Andelsbolig Nyt november 2021

Andelsbolig Nyt 

- Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger 

November 2020 

TEMA: FORANDRINGER 

Sol over København 

Også i denne udgave: 

Salget af AB Holmebo blev med nød og næppe stemt ned – men hvad så nu? 

Bestyrelsen vil komme langt ved at acceptere, at forandring altid vil eksistere 

Nyt energitilskud er også for andelsboligforeninger

Medlem af 

Anlægsgartner 

Vi udfører: 

Anlæg af fællesarealer, 

flisebelægning, nyanlæg 

af haver, vedligeholdelse 

og snerydning 

Sansehave på Nørrebro 

Sansehave på Nørrebro

med faglig stolthed 

Glostrup Park Hotel 

Hvad end der er tale om nye fælles arealer, 

omlægning af de eksisterende, beskæring 

eller flisearbejde, står Torben Andersen og 

hans dygtige stab af anlægs gartnere og 

entreprenører klar til at udføre et solidt 

stykke arbejde i jeres andelsboligforening. 

Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra 

græsplæner, beplantning og vedlige - 

holdelse til snerydning og brolægning. 

Kundeservice er vigtigt for os. Derfor er 

det et princip, at bygherre altid kontaktes 

samme dag, der er rettet henvendelse. 

Tilbuddet foreligger 48 timer efter, at 

opgaven er besigtiget. 

Julemærkehjemmet Roskilde 

Vi kører i hele hovedstadsområdet. 

Ring på +45 4063 9847. 

Bykærs Anlæg ApS 

Vestervej 18, 4050 Skibby 

CVR 27514073 

+45 4063 9847 / info@bykaers.dk 

www.bykaers.dk

Indhold 

10 

7 

10 

Kort Andelsbolig Nyt 

Tema: Forandringer 

 

 

12 

Salget af AB Holmebo blev med nød og 

næppe stemt ned – men hvad så nu? 

TEMA: FORANDRINGER 

18 

Fastfrosne valuarvurderinger og farvel til 

offentlige ejendomsvurderinger 

38 

25 

Har jeres andelsboligforening styr på 

vedtægterne, hvis et salg står for døren? 

26 

Bestyrelsen vil komme langt ved at 

acceptere, at forandring altid vil eksistere 

Også i denne udgave: 

30 

Stor debat om altanregler i 

Københavns Kommune 

34 

34 

Nyt energitilskud er også for 

andelsboligforeninger 

38 

Sol over København 

12 

Forsidefoto: Sara Skytte, Wuttke & Ringhof 

4 Andelsportal.dk

Der blæser nye vinde over 

andelsboligmarkedet 

Andelsboligmarkedet er under forandring, og sådan har det været længe. I den 

senere tid er det dog gået rigtigt stærkt på andelsboligmarkedet: Alene i år 

har budt på ny boligaftale, endnu en udskydelse af de offentlige ejendomsvurderinger 

og senest et lovforslag fra regeringen om at afskaffe de offentlige 

ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger helt – alt dette midt i en 

coronapandemi. 

Det kan være svært at følge med, og ikke alle mener, at forandring altid fryder. 

I dette nummer af Andelsbolig Nyt behandler vi derfor de mange ændringer, 

der sker på andelsboligmarkedet i disse tider. Temaet forandringer starter på 

side 10, hvor du blandt andet kan møde en andelsboligforening, der skulle være 

omstillingsparate, da de blev tilbudt at blive opkøbt. Du kan også læse om ejendomsvurderinger 

af andelsboligforeninger og ikke mindst det lovforslag, som 

regeringen har sendt i høring, der vil afskaffe de offentlige ejendomsvurderinger 

helt. 

For andelsboligforeninger med adresse i København og altanprojekter på 

tegnebrættet kan der være dårligt nyt. Et sæt nye altanregler kan nemlig betyde 

stramninger og færre godkendte ansøgninger. Læs mere i artiklen ‘Stor debat 

om altanregler i Københavns Kommune’ på side 30. 

Andelsbolig Nyt 

Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: 

AB Gruppen A / S 

Kristen Bernikows Gade 6 

1105 København K 

Web: www.andelsportal.dk 

E-mail: info@andelsportal.dk 

Tlf: 7733 4000 

Redaktion: Anton Egholm 

Mette Blume 

Nynne Pihl Groth 

Maria Carlsen (ansvarshavende) 

Layout: Eik Franksdottir Mikkelsen og 

Pernille Svalebæk 

Oplag: 4.000 

I midten af oktober blev der åbnet op for et nyt energitilskud, som også 

tilgodeser andelsboligforeninger. Du kan blive klogere på tilskuddet og læse 

om, hvad I kan søge om energitilskud til på side 34. 

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem kan 

du sende til os på info@andelsportal.dk. 

God læselyst 

Maria Carlsen, redaktør 

Er du ikke den rette modtager af 

dette blad? 

Eller har andelsforeningen skiftet formand? 

Så indtast de nye oplysninger på 

www.andelsportal.dk/opdater/ og vi 

opdaterer vores adressekartotek. 

Andelsportal.dk 

5

ANNONCE 

Nye vinduer giver mere 

end 

. 

bare en besparelse 

pa varmeregningen 

Kontakt os på telefon: 

81 81 81 54 

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, 

er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere 

energirigtig model. Ud over at pynte på facaden er nye 

vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. 

Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både 

isolerende og støjdæmpende. 

Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af 

jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise 

ApS klar med råd og vejledning. 

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre 

og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres 

renovering. 

ADRESSE 

Benedikte Alle 18, 

2690 Karlslunde 

WEB 

www.stenkilde-toemrer.dk 

www.facebook.com/StenkildeTE 

KONTAKT OS 

Steffen: 81 81 81 54 

Mail: ss@b-s-e.dk 

CVR: 39425378

KORT Andelsbolig Nyt 

Fra brevkassen på Andelsportal.dk: 

Kan en ny bestyrelse ændre en 

godkendelse? 

Hej, 

Kan en ny bestyrelse ændre på en beslutning 

om godkendelse af en reparation i en 

bolig, som den tidligere bestyrelse har 

godkendt på skrift? 

På forhånd tak. 

Ny afgørelse: Arbejdssøgende 

andelshavere må godt udføre 

bestyrelsesarbejde 

I A/B Tinghøjvej 12A-18 nord for København er en 

arbejdssøgende andelshaver blevet trukket i dag- 

penge, fordi vedkommende lavede frivilligt og ulønnet 

bestyrelsesarbejde. Vedkommende var medlem af 

Metals A-Kasse. ABF gik efter andelshaverens henvendelse 

ind i sagen med repræsentanter fra både 

Venstre, Enhedslisten og Dansk Folkeparti. Styrelsen 

for Arbejdsmarked og Rekruttering har efterfølgende 

på baggrund af andelshavers klage underkendt A-kasse 

Metals afgørelse. 

Svar: 

Hej, 

Der er ikke tilstrækkelige oplysninger 

til at give et præcist 

svar. Udgangspunktet må være, 

at andelshaverens vedligeholdelsesforpligtelse 

skal findes i vedtægternes fordeling af 

vedligeholdelsespligten, hvilket sædvanligvis 

betyder, at en lang række af de indvendige 

bygningsbestanddele i andelslejligheden skal 

vedligeholdes forsvarligt af andelshaveren. 

Såfremt en – ukyndig – bestyrelse er kommet til at 

godkende en ufagmæssig reparation, er andelshaveren 

fortsat forpligtet af vedtægtens bestemmelse, 

hvorfor andelshaveren vil være forpligtet til 

at omgøre den forkert udførte reparation. 

Om andelshaveren i den forbindelse vil kunne 

kræve nogle udgifter erstattet af andelsboligforeningen 

må afhænge af, om det forhold, at der 

indledningsvis blev givet en godkendelse, påfører 

andelshaveren yderligere omkostninger, som 

kunne være undgået, hvis foreningens tidligere 

bestyrelse ikke havde godkendt det forkerte. 

Mvh Erik Matthiesen, Advokat (H) 

Erma@advodan.dk 

Vidste 

du? 

7 ud af 10 lufter ikke ud 

med gennemtræk mere end højst 1 gang i 

døgnet, selvom det anbefales at lufte ud med 

gennemtræk 3 gange om dagen. 

Kilde: Videncenteret Bolius 

7 % at af dem, der ikke har hus 

og have, efterlyser flere grønne områder 

i byerne grundet corona-pandemien? 

Det viser en YouGov-spørgeundersøgelse 

udarbejdet for Videncentret Bolius. 


7

KORT Andelsbolig Nyt 

Nye pristal for andelsboliger 

mødte stor kritik 

Tal fra Danmarks Statistik i efteråret 2020 viste, at prisudviklingen 

for andelslejligheder har ligget fladt siden 

2015 – og i 2019 faldt de endda en smule. Til sammenligning 

steg priserne for både ejerlejligheder og enfamilieshuse 

i 2020. Tallene er dog blevet mødt med 

stor kritik fra mange parter. Tallene, som Danmarks 

Statistik udgav, var et ‘eksperimentelt prisindeks’ og var 

baseret på en frivillig stikprøveundersøgelse af salgspriserne 

på andelslejligheder. 

Flere har påpeget, at opgørelsen indeholdt mange 

metodiske fejl. Derfor opfordrer mange af andelsboligmarkedets 

parter til, at der bliver oprettet et administrativt 

register for solgte andelsboliger, således at prisudviklingen 

kan overvåges bedre. 

Husk at indhente flere tilbud 

på opgaven 

Vedtager I at gå i gang med et nyt projekt på generalforsamlingen? 

Så husk altid at indhente flere tilbud på 

opgaven. Herved får I ikke kun flere priser på opgaven 

men også flere håndværkeres idé til løsning og 

udførelse. Hos Andelsportal.dk kan I helt uforpligtende 

indhente tilbud hos vores landsdækkende netværk af 

håndværkere og entreprenører. Og vælger I en håndværker 

via Andelsportal.dk, kan I få en gratis entreprisegaranti 

på 100.000 kroner oven i hatten. 

Indsend din opgave her: 

www.andelsportal.dk/indsendopgave 

Vidste 

du? 

... at en typisk dansker ifølge Dansk Energi i bruger 

gennemsnit 1.600 kWh pr. år, mens en gennemsnitsfamilie 

på to voksne og to børn bruger 4.400 kWh pr. år. 

1.600 kWh 

årligt 

3.440 kr. 

årligt 

4.400 kWh 

årligt 

9.460 kr. 

årligt 

Kilde: Videncenteret Bolius 

8 Andelsportal.dk

Send os et billede af din 

affaldshåndtering 

I seneste udgave af Andelsbolig Nyt skrev vi om 

affaldshåndtering i artiklen: ‘Professor: Affaldssortering 

i andelsboligforeninger kalder på sjove og nemme 

fællesløsninger.’ Vi har efterfølgende fået flere henvendelser 

fra læsere, der ønsker gode eksempler på, 

hvordan man klarer affaldshåndteringen inde i boligen. 

Hvordan sorterer man på 

lidt plads? Og findes der 

gode eksempler? 

