Andelsbolig Nyt november 2018
Bygge- og renoveringsprojekter i andelsboligforeningen er ofte værdifulde og nødvendige. Men de medfører også en lang række gøremål til bestyrelsen eller de tovholdere, der er ansvarlige for renoveringen. De skal tage stilling til alt fra økonomi, tidshorisont, forsikring, tilladelser, beslutningstagen og projektplanlægning. Med dette nummer af Andelsbolig Nyt ser vi på renovering og vedligeholdelse i andelsboligforeninger. Du kan få gode råd fra eksperter til renoveringsprojekterne og læse om hvordan andre andelsboligforeninger har grebet deres renovering an. I denne udgave af Andelsbolig Nyt kan du også blive klogere på, hvordan andelsboligforeningen kommer bedst fra start, når vedtægterne skal ændres og så kan du læse mere om den nye vurderingsnorm for valuarvurderinger
Bygge- og renoveringsprojekter i andelsboligforeningen er ofte værdifulde og nødvendige. Men de medfører også en lang række gøremål til bestyrelsen eller de tovholdere, der er ansvarlige for renoveringen. De skal tage stilling til alt fra økonomi, tidshorisont, forsikring, tilladelser, beslutningstagen og projektplanlægning. Med dette nummer af Andelsbolig Nyt ser vi på renovering og vedligeholdelse i andelsboligforeninger. Du kan få gode råd fra eksperter til renoveringsprojekterne og læse om hvordan andre andelsboligforeninger har grebet deres renovering an. I denne udgave af Andelsbolig Nyt kan du også blive klogere på, hvordan andelsboligforeningen kommer bedst fra start, når vedtægterne skal ændres og så kan du læse mere om den nye vurderingsnorm for valuarvurderinger
- No tags were found...
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Andelsbolig</strong> <strong>Nyt</strong><br />
- Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger<br />
November <strong>2018</strong><br />
TEMA :<br />
RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE<br />
Undgå disse fejl, når I<br />
renoverer foreningen<br />
Også i denne udgave:<br />
5 tips til varme og ventilation i de kolde måneder<br />
Når vedtægterne skal ændres<br />
Hvilke regler gælder for godkendelse og eksklusion af en andelshaver?
Altan.dk altaner<br />
hædres med pris<br />
Frederiksberg Kommune har hædret vinderne af årets Facadepræmiering.<br />
Her løb Altan.dk med prisen for årets ”Gode Detalje” for altanprojektet i Allégade<br />
på Frederiksberg.<br />
Kan det lade sig gøre at sætte nye altaner på smukke<br />
klassiske ejendomme, uden at det ødelægger det arkitektoniske<br />
udtryk? I Frederiksberg Kommune kan det. I sidste<br />
uge hædrede Frederiksbergs Borgmester, Jørgen Glenthøj,<br />
vinderne af årets Facadepræmiering, og altaneksperterne fra<br />
Altan.dk fik prisen for ”Den gode detalje” for arbejdet med to<br />
gadealtaner på Allégade 24A.<br />
“Det er vigtigt, at nye tilføjelser som fx altaner udføres med<br />
respekt for bygningerne og sikrer den høje arkitektoniske<br />
kvalitet. Her vi vil gerne fremhæve altanprojektet på Allégade<br />
24A, hvor man på eksemplarisk vis har opsat to altaner på<br />
bygningens hjørne,” siger borgmesteren om altanerne.<br />
Han fortsætter:<br />
”Altanerne er nænsomt og naturligt tilpasset ejendommens<br />
facadearkitektur, så ingen bevaringsværdier er gået tabt. De<br />
beriger endda byen med et parisisk strejf og giver nyt liv til<br />
facaden, som er med til at tegne byrummet.”
ANNONCE<br />
Massiv altan-interesse på Frederiksberg<br />
De danske kommuner meddeler om et stigende antal<br />
ansøgninger om tilladelser til altaner i løbet af det seneste<br />
år. På Frederiksberg vokser interessen for etableringer af<br />
altaner eksplosivt, og alene de sidste fire år er antallet af<br />
altan-ansøgninger steget med 141 pct.<br />
”Vi er meget glade for at blive præmieret med prisen for<br />
”Den gode Detalje” af Frederiksberg Kommune, hvor vi<br />
oplever massiv interesse for altaner. Denne anerkendelse<br />
bekræfter, at det gode håndværk kan forene æstetik med<br />
praktiske altaner. De tilfører mere lys til lejligheden og ekstra<br />
kvadratmeter til boligen, men forøger også borgernes<br />
livskvalitet ved at give dem et åndehul, hvor de kan nyde<br />
en kop kaffe i solen,” siger adm. direktør i Altan.dk, Casper<br />
Knudsen.<br />
Det er anden gang, at prisoverrækkelsen finder sted, og<br />
traditionen er kommet for at blive, understreger Jan E. Jørgensen<br />
(V), formand for Frederiksberg Kommunes By- og<br />
Miljøudvalg.<br />
”Vinderne er projekter, der bidrager til byen og dens<br />
identitet. Og det er borgerne selv, der nominerer projekterne.<br />
Jeg håber, at denne præmiering med tiden udvikler<br />
sig til at blive en endnu større begivenhed med massiv<br />
folkelig opbakning,” siger han.<br />
Facadeudvalget i Frederiksberg Kommune udpegede<br />
vinderne. Kategorien ”Den respektfulde renovering” havde<br />
to vindere: Steen Blichers Vej 2 og Vesterborg på Jacobys<br />
Allé 14-16. Den tidligere landejendom Store Godthåb,<br />
Godthåbsvej 79B, vandt kategorien ”Den hele bygning” for<br />
den omfattende restaurering, der er foretaget i forbindelse<br />
med, at hovedhuset blev konverteret til tre lejligheder. I<br />
kategorien ”Den gode detalje” udpegede de to vindere. Et<br />
solcelleanlæg som er blevet integreret i taget på en villa på<br />
Rathsacksvej 25 og to gadealtaner på Allégade 24A.<br />
“Altanerne er nænsomt og<br />
naturligt tilpasset ejendommens<br />
facadearkitektur, så<br />
ingen bevaringsværdier er<br />
gået tabt. De beriger endda<br />
byen med et parisisk strejf<br />
og giver nyt liv til facaden,<br />
som er med til at tegne<br />
byrummet.”<br />
Drømmer I også om altaner?<br />
ALTAN.dk etablerer årligt over 2500 altaner på eksisterende<br />
etageejendomme i hele landet og er med fra den spæde idé,<br />
til den færdige altan er klar til brug.<br />
Siden 2012 har Altan.dks søstervirksomhed, ALEVATOR.dk,<br />
som de eneste i Danmark, udskiftet bagtrapper med<br />
elevatorer og bidrager dermed til det gode liv i byen.<br />
www.altan.dk | Tlf. 70 70 20 18 | info@altan.dk
Indhold<br />
TEMA<br />
RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE<br />
7<br />
Kort <strong>Andelsbolig</strong> <strong>Nyt</strong><br />
10<br />
TEMA: RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE<br />
12<br />
Undgå disse fejl, når I renoverer foreningen<br />
10<br />
18<br />
20<br />
Renoveringer i landets<br />
andelsboligforeninger<br />
Derfor blev A/B Nørrebrohus’ grønne<br />
gårdrum nomineret til RENOVER prisen <strong>2018</strong><br />
25<br />
Tre andelsboligforeninger deler ud: Det har<br />
vi erfaret ved at renovere ejendommen<br />
31<br />
Få Entreprisegaranti på 100.000 kroner,<br />
når I skal bygge til eller renovere<br />
Også i denne udgave<br />
25<br />
38<br />
32<br />
Hvad betyder den nye vurderingsnorm<br />
for valuarvurderingen?<br />
36<br />
5 tips til varme og ventilation i de<br />
kolde måneder<br />
38<br />
Når vedtægterne skal ændres<br />
40<br />
Hvilke regler gælder for godkendelse og<br />
eksklusion af en andelshaver?<br />
32<br />
4 Andelsportal.dk
Tid til renovering<br />
Der er mange gode grunde til at renovere andelsboligforeningens ejendom<br />
i disse tider. Det øger ikke kun livskvaliteten for andelshaverne, det kan også<br />
være med til at øge ejendommens værdi og medføre energibesparelser, og så er<br />
det fornuftigt at igangsætte renoveringer nu, når renten er lav.<br />
I dette nummer af <strong>Andelsbolig</strong> <strong>Nyt</strong> har vi derfor valgt at bringe et tema om<br />
renovering og vedligeholdelse i andelsboligforeningen.<br />
Få ekspertråd og nyttig viden inden I selv renoverer foreningen på side 12 eller<br />
se hvilke tiltag andre andelsboligforeninger igangsætter i artiklen ‘Renovering<br />
i landets andelsboligforeninger’.<br />
En renovering kan ofte være et omfattende projekt at være tovholder på –<br />
særligt når der er tale om renovering af en hel andelsboligforening. I en sådan<br />
situation kan det være rart at høre om andres erfaringer og dem kan du finde<br />
på side 25, hvor tre andelsboligforeninger deler ud af deres erfaringer, med at<br />
vedligeholde og renovere deres ejendom.<br />
<strong>Andelsbolig</strong> <strong>Nyt</strong><br />
Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af:<br />
AB Gruppen A / S<br />
Kristen Bernikows Gade 6<br />
1105 København K<br />
Web: www.andelsportal.dk<br />
E-mail: info@andelsportal.dk<br />
Tlf: 7733 4000<br />
Redaktion: Nynne Pihl Groth og<br />
Maria Carlsen (ansvarshavende)<br />
Layout: Pernille Svalebæk og<br />
Eik Franksdottir Mikkelsen<br />
Oplag: 4.000<br />
Det er ikke kun foreningens fysiske rammer, der skal renoveres. Også vedtægter<br />
trænger en gang i mellem til en overhaling. På side 38 kan du blive klogere på,<br />
hvordan andelsboligforeningen kommer bedst fra start, ‘Når vedtægterne<br />
skal ændres’.<br />
Mange andelsboligforeninger skal inden længe have foretaget en valuarvurdering<br />
af deres ejendom. Valuarvurderingen bliver foreningens første, der<br />
udarbejdes efter den nye vurderingsnorm, der er gældende fra 1. oktober i år.<br />
Bliv klogere på den nye vurderingsnorm og de kommende valuarvurderinger<br />
på side 32.<br />
På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, ideer og input; dem kan<br />
du sende til os på info@andelsportal.dk.<br />
God vinter og god læselyst.<br />
Maria Carlsen, redaktør<br />
Er du ikke den rette modtager af<br />
dette blad?<br />
Eller har andelsforeningen skiftet formand?<br />
Så indtast de nye oplysninger på<br />
www.andelsportal.dk/opdater/ og vi<br />
opdaterer vores adressekartotek.<br />
Andelsportal.dk<br />
5
ANNONCE<br />
Elevator Technology<br />
Synergy<br />
Residential<br />
indbegrebet<br />
af tysk<br />
ingeniørkunst<br />
thyssenkrupp Elevator A/S
KORT <strong>Andelsbolig</strong> <strong>Nyt</strong><br />
Danmarks andelsboliger i tal<br />
I Danmark er der lidt flere end 200.000 andelsboliger,<br />
hvilket svarer til 7 procent af den samlede boligmasse.<br />
I dag findes der andelsboliger i samtlige af landets<br />
kommuner bortset fra Christiansø og Læsø.<br />
I København er der 97.000 andelsboliger, hvilket svarer til<br />
32 procent af den samlede boligmasse. København er<br />
derfor ret atypisk i forhold til resten af landet, fordi andelsboligerne<br />
er den mest udbredte boligform.<br />
2/3 af alle andelsboliger findes i Region Hovedstaden,<br />
mens der til sammenligning kun findes 5 procent i<br />
Region Nordjylland.<br />
Kilde: Danmarks Statistik<br />
Vidste du?<br />
I 2016 anvendte 61% af landets<br />
andelsboligforeninger den offentlige<br />
vurdering som værdiansættelsesmetode af<br />
deres ejendom.<br />
Kilde: Danmarks Statistik<br />
Fra brevkassen på Andelsportal.dk:<br />
Midlertidig kasserer uden om<br />
generalforsamlingen?<br />
„Hej,<br />
Vores kasserer er stoppet i bestyrelsen. Vi har ordinær<br />
generalforsamling i slutningen af maj næste år. Vi har et<br />
medlem, der ikke sidder i bestyrelsen, og som gerne vil<br />
påtage sig at være fungerende kasserer til næste ordinære<br />
generalforsamling, hvor medlemmet så vil<br />
vi stille op til kasserer. Kan dette medlem<br />
blive konstitueret af bestyrelsen til<br />
kasserer?“<br />
– Alfred<br />
Svar:<br />
„Kære Alfred,<br />
Uden at kende til foreningens<br />
vedtægter, og om der måtte være<br />
særlige regler, kan jeg oplyse, at man ikke<br />
kan indtræde som kasserer uden at være<br />
valgt på en generalforsamling, ligesom det gælder andre<br />
bestyrelsesmedlemmer.<br />
Med venlig hilsen<br />
Nicholas Wantzin, Wantzin Ejendomsadvokater“<br />
Sne, is og saltning<br />
Selvom det stadigvæk virker som om, at der er<br />
lang tid til at frost og sne kommer, er det en god<br />
idé allerede nu at få styr på, hvem der står for<br />
snerydning og saltning på jeres arealer, og hvordan<br />
det skal foregå.<br />
Sker der uheld som følge af, at der ikke er ryddet<br />
for sne, gruset eller saltet uden for ejendommen,<br />
er det ejeren af ejendommen, der har erstatningsansvaret.<br />
Dette gælder også, hvis ansvaret er<br />
uddelegeret til et viceværtfirma eller en beboer, da<br />
foreningen stadig har et opsynsansvar. Ligeledes<br />
har foreningen pligt til at fjerne istapper og sne på<br />
taget, der kan risikere at falde ned på forbipasserende.<br />
Ønsker I en fast aftale på snerydning i jeres<br />
andelsboligforening, så indsend opgaven til<br />
Andelsportal.dk og få 3 gratis tilbud på opgaven:<br />
www.andelsportal.dk/indsendopgave<br />
Andelsportal.dk<br />
7
KORT <strong>Andelsbolig</strong> <strong>Nyt</strong><br />
Nye film viser vejen til grøn drift<br />
af varme- og ventilationsanlæg<br />
Finanstilsynet :<br />
Lån til andelsboliger er<br />
for risikobetonede<br />
Anbefalingen i en ny rapport fra Finanstilsynet er klar:<br />
Banker skal passe på med lån til andelsboliger. Grund-<br />
en er, at tilsynet finder lånene for risikobetonede.<br />
“Købere af andelsboliger i København og Aarhus<br />
bliver ofte bevilget lån, der er risikobetonede for<br />
både dem selv og deres bank, hvis priserne falder,”<br />
fremgår det af rapporten. Rapporten er baseret på<br />
en undersøgelse af udvalgte udlån til finansiering af<br />
andelsboliger i både Danske Bank, Nykredit Bank,<br />
Arbejdernes Landsbank, Lån & Spar Bank, Sparekassen<br />
Kronjylland og Sparekassen Sjælland-Fyn.<br />
Få vejledning og gode råd til optimal drift af varme-<br />
og ventilationsanlæg i større ejendomme. Partnerskabet<br />
Energispring, der består af en række bygningsejere,<br />
HOFOR samt Københavns Kommune, præsenterer<br />
nu 20 nye film med simple vejledninger til at tilpasse<br />
fjernvarme- og ventilationsanlæg. Der er også gode råd<br />
til, hvad boligforeninger selv kan gøre for at spare på<br />
