Andelsbolig Nyt november 2018

Andelsbolig Nyt 

- Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger 

November 2018 

TEMA : 

RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE 

Undgå disse fejl, når I 

renoverer foreningen 

Også i denne udgave: 

5 tips til varme og ventilation i de kolde måneder 

Når vedtægterne skal ændres 

Hvilke regler gælder for godkendelse og eksklusion af en andelshaver?

Altan.dk altaner 

hædres med pris 

Frederiksberg Kommune har hædret vinderne af årets Facadepræmiering. 

Her løb Altan.dk med prisen for årets ”Gode Detalje” for altanprojektet i Allégade 

på Frederiksberg. 

Kan det lade sig gøre at sætte nye altaner på smukke 

klassiske ejendomme, uden at det ødelægger det arkitektoniske 

udtryk? I Frederiksberg Kommune kan det. I sidste 

uge hædrede Frederiksbergs Borgmester, Jørgen Glenthøj, 

vinderne af årets Facadepræmiering, og altaneksperterne fra 

Altan.dk fik prisen for ”Den gode detalje” for arbejdet med to 

gadealtaner på Allégade 24A. 

“Det er vigtigt, at nye tilføjelser som fx altaner udføres med 

respekt for bygningerne og sikrer den høje arkitektoniske 

kvalitet. Her vi vil gerne fremhæve altanprojektet på Allégade 

24A, hvor man på eksemplarisk vis har opsat to altaner på 

bygningens hjørne,” siger borgmesteren om altanerne. 

Han fortsætter: 

”Altanerne er nænsomt og naturligt tilpasset ejendommens 

facadearkitektur, så ingen bevaringsværdier er gået tabt. De 

beriger endda byen med et parisisk strejf og giver nyt liv til 

facaden, som er med til at tegne byrummet.”

ANNONCE 

Massiv altan-interesse på Frederiksberg 

De danske kommuner meddeler om et stigende antal 

ansøgninger om tilladelser til altaner i løbet af det seneste 

år. På Frederiksberg vokser interessen for etableringer af 

altaner eksplosivt, og alene de sidste fire år er antallet af 

altan-ansøgninger steget med 141 pct. 

”Vi er meget glade for at blive præmieret med prisen for 

”Den gode Detalje” af Frederiksberg Kommune, hvor vi 

oplever massiv interesse for altaner. Denne anerkendelse 

bekræfter, at det gode håndværk kan forene æstetik med 

praktiske altaner. De tilfører mere lys til lejligheden og ekstra 

kvadratmeter til boligen, men forøger også borgernes 

livskvalitet ved at give dem et åndehul, hvor de kan nyde 

en kop kaffe i solen,” siger adm. direktør i Altan.dk, Casper 

Knudsen. 

Det er anden gang, at prisoverrækkelsen finder sted, og 

traditionen er kommet for at blive, understreger Jan E. Jørgensen 

(V), formand for Frederiksberg Kommunes By- og 

Miljøudvalg. 

”Vinderne er projekter, der bidrager til byen og dens 

identitet. Og det er borgerne selv, der nominerer projekterne. 

Jeg håber, at denne præmiering med tiden udvikler 

sig til at blive en endnu større begivenhed med massiv 

folkelig opbakning,” siger han. 

Facadeudvalget i Frederiksberg Kommune udpegede 

vinderne. Kategorien ”Den respektfulde renovering” havde 

to vindere: Steen Blichers Vej 2 og Vesterborg på Jacobys 

Allé 14-16. Den tidligere landejendom Store Godthåb, 

Godthåbsvej 79B, vandt kategorien ”Den hele bygning” for 

den omfattende restaurering, der er foretaget i forbindelse 

med, at hovedhuset blev konverteret til tre lejligheder. I 

kategorien ”Den gode detalje” udpegede de to vindere. Et 

solcelleanlæg som er blevet integreret i taget på en villa på 

Rathsacksvej 25 og to gadealtaner på Allégade 24A. 

“Altanerne er nænsomt og 

naturligt tilpasset ejendommens 

facadearkitektur, så 

ingen bevaringsværdier er 

gået tabt. De beriger endda 

byen med et parisisk strejf 

og giver nyt liv til facaden, 

som er med til at tegne 

byrummet.” 

Drømmer I også om altaner? 

ALTAN.dk etablerer årligt over 2500 altaner på eksisterende 

etageejendomme i hele landet og er med fra den spæde idé, 

til den færdige altan er klar til brug. 

Siden 2012 har Altan.dks søstervirksomhed, ALEVATOR.dk, 

som de eneste i Danmark, udskiftet bagtrapper med 

elevatorer og bidrager dermed til det gode liv i byen. 

www.altan.dk | Tlf. 70 70 20 18 | info@altan.dk

Indhold 

TEMA 


7 

Kort Andelsbolig Nyt 

10 

TEMA: RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE 

12 

Undgå disse fejl, når I renoverer foreningen 

10 

18 

20 

Renoveringer i landets 

andelsboligforeninger 

Derfor blev A/B Nørrebrohus’ grønne 

gårdrum nomineret til RENOVER prisen 2018 

25 

Tre andelsboligforeninger deler ud: Det har 

vi erfaret ved at renovere ejendommen 

31 

Få Entreprisegaranti på 100.000 kroner, 

når I skal bygge til eller renovere 

Også i denne udgave 

25 

38 

32 

Hvad betyder den nye vurderingsnorm 

for valuarvurderingen? 

36 

5 tips til varme og ventilation i de 

kolde måneder 

38 

Når vedtægterne skal ændres 

40 

Hvilke regler gælder for godkendelse og 

eksklusion af en andelshaver? 

32 

4 Andelsportal.dk

Tid til renovering 

Der er mange gode grunde til at renovere andelsboligforeningens ejendom 

i disse tider. Det øger ikke kun livskvaliteten for andelshaverne, det kan også 

være med til at øge ejendommens værdi og medføre energibesparelser, og så er 

det fornuftigt at igangsætte renoveringer nu, når renten er lav. 

I dette nummer af Andelsbolig Nyt har vi derfor valgt at bringe et tema om 

renovering og vedligeholdelse i andelsboligforeningen. 

Få ekspertråd og nyttig viden inden I selv renoverer foreningen på side 12 eller 

se hvilke tiltag andre andelsboligforeninger igangsætter i artiklen ‘Renovering 

i landets andelsboligforeninger’. 

En renovering kan ofte være et omfattende projekt at være tovholder på – 

særligt når der er tale om renovering af en hel andelsboligforening. I en sådan 

situation kan det være rart at høre om andres erfaringer og dem kan du finde 

på side 25, hvor tre andelsboligforeninger deler ud af deres erfaringer, med at 

vedligeholde og renovere deres ejendom. 

Andelsbolig Nyt 

Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: 

AB Gruppen A / S 

Kristen Bernikows Gade 6 

1105 København K 

Web: www.andelsportal.dk 

E-mail: info@andelsportal.dk 

Tlf: 7733 4000 

Redaktion: Nynne Pihl Groth og 

Maria Carlsen (ansvarshavende) 

Layout: Pernille Svalebæk og 

Eik Franksdottir Mikkelsen 

Oplag: 4.000 

Det er ikke kun foreningens fysiske rammer, der skal renoveres. Også vedtægter 

trænger en gang i mellem til en overhaling. På side 38 kan du blive klogere på, 

hvordan andelsboligforeningen kommer bedst fra start, ‘Når vedtægterne 

skal ændres’. 

Mange andelsboligforeninger skal inden længe have foretaget en valuarvurdering 

af deres ejendom. Valuarvurderingen bliver foreningens første, der 

udarbejdes efter den nye vurderingsnorm, der er gældende fra 1. oktober i år. 

Bliv klogere på den nye vurderingsnorm og de kommende valuarvurderinger 

på side 32. 

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, ideer og input; dem kan 

du sende til os på info@andelsportal.dk. 

God vinter og god læselyst. 

Maria Carlsen, redaktør 

Er du ikke den rette modtager af 

dette blad? 

Eller har andelsforeningen skiftet formand? 

Så indtast de nye oplysninger på 

www.andelsportal.dk/opdater/ og vi 

opdaterer vores adressekartotek. 

Andelsportal.dk 

5

ANNONCE 

Elevator Technology 

Synergy 

Residential 

indbegrebet 

af tysk 

ingeniørkunst 

thyssenkrupp Elevator A/S

KORT Andelsbolig Nyt 

Danmarks andelsboliger i tal 

I Danmark er der lidt flere end 200.000 andelsboliger, 

hvilket svarer til 7 procent af den samlede boligmasse. 

I dag findes der andelsboliger i samtlige af landets 

kommuner bortset fra Christiansø og Læsø. 

I København er der 97.000 andelsboliger, hvilket svarer til 

32 procent af den samlede boligmasse. København er 

derfor ret atypisk i forhold til resten af landet, fordi andelsboligerne 

er den mest udbredte boligform. 

2/3 af alle andelsboliger findes i Region Hovedstaden, 

mens der til sammenligning kun findes 5 procent i 

Region Nordjylland. 

Kilde: Danmarks Statistik 

Vidste du? 

I 2016 anvendte 61% af landets 

andelsboligforeninger den offentlige 

vurdering som værdiansættelsesmetode af 

deres ejendom. 

Kilde: Danmarks Statistik 

Fra brevkassen på Andelsportal.dk: 

Midlertidig kasserer uden om 

generalforsamlingen? 

„Hej, 

Vores kasserer er stoppet i bestyrelsen. Vi har ordinær 

generalforsamling i slutningen af maj næste år. Vi har et 

medlem, der ikke sidder i bestyrelsen, og som gerne vil 

påtage sig at være fungerende kasserer til næste ordinære 

generalforsamling, hvor medlemmet så vil 

vi stille op til kasserer. Kan dette medlem 

blive konstitueret af bestyrelsen til 

kasserer?“ 

– Alfred 

Svar: 

„Kære Alfred, 

Uden at kende til foreningens 

vedtægter, og om der måtte være 

særlige regler, kan jeg oplyse, at man ikke 

kan indtræde som kasserer uden at være 

valgt på en generalforsamling, ligesom det gælder andre 

bestyrelsesmedlemmer. 

Med venlig hilsen 

Nicholas Wantzin, Wantzin Ejendomsadvokater“ 

Sne, is og saltning 

Selvom det stadigvæk virker som om, at der er 

lang tid til at frost og sne kommer, er det en god 

idé allerede nu at få styr på, hvem der står for 

snerydning og saltning på jeres arealer, og hvordan 

det skal foregå. 

Sker der uheld som følge af, at der ikke er ryddet 

for sne, gruset eller saltet uden for ejendommen, 

er det ejeren af ejendommen, der har erstatningsansvaret. 

Dette gælder også, hvis ansvaret er 

uddelegeret til et viceværtfirma eller en beboer, da 

foreningen stadig har et opsynsansvar. Ligeledes 

har foreningen pligt til at fjerne istapper og sne på 

taget, der kan risikere at falde ned på forbipasserende. 

Ønsker I en fast aftale på snerydning i jeres 

andelsboligforening, så indsend opgaven til 

Andelsportal.dk og få 3 gratis tilbud på opgaven: 

www.andelsportal.dk/indsendopgave 


7

KORT Andelsbolig Nyt 

Nye film viser vejen til grøn drift 

af varme- og ventilationsanlæg 

Finanstilsynet : 

Lån til andelsboliger er 

for risikobetonede 

Anbefalingen i en ny rapport fra Finanstilsynet er klar: 

Banker skal passe på med lån til andelsboliger. Grund- 

en er, at tilsynet finder lånene for risikobetonede. 

“Købere af andelsboliger i København og Aarhus 

bliver ofte bevilget lån, der er risikobetonede for 

både dem selv og deres bank, hvis priserne falder,” 

fremgår det af rapporten. Rapporten er baseret på 

en undersøgelse af udvalgte udlån til finansiering af 

andelsboliger i både Danske Bank, Nykredit Bank, 

Arbejdernes Landsbank, Lån & Spar Bank, Sparekassen 

Kronjylland og Sparekassen Sjælland-Fyn. 