Vi vil derfor opfordre 

alle med gode løs- 

ninger til at sende et 

billede ind til 

info@andelsportal.dk, 

så andre kan blive 

inspireret. 

45 % af andelshaverne vil 

renovere inden for de næste 5 år. 

Det viser en YouGov-spørgeundersøgelse 

udarbejdet for Dansk Byggeri. 

Lyskæder på andelsboligforeningen 

i vinterhalvåret? 

Så husk at købe lyskæder med LED-lys. 

De bruger mindre strøm og holder længere. 

Undgå ekstra ledninger ved at benytte 

lyskæder, der er tilsluttet et batteri. Skal lyskæderne 

tilsluttes en stikdåse, så husk at denne 

skal være monteret udendørs af en autoriseret 

el-installatør. 

Benyt kun kæder, der er beregnet til 

udendørs brug. 

Få tilbud på lån og finansiering til 

andelsboligforeningen 

Andelsportal.dk har indgået et samarbejde med 

Danske Bank, så I hurtigt kan få rådgivning om foreningens 

lån. Går I med tanker om et nyt tillægslån, 

omlægning af jeres eksisterende lån, eller ønsker I en 

dialog med banken om at skifte bank? Så kan I via 

en henvendelse på Andelsportal.dk få kontakt til en 

foreningsspecialist inden for 

24 timer på hverdage. Servicen kan 

også benyttes, hvis I gerne vil have 

en idé om, hvad lån til kommende 

projekter kommer til at koste. 

Hvad sker der på Andelsportal.dk? 

2.500 nye private andelsboliger skal skabe 

diversitet på boligmarkedet 

Boligforeningen AAB er hjernen bag en helt ny boligform. 

En boligform, der kategoriseres som den spekulationsfrie 

andelsbolig til en lav husleje, hvor alle kan være med. 

Nu skal det være slut med urimelig høj husleje og tårnhøje 

priser på boligmarkedet. 2.500 nye andelsboliger kommer 

nemlig som et modsvar på den seneste udvikling, der har 

været på det københavnske boligmarked. 

www.andelsportal.dk/nyheder/andelsboliger-skaber- 

diversitet 

Regeringen vil afskaffe 

offentlige ejendomsvurderinger af 


Det er gået ubemærket hen for mange af 

andelsboligmarkedets parter, at skatteminister 

Morten Bødskov (S) har sendt et lovforslag i 

høring, der praktisk talt skal afskaffe offentlige 

ejendomsvurderinger af andelsbolig- 

foreninger. 

www.andelsportal.dk/nyheder/regeringen- 

afskaffe-ejendomsvurderinger 


9

TEMA NOVEMBER 2020 

Forandringer 

D 

e senere år, er der gennemført 

flere lovindgreb, der påvirker 

andelsboligmarkedet: En ny 

boligaftale trådte i kraft den 1. juli 2020 

og her i oktober har regeringen 

sendt et lovforslag i høring, der skal 

afskaffe den offentlige ejendomsvurdering 

af andelsboliger helt. Dette på et 

år, hvor coronapandemi har præget os 

alle – andelsboligforeninger har været 

udfordret på, hvordan den almindelige 

drift skulle køre og generalforsamlinger 

skulle afvikles. 

Forandringer i andelsboligforeninger 

kommer i mange størrelser. De skyldes 

ikke kun lovændringer, men kan også 

skyldes, at der bliver lagt en ny kurs, 

eller at et flertal i foreningen ønsker at 

gennemføre et nyt projekt. Vi har derfor 

også været i dialog med en ekspert i 

forandringsledelse for at få gode råd til, 

hvordan man håndterer forandringer på 

konstruktiv vis i bestyrelsen. 

Flere og flere efterspørger nu lidt 

politisk ro på andelsboligmarkedet. En 

periode, hvor der ikke konstant kommer 

ændringer, man som andelshaver 

og bestyrelsesmedlem skal forholde sig 

til. 

I dette tema sætter vi derfor fokus på 

forandringer. Vi ser på, hvad det betyder 

for en lille forening, at den med et nyt 

lovindgreb pludseligt bliver et attraktivt 

investeringsobjekt, og derfor bliver tilbudt 

at blive opkøbt - og hvordan man 

fortsætter som andelsboligforening, når 

opkøbet ikke gennemføres. 

Vi dykker også ned i nogle af de lovændringer, 

man som andelshaver i en 

andelsboligforening bør være opmærksom 

på i disse tider. 

 

 

10 Andelsportal.dk

ANNONCE 

NYE VINDUER I 

BOLIGFORENINGEN? 

Så bør I ringe til A. Jørgensen Tømrermester ApS 

Ring til os 

allerede nu på 

Vi har 17 års erfaring med håndværket og stor viden, 

når det kommer til at hjælpe boligforeninger med at få 

udskiftet vinduer – så med os går I ikke galt i byen. 

30 11 63 17 

- så er jeres opgave i 

trygge og erfarne 

hænder. 

Vi kan rådgive jer fra start til slut og garanterer, 

at I ender med det resultat, I har drømt om. I skal med 

andre ord bare læne jer tilbage og lade os gøre arbejdet. 

www.tomrermesterandersjorgensen.dk 

Allékredsen 257, 3400 Hillerød - anders-hj@outlook.com - Tlf: 30 11 63 17

TEMA FORANDRINGER 

Salget af AB Holmebo blev 

med nød og næppe stemt ned 

– men hvad så nu? 

Den 26. august 2020 skulle valget stå, og 

dommen over AB Holmebo ville falde. 

Skulle boligforeningen fortsætte som andelsboligforening, 

eller ville den blive solgt til 

pensionsselskabet PFA og gå i opløsning? Til 

stor glæde for andelshaveren Vivian Lynbech 

og det øvrige nej-hold blev salget stemt ned. 

Og så går livet videre – men hvordan? 

Det undersøger vi i denne artikel. 

Tre hurtige om AB Holmebo 

› Andelsboligforeningen Holmebo 

ligger i Ordrup 

› Holmebo blev stiftet i 2005 

› Antal andelshavere: 28 

TEKST: METTE BLUME 

ILLUSTRATION: PERNILLE SVALEBÆK 

S 

alget af AB Holmebo havde været i 

spil i mange måneder, da det en sensommeraften 

i august blev stemt ned. 

Men inden da var salget af andelsboligforeningen 

noget, der havde fået 78-årige Vivian 

Lynbech til at skride til handling. Hun undersøgte 

nemlig sagen, hyrede en advokat og begyndte at 

stemme dørklokker i foreningen. Én ting var 

sikkert: Holmebo skulle forblive en andelsboligforening, 

og Vivian og det øvrige nej-hold ville 

ikke give slip på friheden som andelshavere. 

„Min overbevisning i kampen var, at vi er en 

andelsboligforening, og vi har vores frihed. På den 

måde er vi ikke underlagt et stort system, hvor 

vi aldrig kan komme frem og sige vores mening. 

For nej-holdet betød dét at have sin frihed mere 

end det kontante beløb, som PFA lokkede med,“ 

forklarer Vivian. 

12 Andelsportal.dk

Indsatsen skulle vise sig at give pote. Da 

stemmerne den 26. august blev talt op, vandt 

nej-holdet efter et tæt løb. I alt mødte 26 

andelshavere op til afstemningen, og udfaldet 

endte med 16 ja-stemmer og 10 nej-stemmer. 

„Jeg begynder at blive rigtig bevidst om og glad 

for, at vi ikke blev opkøbt af PFA. Når man står 

midt i kampens hede, kan man ikke altid forestille 

sig følgerne af det, man kæmper for, men 

det er gået op for mig nu. Og det var godt, at vi 

kæmpede,“ siger Vivian Lynbech. 

Fortsættes » 

Regler for salg af andelsboligforening 

Med den nye boligaftale, der trådte i 

kraft den 1. juli 2020, gælder det, at 

såfremt en andelsboligforening skal 

opløses, kræver det jævnfør §2 nr. 1 

§7 stk. 2, at minimum fire femtedele af 

beboerne – eller 80% – stemmer for en 

opløsning. Dette gælder dog ikke, hvis 

andelsboligforeningen jævnfør § 3 stk. 3 

§ 7 stk. 2 før lovforslagets fremsættelse 

den 22. april 2020 på en generalforsamling 

har vedtaget et lavere flertalskrav 

– som eksempelvis to tredjedele. 

Kilde: www.retsinformation.dk 

ANNONCER 

Farvel til skimmelsvamp og fugt 

Goddag til behageligt indeklima 

TP-Byggesagkyndig ApS kan hjælpe jeres boligforening med at komme 

problemer med skimmelsvamp til livs - en gang for alle! Vi udfører en 

gennemgribende undersøgelse med både termografering og fugtmåling. 

På den måde kan TP-Byggesagkyndig hjælpe jeres boligforening med 

at finde årsagen til fugtproblemerne, afgøre omfanget og dermed 

hjælpe jer med at komme fugtproblemerne til livs. 

Ligegyldigt om det er skimmel i kælderrum, på loftrum eller udfordringer 

med utætte badeværelser, er TP-Byggesagkyndig ApS det rette 

firma at kontakte. 

TP-Byggesagkyndig ApS 

Adresse: Vinhaven 39, 2. tv., 2500 Valby 

Tlf.: 22 22 07 57 

Email: Tor@tp-byggesagkyndig.dk 

CVR: 40891889 

Med TP-Byggesagkyndig på 

sagen kan du vide dig sikker 

på et professionelt forløb, med 

rådgivning i øjenhøjde. Der er 

altid en årsag – og en løsning.


Skibet sejler ikke uden kaptajn og 

mandskab 

Vivian kan dog ikke læne sig tilbage 

endnu. Hun har taget teten og er blevet 

bestyrelsesformand i den nye bestyrelse. 

Den gamle bestyrelse havde nemlig 

frivilligt besluttet sig for at træde tilbage, 

hvis salget til PFA blev stemt ned. 

„Til generalforsamlingen efter afstemningen 

var der ingen, der meldte sig 

som ny formand, og der sagde min 

sunde fornuft mig, at skibet ikke sejler 

uden en kaptajn og mandskab. Så jeg 

meldte mig til formandsposten, fordi 

ingen andre rejste sig,“ siger Vivian, der 

fortæller, at de fik valgt en bestyrelse 

med fire bestyrelsesmedlemmer og to 

suppleanter. En ny bestyrelse med et 

godt samarbejde, som Vivian sætter stor 

pris på. 

„Jeg må sige, at vi er blevet en rigtig 

god bestyrelse. Når vi er til møderne, 

arbejder vi. Der er ingen udenomssnak, 

og vi går målrettet efter, hvad det er, vi 

skal. Vi sparrer rigtig meget med hinanden 

og bruger hinandens kompetencer. 

Jeg ville slet ikke kunne løfte 

den her opgave, hvis jeg ikke havde mit 

hold omkring mig,“ siger Vivian. 

Møde med den gamle bestyrelse 

Der er ingen tvivl om, at foreningen led 

under uenighederne i forbindelse med 

salget, men efter at støvet havde lagt sig, 

besluttede Vivian og den øvrige bestyrelse 

sig for at få klinket skårene med 

ja-holdet og komme videre. 