energien:<br />
››<br />
Luk sommerventilen og pumpen i maj og åben igen<br />
i september.<br />
››<br />
Indstil vandet i varmtvandsbeholderen til 55 grader.<br />
››<br />
Spar på det varme vand. 20-30 % af det samlede<br />
varmeforbrug går til varmt vand i hanerne.<br />
››<br />
Mindst hvert andet år skal en specialist tilse varmeveksleren<br />
og afsyre varmtvandsbeholderen for kalk.<br />
››<br />
Én gang om måneden: Åbn kort for slamventilen på<br />
varmtvandsbeholderen og lad vandet løbe ud.<br />
Se mere i filmen til boligforeninger på:<br />
www.energispring.kk.dk<br />
Risikoen, mener Finanstilsynet, hænger sammen med,<br />
at konkurrencen mellem bankerne har medført en<br />
mere risikobetonet låneadfærd.<br />
Undersøgelsen af bankernes lån til andelsboliger viste<br />
også, at ikke alle institutter kræver en egenfinansiering<br />
på 5 procent, som ellers er anbefalet.<br />
Historisk lavt antal<br />
andelsboliger sættes<br />
of fentligt til salg<br />
Fra 1. april til 1. oktober <strong>2018</strong> var der 2.716<br />
Kilde: Boliga.dk<br />
andelsboliger offentligt til salg.<br />
I samme periode i 2017 blev 3.161<br />
andelsboliger sat offentligt til salg.<br />
Abonnerer du på nyhedsbrevet<br />
fra Andelsportal.dk?<br />
Med nyhedsbrevet fra Andelsportal.dk kan du holde dig<br />
opdateret på andelsboligmarkedet og få tips og råd til din<br />
andelsboligforening. Nyhedsbrevet udkommer 15 gange<br />
om året, og du kan tilmelde dig her:<br />
www.andelsportal.dk/nyhedsbrev<br />
8 Andelsportal.dk
Pynter I andelsboligforeningen<br />
op med lyskæder?<br />
Så husk at:<br />
››<br />
Købe lyskæder med LED-lys. De bruger 75 procent<br />
mindre strøm end glødepærer og holder desuden<br />
længere.<br />
››<br />
Undgå ekstra ledninger ved at benytte lyskæder,<br />
der er tilsluttet et batteri. Skal lyskæder tilsluttes<br />
en stikdåse, så husk at denne skal være monteret<br />
udendørs af en autoriseret el-installatør.<br />
››<br />
Benyt kun udendørskæder og husk, at de skal være<br />
CE-mærkede.<br />
Undgå ubehagelige overraskelser med<br />
en vedligeholdelsesplan<br />
Undgå ubehagelige overraskelser og få en plan over<br />
vedligeholdelsen af andelsboligforeningen mange år<br />
frem. Når I som bestyrelse eller administration har overblik<br />
over opgaverne, kan I disponere ressourcerne lang<br />
tid frem. I får en rød tråd for vedligeholdelsesarbejdet<br />
på ejendommen og kan både planlægge og prioritere<br />
istandsættelse og økonomi.<br />
Andelsportal.dk sætter jer i forbindelse med tre<br />
forskellige professionelle rådgivere, der udfører vedlige-<br />
holdelsesplaner, og I modtager 3 uforpligtende tilbud på<br />
den konkrete opgave.<br />
www.andelsportal.dk/lp/vedligeholdelsesplan<br />
Hvad sker der på Andelsportal.dk?<br />
WINTER IS COMING<br />
Vi har samlet en række gode råd og viden til, hvordan<br />
I forbereder jer på vinteren i andelsboligforeningen.<br />
Få styr på udluftning, varmeforbrug, storm og tagrender<br />
inden vinteren rusker for meget i andelsboligforeningen.<br />
www.andelsportal.dk/nyheder/winter-is-coming<br />
Offentlige ejendomsvurderinger<br />
udskydes igen<br />
Skatteminister Karsten Lauritzen (V) udskød den<br />
31. oktober <strong>2018</strong> de kommende ejendomsvurderinger<br />
igen. Den nye udskydelse vil betyde, at både vurder-<br />
ingerne til de private boligejere og vurderingerne af<br />
erhvervsejendomme kommer senere end antaget. Det<br />
betyder også, at andelsboligforeningerne må vente til<br />
2021 på deres ejendomsvurderinger.<br />
www.andelsportal.dk/nyheder/ejendomsvurderinger-<br />
udskydes-2021<br />
Offentlige ejendomsvurderinger<br />
af andelsboligforeninger:<br />
HVORNÅR OG HVORDAN?<br />
På Andelsportal.dk modtager vi ofte spørgsmål om<br />
de offentlige ejendomsvurderinger – og med god<br />
grund. De offentlige ejendomsvurderinger blev nemlig<br />
suspenderet i 2013, fordi mange vurderinger var<br />
fejlbehæftede, og det blev besluttet, at et nyt system<br />
til offentlig ejendomsvurdering skulle udarbejdes.<br />
Det nye system har stor betydning for både private<br />
boligejere og boligforeninger, blandt andet fordi<br />
forskellige skatter betales med udgangspunkt i de<br />
offentlige ejendomsvurderinger. Derfor har det nye<br />
system været længe ventet, og selvom ejendoms-<br />
vurderinger blev suspenderet i 2013, kom der først i<br />
2016 et politisk forlig om ejendomsvurderingerne.<br />
www.andelsportal.dk/nyheder/offentligeejendomsvurderinger-2020<br />
Andelsportal.dk<br />
9
TEMA<br />
Renovering og<br />
vedligeholdelse<br />
B<br />
ygge- og renoveringsprojekter<br />
i andelsboligforeningen er ofte<br />
værdifulde og nødvendige. Men<br />
de medfører også en lang række gøremål<br />
til bestyrelsen eller de tovholdere, der er<br />
ansvarlige for renoveringen. De skal tage<br />
stilling til alt fra økonomi, tidshorisont,<br />
forsikring, tilladelser, beslutningstagen og<br />
projektplanlægning. Det er et stort ansvar,<br />
der ofte kan være tidskrævende.<br />
Måske er det derfor, at nogle renoveringer<br />
får lov til at vente ekstra længe, før de<br />
bliver igangsat? Også selvom både behovet<br />
og opbakningen til projektet er til stede i<br />
andelsboligforeningen.<br />
Eller læse om, hvordan en andelsboligforening<br />
i Vanløse igangsætter og prioriterer<br />
deres vedligeholdelsesprojekter.<br />
Ligesom du kan blive klogere på, hvorfor<br />
en andelsboligforening på Østerbro ikke<br />
altid tager det billigste tilbud, når den skal<br />
vælge en entreprenør.<br />
Der er mange gode grunde til at<br />
renovere andelsboligforeningen og<br />
igangsætte projekter i foreningen. Vi<br />
håber, at vi med dette tema kan give jer<br />
noget inspiration til, hvordan I kan gøre<br />
jeres renoveringsprojekter mulige.<br />
Med dette tema har vi sat fokus på<br />
renovering og vedligeholdelse i andelsboligforeningen.<br />
Her kan du få gode råd<br />
fra flere fagmænd lige fra totalentreprenøren<br />
til advokaten og fra administratoren<br />
til energivejlederen.<br />
Du kan også læse, hvordan en andelsboligforening<br />
har fået renoveret dens gårdareal<br />
i en proces, hvor både andelshavere og<br />
børn var involveret, og i dag står med<br />
et resultat, der er så godt, at gårdrenoveringen<br />
er nomineret til RENOVER<br />
prisen <strong>2018</strong>.<br />
10 Andelsportal.dk
ANNONCE<br />
Vi er et moderne advokatkontor med ejendomsadministration og advokat i ét.<br />
Vi er specialiseret i andelsboligret og daglig administration af andelsboligforeninger.<br />
For os er det vigtigt, at møde vores kunder netop der, hvor de står.<br />
Med os som administrator og rådgiver, kan I altid føle jer trygge og være sikre på,<br />
at I modtager højkvalificeret rådgivning og ejendomsadministration.<br />
”<br />
Vi har fokus på at lette arbejdet så meget som muligt for jer.<br />
Vi kan blandt andet hjælpe jer med følgende:<br />
Advokat og indehaver, Nicholas Wantzin<br />
• Ejendomsadministration<br />
• Afvikling af generalforsamlinger<br />
• Vedtægtsændringer<br />
• Byggesagsadministration<br />
• Juridisk rådgivning, andelsboligforeningsret<br />
• Overblik over foreningens økonomi<br />
• Stiftelse af andelsboligforeninger<br />
• Rådgivning i forbindelse med køb af andel<br />
Wantzin Ejendomsadvokater<br />
Wantzin Ejendomsadvokater består af erfarne boligadvokater<br />
samt et dygtigt team af sagsbehandlere,<br />
bogholdere og sekretærer.<br />
Som kunde hos os, vil du altid opleve at have et<br />
fasttilknyttet team, hvoraf advokaten er din faste<br />
kontaktperson.<br />
Vi anvender det førende IT-system på markedet for at<br />
lette arbejdet for foreningen.<br />
Wantzin Ejendomsadvokater har en konkret ydelse til<br />
bestyrelser, hvor I kan få løbende juridisk rådgivning<br />
ved at blive tilknyttet os. Megen tid og penge kan<br />
spares ved at træffe de korrekte beslutninger fra start.<br />
Vi rådgiver også selvadministrerende foreninger,<br />
bestyrelser og andelshavere.<br />
Vi underviser desuden på kurser bl.a. hos <strong>Andelsbolig</strong>foreningens<br />
Fælles Repræsentation (ABF).<br />
Wantzin Ejendomsadvokater | Adelgade 15, 5. sal, 1304 København K | 33 13 11 35 | mail@wzn.dk | www.wzn.dk
TEMA<br />
RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE<br />
Eksperternes råd:<br />
Undgå disse fejl, når I<br />
renoverer foreningen<br />
Renoveringsprojekter i andelsboligforeninger sker ikke blot med et fingerknips.<br />
Der skal både forberedes og planlægges, lægges et budget, indgås en god<br />
entrepriseaftale, tegnes garanti og indhentes diverse tilladelser. Det handler derfor<br />
for bestyrelsen om at holde tungen lige i munden. Vi spørger seks forskellige<br />
eksperter – entreprenøren,<br />
energivejlederen, advokaten,<br />
valuaren, forsikringsmanden<br />
og administrationshuset<br />
om deres gode råd til<br />
foreningernes renoveringsopgaver,<br />
og hvilke fælder,<br />
foreningerne skal undgå<br />
at falde i.<br />
ADMINISTRATIONEN:<br />
Renovér mens renten er lav og<br />
foreningen sund<br />
Cobblestone A/S yder ejendomsadministration og rådgivning<br />
til andelsboligforeninger, og ud fra den indsigt<br />
videregiver administrerende direktør Rasmus Juul-<br />
Nyholm særligt to råd til foreninger:<br />
1. Få en fast rådgiver, som årligt planlægger<br />
vedligehold af ejendommen<br />
Rasmus Juul-Nyholm oplever, at andelsboligforeningerne<br />
generelt er gode til vedligehold af ejendommene,<br />
men understreger, at kvalitetssikringen af vedligeholdelsesplanerne<br />
godt kan blive bedre.<br />
Mange foreninger vil gerne bruge millioner af<br />
kroner på deres vedligehold og renoveringer,<br />
og det skal de også, men de bør også bruge<br />
lidt flere penge på god og uvildig rådgivning.<br />
- Rasmus Juul-Nyholm, Cobblestone<br />
12 Andelsportal.dk
„En vedligeholdelsesplan er ikke bare en vedligeholdelsesplan.<br />
Den indebærer analyse, registrering<br />
og rådgivningsarbejde, og den kan laves mere eller<br />
mindre grundigt. Nogle rådgivere tilbyder at lave<br />
dem næsten gratis, men her skal foreningen huske på,<br />
at udbyderne kan have forskellige dagsordener for<br />
vedligeholdet, og det skal man være kritiske overfor.<br />
Prioritér derfor hellere at få udarbejdet en grundig<br />
og uvildig rapport frem for den billigste,“ fortæller<br />
Rasmus Juul-Nyholm og uddyber:<br />
„Der er min opfordring, at foreningen finder sig en<br />
strategisk rådgiver og holder fast i vedkommende.<br />
Så får foreningen en fast partner, som de løbende kan<br />
være i dialog med, og som kender ejendommen.<br />
Få dertil lavet en aftale om en årlig opdatering af<br />
rapporten i stedet for, at der går fem eller ti år<br />
imellem planlægningen.“<br />
2. Renovér mens renten er lav<br />
Cobbelstones administrerende direktør har også en<br />
anden opfordring til landets andelsboligforeninger:<br />
„Lige nu er forholdene ret gunstige til at lave vedligehold.<br />
Renten er lav, og vi oplever generelt, at foreningernes<br />
økonomi er sund. Det er vigtigt at bruge disse gode<br />
økonomiske forhold til at lave relevante renoveringer. De<br />
er nemlig ikke sjove at lave, når man står midt i en krise,<br />
hvor beboerne ikke på samme måde ønsker at binde<br />
sig til større vedligeholdelsesprojekter,“ siger Rasmus<br />
Juul-Nyholm.<br />
<strong>Andelsbolig</strong>foreninger er bedre end ejerforeninger<br />
til vedligeholdelsesplaner:<br />
Vores teknikere siger, at 3 ud af 4 vedligeholdelsesplaner<br />
udføres for andelsboligforeninger. For<br />
hver gang, der bliver lavet 1 vedligeholdelsesplan<br />
for en ejerforening, bliver der lavet 3 for andelsboligforeninger.<br />
Så andelsboligforeningerne er<br />
rigtig gode til det.<br />
- Rasmus Juul-Nyholm Cobblestone<br />
Fortsættes »<br />
ANNONCE<br />
For et bedre<br />
indeklima...<br />
Proline Ventilation kanaltætning<br />
Et kanalsystems vigtigste opgave er at transportere luft fra et<br />
sted til et andet. Er kanalsystemet utæt betyder det, at emhætten<br />
mister sugeevnen til at transportere den varme luft.<br />
Desuden kan den manglende sugeevne medføre sygdom.<br />
Ved at reline kanalerne indvendigt, vil risikoen for huller blive<br />
reduceret væsenligt. Proline Ventilation har mere end 15 års<br />
erfaring med relining, og arbejder udelukkende med at inspicere<br />
og reline ventilationskanaler.<br />
Kanaltætning<br />
Prolines metode indebærer, at huller og samlinger tætnes i<br />
eksisterende kanaler. Hele kanalsystemer kan også relines for<br />
at forbygge fremtidige skader. Med den patenterede teknologi<br />
påsprøjtes tætningsmaterialet indvendigt i kanalerne.<br />
Alle typer af kanalsystemer kan behandles: rektangulære,<br />
firkantede og runde af asbest, beton eller stål. Det ikke-brændbare<br />
og vandbærende materiale er registreret i det svenske<br />
BASTA og Sund Hus.<br />
Komplet med Proline Ventilation<br />
Det eksisterende kanalsystem kan opretholdes helt eller delvist.<br />
Selve processen er hurtig i forhold til traditionel udskiftning, da<br />
der ikke forekommer bygningsarbejde i form af nedrivninger<br />
med mere. Generne for beboerne er ligeledes minimale. Proline<br />
inspicerer kanalerne og klarlægger kanalsystemet med et<br />
kamera, og resultatet tegnes ind efter inspektionen.<br />
Kontakt os på 6361 8545 og hør om jeres muligheder<br />
– eller se mere på WWW.PROLINE-GROUP.DK<br />
Proline Group er markedsledende i Europa inden for relining af spildevand og afløbsrør i etageejendomme. Reliningen udføres med polyesterplast efter en patenteret<br />
metode. Proline-koncernen ejes af Lifco Group, som igen er ejet af Carl Bennet og har en årlig omsætning på seks milliarder med over 3000 medarbejdere i koncernen.
