra bank til
bank – ligesom en
valuarvurdering kan
være forskellig fra valuar
til valuar. Det kan
betyde, at nogle skal
lægge en større
udbetaling end de
normale 5 procent.
Læs resten af svaret på:
www.andelsportal.dk/
brevkasse/vurdering-afvores-forening
Reglerne for energitilskud
er ændret
Gik I med planer om at søge Energistyrelsens
tilskud til energirenovering til eksempelvis
nye vinduer eller isolering, så vær opmærksom
på, at der er ændrede regler, som forventes
at træde i kraft, når næste
tilskudspulje åbner i september.
Ændringerne betyder blandt andet, at der
kun kommer endnu én pulje i 2021, at det kun
er muligt at få tilskud til isolering og vin-
duer, hvis du bor i bolig med energimærke
E, F eller G, at tilskudssatserne er reduceret,
så beløbene er mindre. Beslutningen er
truffet af et flertal i Folketinget.
AndelsboligNyt
Side 7

Kort AndelsboligNyt
Husk krav til vinduernes isoleringsgrad
Andelsboligforeninger, som stod over for en vinduesudskiftning,
har indtil for ganske nyligt selv
kunne vælge, hvilke vinduer de skulle skiftes til.
Det er der nu blevet lavet om på: Fra 1. februar 2021
blev reglerne skærpet, så det ikke længere er
muligt at vælge et billigere 2-lags glas, men i de
fleste tilfælde skal vinduer med 3-lags glas
benyttes.
I Bygningsreglementet står det nemlig, at: 'Energibalancen
for referencevinduet ikke må være
mindre end 0 kWh/m 2 pr. år'. Vinduet må nemlig
ikke kunne udlede mere varme, end det tilfører
boligen i form af solvarme. Enkelte vinduesproducenter
leverer vinduer med 2-lags glas, der lever
op til de nye krav, men i langt de fleste tilfælde er
vinduer med 3-lags glas en nødvendighed.
Sådan fordeler vurderingsmetoderne
på andelsboligers
ejendomme sig:
61 procent af andelsboligerne – svarende til
124.000 boliger – er valuarvurderede, mens
26 procent – svarende til 53.000 boliger –
anvender den offentlige vurdering. De sidste
13 procent af andelsboligerne er værdiansat
til anskaffelsesprisen. Det svarer til 26.000
boliger.
Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens
boligstatistiske database og udtræk fra
andelsboliginfo.dk, februar 2021
26 %
Anskaffelsesprisen 61 %
13 %
Offentlig
ejendomsvurdering
Valuarvurdering
Hold dig opdateret på
andelsboligmarkedet:
Tilmeld dig Andelsportal.dk’s nyhedsbrev
og hold dig opdateret om udviklingen på
andelsboligmarkedet med et nyhedsbrev
ca. en gang om måneden.
Tilmeld dig på:
www.andelsportal.dk/nyhedsbrev
Side 8
AndelsboligNyt

Kun 9 ud af 98 kommuner
er klar til at sortere affald i
10 forskellige dele
Ambitionerne lød ellers at alle
kommuner skulle være klar til at sortere
affaldet fra 1. juli 2021.
siden sidst ..
på Andelsportal.dk
Andelsboliger er ikke kun eftertragtede
investeringsobjekter i København
Flere investorer har fået øjnene op for
investeringsværdien af andelsboliger,
og selvom det indtil nu primært har
været Hovedstaden, der har huset
de eftertragtede andelsboliger, er tre
andelsboligforeninger nu også blevet
opkøbt i det østjyske Horsens.
Læs mer: www.andelsportal.dk/
nyheder/andelsboliger-er-
eftertragtede
EjendomDanmark:
Blackstone-indgreb har medført et
værditab på 21,5 procent
Ifølge brancheorganisationen
EjendomDanmarks beregninger viser
nye tal fra Danmarks Statistik, at
Blackstone-indgrebet har resulteret i
et værditab på 21,5 procent for ældre
udlejningsejendomme. Det kan også
risikere at ramme andelsboliger, dog
kritiseres beregningerne af både
boligminister Kaare Dybvad Bek (S) og
Boligøkonomisk Videncenter.
Læs mere:
www.andelsportal.dk/nyheder/
blackstone-har-medfoert-vaerditab
Vidste du?
At der er skærpede krav til sikring af legepladser
og udendørs aktivitetsområder?
Nye regler siger, at inspektion skal udføres af
en uafhængig part – og derfor ikke længere
kan udføres af en person, som f.eks. har
været involveret i byggeriet af legepladsen.
I Bygningsreglementet er en række krav
defineret til, hvordan legepladser skal
inspiceres.
Derfor går andelsboligerne som
varmt brød
Kalenderen skriver 2021 og det
betyder, at det første år med fastfrosne
valuarvurderinger snart er
omme. Vi har samlet en guide med
alt det, som du bør vide om fastfrosne
valuarvurderinger.
Læs mere: www.andelsportal.dk/
nyheder/derfor-saelgesandelsboliger-hurtigt
AndelsboligNyt
Side 9

Bæredygtighed
TEMA
klimapanel har for nyligt udgivet en 3000-siders
klimarapport, der spår alarmerende vejrforhold i
FN’s
fremtiden og samtidig sætter streg under, at konsekvenserne
er menneskeskabte. Allerede i løbet af det næste årti vil
vi overskride den temperaturstigning på 1,5 grader, som vi ellers
gerne skulle blive under.
I Danmark har man derfor allerede vedtaget en bindende klimalov
om at reducere drivhusgasudslippet med 70 procent i 2030 og et
flertal i Folketinget har vedtaget stop for olieudvinding i Danmark.
Skal vi i mål med de ambitioner er der brug for en bæredygtig og
grøn omstilling – også i andelsboligforeningerne.
Boligforeningerne kan spille en afgørende rolle, når det kommer
til den bæredygtige omstilling. I boligforeningerne er man nemlig
fælles om mange ressourcer og fællesskabet i en andelsboligforening
kan blive en fordel, når det kommer til eksempelvis
energiforbrug eller transportmuligheder.
På side 12 kan du læse mere om den delebilsordning, som de har hos
AB Jojo. Andelsboligforeningen har adresse midt inde i København
og har fundet en god løsning, hvor de, som alligevel ikke skal bruge
deres egen bil hver dag, kan dele bil med nogle af de andre beboere
fra boligforeningen.
Vi har også set nærmere på, hvad det egentlig indebærer, hvis bolig-
foreningen ønsker at få opsat ladestandere til elbiler. Det kan du
læse mere om på side 18.
Dele
P
Dette nummer af AndelsboligNyt indeholder også en klimasektion,
hvor du kan få viden og inspiration til, hvordan andelsboligforeningen
kan energirenoveres eller klimaoptimeres. Her
behandler vi alt fra solceller til klimatilpasning og finansiering af
energirenovering. Alt sammen tiltag, der kan bidrage til den
bæredygtige omstilling i boligforeningen.
Side 10
AndelsboligNyt

Annonce
Trænger opgangen til et
farverigt penselstrøg?
Eller skal facaden friskes op?
Uanset andelsboligforeningens behov står Malerfirmaet Holbech
altid klar til at løfte jeres næste maleropgave. Og faglig stolthed
og finesse er altid med i malerspanden, når den lyserøde varevogn
rykker ud til alverdens maleropgaver i Jylland og på Fyn.
Andelsboligforeningen er med andre ord garanteret et resultat,
der bærer præg af passion og høj kvalitet – og det er blot én af de
mange grunde til, at Malerfirmaet Holbech også løb med titlen som
Elite-Maler hos 3byggetilbud.dk i 2021.
Stadig i tvivl? Så tag en god snak med indehaver
Katrine Holbech på telefonnummer: 50 40 85 66.
4,8 stjerner ud af 5
på 3byggetilbud.dk
info@malerfirmaet-holbech.dk
Rødtjørnen 9, 8700 Horsens

TEMA: Bæredygtighed
AB Jojo er en stor, smuk
andelsboligforening
tegnet af arkitekten Povl
Baumann tilbage i 1920.
Andelsboligforeningen
har fået navnet AB Jojo,
da den består af to hele
og to halve karréer, der
set fra fugleperspektiv,
ligner to J’er og to O’er
– derfor AB Jojo.
Delebilsordningen hos
AB Jojo: Forgængere
for fællesskab
På besøg i den fællesskabsorienterede andelsboligforening AB Jojo i København N,
hvor delebiler er blevet en stor succes til gavn for både andelshavere og miljøet.
TEKST: ANTON EGHOLM | FOTOGRAF: EIK FRANKSDOTTIR
E
n christianiacykel triller
langsomt ned ad den charmerende
skæve brostensvej,
og ringeklokken klinger mildt af
de små bump. På fortovet banker
morgensolen ned på en række små,
runde caféborde, en avislæsende
gæst og en tilhørende varm kop
kaffe. Tankerne ledes hurtigt hen
på stemningen, man normalvis får
under varmere himmelstrøg.
En elektrisk delebil tager lydløst et
sving i krydset og parkerer foran
den tomme skolegård ovre på den
anden side af vejen. Drejer man
hovedet blot en tand til venstre,
ligger andelsboligforeningen med de
mange lejligheder og det sjove navn
– nemlig AB Jojo.
Det startede med to cykler
Hos AB Jojo er andelsboligforeningen
stor, men fællesskabet endnu
større – og det har den været i
mange år. AB Jojo har siden start
2010’erne, nemlig været frontløbere
på en masse initiativer, som har vist
sig at blive udbredt i det ganske land
– også når det kommer til delebiler.
For andelsboligforeningen startede
idéen til delebiler gennem et lidt
anderledes transportmiddel.
Side 12
AndelsboligNyt

Annonce
Støjreducerende og
vedligeholdelsesfrie vinduer
Hos Sydkystens Vinduer ApS er vi specialister i
vinduer og døre, og netop nu står vi klar med den
helt rigtige løsning til din andelsboligforening.
Vores specialruder fra VELFAC er nemlig vedligeholdelsesfrie
og kan reducere udefrakommende
støj markant. Samtidig fås de med en ventil, der
lukker luft ind og sikrer et godt indeklima.
Vi står altid klar til at høre om et nyt projekt i din
andelsboligforening, give dig vejledning og et
uforpligtende tilbud.
Du kan kontakte Sydkystens Vinduer ApS
på telefon 26 800 231.
26 800 231
Fløjterupvej 8, 4030 Tune
JB@sydkystensvinduer.dk
www.sydkystensvinduer.dk
Sydkystens Vinduer ApS/ UR-19-08-21.indd 1 19/08/2021 16.35
"Idéen startede med to christianiacykler
som man, stadig i dag, kan
låne gratis som beboer. Man kan
hente en nøgle på kontoret og så
ellers bruge cyklen, som man har
lyst til. Det koster ikke noget for
beboerne, da cyklerne allerede er
betalt gennem huslejen," fortæller
Tom Weber, som er bestyrelsesformand
i AB Jojo.
Og christianiacyklerne er stadig
særdeles eftertragtede hos beboerne
i foreningen beliggende i cykelbyen
København. Men christianiacyklerne
skulle vise sig kun at været
startskuddet på en række hurtigaccelererende
fællestiltag.
Fortsættes
AndelsboligNyt
Side 13

TEMA: Bæredygtighed
Delebilsordningen er en del
af bybilledet på Nørrebro
og bilerne holder parkereret
tæt på AB Jojo.
"Efter etableringen af christianiacyklerne
etablerede vi et cykelværksted,
hvor der er mulighed for at
låne værktøj til cykelreparationer,
men også værktøj til almindeligt
brug i lejligheden," forklarer Tom
Weber.
Lets go til delebilsordning
Idéen til delebiler med en særaftale
til andelsboligforeningen startede
altså 11 år tilbage med udgangspunkt
i delecykler. Og beboerne i
foreningen, der dengang, på samme
måde som nu, kunne lide tanken om
en fællesordning, takkede ja uden
at tøve:
"Der var i sin tid nogle i bestyrelsen,
der lavede en rabataftale med
LetsGo, så vores medlemmer kunne
få en rabatkode, når de meldte sig
ind. I den forbindelse kørte ordningen
med et månedsmedlemsskab,
hvorfra man ville få rabat, hvis man
var fra vores andelsboligforening,"
forklarer Tom Weber.
Men hvorfor faldt valget faldt på
delebilsordningen LetsGo? Det er
der ifølge Tom Weber flere årsager
til. Blandt andet er en af de væsentlige
årsager til, at foreningen kunne
støtte op om et samarbejde med
firmaet det faktum, at LetsGo ikke
profiterer på deres forretningsmodel:
"Vi tænkte først og fremmest, at det
kunne være fedt at reducere antallet
af biler i byerne. Derudover er
LetsGo en non profit-organisation,
hvilket er en tankegang, der stemmer
meget overens med beboerne i
vores andelsboligforening. Jeg tror,
at det ligesom var de to punkter, der
gjorde, at AB Jojo besluttede sig for
at være en del af aftalen," fortæller
Tom Weber.
Og selvom der for 11 år siden ikke
var nær så mange delebiler i bybilledet,
som der er nu, var det
et initiativ, foreningen valgte at
tilslutte sig. Med den udvikling der
er sket, har det kun vist sig at være
et endnu mere relevant initiativ, og
Side 14
AndelsboligNyt

Biler store som små
Derudover har netop LetsGo vist sig
at være en særdeles passende partner,
da delebilsordningen har en
masse biler i forskellige størrelser.
Det er ifølge Tom Weber vigtigt, da
beboernes gøremål spænder bredt:
"Mange af de andre delebilsordninger
giver ikke os forbrugere
mulighed for flere forskellige biltyper.
De har eksempelvis ikke
varebiler i samme grad – og det kan
være en god ting, hvis man skal
flytte eller lignende."
Udover at beboerne kan lide delebilsordningens
forretningsmodel,
så har aftalen også medført en
række faste parkeringspladser til
delebilskøretøjer klos op ad andelsboligforeningen.
Det er om noget
også en ting, der vælter kegler hos
beboerne.
"Der er nogle af vores medlemmer,
der godt kan lide, at bilerne står det
samme sted. Altså at man ved præcis,
hvor man kan gå ned og hente
dem. Derfor er det også en stor
fordel, at vi har tre parkeringspladser,
der påkræver delebilslicens, som
ligger op ad vores andelsboligforening,"
forklarer Tom Weber.
På trods af at det langt fra er alle
beboere, der er tilknyttet aftalen
om delebiler, ser bestyrelsesmedlemmerne
det som en fordel at
være i stand til at tilbyde beboere
muligheden for en rabat.
"Der er omtrent 14 husstande, der
gør brug af foreningens samarbejde
med LetsGo. Vi mener også, det er
godt at tilbyde muligheden for at
kunne være en del af en delebilsordning,"
beretter Tom Weber.
Fortsættes
derfor er det også stadig den dag i
dag aktuelt for mange af beboerne
at være en del af delebilsordningen.
"For 10 år siden, da jeg flyttede ind
i foreningen, var der langt færre
biler i København. Og nu kører folk
rundt i cirkler for at finde en parkering
om aftenen. Der var derfor et
håb i foreningen om, at man kunne
reducere antallet af biler, og på den
måde spare kørselstiden lidt væk,"
siger Tom Weber.
AndelsboligNyt
Side 15

