Andelsbolig Nyt november 2019

Andelsbolig Nyt 

- Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger 

November 2019 

Også i denne udgave: 

TEMA : 

DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING 

En hjemmeside blev 

samlingspunktet 

Tre eksperter i digitalisering giver deres besyv med 

Persondata og GDPR 

Moderniseringsregler: Hvad betyder et indgreb for andelshaverne?

ANNONCE 

KLAR MED KVALITETSPENSLEN 

– NÅR JERES PROJEKT KALDER 

Hos Malermester Thomas Gøtze er vi specialister i malerarbejde 

i boligforeninger – både ude og inde! 

Vi har været i malerfaget siden 1992, 

og vi ved derfor, hvad vi snakker om. 

Vi påtager os rollen som fagmand fra 

starten og tilbyder rådgivning både før, 

under og efter maler arbejdet. Jeres malerprojekt 

er derfor i trygge hænder hos os. 

VI KAN HJÆLPE JER MED: 

• Maling af trappeopgange 

• Facademaling 

• Filt, puds og tapet 

• Maling af lejligheder 

Malermester Thomas Gøtze 

www.malermesterthomasgotze.dk / Sadelmagerporten 2, 1. 131, 2650 Hvidovre 

thomasgotze@godmail.dk / +45 7111 7644 / CVR: 21471844

ANNONCE 

VI DÆKKER 

HELE KØBENHAVN, NORD- OG 

MIDTSJÆLLAND! 

Ring i dag på 

71 11 76 44 

Beskyt ejendommens facade mod vind og vejr 

Er malingen på ejendommens facade begyndt 

at skalle af? Så bør I kontakte en professionel 

maler med ekspertise i facademaling. Udendørs 

malerarbejde handler nemlig om præcision og 

de rette materialer, som giver et resultat, der 

holder mange år ud i fremtiden.

Indhold 

TEMA DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING 

7 

Kort Andelsbolig Nyt 

10 

TEMA: DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING 

12 

Danskerne er vilde med digitalisering, 

men er andelsboligforeningerne? 

18 

Persondata og GDPR: 

Dét skal bestyrelsen vide 

25 

En hjemmeside blev samlingspunktet 

31 

Tre eksperter i digitalisering giver deres 

besyv med 

34 

3 digitale værktøjer – du måske ikke kender 

Også i denne udgave: 

36 

Moderniseringsregler: 

Hvad betyder et indgreb for andelshaverne? 

38 

To faktorer kan påvirke boligsalget 

i foreningen 

40 

FAQ: Hvordan hæfter bestyrelsen for 

dens beslutninger? 

4 Andelsportal.dk

Andelsboligforeningen i en 

digital tidsalder 

Digitalisering og andelsboligforening. To ord du sjældent læser i den samme 

sætning, da moderne teknologi ikke naturligt rimer på den historiske boform 

– andelsboligen. Virkelighedens billede er dog anderledes. I dag bruger de fleste 

andelsboligforeninger et eller flere digitale værktøjer, om det er e-mail, en 

hjemmeside eller et online bookingsystem til vasketider. 

Digitaliseringen rummer gode muligheder for andelsboligforeningen, men 

det kræver grundig overvejelse at springe med på den digitale bølge. 

Vi dykker ned i, hvordan andelsboligforeninger kan være digitale og hvad 

bestyrelsen skal være opmærksom på, når foreningen går online med vores 

tema: Den digitale andelsboligforening, på side 10. 

Vi har besøgt en andelsboligforening, der har stor glæde af deres hjemmeside, 

online kalender og digitale opslagstavle. På side 25 deler de ud af deres 

erfaringer og gode råd til digitalisering. 

Andelsbolig Nyt 

Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: 

AB Gruppen A / S 

Kristen Bernikows Gade 6 

1105 København K 

Web: www.andelsportal.dk 

E-mail: info@andelsportal.dk 

Tlf: 7733 4000 

Redaktion: Ida Landt Ipsen 

Maria Carlsen 

Nynne Pihl Groth (ansvarshavende) 

Layout: Pernille Svalebæk og 

Eik Franksdottir Mikkelsen 

Oplag: 4.000 

Få indblik i det digitale Danmark og bliv klogere på digitaliseringen – trin for 

trin – med hjælp fra en ekspert på side 12. På side 18 får du nyttig viden 

om GDPR-regler og hvilke krav, der i dag stilles til håndteringen af andelshavernes 

persondata. 