TEMA<br />
RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE<br />
TotalentreprenOren: /<br />
Alliér jer med en byggerådgiver<br />
Hos MLH Entreprise er renoveringer i andelsboligforeninger<br />
en fast del af ordrebogen. Derfor er det<br />
med stor erfaring, at indehaver og totalentreprenør<br />
Morten Hansen deler ud af sin viden, og han er<br />
ikke i tvivl om sit første råd:<br />
„De fleste bestyrelsesmedlemmer har forståeligt nok<br />
ikke forstand på byggeri, og derfor har de ikke det<br />
rette grundlag til at udvælge den rette entreprenør<br />
til opgaven. Foreningen bør derfor få en byggerådgiver<br />
til de større projekter, som den kan sparre<br />
med omkring udbudsmaterialet og sikre, at det er<br />
den rigtige løsning, der afgives tilbud på,“ anbefaler<br />
Morten Hansen og uddyber:<br />
„Jeg oplever tit, at foreningerne kun forholder sig til<br />
prisen på projektet, men den kan ikke stå alene. Der<br />
kan være stor forskel på, hvad entreprenørerne giver<br />
pris på, og man får faktisk tit tilbud på tre forskellige<br />
opgaver, hvis ikke opgaven er præciseret nok.<br />
Eksempelvis har nogle medregnet materialer af god<br />
kvalitet, efterisolering og finish, mens andre ikke har,“<br />
forklarer Morten Hansen.<br />
Tjek entreprenørens historik<br />
En aftale mellem en entreprenør og en andelsboligforening<br />
er bygget på tillid. Der er tit mange millioner<br />
i omløb, hvis foreningen skal renovere stort, og derfor<br />
er det vigtigt, at bestyrelsen tjekker op på det firma, der<br />
skal varetage opgaven, lyder det fra indehaveren hos<br />
MLH Entreprise:<br />
„Det handler både om mavefornemmelse men også<br />
om firmaets historik. Spørg efter referencer på andre<br />
foreningsopgaver og undersøg, om firmaet har en<br />
professionel hjemmeside eller gode anmeldelser på<br />
nettet. Alt sammen relevante indikatorer at få tjekket<br />
op på,“ siger Morten Hansen.<br />
Foreningens ansvar at indhente tilladelser:<br />
Husk at tilladelser fra det offentlige altid er noget,<br />
som foreningen har ansvaret for at indhente.<br />
- Morten Hansen, MLH Entreprise<br />
ADvokaten:<br />
En grundig og skriftlig<br />
entrepriseaftale er afgørende<br />
En detaljeret og gennemarbejdet entrepriseaftale<br />
med entreprenøren er alfa og omega for en<br />
succesfuld renovering. Sådan lyder rådet fra advokat<br />
og partner hos ADVODAN Erik Matthiesen, som<br />
er juridisk rådgiver for flere af landets andelsboligforeninger.<br />
En grundig entrepriseaftale kan nemlig<br />
placere ansvaret, hvis noget mod forventning skulle<br />
gå galt.<br />
„Lav en grundig entrepriseaftale og få styr på<br />
håndteringen af byggemøderne. Brug standarddokumenter<br />
så som AB92-regelsættet, der sikrer en<br />
god grundaftale. Aftal hvad der konkret er inkluderet<br />
i prisen, hvilke materialer, der skal benyttes,<br />
og hvem, der har ansvaret, hvis projektet overskrider<br />
tidsfristen eller noget går galt. Det er afgørende, at<br />
beskrivelsen af byggeriet, herunder tegnings-<br />
materialet, er fyldestgørende, grundigt gennemarbejdet<br />
og korrekt,“ siger Erik Matthiesen og<br />
påpeger de mange juridiske detaljer, der skal tages<br />
stilling til ved større renoveringsprojekter. Derfor er<br />
anbefalingen også klar, hvis foreningen står over for<br />
en omfattende renovering:<br />
„Få en byggerådgiver, der taler og forstår sproget i<br />
skurvognen, og som kan hjælpe med beslutninger<br />
forud for og i byggeperioden. Tilknyt også en<br />
advokat, da bestyrelsen ikke bør stå alene med de<br />
mange juridiske regler og hensyn, der skal tages i<br />
forbindelse med større renoveringer i andelsboligforeningen,“<br />
lyder det fra den erfarne advokat.<br />
HUSK: Alle aftaler skal være skriftlige.<br />
Det gør det lettere at bevise indholdet og<br />
ansvarspådragelsen i byggeaftalen.<br />
- Erik Matthiesen, Advodan<br />
14 Andelsportal.dk
.<br />
Energiradgiveren:<br />
Få dokumenteret om<br />
energirenoveringerne virker<br />
Hos Abalon ApS oplever indehaver og energirådgiver<br />
Mark Engelgaar, at andelsboligforeningerne i højere<br />
grad indtænker energioptimering, når de alligevel<br />
skal renovere ejendommen. En god tendens, som<br />
foreningerne endelig skal fortsætte, opfordrer Mark<br />
Engelgaar:<br />
„Foreningerne har fået et bedre kendskab til, at deres<br />
renoveringer kan ske på en mere energirigtig måde.<br />
Foreningerne skal huske at undersøge, om deres<br />
renovering kan slås sammen med andre renoveringer.<br />
Ved at slå flere renoveringer sammen, er der penge<br />
at spare, og ofte kan samme entreprenør løfte begge<br />
dele,“ siger han.<br />
Modernisering af varmeanlæg giver store<br />
besparelser<br />
Mark Engelgaar oplever, at flere og flere foreninger<br />
fokuserer på at opgradere ejendommens varmeanlæg.<br />
En energirenovering, som betaler sig.<br />
„Der er meget fokus på automatisering af varmeanlæg.<br />
Ved automatisering forbedres funktionen på<br />
det nuværende anlæg, og det betyder, at der kun<br />
produceres den varme til bygningen, der er brug for.<br />
Det betyder, at andelshaverne kun betaler for det,<br />
som de rent faktisk bruger, og det kan medføre<br />
varmebesparelser på mellem 20 og 30 procent.<br />
Udover varmebesparelser forbedres anlægget, så det<br />
bliver mere stabilt,“ fortæller energirådgiveren.<br />
Digital dokumentation er vigtig<br />
Hvis Mark Engelgaar skal give et godt råd videre til<br />
bestyrelserne, handler det om at få dokumenteret de<br />
energirenoveringer, som foreningen får lavet:<br />
„Der er ikke så mange foreninger, der måler på,<br />
om løsningerne virker. Helt konkret bør de få<br />
entreprenøren til at dokumentere og kontrollere, at<br />
energirenoveringen virker, som den skal. Det kan ske<br />
ved at sætte energimålere på eksempelvis varme- og<br />
ventilationsanlæg,“ forklarer Mark Engelgaar og<br />
fortsætter:<br />
„Jeg anbefaler, at den dokumentation, som boligforeningen<br />
får, også bliver afleveret digitalt. Det<br />
glemmer flere foreninger. Så får de bare papirerne i<br />
hånden, og så lægger de dem i varmerummet, hvor<br />
de forsvinder. Med digitale rapporter har boligforeningen<br />
altid adgang til dataen, og samtidig gør<br />
det rapporterne nemmere at sammenligne.“<br />
Undersøg: om jeres renoveringsprojekt kan få<br />
energitilskud og/eller en byfornyelsesbevilling.<br />
Husk at tjekke dette inden I laver en aftale med<br />
entreprenøren og påbegynder renoveringen.<br />
- Mark Engelgaar, Abalon ApS<br />
Valuaren:<br />
Vedligeholdelse styrker både<br />
ejendomsværdien og økonomien<br />
i foreningen<br />
For den garvede valuar Peter Ryaa er der stor forskel<br />
på, om andelsboligforeninger prioriterer vedligeholdelse,<br />
eller om de ikke gør. En forskel der har<br />
konsekvenser for ejendomsværdien og foreningens<br />
økonomi:<br />
„En velholdt ejendom giver alt andet lige en højere<br />
pris end en ejendom, som ikke er vedligeholdt. Vi har<br />
oplevet ejendomme, der er så undervedligeholdte, at<br />
nødvendige renoveringer vil dræne andelsboligforeningens<br />
økonomi. Vi anbefaler derfor, at<br />
foreningerne løbende afsætter et beløb til vedligeholdelse<br />
og gerne forhøjer budgettet til den post,“<br />
forklarer diplomvaluar og indehaver hos<br />
VALUAREN Peter Ryaa.<br />
Det er dyrt, når renoveringer bliver<br />
brandslukning<br />
Hos VALUAREN er oplevelsen, at andelsboligforeningerne<br />
generelt er blevet meget bedre til<br />
løbende at renovere deres ejendom og få udarbejdet<br />
vedligeholdelsesplaner. Desværre er det<br />
dog langt fra alle, og derfor ender nogle foreninger i<br />
en brandslukningssituation, når renoveringsbehovet<br />
rammer.<br />
Fortsættes »<br />
<strong>2018</strong><br />
Andelsportal.dk<br />
15
TEMA<br />
RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE<br />
„De andelsboligforeninger, som ikke får udarbejdet<br />
en vedligeholdelsesplan og udsætter renoveringerne,<br />
ender ofte i en dyr situation, når renoveringen bliver<br />
akut. Samtidig betyder en udsættelse af renoveringerne,<br />
at de andelshavere, der løbende fraflytter, ikke<br />
er med til at betale til vedligeholdelsen, hvilket de<br />
måske rettelig burde gøre,“ slutter Peter Ryaa.<br />
Hvilke renoveringer giver en højere<br />
værdiansættelse?<br />
Såkaldte lejeretlige forbedringer som isolering af<br />
etageadskillelse og gavle, nye energiruder, nyt tag og<br />
altaner (ikke individuelle) giver som udgangspunkt en<br />
højere værdiansættelse.<br />
- Peter Ryaa, VALUAREN<br />
FORSIKRINGSSELSKABET:<br />
Tegn en forsikring inden det<br />
går galt<br />
Desværre opdager mange andelsboligforeninger<br />
først når skaden er sket, at de ikke er ordentligt<br />
forsikret – og så er det for sent. Det er derfor uden<br />
tøven, at Torben Dalgaard, kundechef hos Erhverv i<br />
forsikringsselskabet Tryg, deler dette råd:<br />
„Den største udfordring er, at andelsboligforeningerne<br />
glemmer at forsikre sig, inden renoveringen<br />
påbegynder. De indgår en aftale med en entreprenør<br />
om at renovere, stort som småt, men glemmer<br />
at kigge på, hvordan forsikringerne dækker. Og det<br />
kan ende med at blive en dyr omgang.“<br />
Derfor skal foreningen udvide forsikringerne<br />
til at dække både storm og brand og også tilføje<br />
en entrepriseforsikring, fortæller den erfarne<br />
forsikringsmand. Her medforsikres entreprenøren,<br />
og det er blandt andet godt, hvis materialerne<br />
eksempelvis skulle blive stjålet eller rammes af<br />
vandskade.<br />
„Hvis ikke foreningerne udvider deres forsikringer,<br />
kan det betyde, at hele renoveringsprojektet kan<br />
gå i stå, hvis noget går galt. Bliver vinduerne til<br />
2 millioner kroner beskadiget eller stjålet, uden<br />
foreningen er forsikret, kan det ende i en firmakonkurs,<br />
da entreprenøren ikke har råd til at indkøbe<br />
nye. Er foreningen forsikret, er det hverken<br />
håndværkeren eller foreningen, der skal købe nye<br />
materialer, da det dækkes af forsikringsselskabet,“<br />
forklarer Torben Dalgaard.<br />
Cirka 1000 brande opstår årligt ved<br />
varmt arbejde<br />
Der opstår brande for cirka 200 millioner kroner<br />
årligt forårsaget af varmt arbejde, når der bruges<br />
varmeudviklende værktøj, fortæller Torben Dalgaard.<br />
Og varmt arbejde udføres også i andelsboligforeningerne,<br />
når der eksempelvis skal svejses, bruges<br />
en skærebrænder, lægges tagpap, eller viceværten skal<br />
afbrænde ukrudt. Men flere glemmer at forsikre sig<br />
mod varmt arbejde, og derfor er det en faldgrube,<br />
som foreningerne skal være opmærksomme på.<br />
Torben Dalgaard uddyber:<br />
„Til mange renoveringer bruges værktøjer, der<br />
har flammer eller gnister involveret. Tænk bare<br />
på ukrudtsbrænderen, som bruges i næsten alle<br />
andelsboligforeninger. Som bygherre er det vigtigt,<br />
at andelsboligforeningen tager stilling til varmt<br />
arbejde og underskriver vejledende dokumenter og<br />
aftaler, inden det udføres. Det er vigtigt, at foreningen<br />
har papir på, hvem der gør hvad. Konsekvensen<br />
kan i værste fald være manglende forsikringsdækning<br />
eller en øget selvrisiko på 2-300.000<br />
kroner, hvis dele af ejendommen brænder ned,“<br />
uddyber Torben Dalgaard og henviser til gratis<br />