TEMA: Bæredygtighed
Frontløbere for fællesskab
Det er ikke kun på fronten med
delebiler og christianiacykler, at
andelsboligforeningen AB Jojo går
forrest. Andelsboligforeningen har
nemlig deres tanker om fællesskab
og deleordninger med i mange af de
foretagender, der sker på grunden
på Nørrebro. Specielt i feltet for
beplantning og fødevarer har
andelsboligforeningen været forud
for sin tid.
"Vi havde også en fælles grøntsagsordning
for en 10 års tid siden. Her
havde vi en speciel aftale med en
specifik landmand, der kom med
grøntsager til foreningen. Det var
et tidspunkt, hvor der ikke var så
forfærdeligt mange ordninger af
den slags. Men den døde lidt hen,
efter at der kom en masse forskellige
muligheder for at modtage
grøntsagskasser," forklarer
Tom Weber.
Og at være i kontakt med
naturen er ikke altid en selvfølge
for bybørnene, hvorfor Tom Weber,
nogle bestyrelsesmedlemmer og
gårdgruppen er gået i en dialog med
kommunen, om at få lov at håndtere
de omkringliggende offentlige bede.
"Vi har fået renoveret vores plads.
Der har været mange fliser over
det hele, men nu er der kommet lidt
mere grønt i form af seks mindre
bede, hvor der er blevet plantet en
masse forskellige spiselige planter.
Spisekastanjer, valnødder, æbler,
kirsebær, stikkelsbær og andet forskelligt,
samt vilde blomster og
urter til gavn for bynaturen og biodiversiteten."
fortæller han.
Derudover er gårdområderne
noget, som hver karré kan styre på
individuel vis, men foreningen har
naturligvis en interesse og er derfor
også med til at danne gårdlaug, der
holder styr på diverse i gårdene,
og dette er specielt til glæde for de
mindste i andelsboligforeningen,
fortæller Tom Weber:
"De yngre børn er meget glade for
tomaterne i drivhusene. De bliver
spist hele sommeren, og der bliver
heldigvis produceret en masse
tomater nede i gårdene. Nogle gange
bliver de også spist, inden de er helt
modne."
Drivhuset i fællesgården
er til stor glæde for både
børn og voksne.
Side 16
AndelsboligNyt

Annonce
ER DET TID TIL NY KVALITETS-
BELÆGNING ELLER MALING?
SÅ VÆLG EPOXY- ELLER POLYURETHANBELÆGNING!
Hos Schmidt Coating er vi first-movers på belægning og
maling i både boliger og trappeopgange. Vi har nemlig
speciale i kvalitetsrig epoxy- og polyurethanbelægning
samt cementmaling. Disse materialer
er fordelagtige i opgangen og boligen, fordi de både er
slidstærke, lette at holde rent og så giver de et flot og
unikt udtryk.
EPOXY- OG POLYURETHANBELÆGNING OG
CEMENTMALING TIL TRAPPEOPGANGE
EPOXY- OG POLYURETHANBELÆGNING
TIL FÆLLESLOKALER
FUGEFRI BELÆGNING I ANDELSBOLIGERNE
Hos Schmidt Coating går vi op i at have en grøn tilgang.
Vi benytter os nemlig af materialer til vores fugefrie gulve,
der er skånsomme for miljøet og hverken farlige for dyr
eller mennesker.
Derudover kan I vide jer sikre på et flot resultat, der både
er let at rengøre og hvor I ikke skal bekymre jer over
problemer i fugerne.
Telefon: 2028 2705
E-mail: schmidtcoating@gmail.com
Web: www.schmidtcoating.dk
Adresse: Bjerndrupgårdvej 29, 6070 Christiansfeld

TEMA: Bæredygtighed
Opsætning af ladestandere
i boligforeninger er blevet
en strømlinet proces
Elbiler er en del af fremtiden. Men ladestandere skal være inden for rækkevidde,
hvis flere skal vælge elbilen til. Derfor er der bred politisk opbakning til udbredelsen
af mere ladeinfrastruktur til elbiler i Danmark.
TEKST: MARIA CARLSEN
L
adestandere til private boligejere
virker let, men hvordan
gør man, når man bor i en
andelsboligforening, og ladestander-
en skal være kollektiv? Hvem sætter
ladestanderne op? Hvordan afregn-
er man strømmen, og hvordan
betaler brugerne? Mange udbydere
har i dag et færdigt koncept til bolig-
foreninger – både de foreninger, der
skal have opsat ladestandere på
offentlig vej og dem, som har et
privat område til foreningen.
Hvordan får vi ladestandere
i boligforeningen?
Opsætning af ladestandere, når
man bor i boligforening kræver,
som så meget andet, lidt mere forberedelse,
end hos den private på en
villavej. Forenede danske elbilister
(FDEL) har udarbejdet en vejledning
til boligforeninger, der ønsker
mulighed for opladning af elbiler.
Her fremgår det blandt andet, at der
både skal håndteres teknik, praktik,
jura og økonomi, når en bolig-
forening skal have opsat ladestandere.
Der er dog også fordele ved at
få opsat kollektive ladestandere –
eksempelvis er ét ladestik i gennemsnit
tilstrækkeligt til opladning af
cirka tre elbiler. Man kan dermed
opnå en langt højere udnyttelsesgrad
end på de private villaveje.
Elbilforeningen er i det hele taget
gode at få fat på, hvis man i foreningen
overvejer at få opsat
ladestandere. De kan nemlig give
uvildig vejledning og rådgivning
i forhold til ladeoperatører og
rådgivere.
Inden I går i gang
Når man i andelsboligforeningen
overvejer at få opsat ladestandere,
er der flere overvejelser at gøre
sig, og samtaler man bør tage i foreningen.
Måske kan en interessegruppe
fremlægge deres tanker og
input til projektet med at få ladestandere
på næste generalforsamling.
Skal alle beboere eksempelvis
være med til at finansiere eller kun
dem, der har elbiler?
Hvor mange ladestandere skal der
gøres klar til? Med tiden vil gradvist
flere få elbiler, og man kan med
Foto: HomeCharge
fordel overveje at etablere flere
ladestandere, end der aktuelt er
behov for. Etableringen af ladestandere
kan ofte være fordelagtig
at tænke ind i et andet projekt. Skal
der eksempelvis laves gravearbejde,
eller er der udendørsarealer, som
skal renoveres, kan ladestanderne
med fordel etableres i samme
ombæring.
Laderet i Norge
I Norge har man, for at
gøre processen lettere for
borgere med ønsker om
elbiler, indført en såkaldt
laderet. Det betyder, at
beboere i lejligheder og
rækkehuse med fælles
parkering skal have mulighed
for at lade bilen op.
Side 18
AndelsboligNyt

Annoncer
CUBUS ADMINISTRATION
Et erfarent administrationsselskab,
der rådgiver, vejleder og hjælper.
Undgå mangler og sjusk
– brug en erfaren og autoriseret VVS’er til
jeres næste renoveringsprojekt!
Vi er til for jeres forening og giver altid
grundig, fleksibel og professionel
hjælp.
Vi er fuldt opdateret på andelsboligmarkedet,
og med 20 års erfaring samt
fire ansatte advokater er der ikke den
sag, vi ikke kan hjælpe jer med.
Giv os et kald nu på
7026 9910
Vi hjælper jer med:
Badeværelser
Køkkener
Installationer
Varmekilder
Få et uforpligtende tilbud
fra den fynske VVS’er i dag.
Ring på 31 31 91 20!
www.cubusadministration.dk
Dronningens Tværgade 30, 1302 København K
70 26 99 10 – ss@lawfirm.dk
wwww.mk-vvs.dk
info@mk-vvs.dk
Stenløkkeparken 33
5450 Otterup
mk-vvs-kvart-september21.indd 1 01/06/2021 0
Vi tilbyder alle former
for vicevært- og
vedligeholdelsesaftaler
Ejendomsvedligehold
Grønt vedligehold
Vinter vedligehold
Trappevask og støvsugning
Hos os møder I den samme vicevært hver gang,
hvilket sikrer arbejde af høj kvalitet. Vi kører i
Storkøbenhavn og Nordsjælland, men vi tilbyder
også vores service i Køge-området.
TRÆNGER FORENINGENS
TAG ELLER VINDUER TIL
EN PROFESSIONEL HÅND?
Så har Tømrermester Mark Kristensen kompetencerne
til at løfte projektet fra start til slut. Firmaet leverer
solidt jysk håndværk til både små og store foreninger
– og vi er også klar til at rådgive jer!
www.mark-kristensen.dk
tm@mark-kristensen.dk
Nygade 34, 7200 Grindsted
Ring på
5364 5394
Ring på 5363 2970!
www.hansen-ejendomsservice.dk
Kontakt@hansen-ejendomsservice.dk

Få et ALTANEFTERSYN
og få ro i maven.
Eksempel på udskiftningsmodne altaner
Nye altaner fra Altan.dk
Har du en gammel altan, som du er
bekymret for har en begrænset levetid?
Og vil du gerne have en afklaring på, hvor
mange år den har igen? Danmarks største
leverandør af altaner, Altan.dk, har
indgået samarbejde med ingeniørvirksomheden
NIRAS, som bl.a. er eksperter i
bygherrerådgivning og byggeri generelt.
De vil, som den uvildige ekspert, udføre
selve eftersynet og efterfølgende komme
med en handlingsplan.
S
om Danmarks største altanvirksomhed har
Altan.dk opsat mange tusinde altaner. De kender
til den absolutte nødvendighed af opmærksomhed
på bygningers bæreevne, materialers levetid og i
det hele taget den eksisterende altans beskaffenhed. Som
reglerne er lige nu, er det op til ejeren selv at sikre,
at altanerne er i forsvarlig stand. Men ifølge Jørgen
Nielsen, som er Professor på Build på Aalborg Universitet
og ekspert i bærende konstruktioner, viser erfaringer, at
det ikke altid bliver efterlevet. Jørgen Nielsen opfordrer
derfor ejere af bygninger, som er opført fra slutningen

Annonce
Tegn, der bør udløse et eftersyn
af 1800-tallet til 1950’erne, til at få foretaget et altaneftersyn
af en professionel. Denne opfordring bakker Altan.dk
op, da altaner fra den tid ofte vil have passeret deres
forventede levetid. Samtidig kan det være svært for
lægfolk at inspicere eventuelle skader, fordi de ofte vil
optræde inde i murværket, i de indstøbte jernprofiler.
Altan.dk betaler tilstandsrapporten
Med det nyligt indgåede samarbejde med NIRAS har
Altan.dk mulighed for at formidle kontakten til et af
Danmarks absolut største ingeniørfirmaer. NIRAS vil,
som den uvildige ekspert, udføre selve eftersynet af
altanen og efterfølgende komme med en handlingsplan.
Bliver deres konklusion, at altanerne bør skiftes til nye,
eller at de eksisterende skal renoveres, står det beboeren/
foreningen frit for at vælge, hvem der skal udføre arbejdet.
”Vi vil selvfølgelig gerne stå for udskiftningen eller renoveringen
af de eksisterende altaner og skulle man vælge os,
betaler vi for den rapport, som man har fået udarbejdet
af NIRAS. Vælger man at få det gjort andetsteds, betaler
man selv for ingeniørrapporten,” siger Niels Urban,
salgschef i Altan.dk og tilføjer: ”For os er det vigtigt, at man
gør det, man er god til. Vi er rigtig gode til alt omkring
altaner – ansøgningsprocessen, designet og selvfølgelig
hele konstruktions- og monteringsfasen. Vi er en altanvirksomhed
og ikke en ingeniørvirksomhed. Derfor skal vi ikke
regne på folks gamle altaners levetid. Det er ikke troværdigt
at gøre med den ene hånd, for så efterfølgende
sælge nye altaner med den anden,” siger han.
TIDLIGERE TIDERS
UHENSIGTSMÆSSIGE
KONSTRUKTIONER
En del af årsagen til, at det er en god ide at få tjekket
sin altan, er, ifølge Teknologisk Institut, dels tidligere
tiders uhensigtsmæssige konstruktionstyper, dels at
den beton, som blev brugt til 60’ernes og 70’ernes
byggeboom, nærmer sig eller har overskredet
datidens projekterede levetid for beton – den er typisk
50 år. Teknologisk Institut understreger dog, at den
reelle levetid for beton i høj grad afhænger af
miljømæssige påvirkninger og løbende vedligehold.
Hvis man i dag bor i en ejendom med ældre altaner,
bør man altså løbende tjekke altanerne og eventuelt
overveje, om man skal få en professionel til at udføre
eftersynet. Langt de fleste altaner vil være komplet
ufarlige at benytte, men man bør alligevel være
opmærksom, hvis de er 40-50 år eller ældre.
Uanset hvem I vælger til at udføre eftersynet og
eventuelt udskiftningen af de gamle altaner, bør I altid
vælge en uvildig til at udføre eftersynet.
Se mere på Altan.dk/altaneftersyn
Tegn, der bør udløse et eftersyn
Det er derfor, Altan.dk har indgået samarbejdet med
lige præcis NIRAS, som er internationalt anerkendte og
eksperter på området. Det er altanejernes garanti for,
at alt bliver gennemført så korrekt og professionelt som
overhovedet muligt.
SE MERE PÅ
www.altan.dk/altaneftersyn
Næstvedvej 60 · 4180 Sorø · tlf. 70 70 20 18