Få vejledning og gode råd til optimal drift af varme- 

og ventilationsanlæg i større ejendomme. Partnerskabet 

Energispring, der består af en række bygningsejere, 

HOFOR samt Københavns Kommune, præsenterer 

nu 20 nye film med simple vejledninger til at tilpasse 

fjernvarme- og ventilationsanlæg. Der er også gode råd 

til, hvad boligforeninger selv kan gøre for at spare på 

energien: 

›› 

Luk sommerventilen og pumpen i maj og åben igen 

i september. 

›› 

Indstil vandet i varmtvandsbeholderen til 55 grader. 

›› 

Spar på det varme vand. 20-30 % af det samlede 

varmeforbrug går til varmt vand i hanerne. 

›› 

Mindst hvert andet år skal en specialist tilse varmeveksleren 

og afsyre varmtvandsbeholderen for kalk. 

›› 

Én gang om måneden: Åbn kort for slamventilen på 

varmtvandsbeholderen og lad vandet løbe ud. 

Se mere i filmen til boligforeninger på: 

www.energispring.kk.dk 

Risikoen, mener Finanstilsynet, hænger sammen med, 

at konkurrencen mellem bankerne har medført en 

mere risikobetonet låneadfærd. 

Undersøgelsen af bankernes lån til andelsboliger viste 

også, at ikke alle institutter kræver en egenfinansiering 

på 5 procent, som ellers er anbefalet. 

Historisk lavt antal 

andelsboliger sættes 

of fentligt til salg 

Fra 1. april til 1. oktober 2018 var der 2.716 

Kilde: Boliga.dk 

andelsboliger offentligt til salg. 

I samme periode i 2017 blev 3.161 

andelsboliger sat offentligt til salg. 

Abonnerer du på nyhedsbrevet 

fra Andelsportal.dk? 

Med nyhedsbrevet fra Andelsportal.dk kan du holde dig 

opdateret på andelsboligmarkedet og få tips og råd til din 

andelsboligforening. Nyhedsbrevet udkommer 15 gange 

om året, og du kan tilmelde dig her: 

www.andelsportal.dk/nyhedsbrev 

8 Andelsportal.dk

Pynter I andelsboligforeningen 

op med lyskæder? 

Så husk at: 

›› 

Købe lyskæder med LED-lys. De bruger 75 procent 

mindre strøm end glødepærer og holder desuden 

længere. 

›› 

Undgå ekstra ledninger ved at benytte lyskæder, 

der er tilsluttet et batteri. Skal lyskæder tilsluttes 

en stikdåse, så husk at denne skal være monteret 

udendørs af en autoriseret el-installatør. 

›› 

Benyt kun udendørskæder og husk, at de skal være 

CE-mærkede. 

Undgå ubehagelige overraskelser med 

en vedligeholdelsesplan 

Undgå ubehagelige overraskelser og få en plan over 

vedligeholdelsen af andelsboligforeningen mange år 

frem. Når I som bestyrelse eller administration har overblik 

over opgaverne, kan I disponere ressourcerne lang 

tid frem. I får en rød tråd for vedligeholdelsesarbejdet 

på ejendommen og kan både planlægge og prioritere 

istandsættelse og økonomi. 

Andelsportal.dk sætter jer i forbindelse med tre 

forskellige professionelle rådgivere, der udfører vedlige- 

holdelsesplaner, og I modtager 3 uforpligtende tilbud på 

den konkrete opgave. 

www.andelsportal.dk/lp/vedligeholdelsesplan 

Hvad sker der på Andelsportal.dk? 

WINTER IS COMING 

Vi har samlet en række gode råd og viden til, hvordan 

I forbereder jer på vinteren i andelsboligforeningen. 

Få styr på udluftning, varmeforbrug, storm og tagrender 

inden vinteren rusker for meget i andelsboligforeningen. 

www.andelsportal.dk/nyheder/winter-is-coming 

Offentlige ejendomsvurderinger 

udskydes igen 

Skatteminister Karsten Lauritzen (V) udskød den 

31. oktober 2018 de kommende ejendomsvurderinger 

igen. Den nye udskydelse vil betyde, at både vurder- 

ingerne til de private boligejere og vurderingerne af 

erhvervsejendomme kommer senere end antaget. Det 

betyder også, at andelsboligforeningerne må vente til 

2021 på deres ejendomsvurderinger. 

www.andelsportal.dk/nyheder/ejendomsvurderinger- 

udskydes-2021 

Offentlige ejendomsvurderinger 

af andelsboligforeninger: 

HVORNÅR OG HVORDAN? 

På Andelsportal.dk modtager vi ofte spørgsmål om 

de offentlige ejendomsvurderinger – og med god 

grund. De offentlige ejendomsvurderinger blev nemlig 

suspenderet i 2013, fordi mange vurderinger var 

fejlbehæftede, og det blev besluttet, at et nyt system 

til offentlig ejendomsvurdering skulle udarbejdes. 

Det nye system har stor betydning for både private 

boligejere og boligforeninger, blandt andet fordi 

forskellige skatter betales med udgangspunkt i de 

offentlige ejendomsvurderinger. Derfor har det nye 

system været længe ventet, og selvom ejendoms- 

vurderinger blev suspenderet i 2013, kom der først i 

2016 et politisk forlig om ejendomsvurderingerne. 

www.andelsportal.dk/nyheder/offentligeejendomsvurderinger-2020 


9

TEMA 

Renovering og 

vedligeholdelse 

B 

ygge- og renoveringsprojekter 

i andelsboligforeningen er ofte 

værdifulde og nødvendige. Men 

de medfører også en lang række gøremål 

til bestyrelsen eller de tovholdere, der er 

ansvarlige for renoveringen. De skal tage 

stilling til alt fra økonomi, tidshorisont, 

forsikring, tilladelser, beslutningstagen og 

projektplanlægning. Det er et stort ansvar, 

der ofte kan være tidskrævende. 

Måske er det derfor, at nogle renoveringer 

får lov til at vente ekstra længe, før de 

bliver igangsat? Også selvom både behovet 

og opbakningen til projektet er til stede i 

andelsboligforeningen. 

Eller læse om, hvordan en andelsboligforening 

i Vanløse igangsætter og prioriterer 

deres vedligeholdelsesprojekter. 

Ligesom du kan blive klogere på, hvorfor 

en andelsboligforening på Østerbro ikke 

altid tager det billigste tilbud, når den skal 

vælge en entreprenør. 

Der er mange gode grunde til at 

renovere andelsboligforeningen og 

igangsætte projekter i foreningen. Vi 

håber, at vi med dette tema kan give jer 

noget inspiration til, hvordan I kan gøre 

jeres renoveringsprojekter mulige. 

Med dette tema har vi sat fokus på 

renovering og vedligeholdelse i andelsboligforeningen. 

Her kan du få gode råd 

fra flere fagmænd lige fra totalentreprenøren 

til advokaten og fra administratoren 

til energivejlederen. 

Du kan også læse, hvordan en andelsboligforening 

har fået renoveret dens gårdareal 

i en proces, hvor både andelshavere og 

børn var involveret, og i dag står med 

et resultat, der er så godt, at gårdrenoveringen 

er nomineret til RENOVER 

prisen 2018. 

10 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Vi er et moderne advokatkontor med ejendomsadministration og advokat i ét. 

Vi er specialiseret i andelsboligret og daglig administration af andelsboligforeninger. 

For os er det vigtigt, at møde vores kunder netop der, hvor de står. 

Med os som administrator og rådgiver, kan I altid føle jer trygge og være sikre på, 

at I modtager højkvalificeret rådgivning og ejendomsadministration. 

” 

Vi har fokus på at lette arbejdet så meget som muligt for jer. 

Vi kan blandt andet hjælpe jer med følgende: 

Advokat og indehaver, Nicholas Wantzin 

• Ejendomsadministration 

• Afvikling af generalforsamlinger 

• Vedtægtsændringer 

• Byggesagsadministration 

• Juridisk rådgivning, andelsboligforeningsret 

• Overblik over foreningens økonomi 

• Stiftelse af andelsboligforeninger 

• Rådgivning i forbindelse med køb af andel 

Wantzin Ejendomsadvokater 

Wantzin Ejendomsadvokater består af erfarne boligadvokater 

samt et dygtigt team af sagsbehandlere, 

bogholdere og sekretærer. 

Som kunde hos os, vil du altid opleve at have et 

fasttilknyttet team, hvoraf advokaten er din faste 

kontaktperson. 

Vi anvender det førende IT-system på markedet for at 

lette arbejdet for foreningen. 

Wantzin Ejendomsadvokater har en konkret ydelse til 

bestyrelser, hvor I kan få løbende juridisk rådgivning 

ved at blive tilknyttet os. Megen tid og penge kan 

spares ved at træffe de korrekte beslutninger fra start. 

Vi rådgiver også selvadministrerende foreninger, 

bestyrelser og andelshavere. 

Vi underviser desuden på kurser bl.a. hos Andelsboligforeningens 

Fælles Repræsentation (ABF). 

Wantzin Ejendomsadvokater | Adelgade 15, 5. sal, 1304 København K | 33 13 11 35 | mail@wzn.dk | www.wzn.dk

TEMA 


Eksperternes råd: 

Undgå disse fejl, når I 

renoverer foreningen 

Renoveringsprojekter i andelsboligforeninger sker ikke blot med et fingerknips. 

Der skal både forberedes og planlægges, lægges et budget, indgås en god 

entrepriseaftale, tegnes garanti og indhentes diverse tilladelser. Det handler derfor 

for bestyrelsen om at holde tungen lige i munden. Vi spørger seks forskellige 

eksperter – entreprenøren, 

energivejlederen, advokaten, 

valuaren, forsikringsmanden 

og administrationshuset 

om deres gode råd til 

foreningernes renoveringsopgaver, 

og hvilke fælder, 

foreningerne skal undgå 

at falde i. 

ADMINISTRATIONEN: 

Renovér mens renten er lav og 

foreningen sund 

Cobblestone A/S yder ejendomsadministration og rådgivning 

til andelsboligforeninger, og ud fra den indsigt 

videregiver administrerende direktør Rasmus Juul- 

Nyholm særligt to råd til foreninger: 

1. Få en fast rådgiver, som årligt planlægger 

vedligehold af ejendommen 

Rasmus Juul-Nyholm oplever, at andelsboligforeningerne 

generelt er gode til vedligehold af ejendommene, 

men understreger, at kvalitetssikringen af vedligeholdelsesplanerne 

godt kan blive bedre. 

Mange foreninger vil gerne bruge millioner af 

kroner på deres vedligehold og renoveringer, 

og det skal de også, men de bør også bruge 

lidt flere penge på god og uvildig rådgivning. 

- Rasmus Juul-Nyholm, Cobblestone 

12 Andelsportal.dk

„En vedligeholdelsesplan er ikke bare en vedligeholdelsesplan. 

Den indebærer analyse, registrering 

og rådgivningsarbejde, og den kan laves mere eller 

mindre grundigt. Nogle rådgivere tilbyder at lave 

dem næsten gratis, men her skal foreningen huske på, 

at udbyderne kan have forskellige dagsordener for 

vedligeholdet, og det skal man være kritiske overfor. 

Prioritér derfor hellere at få udarbejdet en grundig 

og uvildig rapport frem for den billigste,“ fortæller 

Rasmus Juul-Nyholm og uddyber: 

„Der er min opfordring, at foreningen finder sig en 

strategisk rådgiver og holder fast i vedkommende. 

Så får foreningen en fast partner, som de løbende kan 

være i dialog med, og som kender ejendommen. 

Få dertil lavet en aftale om en årlig opdatering af 

rapporten i stedet for, at der går fem eller ti år 

imellem planlægningen.“ 

2. Renovér mens renten er lav 

Cobbelstones administrerende direktør har også en 

anden opfordring til landets andelsboligforeninger: 

„Lige nu er forholdene ret gunstige til at lave vedligehold. 

Renten er lav, og vi oplever generelt, at foreningernes 

økonomi er sund. Det er vigtigt at bruge disse gode 

økonomiske forhold til at lave relevante renoveringer. De 

er nemlig ikke sjove at lave, når man står midt i en krise, 

hvor beboerne ikke på samme måde ønsker at binde 

sig til større vedligeholdelsesprojekter,“ siger Rasmus 

Juul-Nyholm. 