Digitale værktøjer kommer i mange former. På side 31 får du indblik i, hvordan 

elektroniske låse, online forbrugsmåling og digital administration kan gøres 

til en del af andelsboligdriften. 

I dette nummer sætter vi også de omdiskuterede moderniseringsregler 

under luppen, og kundedirektør i Danske Bank, Kristian Balleby, forklarer 

på side 38, hvordan Finanstilsynets Vækstvejledning kan påvirke boligsalget i 

andelsboligforeningen. Samtidig besvarer vi spørgsmålet om, hvordan 

bestyrelsen hæfter for sine beslutninger på side 40. 

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem kan 

du sende til os på info@andelsportal.dk. 

God læselyst. 

Nynne Pihl Groth, redaktør 

Er du ikke den rette modtager af 

dette blad? 

Eller har andelsforeningen skiftet formand? 

Så indtast de nye oplysninger på 

www.andelsportal.dk/opdater/ og vi 

opdaterer vores adressekartotek. 

Andelsportal.dk 

5

ANNONCE 

Trænger ejendommen 

til en renovering? 

– Kom godt i gang og kom helt i mål 

Måske går I med overvejelser om nye altaner, vinduer eller noget helt tredje? 

Større renoveringsprojekter kan ofte virke uoverskuelige. 

Vi står til rådighed med rådgivning omkring økonomi og finansiering, og giver 

jer overblikket til at kunne træffe en god beslutning. 

Få mere at vide på 45 14 44 41 

eller gå ind på danskebank.dk/andelsbolignyt

KORT Andelsbolig Nyt 

Sydbank smækker låget 

til pengekassen i 

... bor i lejlighed. 

15 % af dem bor i en andelslejlighed, 

13 % i ejerlejligheder og 

72 % i lejelejligheder. 

Kilde: Danske Bank 

En af landets største banker, Sydbank, ønsker ikke 

længere at finansiere køb af andelsboliger. Ifølge 

banken er prisen på andelsbeviser 

steget til et niveau, der sammen 

med den lave rente kan betyde, 

at andelsboligkøbere risikerer at 

skylde flere penge væk som gæld, 

hvis renten stiger igen. 

Andre banker har været ude at 

understrege, at de fortsat gerne vil 

låne til andelsboliger. 

Gratis entreprisegaranti til 

andelsboligforeninger 

Indsender du eller din andelsboligforening en bygge- 

eller renoveringsopgave på Andelsportal.dk, så 

tilbyder vi en gratis entreprisegaranti på arbejdet. 

Entreprisegaranti er den eneste garantiordning i 

Danmark, der dækker arbejde udført for andels- 

boligforeninger. 

100.000 

Garantien dækker for op til 

100.000 kroner, når arbejdet 

udføres for andelsboligforeningen. 

Fra brevkassen på 

Andelsportal.dk: 

Må bestyrelsen beslutte 

tillægsopgaver på egen 

hånd? 

„I forbindelse med et renoveringsprojekt 

som er godkendt på vores generalforsamling, 

har vores bestyrelse på egen hånd vedtaget 

nogle tillæg til renoveringsopgaven. 

Mit spørgsmål går på, om der er en øvre grænse for 

bestyrelsens økonomiske råderum?“ 

Garantien dækker for op til 

35.000 kroner, når arbejdet udføres 

for en privat andelshaver. 

35.000 

Læs meget mere om entreprisegarantien her: 

www.andelsportal.dk/om-os/entreprisegaranti 

ENTREPRISEGARANTI 

Svar: 

„Grænsen for, hvilke arbejder bestyrelsen kan iværksætte 

som tillæg til et generalforsamlingsbesluttet projekt er 

flydende og vanskelig at definere. Mindre tillægsarbejde, 

som det er teknisk/økonomisk hensigtsmæssigt at udføre i 

forbindelse med projektets gennemførelse, må bestyrelsen 

iværksætte uden først at indhente fornyet mandat fra 

foreningens generalforsamling. 

Hvor grænsen går afhænger af en vurdering af, hvor 

nødvendige arbejdet er, hvilken besparelse der opnås ved 

at udføre det i forbindelse med den igangværende proces 

og foreningens økonomi, herunder om arbejdet kan 

holdes inden for det ordinære vedligeholdelsesbudget 

vedtaget på generalforsamlingen. 