retningslinjer, der kan hentes på Trygs hjemmeside.<br />
HUSK: Brug uddannede og autoriserede håndværkere,<br />
når autorisation kræves. Forsikringen<br />
dækker nemlig ikke, hvis arbejdet udføres<br />
uautoriseret.<br />
– Torben Dalgaard, Tryg<br />
16 Andelsportal.dk
ANNONCE<br />
Stop effektivt varmespild<br />
og skimmel<br />
Dårlige isoleringsløsninger skaber hurtigt grobund<br />
for fugt og skadelig skimmelvækst. Med Multipor<br />
Isoleringssystem tager du effektivt hånd om roden til<br />
problemet helt fra starten.<br />
Det diffusionsåbne isoleringssystem er din enkle og<br />
effektive løsning mod skimmel og energitab i lejligheden.<br />
• Nem og enkel vedligeholdelse<br />
• Indeklima i verdensklasse<br />
• Markedets tyndeste konstruktion med<br />
bedste U-værdi<br />
Dit 100 pct. effektive våben mod varmespild og fugt<br />
www.ytong.dk
TEMA<br />
RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE<br />
Renoveringer i landets<br />
andelsboligforeninger<br />
Via Andelsportal.dk får vi årligt tusindvis af henvendelser fra andelsboligforeninger,<br />
der ønsker at få 3 tilbud på en opgave, de har i foreningen.<br />
Vi har samlet de ti mest populære forespørgsler her.<br />
Valuarvurderinger 9,9 %<br />
Mange andelsboligforeninger får fortsat foretaget en<br />
valuarvurdering. Det skyldes blandt andet, at de offentlige<br />
ejendomsvurderinger har været fastfrosset siden<br />
2013, og en ny vurdering først er klar i 2020. <strong>Andelsbolig</strong>foreningerne<br />
vælger derfor at få en valuars vurdering<br />
af deres ejendom for at få et retvisende billede af,<br />
hvad foreningens ejendom er værd.<br />
VVS 6 %<br />
En VVS’er kan hjælpe med alt fra vand, varme,<br />
toiletter, radiatorer og foreningens mange rør.<br />
Der er derfor stor efterspørgsel på VVS-firmaer,<br />
der kan hjælpe med både små og store opgaver<br />
i andelsboligforeningerne.<br />
Mureropgaver 11,6 %<br />
Mange andelsboligforeninger har en del<br />
forfaldende arbejde, som en murer kan<br />
hjælpe dem med. Renovering af foreningens<br />
kælder, skader på trappeopgange eller<br />
renovering af foreningens facade er opgaver,<br />
som andelsboligforeninger efterspørger, at<br />
murerne kan hjælpe med.<br />
Kloak og faldstammer 10 %<br />
Vedligeholdelse af foreningens rør, faldstammer<br />
og kloaknet er vigtige opgaver,<br />
som ikke må negligeres. Renoveringen<br />
starter typisk med en tv-inspektion, hvor<br />
eventuelle fejl identificeres, og efterfølgende<br />
vælger mange at få deres<br />
faldstammer strømpeforet.<br />
Renovering af trappeopgangen 8,4 %<br />
Flere andelsboligforeninger kan nikke genkendende til, at trappeopgangen<br />
efterhånden trænger til en kærlig hånd. Gulvet skal<br />
skiftes, og der er behov for maling af både vægge og gelændre.<br />
Derfor får vi en lang række henvendelser fra andelsboligforeninger,<br />
der skal have trappeopgangen renoveret.<br />
18 Andelsportal.dk<br />
Facadeisolering og facaderenovering 9,2 %<br />
Facaderenoveringer er populære, fordi de både giver ejendommen<br />
et nyt udtryk og samtidig er med til at holde murværket sundt<br />
og pænt. Når der facadeisoleres i samme ombæring, kan det også<br />
medvirke til et bedre indeklima og en lavere varmeregning.
Hvor kommer tallene fra?<br />
På Andelsportal.dk kan andelsboligforeninger og<br />
andelshavere indsende en forespørgsel på tre tilbud<br />
på en renoverings- eller byggeopgave. Vi har set<br />
på henvendelser fra andelsboligforeninger fra det<br />
seneste år og samlet de ti mest populære.<br />
Vi vedligeholder<br />
fællesarealerne både<br />
SOMMER<br />
& VINTER<br />
ANNONCE<br />
Døre og vinduer 13,4 %<br />
I mange andelsboligforeninger er det tid til at skifte<br />
foreningens vinduer og døre. Udskiftningen betyder<br />
ofte både bedre indeklima, et reduceret energiforbrug,<br />
reducering af støjgener og en lavere varmeregning.<br />
Og så er resultatet også ofte flot at se på.<br />
Altaner 8,4 %<br />
Der er stadig mange, der drømmer om at få en altan<br />
opsat, og flere andelsboligforeninger er allerede godt<br />
i gang. Opsætning af altaner i andelsboligforeningen<br />
er et stort projekt, der både omfatter tegning,<br />
montage og projektering, og derfor er det en god<br />
idé at indhente flere tilbud på projektet.<br />
Ring for et<br />
uforpligtende<br />
tilbud på tlf.:<br />
93 40 50 00<br />
Anlægsarbejde og brolægning 13,3 %<br />
I den senere tid er rigtig mange andelsboligforeninger<br />
begyndt at renovere deres udendørsarealer, og på<br />
Andelsportal.dk har vi derfor oplevet en stigende efterspørgsel<br />
på anlægsgartnere og brolæggere. Alt fra indkørsler<br />
til nyanlæg af gårdmiljøer er populært.<br />
Dørtelefonanlæg 9,8 %<br />
Dørtelefonanlæg har de senere år udviklet sig utrolig<br />
meget. I dag kan man få dørtelefoner med både video og<br />
chip-systemer eller vælge at lukke gæster ind via mobiltelefonen.<br />
Mulighederne er blevet flere, hvilket har<br />
motiveret mange andelsboligforeninger til at få udskiftet<br />
eller opdateret deres dørtelefonanlæg.<br />
Hos Madsbøll Haver<br />
udfører vi udendørs<br />
vedligeholdelse for boligforeninger<br />
i Nordsjælland.<br />
Med faglig viden, grønne<br />
fingre og den rette<br />
maskinpark løfter vi alt<br />
fra saltning og snerydning<br />
til hækkeklipning og<br />
græsslåning. Vi tilbyder<br />
en solid service og et<br />
professionelt resultat<br />
– hver gang!<br />
Beskæring | Haveservice | Snerydning | Nyanlæg<br />
Stubfræsning | Brolægning | Hegn | Tømrerarbejde<br />
www.madsbøllhaver.dk - madsbollhaver@gmail.com - 93 40 50 00
1 2<br />
3 4<br />
TEMA<br />
RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE<br />
Landskabsarkitekten:<br />
Derfor blev A/B Nørrebrohus’<br />
grønne gårdrum nomineret til<br />
RENOVER prisen<br />
P<br />
<strong>2018</strong><br />
P<br />
En grøn oase er nok den bedste beskrivelse af det gårdrum, som findes hos<br />
A/B Nørrebrohus. En renovering, som spirrede fra en ambition om et uformelt<br />
udeliv, genanvendelse samt samarbejde. Landskabsarkitekt Anne Galmar giver sit<br />
syn på renoveringen, og hvad andre andelsboligforeninger kan lære af processen.<br />
U<br />
d over den flotte nominering til<br />
RENOVER prisen <strong>2018</strong> har gårdrenoveringen<br />
hos A/B Nørrebrohus skabt<br />
et uformelt fællesskab med plads til både børn,<br />
krydderurter og frodige cykelskure. Anne Galmar<br />
fra VEGA landskab var arkitekt på projektet, og<br />
særligt dialogprocessen mener hun skabte et unikt<br />
ejerskab:<br />
Foto: VEGA landskab<br />
4<br />
gode råd<br />
fra landskabsarkitekten<br />
1. Inddrag beboerne og kortlæg de forskellige ønsker<br />
og behov med plads til ærlig snak.<br />
2. Lav ikke en låst tjekliste, da det begrænser<br />
kreativiteten. Spørg jer selv, hvad gården skal<br />
kunne (inddrage, dyrke, give børnene frirum) frem<br />
for, hvad den skal indeholde (en bænk, et bed, en<br />
sandkasse).<br />
3. Brug en rådgiver eller landskabsarkitekt til faglig<br />
sparring, design og processtyring.<br />
4. Hav fokus på genanvendelse og eksisterende<br />
kvaliteter. Hvilke elementer fra den nuværende<br />
gård skal beholdes? Har træet i gården en speciel<br />
status, og kan asfalten genbruges andre steder?<br />
„Det var en meget modig bestyrelse, som valgte<br />
at tage inddragelse alvorligt. Der blev holdt flere<br />
beboermøder for både voksne og børn og nedsat<br />
et engageret gårdudvalg. Andelshaverne var<br />
tydelige omkring det faktum, at de var forskellige<br />
mennesker med forskellige behov, og det gjorde<br />
det ligeså legitimt for børnefamilierne at sige, at<br />
de ønskede udeliv til børnene, som for pensionisterne<br />
at sige, at de ikke ønskede børn over alt,“<br />
siger Anne Galmar og påpeger, at plads til ærlighed<br />
er vigtigt, hvis andelshaverne skal involveres i<br />
renoveringsprojekter med succes.<br />
Gården inviterer til et uformelt fællesskab<br />
Før var gårdrummet hos A/B Nørrebrohus<br />
kendetegnet ved små, isolerede områder, men nu<br />
er gården åbnet op og inviterer til fællesskab ved<br />
uformelle siddepladser, legeområder og beplantning.<br />
Og netop gården er et vigtigt samlingssted,<br />
mener den erfarne landskabsarkitekt:<br />
„Så snart man er oppe i opgangen, isolerer man<br />
sig og lukker døren. Men i gården har man har<br />
et fællesliv, som bringer det grønne tættere på<br />
hverdagen, og som bidrager til livskvalitet. Derfor<br />
oplever jeg, at der i dag er mere fokus på gårdrenoveringer,<br />
som skal rumme meget mere end<br />
blot det praktiske,“ forklarer Anne Galmar.<br />
20 Andelsportal.dk
ANNONCER<br />
- Professionelt malerarbejde i mere end 35 år!<br />
VVS-firmaet Aug. Andersen udfører<br />
alle former for VVS-arbejde<br />
Hos Schønemann & Co har vi<br />
stolte traditioner og stor erfaring<br />
med malerentrepriser for både<br />
foreninger og private.<br />
Vi er derfor klar med kvalitetspenslen<br />
og et godt tilbud, hvad end<br />
I skal renovere trappeopgangen<br />
eller male altanerne.<br />
Vejen til bedre kvalitet<br />
Ring for tilbud på<br />
tlf.: 53 73 30 61<br />
Aug. Andersen er autoriseret VVS-installatør, der løser alle<br />
former for opgaver inden for varme, vand og sanitet. Vi kan<br />
hjælpe både private andelshavere og foreningener med:<br />
• Vandinstallationer<br />
• Badeværelsesrenoveringer<br />
• Sanitetsarbejde<br />
• Ventilation<br />
• Varmeinstallationer<br />
• Faldstammer<br />
Telefon +45 53 73 30 61<br />
CVR: 37949523<br />
info@schonemannco.dk<br />
Ønsker I, at Aug. Andersen skal stå for jeres VVS-arbejde,<br />
så kontakt os allerede i dag på 8612 3069.<br />
Tlf.: 86 12 30 69<br />
aug@andersen.mail.dk<br />
www.augandersen.dk<br />
Klamsagervej 22, 8230 Åbyhøj<br />
CVR: 33046723<br />
Vi er medlem af<br />
Vi er medlem af:<br />
schoenemann-og-co-nov-abnyt18.indd 1 31/10/<strong>2018</strong> aug-andersen-sept18-abnyt.indd 11.14<br />
1 31/10/<strong>2018</strong> 1<br />
Adamsens Algebehandling<br />
– VI FJERNER SKIDTET FOR JER!<br />
Algebehandling frisker ikke kun facader<br />
og udendørs arealer op – den forlænger også<br />
ejendommens levetid.<br />
ADMINISTRATION TILPASSET<br />
JERES FORENING<br />
Cubus Administration er en professionel<br />
administrator for andelsboligforeninger.<br />
Cubus Administration har tre advokater tilknyttet,<br />
som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger.<br />
Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med<br />
at administrere både større og mindre andelsboligforeninger.<br />
Ingen forening er for stor eller for<br />
lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra<br />
grundprincipperne om grundighed og professionalisme.<br />
Adamsens Algebehandling er eksperter i:<br />
Algebehandling af facader, tag og fliser<br />
Facaderens<br />
Tagmaling<br />
Professionel rådgivning<br />
Ring på<br />
5036 1515!<br />
Cubus Administration<br />
Dronningens Tværgade 30 | Postboks 9060 | 1022 København K<br />
www.cubusadministration.dk | Telefon.: 33 23 10 10<br />
Stadilvej 48, 6950 Tim<br />
adamsensalgebehandling@outlook.dk<br />
tlf.: 5036 1515<br />
– Vi dækker hele landet
–Et bæredygtigt valg af tagdækker<br />
“<br />
Vi løser alle former for<br />
tagpapopgaver og er en<br />
virksomhed i sund<br />