Annonce
ANNONCE
GRØN LØSNING HAR REDUCERET FUGTEN I
VORES KÆLDER MED 72 PROCENT EFTER 5 ÅR
ANDELSBOLIGFORENING PÅ ØSTERBRO OPLEVEDE SALPETERUDTRÆK PÅ DERES FACADE, OG EN
UBEHAGELIG LUGT AF SKIMMELSVAMP I KÆLDEREN. DE TROEDE DET VILLE KRÆVE EN STØRRE
RENOVATION FOR AT KOMME PROBLEMET TIL LIVS. MEN SÅ FANDT DE EN BILLIG GRØN LØSNING.
Den sommergule facade på en andelsboligforening
på Østerbro strålede knap så smukt
tilbage i 2013, som den gør i dag. Hvidt og
gråt salpeterudtræk ødelagde den glatte og
smukke facade, hvofor bestyrelsen i andelsboligforeningen
besluttede at gøre noget
ved sagen. De ville af med den usunde fugt,
der var skyld i det irriterende salpeterudtræk,
og sætte facaden i stand. Derudover
ville de også af med den ubehagelige lugt
af skimmelsvamp, som fugten i bygningen
forårsager.
”Vi fik installeret systemet – og det
fungerer. Vi kører på femte år, og
på nuværende tidspunkt er fugten
i murværket dernede formindsket
med tre fjerdedele. Altså lige godt 72
procent. Derudover er den slemme
lugt af skimmelsvamp også væk. Så
det er en succeshistorie.”
- Bent Hjorth, bestyrelsesmedlem
”Vi talte om, at vi ville lave omfangsdræn,
fordi det ligesom var den løsning, man
umiddelbart tænker på, når man taler om
fugt i kælderen,” fortæller Bent Hjorth, der er
medlem af bestyrelsen og har boet i andelsboligforeningen
i syv år.
Bent ville derfor undersøge markedet for en
billig og grøn løsning. Han tog fat i et firma,
hvor man kunne få tre håndværkertilbud. To
af tilbuddene var tilbud på omfangsdræn.
En løsning, der ville kræve omkring 750.000
kroner og en masse gravearbejde omkring
ejendommen. Det sidste tilbud var fra firmaet
Drytech. De tilbød noget, der hed Drymat
System.
”Jeg fik besøg af en medarbejder fra Drytech.
Han sagde til mig: ’Bent, I skal slet ikke lave
omfangsdræn. Jeres ejendom er bygget på
en gammel, fugtig strandeng. Den fugt, I har
i væggene, det er grundfugt, der bliver suget
op nedefra, så omfangsdræn vil slet ikke
løse jeres problem’. Det var hans forklaring,”
beretter Bent.
Grøn løsning
Medarbejderen fra Drytech fortalte om deres
metode og gav ham en hjemmeside til Drymat
Systems forhandler i Tyskland, hvor man har
arbejdet med systemet i over 20 år. Derudover
fortalt de også, at de går meget op i
miljøet. ”Det er vigtigt for os, at vores løsning
er klimavenlig. Hvis man kan lave en grøn
løsning, skal man jo altid gøre det. Vi skal bevare
vores jord frem for at svine naturen til.
”Jeg blev lidt fascineret af det. Jeg syntes,
det så rigtig godt ud. Vi fik et tilbud fra Drytech
på 275.000 for det hele – omkring en
tredjedel af, hvad omfangsdræn koster. Plus
der blev stillet garanti om, at hvis ikke fugten
i væggen var mindsket med en tredjedel efter
omkring et halvt år, så ville vi få pengene tilbage.
Hvad er der så at være i tvivl om? Hvis
man kommer med sådan et tilbud, så er det
jo fordi man har noget at have det i.”
”De skulle bare lige fræse en rille ind i fundamentet
hele vejen rundt, lægge ledningen
ind og så mure til igen. Så det var jo nemt
og hurtigt arbejde - og prisen var heller
ingenting set i forhold til omfangsdræn.
Samtidig kunne vi heller ikke få nogen garanti
i forbindelse med omfangsdræn, ligesom der
heller ikke ville være nogen eftermålinger
eller anden form for kontrol” forklarer Bent
om argumenter, der talte for løsningen fra
Drytech.
Bent og andre medlemmer af bestyrelsen var
hurtigt overbevist. Men som navnet antyder,
består en andelsboligforening af flere parter,
der skal være enige – og ikke alle i bestyrelsen
var lige klar på den moderne løsning fra
Drytech. Nogle kunne ikke forstå, hvordan
metoden kunne virke, mens andre var i tvivl,
fordi firmaet stadig var nye på markedet
tilbage i 2013.
En succeshistorie
Tallene taler for sig selv. Efter et besøg i andelsboligforeningen,
hvor medarbejderen fra
Drytech forklarede systemet til hele bestyrelsen
og i fællesskab med dem gennemgik
kælderen og tog målinger, var et flertal i bestyrelsen
klar på at gå videre med løsningen.
De ville dog have en sikkerhed: Der skulle stå
i kontrakten, at foreningen kunne foretage
selvstændige fugtmålinger – en klausul Drytech
uden tøven skrev ind.
”Vi fik derfor systemet installeret – og det
fungerer. Vi kører på femte år, og på nuværende
tidspunkt er fugten i murværket
formindsket med tre fjerdedele. Altså lige
godt 72 procent. Derudover er den slemme
lugt af skimmelsvamp også væk. Så det er en
succeshistorie, synes jeg,” siger Bent bestemt
og fortsætter:
”Og tvivlerne fra tidligere kan jo bare se på
tallene. De kan se, at det var godt, at vi valgte
Drytechs Drymat løsning. Jeg synes, det er
fantastisk, hvor godt det er gået.”
Drytech har siden installationen været på
besøg i andelsboligforeningen én gang hvert
år, for at holde øje med, at alt går som det
skal. En service, som Bent synes er noget af
det bedste ved Drytech.
”Vi aftaler et tidspunkt, hvor Drytechs medarbejder
og jeg i fællesskab går ned og måler
fugtniveauet. På et tidspunkt var der et sted
nede i vores værkstedsrum, hvor tallene gik
lidt for langsomt ned. En ekstra boks blev
derfor sat op i det rum for at give det lidt
ekstra. Boksen hang der i et år, hvorefter
man kunne se, at nu røg fugtniveauet nedad
i det rum i samme tempo som de andre rum.
Så blev den pillet ned igen, og det hele kører
ensartet nu. Det er trygheden i, at de holder
øje med systemet og følger op, hvis der er
noget, som jeg godt kan lide. Så vi er meget
tilfredse,” slutter Bent.
HVORDAN FUNGERER
DRYMAT SYSTEM?
Drymat System fjerner fugt ved hjælp
af elektroosmose. Kort forklaret går det
ud på, at der installeres en strømførende
ledning, nogle elektroder og en lille boks,
i den fugtramte kælder. Boksen sender
elektroniske impulser ind i det fugtige
murværk, så vandet i væggene bliver
positivt ladet. Dette vand bliver trukket
væk fra muren ved hjælp af et negativt
ladet spyd, der er placeret i jorden
omkring ejendommen. Systemet fjerner
fugten fra muren, og samtidig forhindrer
det, at ny fugt finder vej til murværket.
Læs mere på www.drytech.dk.
HVEM ER DRYTECH?
Drytech er startet i 2012 af Niels Olsen,
og siden overtaget af Guldager A/S.
Guldager er førende inden for vandbehandling
og korrosionsbeskyttelse og
beskæftiger ca. 100 personer Worldwide.

Klimasektion
Klimakrisen banker på døren og i Danmark har vi ambitiøse mål om at reducere vores
Co 2
-udslip. Rent faktisk er planen, at vi allerede i 2030 skal have reduceret drivhusgasudslippet
med 70 procent. Med ændret adfærd og gode initiativer kan man i andelsboligforeningen
heldigvis bidrage til målsætningerne og være med til at gøre en væsentlig forskel.
I dette års klimasektion har vi derfor haft fokus på at behandle emner, som kan inspirere
eller bidrage til andelsboligforeningens energirenovering og klimatilpasning. Læs om
solcelleløsningen, som en andelsboligforening i Lyngby har fået, en vinduesrenovering,
der både har medført lavere energiforbrug og øget livskvalitet, gode råd til finansiering
af energirenoveringer og klimatilpasning af grønne områder.
ILLUSTRATION:
PERNILLE SVALEBÆK

KLIMASEKTION: Vinduer
Nye vinduer er monteret
og altaner er ved at
blive opsat.
Nye vinduer reducerede
støj og energiforbrug
hos AB TaBa
En andelsboligforening på Nørrebro i København har fået udskiftet både
vinduer, tag og opsat nye altaner. Et projekt, der har resulteret i mindre
trafikstøj, lavere energiforbrug og øget livskvalitet. AndelsboligNyt har
været forbi for at se resultatet.
TEKST: MARIA CARLSEN | FOTOS: PERNILLE SVALEBÆK
der boede her før,
de klagede med god
"Dem,
grund over det gennemtræk,
der var her i lejlighed-
en. De plejede også at få et nedslag i
deres varmeregning på grund af, at
vinduerne var så utætte," fortæller
Patrick Juel, imens han viser de nye
vinduer, der er blevet monteret i
den andelslejlighed, som han bor i
sammen med sin søn og kat.
Lejligheden har fået udskiftet vinduerne
i foråret 2021 i forbindelse
med et større renoveringsprojekt
i andelsboligforeningen. Alle 17
andelsboliger har fået nye vinduer,
taget er blevet repareret, så det ikke
er utæt og så er der opsat altaner på
størstedelen af boligerne.
Tid til vinduesrenovering
Patrick, som er en del af bestyrelsen
i AB TaBa, fortæller, at renoveringsprojektet
har været undervejs
længe:
"Renoveringen har været på tale i
foreningen i nogle år i hvert fald.
Det med vinduerne har været på
tale i lang tid, for det har været
en gene for beboerne, at de var så
Side 2
AndelsboligNyt klimasektion

utætte," forklarer Patrick og tilføjer,
at det i hans lejlighed stod så galt
til med vinduerne, at det ikke var
muligt at have et stearinlys stående i
vindueskarmen. Stearinlys blafrede
simpelthen for meget fra alt den
luft, der trak ind gennem de gamle
og udtjente vinduer.
Egentlig ønskede andelsboligforeningen
at igangsætte renoveringen,
fordi der var en mulighed
for, at de kunne søge om tilskud hos
Københavns Kommune. Et tilskud,
som det siden hen viste sig, at de
ikke kunne komme i betragtning til,
da nogle kriterier ikke var opfyldt
og som heller ikke ville blive af
betydelig størrelse. Tilskuddet
satte dog skub i processen med
renoveringen.
Fik 3 tilbud på renoveringen
Da andelsboligforeningen skulle
finde en entreprenør benyttede
AB TaBa sig af 3byggetilbud.dk,
som er virksomheden, der også
står bag Andelsportal.dk og
AndelsboligNyt. Her indhentede
de tilbud på projektet ved at indsende
en beskrivelse af hvilken
renovering, de stod overfor.
"Vi indhentede tilbud fra
3byggetilbud.dk. Der var tre,
som var ude at kigge på opgaven og
så valgte vi den bedste. Det var ikke
bare et spørgsmål om pris – det var
også et spørgsmål om, hvem man
kan med - og deres skemaer osv.,"
fortæller Patrick.
Valget faldt på Stenkilde Tømrer &
Entreprise ApS, som har specialiseret
sig i blandt andet udskiftning
af vinduer og tagrenovering.
Stenkilde Tømrer & Entreprise ApS
var hovedentreprenør på projektet,
men også Bode A/S og et andet
firma var med til at løse opgaven.
Altan.dk stod for at opsætte nye
altaner på hovedparten af boligerne.
Patrick Juel,
bestyrelsesmedlem
"Vi har haft den samme entre-
prenør inde over, som har koordi-
neret hele entreprisen, og som har
sørget for alt dialog med de håndværkere,
der arbejdede på projektet.
Vi havde jo stilladser op i tre måneder,
men de kan ikke gå i gang med
loftet, når de samtidig går i gang
med vinduerne, så det har været en
lang proces med planlægning. Da de
først gik i gang, gik det også stærkt.
Så det var rigtig fedt," uddyber
Patrick.
Patrick forklarer, at det var
andelsboligforeningens formand,
der primært stod for kontakten med
entreprenøren:
"Han har været rigtig god til at tage
dialogen med håndværkerne og tage
sig af de fleste ting – også selvom
det i nogle perioder er et tidskrævende
puslespilsarbejde."
Mindre energiforbrug og
bedre søvn
Det er ikke kun Patrick, der har
været glad for resultatet – også de
andre beboere og bestyrelsesmedlemmer
er glade for, at de har fået
renoveret ejendommen. Selv de beboere,
som plejer at være lidt mere
skeptiske over for nye tiltag, har
taget godt imod det færdige resultat.
Og med god grund.
Fortsættes
AndelsboligNyt klimasektion
Side 3

KLIMASEKTION: Vinduer
De nye vinduer, som har tre lag, betyder
først og fremmest en bygning,
der er væsentligt bedre isoleret. Det
har skabt bedre indeklima og gener
fra træk og kulde hører fortiden
til. For Patrick betyder det, at den
el-radiator, som han var nødt til at
tage i brug i de kolde måneder, ikke
længere er aktuel:
"Der kom ekstraregninger på 5.000
kroner i kvartalet på grund af elvarmeren
stod og kørte. Efter vi har
fået de nye vinduer, har den været
slukket."
Også lydniveauet er et helt andet
efter at vinduerne er blevet skiftet.
Andelsboligforeningen har adresse
ud til Tagensvej, som er en af
Københavns mere trafikerede veje.
Det kan godt betyde trafikstøj:
"Jeg er født og opvokset på
Nørrebro, så jeg er vant til noget
larm, men det er virkelig noget helt
andet efter vinduerne er kommet
ind. Det gør noget ved livskvaliteten
og søvnen. Det synes jeg. Jeg kan
godt lide at sove med vinduerne
åbne, men i dag ligger man altså
mærke til, når vinduet er åbent
i modsætning til når det ikke er,"
fortæller han.
Et resultat, der kan mærkes
Hos AB TaBa har de endnu ikke fået
en ny valuarvurdering eller et nyt
energimærke efter de store projekter
er gennemført. Som så mange
andre foreninger har coronanedlukningen
vanskeliggjort en
generalforsamling. Den er dog på
trapperne og i den forbindelse skal
de i andelsboligforeningen beslutte
om valuarvurderingen skal fornyes,
eller om de skal benytte sig af
den valuarvurdering, som de har
fastfrosset ved sidste års generalforsamling.
De ved derfor endnu
ikke hvilken betydning renoveringen
kommer til at have for deres
energimærke og ejendomsværdi.
En ting er dog sikkert: Resultatet af
den omfattende renovering er både
til at se og føle på, og andelshaverne
er glade for resultatet.
Side 4
AndelsboligNyt klimasektion

Annonce
Medlem af
ANLÆGSGARTNER
med faglig stolthed
Anlæg af fællesarealer,
flisebelægning, nyanlæg
af haver, vedligeholdelse
og snerydning
Sansehave på Nørrebro
Hvad end der er tale om nye fælles arealer,
omlægning af de eksisterende, beskæring
eller flisearbejde, står Torben Andersen
og hans dygtige stab af anlægs gartnere og
entreprenører klar til at udføre et solidt
stykke arbejde i jeres andelsboligforening.
Julemærkehjemmet Roskilde
Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra
græsplæner, beplantning og vedlige -
holdelse til snerydning og brolægning.
Kundeservice er vigtigt for os. Derfor er
det et princip, at bygherre altid kontaktes
samme dag, der er rettet henvendelse.
Tilbuddet foreligger 48 timer efter, at
opgaven er besigtiget.
Vi kører i hele hovedstadsområdet.
Ring på +45 4063 9847.
BYKÆRS ANLÆG APS
Vestervej 18, 4050 Skibby CVR 27514073
+45 4063 9847 // info@bykaers.dk // www.bykaers.dk

Annonce
JJ El-Teknik ApS er jeres garanti for
professionelt og autoriseret el-arbejde
JJ El-Teknik ApS har til huse i Rødovre, og herfra kører vores
dygtige team af elektrikere ud til boligforeninger i hele
Storkøbenhavn og Nordsjælland.
Dørtelefoner
Belysning
Renoveringer
Ventilation
Søger I en loyal elektriker?
Vi er af den overbevisning, at handling taler højere
end ord. Derfor afspejler det sig også i vores arbejde,
hvor vi kalder os selv for servicemindede,
professionelle og kvalitetsbevidste.
Med mange års erfaring i branchen, en titel som
månedens håndværker hos 3byggetilbud.dk og
topanmeldelser, tør vi derfor godt garantere, at vi kan
leve op til rollen som andelsboligforeningens loyale og
professionelle el-installatør.
Har I brug for et uforpligtende tilbud?
Ring til os på telefonnummer: 3165 0525 – så
tager vi en god snak og kaster lys over jeres næste
el-projekt. Vi udarbejder naturligvis også gerne et
udførligt og uforpligtende tilbud, der er tilpasset
foreningens behov og ønsker.
Vi fik den flotte titel som
månedens håndværker hos
3byggetilbud.dk i september 2020.
Kontakt:
Web:
Adresse:
3165 0525 // info@jj-elteknik.dk
www.jj-elteknik.dk
Fortvej 28C, 2610 Rødovre