„Jeg og den nye bestyrelse blev enige 

om, at nu skal vi have skibet til at sejle 

videre. Vi skal jo bo her alle sammen, og 

Vil du vide mere om sagen? 

Andelsportal.dk har dækket 

sagen inden det blev afgjort, om 

AB Holmebo skulle sælges eller ej. 

Du kan læse mere om sagen på 

Andelsportal.dk og få et indblik i 

sagen fra PFAs og Vivians side. 

14 Andelsportal.dk

Indstillingen til mødet var, at nu er vi her 

sammen, og nu skal vi ikke røre for meget i 

suppen, nu skal vi videre. Vi talte lidt og stillede nogle 

praktiske spørgsmål til den gamle bestyrelse, og 

alle svarene kom villigt. Jeg tror, at vi alle gik derfra 

med en fornemmelse af, at vi godt kan finde ud af at 

komme videre. 

Vivian Lynbech, bestyrelsesformand i AB Holmebo 

alle skal føle sig tilpas. Derfor foreslog 

jeg, at vi inviterer den gamle bestyrelse 

til kaffe og kage. Det ville de alle heldigvis 

gerne ud over en,“ fortæller Vivian. 

I bestyrelsen var der enighed om, at det 

var nødvendigt at mødes som voksne 

mennesker og være enige om at være 

uenige oven på konflikten. 

„Indstillingen til mødet var, at nu er vi 

her sammen, og nu skal vi ikke røre for 

meget i suppen, nu skal vi videre. Vi talte 

lidt og stillede nogle praktiske spørgsmål 

til den gamle bestyrelse, og alle svarene 

kom villigt. Jeg tror, at vi alle gik derfra 

med en fornemmelse af, at vi godt kan 

finde ud af at komme videre,“ siger 

Vivian. 

Ny kaptajn bag roret kræver fuld 

information 

Ud over at komme videre fra den 

lange periode med stress, advokater 

og afstemninger, havde Vivian og den 

øvrige bestyrelse også en klar vision om, 

at der skulle lægges en ny kurs, og at 

nogle ting skulle være anderledes med 

dem bag roret. 

„I bestyrelsen har vi nogle ting, som 

står helt klart. Der skal ikke være noget 

fnidder i krogene, og der skal være fuld 

information til alle andelshavere. Jeg 

blev dybt chokeret, da jeg opdagede, at 

den gamle bestyrelse havde vidst, at der 

var et tilbud om køb i et halvt år, før 

andelshaverne fik noget at vide. Den 

slags vil jeg ikke have,“ siger Vivian. 

Allerede nu kan man ane den nye kurs, 

som bestyrelsen har lagt for foreningen. 

De har nemlig en ny hjemmeside med 

information og kontaktoplysninger 

i støbeskeen. Holdningen er, at alle 

andelshavere har et ansvar og en ret til 

at vide, hvad der foregår i foreningen. 

Næste skridt er at få lagt et lån om, og 

det skal andelshaverne naturligvis have 

nøje oplysninger om på næste generalforsamling. 



15


Jeg kan klart anbefale, at andelsboligforeningerne 

ser sine vedtægter igennem og bruger dem. 

Foreningen skal nemlig aktivt sørge for at få 

ændret vedtægterne, hvis man ønsker, at det kræver 

80 procent tilslutning, og ikke to tredjedele, 

hvis et salg skal gennemføres. 

Vivian Lynbech, bestyrelsesformand i AB Holmebo 

Råd: fair play og styr på 

vedtægterne 

I forbindelse med forhandlingerne om 

salget lærte Vivian nogle vigtige ting 

– både moralsk, og om hvad der bør stå 

i andelsboligforeningens vedtægter. Hun 

var nemlig overbevist om, at 80 procent 

af andelshaverne skulle stemme for et salg, 

hvis det skulle gå igennem. Men efter 

nærmere undersøgelse viste det sig, at det 

ikke gjorde sig gældende for Holmebo. 

„Jeg kan klart anbefale, at andelsboligforeningerne 

ser deres vedtægter igennem. 

Nogle foreninger skal nemlig aktivt sørge 

for at få ændret vedtægterne, hvis de 

ønsker, at det kræver 80 procent tilslutning, 

og ikke to tredjedele, hvis et salg 

skal gennemføres,“ forklarer Vivian, der 

har tjekket både lovtekst og vedtægter 

igennem adskillige gange de seneste par 

måneder. 

Julen banker på døren og 

Holmebo skal samles 

På trods af de store bunker af papir, 

låneomlægning og praktiske ting, så 

har der været tid til at tænke på jul hos 

andelsboligforeningen i Ordrup. 

Visionen er nemlig, at foreningens 

beboere skal se mere til hinanden, og en 

oplagt mulighed er naturligvis en ny 

tradition for julehygge i haven, hvor 

der ønskes god jul på tværs af etager og 

opgange. 

„Vi har besluttet os for at pynte haven lidt 

op til jul med lyskæder i træerne. Og så 

vil vi invitere alle til varm glögg og æbleskiver. 

Vi vil nemlig gerne ønske 

beboerne glædelig jul og godt nytår,“ 

afslutter Vivian. 

Udover det juridiske lægger Vivian også 

vægt på, at salgsprocessen bør være rimelig 

for alle parter. Derfor har hun en klar plan 

for, hvad der skal ske, hvis der igen kommer 

et bud på forening. 

„For mig er det vigtigste fair play, så hvis 

der skulle komme et nyt bud på Holmebo, 

vil jeg med det samme indkalde til 

beboermøde, hvor alle bliver informeret 

om tilbuddet. Herefter skal der kompetente 

folk på banen, der kan fortælle, hvad 

der er for og imod. For der er både for 

og imod, og det skal alle vide. Herefter 

skal andelshaverne gå hjem og tænke sig 

om, og så vil jeg sætte en ny dato, hvor vi 

mødes igen,“ siger Vivian, der tilføjer, at 

det netop var dét, der manglede i salgsprocessen 

med AB Holmebo. 

16 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Lene har mistet sin nøgle. Igen. 

Og selvom det ikke er hendes skyld, at tyven 

tog tasken ud af cykelkurven, gør det ikke 

situationen mindre hovedrystende irriterende. 

Det kan jo godt være besværligt at bestille nye 

systemnøgler. 

Det er der heldigvis råd for. Skifter jeres 

ejendom til adgangskontrol med nøglebrikker, 

kan du lynhurtigt lave nye nøgler - og gøre de 

stjålne nøgler ubrugelige. Samtidig kan vi hos 

Mejlshede Låse administrere systemet for jer. 

Så er der én hovedpine mindre for bestyrelsen. 

Mejlshede Låse A/S 

Nørrebrogade 84 

2200 København N 

tlf.: 35 39 39 39 

www.mejlshede.dk


Fastfrosne valuarvurderinger og farvel til offentlige ejendomsvurderinger: 

Nyt om værdiansættelse 

Valuar giver sit besyv på vurdering af 

andelsboliger efter den 1. juli 2020 – og så 

får du viden om den mulige afskaffelse af 

de offentlige ejendomsvurderinger af 

andelsboligforeninger. 

TEKST: MARIA CARLSEN 

D 

et der med værdiansættelse af andelsboligforeningens 

ejendom er mildest talt ved at 

være et kludetæppe af regler og undtagelser, 

som kræver en ualmindeligt lige tunge 

i munden at forstå. Den nye boligaftale, som trådte i 

kraft den 1. juli 2020, komplicerede billedet yderligere, 

og senest har regeringen sendt et lovforslag i høring, 

som skal afskaffe offentlige ejendomsvurderinger helt. 

Ja, du læste rigtigt: De offentlige ejendomsvurderinger, 

som op mod 40 procent af landets andelsboligforeninger 

har gået og ventet på siden 2013, kommer muligvis aldrig 

til at se dagens lys. Skatteminister Morten Bødskov 

(S) sendte nemlig et lovforslag i høring den 12. oktober 

2020, som praktisk talt skal afskaffe de offentlige ejendomsvurderinger 

af erhvervsejendomme helt. 

18 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Skatteminister vil afskaffe ejendomsvurderinger 

af andelsboligforeninger 

I maj indgik partierne, der står bag den 

politiske aftale om nye ejendomsvurderinger 

– Socialdemokratiet, Venstre, Det Konservative 

Folkeparti, Dansk Folkeparti og Liberal 

Alliance – en ny aftale om ejendomsbeskatningen 

i de kommende tre år, som er 

gældende mens det nye system bliver klargjort. 

Af denne aftale fremgår det, at der skal 

findes en mere enkel model for vurdering af 

erhvervsejendomme for at minimere risikoen 

for flere fejl. 

SKIFT TIL NYE OG 

ENERGIRIGTIGE VINDUER 

I ANDELSBOLIGFORENINGEN 

Det er denne forenkling, som nu kan betyde, 

at der slet ikke skal fastsættes en ejendomsværdi 

af andelsboligforeningernes ejendomme. 

I hvert fald hvis det lovforslag, som 

regeringen har sendt i høring, bliver en 

realitet. Andelsboligforeninger med en 

offentlig ejendomsvurdering vil med stor 

sandsynlighed i stedet blive nødt til at 

anskaffe sig en valuarvurdering for at få en 

gældende vurdering af deres ejendom. 

Emil Ellekilde, partner og valuar hos STAD 

Valuar, som er et datterselskab hos STAD 

Erhverv, fortæller, at han som udgangspunkt 

godt kan se idéen i at afskaffe de offentlige 

ejendomsvurderinger. Blandt andet fordi, at 

andelsboligforeninger i skattelovgivningsforhold 

bor til leje og således ikke betaler 

ejendomsværdiskat som de almindelige 

boligejere. 


Værdiansættelsesprincipper 

Når andelskronen sættes, kan 

andelsboligforeninger i dag 

sætte ejendomsværdien efter tre 

principper: Ejendommens anskaffelsespris, 

handelsprisen (en valuarvurdering) 

eller den offentlige 

ejendomsvurdering. Der er dog 

ikke foretaget nogle offentlige 

ejendomsvurderinger siden 2012, 

hvorfor mange andelsboligforeninger 

har benyttet sig af en 

forældet værdiansættelse. 

RANDERS TØMRERFORRETNING APS 

Hyacintvej 17, 8930 Randers Ø 

Tlf.: 29 30 62 50 

randerstomrer@hotmail.com 

randerstømrerforretning.dk 

2020


„Personligt er jeg egentlig meget stor 

tilhænger af det princip, som langt de fleste 

andelsboligforeninger i praksis prøver at 

håndhæve, nemlig at ingen skal risikere at 

tabe penge på at købe sig ind i andelsboligforeningen. 

Derfor passer man på 

med at sætte andelskronen højere end på 

et niveau, hvor alle andelshaverne kan føle 

sig trygge ved, at deres andelsindskud dermed 

bare bliver en slags depositum plus en 

eller anden rente over tid,“ siger han. 