udvikling. Vi bygger<br />
på tagdækkerbranchens erfaringer såvel<br />
som vores egne og løser opgaver store som<br />
små. Det er vigtigt for os, at vi altid finder<br />
løsninger, der stiller alle parter tilfredse.<br />
Rune Kronby Kehlet, indehaver
ANNONCE<br />
GARANTI:<br />
15 års udførelsesgaranti<br />
20 års produktgaranti<br />
Vi tilbyder også serviceaftaler<br />
efter aftale og behov.<br />
S3 ApS handler om mere end dit nye tagprojekt<br />
I en verden med store klimaudfordringer har vi<br />
hos S3 ApS valgt at miljø og klima skal spille en<br />
betydelig rolle i vores daglige drift. Denne grønne<br />
tankegang afspejler sig i alle tænkelige aspekter af<br />
vores virksomhed, alt fra valg af materialer til korrekt<br />
affaldshåndtering, Co2-reducerende biler og<br />
endda også i form af vores madvaner.<br />
Vi går op i at passe på vores planet og derfor også<br />
i at passe på vores medarbejdere. Arbejdsmiljøet<br />
prioriteres højt i S3 ApS, fordi vi ved at sunde relationer<br />
og tilfredse medarbejdere medfører veludført<br />
arbejde og ikke mindst tilfredse kunder.<br />
I S3 ApS synes vi bestemt, at denne verden er værd<br />
at passe på. Det kommer naturligvis også til udtryk,<br />
når vi sammen skal se på løsninger til dit næste<br />
tagprojekt – både hvad angår isoleringsløsninger<br />
og tagpap til jeres nye tag. Vi ved hvilke tagpapprodukter,<br />
der er på markedet og hvilke, der er energirigtige.<br />
Kontakt os, hvis du eller din boligforening har brug<br />
for et bæredygtigt tagdækkerfirma.<br />
Ring på: 3042 9097 allerede i dag.<br />
S3 ApS<br />
www.S3Tag.dk<br />
kontakt@s3tag.dk<br />
Tlf.: 30429097<br />
cvr: 38 79 89 87<br />
Snogegårdsvej 8F<br />
2820 Gentofte
ANNONCE<br />
Ring på tlf.:<br />
53 53 11 31<br />
for et godt tilbud!<br />
Vidste du at..<br />
udvendig facadeisolering<br />
er 30% mere effektiv<br />
end indvendig isolering?<br />
En god renovering og isolering af foreningens<br />
facade gør ikke blot ejendommen indbydende<br />
og nydelig. Den giver også store besparelser på<br />
varmeregningen, som gavner både andelshaver,<br />
forening og miljøet.<br />
Hos Vig Construction ApS er vi eksperter i<br />
facader og vi leverer energirigtige renoveringer,<br />
der betaler sig!<br />
Vi kan hjælpe jer med:<br />
Vi løfter murer- og entreprenøropgaver, store<br />
som små, for både private og boligforeninger,<br />
og altid med fokus på god kvalitet. Med godt og<br />
solidt håndværk kommer man nemlig længst,<br />
og får de gladeste kunder.<br />
• Facadeisolering<br />
• Facade- og sokkelrenovering<br />
• Omfugning<br />
• Badeværelser<br />
• Og meget mere...<br />
VIG CONSTRUCTION APS<br />
ADRESSE<br />
KONTAKT<br />
www.vig-construction.com<br />
CVR: 38777297<br />
Kildegårdsvej 6<br />
5580 Nørre Aaby<br />
Telefon: 53 53 11 31<br />
E-mail: vig@vig-construction.com
TEMA<br />
RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE<br />
Tre andelsboligforeninger deler ud:<br />
Det har vi erfaret ved at<br />
renovere ejendomme<br />
n<br />
H<br />
vilken renovering skal prioriteres<br />
først? Hvordan finder vi den<br />
bedste håndværker til opgaven?<br />
Hvordan inddrager vi andelshaverne i<br />
projektet? Spørgsmålene hober sig op, når<br />
andelsboligforeningen ønsker at renovere<br />
ejendommen eller fællesarealerne. Tre<br />
andelsboligforeninger giver gode råd her:<br />
Stillingstagen til renoveringsprojekter er en gængs<br />
del af bestyrelsesarbejdet, og mange spørgsmål<br />
og forhold skal besvares og undersøges nærmere.<br />
Vi spørger tre andelsboligforeninger, hvordan de<br />
tilgår deres renoveringsprojekter, og får deres råd<br />
til en god proces.<br />
AB Holsteinborgvej 7-11:<br />
INVITÉR FAGMANDEN PÅ BESØG<br />
‘Reparation af asfalt foran tre opgange.’<br />
Sådan lyder opgavebeskrivelsen på en<br />
nylig renoveringsopgave, som andelsboligforeningen<br />
Holsteinborgvej 7-11 har søsat.<br />
Hen over sommeren har foreningen også<br />
igangsat rottesikring af ejendommen, og de<br />
grønne fællesarealer har fået en overhaling.<br />
En renovering, der har gjort den ellers<br />
ubenyttede baghave til et attraktivt samlingspunkt<br />
for foreningens beboere. Store<br />
som små projekter igangsættes i andelsboligforeningen<br />
i Vanløse i København, og<br />
det er ikke tilfældigt, hvordan projekterne<br />
prioriteres:<br />
„Naturligvis har vi først og fremmest fokus<br />
på at fikse det, som skader ejendommen<br />
eller skaber hindringer for beboerne i<br />
deres hverdag. Det kan være fugt eller<br />
ustabil asfaltbelægning. Det skal bare være<br />
i orden. Men vi prioriterer også renoveringer,<br />
som er med til at samle vores<br />
beboere. Eksempelvis har vi lige fået<br />
renoveret vores grønne arealer, fjernet<br />
buske og træer, så vi nu kan samles<br />
udendørs. Samtidig er det en renovering,<br />
som gør boligerne mere attraktive, og det<br />
er også væsentligt,“ siger Amanda<br />
Skourup, der er bestyrelsesmedlem i<br />
AB Holsteinborgvej 7-11.<br />
Tilbudsportal giver os et nemt<br />
sammenligningsgrundlag<br />
Spørger man Amanda Skourup, fortæller<br />
hun at bestyrelsen førhen brugte for lang<br />
tid på unødvendig forberedelse. For hvordan<br />
skal man præcis formulere opgaven<br />
og finde den rette branche, når man ikke<br />
selv er fagmand? En udfordring, som ikke<br />
længere er en tidsrøver, da foreningen<br />
begyndte at benytte den opgaveservice,<br />
som 3byggetilbud.dk og Andelsportal.dk<br />
står bag.<br />
„Det er nemt og ligetil at bruge<br />
3byggetilbud.dk. Det tager ikke mange<br />
minutter at skrive ind, og så får man<br />
noget rigtig godt igen uden at skulle<br />
søsætte en masse selv. Du får kontakt til<br />
tre forskellige håndværkere, der kommer<br />
og giver deres besyv og pris på opgaven.<br />
På den måde får man hurtigt et overblik,<br />
flere løsningsmodeller og et sammenligningsgrundlag,“<br />
fortæller bestyrelsesmedlemmet,<br />
som understreger, at det<br />
er alfa og omega, at man inviterer fagmanden<br />
ud på opgaven, så han kan give<br />
en konkret vurdering inden tilbudsgivningen;<br />
„Mit råd er, at foreningerne hurtigt skal<br />
invitere fagmanden på besøg. Opgaven<br />
kan være meget anderledes i virkeligheden,<br />
end man først har beskrevet.<br />
På den måde bliver det en mere retvisende<br />
løsning og pris, når man uddyber<br />
opgaven sammen med håndværkeren,“<br />
anbefaler Amanda Skourup.<br />
Fortsættes »<br />
Andelsportal.dk<br />
25
TEMA<br />
RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE<br />
Beboerne hos A/B Nørrebrohus nyder godt af den nye gård, som inviterer til fællesskab<br />
Foto: VEGA landskab<br />
A/B Nørrebrohus:<br />
SLIP KONTROLLEN OG INDDRAG<br />
ANDELSHAVERNE<br />
Med over hundrede andele og flere<br />
årlige sociale arrangementer ligger den<br />
københavnske andelsboligforening<br />
A/B Nørrebrohus ikke på den lade side.<br />
Særligt den nyeste renovering af foreningens<br />
gård afspejler, hvordan foreningen<br />
tilgår renoveringsprojekterne. For ud over<br />
en nominering til RENOVER prisen<br />
<strong>2018</strong> indebar processen også en bestyrelse,<br />
som gav slip på kontrollen og overlod<br />
ansvaret til et engageret gårdudvalg, hvor<br />
både andelshavere og børn blev inddraget.<br />
Andelshaver og tidligere bestyrelsesmedlem<br />
Cecilie Brøndum Boesen deler ud af<br />
sin erfaring:<br />
„Når det gælder de større renoveringer,<br />
inddrages andelshaverne selvfølgelig<br />
på generalforsamlingen, og her har de<br />
mulighed for at komme med deres forslag<br />
til projekterne. Det var eksempelvis her,<br />
at en andelshaver fremlagde forslaget om<br />
at renovere gården, nu hvor vi alligevel<br />
snakkede om legepladsen – og så<br />
begyndte projektet derfra,“ forklarer<br />
Cecilie Brøndum Boesen, som blev intern<br />
projektleder på gårdrenoveringen.<br />
Beboermøder for både voksne<br />
og børn<br />
For A/B Nørrebrohus er det vigtigt med<br />
en demokratisk proces, når større renoveringer<br />
skal søsættes. Men det betyder også,<br />
at der er mange meninger og holdninger<br />
at tage i betragtning.<br />
„Alle skulle føle, at de havde mulighed for<br />
at bidrage til projektet. Derfor gjorde vi<br />
meget ud af at holde flere beboermøder,<br />
hvor vi nedsatte et gårdudvalg, som skulle<br />
stå for kontakten med landskabsarkitekten.<br />
Vi afholdt også et børnemøde, hvor børnene<br />
kunne komme med deres ønsker til<br />
legepladsen,“ siger Cecilie Brøndum<br />
Boesen og påpeger, at den store<br />
involveringsgrad også er et resultat af, at<br />
bestyrelsen turde give slip på kontrollen:<br />
„Det er vigtigt med en demokratisk<br />
proces med et gårdudvalg og inddragelse,<br />
så hele beslutningsgrundlaget ikke kun<br />
ligger hos bestyrelsen. Det kræver, at<br />
bestyrelsen uddelegerer meget af kontrollen<br />
til de andelshavere, som ønsker at være<br />
med. Selvom det kan være svært, bliver<br />
resultatet ofte bedre, når flere er inde<br />
over,“ siger Cecilie Brøndum Boesen.<br />
Forståelse for renoveringen er<br />
nemmere, når vi kender hinanden<br />
Et godt råd, som Cecilie Brøndum Boesen<br />
vil videregive andre andelsboligforeninger,<br />
er at benytte sig af andelshavernes forskellige<br />
kompetencer.<br />
„Træk på beboernes forskellige fagligheder,<br />
da bestyrelsen ikke altid er klædt<br />
på til renoveringen alene. Spørg simpelthen<br />
blandt foreningens egne beboere, om<br />
nogen har viden på området eller tidligere<br />
26 Andelsportal.dk
Råd<br />
o<br />
Opretter I et udvalg, er det vigtigt at afstemme<br />
forventninger og krav til medlemmerne<br />
inden opstart. Vær tydelig omkring,<br />
hvad det indebærer at være med, hvor<br />
ofte I skal mødes og generelle retningslinjer.<br />
På den måde ved andelshaverne,<br />
hvad de siger ja til, når de melder sig.<br />
- Cecilie Brøndum Boesen<br />
Der er en væsentlig forskel at se på<br />
før- og efterbilleder af gårdrenoveringen<br />
hos A/B Nørrebrohus<br />
Efter<br />
FØR<br />
Foto: VEGA landskab<br />
erfaringer at dele. Vi havde eksempelvis både<br />
en ingeniør og nogle beboere med grønne<br />
fingre, som kunne bidrage med relevante råd<br />
til gårdrenoveringen,“ fortæller hun.<br />
Om A/B Nørrebrohus blot har en masse<br />
ildsjæle boende vides ikke, men spørger<br />
man gårdrenoveringens projektleder, bliver<br />
beslutningsprocessen en del nemmere, når<br />
beboerne har kendskab til hinanden, inden<br />
renoveringen påbegyndes.<br />
„Vi er gode til at holde sociale arrangementer<br />
sammen i foreningen. Fastelavn,<br />
loppemarked, julefest, sommerfest og mange<br />
flere. Vi har diverse frivillige udvalg, og så<br />
bruger vi vores Facebook-gruppe flittigt til<br />
at stille spørgsmål og låne ting af hinanden.<br />
Måske er det alt sammen med til at forstærke,<br />
at folk har lyst til at tage ejerskab og gerne<br />
vil bidrage til renoveringsprojekter – og også<br />
være med til at passe på vores gård fremover,“<br />
slutter Cecilie Brøndum Boesen.<br />
Foto: VEGA landskab<br />
Billede fra før gårdrenoveringen<br />
hos A/B Nørrebrohus<br />
Fortsættes »<br />
Andelsportal.dk<br />
27
TEMA<br />
RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE<br />
Tjek altid entreprenørens referencer<br />