KLIMASEKTION: Klimakarré
Karréen er placeret i klimakvarteret
i København Ø og grænser op til
Landskronagade, Helsingborggade,
Kildevældsgade og Thomas Laubs
Gade. Karréen er en klassisk københavnerkarré
fra århundredeskiftet
og består af 13 ejendomme med 220
boliger fordelt som både andels-,
ejer- og lejeboliger.
Københavns Klimakarré:
Bliv inspireret her
Forestil dig en legeplads for entreprenører og arkitekter, der arbejder med henblik på
at forme fremtidens løsninger, som optimerer isoleringen i etageejendomme, sikrer
behandling af regnvand, samt øger æstetikken i bybilledet. Sådan kan man beskrive
Københavns Klimakarré. Men hvordan finder man lige en karré, der er villig til at lægge
hus til klimavenlige eksperimenter? Læs med her, og hør meget mere om Københavns
Klimakarré på Østerbro.
TEKST: ANTON EGHOLM | FOTOS: KLIMAKVARTER.DK
Byfornyelse bliver sprøjtet ud over det københavnske
bymiljø, og dette er i stigende grad med
de klimabevidste og multifunktionelle initiativer
i rampelyset. Københavns Kommune søger på samme
måde at være frontløber i byfornyelsen ved at
hjælpe entreprenører og beboere frem mod en optimeret
løsning, der omfatter både klimabevidsthed og
funktionalitet.
Hvordan opstod idéen til Københavns
Klimakarré?
At lægge sin karré frem til eksperimenter, kan for nogle
lyde skræmmende, men det er det i virkeligheden ikke.
For gennem Københavns Kommunes eksperiment søges
der udelukkende at optimere ejendommen så meget som
muligt og på et bæredygtigt niveau.
Fortsættes
AndelsboligNyt klimasektion
Side 7

KLIMASEKTION: Klimakarré
"Gennem bygningsfornyelsesloven har vi haft mulighed
for at give støtte til ejendomme, og støtte til anlæg
og gårdhaver. Vi valgte derfor at finde en karré, hvor
vi kunne etablere flere ting som en helhedsløsning,"
fortæller Karin Pagh Bakhti, der er arkitekt og projektleder
hos Bygningsfornyelsen i Københavns Kommune
og fortsætter:
"Vi lavede faktisk en konkurrence om, hvem der ville
være Københavns Klimakarré, og fik over 100 besvarelser.
Ud fra nogle kriterier, der hovedsageligt var
nedslidthed og potentiale, endte vi med at vælge karréen
på Østerbro."
Men som mange andre karréer, består denne af både
leje-, andels- og ejerboliger, og det har ikke udelukkende
været en dans på roser, da det betyder mange boformer
i én.
"Jo, det har været lidt en udfordring, men også spændende.
Det er meget forskellige mennesker med forskellige
interesser, der skal blive enige om en række tiltag.
Men det er vi heldigvis lykkedes med," siger
Karin Pagh Bakhti.
Hvorfor en klimakarré?
At tænke bæredygtighed ind i en etageejendom er en
selvfølgelighed, når man skal skabe en klimakarré. Men
hvilke overvejelser skal der konkret gøres, og hvilke
tiltag er egentlig essentielle? Ifølge Karin Pagh Bakhti
har hovedsageligt tre tanker været grundstenene i
denne klimakarré:
"Klimakarréen består af tre elementer: Først og fremmest
en udvendig facade mod gården, som vi kalder
'Den Multifunktionelle Gårdfacade'. Dernæst et fælles
gårdanlæg, hvor der opfanges regnvand, som så bliver
genbrugt i toiletter og i vaskemaskiner. Det sidste er det,
vi kalder fortovshaver. De har ret brede fortov i
foreningen, og så får de nogle haver ud til gaden også."
Hvordan blev arkitekter og entreprenører
fundet til Københavns Klimakarré?
For arkitekter og entreprenører er det en drømme-
opgave at kunne slå håret ud og udforske nye måder
at kombinere initiativer. Derfor udstedte Københavns
Kommune en konkurrence, hvor entreprenører og arkitekter
kunne søge om at blive en del af det spændende
projekt på Østerbro.
"Det endte med at være en arkitektvirksomhed, der
vandt, og de kom ret hurtigt på den idé at 'fore' inder-
siden af gården med udvendig isolering, der også
begrønnes. Vi har ofte det ’problem’ i København, at vi
har nogle fine facader, og at man skal bevare det udtryk
byen har. Derfor er det begrænset, hvad man kan gøre
af tiltag udadtil. Og ved at arbejde på indersiden af karréen,
kan man ikke se noget udefra, da det kun er gård-
en, der får et nyt udtryk," fortæller Karin Pagh Bakhti.
Ved at fore indersiden, får man som beboer et æstetisk
pift i gårdområdet. Og netop det, at området giver beboerne
noget ekstra end en mindre besparelse på årsbasis,
ser Karin Pagh Bakhti som en meget væsentlig del af
projektet:
"Hvordan får vi folk til at energirenovere? Det er ikke
nok, at folk sparer 100 kroner om måneden, det er ikke
det, de kommer efter. Der skal ligesom være noget mere,
som folk tænker, de godt vil bruge penge på. Derfor
kalder vi det for 'Den Multifunktionelle Gårdfacade'
– de får både den udvendige isolering, og det er en
rigtig god isolering, som bliver ventileret, så de undgår
fugtproblemer, og samtidig et æstetisk initiativ oveni.
Beboerne får en bedre bokvalitet både ved varme vægge;
men også ved muligheden for at få etableret franske/
spanske altaner eller terrassedøre."
Hvordan blev beboerne interesserede i
klimakarréens løsninger?
Det gælder om at sætte sig i beboernes sted og varetage
deres fællesinteresser, når det kommer til at inkludere
alle involverede. For Karin Pagh Bakhti var det alfa og
omega at imødekomme beboernes ønsker om, at det
skulle være nogle initiativer, der var lette at få monteret
og indført i karréen.
"Et eksempel er, at folk jo som oftest har køkken og soveværelse
ud til gården, og her kunne de få fjernet et lille
murstykke under deres vindue og få etableret en fransk
altan eller en spansk altan, som vi kalder det, eller en
terrassedør, hvis man bor i stuen."
Derudover skulle initiativet ikke være noget, der var til
gene for andre beboere i karréen, hvorfor der gennem
projektet hovedsageligt blev arbejdet med franske
altaner.
Prisen for projektet skulle også være overkommelig for
Side 8
AndelsboligNyt klimasektion

De mindre franske altaner passer
flot ind i gårdbilledet, og skygger
ikke for andre beboeres lysindfald.
de mange beboere, hvorfor den blev presset helt i bund
og kun svarede til et symbolsk beløb – eller i nogens
tilfælde røg på en særskilt regning.
"Da bestyrelserne først fandt ud af, hvad projektet var,
så var der meget bred enighed om, at det var noget, de
gerne ville. Det er ret specielt, for de har jo faktisk fået
det gratis. De har kun skulle betale en nærmest symbolsk
pris, hvis de valgte en altan fremfor nye vinduer.
Det var en pris der lå på 5.000-10.000 kroner. Der var
dog en del, der ikke syntes, at de magtede et byggeprojekt
inde i lejligheden, og det er jo helt fint," fortæller
Karin Pagh Bakhti.
Tre hurtige råd til lignende projekter
Gennem et større projekt, som klimakarréen har været,
gør man sig en række erfaringer, der kan være relevante
for kommende entreprenører og beboere. Karin Pagh
Bakhti kommer i den forbindelse med tre hurtige råd,
som kommende interessenter kan gøre brug af til
fremtidige klimaprojekter:
"Jeg synes, at man skal tænke sig rigtig godt om. Som
beboer, kan man efterfølgende komme til at fortryde,
at man ikke fik lavet altanen i samme ombæring med
renoveringen, og at man fik lagt et badeværelse et sted,
hvor det blokerede for nogle andre ting. For når man
laver noget i en ejendom, så er det noget, der kommer til
at være der i lang tid."
"Derudover synes jeg, det er vigtigt, at man tænker på
at få løst de ting, man kan, mens projektet alligevel er i
gang. For det kan godt være, at man har nogle vinduer,
der har et par år tilbage. Men hvis man alligevel har
stillads på bygningen, så kan det godt betale sig at få
dem skiftet med det samme."
"Derudover skal man som det sidste tænke tingene
sammen, så man forbinder den grønne konto med
beboerkontoen så man får gjort noget godt i et klimaperspektiv,
samtidig med at det er noget, der er til glæde
for beboerne. Det er jo positivt for alle at nedsætte
CO 2
-udledningen, spare penge på energiregningen og
klimasikre gården."
AndelsboligNyt klimasektion
Side 9

KLIMASEKTION: Solceller
AB Lyngby Port
sparede 25 procent på
elregningen med solceller
I Kongens Lyngby ligger Andelsboligforeningen Lyngby Port. En forening
med grønne ambitioner, som allerede er blevet indfriet med solceller,
fjernvarme og LED-belysning. Læs med her, hvor bestyrelsesformand
Annette Grif fortæller om foreningens vej til en lavere forbrugsregning
og en grønnere fremtid.
TEKST: METTE BLUME | FOTOS: SUSTAINSOLUTIONS
E
t møde med Lyngby-
Taarbæk Kommune – dét
var starten på solcelleprojektet
forAB Lyngby Port.
Her var foreningen en af de få
heldige boligforeninger, der fik et
tilbud om en gratis gennemgang
af ejendommens energitilstand. Et
tilbud, der faldt på et tørt sted, da
beboerne havde et stort ønske om
en grønnere andelsboligforening.
Dog var der ikke mange midler i
foreningen til energirenoveringer,
og derfor var det lille skub fra kommunen
kærkomment.
"Vi var meget heldige at blive
udvalgt til et gratis energitjek. Da
energikonsulenten kom ud, kiggede
han blandt andet på vores varmeanlæg,
tilførslen af varmt og koldt
vand og muligheden for solceller.
Efter gennemgangen fik vi en
vurdering af, hvad der trænger, og
hvordan renoveringerne kan tjene
sig hjem igen," siger bestyrelsesformand
Annette Grif og uddyber,
at det særligt var solceller, som
foreningen var interesseret i, fordi
de tror på, at solceller er fremtidens
kilde til elektricitet.
SustainSolutions ville
finansiere solceller
Ikke nok med at Lyngby Port fik en
gratis energigennemgang, så var de
også heldige, at SustainSolutions,
der råder over pensionsselskabet
PKA’s energifond, tilbød at
finansiere foreningens solcelle-
projekt.
"Vi har så lånt pengene af Sustain,
og vores besparelser dækker i grove
træk tilbagebetalingerne. Det vil
altså sige, at vi reelt set har fået
installeret solcelleanlægget uden at
skulle have penge op af lommen,"
siger Annette Grif og fortsætter:
"Det kan kun lade sig gøre, fordi alle
beboernes udgifter til strøm er uændrede,
men samtidig fordi vi sparer
noget ved, at vi laver strømmen
selv, og det vi sparer, bruger vi til at
betale af på lånet."
Side 10
AndelsboligNyt klimasektion

Så meget sparer Lyngby Port med solceller:
› Solcellerne dækker omkring 25 procent af
strømforbruget.
› Lyngby Ports energivenlige tiltag sparer
mere end otte ton CO 2
om året.
› Samlet sparer foreningen omkring
120.000 kroner årligt på strømforbruget.
Bestyrelsen: "Projektet gav
så meget mening"
Da Lyngby Port fik bevillingen til
solceller, var de ikke i tvivl; de greb
muligheden for at få indfriet deres
grønne ambitioner på en økonomisk
fordelagtig måde. Dog lægger
Annette Grif ikke skjul på, at det til
tider var en langsommelig proces.
"Da vi fik bevilliget alt det her,
skulle vi søge om tilladelse fra
Energistyrelsen, og det har været
en rigtig lang proces. Fra projektet
startede og til vi stod med solcelle-
anlægget gik der 4 år. Det synes
jeg er en vigtig pointe at få med,
fordi det tydeliggør, at det kræver
meget af en bestyrelse at stå med
sådan et projekt. Heldigvis var vi
nogle ildsjæle i bestyrelsen, som var
enige om, at projektet gav så meget
mening," siger Annette Grif.
Bestyrelsesformanden tilføjer også,
at hun og bestyrelsen tror på, at det
betyder noget, at foreningen er grøn,
når beboerne en dag skal sælge deres
boliger.
Det handler om at finde en
balance
Lyngby Port har både fået omlagt deres
gasfyr til fjernvarme, installeret
solceller og fået LED-belysning i opgangene,
kælderen og på udendørs-
arealerne. Og gennem hele processen
har særligt én ting stået centralt –
nemlig at finde en god balance mellem
ønsket om en grønnere forening
og samtidig holde udgifterne nede.
"Hvis vi skulle betale i dyre domme,
havde solcelleanlægget været urea-
listisk. For os er det nemlig vigtigt,
at alle stadig skal have råd til at bo
her, og det er jo den balance, vi skal
finde. Vi vil gerne have en grønnere
ejendom, men det skal selvfølgelig
hænge sammen, så alle stadig har
råd til at bo her," Siger Annette Grif.
Beboerne var positive
Et solcelleprojekt skal ligesom så
meget andet stemmes igennem på
en generalforsamling i foreningen.
Heldigvis for ’ildsjælene’ i bestyrelsen
var beboerne hos Lyngby
Port meget positive, da de hørte om
ambitionerne og planerne for en
grønnere fremtid i foreningen.
"Første gang vi præsenterede
projektet, fik vi en meget positiv
tilbagemelding, hvor folk sagde, at
vi meget gerne måtte arbejde videre
med projektet," fortæller Annette
Grif og uddyber, hvorfor de positive
tilbagemeldinger var vigtige:
Fortsættes
AndelsboligNyt klimasektion
Side 11