Med venlig hilsen 

Erik Matthiesen, Advokat (H), Advodan“ 


7

KORT Andelsbolig Nyt 

Vidste 

du? 

– er skimmelsvamp og råd i boligen. 

For lejerne går bekymringen på huslejestigninger, 

mens det for ejerne 

er de stigende skatter, der bekymrer 

dem mest. 

Samtidig lufter 40% 

af andelshaverne mere ud end andre 

boligejere for at løse indeklima- 

problemer. 

At det er en god idé at få renset 

andelsboligforeningens tagrender 

i efteråret, når bladene er faldet af 

træerne. 

– så er de klar til vinterens sne, 

is og slud. 

Kilde: Undersøgelse fra 

Videncentret Bolius, 2019. 

Hvordan ser procentandelen af beboere i landets andelsboliger, 

ejerboliger og lejeboliger ud i dag sammenlignet 

med år 2011? 

Det har Danmarks Statistik opgjort: 

Beboere fordelt i % 2010 2019 

Vidste 

du? 

Ejerbolig 60,2 % 57,1 % 

Andelsbolig 6,1 % 6,3 % 

Lejebolig - almennyttig 16,9 % 17,0 % 

Lejebolig - privat 12,8 % 16,4 % 

Andet og uoplyst 3,9 % 3,2 % 

9 ud af 10 boligforeninger 

– kan spare op til 10 % på varmeregningen uden at det 

går ud over varmeforbruget. 

Et partnerskab mellem boligforeninger, Hofor og 

Københavns Kommune har sidste år udarbejdet en række 

gode råd og film til boligforeninger omkring varmeforbrug 

og ventilation. 

www.video.kk.dk/video/35490398/ 

fjernvarme-for-boligforeninger-det-kan-i-selv 

De kolde måneder kan med fordel bruges til at se nærmere 

på de indendørs renoveringsprojekter i andelsboligfor- 

eningen. Her er en renovering af den slidte trappeopgang 

en god opgave at kaste sig over, hvad angår pris og tids- 

horisont. 

De fleste foreninger vælger i første omgang at få malet 

opgangen, få opsat filt og måske få malet opgangsdørene. 

Det kan være fordelagtigt at male med højglans, da det let 

kan rengøres. Samtidigt er det også en god idé at tænke i 

allergivenlig maling. 

Gulvene i trappeopgangen er også værd at vedligeholde. 

Om det er linoleumsgulvet, der skal udskiftes eller træ- 

gulvet, der trænger til en afslibning. Måske opgangen også 

skal have ny belysning med sensor eller et nyt gelænder? 

Mulighederne for en mere moderne og indbydende opgang 

er mange. Hos Andelsportal.dk hjælper vi gerne med 

3 uforpligtende tilbud på renovering af trappeopgangen. 

I kan indsende opgaven her: 

www.andelsportal.dk/indsendopgave 

8 Andelsportal.dk

Når du selv renoverer 

andelsboligen 

Har du selv trukket i arbejdstøjet og renoveret andelsboligen, 

kan du skrive det antal timer på, som det vil tage en professionel 

håndværker at udføre arbejdet. Har du brugt 

200 timer på tømrerarbejde, som en uddannet tømrer 

kan klare på 40 timer, får du altså 40 timer med 

som forbedring. 

I 2019 er ABF’s vejledende timesatser for 

eget arbejde: 

• 188 kr./timen i København 

• 166 kr./timen for resten af landet 

Husk at gemme faktura på indkøb af materialer til opgørelse af 

forbedringer, hvis du en dag skal sælge din andelsbolig. 

Styr på stormforsikringen? 

Er andelsboligforeningen klar til at ride efterårs- 

stormen af? Fra efteråret og frem til foråret er der øget 

risiko for at ejendommen bliver udsat for kraftige vindstød 

af storm- eller orkanstyrke. Sørg derfor for, 

at jeres ejendomsforsikring også dækker stormskader, 

da det kan blive en dyr fornøjelse, hvis uheldet er ude. 

Vi har lavet denne guide til forsikringer i 

andelsboligforeningen: 

www.andelsportal.dk/guides/styr-paa-forsikringer 

Hvad sker der på Andelsportal.dk? 