Emil Ellekilde, 

Partner og valuar hos 

STAD Valuar 

Andelsboligforeninger med en valuarvurdering 

kan nemlig vælge ikke at 

benytte det fulde beløb, som valuaren er 

kommet frem til, når andelskronen skal 

sættes. En praksis, som mange andelsboligforeninger 

benytter i dag, og som de også 

tager højde for hos STAD Valuar: 

„Vi gør faktisk i vores rapporter et stort 

nummer ud af at fremskrive betydningen 

af større fremtidige vedligeholdsarbejder 

for at vise betydningen af disse, efterhånden 

som fremtid bliver til nutid, og 

hvad det får af betydning for værdiansættelsen 

netop for at hjælpe andelsboligforeningerne 

med at tænke lidt langsigtet 

og overveje, hvad en ansvarlig andelskrone 

egentlig er,“ udtaler Emil Ellekilde. 

Boligaftale og prissætning på 

andelsboligforeningers ejendomme 

En ny boligaftale trådte i kraft den 1. juli 

i år. Aftalen er oprindeligt udformet for 

at komme problemer med den såkaldte 

Blackstone-finte til livs. I de senere år har 

mange lejere kæmpet med, at investeringsselskaber 

opkøber den udlejningsejendom, 

de bor i, for at modernisere den. Med afsæt 

i den daværende boliglovs paragraf 5.2 kan 

udlejerne hæve huslejen på baggrund af 

den netop gennemførte modernisering. 

Her påpegede kritikere, at en af konsekvenserne 

kunne blive, at priserne på 

udlejningsejendomme ville falde og hermed 

ville priserne på andelsboligmarkedet 

også falde. For at skærme andelsboligforeningerne 

blev der indført en undtagelse 

i boligaftalen, således at andelsboligforeninger 

ikke vil være underlagt 

den karensperiode på fem år, som vil gælde 

for udlejningsejendomme. 

Det er også helt centralt i boligaftalen, at 

der er et grønt incitament, der betyder, 

at karensperioden bortfalder, hvis en 

udlejningsejendoms energimærke enten 

rykkes til energiklasse C eller højere, 

stiger med mindst to niveauer eller energirenoveres 

for minimum 3.000 kroner per 

kvadratmeter. 

Til debatten om hvorvidt, at boligaftalen 

kommer til at påvirke prissætningen på 

andelsboliger, siger Emil Ellekilde: 

„Lovindgrebet har som udgangspunkt primært 

sigte på private handelsejendomme, 

så med mindre andelsboligforeninger 

har et rigtig dårligt energimærke, er 

betydningen ret begrænset nu og her.“ 

Han tilføjer: „Man må give boligministeren 

kredit for, at han har lavet et indgreb, 

der ikke påvirker andelsboligforeningerne 

synderligt. Men man kommer ikke uden 

om, at andelsboligforeningers ejendomme 

vurderes som udlejningsejendomme, og 

over tid vil det få en skygge over valuarvurderingerne.“ 

De undtagelser, der skal beskytte andelsboligforeninger 

for prisfald, betyder, at de 

også bliver mere attraktive investeringsobjekter. 

Og netop fordi andelsboligforeninger 

er langt mere attraktive at opkøbe, 

kan man ifølge valuaren argumentere 

for, at andelsboligforeningernes ejendomme 

kan holde deres priser oppe efter 

lovindgrebet. Emil Ellekilde understreger 

dog, at valuarvurderingerne bliver mindre 

gennemsigtige med det nye indgreb: 

„Valuarvurderingerne bliver en meget 

arbitrær størrelse, fordi handler af 

udlejningsejendomme ikke findes i 

samme grad og der derfor ikke er noget 

sammenligningsgrundlag til udarbejdelsen 

af valuarvurderingen. Andelskronen vil 

simpelthen være baseret på en virkelighed, 

der ikke findes.“ 

Fastfrosne valuarvurderinger: 

Hvad så nu? 

Et andet væsentligt element fra boligaftalen 

er reglen om, at andelsboligforeninger 

får mulighed for at fastfryse 

valuarvurderinger, der er blev indhentet 

og lå klar hos andelsboligforeningen, 

inden loven trådte i kraft den 1. juli 

2020. Andelsboligforeninger, der ikke 

fik udarbejdet en valuarvurdering inden 

den 1. juli 2020 kan ikke længere nå at få 

udarbejdet en valuarvurdering, som kan 

fastfryses. 

Men det betyder ikke, at der ikke stadigvæk 

kan være fordele ved at indhente en 

valuarvurdering: „Ud over foreninger, 

der stadig benytter den offentlige 

ejendomsvurdering er det også andelsboligforeninger, 

der har foretaget 

renoveringer som eksempelvis nyt tag og 

vinduer, eller som har fået et nyt energimærke 

i en bedre klasse, som fremover vil 

være gode eksempler på ejendomme, hvor 

vi bliver bedt om at udarbejde nye valuarvurderinger,“ 

fortæller Emil Ellekilde. 

Han påpeger desuden, at de andelsboligforeninger, 

der benytter en fastfrosset 

valuarrapport til at fastsætte andelskronen, 

kan få udfordringer, når revisoren skal 

godkende årsregnskabet. „Revisoren har 

brug for en form for dokumentation til at 

understøtte ejendommens værdi, og her 

vil en udløbet valuarrapport ikke være 

fyldestgørende, selv om den som sagt fint 

kan anvendes til andelskronen,“ fortæller 

valuaren. 

Hos STAD Valuar kommer man derfor til 

at tilbyde andelsboligforeninger, der 

benytter en indefrosset valuarvurdering 

som et supplement, så deres årsregnskab 

kan færdiggøres. Det bliver en meget 

forenklet vurderingsrapport til at fastsætte 

ejendommens værdi. Rapporten udregnes 

på nøjagtig samme måde som en valuarrapport, 

og den vil være fuldt ud gyldig i 

forhold til revisorens arbejde – dog kan 

den ikke anvendes til at fastsætte 

andelskronen. 

20 Andelsportal.dk

ANNONCE 

FlexLife® med fast rente 

er attraktivt for mange 


TEKST: CHRISTIAN HILLIGSØE HEINIG, CHEFØKONOM DANSKE BANK 

FlexLife® med fast rente i 30 år, der kom 

på markedet i begyndelsen af september, 

er en lånevariant, som kan give rigtig god 

værdi for mange andelsboligforeninger. 

Ud over at tilbyde fast rente og mulighed 

for afdragsfrihed i op til 30 år, vil 

andelsboligforeningen i højere grad 

komme i førersædet i relation til styring 

af foreningens økonomi. Det gælder 

i forhold til at kunne sikre stabilitet i 

boligafgiften, planlægning og opsparing 

til vedligeholdelse og forbedringer samt 

afvikling af gælden indtil det ønskede 

niveau. Og det vel at mærke uden at 

skulle omlægge realkreditlånet undervejs. 

Fast rente er vigtig for mange 


Gennem de senere år er andelsboligforeningerne 

blevet stadig mere konservative 

i deres lånevalg og efterspørger i 

høj grad fastforrentede lån. De senere års 

finansielle regulering har trukket i samme 

retning, da potentielle andelsboligkøbere 

ikke skal rentestresses, hvis foreningen har 

fast rente. Rentestress vil heller ikke være 

et tema for andelsboligforeningen, hvis de 

gør brug af FlexLife® med fast rente. 

Stor fleksibilitet i forhold til 

boligafgift og restgæld ved udløb 

Med FlexLife® kan andelsboligforeningen 

selv fastsætte ydelsen på 

realkreditlånet inden for en aftalt ramme. 

Det behøves ikke som på traditionelle 

realkreditlån at være en ren afdragsfri 

ydelse eller en ydelse, hvor man fuldt ud 

afvikler sit lån over 30 år, men netop den 

ydelse der passer til andelsboligforeningens 

ønsker og økonomiske prioriteringer. 

Den faste rente og mulighed for op til 

30 års afdragsfrihed betyder samtidig, at 

andelsboligforeningen kan opnå stabilitet 

omkring den fremtidige boligafgift. 

FlexLife® giver endvidere andelsboligforeningen 

gode muligheder for at 

planlægge frem i tid. Hvis foreningen ved, 

at den inden for en given årrække skal 

foretage større renoveringer af ejendommen, 

kan den opbygge en buffer ved at 

skrue ned for ydelsen på realkreditlånet 

og fastholde boligafgiften. 

Det bliver også nemmere for foreningen 

at styre efter et mål for den langsigtede 

belåningsgrad. Ved optagelse af lånet kan 

foreningen således vælge den restgæld 

ved udløb, der i udgangspunktet sikrer en 

belåningsgrad på eksempelvis 40 %. 

Hvert kvartal kan foreningen justere på 

lånet i forhold til ydelse, afdragsfri periode 

eller foreningens ønskede restgæld ved 

udløb – selvfølgelig inden for de aftalte 

rammer, som foreningen fik ved optagelse 

af lånet. 

På Andelsportal.dk kan du 

læse meget mere om Flexlife® 

og andelsboligforeningens 

muligheder. Læs mere her: 

www.andelsportal.dk/nyheder/ 

flexlife-fast-rente 


21

ANNONCE

ANNONCE 

Er kloakken i jeres 

andelsboligforening klar til 

de regnfulde måneder? 

Psst... 

Kloakrør holder ikke for evigt, og når først 

skaden er sket, kan du hurtigt vinke farvel 

til en velfungerende kloak, og i stedet sige 

goddag til rotter og oversvømmelser. 

Før 

Vi hjælper også med 

vedligeholdelsesplaner 

af afløb og lignende 

installationer 

J&J Kloak og Belægning ApS kan hjælpe 

jeres andelsboligforening med at komme 

kloakproblemerne i forkøbet inden de 

udvikler sig og koster dyrt i sidste ende. 

Efter 

Vi udfører: 

Kloakreparation 

Rottespærring og TV-inspektion 

Forsikringsskader 

Højtvandssikring 

Omfangsdræn 

Strømpeforing 

J&J Kloak og Belægning ApS 

Vasekær 6 

2730 Herlev 

Find os på Facebook 

Web: 

E-mail: 

www.jjkloak.dk 

info@jjkloak.dk 

John Tagge: +45 22 41 85 80 

Jon Jensen: +45 22 51 85 80


Har jeres andelsboligforening 

styr på vedtægterne, 

hvis et salg står for døren? 

Der er efterhånden ikke mange, der er i tvivl om, at der den 1. juli 2020 trådte en 

ny boligaftale i kraft. Men har I styr på jeres flertalskrav, hvis et købstilbud dumper 

ind af brevsprækken? Hvis svaret er nej, er det måske på tide at få tjekket op på 

vedtægterne, inden jeres andelsboligforening står for skud. 

TEKST: METTE BLUME 

D 

er står i andelsboliglovens §7 stk. 

2, at et salg af en andelsboligforening 

kræver et flertal i 

foreningen på 80 procent – eller fire 

femtedele – og så er alt vel fryd og 

gammen? Ja, det skulle man tro, men i 

ikrafttrædelsesbestemmelsen er der et lille 

‘men’. For at få klarlagt reglerne har vi talt 

med Charlotte Rosenkilde, der til daglig 

arbejder som jurist og teamleder hos 

administrationsselskabet Newsec. 