KLIMASEKTION: Solceller
"Jo mere man arbejder med det,
desto mere finder man ud af, hvor
meget sådan et projekt indebærer.
Her fandt vi ud af, at hvis projektet
skulle hænge sammen, så skulle
stort set alle være med, og for at
være med skal beboerne fraskrive
sig retten til frit el-valg, fordi man
i forbindelse med solcelleprojektet
bliver 'låst fast' til at få en del af
elektriciteten fra solcellerne."
Tre hurtige om solcelleanlægget hos Lyngby Port
1. Solcelleanlæggets levetid er omtrent 25 år.
2. Solcelleanlægget skal have en ny såkaldt inverter
om 10-12 år.
3. Solcelleanlægget er betalt af om cirka 10 år, og derfor
vil beboerne til den tid få billigere strøm.
Annette Grif forklarer, at bestyrelsen
derfor var rundt ved alle be-
boere for at indsamle underskrifter
om, at de ved at stemme for projekt-
et fraskriver sig det frie el-valg.
Det var dog ikke alle beboerne, der
stemte for ved afstemningen trods
den ellers brede opbakning.
"Der var to lejere i ejendommen,
der ikke ville være med, og de får
nu strøm fra en eludbyder gennem
egne kabler, der blev ført til deres
lejligheder i forbindelse med
projektet. Det kan nemlig godt lade
sig gøre, men der skal ikke være
mange af dem i foreningen, fordi
så falder det hele jo fra hinanden,"
siger Annette Grif.
Vælg et anlæg, der passer
til forbrug og størrelse
Da solceller primært producerer
strøm, når solen er fremme, er det
ideelt med et batteri, der lagrer
strømmen til en gråvejrsdag. Dog
er disse ikke helt billige, og derfor
understreger Annette Grif også vigtigheden
af at vælge et anlæg, der
passer til foreningens forbrug
og størrelse.
"Vi har ikke batterier tilknyttet
anlægget, fordi de er dyre, men forhåbentligt
går der ikke mange år, før
vi kan udvide systemet og oplagre
strømmen," forklarer Annette Grif
og fortsætter:
"På de meget solrige dage producerer
vi mere strøm, end vi når at
bruge. Dog bruger vi for det meste
den strøm, vi producerer – på den
måde får vi det maksimale ud af anlægget.
Derfor giver det god mening
at have et anlæg, der er lidt mindre,
men hvor strømmen bliver brugt,
fremfor et dyrt anlæg, som pro-
ducerer en masse strøm, der ikke
bliver brugt, når vi ikke kan
lagre den."
Solcelleanlægget hos Lyngby Port
fungerer således, at alle beboerne
i lejlighederne har fået installeret
en bimåler, som bliver aflæst hver
måned. Hver måned laver en fra
bestyrelsen så regnskabet, hvor
målerne aflæses elektronisk. Her
kan man se, hvad hver enkelt lejlighed
har brugt, og herefter bliver
det individuelle forbrug opkrævet
gennem huslejen.
Den grønne agenda på
dagsordenen
Foruden fjernvarme, solceller og
LED-belysning har Lyngby Port
også indført andre grønne tiltag.
Blandt andet har foreningen fået
udskiftet deres vaskemaskiner og
tørretumblere i fællesvaskeriet,
så både strøm- og vandforbruget
mindskes.
Derudover har foreningen også
bestemt, at hvis beboere skifter
deres ruder, bliver udskiftningen
registreret som en forbedring, der
afskrives over ti år. Det har
foreningen valgt at indføre for at
motivere folk til at energirenovere
deres lejligheder.
"Det er en anden måde at motivere
beboerne på, fordi vi som forening
simpelthen ikke har råd til at
udskifte alle ruder. Det er en måde
at opfordre folk til at få det gjort i
de enkelte lejligheder, og hvis de
bor i lejligheden længe nok, får de
selv glæde af det, og ellers er det en
forbedring," siger Annette Grif.
Samlet set har Lyngby Port altså
gjort en del for at tænke den grønne
agenda ind. Og på trods af beskedne
midler til at indfri de grønne
ambitioner, så er Lyngby Port et
godt eksempel på, at det ene ikke
behøver at udelukke det andet, hvis
blot viljen til solceller eller andre
energivenlige tiltag er der.
Side 12
AndelsboligNyt klimasektion

Annonce
Den bæredygtige
fjernvarmeløsning
– som alle har plads til...
Hos Gemina Termix skaber vi innovative, danskproducerede
fjernvarmeløsninger, der giver maksimal ydelse på minimal
plads.
Fjernvarme kræver kun en diskret installation i f.eks. et skab
eller i dit bryggers, og er en effektiv og billig måde at
opvarme din bolig på.
Termix Fjernvarmeunits opfylder alle normkrav til isolering
og vejrkompensering, og gør det muligt at nedbringe energiudgifterne
og samtidig tage hånd om miljøet.
Lad os i samarbejde med jeres VVS-installatør finde frem til
den mest optimale kombination mellem pris, ydeevne og
kvalitet – til gavn og tilfredshed for alle foreningens beboere.
Løsningen giver mange fordele:
Lave driftsomkostninger
Store energibesparelser
Fuldt forbrugsoverblik
Miljøvenlig varme
Gemina Termix’ produkter
opfylder de nyeste krav til
isolering og er kendetegnet
ved høj effekt, lang levetid,
nem installation og
lettilgængelig servicering.
KVALITETSLØSNINGER TIL FJERNVARME
Læs mere på www.termix.dk

KLIMASEKTION: Finansiering
Tre råd til finansiering af
energirenoveringer
Det kan virke dyrt og uoverskueligt at energirenovere – og ikke mindst at
finde hoved og hale i finansieringen. Læs med her, hvor kundedirektør i
Danske Bank, Kristian Balleby, giver tre gode råd til andelsboligforeningen,
når der skal indhentes finansiering til energirenoveringerne.
TEKST: METTE BLUME
Først og fremmest er det vigtigt
at slå fast, at finansiering for
andelsboligforeninger generelt
varierer og afhænger af den enkelte
forening og ligeledes af energi-
renoveringen.
Kristian Balleby,
Kundedirektør i Danske Bank
"Der er mange foreninger, der
med ganske små investeringer kan
lave store forandringer. F.eks. er
renoveringer såsom isolering af
kælderloftet eller varmerørene i
kælderen relativt små økonomiske
indgreb, som mange foreninger
egentlig kan løse over deres
daglige drift eller måske ved
mindre økonomisk hjælp," siger
Kristian Balleby og fortsætter:
"Der er selvfølgelig også de
store energirenoveringer, hvor
foreningerne må forholde sig til
flere ting samtidig. Derudover
afhænger finansieringen naturligvis
også af individuelle forhold, hvor
foreningerne er nødt til at søge
rådgivning hos en finansiel
rådgiver."
1. Find en rådgiver, der er
godkendt som finansiel
rådgiver af Finanstilsynet
Kristian Balleby fremhæver brugen
af en finansiel rådgiver som et
centralt element, når der skal søges
finansiering til energirenoveringen.
I den forbindelse understreger han
vigtigheden af, at rådgiveren skal
være godkendt som finansiel
rådgiver af Finanstilsynet.
"Når foreningerne søger finansiel
rådgivning, bør de benytte en rådgiver,
der er godkendt til finansiel
rådgivning af Finanstilsynet. Det er
vigtigt, fordi man på den måde er
beskyttet mod dårlig rådgivning, og
derudover har man også en højere
forsikringsdækning," forklarer
Kristian Balleby og uddyber, at alle
rådgivere fra realkreditinstitutter
og banker er godkendt til at udføre
finansiel rådgivning.
2. I kan ikke adskille tingene
Et andet vigtigt råd fra kunde-
direktøren lyder, at foreningerne
ikke kan adskille tingene, når det
kommer til finansiering, da 'det ene
griber ind i det andet' i forbindelse
med renovering af en andelsboligforening.
"Når foreningerne skal energi-
renovere, griber det ene ofte ind i
det andet. Derfor giver det også god
mening, at foreningerne ikke ser
tingene som adskilte. Man bliver
nødt til at se på, hvad der kan lade
sig gøre i ejendommen, og når man
alligevel er inde at se på det, bør
man overveje, hvad der så kan
betale sig ved samme lejlighed,"
siger Kristian Balleby.
3. Finansiering bør være et
fast punkt på dagsordenen
Sidst men ikke mindst fastslår
Kristian Balleby, at foreningen bør
tage spørgsmålet om finansiering op
til overvejelse årligt.
"Det er vigtigt, at foreningerne har
finansiering som et fast punkt på
dagsordenen på det årlige budgetmøde
og den årlige generalforsamling.
Her bør foreningerne forholde
sig til deres finansiering, og spørgsmålet
om, hvorvidt foreningens
finansiering er den rigtige i forhold
til rentemarkedet og foreningens
nuværende situation," siger Kristian
Balleby og afslutter med pointen
om, at selvom finansiering ikke
kalder på foreningens opmærksomhed
på samme måde som f.eks. en
larmende overbo, så er det stadig
vigtigt at få emnet 'besøgt' på det
årlige budgetmøde.
Side 14
AndelsboligNyt klimasektion

Annonce
Opladning gjort
enkelt til bolig- og
andelsforeninger
I ejer ladeløsningen
Ingen bindinger eller skjulte gebyrer
Intet abonnement – I betaler kun for
det, I bruger
I sætter prisen på strømmen
Oplad i hele Europa inkl. Danmark, samt
hjemme, i samme app
Skalérbar løsning. Nemt og billigt at udvide
i takt med flere elbiler
Interesseret i at høre mere?
Klik ind på www.homecharge.dk/forening eller kontakt én af vores rådgivere:
ØST: Anders Meulengracht på mobil: 40 41 40 03/ Email: anme@danskkabeltv.dk
VEST: Martin Nymark Christiansen på mobil: 30 60 30 83/ Email: mnc@danskkabeltv.dk

Annonce
Med SCAPO
kan I forvente:
God service og daglig sparring
Levering til tiden
Den rigtige pris
Kvalitet
Er boligforeningens asfalt
blevet mere gråt end godt er?
Vi er også
eksperter i
udlægning af
vejgrus
Eller er revnerne i asfalten
begyndt at spire med græs
og ukrudt?
Når I vælger SCAPO til at ordne jeres asfalt,
vil følgende 3 ting ske:
1. SCAPO kommer ud og måler op på den aftalte dag.
Planlægning er vigtigt for os.
2. SCAPO gennemgår nu mål og data - og når vi præcis
ved, hvad opgaven drejer sig om, så går vi i gang.
3219 2000
info@scapo.dk
www.scapo.dk
Blæsingevej 4
4270 Høng
CVR: 35554696
3. Den store tromle bliver nu rullet frem. I SCAPO starter
vi altid med at fylde eventuelle huller og revner i vejen,
inden vi begynder med belægningsarbejdet.
Det eneste I skal gøre er at glæde jer over den flotte nye asfalt.

Blackstone-indgrebet: Hvad
skete der egentlig, og hvad er op
og ned? Her er eksperternes bud
I juli 2020 kom den nye boliglov. En lov, der skulle stoppe store udenlandske kapitalfonde
i deres opkøb af private udlejningsejendomme med det formål at leje lejlighederne
ud til tårnhøje priser. Men hvad har loven betydet for andelsboligforeningerne?
Og hvordan ser fremtiden egentlig ud for andelsboligmarkedet i kølvandet på
indgrebet og afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger?
Få eksperternes bud her.
TEKST: METTE BLUME | ILLUSTRATION: PERNILLE SVALEBÆK
K
arensperiode og fastfrysning
af valuarvurderinger er nogle
af de begreber, som kom i
kølvandet på Blackstone-indgrebet.
Læg så dertil en afskaffelse af de
offentlige ejendomsvurderinger og
ikke mindst et rødglødende ejerboligmarked.
Det er alle faktorer, der
gør et i forvejen komplekst andelsboligmarked
endnu mere komplekst.
Men hvor efterlader det andelsboligforeningerne?
Hvordan
navigerer de i den forvirrende
Blackstone-jungle? Og hvordan ser
fremtiden ud for andelsboligmarkedet
og foreningerne?
I denne artikel forsøger tre eksperter
at give os svarene – blandt dem
er kundedirektør i Danske Bank
Kristian Balleby, seniorøkonom ved
Boligøkonomisk Videncenter Marc
Andersen og vurderingschef ved
Stad Erhverv, Emil Ellekilde.
Fortsættes
AndelsboligNyt
Side 23

"Noget mudret i en i
forvejen mudret gryde"
Ifølge Kristian Balleby er der ingen
tvivl om, at Blackstone-indgrebet
skabte 'utryghed' og ligeledes har
gjort markedet mere komplekst
at navigere i for andelsbolig-
foreningerne. Men det er også hans
opfattelse, at der nu er kommet lidt
mere ro på.
Kristian Balleby
Kundedirektør i Danske Bank
"Indgrebet skabte en masse utryghed
hos andelsboligforeningerne
for, hvordan den nærmeste fremtid
vil udarte sig. Da loven kom, var
medierne fyldt med dommedagsprofetier,
der gik både i den ene og
den anden retning. Jeg oplevede,
at det var vanskeligt at navigere i
det, og jeg oplevede en usikkerhed
omkring, hvordan det vil påvirke
andelsboligmarkedet og dermed
værdiansættelserne af foreningerne,"
siger Kristian Balleby.
Vurderingschef ved STAD Erhverv,
Emil Ellekilde, stemmer i og beskriver
Blackstone-indgrebet som noget
'mudret i en i forvejen mudret
gryde'.
"Blackstone-reglerne er noget
mudret, som man hælder op i en i
forvejen meget mudret gryde. En
gryde, hvor der allerede er mange
betragtninger at tage hensyn til.
Det betyder også, at det næsten
er umuligt at lave en sætning, der
starter med: 'Sandheden er…'," siger
Emil Ellekilde.
Valuarer havde travlt i
foråret 2020
Netop den førnævnte fastfrysningsmulighed
var noget, der satte skub i
mange valuarers forretning i foråret
2020. For at en forening fik mulighed
for at fastfryse deres valuarvurdering,
skulle den nemlig være
indhentet inden 1. juli 2020.
Emil Ellekilde
Vurderingschef ved
STAD Erhverv
"Lovindgrebet medførte, at alle
valuarer fik ekstra travlt hele
foråret 2020, fordi langt de fleste
andelsboligforeninger pludselig
havde et behov for at få ud-
arbejdet en valuarvurdering. Det
gjaldt uanset, om man vidste, hvorvidt
man havde brug for den eller
ej. Så det var jo en kæmpe vækst for
vores forretning," siger vurderingschef
Emil Ellekilde.
Side 24
AndelsboligNyt