og aftal en fast pris<br />
Ved valget af entreprenør er det ikke kun<br />
prisen, som bestyrelsen hos A/B Hjorten<br />
kigger efter. Faktisk handler det lige så<br />
meget om en god mavefornemmelse og<br />
entreprenørens referencer.<br />
„Vi vælger ikke altid det billigste tilbud. Vi<br />
stiller os ofte i midten, da en god mavefornemmelse<br />
og den erfaring, som firmaet har<br />
med foreningsopgaver, også er vigtige<br />
parametre. Vi tjekker derfor op på firmaets<br />
referencer og undersøger, hvad tidligere<br />
kunder har at sige om firmaet. På den måde<br />
er der hånd i hanke med, hvad firmaet<br />
kan,“ siger Michael Tousgaard.<br />
Renoveringsprojekter kan af mange årsager<br />
trække ud. Det har de også erfaret hos A/B<br />
Hjorten, der derfor altid aftaler en fast pris<br />
med entreprenøren.<br />
A/B Hjorten:<br />
VÆLG EN FAST TOVHOLDER FRA<br />
BESTYRELSEN<br />
På Østerbro i København ligger A/B Hjorten<br />
– og her er erfaringen med renoveringsprojekter<br />
stor. På trods af, at andelsboligforeningen<br />
ikke er den største med sine 13<br />
andele, er bestyrelsens medlemmer garvede til<br />
at istandsætte, vedligeholde og forny ejendommen.<br />
Faktisk har A/B Hjorten allerede været<br />
forbi de tunge og typiske renoveringer så som<br />
nyt tag, murisolering, etablering af omfangsdræn<br />
og opgradering af varmeanlæg, og der<br />
er nu plads til de mere ‘sjove’ renoveringer.<br />
Næste år skal foreningen derfor have altaner.<br />
En renoveringsproces, som allerede er planlagt<br />
og koordineret ned til mindste detalje.<br />
„Vi diskuterer nøje, hvilke projekter vi skal<br />
prioritere, og så deler vi dem ud over de<br />
forskellige regnskabsår, så vi finder en god<br />
balance i vores økonomi. Vi sørger for at gå i<br />
gang i god tid. Andelshaverne har jo forskellige<br />
prioriteringer, og derfor skal de også have<br />
god tænketid, eksempelvis med de nye altaner,<br />
hvor det jo nødvendigvis ikke er alle, som<br />
går rundt med altandrømme,“ fortæller<br />
Michael Tousgaard, der er bestyrelsesmedlem i<br />
A/B Hjorten.<br />
„Vi får altid et tilbud, hvor prisen er fast.<br />
Vi sætter i fællesskab med firmaet en fast<br />
tidsfrist og pris på projektet, og så har vi<br />
en tovholder fra bestyrelsen, som løbende<br />
følger op på denne.“<br />
En fast tovholder giver tryghed<br />
blandt andelshaverne<br />
Hos A/B Hjorten er der altid én eller flere<br />
tovholdere fra bestyrelsen på renoveringsprojektet.<br />
Det sikrer både en god kontakt<br />
med entreprenøren og giver også en vigtig<br />
tryghed blandt de andre andelshavere.<br />
„Vi sørger altid for at have en fast tovholder<br />
på projektet. Vi er fem vidt forskellige medlemmer<br />
med hver vores uddannelse, vidensområder<br />
og interesser, så vi deler ansvaret<br />
ud herefter. Tovholderen har ansvaret for at<br />
skrive en statusmail til andelshaverne og står<br />
samtidig for at besvare de tvivlsspørgsmål,<br />
som kan opstå undervejs. På den måde ved<br />
andelshaverne, hvem de skal henvende sig<br />
til,“ forklarer Michael Tousgaard og påpeger,<br />
at det er vigtigt for bestyrelsen, at<br />
alle andelshaverne føler sig inddraget, hørt<br />
og respekteret i renoveringsprocessen.<br />
Derfor indkalder bestyrelsen også til en<br />
ekstraordinær generalforsamling, når den<br />
endelige entreprenør skal vælges.<br />
28 Andelsportal.dk
„Selvom vi har mandat til at bestemme, så<br />
inddrager vi andelshaverne, når vi skal vælge den<br />
endelige entreprenør til opgaven. Her indkalder<br />
vi til en ekstraordinær generalforsamling, hvor vi<br />
har indsnævret feltet til to entreprenører og<br />
fortæller, hvorfor vi mener, at det skal være den<br />
ene frem for den anden. Men vi lader andelshaverne<br />
stemme om det og dermed vælge den<br />
endelige entreprenør. Løbende melder vi også<br />
ud, hvis renoveringen bliver dyrere end ventet,<br />
også selvom vi kun bruger 800 kroner mere,“<br />
slutter han.<br />
Den sidste efterårssol rammer<br />
A/B Hjortens yndige facade<br />
ANNONCE<br />
Azets Ejendomsadministration<br />
Du slipper for at<br />
udarbejde lejekontrakter<br />
varsle om stigninger i lejen<br />
koordinere med håndværkere<br />
kommunikere med lejere og vicevært<br />
udarbejde regnskaber<br />
....og meget andet. Vi har 15+ erfaring og<br />
administrerer ca. 200 ejendomme fordelt på<br />
erhvervsejendomme, udlejningsejendomme,<br />
ejerforeninger og andelsboligforeninger.<br />
azets.dk/ejendomsadministration
ANNONCER<br />
Thorvald Mathiesen<br />
Rådgivende Ingeniørfirma ApS<br />
– Professionel istandsættelse af flyttelejligheder<br />
Vi tilbyder statiske beregninger og<br />
vedligeholdelsesplaner til landets<br />
andelsboligforeninger.<br />
Med mere end 20 års erfaring er du<br />
garanteret professionelle resultater og<br />
kompetent service – hver gang!<br />
Vi kan hjælpe med alt i maler-, spartelog<br />
tapetarbejde og er eksperter i<br />
flyttelejligheder.<br />
Malerfirma Flemming Schäfer<br />
har stor erfaring med både at<br />
løse maleropgaver for den private<br />
andelshaver og for hele andelsboligforeningen.<br />
1 0%<br />
RABAT:<br />
p( din næste<br />
maleropgave<br />
Er jeres forening beliggende i København eller på<br />
Frederiksberg, så ring på 2029 4077 og få et godt<br />
tilbud på jeres næste maleropgave.<br />
Ring på tlf.:<br />
2213 0644<br />
E-mail: tm@thorvaldmathiesen.dk<br />
CVR-nummer: 29622736<br />
Willemoesgade 2, 5610 Assens<br />
flemmingschaefer@hotmail.com<br />
Tel.nr.: 2029 4077<br />
www.flemmingschaefer.dk<br />
Nyelandsvej 12, 4. th. 2000 Frederiksberg<br />
CVR-nummer: 19348083<br />
ld-mathiesen-rådgivende-ingeniør.indd 1 31/10/<strong>2018</strong> flemming-schafer-nov18-abnyt.indd 11.39<br />
1 31/10/<strong>2018</strong> 11.37<br />
maler med ekspertise<br />
i foreningsopgaver<br />
Med fokus på kvalitet og miljørigtige produkter<br />
maler vi både vinduer, døre og opgange<br />
Vi er medlem af:<br />
Vi har mere end<br />
40 års<br />
erfaring!<br />
Hos HH-Norden tilbyder vi<br />
professionelle anlægs- og<br />
entreprenørløsninger til boligforeninger<br />
og private...<br />
… Alt sammen til<br />
konkurrencedygtige priser<br />
uden at gå på kompromis<br />
med kvaliteten!<br />
+45 23 74 87 21 / maler@lenekaersner.dk<br />
www.lenekaersner.dk<br />
CVR: 33177704<br />
Søndermarken 1,<br />
8960 Randers SØ<br />
VEDLIGEHOLDELSESAFTALER | BELÆGNING OG ASFALT<br />
BEPLANTNING OG GRÆSPLANER | TRAPPER OG HEGN | KLOAKARBEJDE<br />
www. hh-norden.dk - +45 3024 9142 / +45 6066 4639<br />
Info@HH-Norden.dk - Frederiksværksgade 26, 3400 Hillerød
ENTREPRISEGARANTI<br />
Andelsportal.dk tilbyder andelsboligforeninger:<br />
Få Entreprisegaranti på<br />
100.000 kroner, når I skal<br />
bygge til eller renovere<br />
Entreprisegaranti er den første garantiordning, der også dækker arbejde<br />
udført for andelsboligforeninger. Entreprisegaranti dækker håndværksmæssige<br />
fejl og mangler for op til 100.000 kroner i boligforeninger. Og så er<br />
ordningen ganske gratis og kan søges, når I indsender en forespørgsel på<br />
3 tilbud via Andelsportal.dk til en opgave i jeres andelsboligforening.<br />
Hverken med håndværkerfradraget<br />
eller hos diverse garantiordninger<br />
på byggeri har boligforeninger stået<br />
forrest i køen. Det blev ændret, da<br />
Andelsportal.dk og søsterportalen<br />
3byggetilbud.dk tilbage i september<br />
lancerede Entreprisegaranti, som<br />
dækker håndværksmæssige fejl og<br />
mangler for op til 100.000 kroner for<br />
boligforeninger. Flere andelsboligforeninger<br />
har allerede benyttet sig<br />
af den gratis garantiordning, som<br />
også er Danmarks første af slagsen.<br />
En udvidelse af Andelsportal.dks<br />
gratis tilbudsservice<br />
Siden 2001 har Andelsportal.dk<br />
formidlet nyttig viden til landets<br />
andelshavere og bestyrelser, men<br />
også hjulpet selvsamme godt<br />
videre med deres bygge- og renoveringsopgaver.<br />
Andelsportal.dk<br />
har nemlig en gratis opgaveservice,<br />
hvor andelsboligforeningens medlemmer<br />
kan indsende bygge- og<br />
renoveringsopgaver og modtage tre<br />
uforpligtende tilbud fra et netværk<br />
af håndværkere og leverandører,<br />
som spænder lige fra valuarer og<br />
administratorer til kloakmestre og<br />
totalentreprenører. Servicen er ganske<br />
gratis og målsætningen er klar:<br />
Andelsportal.dk vil gøre det trygt<br />
og enkelt at få udført håndværkerarbejde<br />
i andelsboligforeningen,<br />
og dét løftes endnu mere med<br />
lanceringen af Entreprisegaranti.<br />
Sådan fungerer Entreprisegaranti<br />
Entreprisegaranti henvender sig<br />
både til private andelshavere og<br />
den samlede andelsboligforening.<br />
Garantiordningen dækker håndværksmæssige<br />
fejl og mangler<br />
for op til 35.000 kroner for private<br />
andelshavere og helt op til 100.000<br />
kroner for andelsboligforeninger.<br />
Samtidig dækker Entreprisegaranti,<br />
hvis det firma, der udfører<br />
arbejdet, går konkurs.<br />
Entreprisegaranti er gratis og<br />
gives på bygge- og renoveringsopgaver<br />
indsendt via<br />
Andelsportal.dk. Det kræver<br />
blot, at foreningen uploader<br />
tilbuddet fra den leverandør,<br />
den har valgt til opgaven,<br />
inden arbejdet igangsættes.<br />
Så gennemser portalens<br />
serviceafdeling sagen og<br />
udsteder Entreprisegarantien<br />
inden for 12 timer.<br />
Indsend jeres<br />
foreningsopgave på:<br />
Andelsportal.dk/<br />
indsendopgave<br />
Andelsportal.dk<br />
31
Hvad betyder den nye<br />
vurderingsnorm for<br />
valuarvurderingen?<br />
Med den nye andelsboliglov kom også en ny og skærpet vurderingsnorm,<br />
som trådte i kraft den 1. juli <strong>2018</strong>. Vi undersøger, hvad de nye regler<br />
betyder for jeres andelsboligforening, og giver jer det samlede overblik<br />
over bekendtgørelsens krav og eksperternes kommentarer på ændringerne.<br />
<strong>Andelsbolig</strong>en er den mest udbredte boligform i København,<br />
hvor 32 procent af boligmassen består af andelsboliger.<br />
En nedsat arbejdsgruppe bestående af<br />
ABF, FinansDanmark og Erhvervsministeriet<br />
kommer med 13 anbefalinger til ansvarlig<br />
drift af andelsboligforeninger. To af<br />
anbefalingerne omhandler klarere regler<br />
for valuarvurderinger i andelsboligloven og<br />
retvisende uddannelseskrav til valuarerne.<br />
Åben høring, hvor en række eksperter<br />
på området diskuterer de nye forslag til<br />
valuarvurderinger og de andre forslag i<br />
andelsboligpakken.<br />
På baggrund af anbefalingerne får<br />
Erhvervsministeriet opbakning fra<br />
Folketinget til en ny andelsboligpakke.<br />
Juni<br />
Efteråret<br />
8. <strong>november</strong><br />
32 Andelsportal.dk<br />
2017
S<br />
iden 2012 har den offentlige ejendomsvurdering<br />
været fastfrosset. Valuarvurderinger<br />
har derfor været efterspurgt som aldrig før,<br />
men det har ikke kun været succeshistorier, der har<br />
fyldt mediebilledet. Historier om tårnhøje og vidt<br />
forskellige valuarvurderinger kom i søgelyset med det<br />
resultat, at vurderingsnormen også kom under luppen,<br />
da den nye andelsboliglov skulle udformes. Resultatet<br />
blev skærpede regler for valuarvurderinger, som<br />
trådte i kraft den 1. juli <strong>2018</strong> og skal efterleves fra<br />