Andelsboligforeninger er bedre end ejerforeninger 

til vedligeholdelsesplaner: 

Vores teknikere siger, at 3 ud af 4 vedligeholdelsesplaner 

udføres for andelsboligforeninger. For 

hver gang, der bliver lavet 1 vedligeholdelsesplan 

for en ejerforening, bliver der lavet 3 for andelsboligforeninger. 

Så andelsboligforeningerne er 

rigtig gode til det. 

- Rasmus Juul-Nyholm Cobblestone 

Fortsættes » 

ANNONCE 

For et bedre 

indeklima... 

Proline Ventilation kanaltætning 

Et kanalsystems vigtigste opgave er at transportere luft fra et 

sted til et andet. Er kanalsystemet utæt betyder det, at emhætten 

mister sugeevnen til at transportere den varme luft. 

Desuden kan den manglende sugeevne medføre sygdom. 

Ved at reline kanalerne indvendigt, vil risikoen for huller blive 

reduceret væsenligt. Proline Ventilation har mere end 15 års 

erfaring med relining, og arbejder udelukkende med at inspicere 

og reline ventilationskanaler. 

Kanaltætning 

Prolines metode indebærer, at huller og samlinger tætnes i 

eksisterende kanaler. Hele kanalsystemer kan også relines for 

at forbygge fremtidige skader. Med den patenterede teknologi 

påsprøjtes tætningsmaterialet indvendigt i kanalerne. 

Alle typer af kanalsystemer kan behandles: rektangulære, 

firkantede og runde af asbest, beton eller stål. Det ikke-brændbare 

og vandbærende materiale er registreret i det svenske 

BASTA og Sund Hus. 

Komplet med Proline Ventilation 

Det eksisterende kanalsystem kan opretholdes helt eller delvist. 

Selve processen er hurtig i forhold til traditionel udskiftning, da 

der ikke forekommer bygningsarbejde i form af nedrivninger 

med mere. Generne for beboerne er ligeledes minimale. Proline 

inspicerer kanalerne og klarlægger kanalsystemet med et 

kamera, og resultatet tegnes ind efter inspektionen. 

Kontakt os på 6361 8545 og hør om jeres muligheder 

– eller se mere på WWW.PROLINE-GROUP.DK 

Proline Group er markedsledende i Europa inden for relining af spildevand og afløbsrør i etageejendomme. Reliningen udføres med polyesterplast efter en patenteret 

metode. Proline-koncernen ejes af Lifco Group, som igen er ejet af Carl Bennet og har en årlig omsætning på seks milliarder med over 3000 medarbejdere i koncernen.

TEMA 


TotalentreprenOren: / 

Alliér jer med en byggerådgiver 

Hos MLH Entreprise er renoveringer i andelsboligforeninger 

en fast del af ordrebogen. Derfor er det 

med stor erfaring, at indehaver og totalentreprenør 

Morten Hansen deler ud af sin viden, og han er 

ikke i tvivl om sit første råd: 

„De fleste bestyrelsesmedlemmer har forståeligt nok 

ikke forstand på byggeri, og derfor har de ikke det 

rette grundlag til at udvælge den rette entreprenør 

til opgaven. Foreningen bør derfor få en byggerådgiver 

til de større projekter, som den kan sparre 

med omkring udbudsmaterialet og sikre, at det er 

den rigtige løsning, der afgives tilbud på,“ anbefaler 

Morten Hansen og uddyber: 

„Jeg oplever tit, at foreningerne kun forholder sig til 

prisen på projektet, men den kan ikke stå alene. Der 

kan være stor forskel på, hvad entreprenørerne giver 

pris på, og man får faktisk tit tilbud på tre forskellige 

opgaver, hvis ikke opgaven er præciseret nok. 

Eksempelvis har nogle medregnet materialer af god 

kvalitet, efterisolering og finish, mens andre ikke har,“ 

forklarer Morten Hansen. 

Tjek entreprenørens historik 

En aftale mellem en entreprenør og en andelsboligforening 

er bygget på tillid. Der er tit mange millioner 

i omløb, hvis foreningen skal renovere stort, og derfor 

er det vigtigt, at bestyrelsen tjekker op på det firma, der 

skal varetage opgaven, lyder det fra indehaveren hos 

MLH Entreprise: 

„Det handler både om mavefornemmelse men også 

om firmaets historik. Spørg efter referencer på andre 

foreningsopgaver og undersøg, om firmaet har en 

professionel hjemmeside eller gode anmeldelser på 

nettet. Alt sammen relevante indikatorer at få tjekket 

op på,“ siger Morten Hansen. 

Foreningens ansvar at indhente tilladelser: 

Husk at tilladelser fra det offentlige altid er noget, 

som foreningen har ansvaret for at indhente. 

- Morten Hansen, MLH Entreprise 

ADvokaten: 

En grundig og skriftlig 

entrepriseaftale er afgørende 

En detaljeret og gennemarbejdet entrepriseaftale 

med entreprenøren er alfa og omega for en 

succesfuld renovering. Sådan lyder rådet fra advokat 

og partner hos ADVODAN Erik Matthiesen, som 

er juridisk rådgiver for flere af landets andelsboligforeninger. 

En grundig entrepriseaftale kan nemlig 

placere ansvaret, hvis noget mod forventning skulle 

gå galt. 

„Lav en grundig entrepriseaftale og få styr på 

håndteringen af byggemøderne. Brug standarddokumenter 

så som AB92-regelsættet, der sikrer en 

god grundaftale. Aftal hvad der konkret er inkluderet 

i prisen, hvilke materialer, der skal benyttes, 

og hvem, der har ansvaret, hvis projektet overskrider 

tidsfristen eller noget går galt. Det er afgørende, at 

beskrivelsen af byggeriet, herunder tegnings- 

materialet, er fyldestgørende, grundigt gennemarbejdet 

og korrekt,“ siger Erik Matthiesen og 

påpeger de mange juridiske detaljer, der skal tages 

stilling til ved større renoveringsprojekter. Derfor er 

anbefalingen også klar, hvis foreningen står over for 

en omfattende renovering: 

„Få en byggerådgiver, der taler og forstår sproget i 

skurvognen, og som kan hjælpe med beslutninger 

forud for og i byggeperioden. Tilknyt også en 

advokat, da bestyrelsen ikke bør stå alene med de 

mange juridiske regler og hensyn, der skal tages i 

forbindelse med større renoveringer i andelsboligforeningen,“ 

lyder det fra den erfarne advokat. 

HUSK: Alle aftaler skal være skriftlige. 

Det gør det lettere at bevise indholdet og 

ansvarspådragelsen i byggeaftalen. 

- Erik Matthiesen, Advodan 

14 Andelsportal.dk

. 

Energiradgiveren: 

Få dokumenteret om 

energirenoveringerne virker 

Hos Abalon ApS oplever indehaver og energirådgiver 

Mark Engelgaar, at andelsboligforeningerne i højere 

grad indtænker energioptimering, når de alligevel 

skal renovere ejendommen. En god tendens, som 

foreningerne endelig skal fortsætte, opfordrer Mark 

Engelgaar: 

„Foreningerne har fået et bedre kendskab til, at deres 

renoveringer kan ske på en mere energirigtig måde. 

Foreningerne skal huske at undersøge, om deres 

renovering kan slås sammen med andre renoveringer. 

Ved at slå flere renoveringer sammen, er der penge 

at spare, og ofte kan samme entreprenør løfte begge 

dele,“ siger han. 

Modernisering af varmeanlæg giver store 

besparelser 

Mark Engelgaar oplever, at flere og flere foreninger 

fokuserer på at opgradere ejendommens varmeanlæg. 

En energirenovering, som betaler sig. 

„Der er meget fokus på automatisering af varmeanlæg. 

Ved automatisering forbedres funktionen på 

det nuværende anlæg, og det betyder, at der kun 

produceres den varme til bygningen, der er brug for. 

Det betyder, at andelshaverne kun betaler for det, 

som de rent faktisk bruger, og det kan medføre 

varmebesparelser på mellem 20 og 30 procent. 

Udover varmebesparelser forbedres anlægget, så det 

bliver mere stabilt,“ fortæller energirådgiveren. 

Digital dokumentation er vigtig 

Hvis Mark Engelgaar skal give et godt råd videre til 

bestyrelserne, handler det om at få dokumenteret de 

energirenoveringer, som foreningen får lavet: 

„Der er ikke så mange foreninger, der måler på, 

om løsningerne virker. Helt konkret bør de få 

entreprenøren til at dokumentere og kontrollere, at 

energirenoveringen virker, som den skal. Det kan ske 

ved at sætte energimålere på eksempelvis varme- og 

ventilationsanlæg,“ forklarer Mark Engelgaar og 

fortsætter: 

„Jeg anbefaler, at den dokumentation, som boligforeningen 

får, også bliver afleveret digitalt. Det 

glemmer flere foreninger. Så får de bare papirerne i 

hånden, og så lægger de dem i varmerummet, hvor 

de forsvinder. Med digitale rapporter har boligforeningen 

altid adgang til dataen, og samtidig gør 

det rapporterne nemmere at sammenligne.“ 

Undersøg: om jeres renoveringsprojekt kan få 

energitilskud og/eller en byfornyelsesbevilling. 

Husk at tjekke dette inden I laver en aftale med 

entreprenøren og påbegynder renoveringen. 

- Mark Engelgaar, Abalon ApS 

Valuaren: 

Vedligeholdelse styrker både 

ejendomsværdien og økonomien 

i foreningen 

For den garvede valuar Peter Ryaa er der stor forskel 

på, om andelsboligforeninger prioriterer vedligeholdelse, 

eller om de ikke gør. En forskel der har 

konsekvenser for ejendomsværdien og foreningens 

økonomi: 

„En velholdt ejendom giver alt andet lige en højere 

pris end en ejendom, som ikke er vedligeholdt. Vi har 

oplevet ejendomme, der er så undervedligeholdte, at 

nødvendige renoveringer vil dræne andelsboligforeningens 

økonomi. Vi anbefaler derfor, at 

foreningerne løbende afsætter et beløb til vedligeholdelse 

og gerne forhøjer budgettet til den post,“ 

forklarer diplomvaluar og indehaver hos 

VALUAREN Peter Ryaa. 

Det er dyrt, når renoveringer bliver 

brandslukning 

Hos VALUAREN er oplevelsen, at andelsboligforeningerne 

generelt er blevet meget bedre til 

løbende at renovere deres ejendom og få udarbejdet 

vedligeholdelsesplaner. Desværre er det 

dog langt fra alle, og derfor ender nogle foreninger i 

en brandslukningssituation, når renoveringsbehovet 

rammer. 


2018 


15

TEMA 


„De andelsboligforeninger, som ikke får udarbejdet 

en vedligeholdelsesplan og udsætter renoveringerne, 

ender ofte i en dyr situation, når renoveringen bliver 

akut. Samtidig betyder en udsættelse af renoveringerne, 

at de andelshavere, der løbende fraflytter, ikke 

er med til at betale til vedligeholdelsen, hvilket de 

måske rettelig burde gøre,“ slutter Peter Ryaa. 

Hvilke renoveringer giver en højere 

værdiansættelse? 

Såkaldte lejeretlige forbedringer som isolering af 

etageadskillelse og gavle, nye energiruder, nyt tag og 

altaner (ikke individuelle) giver som udgangspunkt en 

højere værdiansættelse. 

- Peter Ryaa, VALUAREN 

FORSIKRINGSSELSKABET: 

Tegn en forsikring inden det 

går galt 

Desværre opdager mange andelsboligforeninger 

først når skaden er sket, at de ikke er ordentligt 

forsikret – og så er det for sent. Det er derfor uden 

tøven, at Torben Dalgaard, kundechef hos Erhverv i 

forsikringsselskabet Tryg, deler dette råd: 

„Den største udfordring er, at andelsboligforeningerne 

glemmer at forsikre sig, inden renoveringen 

påbegynder. De indgår en aftale med en entreprenør 

om at renovere, stort som småt, men glemmer 

at kigge på, hvordan forsikringerne dækker. Og det 

kan ende med at blive en dyr omgang.“ 

Derfor skal foreningen udvide forsikringerne 

til at dække både storm og brand og også tilføje 

en entrepriseforsikring, fortæller den erfarne 

forsikringsmand. Her medforsikres entreprenøren, 

og det er blandt andet godt, hvis materialerne 

eksempelvis skulle blive stjålet eller rammes af 

vandskade. 