Charlotte Rosenkilde, 

Teamleder og jurist 

hos Newsec 

„Hvis andelsboligforeningen har nogle 

gamle vedtægter, hvor der står, at to 

tredjedele kan beslutte at opløse foreningen 

og sælge ejendommen, er den bestemmelse 

stadig gældende, hvis de havde den 

før den 22. april 2020 – og det er på 

trods af loven om et flertalskrav på fire 

femtedele,“ siger Charlotte Rosenkilde. 

Undtagelsen er defineret i ikrafttrædelsesbestemmelsen 

§3. 

Foreninger med højere flertalskrav 

kommer også i klemme 

Foreningen kan altså ikke regne med, at 

den kan opløses ved et flertal på fire 

femtedele på trods af, at det står i loven. 

Dog gælder vedtægternes flertalskrav kun, 

hvis de er lavere end flertalskravet i loven, 

og det undrer Charlotte Rosenkilde. 

„Det er lidt sjovt at bemærke, at der er en 

undtagelse, hvis vedtægtsbestemmelsen er 

lavere end fire femtedele. Hvis foreningens 

flertalskrav i vedtægterne er højere – for 

eksempel ni tiendedele eller 90 procent, 

så gælder det ikke. Så er man nede på 

lovens fire femtedele,“ forklarer 

Charlotte Rosenkilde. 

Loven har ikke den tiltænkte effekt 

Formålet med loven om et flertalskrav 

på fire femtedele er egentlig lavet for at 

beskytte andelsboligforeningerne, men 

for nogle foreninger har det nu haft den 

modsatte effekt, hvis de ønsker lovens 

flertalskrav på fire femtedele eller højere. 

„Der vil helt sikkert være foreninger, der 

er berørt af det her. Der vil både være 

foreninger, der har et flertalskrav på to 

tredjedele stående i deres vedtægter, og 

der vil også være foreninger, der har 

højere end fire femtedele. De foreninger 

er nu endt med at stå i en dårligere 

situation, selvom det ikke har været 

hensigten,“ understreger Charlotte. 

Råd: Tjek jeres vedtægter 

Charlotte Rosenkilde opfordrer alle 

andelsboligforeninger, der ikke har 

tjekket flertalskravet i deres vedtægter, 

til at gøre det. Selvom der måske lige nu 

er en konsensus i foreningen om, at et 

salg ikke kommer på tale, er det vigtigt 

at have klare retningslinjer i vedtægterne. 

„Det er nødvendigt, at man som 

forening er klar over, at der er kommet 

den her regel. Det er jo en indikator 

for, hvor stort et flertal, der bør være, i 

vedtægterne. Det skal ikke være nemt at 

opløse foreningen – det er en voldsom 

beslutning, som påvirker beboerne 

meget. Så hvis nogle foreninger lige nu 

kan opløse sig med et lavere flertal end 

fire femtedele, bør foreningen få ændret 

det, sådan at vedtægterne følger loven,“ 

siger Charlotte. 

Bestemmelsen om flertalskrav kan 

ændres i vedtægterne med det samme 

flertal, som en vedtægtsændring 

kræver. Ifølge Charlotte Rosenkilde 

bør foreningerne tage emnet med på 

næste generalforsamling og overveje, 

om de bør ændre vedtægterne. 


25


Bestyrelsen vil komme langt 

ved at acceptere, at forandring 

altid vil eksistere 

Nye beboere, der vil ændre regler for kæledyr i foreningen, opdaterede skraldesorteringsregler 

fra kommunen eller en boliglov, der ændrer reglerne for prissætning 

af foreningens ejendom. Forandringer kommer i mange former og størrelser i 

andelsboligforeningen – og fælles for dem alle er, at de ikke kan undgås. Men hvordan 

håndterer bestyrelsen de mange forandringer på konstruktiv vis? Det ser vi nærmere 

på her med hjælp fra en ekspert i forandringsledelse 

TEKST: NYNNE PIHL GROTH 

L 

one Dawe er ekstern lektor i 

forandringsledelse hos CBS og 

proceskonsulent. Med andre ord er 

hun den helt rette fagmand at tale med, 

når det kommer til spørgsmål om, hvordan 

bestyrelsen kan igangsætte forandringer 

på bedste vis og uden at miste følgeskab 

fra de resterende andelshavere. Men først 

skal vi lige fastlægge, hvad en forandring 

egentligt er. 

Lone Dawe, 

Lone Dawe, Proceskonsulent 

og ekstern lektor i 

forandringsledelse, CBS 

Hvad er forandring for en 

størrelse? 

„Hvis vi tager udgangspunkt i teorien, så er 

forandring et omdiskuteret emne. For er 

forandring noget, der opstår pludseligt, eller 

vil der altid være forandring – det er spørgsmålet,“ 

indleder Lone Dawe og fortsætter: 

„Når vi tænker på forandring, kommer vi 

ofte til at bruge metaforen fra eventyret. 

Først er der harmoni, men så kommer 

forandringen – det kan være dragen, der 

fanger prinsessen – og forandringen ødelægger 

ligesom det hele. I eventyret skal forandringen 

overvindes, så vi igen kan få fred 

og leve lykkeligt til vores dages ende. Det 

vil jeg dog mene er en illusion. Forandring 

er ikke noget, der skal overvindes. Den skal 

accepteres, da den altid vil være der.“ 

Og netop illusionen om, at harmoni og 

stilstand er en normaltilstand kan betyde, 

at man i andelsboligforeningen glemmer, 

at forandringer ikke er noget skidt, der skal 

overkommes. Men tværtimod noget, som vil 

være der hele tiden, og som betyder, at man 

faktisk udvikler sig. 

26 Andelsportal.dk

Forandringer er en selvfølgelighed i 

andelsboligforeningen 

Om det er nye beboere, en husorden, der 

skal ændres, eller nye regulativer fra politisk 

hold, sker der hele tiden noget i andelsboligforeningen, 

der gør, at bestyrelsen 

skal forholde sig til de mange forandringer, 

der sker. 

„Forandringer i andelsboligforeningen 

adskiller sig fra forandringer på eksempelvis 

arbejdspladsen ved, at menneskene jo bor 

der. Det er ikke bare mennesker, der går på 

arbejde, men her, hvor man bygger sin 

rede – og derfor er der også mere på spil, 

når det kommer til forandringer i andelsboligforeningen,“ 

forklarer Lone Dawe, som 

faktisk selv tilbage i 80’erne var formand i 

en andelsboligforening. Hun har derfor selv 

oplevet andelstanken på tæt hånd og ved, 

at forandringer kan være svære at forholde 

sig til, når man i en forening har forskellige 

opfattelser af, hvad forandringen egentligt 

går ud på. 


Forandringer i andelsboligforeningen 

adskiller sig fra forandringer på 

eksempelvis arbejdspladsen ved, 

at menneskene jo bor der. 

Lone Dawe, Proceskonsulent og ekstern 

lektor i forandringsledelse, CBS 


27


Se ikke modstand som noget dårligt 

„Øv. Hende Tina fra 3. tv. og Jens fra 14 th. 

er altid modstandere af, hvad vi går og laver 

i bestyrelsen. Ved de slet ikke, at vi gør alt det 

her for dem?“ 

Sådanne samtaler kan du måske genkende 

i din bestyrelse, men prøv at vende modstanden 

på hovedet, anbefaler Lone Dawe. 

„Modstand er ikke bare modstand. Jeg har 

eksempelvis aldrig mødt et menneske, der vil 

definere sig som et menneske, der har modstand 

mod forandringer. Det er altid noget, 

andre siger om en. Det med modstand skal 

derfor mere ses som, at nogle blot vil noget 

andet,“ forklarer Lone Dawe og kommer 

med et godt råd: 

„Som bestyrelse skal man være opmærksom 

på, at forandringer kan komme mange 

steder fra. I bør derfor have en lydhørhed og 

ydmyghed overfor, at de forandringer, I selv 

vil sætte i værk, blot er ét blandt flere bud. 

Husk derfor at se andelshavernes meninger 

som et konstruktivt input til at gøre det på 

en anden måde.“ 

Er jeres bestyrelse måske 7 mil foran? 

En god måde at inddrage andelshaverne på 

er derfor at gøre processen og tankerne bag 

valgene mere synlige. 

Det gode råd fra eksperten: 

Vær nysgerrig, stil spørgsmål og 

lyt til, hvad de andre andelshavere 

egentligt siger. Spørg dem: 

Hvad vil I så gerne? 

Generalforsamlingen kan være en 

gråzone 

På generalforsamlingen kommer de forandringer, 

som andelsboligforeningen møder, 

for alvor op til overfladen. Det er nemlig her, 

at bestyrelsen sætter retningen for, hvordan 

forandringer skal håndteres, og inddrager 

andelshaverne i planen for de kommende år. 

Men det er jo sjældent, at andelshaverne bare 

nikker ja til det hele – og det er der mange 

og gode grunde til, forklarer Lone Dawe: 

„Generalforsamlingen er sjældent et godt 

forum at tale om forandringer med 

hinanden i. Her er man nemlig enten for 

eller imod et forslag, og det betyder, at vi 

diskuterer eller kæmper mod hinanden frem 

for at forstå og gå i dialog. Bestyrelsen bør 

derfor se nærmere på hvordan man inden 

generalforsamlingen, kommer denne 

usikkerhed i møde.“ 

„I andelsboligforeningen vælger vi bestyrelsen, 

fordi de er engagerede og dygtige 

mennesker til deres arbejde, som ligger en 

masse frivillig tid til foreningens bedste. Men 

bestyrelsen kan måske glemme, at alt imens 

de bruger en masse tid og energi på andelsboligforeningen, 

så lever de andre andelshavere 

et andet liv,“ siger Lone Dawe og 

kommer et godt råd: 

„Måske man i foreninger, der ofte møder 

modstand, bør have nogle løbende møder, 

hvor man idégenerer med interesserede 

andelshavere og hører deres holdning til det 

nye lovforslag eller ejendomsrenovereingen. 

Re-tænke hele måden man inviterer andelshaverne 

til dialog om et nyt politisk forslag 

eller idéen om en kompostbunke. Et andet 

råd ville være at oprette forskellige laug med 

hver deres ansvarsområde, hvor folk bliver 

inddraget automatisk.“ 

? 

? 

? 

28 Andelsportal.dk

Bestyrelsen som forandringsledere 

Som du kan læse, spiller bestyrelsen altså en 

vigtig rolle, når det kommer til forandringer 

i andelsboligforeningen. Vi vil derfor slutte 

af med Lone Dawes råd til bestyrelsen som 

forandringsledere. 

„Når man har magt, har man en særlig 

forpligtelse til at være nysgerrig. I stedet for 

at være den klassiske napoleonsleder, der 

altid skal sætte retningen, er det måske mere 

kompetencer som tålmodighed, tolerance og 

lysten til at lytte på andres bekymringer, der 

er vigtige,“ forklarer eksperten i forandringsledelse. 

For selvfølgelig skal man turde at 

have folk, der ikke er enige, når man er i 

bestyrelsen, men det er også vigtigt, at man 

lytter til dem. 

Når man har magt har man en særlig 

forpligtelse til at være nysgerrig. 