Mange foreninger indhentede altså
en valuarvurdering inden boliglovens
ikrafttrædelse for at være
sikre på, at de havde muligheden for
at fastfryse den, såfremt markedet
skulle dykke som følge af indgrebet.
Travlheden er stilnet af
Dog er der ikke nogen tvivl om,
at fastfrysningsmuligheden har
gjort flere valuarer urolige omkring
fremtiden. Situationen giver
nemlig anledning til spørgsmålet:
Hvis andelsboligforeningerne kan
fastfryse deres valuarvurdering, har
de så brug for ny valuarvurdering
næste år?
Fem hovedpunkter i Blackstone-indgrebet
Lovindgrebet kom som en reaktion på en række store
kapitalfondes kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme.
Indgrebet er derfor rettet mod private
udlejningsboliger. Det er dog relevant for andelsboligforeninger,
da deres værdi reguleres efter private udlejningsejendomme.
Dette har man forsøgt at tage hensyn til ved en
række justeringer tilpasset andelsboligforeninger i loven:
1. Karensperiode
Som en af de mest centrale punkter i den nye boliglov er
den såkaldte karensperiode. Karensperioden betyder, at en
udlejer skal have ejet en ejendom i minimum fem år, før vedkommende
kan renovere lejemålet og hæve huslejen efter
boligreguleringslovens §5, stk. 2. Det er dog vigtigt at nævne,
at andelsboligforeninger ikke er omfattet af denne
karensperiode.
"Vi har uden tvivl mærket en
nedgang i foreningernes behov
for valuarvurderinger i 2021 som
følge af Blackstone-indgrebet",
siger Emil Ellekilde.
Han anerkender dog også, at indgrebet
på mange måder har gjort,
at andelsboligforeningerne er gået
fri fra eventuelle dyk i markedet.
Samtidig forstår han også logikken i
foreningernes valg.
"En stor del af de andelsboligforeninger,
der pludselig fik udarbejdet
valuarrapporter i foråret
2020, kommer vi nok ikke til at se
igen, hvilket på mange måder er
forventeligt og forståeligt. De har jo
indhentet en valuarvurdering, fordi
de vil have muligheden for at fastfryse
den på et senere tidspunkt,"
siger Emil Ellekilde.
2. Grønt incitament og energikrav
Hvis man som udlejer vil undgå den ovennævnte karensperiode,
kræver det, at ejendommens energiklasse hæves
minimum tre niveauer, eller at ejendommen energiforbedres
for mindst 3.000 kr. pr. m 2 .
Samtidig er der også et energikrav, der gør, at der først kan
gennemføres forbedringer efter paragraf 5, stk. 2, når ejendommen
har hævet sin energiklasse til C eller minimum to
niveauer.
3. Væsentlighedsvurderingen fjernes
De nye regler gør, at huslejen ikke må overstige 'det lejedes
værdi'. Hidtil har lejen kunne fastsættes til max 10 procent
over det lejedes værdi.
4. Øget lejerbeskyttelse
Sidst men ikke mindst er øget lejerbeskyttelse en del af
Blackstone-indgrebet, hvilket medfører en række ændringer,
der har til formål at styrke lejernes rettigheder.
5. Fastfrysning af valuarvurderinger
Som en del af indgrebet er også andelsboligforeningernes
mulighed for at fastfryse deres valuarvurderinger, hvis de er
indhentet før d. 1 juli 2020.
Nyt produkt på hylden:
Vurderingsnotatet
Dog er efterspørgslen på valuarer
ikke gået helt i stå. Det skyldes, at
en fastfrosset valuarvurdering ikke
Fortsættes
AndelsboligNyt
Side 25

nødvendigvis er ensbetydende med,
at foreningerne ikke har behovet
for en aktuel vurdering af deres
ejendom.
"Hos STAD Erhverv har vi kompenseret
for vores tab med et nyt produkt:
Et vurderingsnotat. Fordi en
ting er, at andelsboligforeningerne
kan genbruge sidste års valuarrapport,
men i mange andelsboligforeninger
er der revisorer, der
vil kende foreningens aktuelle
vurdering, hvis de skal underskrive
regnskabet," siger Emil Ellekilde og
uddyber:
"Derfor er der kommet et nyt
produkt på hylden, som hedder et
vurderingsnotat. Det er et regnestykke,
der er lavet på samme måde
som en valuarrapport – bare meget
forenklet."
Ifølge Emil Ellekilde er vurderingsnotatet
'lavet til ære for revisoren',
og det er udelukkende kommet til,
fordi andelsboligforeningerne fik
mulighed for at fastfryse deres
valuarvurdering.
Med et vurderingsnotat kan revisor-
erne se, hvad ejendommen havde
været vurderet til i dag, og ifølge
Emil Ellekilde er det generelt en god
idé at kende ejendommens aktuelle
værdi.
Grønt incitament er
kærkomment
Som en del af Blackstone-indgrebet
er også et skærpet energikrav og et
grønt incitament med højere krav
om energimærkning. Og netop det
grønne fokus ser eksperterne positivt
på, da det er med til at skubbe til
den grønne omstilling.
"Indgrebet har skubbet yderligere
til den grønne omstilling. Det
betyder, at vi alle sammen begynder
at interessere os mere for, hvilken
energiklasse vores ejendom har.
Før i tiden var et energimærke lovpligtigt
og skulle indhentes hver
tiende år, så det har jo hidtil været
mere per tvang end lyst," siger
Kristian Balleby og understreger,
at det er en positiv udvikling i den
rigtige retning.
Emil Ellekilde er enig og understreger
vigtigheden i, at man fra
politisk hold forsøger at præge den
grønne omstilling ved tiltag som
dem, vi ser i Blackstone-loven.
"Vi er nødt til at forholde os til, at
vores planet ikke har det særlig
godt. Derfor vil jeg aldrig tale imod,
at der kommer nogle krav, der gør
ejendomme mere klimasikret.
2016
Blackstone opkøber løbende
flere ejendomme primært i
København
2019
Christiansborg begynder
at indse, at der må sættes
politisk ind over for
kapitalfondene
1
0 0
1
www.
2018
Gradvist flere lejere
begynder at klage over
Blackstone som udlejer
Januar 2020
Den politiske aftale
om Blackstone-indgrebet
falder på plads
Side 26
AndelsboligNyt

Jeg bifalder, at man fra regeringens
side forsøger at lave nogle tiltag i
Blackstone-loven, der har til formål
at optimere på vores klima," siger
Emil Ellekilde og henviser til reglen
om, at ejendommen skal være i
energiklasse C, før man kan for-
bedre en ejendom efter § 5 stk. 2.
Energimærkning påvirker
valuarvurdering
Ifølge vurderingschef Emil Ellekilde
betyder energimærkning meget,
når de vurderer ejendomme og
udarbejder valuarrapporter for
andelsboligforeninger. Af samme
årsag har han også forståelse for de
foreninger, der har valgt at fastfryse
en valuarvurdering for at indhente
en ny rapport, når foreningen har
forbedret sit energimærke.
"Jeg kan godt forstå de foreninger,
der ønsker at fastfryse deres valuarvurdering,
og derved købe sig tid til
at overveje, om der er noget, de kan
gøre ved ejendommen for flytte den
op i energimærke C og dermed få
en bedre valuarrapport," siger
Emil Ellekilde og fortsætter:
"Nogle gange vil det dog være omfattende
at rykke en energiklasse
op, men for andre foreninger
handler det bare om, at de skal
have lavet et nyt energimærke.
Der er nemlig mange foreninger,
hvis energimærker ikke er blevet
opdateret efter diverse renoveringer."
Emil Ellekilde tilføjer, at vurderingen
også baseres på fremtidsudsigterne
for foreningens eventuelle
renoveringer.
"Regnestykket er også baseret på,
hvad der sker med ejendommen i
fremtiden. Det betyder, at hvis vi
ved, at taget skal skiftes om fem år,
så regner vi det med. Og alt andet
lige må en ejendom, der har en udgift
i fremtiden være mindre værd,
end en, der ikke har det," siger Emil
Ellekilde og uddyber, at jo tættere på
’nutiden’ udgiften er, desto mindre
er ejendommen værd. Derfor
forstår han godt, at nogle foreninger
vil fastfryse deres valurvurdering til
en start.
Fortsættes
Marts 2020
Coronapandemien bliver
en realitet i Danmark
1. juli 2020
En ny boliglov, det såkaldte
Blackstone-indgreb, træder
i kraft
Foråret 2021
Det bliver nu offentliggjort,
at de offentlige
ejendomsvurderinger
ikke bliver fornyet
www.
www.
Foråret 2020
Mange foreninger indhenter
valuarvurderinger med
henblik på fastfrysning
2020/2021
Priserne på
ejerboligmarkedet stiger
støt mod alles forventning
AndelsboligNyt
Side 27

Sådan udregnes andelskronen:
Andelskronen er værdien af den enkelte andel i foreningen
og regnestykket for den ser således ud:
(Ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld)
Oprindelige indskud fra alle andelshavere
=
Andelskronen
Maksimalprisen på en andelslejlighed er andelskronen,
og andelskronen er derfor bestemmende for, hvad hver enkelt
andelshaver må sælge sin lejlighed for.
"Der er mange foreninger, der har
renoveringsplaner i fremtiden, der
vælger at fastfryse deres valuarvurdering,
indtil renoveringen er
udført. Derefter vil foreningerne
gerne have lavet en ny valuarvurdering,
således den fremtidige udgift
ikke indgår i regnestykket. På den
måde er ejendommen mere værd,
og der forstår jeg godt, hvorfor folk
fastfryser," siger Emil Ellekilde.
Afskaffelse af de offentlige
ejendomsvurderinger:
Hvad nu?
Siden 2013 har mange andels-
boligforeninger ventet i spænding
på en opdateret ejendomsvurdering,
men i foråret 2021 kom det frem,
at foreningerne havde ventet for-
gæves. Det er nemlig blevet bestemt,
at de offentlige ejendomsvurdering-
er ikke vil blive opdateret.
Foruden Blackstone-indgrebet er
afskaffelsen endnu en ændring på
andelsboligmarkedet, der har fået
mange andelsboligforeninger til at
stille sig selv spørgsmålet: Hvad nu?
Spørger man seniorøkonom ved
Boligøkonomisk Videncenter Marc
Andersen, kalder han afskaffelsen
'problematisk'".
"Sløjfningen er i sig selv problematisk,
fordi det reducerer foreningernes
mulighed for valg af
prisfastsættelsesmetode fra tre til
to. Med andre ord umuliggør det, at
foreningerne kan benytte én af de
to gratis prisfastsættelsesmetoder,"
siger Marc Andersen og henviser
til, at anskaffelsesværdien nu er
den sidste gratis vurderingsmetode,
hvis foreningen ønsker en opdateret
vurdering.
Marc Andersen uddyber samtidig,
at særdeles få foreninger benytter
anskaffelsesværdien. Særligt for foreninger
af ældre karakter medfører
brugen af den metode nemlig meget
lave maksimalpriser for de pågæld-
ende andelshavere. Af samme
grund henviser han til den principielle
problematik i afskaffelsen af
de offentlige ejendomsvurderinger.
Marc Andersen,
Seniorøkonom ved
Boligøkonomisk
Videnskabscenter
"Problematikken ligger i det principielle
og filosofiske i, at andelsboligforeninger
skal have lov til
at benytte en offentligt bestemt
vurdering, der ikke koster dem det
samme som en valuarvurdering.
Det efterlader så spørgsmålet om,
hvad de foreninger nu gør?" siger
Marc Andersen og fortsætter:
Side 28
AndelsboligNyt

"Her er det dog vigtigt at huske, at
de offentlige ejendomsvurderinger
ikke er blevet opdateret siden 2011
for private ejerboliger og siden 2012
for de private udlejningsejendomme.
Derfor er markant flere andelsboligforeninger
allerede gået over til
at benytte valuarvurderinger, netop
for ikke at blive hægtet af, og fordi
man gerne vil have del i de aktuelle
boligprisstigninger."
Seniorøkonom: Vi har ikke
noget troværdigt prisindeks
på andelsboliger
Et endnu ubesvaret spørgsmål
er, hvordan boligloven,
fastfrysningsmuligheden
og afskaffelse af offentlige
ejendomsvurderinger
har påvirket andelsboligmarkedet.
Og foruden de
førnævnte faktorer gør det
rødglødende ejerboligmarked
heller ikke spørgsmålet
mindre komplekst.
Ifølge Marc Andersen er
der dog flere ting, der er
helt grundlæggende for
at kunne sige noget om
andelsboligmarkedets
udvikling.
"Det er først og fremmest
vigtigt at erkende, at vi
stadig ikke har et troværdigt
prisindeks på andelsboliger. Det
er noget, der arbejdes på, men det
findes desværre ikke i dag. Derfor
er det også svært at sige meget
omkring prisudviklingen, og det har
vi reelt set aldrig kunne gøre," siger
Marc Andersen.
Derudover er det ifølge Marc
Andersen også utroligt svært at
sammenligne andelsboliger i forhold
til prisindeks. Det skyldes særligt én
ting: Finansiering.
"Andelsboliger er svære at sammenligne
i forhold til prisindeks
sammenlignet med almindelige
boliger. Det skyldes, at foreningens
finansiering er meget afgørende for,
hvad maksimalprisen er," siger Marc
Andersen og fortsætter:
"Derfor er man nødt til at tage
nogle andre metoder i brug, når det
kommer til spørgsmålet om prisudvikling
på andelsboligmarkedet.
Man kan nemlig ikke sammenligne
maksimalprisen i en andelsbolig,
Derfor er man nødt til at
tage nogle andre metoder
i brug, når det kommer
til spørgsmålet om
prisudvikling på andelsboligmarkedet.
Man kan
nemlig ikke sammenligne
maksimalprisen i en
andelsbolig, (...)
— Mark Andersen, seniorøkonom ved
Boligøkonomisk Videnskabscenter
som er belånt med 90 procent med
en ejendom, som er belånt med
10 procent. Så kommer du frem til
nogle helt forkerte resultater, som
i bund og grund bare handler om
forskel på finansiering.”
Marc Andersen uddyber, at det altså
kræver mere komplicerede metoder
at regne på prisindeks på andels-
boligmarkedet. Han tilføjer, at det
er planen at disse metoder kommer,
sådan man på sigt vil være i stand til
at kunne sige mere om prisindekset.
Priser på ejerboliger og
andelsboliger kan ikke
sidestilles
Når man ser på udviklingen på
andelsboligmarkedet, er det også
vigtigt at huske på den afgørende
forskel, der er på ejerboliger og
andelsboliger. Ifølge Marc Andersen
er det nemlig ofte misforstået, at
disse to boligformer kan sammenlignes,
når det kommer til prissætning.
"Det er vigtigt at huske, at
prissætningen på andels-
boliger er signifikant forskellig
fra ejerboliger. Den
store forskel er, at ejerboliger
kan handles frit til den pris,
hvortil der er en villig køber.
Handelspriserne for andelsboliger
er derimod reguleret
af nogle maksimalpriser, som
man maksimalt må sælge sin
andelsbolig for," siger Marc
Andersen og fortsætter:
"Disse maksimalpriser bestemmes
primært i kombination
af andelsboligforening-
ens gæld og ejendommens
værdi. Ejendomsværdien kan
foreningen regnskabsteknisk
bestemme ud fra en valuar-
vurdering, den offentlige
ejendomsvurdering eller den pris
foreningen ved stiftelsen anskaffede
ejendommen for."
Marc Andersen forklarer, at alle
metoderne tager udgangspunkt i
værdier for private udlejningsejendomme,
men alligevel giver metode-
valgene ret forskellige resultater.
Dette forklarer han med, at nogle
metoder medfører mere opdaterede
værdier end andre.
Fortsættes
AndelsboligNyt
Side 29

Seniorøkonom Marc Andersen uddyber
forskellen på prissætningen:
"Frem til årtusindeskiftet var der så
markante prisforskelle mellem
andels- og ejerboliger, at det var
åbenlyst for enhver, at der var tale
om to forskellige ting. Sådan er det
ikke mere. Den stigende brug af
valuarvurderinger gør, at
mekanismerne bag valuarmetoden
er blevet mere afgørende for prisniveauet
på andelsboligmarkedet.
Den væsentligste driver bag valuarvurderingerne
er de huslejeniveauer,
som udlejere kan tage i
private udlejningsejendomme," siger
Marc Andersen
Spørger man Emil Ellekilde, er der
ikke nogen tvivl om, at andelsboligforeningernes
ejendomme er blevet
mere eftertragtede investeringsobjekter
efter Blackstone-ingrebet.
Det skyldes særligt, at foreningerne
er undtaget den omdiskuterede
karensperiode.
"Blackstone-indgrebet og karensperioden
har betydet en klar nedgang
i handler med private udlejnings-
ejendomme efter loven trådte i
kraft. Eftersom andelsboligforeningerne
er undtaget karensperioden,
taler det derfor ikke for, at andelsboligforeningerne
burde falde i pris,
men omvendt har vi heller ikke et
bevis for, at de skal stige i pris efter
indgrebet. Der er dog ingen tvivl
om, at det er blevet meget lettere at
sælge en andelsboligforening, end
det var før," afslutter Emil Ellekilde.
Han understreger, at de seneste
årtiers stigende huslejeniveauer i
den private udlejningssektor har
været en af de væsentligste drivkrafter
bag de højere maksimalpriser,
som "ironisk nok forvirrer
mange til at tro, at prissætningen
på andelsboliger og ejerboliger kan
sidestilles."
Andelsboligformen har
brug for en pause
Ja, man kan næsten blive helt forpustet
over de mange faktorer, der
spiller ind på andelsboligmarkedet.
Men hvordan stiller det andels-
haverne, og hvordan ser fremtiden
ud? Ifølge kundedirektør Kristian
Balleby har markedet brug for ro til
at finde sig selv igen.
blikkenslagerfirmaet
Steffen Petersen ApS
Kontakt os, når opgaven kalder på en professionel!
I hele landet hjælper vores erfarne og uddannede
blikkenslagere bl.a. med:
Annonce
’Vi siger det ikke bare – vi er det’
"Jeg tror, at boligformen har brug
for en pause. Andelsboligen er en
stærk boligform i det, som Danmark
er grundlagt på: Frivillighed og foreningsarbejde.
Og det tror jeg ikke
kommer til at ændre sig, da det er så
stærkt funderet. Men det er uden
tvivl et marked, der har brug for ro
og forudsigelighed efter en turbulent
periode," siger Kristian Balleby.
Nyt tag og tagrender
Facadearbejde i zink og kobber
Inddækning af skorstene,
kviste, altaner og karnapper
WWW.SPBLIK.DK // +45 86 22 26 00 // SPBLIK@SPBLIK.DK
GUNNAR CLAUSENS VEJ 19A, 8260 VIBY J
Side 30
AndelsboligNyt
blikkenslagerfirmaet-steffen-p-kvart-september21.indd 3 16/08/2021 09.52