„Hvis ikke foreningerne udvider deres forsikringer, 

kan det betyde, at hele renoveringsprojektet kan 

gå i stå, hvis noget går galt. Bliver vinduerne til 

2 millioner kroner beskadiget eller stjålet, uden 

foreningen er forsikret, kan det ende i en firmakonkurs, 

da entreprenøren ikke har råd til at indkøbe 

nye. Er foreningen forsikret, er det hverken 

håndværkeren eller foreningen, der skal købe nye 

materialer, da det dækkes af forsikringsselskabet,“ 

forklarer Torben Dalgaard. 

Cirka 1000 brande opstår årligt ved 

varmt arbejde 

Der opstår brande for cirka 200 millioner kroner 

årligt forårsaget af varmt arbejde, når der bruges 

varmeudviklende værktøj, fortæller Torben Dalgaard. 

Og varmt arbejde udføres også i andelsboligforeningerne, 

når der eksempelvis skal svejses, bruges 

en skærebrænder, lægges tagpap, eller viceværten skal 

afbrænde ukrudt. Men flere glemmer at forsikre sig 

mod varmt arbejde, og derfor er det en faldgrube, 

som foreningerne skal være opmærksomme på. 

Torben Dalgaard uddyber: 

„Til mange renoveringer bruges værktøjer, der 

har flammer eller gnister involveret. Tænk bare 

på ukrudtsbrænderen, som bruges i næsten alle 

andelsboligforeninger. Som bygherre er det vigtigt, 

at andelsboligforeningen tager stilling til varmt 

arbejde og underskriver vejledende dokumenter og 

aftaler, inden det udføres. Det er vigtigt, at foreningen 

har papir på, hvem der gør hvad. Konsekvensen 

kan i værste fald være manglende forsikringsdækning 

eller en øget selvrisiko på 2-300.000 

kroner, hvis dele af ejendommen brænder ned,“ 

uddyber Torben Dalgaard og henviser til gratis 

retningslinjer, der kan hentes på Trygs hjemmeside. 

HUSK: Brug uddannede og autoriserede håndværkere, 

når autorisation kræves. Forsikringen 

dækker nemlig ikke, hvis arbejdet udføres 

uautoriseret. 

– Torben Dalgaard, Tryg 

16 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Stop effektivt varmespild 

og skimmel 

Dårlige isoleringsløsninger skaber hurtigt grobund 

for fugt og skadelig skimmelvækst. Med Multipor 

Isoleringssystem tager du effektivt hånd om roden til 

problemet helt fra starten. 

Det diffusionsåbne isoleringssystem er din enkle og 

effektive løsning mod skimmel og energitab i lejligheden. 

• Nem og enkel vedligeholdelse 

• Indeklima i verdensklasse 

• Markedets tyndeste konstruktion med 

bedste U-værdi 

Dit 100 pct. effektive våben mod varmespild og fugt 

www.ytong.dk

TEMA 


Renoveringer i landets 

andelsboligforeninger 

Via Andelsportal.dk får vi årligt tusindvis af henvendelser fra andelsboligforeninger, 

der ønsker at få 3 tilbud på en opgave, de har i foreningen. 

Vi har samlet de ti mest populære forespørgsler her. 

Valuarvurderinger 9,9 % 

Mange andelsboligforeninger får fortsat foretaget en 

valuarvurdering. Det skyldes blandt andet, at de offentlige 

ejendomsvurderinger har været fastfrosset siden 

2013, og en ny vurdering først er klar i 2020. Andelsboligforeningerne 

vælger derfor at få en valuars vurdering 

af deres ejendom for at få et retvisende billede af, 

hvad foreningens ejendom er værd. 

VVS 6 % 

En VVS’er kan hjælpe med alt fra vand, varme, 

toiletter, radiatorer og foreningens mange rør. 

Der er derfor stor efterspørgsel på VVS-firmaer, 

der kan hjælpe med både små og store opgaver 

i andelsboligforeningerne. 

Mureropgaver 11,6 % 

Mange andelsboligforeninger har en del 

forfaldende arbejde, som en murer kan 

hjælpe dem med. Renovering af foreningens 

kælder, skader på trappeopgange eller 

renovering af foreningens facade er opgaver, 

som andelsboligforeninger efterspørger, at 

murerne kan hjælpe med. 

Kloak og faldstammer 10 % 

Vedligeholdelse af foreningens rør, faldstammer 

og kloaknet er vigtige opgaver, 

som ikke må negligeres. Renoveringen 

starter typisk med en tv-inspektion, hvor 

eventuelle fejl identificeres, og efterfølgende 

vælger mange at få deres 

faldstammer strømpeforet. 

Renovering af trappeopgangen 8,4 % 

Flere andelsboligforeninger kan nikke genkendende til, at trappeopgangen 

efterhånden trænger til en kærlig hånd. Gulvet skal 

skiftes, og der er behov for maling af både vægge og gelændre. 

Derfor får vi en lang række henvendelser fra andelsboligforeninger, 

der skal have trappeopgangen renoveret. 

18 Andelsportal.dk 

Facadeisolering og facaderenovering 9,2 % 

Facaderenoveringer er populære, fordi de både giver ejendommen 

et nyt udtryk og samtidig er med til at holde murværket sundt 

og pænt. Når der facadeisoleres i samme ombæring, kan det også 

medvirke til et bedre indeklima og en lavere varmeregning.

Hvor kommer tallene fra? 

På Andelsportal.dk kan andelsboligforeninger og 

andelshavere indsende en forespørgsel på tre tilbud 

på en renoverings- eller byggeopgave. Vi har set 

på henvendelser fra andelsboligforeninger fra det 

seneste år og samlet de ti mest populære. 

Vi vedligeholder 

fællesarealerne både 

SOMMER 

& VINTER 

ANNONCE 

Døre og vinduer 13,4 % 

I mange andelsboligforeninger er det tid til at skifte 

foreningens vinduer og døre. Udskiftningen betyder 

ofte både bedre indeklima, et reduceret energiforbrug, 

reducering af støjgener og en lavere varmeregning. 

Og så er resultatet også ofte flot at se på. 

Altaner 8,4 % 

Der er stadig mange, der drømmer om at få en altan 

opsat, og flere andelsboligforeninger er allerede godt 

i gang. Opsætning af altaner i andelsboligforeningen 

er et stort projekt, der både omfatter tegning, 

montage og projektering, og derfor er det en god 

idé at indhente flere tilbud på projektet. 

Ring for et 

uforpligtende 

tilbud på tlf.: 

93 40 50 00 

Anlægsarbejde og brolægning 13,3 % 

I den senere tid er rigtig mange andelsboligforeninger 

begyndt at renovere deres udendørsarealer, og på 

Andelsportal.dk har vi derfor oplevet en stigende efterspørgsel 

på anlægsgartnere og brolæggere. Alt fra indkørsler 

til nyanlæg af gårdmiljøer er populært. 

Dørtelefonanlæg 9,8 % 

Dørtelefonanlæg har de senere år udviklet sig utrolig 

meget. I dag kan man få dørtelefoner med både video og 

chip-systemer eller vælge at lukke gæster ind via mobiltelefonen. 

Mulighederne er blevet flere, hvilket har 

motiveret mange andelsboligforeninger til at få udskiftet 

eller opdateret deres dørtelefonanlæg. 

Hos Madsbøll Haver 

udfører vi udendørs 

vedligeholdelse for boligforeninger 

i Nordsjælland. 

Med faglig viden, grønne 

fingre og den rette 

maskinpark løfter vi alt 

fra saltning og snerydning 

til hækkeklipning og 

græsslåning. Vi tilbyder 

en solid service og et 

professionelt resultat 

– hver gang! 

Beskæring | Haveservice | Snerydning | Nyanlæg 

Stubfræsning | Brolægning | Hegn | Tømrerarbejde 

www.madsbøllhaver.dk - madsbollhaver@gmail.com - 93 40 50 00

1 2 

3 4 

TEMA 


Landskabsarkitekten: 

Derfor blev A/B Nørrebrohus’ 

grønne gårdrum nomineret til 

RENOVER prisen 

P 


P 

En grøn oase er nok den bedste beskrivelse af det gårdrum, som findes hos 

A/B Nørrebrohus. En renovering, som spirrede fra en ambition om et uformelt 

udeliv, genanvendelse samt samarbejde. Landskabsarkitekt Anne Galmar giver sit 

syn på renoveringen, og hvad andre andelsboligforeninger kan lære af processen. 

U 

d over den flotte nominering til 

RENOVER prisen 2018 har gårdrenoveringen 

hos A/B Nørrebrohus skabt 

et uformelt fællesskab med plads til både børn, 

krydderurter og frodige cykelskure. Anne Galmar 

fra VEGA landskab var arkitekt på projektet, og 

særligt dialogprocessen mener hun skabte et unikt 

ejerskab: 

Foto: VEGA landskab 

4 

gode råd 

fra landskabsarkitekten 

1. Inddrag beboerne og kortlæg de forskellige ønsker 

og behov med plads til ærlig snak. 

2. Lav ikke en låst tjekliste, da det begrænser 

kreativiteten. Spørg jer selv, hvad gården skal 

kunne (inddrage, dyrke, give børnene frirum) frem 

for, hvad den skal indeholde (en bænk, et bed, en 

sandkasse). 

3. Brug en rådgiver eller landskabsarkitekt til faglig 

sparring, design og processtyring. 

4. Hav fokus på genanvendelse og eksisterende 

kvaliteter. Hvilke elementer fra den nuværende 

gård skal beholdes? Har træet i gården en speciel 

status, og kan asfalten genbruges andre steder? 

„Det var en meget modig bestyrelse, som valgte 

at tage inddragelse alvorligt. Der blev holdt flere 

beboermøder for både voksne og børn og nedsat 

et engageret gårdudvalg. Andelshaverne var 

tydelige omkring det faktum, at de var forskellige 

mennesker med forskellige behov, og det gjorde 

det ligeså legitimt for børnefamilierne at sige, at 

de ønskede udeliv til børnene, som for pensionisterne 

at sige, at de ikke ønskede børn over alt,“ 

siger Anne Galmar og påpeger, at plads til ærlighed 

er vigtigt, hvis andelshaverne skal involveres i 

renoveringsprojekter med succes. 

Gården inviterer til et uformelt fællesskab 

Før var gårdrummet hos A/B Nørrebrohus 

kendetegnet ved små, isolerede områder, men nu 

er gården åbnet op og inviterer til fællesskab ved 

uformelle siddepladser, legeområder og beplantning. 

Og netop gården er et vigtigt samlingssted, 

mener den erfarne landskabsarkitekt: 

„Så snart man er oppe i opgangen, isolerer man 

sig og lukker døren. Men i gården har man har 

et fællesliv, som bringer det grønne tættere på 

hverdagen, og som bidrager til livskvalitet. Derfor 

oplever jeg, at der i dag er mere fokus på gårdrenoveringer, 

som skal rumme meget mere end 

blot det praktiske,“ forklarer Anne Galmar. 

20 Andelsportal.dk

ANNONCER 

- Professionelt malerarbejde i mere end 35 år! 

VVS-firmaet Aug. Andersen udfører 

alle former for VVS-arbejde 

Hos Schønemann & Co har vi 

stolte traditioner og stor erfaring 

med malerentrepriser for både 

foreninger og private. 

Vi er derfor klar med kvalitetspenslen 

og et godt tilbud, hvad end 

I skal renovere trappeopgangen 

eller male altanerne. 

Vejen til bedre kvalitet 

Ring for tilbud på 

tlf.: 53 73 30 61 

Aug. Andersen er autoriseret VVS-installatør, der løser alle 

former for opgaver inden for varme, vand og sanitet. Vi kan 

hjælpe både private andelshavere og foreningener med: 

• Vandinstallationer 

• Badeværelsesrenoveringer 

• Sanitetsarbejde 

• Ventilation 

• Varmeinstallationer 

• Faldstammer 

Telefon +45 53 73 30 61 

CVR: 37949523 

info@schonemannco.dk 

Ønsker I, at Aug. Andersen skal stå for jeres VVS-arbejde, 

så kontakt os allerede i dag på 8612 3069. 