Ejendomsvurderinger er 

udskudt igen 

Der er knas med samkøringen af data, som udsætter de 

nye boligskatter til 2024. Og andelsboligforeningerne kan 

tidligst se frem til nye vurderinger i 2022. De skulle ellers 

have været ude i 2021, men skatteminister Morten Bødskov 

meddelte på et pressemøde i går, at der ikke er tilstrækkeligt 

nok med tid til at få IT-systemerne på plads. 

Det betyder, at andelsboligforeningerne tidligst kan se 

frem til en vurdering i 2022, mens andre boligejere skal 

vente yderligere tre år – til 2024. 

Læs mere her: 

www.andelsportal.dk/nyheder/ejendomsvurderinger-udskudt 

Guide: 

Elevator i andelsboligforeningen 

Elevator i andelsboligforeningen er det nye sort, 

og de to elevatorfirmaer KONE og Altan.dk beretter 

om en stigende efterspørgsel. Men hvad skal 

I være opmærksomme på, når I som andelsboligforening 

ønsker at få en elevator? 

Og hvad gør det ved ejendomsværdien? Vi har 

interviewet to elevatoreksperter og en valuar 

– om alt fra A til Z i et elevatorprojekt. 

Læs guiden her: 

www.andelsportal.dk/guides/elevator-i- 

andelsboligforeningen 


9

TEMA NOVEMBER 2019 

Den digitale 

andelsboligforening 

D 

et er vist ingen overdrivelse at sige, 

at vi i dag lever i et digitaliseret 

samfund. Skal du melde flytning, 

ændre i din forskudsopgørelse eller 

anmelde et rotteangreb til kommunen, sker 

det alt sammen online. Du kan samtidig 

gribe ned i lommen og betale dit cafebesøg 

via en mobilapp eller streame 

‘Vild Med Dans’ om mandagen, hvis 

du havde for travlt til at se det lørdag. 

Danskerne er på mange måder et 

digitalt folkefærd, der i høj grad har 

taget de teknologiske værktøjer til 

sig, men gælder det også, når det 

kommer til drift og kommunikation 

i andelsboligforeningen? 

Med dette tema sætter vi fokus på den 

digitale andelsboligforening. Vi stiller 

spørgsmål til, hvordan en andelsboligforening 

kan blive digitaliseret og giver 

samtidig svar på, hvilke fordele og 

udfordringer digitaliseringen medbringer. 

Med hjælp fra en ekspert bliver du klogere 

på historien bag det digitale Danmark og får 

gode råd til, hvad andelsboligforeningen bør 

have for øje, når den går online på side 12. 

Du får også en større viden om GDPR – 

databeskyttelsesforordningen, og hvilke krav, 

den stiller til bestyrelsens behandling af 

persondata på side 18. 

I dag er det de færreste andelsboligforeninger, 

der kan sige sig fri fra at bruge et mailsystem 

eller et digitalt regnskabsprogram, men nogle 

foreninger går skidtet videre. Vi har besøgt 

Seniorbofællesskabet AB Florahøj til en snak 

om, hvordan foreningens hjemmeside blev 

startskuddet til at implementere en fælles, 

online kalender og en digital opslagstavle. 

Samtidig fortæller formand Søren, bestyrelsesmedlemmet 

Ellen og andelshaveren Ulla, hvad 

det har betydet for foreningen at gå online, og 

hvordan de sikrer en sund balance mellem 

digital og personlig kontakt. Alt det kan du 

læse mere om på side 25. 

Elektroniske låse, online forbrugsmåling og 

digital administration er digitale muligheder, vi 

sammen med tre forskellige specialister dykker 

ned i på side 31. Med dette tema præsenterer 

vi dig også for tre digitale værktøjer, du måske 

slet ikke har hørt om endnu. 

10 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Nye vinduer giver mere 

. 

end bare et plus pa 

varmeregningen 

Kontakt os på telefon: 

81 81 81 54 

Vi benytter 

anerkendte leverandører 

som KPK, Rationel, 

Outline, Outrup 

og Velux. 

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, er 

det på tide at overveje et skift til en nyere og mere energirigtig 

model. Ud over at pynte på facaden er nye vinduer 

med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. Dertil er 

nye vinduer nemme at vedligeholde og er både isolerende og 

støjdæmpende. 

Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af jeres 

vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise ApS klar 

med råd og vejledning. 

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre 

og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres 

renovering. 