I stedet for at være den klassiske 

napoleonsleder, der altid skal sætte retningen, 

er det måske mere kompetencer som 

tålmodighed, tolerance og lysten til at lytte på 

andres bekymringer, der er vigtige. 

Lone Dawe, Proceskonsulent og ekstern 

lektor i forandringsledelse, CBS 

ANNONCER 

CUBUS ADMINISTRATION 

Et erfaren administrationsselskab 

der rådgiver, vejleder og hjælper. 

Vi er til for jeres forening og giver altid 

grundig, fleksibel og professionel 

hjælp. 

Vi er fuldt opdateret på andelsboligmarkedet 

og med 20 års erfaring samt 

fire ansatte advokater er der ikke den 

sag, vi ikke kan hjælpe jer med. 

Giv os et kald nu på 

7026 9910 

SPECIALISTER I AT OPSNUSE 

OG UDBEDRE SKIMMELSVAMP 

Vi tilbyder professionel skadeservice 

til jeres andelsboligforening. Med 17 

ansatte og en dygtig skimmelsvampehund 

rykker vi hurtigt ud på opgaven 

og afslutter den først, når skimlen er 

100 procent væk. 

Ring for et 

godt tilbud i dag! 

Tlf.: 6015 8515 

Glade kunder er 

vores levebrød, så jeres 

opgave er i gode hænder 

hos os! 

www.cubusadministration.dk 

Dronningens Tværgade 30, 1302 København K 

70 26 99 10 – ss@lawfirm.dk 

Vi hjælper med 

Vandskader · Brandskader 

Opsporing og udbedring af skimmel 

Afvaskning af sod 

info@asap.nu | +45 6016 8535 | www.asap.nu

Stor debat om altanregler 

i Københavns Kommune 

I København er politikerne lige nu meget uenige om et sæt nye altanregler. 

Flere partier mener, at der er lagt op til nogle alt for stramme regler for de 

borgere, der ønsker at få opsat en altan, mens andre partier mener at nye altanregler 

er nødvendige for at undgå prisstigninger på de københavnske boliger. 

TEKST: MARIA CARLSEN | ILLUSTRATION: EIK FRANKSDOTTIR 

Mange andelsboligforeninger har fået 

opsat altaner på deres ejendomme i 

løbet af de senere år og flere drømmer 

om, at det skal blive deres tur en dag. Men det er 

måske slut, for de andelsboligforeninger, der har 

adresse i Københavns Kommune. Bliver et nyt 

sæt retningslinjer stemt igennem vil langt flere få 

afslag på deres altanansøgninger. 

Uenighed i Teknik- og Miljøforvaltningen 

Teknik- og Miljøforvaltningen i Københavns 

Kommune sendte torsdag d. 8.10.2020, efter et 

møde i Borgerrepræsentationen, et sæt nye 

retningslinjer for altaner i høring. 

Socialdemokratiet, Enhedslisten og Alternativet 

har lagt op til stramninger af de nuværende altanregler. 

Stramningerne indebærer blandt andet, at 

altaner vil være styret af afstanden til bygningen 

overfor. Altanerne ud til gården må med forslaget 

kun være fra 70-130 centimeter dybe, hvor de i 

dag må være op til 150 meter dybe, og så må de 

heller ikke med de nye retningslinjer dække så 

mange vinduer, som de må i dag. Reglerne bliver 

også strammet for altaner ud til gaden, hvor 

altanerne maksimalt må være 90 centimeter dybe. 

30 Andelsportal.dk

Der er ikke nogen tvivl om, at der er københavnere, som synes, det er 

dejligt, at de har fået en altan, men jeg er bekymret for, hvad det gør ved 

boligpriserne. I forvejen er der pres på boligpriserne, og det kan jo være med til at 

fordyre boligmassen, at så mange flere lejligheder får altaner. 

Ninna Hedeager Olsen til Berlingske Tidende, maj 2020 

Ligeledes vil bevaringsværdige bygninger, bygninger 

fra før 1856 og dekorerede facader heller 

ikke få mulighed for at få opsat altaner. I dag er 

der blot en opfordring til, at altanen placerer sig 

på en måde, der tager hensyn til symmetri og 

dekorationer i gaden. Ifølge flere politikere er 

disse opfordringer ikke tilstrækkelige, da de 

mener, at der i dag bliver opsat altaner uden 

hensyn til arkitektur. 

Der har været så stor uenighed partierne i mellem, 

at der ved et møde, hvor der kom flertal for 

stramningerne blev lavet en protokolbemærkning 

anført af Klaus Mygind, SF: 

„SF, Dansk Folkeparti, de Konservative, Venstre og 

de Radikale ser altaner som en væsentlig forbedring 

af boligforholdene i den ældre boligmasse. 

SF ønsker ikke, at muligheden for at lave 

altaner imod gården yderligere begrænses. Altaner 

ud mod gaden skal fortsat kunne etableres med 

respekt for husets og gadens arkitektoniske 

værdier. Vi ser ikke nødvendigvis, at altaner 

forringer et hus ‘æstetiske kvalitet.’“ 

Et af de argumenter, der er blevet fremlagt for at 

stramme altanreglerne kommer fra Enhedslistens 

teknik- og miljøborgmester Ninna Hedeager 

Olsen, der vil stramme altanreglerne for at undgå 

ulighed på boligmarkedet. I en artikel bragt i 

foråret i Berlingske Tidende har hun udtalt: 

Retningslinjerne, der er sendt i høring 

1. Altanens størrelse vil være bestemt af 

afstanden til bygningen overfor. 

2. Altaner ud til gården kan derfor være fra 

70-130 centimeter dybe alt afhængigt 

af hvor langt væk andre bygninger er 

placeret. I dag må altaner være op til 150 

centimeter. 

3. Altanerne må ikke dække lige så mange 

vinduer, som de må i dag. 

4. Altanerne ud til gaden må i dag være op 

til 130 centimeter dybe, mens de med de 

nye retningslinjer maksimalt må være 90 

centimeter dybe. 

5. Bygninger bygget før 1856, gadefacader 

på såkaldte SAVE 1-, 2-, og 3-bygnigner, 

samt dekorerede facader kan ikke få altan. 

6. Det vil ikke være muligt at få altan, når 

man bor i stuen medmindre, at der er en 

frihøjde på op mere end 2,8 m. 

7. På ældre facader i smalle gader er der 

også lagt op til et forbud mod altaner ud 

mod gaden. 

„Der er ikke nogen tvivl om, at der er københavnere, 

som synes, det er dejligt, at de har fået en 

altan, men jeg er bekymret for, hvad det gør ved 

boligpriserne. I forvejen er der pres på boligpriserne, 

og det kan jo være med til at fordyre boligmassen, 

at så mange flere lejligheder får altaner.“ 



31

Der lægges op til, at langt færre københavnere skal 

have mulighed for at få en altan, fordi ud over at flere 

vil få afslag, så skal altaner helt generelt være mindre. 

Torben Liborius fra DI Dansk Byggeri 

DI Dansk Byggeri: 80 procent vil få 

afslag eller blive begrænset 

DI Dansk Byggeri vurderer, at op mod 

80 procent fremover vil få enten afslag eller en 

godkendelse på betingelse af, at altanen bliver 

markant mindre end planlagt med de nye 

retningslinjer: 

„Der lægges op til, at langt færre københavnere 

skal have mulighed for at få en altan, fordi ud 

over at flere vil få afslag, så skal altaner helt 

generelt være mindre. Derfor vil flere ansøgere 

blive mødt med fx et krav om, at altanen kun 

må være 60 cm dyb, og så er altanen ikke brugbar 

til ophold, fordi der ikke engang er plads til 

to stole. Dermed vil en tilladelse i flere tilfælde 

være ubrugelig for beboerne,“ siger underdirektør 

i DI Dansk Byggeri Torben Liborius i 

en pressemeddelelse. 

Forslaget vil ramme alle etageejendomme, men 

særligt bygninger, som er opført før 1920 vil 

kunne mærke konsekvenserne. Byrummonitor 

skriver, at hvor det i dag er muligt at opføre 

altaner mod gaden på cirka 40 til 60 procent af 

alle lejlighedsbyggerier opført mellem 1856 og 

1920, lægger de nye retningslinjer op til kun at 

gøre det muligt for 5 til 15 procent af lejlighederne. 

Mens det slet ikke skal være muligt at 

opføre altaner hverken mod gaden eller gården 

på bygninger opført mellem 1650 til 1856. 

En evig debat 

Det er ikke første gang, at altaner er til debat i 

København. Efter en lang periode med mange 

tilladelser indførte Københavns Kommune 

tilbage i 2016 et ganske restriktivt regelsæt, 

som allerede blev ændret i 2017, fordi 

Borgerrepræsentationens politikere pressede på. 

Og netop derfor mener flere kritikere af 

stramningerne, at man ikke allerede kan 

revidere altanreglerne. 

Både politikere og brancheorganisationer peger 

nemlig på, at der mangler eksempler på, at det 

er gået galt efter 2017, hvor Københavns 

Kommune sidst reviderede reglerne. 

Københavns Kommune fører desværre ikke 

statistik over, hvor mange altanprojekter, der 

er blevet afvist siden 2017 – og derfor kan det 

blive svært at afgøre, om der stadig bliver givet 

tilladelser til altaner, der skærmer facaderne 

eller om disse allerede bliver afvist med det 

nuværende regelsæt. 

„Desværre stammer nogle af de eksempler på 

altaner, der har været fremlagt som begrundelse 

for yderligere stramninger, fra bygninger med 

altaner, der er opsat før de seneste stramninger 

i 2016. Vi bakker op om, at vi skal bevare de 

arkitektoniske værdier, og at altaner ikke må 

genere underboer og naboer, men det kan de 

Der er siden stramningerne i 2016 etableret mindst 

10.000 altaner på både små og store ejer-, andels- og 

lejeboliger i København i følge DI Dansk Byggeri 

32 Andelsportal.dk

Underskriftindsamling skal forhindre 

retningslinjer i at blive vedtaget 

Lysogluft.nu er et initiativ som er skabt af 

interesseorganisationen for altanfirmaer, 

under Dansk Industri. Lysogluft.nu har oprettet 

en underskriftindsamling, der har til formål 

at få stoppet de forslåede retningslinjer og i 

stedet beholde de nuværende retningslinjer. 

I slutningen af oktober 2020 havde knap 

1.000 mennesker underskrevet underskrift- 

indsamlingen. 

Intentionen med underskriftindsamlingen er 

at aflevere samtlige underskrifter til politikerne 

ved høringens afslutning ultimo november. 

nuværende regler langt hen ad vejen sørge for. 

Det er få præciseringer, der er brug for, ikke 

det store indgreb, der nu lægges op til,“ udtaler 

Torben Liborius fra DI Dansk Byggeri. 

Høringsperioden skal nu bruges på at få mere 

afklaring om hvilke altanprojekter, der får 

afslag og hvilke, der har fået godkendelser med 

regelsættet fra 2017. 