Danmarks første garantiordning
til andelsboligforeninger
Entreprisegaranti er den første garantiordning, der også dækker
arbejde udført for andelsboligforeninger. Entreprisegaranti
dækker håndværksmæssige fejl og mangler for op til 100.000
kroner i boligforeninger. Og så er ordningen ganske gratis og
kan søges, når du indsender en forespørgsel på tre tilbud via
Andelsportal.dk til en opgave i jeres andelsboligforening.
Dækker for op til
100.000,-
i andelsboligforeninger
Andelsboligforeninger har i mange
henseender følt sig overset og forbi-
gået, når det kommer til lukrative tiltag
i forbindelse med bygge- og renoveringsopgaver.
Håndværkerfradraget har
været forbeholdt privatpersoner, mens
diverse garantiordninger heller ikke har
tilgodeset arbejde, som er udført i
andelsboligforeninger. Men den tid
er nu ovre. Andelsportal.dk og
3byggetilbud.dk tilbyder nemlig en
garantiordning, Entreprisegaranti, og
den dækker også arbejde udført for
andelsboligforeninger.
Garantien gælder både andelshaver
og andelsboligforening
Entreprisegaranti henvender sig både
til den enkelte andelshaver og den
samlede andelsboligforening. Hvor
garantiordningen dækker håndværks-
mæssige fejl og mangler for op til
35.000 kroner for private andelshavere,
dækker den for op til hele 100.000
kroner for andelsboligforeninger.
Entreprisegaranti gives på bygge- og
renoveringsopgaver indsendt via
Andelsportal.dk.
Det er første gang nogensinde, at en
håndværkergaranti dækker arbejde,
der er udført i en andelsboligforening.
Og så er Entreprisegaranti
oven i købet gratis.
For andelsboligforeninger betyder
det, at man kan få en gratis
garanti på arbejdet, hvis der mod
forventning skulle opstå fejl eller
mangler under en facaderenovering,
eller når trappeopgangen
skal males.
Samtidigt gælder Entreprisegaranti
for private andelshavere,
når de renoverer
deres andelsbolig. Det
betyder, at den enkelte
andelshaver også kan få
Entreprisegaranti på
arbejdet, hvis andelshaveren
eksempelvis skal
renovere badeværelse,
have gulvene slebet eller
installere nyt el.
Indsend blot tilbuddet på det arbejde, der skal
udføres inden I går igang.
AndelsboligNyt
Side 31

Denne artikel er sendt i tryk i slutningen af august. Vi
tager forbehold for, at der muligvis kan være sket nyt
i sagen. Hold dig opdateret på Andelsportal.dk om
mulige ændringer.
Foto: Henrik Sørensen
Hvad ved vi om den nye
vurderingsmetode for
andelsboligforeninger?
Alternativet til de offentlige ejendomsvurderinger kan blive en valuarvurdering,
der er gældende i ti år og som følger et prisindeks. Sådan lyder det forsigtigt fra
indenrigs- og boligminister Kaare Dybvad Bek (S), der i foråret 2021 har nedsat
det udvalg, som skal udarbejde forslag til værdiansættelsesmetoder.
TEKST: MARIA CARLSEN
E
fter at regeringen valgte at
droppe de offentlige ejendomsvurderinger,
som mange
andelsboligforeninger ellers har
ventet på siden 2013, er der mange
parter, der er spændte på, hvilket
alternativ der kommer i stedet. I en
artikel i Berlingske løftede indenrigs-
og boligminister Kaare Dybvad
Bek (S) tidligere sløret for, hvilket
alternativ der er på tegnebrættet.
Kaare Dybvad Bek ved godt,
at afskaffelsen af de offentlige
vurderinger er en udfordring for
mange andelsboligforeninger, fordi
mange egentlig gerne vil blive ved
med at benytte en offentlig vurdering,
da de modsat eksempelvis valuarvurderinger
ikke er en økonomisk
udgift for foreningen.
Flere foreninger benytter sig
af valuarvurderinger
De offentlige ejendomsvurderinger
blev allerede i 2013 fastfrosset,
fordi de var fejlbehæftede. Siden
da har flere og flere andelsboligforeninger
valgt at benytte sig af
valuarvurderinger. Tal udarbejdet af
Indenrigs- og Boligministeriet viser,
at andelen af andelsboligforeninger
med valuarvurderinger er vokset
markant i løbet af de seneste år. I
2014 benyttede 31 procent af landets
andelsboligforeninger sig af en
valuarvurdering, mens 55 procent
af foreningerne benyttede sig af en
offentlig vurdering. I 2019 var
andelen af andelsboligforeninger,
der benyttede den offentlige
vurdering faldet til 26 procent og
andelen af foreninger, der benytter
valuarvurderinger steget til
61 procent.
Side 32
AndelsboligNyt

Alternativ til offentlige
ejendomsvurderinger på
tegnebrættet
I kølvandet på afskaffelsen af de
offentlige ejendomsvurderinger
blev et udvalg nedsat af ministeren.
Udvalget, som blev nedsat i slutningen
af marts, skal komme med
forslag til alternative modeller for
værdiansættelse af andels-
boligforeningers ejendomme,
således at der er et alternativ til
offentlige ejendomsvurderinger.
Sådan er udvalget sammensat
Udvalget, der skal belyse andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper
og se nærmere på et alternativ til de
offentlige ejendomsvurderinger vil have et medlem fra:
› Indenrigs- og Boligministeriet (formand)
› Bolig- og Planstyrelsen
› Skatteministeriet
› Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation
› Dansk Ejendomsmæglerforening
› EjendomDanmark
"Jeg er glad for, at vi nu har fået
sammensat et udvalg med stort
kendskab til andelsboligområdet,
så vi kan finde en holdbar løsning
som alternativ til den offentlige
vurdering. Jeg ser frem til at
modtage udvalgets anbefalinger i
oktober, så der kan skabes klarhed
for andelsboligforeninger i god tid
inden 2023, hvor den nye offentlige
vurdering ellers skulle have været
anvendt," udtalte indenrigs- og
boligminister Kaare Dybvad Bek,
da udvalget blev nedsat.
Boligministeren har tidligere fortalt,
at han endnu ikke er bekendt med
nogle konkrete bud på alternative
vurderingsmetoder, men at det for
ham er vigtigt, at alternativet ikke
er en lige så stor udgift, som en årlig
valuarvurdering kan være for nogle
foreninger.
Fortsættes
Annonce
Hvad sker der når den offentlige vurdering forsvinder?
Velkommen tilbage fra en veloverstået sommerferie, hvor næsten hele verden er godt tilbage til normalen.
Og så alligevel ikke. Folketinget har besluttet at fjerne den
offentlige vurdering for alle erhvervsejendomme – hvilket
også omfatter Andelsboligforeningernes ejendomme. De
foreninger der ikke anvender den offentlige vurdering som
værdiansættelsesmetode for deres ejendom er selvfølgelig
ikke påvirket af dette, da alt fortsætter, som det plejer med
”business as usual”.
For de foreninger der hidtil har anvendt den offentlige
vurdering som værdiansættelsesmetode, skal de nu beslutte,
hvilken metode de ønsker at anvende fremadrettet.
Generelt kan foreningerne vælge mellem at anvende
anskaffelses-summen eller en markedsbaseret
værdiansættelse. For langt de fleste foreninger vil det ikke
være relevant at overveje anskaffelsessummen, da mange
foreninger er stiftet for flere år siden, hvor ejendommene
var væsentligt mindre værd. Hos Gottlieb+Partners
anbefaler vi, at foreningerne får foretaget en
markedsbaseret værdiansættelse af deres ejendom:
For mange foreninger gælder det, at den offentlige vurdering
har været lav eller væsentlig lavere end markedsværdierne for
foreningernes ejendomme. Et stort flertal af foreninger har
derfor valgt at anvende valuarvurdering som værdiansættelsesmetode,
da foreningerne får de korrekte værdier til brug
for foreningernes regnskab, samt en mere retningsgivende
værdi for de andelshavere som evt. ønsker at sælge deres andele.
Det danske private ejendomsmarked er steget voldsomt de
seneste 2 – 3 år, og nogle foreninger har endnu ikke fået værdiansat
deres ejendomme i henhold til dette. En valuarvurdering
sikrer, at foreningen får en mere tidssvarende værdi af sin
ejendom.
Hvis I som forening er usikre på hvad I bør beslutte fremadrettet,
er i velkomne til at kontakte Gottlieb+Partners for
en uforpligtende drøftelse af jeres forenings muligheder. Vi
stiller gerne op til en generalforsamling eller et
bestyrelsesmøde for at afdække nogle af de spørgsmål I måtte
have.
Per-Henrik Schultz-Jensen
phs@gottliebpartners.dk
M: +45 28 30 4910

Udvalgets opgaver
Udvalget har til opgave at vurdere konsekvenserne af at afskaffe
den offentlige vurdering og overveje mulige løsninger.
Udvalget skal på den baggrund løse følgende opgaver:
› Beskrive andelsboliglovens tre vurderingsprincipper,
herunder kort redegøre for den historiske udvikling i
reglerne og prisudviklingen på andelsboligområdet
› Belyse den aktuelle anvendelse af værdiansættelsesprincipperne
ved tilgængelig statistik, herunder i forhold
til fordelingen af principperne, niveauet for værdiansættelserne
og geografisk fordeling
› Opstille og vurdere forskellige løsningsforslag som
alternativ til den offentlige vurdering
Udvalget skal i sit arbejde inddrage resultaterne af den
gennemførte evaluering af valuarvurderingsreglerne.
Kilde: Kommissorium for udvalg om andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper
"Jeg har ikke taget stilling til noget
som helst, da jeg ikke som sådan
sidder med i arbejdsgruppen. Men
det kunne være noget med at gøre
en valuarvurdering gældende i ti år
og så lade den følge en eller anden
form for indeksering – for eksempel
boligmarkedet, forbrugerindekset
eller lønudviklingen," siger Kaare
Dybvad Bek til Berlingske.
Et prisindeks på
andelsboliger
Hvorvidt eksempelvis Blackstone-
indgrebet har medført prisstigninger
på andelsboligmarkedet, har
ofte været en mudret debat. Der
har aldrig eksisteret præcise tal for
prisudviklingen på andelsboligmarkedet,
ligesom det er tilfældet
for ejerboligmarkedet.
Rigtig mange andelsboliger bliver
solgt uden om mæglere, og der er
heller ikke nogen, der ved, om den
pris, som andelsboliger bliver sat
til salg til, også er den, som de rent
faktisk bliver solgt til.
Fortsættes
2014 2019
60
55
80
50
70
60
61
40
30
20
10
14
31
50
40
30
20
10
13
26
Så mange har skiftet
vurderingsmetode
på fem år
0
0
Anskaffelsespris
Off. ejendomsvurdering
Valuarvurdering
Anskaffelsespris
Off. ejendomsvurdering
Valuarvurdering
Side 34
AndelsboligNyt

Annonce
VALUARVURDERINGER
Jeg kan hjælpe jer med et gratis, vejledende
estimat på jeres ejendoms valuarværdi i dag
- Også efter de nye ‘Blackstone-regler’ er trådt i kraft
Emil Ellekilde, Ejendomsmægler MDE, Diplomvaluar, HD(F), Vurderingsmægler STAD Valuar
Vi valuarvurderer ca. 500
andelsboligforeninger årligt
Gratis vejledende værdiansættelse
og gennemgang af foreningen
Vi sælger også ejendomme,
der danner referencer for en
valuarvurdering
Vi deltager gerne på jeres
generalforsamling
Vi har valuarvurderet
andelsboligforeningers
ejendomme de seneste 10 år
Vi er selvfølgelig medlem af DE
Se mere på staderhverv.dk/valuar
STAD Valuar
Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE
Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø
Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk
Valuar
En del af STAD Erhverv

"Vi sidder og arbejder på at få noget
ordentlig statistik på det, som fagligt
kan forsvares. Vi regner med at
komme med det til sommer, og så vil
vi gerne have Danmarks Statistik
til at arbejde videre med det.
Uanset om man er for eller mod
Blackstone-indgrebet, og uanset
hvad man mener om andelsboligmarkedet
i København, så kan de
diskussioner kun blive bedre af, at
vi rent faktisk har nogle sikre tal
for, hvor det er på vej hen," udtaler
boligministeren til Berlingske.
Under debatten om Blackstone blev
et såkaldt eksperimentelt prisindeks
fra Danmarks Statistik inddraget.
Prisindekset blev kritiseret af
mange, fordi det viste, at priserne
på andelsboliger fra fjerde kvartal
2018 til fjerde kvartal 2019 faldt
syv procent.
Nu vil boligministeren have et reelt
prisindeks, som giver en ordentlig
statistik på, hvor store prisstigninger
eller fald, der rent faktisk er
på andelsboligmarkedet.
Og det er dette prisindeks, som den
nye vurderingsmetode kommer til
at være baseret på.
Hvornår er udvalgets
arbejde klar?
Det er meningen, at udvalget skal
afrapportere senest i oktober 2021
– dette for at skabe klarhed for
andelsboligforeningerne i god tid
inden 2023, hvor den nye offentlige
vurdering ellers var planlagt til at
blive udsendt.
Vurderingsmetoder på andelsboligmarkedet
For at beregne, hvor meget en ejendom, som er ejet af en andelsboligforening, er værd, skal man
bruge andelsboligforeningslovens paragraf 5. Ejendommens værdi skal også benyttes, når man
beregner andelskronen og dermed værdien af de enkelte andele. Der findes oprindeligt tre
principper, som kan bruges til at prisfastsætte ejendommen:
a) Valuarvurdering:
En valuarvurdering er ejendommens handelsværdi
som udlejningsejendom. Det vil sige det
beløb, som ejendommen kunne sælges for,
hvis den blev solgt som udlejningsejendom.
Valuarvurderinger er gældende i 18 måneder
og i efteråret 2018 trådte nye regler i kraft, som
betyder værdiansættelsen skal baseres på en
DCF-beregning (Discounted Cash Flow). For at
kunne foretage en valuarvurdering kræves det,
at man har uddannelsen Diplom i Vurdering,
har mindst to års praktisk erfaring med vurdering
af boligudlejningsejendomme, er dækket
af en ansvarsforsikring samt har et aktuelt og
indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme.
1. juli 2020 trådte ændringer af andelsboligloven
i kraft, som betød, at andelsboligforeninger
kunne fastfryse deres valuarvurdering
på ubestemt tid, hvis den var indhentet før
1. juli 2020.
b) Anskaffelsesprisen
Anskaffelsesprisen udgør den pris, som
foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil tillægges
forbedringer på ejendommen. Princippet
anvendes primært ved nybyggede ejendomme,
hvor værdien af ejendommen ikke
er steget endnu.
c) Den offentlige ejendomsvurdering
Den offentlige ejendomsvurdering fastsættes
efter de principper, som SKAT har for
vurderinger. I 2013 blev ejendomsvurderingerne
bremset, fordi systemet viste sig at være for
fejlbehæftet. I mange år har flere andelsboligforeninger
ventet på, at det nye vurderingssystem
skulle blive klart, så de kunne få
en ny offentlig vurdering af deres ejendom.
Flere gange er vurderingerne blevet udskudt
og 23. februar 2021 vedtog Folketinget, at der
ikke længere skal udarbejdes offentlige ejendomsvurderinger
af andelsboligforeningernes
ejendomme. Foreninger, der i dag benytter den
offentlige vurdering kan stadig benytte den
gamle vurdering tilbage fra 2012 til
andelsværdiberegningen.
Side 36
AndelsboligNyt

Annonce
En dørtelefon til din telefon
“Kan man få det som app”? Et
spørgsmål, vi ofte hører, når
det handler om dørtelefoner.
Ja, det kan man. Hos Mejlshede
findes en masse forskellige
dørtelefonsystemer, heriblandt
nogle der går direkte til din
telefon. Er det løsningen for jer?
Ring til os på 35 39 39 39, og lad
os finde ud af det.