Tlf.: 86 12 30 69 

aug@andersen.mail.dk 

www.augandersen.dk 

Klamsagervej 22, 8230 Åbyhøj 

CVR: 33046723 

Vi er medlem af 

Vi er medlem af: 

schoenemann-og-co-nov-abnyt18.indd 1 31/10/2018 aug-andersen-sept18-abnyt.indd 11.14 

1 31/10/2018 1 

Adamsens Algebehandling 

– VI FJERNER SKIDTET FOR JER! 

Algebehandling frisker ikke kun facader 

og udendørs arealer op – den forlænger også 

ejendommens levetid. 

ADMINISTRATION TILPASSET 

JERES FORENING 

Cubus Administration er en professionel 

administrator for andelsboligforeninger. 

Cubus Administration har tre advokater tilknyttet, 

som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger. 

Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med 

at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. 

Ingen forening er for stor eller for 

lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra 

grundprincipperne om grundighed og professionalisme. 

Adamsens Algebehandling er eksperter i: 

Algebehandling af facader, tag og fliser 

Facaderens 

Tagmaling 

Professionel rådgivning 

Ring på 

5036 1515! 

Cubus Administration 

Dronningens Tværgade 30 | Postboks 9060 | 1022 København K 

www.cubusadministration.dk | Telefon.: 33 23 10 10 

Stadilvej 48, 6950 Tim 

adamsensalgebehandling@outlook.dk 

tlf.: 5036 1515 

– Vi dækker hele landet

–Et bæredygtigt valg af tagdækker 

“ 

Vi løser alle former for 

tagpapopgaver og er en 

virksomhed i sund 

udvikling. Vi bygger 

på tagdækkerbranchens erfaringer såvel 

som vores egne og løser opgaver store som 

små. Det er vigtigt for os, at vi altid finder 

løsninger, der stiller alle parter tilfredse. 

Rune Kronby Kehlet, indehaver

ANNONCE 

GARANTI: 

15 års udførelsesgaranti 

20 års produktgaranti 

Vi tilbyder også serviceaftaler 

efter aftale og behov. 

S3 ApS handler om mere end dit nye tagprojekt 

I en verden med store klimaudfordringer har vi 

hos S3 ApS valgt at miljø og klima skal spille en 

betydelig rolle i vores daglige drift. Denne grønne 

tankegang afspejler sig i alle tænkelige aspekter af 

vores virksomhed, alt fra valg af materialer til korrekt 

affaldshåndtering, Co2-reducerende biler og 

endda også i form af vores madvaner. 

Vi går op i at passe på vores planet og derfor også 

i at passe på vores medarbejdere. Arbejdsmiljøet 

prioriteres højt i S3 ApS, fordi vi ved at sunde relationer 

og tilfredse medarbejdere medfører veludført 

arbejde og ikke mindst tilfredse kunder. 

I S3 ApS synes vi bestemt, at denne verden er værd 

at passe på. Det kommer naturligvis også til udtryk, 

når vi sammen skal se på løsninger til dit næste 

tagprojekt – både hvad angår isoleringsløsninger 

og tagpap til jeres nye tag. Vi ved hvilke tagpapprodukter, 

der er på markedet og hvilke, der er energirigtige. 

Kontakt os, hvis du eller din boligforening har brug 

for et bæredygtigt tagdækkerfirma. 

Ring på: 3042 9097 allerede i dag. 

S3 ApS 

www.S3Tag.dk 

kontakt@s3tag.dk 

Tlf.: 30429097 

cvr: 38 79 89 87 

Snogegårdsvej 8F 

2820 Gentofte

ANNONCE 

Ring på tlf.: 

53 53 11 31 

for et godt tilbud! 

Vidste du at.. 

udvendig facadeisolering 

er 30% mere effektiv 

end indvendig isolering? 

En god renovering og isolering af foreningens 

facade gør ikke blot ejendommen indbydende 

og nydelig. Den giver også store besparelser på 

varmeregningen, som gavner både andelshaver, 

forening og miljøet. 

Hos Vig Construction ApS er vi eksperter i 

facader og vi leverer energirigtige renoveringer, 

der betaler sig! 

Vi kan hjælpe jer med: 

Vi løfter murer- og entreprenøropgaver, store 

som små, for både private og boligforeninger, 

og altid med fokus på god kvalitet. Med godt og 

solidt håndværk kommer man nemlig længst, 

og får de gladeste kunder. 

• Facadeisolering 

• Facade- og sokkelrenovering 

• Omfugning 

• Badeværelser 

• Og meget mere... 

VIG CONSTRUCTION APS 

ADRESSE 

KONTAKT 

www.vig-construction.com 

CVR: 38777297 

Kildegårdsvej 6 

5580 Nørre Aaby 

Telefon: 53 53 11 31 

E-mail: vig@vig-construction.com

TEMA 


Tre andelsboligforeninger deler ud: 

Det har vi erfaret ved at 

renovere ejendomme 

n 

H 

vilken renovering skal prioriteres 

først? Hvordan finder vi den 

bedste håndværker til opgaven? 

Hvordan inddrager vi andelshaverne i 

projektet? Spørgsmålene hober sig op, når 

andelsboligforeningen ønsker at renovere 

ejendommen eller fællesarealerne. Tre 

andelsboligforeninger giver gode råd her: 

Stillingstagen til renoveringsprojekter er en gængs 

del af bestyrelsesarbejdet, og mange spørgsmål 

og forhold skal besvares og undersøges nærmere. 

Vi spørger tre andelsboligforeninger, hvordan de 

tilgår deres renoveringsprojekter, og får deres råd 

til en god proces. 

AB Holsteinborgvej 7-11: 

INVITÉR FAGMANDEN PÅ BESØG 

‘Reparation af asfalt foran tre opgange.’ 

Sådan lyder opgavebeskrivelsen på en 

nylig renoveringsopgave, som andelsboligforeningen 

Holsteinborgvej 7-11 har søsat. 

Hen over sommeren har foreningen også 

igangsat rottesikring af ejendommen, og de 

grønne fællesarealer har fået en overhaling. 

En renovering, der har gjort den ellers 

ubenyttede baghave til et attraktivt samlingspunkt 

for foreningens beboere. Store 

som små projekter igangsættes i andelsboligforeningen 

i Vanløse i København, og 

det er ikke tilfældigt, hvordan projekterne 

prioriteres: 

„Naturligvis har vi først og fremmest fokus 

på at fikse det, som skader ejendommen 

eller skaber hindringer for beboerne i 

deres hverdag. Det kan være fugt eller 

ustabil asfaltbelægning. Det skal bare være 

i orden. Men vi prioriterer også renoveringer, 

som er med til at samle vores 

beboere. Eksempelvis har vi lige fået 

renoveret vores grønne arealer, fjernet 

buske og træer, så vi nu kan samles 

udendørs. Samtidig er det en renovering, 

som gør boligerne mere attraktive, og det 

er også væsentligt,“ siger Amanda 

Skourup, der er bestyrelsesmedlem i 

AB Holsteinborgvej 7-11. 

Tilbudsportal giver os et nemt 

sammenligningsgrundlag 

Spørger man Amanda Skourup, fortæller 

hun at bestyrelsen førhen brugte for lang 

tid på unødvendig forberedelse. For hvordan 

skal man præcis formulere opgaven 

og finde den rette branche, når man ikke 

selv er fagmand? En udfordring, som ikke 

længere er en tidsrøver, da foreningen 

begyndte at benytte den opgaveservice, 

som 3byggetilbud.dk og Andelsportal.dk 

står bag. 

„Det er nemt og ligetil at bruge 

3byggetilbud.dk. Det tager ikke mange 

minutter at skrive ind, og så får man 

noget rigtig godt igen uden at skulle 

søsætte en masse selv. Du får kontakt til 

tre forskellige håndværkere, der kommer 

og giver deres besyv og pris på opgaven. 

På den måde får man hurtigt et overblik, 

flere løsningsmodeller og et sammenligningsgrundlag,“ 

fortæller bestyrelsesmedlemmet, 

som understreger, at det 

er alfa og omega, at man inviterer fagmanden 

ud på opgaven, så han kan give 

en konkret vurdering inden tilbudsgivningen; 

„Mit råd er, at foreningerne hurtigt skal 

invitere fagmanden på besøg. Opgaven 

kan være meget anderledes i virkeligheden, 

end man først har beskrevet. 

På den måde bliver det en mere retvisende 

løsning og pris, når man uddyber 

opgaven sammen med håndværkeren,“ 

anbefaler Amanda Skourup. 



25

TEMA 


Beboerne hos A/B Nørrebrohus nyder godt af den nye gård, som inviterer til fællesskab 


A/B Nørrebrohus: 

SLIP KONTROLLEN OG INDDRAG 

ANDELSHAVERNE 

Med over hundrede andele og flere 

årlige sociale arrangementer ligger den 

københavnske andelsboligforening 

A/B Nørrebrohus ikke på den lade side. 

Særligt den nyeste renovering af foreningens 

gård afspejler, hvordan foreningen 

tilgår renoveringsprojekterne. For ud over 

en nominering til RENOVER prisen 

2018 indebar processen også en bestyrelse, 

som gav slip på kontrollen og overlod 

ansvaret til et engageret gårdudvalg, hvor 

både andelshavere og børn blev inddraget. 

Andelshaver og tidligere bestyrelsesmedlem 

Cecilie Brøndum Boesen deler ud af 

sin erfaring: 

„Når det gælder de større renoveringer, 

inddrages andelshaverne selvfølgelig 

på generalforsamlingen, og her har de 

mulighed for at komme med deres forslag 

til projekterne. Det var eksempelvis her, 

at en andelshaver fremlagde forslaget om 

at renovere gården, nu hvor vi alligevel 

snakkede om legepladsen – og så 

begyndte projektet derfra,“ forklarer 

Cecilie Brøndum Boesen, som blev intern 

projektleder på gårdrenoveringen. 

Beboermøder for både voksne 

og børn 

For A/B Nørrebrohus er det vigtigt med 

en demokratisk proces, når større renoveringer 

skal søsættes. Men det betyder også, 

at der er mange meninger og holdninger 

at tage i betragtning. 

„Alle skulle føle, at de havde mulighed for 

at bidrage til projektet. Derfor gjorde vi 

meget ud af at holde flere beboermøder, 

hvor vi nedsatte et gårdudvalg, som skulle 

stå for kontakten med landskabsarkitekten. 

Vi afholdt også et børnemøde, hvor børnene 

kunne komme med deres ønsker til 

legepladsen,“ siger Cecilie Brøndum 

Boesen og påpeger, at den store 

involveringsgrad også er et resultat af, at 

bestyrelsen turde give slip på kontrollen: 

„Det er vigtigt med en demokratisk 

proces med et gårdudvalg og inddragelse, 

så hele beslutningsgrundlaget ikke kun 

ligger hos bestyrelsen. Det kræver, at 

bestyrelsen uddelegerer meget af kontrollen 

til de andelshavere, som ønsker at være 

med. Selvom det kan være svært, bliver 

resultatet ofte bedre, når flere er inde 

over,“ siger Cecilie Brøndum Boesen. 

Forståelse for renoveringen er 

nemmere, når vi kender hinanden 

Et godt råd, som Cecilie Brøndum Boesen 

vil videregive andre andelsboligforeninger, 

er at benytte sig af andelshavernes forskellige 

kompetencer. 

„Træk på beboernes forskellige fagligheder, 

da bestyrelsen ikke altid er klædt 

på til renoveringen alene. Spørg simpelthen 

blandt foreningens egne beboere, om 

nogen har viden på området eller tidligere 

26 Andelsportal.dk

Råd 

o 

Opretter I et udvalg, er det vigtigt at afstemme 

forventninger og krav til medlemmerne 

inden opstart. Vær tydelig omkring, 

hvad det indebærer at være med, hvor 

ofte I skal mødes og generelle retningslinjer. 

På den måde ved andelshaverne, 

hvad de siger ja til, når de melder sig. 

- Cecilie Brøndum Boesen 

Der er en væsentlig forskel at se på 

før- og efterbilleder af gårdrenoveringen 

hos A/B Nørrebrohus 

Efter 

FØR 


erfaringer at dele. Vi havde eksempelvis både 

en ingeniør og nogle beboere med grønne 

fingre, som kunne bidrage med relevante råd 

til gårdrenoveringen,“ fortæller hun. 