Helt centralt for høringsperioden bliver også 

debatten om, hvor store altaner københavnerne 

egentlig ønsker sig. Udfordringer 

med blandt andet dagslys i stuelejligheder, som 

bor under dybe altaner, har nemlig været en 

del af den årelange debat. Marcus Vestager, som 

er medlem af Teknik- og Miljøudvalget for 

Socialdemokratiet og initiativtager til de nye 

stramninger, mener, at altaner også har værdi 

for københavnerne, hvis de er mindre. Den 

holdning deler han dog ikke med hverken 

altanfirmaer eller mindretallet i Teknik- og 

Miljøudvalget. 

Vi bakker op om, at vi skal bevare de arkitektoniske 

værdier, og at altaner ikke må genere underboer og 

naboer, men det kan de nuværende regler langt hen ad 

vejen sørge for. Det er få præciseringer, der er brug for, ikke 

det store indgreb, der nu lægges op til. 

Torben Liborius fra DI Dansk Byggeri 


33

Nyt energitilskud er også 

for andelsboligforeninger 

Nu er der godt nyt for alle andelsboligforeninger, der drømmer om nye vinduer, 

fortsatsvinduer, isolering af loftet eller måske udskiftning af de gamle fyr. 

Det nye energitilskud, som Energistyrelsen har åbnet op for, er nemlig også for 

andelsboligforeninger. Bliv klogere på ansøgning og hvilke energirenoveringer jeres 

andelsboligforening kan søge om tilskud til. 

TEKST: MARIA CARLSEN 

A 

ndelsboligforeningerne har ofte følt sig 

forbigået, når det kommer til økonomiske 

tilskuds- og fradragsordninger på energirenovering. 

Det har været komplekst for boligforeninger 

at søge om tidligere energitilskudsordninger 

– og ofte med et mindre energitilskud som 

resultat af anstrengelserne. Men nu er der kommet en 

pulje, som andelsboligforeningerne også kan glæde sig 

over at kunne søge tilskud til. 

Hvem kan søge om tilskud? 

Af bekendtgørelsen om energitilskud fremgår det, at: 

„Det er muligt at søge om tilskud både som privatperson, 

privat interessentskab, andelsforening, ejerforening 

i etageejendom, eller som virksomhed, 

herunder aktieselskaber, anpartsselskaber eller andet 

selskab (dog ikke interessentskaber), foreninger, legater 

og selvejende institutioner.“ 


34 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Malerfirmaet HR 

- Hurtigere end de fleste 

SPAR 

10% 

PÅ DIN NÆSTE 

MALEROPGAVE! 

Hos Malerfirma HR ApS er vi specialister i renovering af 

opgange og istandsættelse af flyttelejligheder. Hurtigt og 

effektivt arbejde er vores varemærke, og de gode resultater er 

vores bedste reklame. 

For boligforeninger og private løfter vi malerprojekter, store som 

små, og vi garanterer et professionelt resultat – hver gang! 

Ring på tlf.: 2627 5195! 

Med os på maleropgaven får du: 

Kvalitet til tiden 

En flot finish ned til mindste detalje 

Sublim service 

Konkurrencedygtige priser 

Pottemagerporten 5, 2650 Hvidovre | malerfirmaethr@hotmail.com | +45 2627 5195 | www.facebook.com/malerfirmaethr

Vær dog opmærksom på, at det ikke er 

muligt at kombinere energitilskuddet med 

andre tilskud eller fradragsordninger. 

Det er heller ikke muligt at søge om 

energitilskud med tilbagevirkende kraft. 

Er en renovering allerede sat i gang eller 

afsluttet, kan der ikke søges om energitilskud. 

Hvad kan man søge om 

energitilskud til? 

1) Energiforbedringer vedrørende 

bygningens klimaskærm omfattende: 

a. Udvendig isolering af ydervæg for 

massiv ydervæg og let ydervæg, dog ikke 

for hulmur og kælderydervæg. 

b. Efterisolering af tag og loft, herunder 

skunkvægge, flade tage og 

skråvægge direkte mod tag. 

c. Isolering af terrændæk. 

d. Udvendig isolering af sokkel ved 

terrændæk. 

e. Udskiftning af facadevinduer. 

f. Udskiftning af dørhøjt vindue 

(terrassedøre, skydedøre, foldedøre o.l.). 

g. Udskiftning af ovenlysvinduer. 

h. Montering af forsatsramme eller koblet 

ramme på eksisterende eller nyt vindue 

med 1 lag glas. 


bygningens forsyning omfattende 

konvertering til varmepumpe til 

opvarmning af helårsboliger, jf. § 13. 

For at få energitilskud til konvertering til 

varmepumpe skal flere betingelser være 

opfyldt: 

• Konvertering til varmepumpe skal ske fra 

oliekedel, gasfyr, biokedel eller elvarme, og 

din bolig skal være beliggende uden for et 

fjernvarmeområde. 

• Varmepumpen skal have A++ eller A+++ 

og så skal installationen udføres af en 

VE-godkendt montør eller -virksomhed. 


bygningens drift omfattende 

følgende tiltag, jf. § 14: 

a. Etablering af balanceret mekanisk 

ventilation med varmegenindvinding 

med varmeveksler. 

b. Varmegenindvinding fra afkastluften 

ved udsugning via varmepumpe. 

c. Konvertering til vandbårent 

rumvarmeanlæg. 

Hvordan søger man om 

energitilskud? 

Det har fra Energistyrelsens side været 

kommunikeret ud, hvordan man søger 

som privat person, men der har manglet 

informationer om, hvordan man søger 

som andelsboligforening. Andelsportal.dk 

har rettet henvendelse til Energistyrelsen 

for at få oplysninger om, hvordan andelsboligforeninger 

ansøger. 

For at få energitilskud kan man via 

Energistyrelsens hjemmeside tilgå en 

ansøgningsportal udarbejdet til formålet. 

Det er meget vigtigt, at man søger om 

tilskud, før man går i gang med projektet. 

Når først materialer er indkøbt, eller der 

er en underskrevet aftale med håndværkeren, 

er det for sent. 

For alle tiltag, med undtagelse af konvertering 

af primær varmekilde, er det 

desuden en forudsætning, at der foreligger 

en energimærkning af bygningen. 

Hvor lang tid tager behandlingen 

af ansøgningerne? 

Energistyrelsen har meldt ud, at de ikke 

kan oplyse præcist, hvor lang tid, sagsbehandlingen 

kommer til at tage. Men 

der tilstræbes en behandlingstid, der ikke 

overstiger 4 uger. 

En fagmand kan være 

administrator 

Når der skal søges om tilskud til energirenovering 

i ansøgningsportalen, er det 

muligt at invitere andre personer til at 

hjælpe med ansøgningen. I mange andelsboligforeninger 

kan dette være relevant, 

når der eksempelvis er en byggesagkyndig 

til at hjælpe dem med renoveringsprojekter, 

eller hvis en projektansvarlig 

fra andelsboligforeningen kan bidrage til 

ansøgningen. 

Husk, at der kommer flere puljer løbende. 

Der har siden puljen åbnede op torsdag 

den 15.10.20 været rigtig stor efterspørgsel 

fra særligt de private boligejere. 

Andelsportal.dks søsterportal 

Energihjem.dk har oplevet en massiv 

stigning i henvendelser i forbindelse med 

offentliggørelsen af energitilskuddet. En 

tolvdobling i antallet af besøgende og 

en stigning på 800 % på efterspørgslen 

om energimærker vidner om den nye 

tilskudsmærknings popularitet. 

Ansøgninger til puljen vil blive behandlet 

efter ‘først til mølle-princippet’. 

Og mange af de private boligejere skal 

ud at hente et gyldigt energimærke for at 

kunne søge. Mange andelsboligforeninger 

har dog allerede et energimærke, da energimærket 

er lovpligtigt i forbindelse med 

salg af andelsboliger, og foreningen har 

derfor et gyldigt energimærke på hånden. 

I bygningspuljen, der finansierer energitilskuddet, 

er der 245 millioner kroner, som 

fordeles efter først-til-mølle-princippet. 

Når der ikke er flere midler i puljen, 

vil der blive lukket for ansøgning. 

Energistyrelsen har dog allerede informeret 

om, at der i løbet af de kommende 

år vil blive åbnet op for flere puljer. 

På Andelsportal.dk opdaterer vi løbende 

om mulighederne for energitilskud for 

andelsboligforeninger, ansøgningsforhold 

og puljer. 

36 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Få et klokkeklart overblik over 

energiforbruget med et energimærke 

fra EBAS 

Uforudsete energiudgifter, budgetter, der skrider, og ejendomme, 

der er alt andet end klimavenlige. Det kan være frustrerende 

og dyrt at mangle overblik over andelsboligforeningens energimæssige 

stand. Heldigvis er det muligt at få fuld kontrol over 

energiforbruget og få en grønnere og mere energirigtig ejendom 

med et energimærke fra EBAS. 

Med den nye boligaftale er 

energimærket af stor betydning 

for andelsboligforeninger. 

Hos EBAS er vi klar til at hjælpe 

jeres boligforening med konkrete 

forslag til, hvordan I forbedrer 

energimærket. 

Kyndig rådgivning og overskueligt overblik 

Gennem ekspertrådgivning fra EBAS, der har stor erfaring med 

boligforeninger, får I et detaljeret kendskab til jeres ejendoms 

faktiske energiforbrug og omkostningerne, så I bliver i stand til 

at forbedre ejendommens energimæssige stand til gavn for 

budgettet, driften og det samlede klimaaftryk. 

Med et energimærke fra EBAS gennemgås ejendommen 

grundigt af specialiserede energirådgivere, der skaber et 

samlet overblik over energiforbruget med en skræddersyet 

løsning med konkrete forslag til forbedringer og besparelser. 

Læs mere om mulighederne på EBAS.dk eller kontakt EBAS på krh@ebas.dk

S l over København 

Sommerferieturene til syden er i de flestes tilfælde blevet aflyst i år, 

men for beboerne på Gammel Kalkbrænderi Vej er der andre boller på suppen. 

De er nemlig blot en trappetur fra sjette sal med havudsigt og en solrig platform. 

Andelsboligforeningen har fået tagterrasse, og den ihærdige bestyrelse endte 

med et resultat, de ikke havde turde drømme om. 

TEKST: ANTON EGHOLM 

N 

ye altaner i de københavnske gader 

er ikke nyt under solen. Men 

hvordan får man mulighed for at 

træde ud i den friske luft, uden at bygningens 

facade bliver beklædt med altaner? 

De første tanker bag tagterrassen på 

Gammel Kalkbrænderi Vej 

Der er ikke nogen tvivl om, at tagterrassen 

på toppen af Gammel Kalkbrænderi Vej er 

et sted, der får andelsboligforeningen til 

at smelte sammen med de smukke 

omgivelser, hvor havudsigt kombineres med 

madlavningsmuligheder. Men det har ikke 

altid været øverst på ønskelisten for beboerne 

at få etableret en tagterrasse. For blandt andre 

Peter Grunnet startede det nemlig med en 

drøm om noget lidt andet. 

› Bygherre: AB Gl. Kalbrænderi Vej 27-33, 

Andelsforening med 42 lejligheder. 