ADRESSE 

Benedikte alle 18, 

2690 Karlslunde 

WEB 

www.b-s-e.dk 

www.facebook.com/Stenkildebyg 

KONTAKT OS 

Steffen: 81 81 81 54 

Mail: ss@b-s-e.dk 

CVR: 39425378

TEMA 


Danskerne er vilde med 

digitalisering, men er 

andelsboligforeningerne? 

Danmark er et digitalt foregangsland – og det har vi faktisk længe 

været, hvis vi tager et kig tilbage i historiebøgerne. Betyder det 

også, at andelsboligforeningerne bør sætte sejl og suse med på 

den digitale bølge? Ikke for enhver pris, lyder anbefalingen fra 

en ekspert, der her sætter digitaliseringen under lup. 

V 

il du melde flytning, rette i din 

årsopgørelse, søge om institutionsplads 

til børnene eller indhente en 

byggetilladelse – så sker det alt sammen via 

nettet. De mange, nye digitale muligheder 

er på kort tid blevet en fast forankret del af 

hverdagen, og det er svært at sige sig fri fra 

at være en del af den teknologiske udvikling. 

Men hvad betyder digitaliseringen egentlig 

for os danskere? Og skaber den muligheder 

eller udfordringer for landets andelsboligforeninger? 

Med hjælp fra Christian Østergaard 

Madsen, Adjunkt, IT Universitetet i 

København, bliver vi klogere på det digitale 

Danmark og får gode råd til, hvad andelsboligforeningen 

bør have for øje, når den 

går online. 

Da danskerne blev digitale 

Danmark bliver ofte fremstillet som et foregangsland 

inden for digitalisering – og det 

har vi længe været. Faktisk har det offentlige 

anvendt hulkortmaskiner – en maskine, der 

er bygget til at producere eller behandle 

hulkort – siden slutningen af 1950’erne, 

men dengang spillede digitaliseringen en 

anden rolle end den gør i dag. 

„I starten blev digitaliseringen brugt til 

at effektivisere den interne forvaltning i 

offentlige myndigheder. I Skat har man fra 

1960’erne og frem automatiseret en masse 

arbejde omkring selvangivelser. Sådan kørte 

det i årtier indtil World Wide Web (www) 

blev udrullet i 1990’erne,“ forklarer 

Christian Østergaard Madsen. Og med 

populariseringen af internettet kom den 

12 Andelsportal.dk

digitale kommunikation, der gav et helt nyt 

samspil borgere, virksomheder og myndigheder 

imellem. 

„Fra midten af 90’erne og frem sker det store 

skifte i digitaliseringen. Man forestiller sig en 

digitalisering af medborgerskabet og demokratiet, 

men der går ikke længe før, at digitaliseringen 

igen ryger tilbage til at handle mere 

om økonomisk effektivisering og besparelser,“ 

siger Christian Østergaard Madsen. 

i 2011 blev gjort obligatorisk for borgere og 

virksomheder at kommunikere digitalt. Hertil 

at bruge digitale selvbetjeningsløsninger, som 

eksempelvis Borger.dk. 

„Historien om digitaliseringen er en skelsættende 

fortælling at have in mente, når vi kigger på 

dagens digitale Danmark. Mig bekendt, er vi det 

eneste land i verden, hvor det er obligatorisk for 

borgere at kommunikere digitalt med myndighederne,“ 

forklarer Christian Østergaard Madsen. 

I den forbindelse begynder den danske stat at 

se på, hvordan borgeren via digitale systemer 

selv kan påtage sig nogle af de opgaver, som 

myndigheder udfører. Det resulterer i, at det Fortsættes » 

ANNONCE 

Kvalitetsgulve 

til trappeopgangen og andelsboligen 

Hos Medalje Gulve er vi eksperter i vinyl- og linoleumsgulve til 

både trappeopgangen og det private hjem. 

Gulvene er lyddæmpende, slidstærke og vandtætte, hvilket gør 

dem ideelle til opgangen, badeværelset eller køkkenet. 

Vidste du? 

At vi er faglærte gulvlæggere og fik overrakt en medalje af 

Hendes Majestæt Dronningen – deraf firmanavnet. Vi kan vores 

håndværk, og jeres gulvopgave er derfor i trygge hænder hos os! 

Ring på 

31 52 67 76 

www.medaljegulve.dk 

info@medaljegulve.dk 

+45 3152 6776 

CVR: 37278068 

for et godt tilbud i dag! 