Om A/B Nørrebrohus blot har en masse 

ildsjæle boende vides ikke, men spørger 

man gårdrenoveringens projektleder, bliver 

beslutningsprocessen en del nemmere, når 

beboerne har kendskab til hinanden, inden 

renoveringen påbegyndes. 

„Vi er gode til at holde sociale arrangementer 

sammen i foreningen. Fastelavn, 

loppemarked, julefest, sommerfest og mange 

flere. Vi har diverse frivillige udvalg, og så 

bruger vi vores Facebook-gruppe flittigt til 

at stille spørgsmål og låne ting af hinanden. 

Måske er det alt sammen med til at forstærke, 

at folk har lyst til at tage ejerskab og gerne 

vil bidrage til renoveringsprojekter – og også 

være med til at passe på vores gård fremover,“ 

slutter Cecilie Brøndum Boesen. 


Billede fra før gårdrenoveringen 

hos A/B Nørrebrohus 



27

TEMA 


Tjek altid entreprenørens referencer 

og aftal en fast pris 

Ved valget af entreprenør er det ikke kun 

prisen, som bestyrelsen hos A/B Hjorten 

kigger efter. Faktisk handler det lige så 

meget om en god mavefornemmelse og 

entreprenørens referencer. 

„Vi vælger ikke altid det billigste tilbud. Vi 

stiller os ofte i midten, da en god mavefornemmelse 

og den erfaring, som firmaet har 

med foreningsopgaver, også er vigtige 

parametre. Vi tjekker derfor op på firmaets 

referencer og undersøger, hvad tidligere 

kunder har at sige om firmaet. På den måde 

er der hånd i hanke med, hvad firmaet 

kan,“ siger Michael Tousgaard. 

Renoveringsprojekter kan af mange årsager 

trække ud. Det har de også erfaret hos A/B 

Hjorten, der derfor altid aftaler en fast pris 

med entreprenøren. 

A/B Hjorten: 

VÆLG EN FAST TOVHOLDER FRA 

BESTYRELSEN 

På Østerbro i København ligger A/B Hjorten 

– og her er erfaringen med renoveringsprojekter 

stor. På trods af, at andelsboligforeningen 

ikke er den største med sine 13 

andele, er bestyrelsens medlemmer garvede til 

at istandsætte, vedligeholde og forny ejendommen. 

Faktisk har A/B Hjorten allerede været 

forbi de tunge og typiske renoveringer så som 

nyt tag, murisolering, etablering af omfangsdræn 

og opgradering af varmeanlæg, og der 

er nu plads til de mere ‘sjove’ renoveringer. 

Næste år skal foreningen derfor have altaner. 

En renoveringsproces, som allerede er planlagt 

og koordineret ned til mindste detalje. 

„Vi diskuterer nøje, hvilke projekter vi skal 

prioritere, og så deler vi dem ud over de 

forskellige regnskabsår, så vi finder en god 

balance i vores økonomi. Vi sørger for at gå i 

gang i god tid. Andelshaverne har jo forskellige 

prioriteringer, og derfor skal de også have 

god tænketid, eksempelvis med de nye altaner, 

hvor det jo nødvendigvis ikke er alle, som 

går rundt med altandrømme,“ fortæller 

Michael Tousgaard, der er bestyrelsesmedlem i 

A/B Hjorten. 

„Vi får altid et tilbud, hvor prisen er fast. 

Vi sætter i fællesskab med firmaet en fast 

tidsfrist og pris på projektet, og så har vi 

en tovholder fra bestyrelsen, som løbende 

følger op på denne.“ 

En fast tovholder giver tryghed 

blandt andelshaverne 

Hos A/B Hjorten er der altid én eller flere 

tovholdere fra bestyrelsen på renoveringsprojektet. 

Det sikrer både en god kontakt 

med entreprenøren og giver også en vigtig 

tryghed blandt de andre andelshavere. 

„Vi sørger altid for at have en fast tovholder 

på projektet. Vi er fem vidt forskellige medlemmer 

med hver vores uddannelse, vidensområder 

og interesser, så vi deler ansvaret 

ud herefter. Tovholderen har ansvaret for at 

skrive en statusmail til andelshaverne og står 

samtidig for at besvare de tvivlsspørgsmål, 

som kan opstå undervejs. På den måde ved 

andelshaverne, hvem de skal henvende sig 

til,“ forklarer Michael Tousgaard og påpeger, 

at det er vigtigt for bestyrelsen, at 

alle andelshaverne føler sig inddraget, hørt 

og respekteret i renoveringsprocessen. 

Derfor indkalder bestyrelsen også til en 

ekstraordinær generalforsamling, når den 

endelige entreprenør skal vælges. 

28 Andelsportal.dk

„Selvom vi har mandat til at bestemme, så 

inddrager vi andelshaverne, når vi skal vælge den 

endelige entreprenør til opgaven. Her indkalder 

vi til en ekstraordinær generalforsamling, hvor vi 

har indsnævret feltet til to entreprenører og 

fortæller, hvorfor vi mener, at det skal være den 

ene frem for den anden. Men vi lader andelshaverne 

stemme om det og dermed vælge den 

endelige entreprenør. Løbende melder vi også 

ud, hvis renoveringen bliver dyrere end ventet, 

også selvom vi kun bruger 800 kroner mere,“ 

slutter han. 

Den sidste efterårssol rammer 

A/B Hjortens yndige facade 

ANNONCE 

Azets Ejendomsadministration 

Du slipper for at 

udarbejde lejekontrakter 

varsle om stigninger i lejen 

koordinere med håndværkere 

kommunikere med lejere og vicevært 

udarbejde regnskaber 

....og meget andet. Vi har 15+ erfaring og 

administrerer ca. 200 ejendomme fordelt på 

erhvervsejendomme, udlejningsejendomme, 

ejerforeninger og andelsboligforeninger. 

azets.dk/ejendomsadministration

ANNONCER 

Thorvald Mathiesen 

Rådgivende Ingeniørfirma ApS 

– Professionel istandsættelse af flyttelejligheder 

Vi tilbyder statiske beregninger og 

vedligeholdelsesplaner til landets 

andelsboligforeninger. 

Med mere end 20 års erfaring er du 

garanteret professionelle resultater og 

kompetent service – hver gang! 

Vi kan hjælpe med alt i maler-, spartelog 

tapetarbejde og er eksperter i 

flyttelejligheder. 

Malerfirma Flemming Schäfer 

har stor erfaring med både at 

løse maleropgaver for den private 

andelshaver og for hele andelsboligforeningen. 

1 0% 

RABAT: 

p( din næste 

maleropgave 

Er jeres forening beliggende i København eller på 

Frederiksberg, så ring på 2029 4077 og få et godt 

tilbud på jeres næste maleropgave. 

Ring på tlf.: 

2213 0644 

E-mail: tm@thorvaldmathiesen.dk 

CVR-nummer: 29622736 

Willemoesgade 2, 5610 Assens 

flemmingschaefer@hotmail.com 

Tel.nr.: 2029 4077 

www.flemmingschaefer.dk 

Nyelandsvej 12, 4. th. 2000 Frederiksberg 

CVR-nummer: 19348083 

ld-mathiesen-rådgivende-ingeniør.indd 1 31/10/2018 flemming-schafer-nov18-abnyt.indd 11.39 

1 31/10/2018 11.37 

maler med ekspertise 

i foreningsopgaver 

Med fokus på kvalitet og miljørigtige produkter 

maler vi både vinduer, døre og opgange 

Vi er medlem af: 

Vi har mere end 

40 års 

erfaring! 

Hos HH-Norden tilbyder vi 

professionelle anlægs- og 

entreprenørløsninger til boligforeninger 

og private... 

… Alt sammen til 

konkurrencedygtige priser 

uden at gå på kompromis 

med kvaliteten! 

+45 23 74 87 21 / maler@lenekaersner.dk 

www.lenekaersner.dk 

CVR: 33177704 

Søndermarken 1, 

8960 Randers SØ 

VEDLIGEHOLDELSESAFTALER | BELÆGNING OG ASFALT 

BEPLANTNING OG GRÆSPLANER | TRAPPER OG HEGN | KLOAKARBEJDE 

www. hh-norden.dk - +45 3024 9142 / +45 6066 4639 

Info@HH-Norden.dk - Frederiksværksgade 26, 3400 Hillerød

ENTREPRISEGARANTI 

Andelsportal.dk tilbyder andelsboligforeninger: 

Få Entreprisegaranti på 

100.000 kroner, når I skal 

bygge til eller renovere 

Entreprisegaranti er den første garantiordning, der også dækker arbejde 

udført for andelsboligforeninger. Entreprisegaranti dækker håndværksmæssige 

fejl og mangler for op til 100.000 kroner i boligforeninger. Og så er 

ordningen ganske gratis og kan søges, når I indsender en forespørgsel på 

3 tilbud via Andelsportal.dk til en opgave i jeres andelsboligforening. 

Hverken med håndværkerfradraget 

eller hos diverse garantiordninger 

på byggeri har boligforeninger stået 

forrest i køen. Det blev ændret, da 

Andelsportal.dk og søsterportalen 

3byggetilbud.dk tilbage i september 

lancerede Entreprisegaranti, som 

dækker håndværksmæssige fejl og 

mangler for op til 100.000 kroner for 

boligforeninger. Flere andelsboligforeninger 

har allerede benyttet sig 

af den gratis garantiordning, som 

også er Danmarks første af slagsen. 

En udvidelse af Andelsportal.dks 

gratis tilbudsservice 

Siden 2001 har Andelsportal.dk 

formidlet nyttig viden til landets 

andelshavere og bestyrelser, men 

også hjulpet selvsamme godt 

videre med deres bygge- og renoveringsopgaver. 


har nemlig en gratis opgaveservice, 

hvor andelsboligforeningens medlemmer 

kan indsende bygge- og 

renoveringsopgaver og modtage tre 

uforpligtende tilbud fra et netværk 

af håndværkere og leverandører, 

som spænder lige fra valuarer og 

administratorer til kloakmestre og 

totalentreprenører. Servicen er ganske 

gratis og målsætningen er klar: 

Andelsportal.dk vil gøre det trygt 

og enkelt at få udført håndværkerarbejde 

i andelsboligforeningen, 

og dét løftes endnu mere med 

lanceringen af Entreprisegaranti. 

Sådan fungerer Entreprisegaranti 

Entreprisegaranti henvender sig 

både til private andelshavere og 

den samlede andelsboligforening. 

Garantiordningen dækker håndværksmæssige 

fejl og mangler 

for op til 35.000 kroner for private 

andelshavere og helt op til 100.000 

kroner for andelsboligforeninger. 

Samtidig dækker Entreprisegaranti, 

hvis det firma, der udfører 

arbejdet, går konkurs. 

Entreprisegaranti er gratis og 

gives på bygge- og renoveringsopgaver 

indsendt via 

Andelsportal.dk. Det kræver 

blot, at foreningen uploader 

tilbuddet fra den leverandør, 

den har valgt til opgaven, 

inden arbejdet igangsættes. 

Så gennemser portalens 

serviceafdeling sagen og 

udsteder Entreprisegarantien 

inden for 12 timer. 

Indsend jeres 

foreningsopgave på: 

Andelsportal.dk/ 

indsendopgave 


31

Hvad betyder den nye 

vurderingsnorm for 

valuarvurderingen? 

Med den nye andelsboliglov kom også en ny og skærpet vurderingsnorm, 

som trådte i kraft den 1. juli 2018. Vi undersøger, hvad de nye regler 

betyder for jeres andelsboligforening, og giver jer det samlede overblik 

over bekendtgørelsens krav og eksperternes kommentarer på ændringerne. 

Andelsboligen er den mest udbredte boligform i København, 

hvor 32 procent af boligmassen består af andelsboliger. 

En nedsat arbejdsgruppe bestående af 

ABF, FinansDanmark og Erhvervsministeriet 

kommer med 13 anbefalinger til ansvarlig 

drift af andelsboligforeninger. To af 

anbefalingerne omhandler klarere regler 

for valuarvurderinger i andelsboligloven og 

retvisende uddannelseskrav til valuarerne. 

Åben høring, hvor en række eksperter 

på området diskuterer de nye forslag til 

valuarvurderinger og de andre forslag i 

andelsboligpakken. 

På baggrund af anbefalingerne får 

Erhvervsministeriet opbakning fra 

Folketinget til en ny andelsboligpakke. 