› Arkitekt: Wuttke & Ringhof Arkitekter: 

Skitsering, projektering og udbud, 

projektledelse, budgetter og 

opfølgning på økonomi, fagtilsyn 

og byggeledelse. 

› Ingeniør: D&N A/S rådgivende 

ingeniørfirma F.R.I - Statiske 

beregninger og installationer. 

› Brandrådgivning: DBI – Dansk 

Brand- og Sikringsteknisk Institut. 

› Hovedentreprenør: Falk Tage A/S. 

Altanopsætningen eksploderer på de københavnske 

lejligheder og øger livskvaliteten for 

de mange, der får muligheden for at kunne 

38 Andelsportal.dk

› Tagterrassen er placeret på 

Gammel Kalbrænderivej 27-33. 

› Projektet omfattede istandsættelse af 

gårdfacaden, nyindretning af loft m. 

beboer depotrum, nyt skiffertag og 

ny fællesterrasse. 

› Pris for tagterrassen med alle 

omkostninger: 4.7 mio. kr. inkl. moms. 

› Tagterrassen er omtrent 200m 2 

plus nye trappearealer i loftrummet. 

Foto: Falk Tage A/S 

åbne døren ud til gaderne og gårdene 

og trække frisk luft. Det var også først 

ønsket for Peter Grunnet, der er formand 

og beboer i andelsboligforeningen ved 

Gammel Kalkbrænderi Vej. 

„Jeg forsøgte af tre omgange at få opsat 

altaner – jeg bor på femte sal og ville 

virkelig nyde at have en altan. Men det 

kunne gennem fællesafstemningerne ikke 

lade sig gøre, da folk følte, det ville blive 

for mørkt med altaner. Så stod vi pludselig 

og skulle have ordnet taget og lavet 

facader. Og så stemte vi om, hvorvidt vi 

skulle have en tagterrasse. Det blev så heldigvis 

stemt igennem med et flertal på én 

enkelt stemme,“ fortæller Peter Grunnet. 

Et nyt tag og en finpudsning af facaderne 

blev altså vejen ind til et tiltrængt udeområde 

for beboerne på øverste sal. Men 

ifølge arkitektfirmaet bag startede det 

heller ikke med mere end bare en idé om 

et udeområde. 

„Det startede med at vi blev kontaktet af 

andelsboligforeningen, der havde tre ret 

ordinære opgaver. Der skulle lægges et 

nyt tag, så skulle der ordnes facader og så 

kom det som en sidebemærkning, at de 

gerne ville have etableret en lille 

tagterrasse,“ fortæller Thomas. 

Ifølge arkitektvirksomheden var det en 

større udfordring end som så at skabe et 

dejligt og brugbart sted på ejendommen. 

Der ses mange eksempler rundt omkring 

i København på flotte tagterrasser, der 

dog bliver brugt begrænset – dette fordi 

det kan være svært at gøre den vindblæste 

tagtop til et dejligt sted at opholde sig. 

Glem ikke vindforholdene 

Det har været et tæt samarbejde 

mellem bestyrelsen og arkitektfirmaet, 

der har været drivkraften mod et smukt 

og benyttelsesværdigt resultat. 

„Vi lavede et terrasseudvalg, der sparrede 

med arkitekterne om, hvad der skulle 

være deroppe, og ikke være. Så stod 

arkitektvirksomheden for at komme med 

forslag omkring tiltagene på tagterrassen. 

Bagefter evaluerede vi dem i terrasseudvalget 

og sendte dem nogle forslag 

retur,“ fortæller Peter Grunnet. 

Vigtigheden for arkitektvirksomheden 

lå hovedsageligt i at få skabt et sted, hvor 

det var dejligt at opholde sig, og hvor det 

kunne foregå i læ. Derfor kom arkitekterne 

med et udspil, der omhandlede en 

forlængelse af trappeopgangene, så de ville 

fungere som tre små trappehuse. 

„Det vigtige for os var primært, at vi 

kunne skabe et rum deroppe, hvor der 

var læ, og at vi kunne skabe et sted, hvor 

man kunne sidde op ad en væg med en 

liggestol, når solen skinnede. Vi kiggede på 



39

en masse andre tagterrasser i København, 

hvor der på mange af dem ikke var særlig 

meget læ, og folk derfor ikke havde lyst til 

at bruge dem,“ fortæller Thomas Ringhof. 

Ikke kun en dans på roser 

Men det har ikke kun været en dans på 

roser at få etableret tagterrassen. For at 

spare unødige omkostninger og få gode 

håndværkertilbud, ville man nemlig have 

alle arkitekttegninger færdige, før man 

begav sig ud i at renovere tage og facader. 

Og da hverken bestyrelsen eller arkitektvirksomheden 

havde lavet et lignende 

projekt før, var det en længere proces at få 

tegningerne i hus: 

„Vi har ikke lavet et så omfangsrigt 

tagterrasseprojekt før, men vi har lavet 

balkoner og renoveret tage flere gange 

i København. Så vi vidste meget om 

konstruktionen på københavnerhuse, 

og hvordan det skulle laves. Men det at 

arbejde med sådan en engageret forening, 

der virkelig lægger et hårdt arbejde i at 

få noget godt på taget – det har vi ikke 

prøvet før, og det hjalp helt sikkert også os 

som arkitekter på projektet.“ 

Tagterrassen i dag 

På trods af at tagterrassen ikke var førsteprioritet 

for Peter Grunnet, fortryder 

han bestemt ikke at være gået ind i 

projektet med fulde drag: 

„Tagterrassen er bestemt et godt 

alternativ til altaner – men der er jo både 

fordele og ulemper ved at have sin egen 

altan eller en fælles tagterrasse. På en 

altan har man mulighed for at have sit 

eget rum, og man kan være sikker på, at 

man kan være alene, hvis det er det, man 

har lyst til. Men på en tagterrasse er der 

mulighed for flere ting: Vi har eksempelvis 

et stort udekøkken, tre grill-områder 

og en bruser til de varme sommerdage,“ 

fortæller Peter Grunnet. 

Samtidig er fællesarealet en fremragende 

måde for andelsboligforeningens beboere 

at komme hinanden mere ved. De store 

langborde og caféområderne giver et 

bedre grundlag for sociale sammenkomster. 

På trods af, at det ikke var alle, 

der stemte ja til tiltaget, bliver tagterrassen 

brugt hyppigt på kryds og 

tværs af etager og aldersgrupper. Det tror 

Peter Grunnet blandt andet er på grund 

af de mange muligheder, der er at kaste 

sig over: 

„Der er ikke nogen swimmingpool, men 

ellers er der stort set muligheder for alt,“ 

fortæller han. 

Der har også været muligheder for dem, 

der har savnet en have inde i byen for at 

få en snært af grønne fingre på tagområdet. 

En del af arealet er nemlig 

blevet brugt til beplantning af mindre 

træer, og væggene er blevet beklædt med 

krydderurter og andet grønt. Det tagpap, 

der stadig var synligt, har også fået et 

grønt tag med nogle beplantninger, 

hvilket har givet tagterrassen et flot æstetisk 

udseende på toppen af København. 

Ifølge arkitekterne bag projektet har det 

været et optimalt samarbejde med en 

række ildsjæle fra bestyrelsen. 

„I sidste ende er vi super tilfredse med 

resultatet. Noget af det, vi er meget 

glade for at se nu er, at mange af de beboere, 

der bor længere nede i bygningen, 

også benytter sig af tagterrassen og dens 

muligheder. Når vi kan se, at de bruger 

tagterrassen, ved vi, at det er en succes,“ 

fortæller Thomas Ringhof. 

Fotos: Sara Skytte, Wuttke & Ringhof 

40 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Søger jeres andelsboligforening 

hjælp til en tagrenovering? 

– så kan I få hjælp fra erfarne tageksperter hos Provinsen ApS. 

Når andelsboligforeningen skal i gang med at 

renovere taget, kan det med fordel kombineres 

med andre renoverings- eller udvidelsesprojekter. 

Det kan være alt fra isolering til udskiftning af 

vinduer, døre eller måske skal I have nye 

tagrender? Hos Provinsen ApS har vi stor 

erfaring med at hjælpe boligforeninger trygt i 

mål med deres renoveringsprojekter. 

Hos Provinsen ApS er vi et innovativt og moderne 

byggefirma, der går op i at tage et socialt ansvar. 

Derfor sørger vi for, at vores produktion er 

bæredygtig, vi benytter de rigtige materialer, 

og alt affald vi har sorteres og kommer retur til 

leverandøren, så det kan blive genanvendt. 

PROVINSEN APS 

Sanderhusvej 1, 4690 Haslev 

CVR: 39698358 

kontakt@provinsen-byg.dk 

Telefon: 9290 7900 

www.provinsen-byg.dk 

WWW.PROVINSEN-BYG.DK TELEFON: 9290 7900

ANNONCE 

FlexLife ® 

– nu med fast rente 

Nyhed 

Med FlexLife ® får I en fleksibilitet, I ikke får med andre realkreditlån. 

Det giver jer nogle unikke muligheder for at tilpasse lånet til jeres 

andelsboligforening. Ikke bare her og nu, men også i takt med at der 

opstår nye behov i foreningen. Og med fast rente kan I udnytte det 

lave renteniveau uden at skulle tænke på eventuelle rentestigninger. 

I kan låne op til 75% af ejendommens værdi. Og når rammerne for 

lånet er aftalt, har I f.eks. mulighed for at justere ydelserne hen ad 

vejen og få helt op til 30 års afdragsfrihed. 

Få mere at vide om FlexLife ® 

Ring på 45 14 01 00 eller 

gå ind på rd.dk/erhverv-flexlife

ANNONCE 

HAR I BRUG FOR ET ERFARENT 

MALERFIRMA TIL JERES 

ANDELSBOLIGFORENING? 

Vores mange års erfaring i 

malerbranchen har givet os kompetencerne 

til at løfte enhver maleropgave – og det forpligter. 

Telefon: 

Email: 

Adresse: 

CVR: 

VORES 

KVALITETS- 

STEMPEL 

ER VORES 

25 ÅRS 

ERFARING 

4354 9080 

malerfirmaet@ebrocks.dk 

Bredekærsvænge 212, 2635 Ishøj 

34470677 

Hos Malerfirmaet E. Brocks varetager vi alt fra 

facaderenovering til flyttelejligheder. Uanset, hvor 

uoverskuelig og kompleks en opgave fremstår, er 

der ikke den maleropgave gennem de 

sidste 25 år, vi ikke kan løse. 

Vi er altid garant for en god pris med løsninger af 

højeste kvalitet, der altid udføres til tiden. Samtidig 

står vi til rådighed ved vedligeholdelse og 

renovering af jeres trappeopgange. 

Malerfirmaet 

E. Brocks A/S

ANNONCE 

”Jeg bruger min altan året rundt. Jeg har en kurv med 

tæpper, puder og skind stående lige inden for døren, 

så det altid er lige ved hånden. Selv på en vinterdag 

med solskin kan jeg finde på at sætte mig derud på 

et lammeskind og med en kop kaffe.” 

- Xenia, Amager 

Læs mere på www.altan.dk

Andelsbolig Nyt november 2021

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?