Vi dækker hele København samt Midt- og Nordsjælland

TEMA 


Konflikterne kan lure online 

Historien viser, at danskerne er et digitalt folkefærd, 

som har taget de teknologiske værktøjer 

til sig. Og ser man også på kommunikationsmulighederne, 

deler vi gerne informationer og 

holdninger med andre, der også er online. Via 

hjemmesider, Facebook-grupper eller intranet 

kan denne online kommunikation også oversættes 

til andelsboligforeninger. Det er dog ikke helt 

risikofrit at gøre dialogen digital. 

„Det litteraturen siger om skriftlig kommunikation 

på nettet er, at det kan eskalere konflikter, 

da man ikke kan aflæse hinanden. Dialogen 

foregår tidsforskudt og misforståelser kan derfor 

nemmere opstå. Foregår dialogen derimod ansigt 

til ansigt, er det ofte deeskalerende for konflikter, 

da vi kan se, hvad hinanden mener, aflæse kropsprog, 

ansigtstræk og høre intentioner,“ siger 

Christian Østergaard Madsen. 

Rådet fra eksperten er derfor også klart: 

Andelsboligforeningen bør ikke digitaliseres på 

alle områder. Han uddyber: 

„Der findes flere områder, som jeg vil mene er 

en dårlig idé at digitalisere i andelsboligforeningen. 

I nogle situationer kan det være enormt 

effektivt at kommunikere over telefonen eller 

ansigt til ansigt. Hvis det er svære problematikker 

eller noget der er vanskeligt at løse, giver det 

ikke mening at gøre kommunikationen herom 

digital. Hertil kommer hele GDPR-aspektet.“ 

Enkle sager kan klares online 

Udover muligheden for konflikter, er online 

kommunikation i andelsboligforeningen ikke 

nødvendigvis den hurtigste løsning – på trods af, 

at ‘hurtighed’ ellers er et af nøgleordene, når vi 

snakker om den digitale udvikling. 

„Digitaliseringen sætter os i stand til at kommunikere 

om enkle sager. Selve kommunikationsforløbet 

vil i nogle tilfælde tage længere tid, 

hvis man skal kommunikere om konflikter eller 

større emner online. E-mailen har eksempelvis 

fordelen, at foreningens medlemmer hurtigt kan 

skrive frem og tilbage med hinanden, men skal 

man løse en stor, svær eller potentielt konfliktfyldt 

opgave går det meget hurtigere, at sidde 

fysisk i samme rum og tale sammen,“ lyder 

erfaringen fra Christian Østergaard Madsen. 

1990’ERNE 

1950’ERNE 

Hulkortmaskiner bruges til 

administrativ databehandling. 

Forskningsministeriet overtager 

delvist ansvaret for IT-politikken. 

Internettet - World Wide Web 

(www) – udrulles. Hermed opstår nye 

muligheder for kommunikationen 

mellem myndigheder, borgere og 

virksomheder. 

1 

0 0 

1 

www. 

1980’ERNE 

Interessen for den nye teknologi opstår 

for alvor her. Ny edb-teknologi omtales 

i Moderniseringsprogrammet fra 1983 

som et middel til at øge effektiviteten i 

den interne forvaltning. 

14 Andelsportal.dk

Hvad med Facebook? 

I dag er det de færreste, som er uden en 

Facebook-profil. Det gør platformen til et 

sted, hvor flere boligforeninger samler sine 

beboere i private grupper. Selvom en 

Facebook-gruppe kan virke ligetil, er der nogle 

udfordringer, foreningen bør være opmærksom 

på inden platformen tages i brug. 

„Facebook er ikke et altruistisk medie – det er 

en virksomhed, der stiller en infrastruktur til 

rådighed mod, at du stiller dine data til rådighed 

for dem. Andelsboligforeningen skal derfor passe 

på med at bruge Facebook som afgørende kommunikationskanal, 

da man tvinger beboere til at 

komme på et privatdrevet medie,“ siger 

Christian Østergaard Madsen. 

Når du tilmelder dig en tjeneste som 

Facebook, giver du tjenesten rettighederne 

til at bruge eller videregive dine billeder 

uden at kreditere eller informere dig. 

Derfor er det væsentligt at overveje, hvad 

man deler i en privat Facebook-gruppe, og 

om informationerne er personfølsomme i 

forhold til GDPR-reglerne. 