Aktuelle tilskud
og fradrag for
andelsboligforeningen
og dens beboere
Det vil være en underdrivelse at sige, at det er let at finde rundt i, hvilke tilskuds- og
fradragsordninger du i 2021 kan benytte, hvis du bor i en andelsboligforening. Men måske
du burde tage et nærmere kig. For der er faktisk en del penge at hente, hvis foreningen
eksempelvis energirenoverer, eller hvis du som privat får professionel hjælp til
havearbejdet. Vi har samlet overblikket her.
TEKST: NYNNE PIHL GROTH
Energistyrelsens energitilskud
I 2021 – og faktisk frem til 2026 – kan både private boligejere
og boligforeninger ansøge om Energistyrelsens
tilskudsordning: Bygningspuljen. Tilskudsordningen er
allerede blevet ændret en del, men Energistyrelsen melder,
at næste pulje forventes at åbne i september 2021.
Puljen fordeles efter 'først-til-mølle'-princippet, og det
er de såkaldte 'tegningsberettigede', der kan søge for andelsboligforeningen.
Dette vil typisk være formanden,
næstformanden eller en fagmand, der har indhentet
fuldmagt fra de, som ikke ansøger.
Side 38
AndelsboligNyt

Ændringer i høring
I juni annoncerede Energistyrelsen mulige
ændringer, som kræver en bekendtgørelsesændring
og forventes at træde i
kraft den 15. september 2021.
Ændringer lyder:
1. Kun tilskud til energirenovering af
klimaskærmen, hvis ejendommen har
energimærke E, F eller G
2. Reducerede tilskudssatser
3. Dørhøje vinduer fjernes fra positivlisten
4. Mulighed for tilskud til vandbåret
varmefordelingsanlæg ved konvertering
til fjernvarme samt tilskud til
varmepumper i kombination med
ventilation.
Hvad gives der energitilskud til?
Listen over, hvad andelsboligforeningen kan søge
tilskud til er meget specifik og med nogle men'er
Foreningen kan overordnet set søge tilskud til disse fire
hovedområder:
Isolering: Udvendig isolering af ydervæg (ikke hulmur),
efterisolering af tag og loft, isolering af terrændæk og
udvendig isolering af sokkel.
Vinduer: Udskiftning af facadevinduer og ovenlysvinduer,
montering af forsatsramme og udskiftning af
yderdøre med en glasandel på minimum 70 procent
(udfases måske).
Skift af varmetype: Konvertering til luft-til-væske
eller jord-til-væske varmepumpe fra oliekedel, gasfyr,
biokedel eller elvarme.
Ventilation: Etablering af balanceret mekanisk ventila-
tion med varmegenindvinding med varmeveksler m.m.
Skal du som andelshaver bruge en
håndværker?
Så er der i 2021 op til 25.000 kroner pr. person over
18 år i husstanden i håndværkerfradrag på specifikke,
grønne renoveringer. Som andelshaver kan du – så
længe du selv betaler for arbejdet, og det ikke betales
via eksempelvis en fælleskonto – få fradrag på følgende
ydelser:
› Isolering af ydervægge (også hulmur), gulv og tag
› Reparation og forbedring af skorsten
› Udskiftning af ruder og vinduer og terrassedøre
med glas
› Installation eller udskiftning af
varmestyringsanlæg
› Energiforsyning, eksempelvis solceller,
varmeanlæg, ventilation, varmepumper m.m.
› Klimasikring
› Udvendigt malerarbejde
› Afmontering af brændeovne og radonsikring
› Overvejer du at få tilsluttet bredbånd i din egen
bolig eller installeret tyverialarm, så er der også
håndværkerfradrag på dette.
Læn dig tilbage og få ordnet både
have og bolig
Faktisk kan du som privat andelshaver i 2021 – udover
håndværkerfradraget – også få 25.000 kr. i service-
fradrag, og det gives b.la. til ydelser, der kan gøre
hverdagen i andelsboligen en del lettere:
› Almindelig rengøring i boligen
› Vinduespudsning både ude og inde
› Børnepasning
› Almindeligt havearbejde, såsom klipning af hæk,
slåning af græs, lugning, beskæring, snerydning og
fliserensning
Det er bare med at slå til, hvis du ønsker at benytte dig
af håndværker- og servicefradraget. Som det ser ud, er
det nemlig kun i 2021, at du kan få glæde af de klækkelige
fradrag. Du skal indberette fradraget hos Skat, hvor
du også kan læse meget mere om ordningerne.
På Andelsportal.dk hjælper vi gerne dig og din forening med
uforpligtende tilbud på håndværkerarbejdet.
Psst … find hele listen og se hvordan I konkret
ansøger på: www.andelsportal.dk/nyheder/
energitilskud-andelsboligforeninger
OBS: Håndværkerfradraget kan ikke
kombineres med energitilskuddet.
AndelsboligNyt
Side 39

Derfor er den professionelle
viceværtaftale vigtig for boligforeningen
SyRen tilbyder professionelle og tilpassede viceværtydelser
til boligforeninger på Sjælland. Vi er en erfaren og stolt
virksomhed, der med mere end 35 år i branchen er det
ældste, grønne serviceselskab med adresse i København.
En ejendom hos en andelsboligforening
er også en kapital, og bør
forvaltes mindst lige så nidkært
som rede penge og aktier. Det er
derfor også vigtigt, at vi vælger en
vicevært med respekt og forståelse
for ejendommen og vores interesser.
Kom de dyre skader i forkøbet
Når SyRen ApS er på en ejendom,
holder de øje med de ændringer,
der løbende sker, og indberetter
det til bestyrelsen eller administrationen.
Det kan være huller i taget,
utætte tagrender, nyere sætninger
eller spor af skadedyr. På den måde
kan dyre renoveringsprojekter
kommes i forkøbet, så det ikke
er hele tagkonstruktionen eller
fællesarealerne, der skal udskiftes
eller omlægges.
Kan det lade sig gøre, er det også
klogt at vælge et viceværtfirma med
en bygmester, der på en topprofessionel
måde kan være bestyrelsens
mellemmand til håndværkerne. Han
vil også kunne udarbejde langsigtede
planer til vedligeholdelsen,
billigere og mere sagligt end alle
andre rådgivere. En erfaring, som
SyRen Aps gerne giver videre.
Omkostningsneutral service
Et godt viceværtfirma øger ejendommens
værdi løbende, så det
dybest set er omkostningsneutralt.
Det skyldes, at I som forening tjener
udgifterne ind ved rettidig omhu.

Annonce
De fleste af de ejendommene, som
SyRen ApS arbejder for, har de
passet mellem 10 og 25 år, og med
de samme ansatte de sidste 15 år.
Det vidner om, at SyRen ApS er et
godt sted at være – både for kunder
og ansatte.
ydelser over de sidste 10 år – alt fra
trappevask og tømning af loftrum
til snerydning. De kommer til tiden
og er yderst pligtopfyldende. Vi er
meget tilfredse.”
– Leif, formand for ejendommen
Valborg Allé 32-36
“Ejendommen bliver passet af
SyRen. Vores faste vicevært passer
ejendommen til perfektion og har
gjort det de sidste 9 år. Han er altid
villig og interesseret i at hjælpe.
Ingen problemer og spørgsmål
er for små. Vi sætter stor pris på
viceværtens indsats vedrørende
ejendommen.”
- Annegrete, bestyrelsesmedlem i
foreningen Strandvejen 75
“SyRen passer vores ejendom rigtig
godt og uden noget at klage over. Vi
har brugt dem til alle mulige slags
Bæredygtighed er vigtigt
Flere og flere andelsboligforeninger
tænker bæredygtighed ind i en eller
flere af deres initiativer. Om det er
delebil, en gårdhave med blomsterende
biodiversitet eller solceller på
taget – er bæredygtighed et emne,
der fylder mere og mere i foreningerne.
Hos SyRen ApS tænker de
også bæredygtighed ind i løsningerne.
De bruger altid miljøvenlige
rengøringsmidler – ligesom at
deres medarbejdere ansættes på
overenskomst.
Flid, interesse og rettidig omhu
Ønsker I en dybere rådgivning eller
dialog om jeres viceværtydelse, så
er SyRen ApS klar til en god dialog.
Om det er opgaver i gårdlauget,
trappevask, vinduespudsning,
snerydning eller rengøring er firmaet
klar til en professionel dialog.
SyRen ApS
23 82 13 10
kroman@syrent.dk
www.syrent.dk

FAQ
Kan man købe en
andelsbolig som
forældrekøb?
TEKST: MARIA CARLSEN
E
t forældrekøb af en andelsbolig betyder, at
forældrene køber en andelsbolig og dermed bliver
andelshavere i andelsboligforeningen. Dog bor de
ikke i boligen, men lejer boligen ud til barnet, som bor
tidsubegrænset til leje. I de senere år er den omvendte
konstruktion blevet mere udbredt. Her køber et barn
andelsboligen og lejer boligen ud til forældrene.
Er der tilladt at forældrekøbe en
andelsbolig?
Der er ingen lovgivning, som regulerer forældrekøb
i andelsboliger, og der er derfor intet forbud mod
forældrekøb i Andelsboligforeningsloven. Det er derfor
alene foreningens vedtægter, der forhindrer eller
muliggør forældrekøb.
En stor del af andelsboligforeningerne i Danmark
tillader ikke forældrekøb, af den simple årsag, at de har
vedtægter om, at andelshavere i foreningen har bopæls-
pligt. Baggrunden for bopælspligten er, at holdningen
i mange foreninger lyder, at hvis andelshaverne ikke
er bosat i foreningen, vil en del af det fællesskab, som
er grundlæggende i andelstanken gå tabt. Holdningen
blandt nogle foreninger er, at hvis det er lejere som
bor i foreningen, vil de have en hvis grad af ansvars-
fralæggelse og et mindre incitament for at deltage i
generalforsamlinger og andre foreningsaktiviteter.
Ligeledes kan det være en udfordring, at de forældre,
der reelt er andelshavere i foreningen, heller ikke vil
deltage i generalforsamlinger og arbejdsdage, da de ikke
har deres daglige gang i foreningen, og måske slet ikke
bor i samme by.
I de senere år har flere foreninger dog åbnet op for
muligheden for forældrekøb, og i disse foreninger er der
altså ingen vedtægter, som hindrer, at forældre kan købe
en andelsbolig til deres børn eller omvendt.
Hvordan bliver forældrekøb muliggjort
i vedtægterne?
Ønsker en andelsboligforening at åbne op for
forældrekøb, skal vedtægternes bestemmelse om
bopælspligt ændres. Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation (ABF) har udarbejdet forslag til
vedtægtsbestemmelser om forældrekøb, som mange
foreninger benytter sig af. Vedtægtsændringerne kan i
de fleste tilfælde vedtages på en generalforsamling med
det flertal, der kræves for at ændre vedtægterne.
Forældrefinansiering er også en mulighed
Hvis vedtægterne i andelsboligforeningen ikke tillader
forældrekøb eller hvis familien ikke ønsker en konstellation,
hvor forældrene køber andelen og lader deres
barn leje boligen af dem, er der også mulighed for at
en andelsbolig bliver købt med forældrefinansiering.
Forældrene låner barnet det fulde beløb til andels-
lejligheden. Dermed kan barnet købe andelslejligheden
og være andelshaver. I stedet for at afdrage til banken
afdrager børnene så til forældrene.
Side 42
AndelsboligNyt

Annonce
Fleksibel finansiering af
jeres andelsforening
FlexLife ® – nu også med fast rente
Det er ikke alle udgifter, man kan forudse i en ejendom.
Med FlexLife ® kan vi aftale en restgæld, som I først skal
betale sammen med sidste ydelse. Det gør det nemt at
frigøre likviditet, så I også har plads til de udgifter, der ikke
kan planlægges.
Realkreditlån
Restgæld
Etablering af
dørtelefoner
Udskiftning af
tagrender
Stor
vandskade
efter skybrud
Udskiftning af
faldstammer i
2 opgange
0 5 10 15 20 25 30 år
FlexLife ®
Traditionelt realkreditlån
Med FlexLife ® kan I låne op til 75% af ejendommens
værdi. Når rammerne for lånet er aftalt,
har I f.eks. mulighed for at justere ydelserne hen
ad vejen mod et gebyr. Og I kan få helt op til
30 års afdragsfrihed, hvis I har en god
økonomi og friværdi.
Læs mere på rd.dk/erhverv

Annonce
Holder jeres ejendom tæt eller
fyrer I for gråspurvene?
Hos Tømrermester RFA er vi specialister i udskiftning og
isolering af tag, vinduer og døre. Derfor ved vi, hvor vigtigt
det er, at varmen ikke fosser ud i jeres ejendom. Det kan
nemlig mærkes på indeklimaet, men i særdeleshed også
på pengepungen.
Vi har over 10 års erfaring med renoveringsopgaver
i boligforeninger – og er også klar til at hjælpe jer i mål!
Ring i dag på
2096 0307
Spar på fællesudgifterne og
hold varmen inde med:
// Et tæt og isoleret tag
// Tætte 3-lags vinduer
// Tætte døre
Psst .. Andelsboligforeningen kan løbende
søge energitilskud til vinduesudskiftet!
www.tomrer-rfa.dk / Tlf.: 2096 0307 / toemrer.rfa@gmail.com / Bigårdsvej 43, 4070 Kirke Hyllinge / CVR: 39764725