Juni 

Efteråret 

8. november 

32 Andelsportal.dk 

2017

S 

iden 2012 har den offentlige ejendomsvurdering 

været fastfrosset. Valuarvurderinger 

har derfor været efterspurgt som aldrig før, 

men det har ikke kun været succeshistorier, der har 

fyldt mediebilledet. Historier om tårnhøje og vidt 

forskellige valuarvurderinger kom i søgelyset med det 

resultat, at vurderingsnormen også kom under luppen, 

da den nye andelsboliglov skulle udformes. Resultatet 

blev skærpede regler for valuarvurderinger, som 

trådte i kraft den 1. juli 2018 og skal efterleves fra 

den 1. oktober 2018. 

Valuarer møder krav om uddannelse og 

praktisk erfaring 

Før den nye bekendtgørelse var bestemmelser ikke 

reguleret på tværs af valuarene. Men den tid er ovre 

nu. Bekendtgørelsen stiller nemlig klare krav til både 

vurderingsprincippet, indhentning af dokumentation 

og besigtigelse af ejendommen. Men også valuarerne 

selv møder nye retningslinjer. Valuarvurderingen skal 

nemlig udarbejdes efter Dansk Ejendomsmæglerforenings 

branchenorm, der er optaget som bilag til 

bekendtgørelsen. Det vil sige at valuarer skal leve op 

til følgende krav: 

›› 

Har uddannelsen Diplom i Vurdering. 

›› 

Har mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af 

boligudlejningsejendomme. 

›› 

Har et aktuelt og indgående kendskab til markedet 

for boligudlejningsejendomme. 

›› 

Er dækket af en ansvarsforsikring med en minimumsdækningssum 

på 5 mio. kroner per krav. 


Daværende erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) 

fremsætter 16 tiltag som lovforslag til en ny 

andelsboligpakke, herunder punkt 14: ”Ny norm 

og vejledning for valuarvurderinger og en justering 

af andelsboligloven, så uddannelseskrav til valuarer 

er retvisende.” 

Bekendtgørelse om vurdering 

af ejendomme tilhørende 

private andelsboligforeninger 

ved valuar præsenteres. 

Lovforslagene 

vedtages. 

Den nye andelsboliglov træder i 

kraft. De nye regler skal anvendes 

for valuarvurderinger, der udføres 

fra og med 1. oktober 2018. 

28. februar 22. maj 30. juni 1. juli 



33

» Ny norm og vejledning for valuarvurderinger og en justering af 

andelsboligloven, så uddannelseskrav til valuarer er retvisende. « 

Punkt 14 i andelsboligpakken med 16 tiltag på andelsboligmarkedet. 

I bekendtgørelsen er dog indsat en overgangsbestemmelse 

for de valuarer, der ved lovens 

ikrafttræden opfylder uddannelseskravet for 

at kunne foretage en valuarvurdering af en 

andelsboligforenings ejendom. 

Nyt vurderingsprincip skal sikre 

dokumentation 

En del af ændringerne omfatter også et nyt 

vurderingsprincip for værdiansættelsen af 

andelsboligforeningens ejendom. Regnemetoden 

hedder Discounted Cash Flow, 

i daglig tale DCF, og skiller sig ud ved i 

højere grad at kunne dokumentere prisen på 

ejendommen. Med DCF bliver vurderingen 

nemlig dokumenteret ved enten lovbestemte 

satser eller tal. Derved sikres det lettere, at 

andelsboligforeninger får et retvisende belæg 

for prissætningen af deres ejendom. 

Tidligere var den gængse metode den såkaldte 

afkastmetode, som blev brugt til at udregne 

valuarvurderinger på. En metode, der blev 

kritiseret af flere valuarer for ikke at give 

valuarvurderinger, der var præcise nok. 

I bekendtgørelsen står: 

„Værdiansættelsen skal baseres på en DCFberegning. 

Skønnes ejendommens aktuelle 

drift at være stabil, kan værdiansættelsen dog 

baseres på den afkastbaserede model. Det 

anvendte forrentningskrav skal underbygges af 

referencer.“ 

Større sikkerhed til andelsboligforeningerne 

Intentionen med de nye regler er, at valuarvurderingerne 

bliver mere gennemsigtige. 

Information om, hvordan valuaren er nået 

frem til resultatet bliver lettere tilgængelig, 

og på den måde bliver det tydeligere for 

foreningen, administrator og ikke mindst 

andelskøbere at se, hvilke kriterier, der ligger 

bag ved vurderingen af ejendommen. Det 

giver en større sikkerhed, da andelsboligforeningen 

kan sammenholde vurderingen 

med bekendtgørelsens krav og sikre, at 

resultatet er korrekt. 

En mere stabil andelskrone 

Flere håber, at andelskronen bliver mere stabil 

med den nye vurderingsnorm. Da vurderingen 

nu skal ske på baggrund af lovbestemte 

satser eller dokumenterede tal, vil andelskronen 

nemlig ikke svinge dramatisk ved 

skift af valuar. Har jeres forening tidligere benyttet 

en valuar, som ikke har været underlagt 

de samme bestemmelser for vurderingen, kan 

vurderingsresultatet dog godt ændre sig i takt 

med de nye retningslinjer. 

Dyrere valuarvurderinger? 

Nogle eksperter gisner om, at prisen på selve 

valuarvurderingen måske vil blive dyrere, 

mens andre mener, at de nye regler ingen 

påvirkning vil have. Dem, som mener det 

første, forudser en stigning, fordi det bliver 

mere tidskrævende for valuarerne at udføre 

vurderingen end før. Den egentlige effekt på 

prisen er dog svær at spå om, og hvordan de 

fremtidige valuarvurderinger kommer til at se 

ud, bliver interessant at følge. 

Forskellen på afkastmetoden og DCF: 

Afkastprincippet: Afkastprincippet beregnes ud fra 

valuarens skøn af indtægter og udgifter og deraf 

det årlige overskud. På den måde bliver valuarens 

skønnede afkastprocent afgørende for, hvor meget 

værdien fastsættes til. 

Discounted Cash Flow (DCF): DCF tager højde for 

ejendommens driftsoverskud over tid og tilbagediskonterer 

disse med en given diskonteringsrente 

svarende til den, som valuaren kan dokumentere, 

at en investor vil forlange på vurderingstidspunktet. 

34 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Få markant mere dagslys 

• Har jeres forening allerede ovenlysvinduer, 

så udskift dem til større eller til flere… 

Tjek velux.dk/cases 

• Har jeres forening en uudnyttet 

tagetage, så få den forvandlet til 

indtægtsgivende beboelse… 

Tjek velux.dk/tagbolig Psst..! 

Husk at bestille et uforpligtende 

tjek af jeres ovenlysvinduer på 

velux.dk/servicetjek 

Hilsen Rasmus, servicetekniker 

i VELUX Danmark

5tips 

til 

varme og ventilation 

i de kolde måneder 

Mange andelsboligforeninger har 

til huse i ældre etageejendomme, og 

det kan blive skidt for både pengepung 

og energiforbrug, hvis der varmes op forkert. 

Samtidig kan der opstå problemer med fugt og 

skimmel, hvis der ikke luftes ud ordentligt i vinterhalvåret. 

Vi giver her gode råd til ventilation og opvarmning 

i andelsboligforeningen. 

1. God skik om udluftning i vinterhalvåret 

Sørg for at lufte ud med gennemtræk i kort tid. Husk, 

at du ikke behøver at lufte ud i mere end 5 minutter 

et par gange om dagen. Undgå at have et vindue, der 

står på klem i en længere periode, da det giver kolde 

områder i boligen. De kolde områder er både dyre for 

varmeregningen og kan i værste tilfælde resultere i 

skimmelsvamp. 

2. Bad og mad skaber ekstra fugt 

Luk døren ud til badeværelset efter brusebade, så du 

undgår, at fugten spreder sig til resten af boligen, og 

sørg i stedet for at benytte de udluftningsmuligheder, 

der er på badeværelset som ventilation og vindue. 

Vær også opmærksom i forbindelse med madlavning, 

hvor der ofte kommer meget damp. Tænd for emhætten 

hver gang du laver mad – også når du bare skal koge et 

æg – og luft ud i køkkenet, hvis der er kommet meget 

damp under madlavningen. 

3. Hold øje med varmeveksleren 

9 ud af 10 boligforeninger kan spare op til 10 procent på 

varmeregningen, uden at det går ud over varmeforbruget. 

Eksempelvis ved at holde øje med varmeveksleren: 

Benytter I fjernvarme i jeres andelsboligforening, så vær 

opmærksom på, at det er vigtigt at holde øje med, at 

varmen i radiatorerne udnyttes ordentligt, inden den 

bliver returneret til varmeværket. Derfor bør termometrene 

på den ene side af jeres fælles varmeveksler, 

hvor fjernvarmevandet kommer ind i ejendommen, 

efterses. Temperaturen på vandet, der sendes tilbage 

til fjernvarmeselskabet skal nemlig helst være under 

45 grader, for at I udnytter varmen, I modtager optimalt. 

Ligeledes bør I tjekke, hvordan vandet klarer sig før og 

efter det kommer forbi fjernvarmeveksleren. 

4. Glem ikke det varme vand 

Det er også vigtigt at være opmærksomme på mængden 

af varmt vand, der bruges i boligerne. Det varme 

vand har nemlig også stor indvirkning på varmeregningen 

– faktisk går hele 20-30 procent af varmeregningen til 

opvarmning af brugsvand. 

5. Samme temperatur på alle radiatorer 

Ideelt set bør I have samme temperatur i hele hjemmet, 

så der ikke opstår træk eller situationer, hvor nogle 

radiatorer skal varme mere end andre for at holde 

temperaturen på et bestemt niveau. Vær ligeledes 

opmærksom på, at der ikke står møbler lige op af 

radiatoren eller termostaten, så radiatoren ikke kan 

komme ordentligt af med varmen. 

36 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Er din andelsboligforening 

rigtig forsikret? 

Bestil et uforpligtigende forsikrings tjek 

og få et gavekort 

Du får et gavekort på 250 kr., hvis du bestiller et forsikrings 

tjek til din andelsboligforening inden 

10. januar´19. Gavekortet er til dig selv, og du bestemmer, 

hvordan gavekortet skal bruges. 

Det får I med Alka Erhverv 

• Professionel rådgivning til at finde den løsning, 

der passer til netop jeres andelsboligforening 

• Komplette løsninger så I kun behøver at sikre jer 

ét sted 

• Kvalitetsforsikringer til en fair pris 

Undgå at betale for meget 

Hos Alka Erhverv anbefaler vi, at I som andels bolig forening 

får foretaget et forsikrings tjek ca. hvert 2. år. Så er I altid 

sikre på at være rigtig dækket og ikke betale for meget. 

Kontakt os på: 

w 

GAVEKORT 

250,- 

Husk at bestille et tjek inden 

10. januar 2019 for at få 

gavekortet 

Gavekortet kan du blandt andet bruge 

til Q8, wupti, Matas eller Magasin. 

43 58 55 73 

alkaerhverv@alka.dk 

Besøg os på alka.dk/erhverv

Når vedtægterne 

skal ændres 

Vedtægterne er andelsboligforeningens fundament, og derfor skal 

de fra tid til anden ændres eller opdateres. Men hvordan gør man det 

korrekt, og hvilke bestemmelser bør foreningen ajourføre, så de ikke 

modarbejder foreningslivet anno 2018? Advokat Erik Matthiesen guider 

os igennem vedtægtsændringer. 

Vedtægtsændringer kræver grundig 

overvejelse 

Ønsker foreningen at ændre i vedtægterne, kræver 

det grundig forberedelse. Alle bestemmelserne 

skal læses igennem, så de ikke modsiger hinanden. 

En proces, som ikke sker over natten, forklarer 

advokat og partner hos Advodan Erik Matthiesen, 

der kalder vedtægterne for foreningens ryggrad 

beskriver nemlig netop, hvordan den enkelte 

forening ejer og administrerer sin ejendom: 

A 

ndelsboligforeningens vedtægter udgør 

dens retningslinjer og driftsfundament, 

og det kræver derfor et grundigt 

forarbejde, inden et flertal på generalforsamlingen 

ændrer dem. Omvendt er det mindst lige så vigtigt, 

at foreningen løbende ser vedtægterne efter i krogene 

og sikrer, at bestemmelserne er opdateret til 

den virkelige drift. Forældede vedtægtsbestemmelser 

kan nemlig besværliggøre bestyrelsesarbejdet, 

hvis de ikke er ajourført med foreningslivet 

anno 2018. 