den 1. oktober <strong>2018</strong>.<br />
Valuarer møder krav om uddannelse og<br />
praktisk erfaring<br />
Før den nye bekendtgørelse var bestemmelser ikke<br />
reguleret på tværs af valuarene. Men den tid er ovre<br />
nu. Bekendtgørelsen stiller nemlig klare krav til både<br />
vurderingsprincippet, indhentning af dokumentation<br />
og besigtigelse af ejendommen. Men også valuarerne<br />
selv møder nye retningslinjer. Valuarvurderingen skal<br />
nemlig udarbejdes efter Dansk Ejendomsmæglerforenings<br />
branchenorm, der er optaget som bilag til<br />
bekendtgørelsen. Det vil sige at valuarer skal leve op<br />
til følgende krav:<br />
››<br />
Har uddannelsen Diplom i Vurdering.<br />
››<br />
Har mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af<br />
boligudlejningsejendomme.<br />
››<br />
Har et aktuelt og indgående kendskab til markedet<br />
for boligudlejningsejendomme.<br />
››<br />
Er dækket af en ansvarsforsikring med en minimumsdækningssum<br />
på 5 mio. kroner per krav.<br />
Fortsættes »<br />
Daværende erhvervsminister Brian Mikkelsen (K)<br />
fremsætter 16 tiltag som lovforslag til en ny<br />
andelsboligpakke, herunder punkt 14: ”Ny norm<br />
og vejledning for valuarvurderinger og en justering<br />
af andelsboligloven, så uddannelseskrav til valuarer<br />
er retvisende.”<br />
Bekendtgørelse om vurdering<br />
af ejendomme tilhørende<br />
private andelsboligforeninger<br />
ved valuar præsenteres.<br />
Lovforslagene<br />
vedtages.<br />
Den nye andelsboliglov træder i<br />
kraft. De nye regler skal anvendes<br />
for valuarvurderinger, der udføres<br />
fra og med 1. oktober <strong>2018</strong>.<br />
28. februar 22. maj 30. juni 1. juli<br />
<strong>2018</strong><br />
Andelsportal.dk<br />
33
» Ny norm og vejledning for valuarvurderinger og en justering af<br />
andelsboligloven, så uddannelseskrav til valuarer er retvisende. «<br />
Punkt 14 i andelsboligpakken med 16 tiltag på andelsboligmarkedet.<br />
I bekendtgørelsen er dog indsat en overgangsbestemmelse<br />
for de valuarer, der ved lovens<br />
ikrafttræden opfylder uddannelseskravet for<br />
at kunne foretage en valuarvurdering af en<br />
andelsboligforenings ejendom.<br />
<strong>Nyt</strong> vurderingsprincip skal sikre<br />
dokumentation<br />
En del af ændringerne omfatter også et nyt<br />
vurderingsprincip for værdiansættelsen af<br />
andelsboligforeningens ejendom. Regnemetoden<br />
hedder Discounted Cash Flow,<br />
i daglig tale DCF, og skiller sig ud ved i<br />
højere grad at kunne dokumentere prisen på<br />
ejendommen. Med DCF bliver vurderingen<br />
nemlig dokumenteret ved enten lovbestemte<br />
satser eller tal. Derved sikres det lettere, at<br />
andelsboligforeninger får et retvisende belæg<br />
for prissætningen af deres ejendom.<br />
Tidligere var den gængse metode den såkaldte<br />
afkastmetode, som blev brugt til at udregne<br />
valuarvurderinger på. En metode, der blev<br />
kritiseret af flere valuarer for ikke at give<br />
valuarvurderinger, der var præcise nok.<br />
I bekendtgørelsen står:<br />
„Værdiansættelsen skal baseres på en DCFberegning.<br />
Skønnes ejendommens aktuelle<br />
drift at være stabil, kan værdiansættelsen dog<br />
baseres på den afkastbaserede model. Det<br />
anvendte forrentningskrav skal underbygges af<br />
referencer.“<br />
Større sikkerhed til andelsboligforeningerne<br />
Intentionen med de nye regler er, at valuarvurderingerne<br />
bliver mere gennemsigtige.<br />
Information om, hvordan valuaren er nået<br />
frem til resultatet bliver lettere tilgængelig,<br />
og på den måde bliver det tydeligere for<br />
foreningen, administrator og ikke mindst<br />
andelskøbere at se, hvilke kriterier, der ligger<br />
bag ved vurderingen af ejendommen. Det<br />
giver en større sikkerhed, da andelsboligforeningen<br />
kan sammenholde vurderingen<br />
med bekendtgørelsens krav og sikre, at<br />
resultatet er korrekt.<br />
En mere stabil andelskrone<br />
Flere håber, at andelskronen bliver mere stabil<br />
med den nye vurderingsnorm. Da vurderingen<br />
nu skal ske på baggrund af lovbestemte<br />
satser eller dokumenterede tal, vil andelskronen<br />
nemlig ikke svinge dramatisk ved<br />
skift af valuar. Har jeres forening tidligere benyttet<br />
en valuar, som ikke har været underlagt<br />
de samme bestemmelser for vurderingen, kan<br />
vurderingsresultatet dog godt ændre sig i takt<br />
med de nye retningslinjer.<br />
Dyrere valuarvurderinger?<br />
Nogle eksperter gisner om, at prisen på selve<br />
valuarvurderingen måske vil blive dyrere,<br />
mens andre mener, at de nye regler ingen<br />
påvirkning vil have. Dem, som mener det<br />
første, forudser en stigning, fordi det bliver<br />
mere tidskrævende for valuarerne at udføre<br />
vurderingen end før. Den egentlige effekt på<br />
prisen er dog svær at spå om, og hvordan de<br />
fremtidige valuarvurderinger kommer til at se<br />
ud, bliver interessant at følge.<br />
Forskellen på afkastmetoden og DCF:<br />
Afkastprincippet: Afkastprincippet beregnes ud fra<br />
valuarens skøn af indtægter og udgifter og deraf<br />
det årlige overskud. På den måde bliver valuarens<br />
skønnede afkastprocent afgørende for, hvor meget<br />
værdien fastsættes til.<br />
Discounted Cash Flow (DCF): DCF tager højde for<br />
ejendommens driftsoverskud over tid og tilbagediskonterer<br />
disse med en given diskonteringsrente<br />
svarende til den, som valuaren kan dokumentere,<br />
at en investor vil forlange på vurderingstidspunktet.<br />
34 Andelsportal.dk
ANNONCE<br />
Få markant mere dagslys<br />
• Har jeres forening allerede ovenlysvinduer,<br />
så udskift dem til større eller til flere…<br />
Tjek velux.dk/cases<br />
• Har jeres forening en uudnyttet<br />
tagetage, så få den forvandlet til<br />
indtægtsgivende beboelse…<br />
Tjek velux.dk/tagbolig Psst..!<br />
Husk at bestille et uforpligtende<br />
tjek af jeres ovenlysvinduer på<br />
velux.dk/servicetjek<br />
Hilsen Rasmus, servicetekniker<br />
i VELUX Danmark
5tips<br />
til<br />
varme og ventilation<br />
i de kolde måneder<br />
Mange andelsboligforeninger har<br />
til huse i ældre etageejendomme, og<br />
det kan blive skidt for både pengepung<br />
og energiforbrug, hvis der varmes op forkert.<br />
Samtidig kan der opstå problemer med fugt og<br />
skimmel, hvis der ikke luftes ud ordentligt i vinterhalvåret.<br />
Vi giver her gode råd til ventilation og opvarmning<br />
i andelsboligforeningen.<br />
1. God skik om udluftning i vinterhalvåret<br />
Sørg for at lufte ud med gennemtræk i kort tid. Husk,<br />
at du ikke behøver at lufte ud i mere end 5 minutter<br />
et par gange om dagen. Undgå at have et vindue, der<br />
står på klem i en længere periode, da det giver kolde<br />
områder i boligen. De kolde områder er både dyre for<br />
varmeregningen og kan i værste tilfælde resultere i<br />
skimmelsvamp.<br />
2. Bad og mad skaber ekstra fugt<br />
Luk døren ud til badeværelset efter brusebade, så du<br />
undgår, at fugten spreder sig til resten af boligen, og<br />
sørg i stedet for at benytte de udluftningsmuligheder,<br />
der er på badeværelset som ventilation og vindue.<br />
Vær også opmærksom i forbindelse med madlavning,<br />
hvor der ofte kommer meget damp. Tænd for emhætten<br />
hver gang du laver mad – også når du bare skal koge et<br />
æg – og luft ud i køkkenet, hvis der er kommet meget<br />
damp under madlavningen.<br />
3. Hold øje med varmeveksleren<br />
9 ud af 10 boligforeninger kan spare op til 10 procent på<br />
varmeregningen, uden at det går ud over varmeforbruget.<br />
Eksempelvis ved at holde øje med varmeveksleren:<br />
Benytter I fjernvarme i jeres andelsboligforening, så vær<br />
opmærksom på, at det er vigtigt at holde øje med, at<br />
varmen i radiatorerne udnyttes ordentligt, inden den<br />
bliver returneret til varmeværket. Derfor bør termometrene<br />
på den ene side af jeres fælles varmeveksler,<br />
hvor fjernvarmevandet kommer ind i ejendommen,<br />
efterses. Temperaturen på vandet, der sendes tilbage<br />
til fjernvarmeselskabet skal nemlig helst være under<br />
45 grader, for at I udnytter varmen, I modtager optimalt.<br />
Ligeledes bør I tjekke, hvordan vandet klarer sig før og<br />
efter det kommer forbi fjernvarmeveksleren.<br />
4. Glem ikke det varme vand<br />
Det er også vigtigt at være opmærksomme på mængden<br />
af varmt vand, der bruges i boligerne. Det varme<br />
vand har nemlig også stor indvirkning på varmeregningen<br />
– faktisk går hele 20-30 procent af varmeregningen til<br />
opvarmning af brugsvand.<br />
5. Samme temperatur på alle radiatorer<br />
Ideelt set bør I have samme temperatur i hele hjemmet,<br />
så der ikke opstår træk eller situationer, hvor nogle<br />
radiatorer skal varme mere end andre for at holde<br />
temperaturen på et bestemt niveau. Vær ligeledes<br />
opmærksom på, at der ikke står møbler lige op af<br />
radiatoren eller termostaten, så radiatoren ikke kan<br />
komme ordentligt af med varmen.<br />
36 Andelsportal.dk
ANNONCE<br />
Er din andelsboligforening<br />
rigtig forsikret?<br />
Bestil et uforpligtigende forsikrings tjek<br />
og få et gavekort<br />
Du får et gavekort på 250 kr., hvis du bestiller et forsikrings<br />
tjek til din andelsboligforening inden<br />
10. januar´19. Gavekortet er til dig selv, og du bestemmer,<br />
hvordan gavekortet skal bruges.<br />
Det får I med Alka Erhverv<br />
• Professionel rådgivning til at finde den løsning,<br />
der passer til netop jeres andelsboligforening<br />
• Komplette løsninger så I kun behøver at sikre jer<br />
ét sted<br />
• Kvalitetsforsikringer til en fair pris<br />
Undgå at betale for meget<br />
Hos Alka Erhverv anbefaler vi, at I som andels bolig forening<br />
får foretaget et forsikrings tjek ca. hvert 2. år. Så er I altid<br />
sikre på at være rigtig dækket og ikke betale for meget.<br />
Kontakt os på:<br />
w<br />
GAVEKORT<br />
250,-<br />
Husk at bestille et tjek inden<br />
10. januar 2019 for at få<br />
gavekortet<br />
Gavekortet kan du blandt andet bruge<br />
til Q8, wupti, Matas eller Magasin.<br />
43 58 55 73<br />
alkaerhverv@alka.dk<br />
Besøg os på alka.dk/erhverv
Når vedtægterne<br />
skal ændres<br />
Vedtægterne er andelsboligforeningens fundament, og derfor skal<br />
de fra tid til anden ændres eller opdateres. Men hvordan gør man det<br />
korrekt, og hvilke bestemmelser bør foreningen ajourføre, så de ikke<br />
modarbejder foreningslivet anno <strong>2018</strong>? Advokat Erik Matthiesen guider<br />
os igennem vedtægtsændringer.<br />
Vedtægtsændringer kræver grundig<br />
overvejelse<br />
Ønsker foreningen at ændre i vedtægterne, kræver<br />
det grundig forberedelse. Alle bestemmelserne<br />
skal læses igennem, så de ikke modsiger hinanden.<br />
En proces, som ikke sker over natten, forklarer<br />
advokat og partner hos Advodan Erik Matthiesen,<br />
der kalder vedtægterne for foreningens ryggrad<br />
beskriver nemlig netop, hvordan den enkelte<br />
forening ejer og administrerer sin ejendom:<br />
A<br />
ndelsboligforeningens vedtægter udgør<br />
dens retningslinjer og driftsfundament,<br />
og det kræver derfor et grundigt<br />
forarbejde, inden et flertal på generalforsamlingen<br />
ændrer dem. Omvendt er det mindst lige så vigtigt,<br />
at foreningen løbende ser vedtægterne efter i krogene<br />