Fortsættes » 

2011 

2001 

Ansvaret for digitalisering rykker 

tilbage til Finansministeriet, og der 

oprettes en Digital Taskforce for 

at fremme digital forvaltning som 

led i det såkaldte ‘Projekt Digital 

Forvaltning’. 

Danmark får en 

’obligatorisk digitaliseringsstrategi’. 

For borgere 

og virksomheder er det 

dermed nu obligatorisk at 

kommunikere digitalt og 

bruge digitale selvbetjeningssystemer. 

1994 

Lone Dybkjær og Søren Christensen offentliggør en 

væsentlig rapport om potentialet ved internettet under 

titlen ‘Info-samfundet år 2000’. Rapporten præsenterer 

en vision for fremtidens IT-samfund, med tidlige 

udgaver af teknologier vi i dag anvender, så som 

Borger.dk og NemID. 

2011 

IT- og Telestyrelsen lukker, og 

Digitaliseringsstyrelsen oprettes som 

en styrelse under Finansministeriet. 


15

TEMA 


Eksperten tror på hybridløsninger 

Det bliver et nej til digitalisering for digitaliseringens 

skyld, hvis man spørger Christian 

Østergaard Madsen. Andelsboligforeningen skal 

digitalisere, hvis der er fordele i det. Og her er 

hybridløsninger en god idé. 

„Jeg tror meget på hybridløsninger, hvor man 

kombinerer digitaliseringen med det menneskelige 

aspekt. På den måde får foreningen det 

bedste af begge sider. Det som computeren 

er god til – deling af enkle informationer, 

effektivisering og besparelse – men også det vi 

mennesker kan med det personlige aspekt, 

vejledning og muligheden for at stille 

spørgsmål,“ oplyser eksperten. 

Andelsboligforeningen kan altså med fordel se 

nærmere på online værktøjer, som en hjemmeside, 

hvor foreningen præsenterer sig selv, deler 

simple og relevante informationer og gør 

opmærksom på, at en renovering vil betyde 

stillads i en kommende periode. 

„Alt det gør digitale værktøjer til en knaldgod 

idé for foreningen,“ siger Christian Østergaard 

Madsen og supplerer: 

„Når man fysisk bor tæt på hinanden i en 

andelsboligforening, er der samtidig mange 

fordele ved, at man mødes og træffer beslutninger 

og diskuterer forslag, fremfor at gøre 

det digitalt. Så kan man supplere med digitale 

løsninger.“ 

Vejen mod digitalisering – trin for trin 

Skal Christian Østergaard Madsen videregive 

sine bedste råd til de andelsboligforeninger, der 

overvejer at gå digitalt, skal de tage afsæt i fire 

konkrete trin. 

Trin 1: Gør jer centrale overvejelser 

Den første overvejelse I skal gøre jer er, hvorfor 

I skal digitalisere. Og hvorvidt foreningen er 

interesseret i, at dens informationer er offentligt 

tilgængelige. Er I interesserede i, at udefrakommende 

kan gå ind og læse jeres regnskaber 

og vedtægter? Tag dialogen på generalforsamlingen, 

så I ved, i hvilken grad foreningen 

skal eksistere online. 

›› 

Er der ofte mange spørgsmål omkring vedtægter og 

regnskab, kan I overveje at gøre disse dokumenter 

online og let tilgængelige for andelshaverne. 

›› 

Har I problemer med at få solgt boligerne? Så bør 

foreningen måske have en hjemmeside med en 

online venteliste og oversigt over, hvilke boliger der 

er til salg. 

› › Glemmer beboerne ofte at deltage på generalforsamlingen 

eller den fælles arbejdsdag? Så bør 

bestyrelsen overveje at sende en e-mail ud med en 

påmindelse. 

Trin 2: Følg den skandinaviske tradition 

Den skandinaviske tradition går ud på, at man 

involverer de mennesker, der kommer til at 

bruge det digitale værktøj. Andelshaverne skal 

altså involveres som det første, lyder råd 

nummer to. Start med at undersøge, hvilke 

problemer og behov, andelshaverne eller 

foreningen kunne have, som ville kunne løses 

med et digitalt værktøj. 

Anbefalingen er, at I først starter med at finde 

de problemer, der kan løses ved hjælp af teknologi 

– og ikke starte med teknologien først. 