„Når man skal ind at pille ved forenings ryggrad, 

skal man tænke sig grundigt om, da vedtægtsændringer 

kommer til at gælde i ganske lang tid. 

Derfor anbefaler jeg altid, at foreningen allierer 

sig med en juridisk rådgivninger, som kender til 

vedtægter og har erfaring med drift af andelsboligforeninger,“ 

fortæller han. 

Når vedtægterne ikke passer sammen 

Erik Matthiesen har i sit arbejde med andelsboligforeninger 

oplevet flere vedtægter, som 

hen ad vejen er ændret i sådan en grad, at der er 

bestemmelser i vedtægterne, som ikke længere 

hænger sammen – og det er problematisk. 

38 Andelsportal.dk

„Vedtægtsbestemmelser, som ikke hænger sammen, 

er dødhamrende besværlige at have med at gøre. 

Eksempelvis kan der stå, at generalforsamlingen 

skal indkaldes med 3 ugers varsel, hvori der skal 

være en dagsorden med forslagene. Men samtidig 

lyder fristen for forslag på 2 uger før generalforsamlingen. 

Det stemmer ikke, og dermed bider 

vedtægterne sig selv i halen i en grad, så processen 

går i stå,“ forklarer Erik Matthiesen. 

Krav om bopælspligt kan spænde ben for 

andelsboligsalg 

En vedtægtsændring, som Erik Matthiesen oplever, 

at andelsboligforeninger særligt har fokus på, 

omhandler bopælspligt og kortidsudlejning via 

eksempelvis Airbnb. 

„I mange vedtægter står det, at man kun må udleje 

sin andelsbolig, hvis man er midlertidig fraværende, 

under uddannelse, udstationeret eller andet. Det 

kommer i konflikt med de andelshavere, som 

gerne vil bo i sommerhus eller kolonihave i 

sommerperioden, da de ikke kan leje boligen ud 

imens. Samtidig betyder det, at der ikke må laves 

forældrekøb i foreningen,“ siger Erik Matthiesen 

som oplevede, at denne vedtægtsbestemmelse gav 

nogle foreninger problemer under finanskrisen, 

hvor flere andelsboliger ikke kunne sælges grundet 

disse begrænsninger. 

„Disse restriktioner begynder nogle foreninger at 

bløde op for. Enten for at gøre boligerne nemmere 

at sælge eller for at give større fleksibilitet til de 

beboere, som gerne vil bo i en sommerbolig og 

leje ud i perioder,“ forklarer Erik Matthiesen. 

En utopisk tro på et forenings- 

Danmark? 

Tanken bag andelsboliger er oprindeligt bygget 

på sympati og fællesskab, hvor medlemmer driver 

foreningen solidarisk med hinanden. Andelstanken 

anno 2018 kan dog flere steder se helt 

anderledes ud. Et scenarie, som flere vedtægter 

ikke tager højde for. 

„De vedtægter, der kan være særligt besværlige, 

er dem, som lægger op til, at et forenings- 

Danmark stadig lever. I nogle foreninger 

lever det i fuld flor, men ikke i alle. Her kan en 

bestemmelse lyde, at bestyrelsen skal bestå af 

minimum 5 medlemmer, og det kan næsten være 

en umulighed i praksis. I gamle dage var det 

ikke noget problem, men det bliver sværere 

og sværere, og det skal foreningerne huske at 

indtænke i vedtægterne,“ siger Erik Matthiesen 

og opfordrer ligeledes foreningerne til at tjekke 

op på, hvorvidt vedtægterne bør moderniseres i 

forhold til den teknologiske udvikling: 

„Rent lavpraktisk kan nogle vedtægter med 

fordel moderniseres i forhold til måden, 

foreningen kommunikerer på. I flere vedtægter 

står, at indkaldelser skal sendes med posten, nogle 

sågar med et anbefalet brev, hvilket er en dyr 

fornøjelse. Hvorfor ikke opdatere vedtægterne 

sådan, at kommunikationen sker mere elektronisk 

via mail,“ pointerer den erfarne advokat 

afslutningsvis. 

Hvilket flertal kan ændre vedtægterne? 

Det står i vedtægterne hvilken type flertal, det kræver for at ændre dem. Typisk vil der 

kræves et kvalificeret flertal med en fordeling på 2/3. Hertil kommer ofte et quorumkrav – 

altså et krav til, hvor mange der skal møde op på generalforsamlingen – som også lyder på 2/3. 

Møder færre op, kan foreningen foretage en foreløbig vedtægtsændring og indkalde til en 

ekstraordinær generalforsamling, hvor vedtægtsændringen kan vedtages endeligt, hvis 2/3 

af de fremmødte stemmer for – uden krav til fremmødet. 


39

OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL PÅ ANDELSPORTAL.DK: 

Fra den første velkomst til det endelige farvel: 

Hvilke regler gælder for 

godkendelse og eksklusion 

af en andelshaver? 

Det er bestyrelsens ansvar at godkende tilflyttende andelshavere og ligeledes 

deres ansvar at ekskludere et foreningsmedlem, hvis andelshaveren misligholder 

sine forpligtelser. Men hvornår må bestyrelsen nægte godkendelse af en 

andelskøber, og hvilke præmisser giver ret til eksklusion? Få indsigt i de juridiske 

retningslinjer her. 

Hvornår må bestyrelsen nægte godkendelse 

af en andelskøber? 

I andelsboligloven er der et krav om en saglig 

begrundelse, hvis en andelskøber nægtes 

adgang til foreningen. Her er særlig herkomst, 

køn, seksuel orientering eller lignende ikke et 

sagligt argument ifølge loven. 

Berettigede grunde til afvisning: 

›› 

Køber er kendt i foreningen som en dårlig betaler 

eller har overtrådt husordenen før. 

›› 

Køber har på forhånd afvist at følge vedtægterne, 

eksempelvis ved at meddele, at han ikke vil bo i 

boligen på trods af bopælspligt. 

›› 

Ugennemsigtig bolighandel eller mistanke om 

penge under bordet. 

›› 

Køber har allerede et erhvervslejemål og derved 

en dobbeltrolle i foreningen. 

Nogle vedtægter giver mulighed for, at bestyrelsen 

kan vælge mere frit mellem de personer, som 

den ønsker at optage. Det må dog ikke medføre, 

at sælger ikke kan komme af med sin andel. 

Hvornår må bestyrelsen ekskludere en 

andelshaver? 

Eksklusionsbestemmelser giver foreningen 

mulighed for at reagere overfor en andelshaver, 

som misligholder sine forpligtelser i foreningen. 

Der stilles store krav til bevissikkerheden ved 

eksklusion, og tolkningen kan sågar være svær i 

domstolene. Ekskluderes en andelshaver, ophører 

medlemskabet af foreningen øjeblikkeligt. 

Berettigede grunde til eksklusion: 

›› 

Når andelshaveren ikke har betalt skyldigt indskud, 

boligafgift m.m. på trods af, at skriftligt krav 

herom er sendt til medlemmet. 

›› 

Grov forsømmelse af vedligeholdelsespligt og 

manglende udbedring inden frist. 

›› 

Når en andelshaver optræder til skade for andre 

medlemmer eller overtræder husordenen. 

›› 

Når en andelshaver tager ulovlig overpris eller 

overtræder andre bestemmelser. 

Andelshaverens klagerettigheder 

Det er som regel bestyrelsen, der har kompetencen 

til at ekskludere andelshavere. Ligger 

beslutningen hos bestyrelsen, kan en andelshaver 

udtrykkeligt anmode om at få prøvet sin sag på 

generalforsamlingen. Endelig vil det være muligt, 

at den ekskluderede kan prøve beslutningen hos 

domstolen. 

På Andelsportal.dk kan du finde mere viden om andelsboligmarkedet 

40 Andelsportal.dk

ANNONCE 

V A L U A R V U R D E R I N G 

A F A N D E L S B O L I G F O R E N I N G E R 

• Gratis vejledende værdiansættelse 

og gennemgang af andelsboligforeningen 

• Vi deltager gerne i jeres generalforsamlinger 

• Vi arbejder også med at sælge de 

ejendomme, der danner referencer 

i valuarvurderingerne 

• Vi vurderer ca. 200 andelsboligforeninger 

om året, overalt i KBH 

og omegn 

• Vi er selvfølgelig medlem af 

Dansk Ejendomsmæglerforening 

Skal vi også vurdere din 

andelsboligforening? 

Emil Ozol-Ellekilde, 

Ejendomsmægler MDE, Valuar, HD(F) 

danbolig Erhvervscenter – København 

Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE • Østerfælled Torv 10. 1. sal • 2100 København Ø 

Telefon 32 83 06 10 • erhverv.kbh@danbolig.dk • www.danboligerhverv.dk

ANNONCE 

JERES EJENDOM 

VORES KOMPETENCER 

Vi rådgiver boligforeninger og hjælper bl.a. med: 

Renovering & modernisering 

Vedligeholdelse & tilstandsrapporter 

Helhedsplaner 

Arkitektrådgivning 

Nye altaner 

Etablering af elevatorer 

Etablering af tagboliger 

Andelsvurderinger 

Tag- og facaderenoveringer 

Byggeteknisk rådgivning 

Energirenovering 

Projekt- og økonomistyring 

Vi har over 30 års erfaring - 

Kontakt os gerne for at drøfte jeres muligheder. 

Pålsson Arkitekter AS 

Svanevej 26, 2400 KBH NV 

www.paalsson.dk 

info@paalsson.dk 

tlf.: 3819 7703

ANNONCE 

Klarvinduer blev etableret med egen fabrik tilbage i 2014 

og producerer udelukkende skandinaviske kvalitetsvinduer 

og døre. Vores vision er at overbevise vores kunder om, at de 

er i stand til at kombinere - og bestille vinduer og døre 

online, så de passer helt perfekt til den enkeltes behov. 

Skulle der alligevel opstå problemer eller tvivl, gør 

vi alt for at hjælpe vores kunder på det rette 

tidspunkt med den rette vejledning. 

Derfor skal du vælge Klarvinduer: 

• Hurtig levering – og leveringsgaranti 

• Nem og brugervenlig bestillingsproces 

• Kvalitetssikrede og testede produkter 

• 100 % gennemsigtighed 

• Vi står altid til rådighed 

Vi leverer dine 

nye vinduer på 

5-6 uger 

Vi brænder for at 

give dig den 

bedste service 

10 års garanti på 

alle vores 

produkter 

Vinterkampagne 

Bestil inden d. 28 februar 2019 

- og få yderligere 5 % rabat på din ordre. 

Brug koden: VINTER1819 

Kontakt os for at høre nærmere! 

www.klarvinduer.dk | kundesupport@klarvinduer.dk | +45 7876 8883

ANNONCE 

Kan du spare penge på dit 

andelsbolig-lån? 

En AndelsboligKredit i Jyske Bank er til andelsboligejere, der 

ønsker et fleksibelt lån og samtidig har penge stående på 

kontoen – fx en opsparing eller penge på en budgetkonto. 

Hold renteudgiften nede 

De penge, du har stående på kontoen, bliver trukket fra dit lån, 

inden vi beregner renten. Det giver en lavere renteudgift, fordi 

du ikke betaler rente af hele lånet. 

Spar penge med AndelsboligKredit 

Opsparing 

30.000 kr. 

Opsparing 

30.000 kr. 

Du betaler 

rente af 

100.000 kr. 

Du betaler 

rente af 

70.000 kr. 

Alm. konto 

og lån 

Andelsbolig- 

Kredit 

Skal vi regne på det? 

Vores rådgivere vil gerne regne på, om du også kan spare penge i 

Jyske Bank. Samtidig kan du mærke, hvordan det er at have en 

fast rådgiver, som interesserer sig for hele din økonomi og 

hjælper dig med at bevare overblikket. 

Læs mere og book et møde på jyskebank.dk/andelsbolig 

– eller ring på 89 89 07 17. 

44 Andelsportal.dk

Andelsbolig Nyt november 2018

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?