og sikrer, at bestemmelserne er opdateret til<br />
den virkelige drift. Forældede vedtægtsbestemmelser<br />
kan nemlig besværliggøre bestyrelsesarbejdet,<br />
hvis de ikke er ajourført med foreningslivet<br />
anno <strong>2018</strong>.<br />
„Når man skal ind at pille ved forenings ryggrad,<br />
skal man tænke sig grundigt om, da vedtægtsændringer<br />
kommer til at gælde i ganske lang tid.<br />
Derfor anbefaler jeg altid, at foreningen allierer<br />
sig med en juridisk rådgivninger, som kender til<br />
vedtægter og har erfaring med drift af andelsboligforeninger,“<br />
fortæller han.<br />
Når vedtægterne ikke passer sammen<br />
Erik Matthiesen har i sit arbejde med andelsboligforeninger<br />
oplevet flere vedtægter, som<br />
hen ad vejen er ændret i sådan en grad, at der er<br />
bestemmelser i vedtægterne, som ikke længere<br />
hænger sammen – og det er problematisk.<br />
38 Andelsportal.dk
„Vedtægtsbestemmelser, som ikke hænger sammen,<br />
er dødhamrende besværlige at have med at gøre.<br />
Eksempelvis kan der stå, at generalforsamlingen<br />
skal indkaldes med 3 ugers varsel, hvori der skal<br />
være en dagsorden med forslagene. Men samtidig<br />
lyder fristen for forslag på 2 uger før generalforsamlingen.<br />
Det stemmer ikke, og dermed bider<br />
vedtægterne sig selv i halen i en grad, så processen<br />
går i stå,“ forklarer Erik Matthiesen.<br />
Krav om bopælspligt kan spænde ben for<br />
andelsboligsalg<br />
En vedtægtsændring, som Erik Matthiesen oplever,<br />
at andelsboligforeninger særligt har fokus på,<br />
omhandler bopælspligt og kortidsudlejning via<br />
eksempelvis Airbnb.<br />
„I mange vedtægter står det, at man kun må udleje<br />
sin andelsbolig, hvis man er midlertidig fraværende,<br />
under uddannelse, udstationeret eller andet. Det<br />
kommer i konflikt med de andelshavere, som<br />
gerne vil bo i sommerhus eller kolonihave i<br />
sommerperioden, da de ikke kan leje boligen ud<br />
imens. Samtidig betyder det, at der ikke må laves<br />
forældrekøb i foreningen,“ siger Erik Matthiesen<br />
som oplevede, at denne vedtægtsbestemmelse gav<br />
nogle foreninger problemer under finanskrisen,<br />
hvor flere andelsboliger ikke kunne sælges grundet<br />
disse begrænsninger.<br />
„Disse restriktioner begynder nogle foreninger at<br />
bløde op for. Enten for at gøre boligerne nemmere<br />
at sælge eller for at give større fleksibilitet til de<br />
beboere, som gerne vil bo i en sommerbolig og<br />
leje ud i perioder,“ forklarer Erik Matthiesen.<br />
En utopisk tro på et forenings-<br />
Danmark?<br />
Tanken bag andelsboliger er oprindeligt bygget<br />
på sympati og fællesskab, hvor medlemmer driver<br />
foreningen solidarisk med hinanden. Andelstanken<br />
anno <strong>2018</strong> kan dog flere steder se helt<br />
anderledes ud. Et scenarie, som flere vedtægter<br />
ikke tager højde for.<br />
„De vedtægter, der kan være særligt besværlige,<br />
er dem, som lægger op til, at et forenings-<br />
Danmark stadig lever. I nogle foreninger<br />
lever det i fuld flor, men ikke i alle. Her kan en<br />
bestemmelse lyde, at bestyrelsen skal bestå af<br />
minimum 5 medlemmer, og det kan næsten være<br />
en umulighed i praksis. I gamle dage var det<br />
ikke noget problem, men det bliver sværere<br />
og sværere, og det skal foreningerne huske at<br />
indtænke i vedtægterne,“ siger Erik Matthiesen<br />
og opfordrer ligeledes foreningerne til at tjekke<br />
op på, hvorvidt vedtægterne bør moderniseres i<br />
forhold til den teknologiske udvikling:<br />
„Rent lavpraktisk kan nogle vedtægter med<br />
fordel moderniseres i forhold til måden,<br />
foreningen kommunikerer på. I flere vedtægter<br />
står, at indkaldelser skal sendes med posten, nogle<br />
sågar med et anbefalet brev, hvilket er en dyr<br />
fornøjelse. Hvorfor ikke opdatere vedtægterne<br />
sådan, at kommunikationen sker mere elektronisk<br />
via mail,“ pointerer den erfarne advokat<br />
afslutningsvis.<br />
Hvilket flertal kan ændre vedtægterne?<br />
Det står i vedtægterne hvilken type flertal, det kræver for at ændre dem. Typisk vil der<br />
kræves et kvalificeret flertal med en fordeling på 2/3. Hertil kommer ofte et quorumkrav –<br />
altså et krav til, hvor mange der skal møde op på generalforsamlingen – som også lyder på 2/3.<br />
Møder færre op, kan foreningen foretage en foreløbig vedtægtsændring og indkalde til en<br />
ekstraordinær generalforsamling, hvor vedtægtsændringen kan vedtages endeligt, hvis 2/3<br />
af de fremmødte stemmer for – uden krav til fremmødet.<br />
Andelsportal.dk<br />
39
OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL PÅ ANDELSPORTAL.DK:<br />
Fra den første velkomst til det endelige farvel:<br />
Hvilke regler gælder for<br />
godkendelse og eksklusion<br />
af en andelshaver?<br />
Det er bestyrelsens ansvar at godkende tilflyttende andelshavere og ligeledes<br />
deres ansvar at ekskludere et foreningsmedlem, hvis andelshaveren misligholder<br />
sine forpligtelser. Men hvornår må bestyrelsen nægte godkendelse af en<br />
andelskøber, og hvilke præmisser giver ret til eksklusion? Få indsigt i de juridiske<br />
retningslinjer her.<br />
Hvornår må bestyrelsen nægte godkendelse<br />
af en andelskøber?<br />
I andelsboligloven er der et krav om en saglig<br />
begrundelse, hvis en andelskøber nægtes<br />
adgang til foreningen. Her er særlig herkomst,<br />
køn, seksuel orientering eller lignende ikke et<br />
sagligt argument ifølge loven.<br />
Berettigede grunde til afvisning:<br />
››<br />
Køber er kendt i foreningen som en dårlig betaler<br />
eller har overtrådt husordenen før.<br />
››<br />
Køber har på forhånd afvist at følge vedtægterne,<br />
eksempelvis ved at meddele, at han ikke vil bo i<br />
boligen på trods af bopælspligt.<br />
››<br />
Ugennemsigtig bolighandel eller mistanke om<br />
penge under bordet.<br />
››<br />
Køber har allerede et erhvervslejemål og derved<br />
en dobbeltrolle i foreningen.<br />
Nogle vedtægter giver mulighed for, at bestyrelsen<br />
kan vælge mere frit mellem de personer, som<br />
den ønsker at optage. Det må dog ikke medføre,<br />
at sælger ikke kan komme af med sin andel.<br />
Hvornår må bestyrelsen ekskludere en<br />
andelshaver?<br />
Eksklusionsbestemmelser giver foreningen<br />
mulighed for at reagere overfor en andelshaver,<br />
som misligholder sine forpligtelser i foreningen.<br />
Der stilles store krav til bevissikkerheden ved<br />
eksklusion, og tolkningen kan sågar være svær i<br />
domstolene. Ekskluderes en andelshaver, ophører<br />
medlemskabet af foreningen øjeblikkeligt.<br />
Berettigede grunde til eksklusion:<br />
››<br />
Når andelshaveren ikke har betalt skyldigt indskud,<br />
boligafgift m.m. på trods af, at skriftligt krav<br />
herom er sendt til medlemmet.<br />
››<br />
Grov forsømmelse af vedligeholdelsespligt og<br />
manglende udbedring inden frist.<br />
››<br />
Når en andelshaver optræder til skade for andre<br />
medlemmer eller overtræder husordenen.<br />
››<br />
Når en andelshaver tager ulovlig overpris eller<br />
overtræder andre bestemmelser.<br />
Andelshaverens klagerettigheder<br />
Det er som regel bestyrelsen, der har kompetencen<br />
til at ekskludere andelshavere. Ligger<br />
beslutningen hos bestyrelsen, kan en andelshaver<br />
udtrykkeligt anmode om at få prøvet sin sag på<br />
generalforsamlingen. Endelig vil det være muligt,<br />
at den ekskluderede kan prøve beslutningen hos<br />
domstolen.<br />
På Andelsportal.dk kan du finde mere viden om andelsboligmarkedet<br />
40 Andelsportal.dk
ANNONCE<br />
V A L U A R V U R D E R I N G<br />
A F A N D E L S B O L I G F O R E N I N G E R<br />
• Gratis vejledende værdiansættelse<br />
og gennemgang af andelsboligforeningen<br />
• Vi deltager gerne i jeres generalforsamlinger<br />
• Vi arbejder også med at sælge de<br />
ejendomme, der danner referencer<br />
i valuarvurderingerne<br />
• Vi vurderer ca. 200 andelsboligforeninger<br />
om året, overalt i KBH<br />
og omegn<br />
• Vi er selvfølgelig medlem af<br />
Dansk Ejendomsmæglerforening<br />
Skal vi også vurdere din<br />
andelsboligforening?<br />
Emil Ozol-Ellekilde,<br />
Ejendomsmægler MDE, Valuar, HD(F)<br />
danbolig Erhvervscenter – København<br />
Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE • Østerfælled Torv 10. 1. sal • 2100 København Ø<br />
Telefon 32 83 06 10 • erhverv.kbh@danbolig.dk • www.danboligerhverv.dk
ANNONCE<br />
JERES EJENDOM<br />
VORES KOMPETENCER<br />
Vi rådgiver boligforeninger og hjælper bl.a. med:<br />
Renovering & modernisering<br />
Vedligeholdelse & tilstandsrapporter<br />
Helhedsplaner<br />
Arkitektrådgivning<br />
Nye altaner<br />
Etablering af elevatorer<br />
Etablering af tagboliger<br />
Andelsvurderinger<br />
Tag- og facaderenoveringer<br />
Byggeteknisk rådgivning<br />
Energirenovering<br />
Projekt- og økonomistyring<br />
Vi har over 30 års erfaring -<br />
Kontakt os gerne for at drøfte jeres muligheder.<br />
Pålsson Arkitekter AS<br />
Svanevej 26, 2400 KBH NV<br />
www.paalsson.dk<br />
info@paalsson.dk<br />
tlf.: 3819 7703
ANNONCE<br />
Klarvinduer blev etableret med egen fabrik tilbage i 2014<br />
og producerer udelukkende skandinaviske kvalitetsvinduer<br />
og døre. Vores vision er at overbevise vores kunder om, at de<br />
er i stand til at kombinere - og bestille vinduer og døre<br />
online, så de passer helt perfekt til den enkeltes behov.<br />
Skulle der alligevel opstå problemer eller tvivl, gør<br />
vi alt for at hjælpe vores kunder på det rette<br />
tidspunkt med den rette vejledning.<br />
Derfor skal du vælge Klarvinduer:<br />
• Hurtig levering – og leveringsgaranti<br />
• Nem og brugervenlig bestillingsproces<br />
• Kvalitetssikrede og testede produkter<br />
• 100 % gennemsigtighed<br />
• Vi står altid til rådighed<br />
Vi leverer dine<br />
nye vinduer på<br />
5-6 uger<br />
Vi brænder for at<br />
give dig den<br />
bedste service<br />
10 års garanti på<br />
alle vores<br />
produkter<br />
Vinterkampagne<br />
Bestil inden d. 28 februar 2019<br />
- og få yderligere 5 % rabat på din ordre.<br />
Brug koden: VINTER1819<br />
Kontakt os for at høre nærmere!<br />
www.klarvinduer.dk | kundesupport@klarvinduer.dk | +45 7876 8883
ANNONCE<br />
Kan du spare penge på dit<br />
andelsbolig-lån?<br />
En <strong>Andelsbolig</strong>Kredit i Jyske Bank er til andelsboligejere, der<br />
ønsker et fleksibelt lån og samtidig har penge stående på<br />
kontoen – fx en opsparing eller penge på en budgetkonto.<br />
Hold renteudgiften nede<br />
De penge, du har stående på kontoen, bliver trukket fra dit lån,<br />
inden vi beregner renten. Det giver en lavere renteudgift, fordi<br />
du ikke betaler rente af hele lånet.<br />
Spar penge med <strong>Andelsbolig</strong>Kredit<br />
Opsparing<br />
30.000 kr.<br />
Opsparing<br />
30.000 kr.<br />
Du betaler<br />
rente af<br />
100.000 kr.<br />
Du betaler<br />
rente af<br />
70.000 kr.<br />
Alm. konto<br />
og lån<br />
<strong>Andelsbolig</strong>-<br />
Kredit<br />
Skal vi regne på det?<br />
Vores rådgivere vil gerne regne på, om du også kan spare penge i<br />
Jyske Bank. Samtidig kan du mærke, hvordan det er at have en<br />
fast rådgiver, som interesserer sig for hele din økonomi og<br />
hjælper dig med at bevare overblikket.<br />
Læs mere og book et møde på jyskebank.dk/andelsbolig<br />
– eller ring på 89 89 07 17.<br />
44 Andelsportal.dk