Trin 3: Undersøg jeres nuværende praksis 

Hvor det tidligere trin handlede om behovsafdækning, 

handler det næste trin om at 

afdække, hvilken praksis der foregår for 

kommunikation i andelsboligforeningen i dag. 

Hvad foregår analogt, som beboerne er glade 

og tilfredse med? Og hvilke steder i foreningen 

kan man supplere digitalt og gøre det nemmere 

for andelshaverne? 

Trin 4: Hvis det fungerer, skal det ikke laves om 

Så enkelt kan det sidste trin siges. Lav ikke om 

på noget, der allerede fungerer. 

16 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Forvandling! 

- fra dunkelt tørreloft til lys, attraktiv lejlighed 

Hvem vil ikke gerne bo med udsigt over byens tage? 

Gør de gamle tørrelofter til attraktive lejligheder 

med ovenlysvinduer, der giver mulighed for 

• Formidable dagslysforhold 

• Udsigt over byens skyline 

• Automatisk styring af ventilation, gardiner 

og solafskærmning 

Har jeres forening en uudnyttet tagetage, så få den 

forvandlet til indtægtsgivende beboelse. 

Tjek velux.dk/tagbolig 

Psst..! 

Husk at bestille et uforpligtende 

tjek af jeres ovenlysvinduer på 

velux.dk/servicetjek 

Hilsen Rasmus, servicetekniker 

i VELUX Danmark

TEMA 


Persondata og GDPR: 

Dét skal bestyrelsen vide 

Bestyrelsen har ansvaret for, at foreningen overholder GDPR. Og det er bare 

med at holde tungen lige i munden. Der stilles nemlig skarpe krav til 

behandling af personoplysninger, slettefrister og meget andet. 

Men bare rolig – vi har allieret os med en ekspert på området. 

Hvad er persondata og GDPR? 

Databeskyttelsesforordningen er udformet 

af EU og trådte i kraft i maj 2018. Den 

stiller en række krav til, hvordan personoplysninger 

behandles. Med behandles 

menes enhver form for aktivitet med 

personlige oplysninger, såsom indsamling, 

registrering, systematisering og opbevaring. 

A 

ndelsboligforeningen kan ikke sige sig 

fri fra databeskyttelsesforordningen 

– GDPR. Som udgangspunkt skal 

bestyrelsen stort set opfylde de samme krav til 

behandling af persondata, som en større virksomhed 

skal det. Og misholder bestyrelsen 

reglerne, kan foreningen blive pålagt en bøde. 

„Det er her, at nogle bestyrelser kan mene, at 

GDPR har skudt over mål, men virkeligheden er, 

at bestyrelsen har ansvar for at beskytte de 

registrerede, altså andelshavernes, persondata,“ 

siger Karina Lind Bertelsen, der er advokat i 

Advodan og specialist i GDPR. 

Persondata er alt, hvad nogen er i stand til 

at henføre til en person, og det gælder alt 

fra personlige overbevisninger til faktiske 

oplysninger som kontaktoplysninger og 

navn. GDPR er forkortelsen for data- 

beskyttelsesforordningen, og står for 

General Data Protection Regulation. 

» Det er her, at nogle bestyrelser kan mene, at GDPR 

har skudt over mål, men virkeligheden er, at bestyrelsen 

har ansvar for at beskytte de registrerede, 

altså andelshavernes, persondata. « 

Karina Lind Bertelsen, Advokat i Advodan 

18 18 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Gælder GDPR-reglerne kun online data? 

Svaret er nej. Faktisk er det en udpræget misforståelse, 

at GDPR kun gælder, når oplysninger 

kommer online. Persondatareglerne gælder både 

den digitale behandling af data, men også den 

manuelle, fysiske behandling af oplysninger, der 

er systematiseret. GDPR skelner nemlig mellem, 

om der sker en systematiseret eller usystematiseret 

behandling af data, når det gælder fysiske 

dokumenter med personoplysninger. 

Glem ikke privatlivspolitikken 

Dykker vi ned i GDPR-reglerne, så er en typisk 

forglemmelse privatlivspolitikken. 

„Først og fremmest skal bestyrelsen opfylde sin 

oplysningspligt, hvilket kan ske ved at udarbejde 

en privatlivspolitik. Altså information til 

andelshaverne om, hvad foreningen bruger deres 

oplysninger til, om oplysningerne deles med 

andre parter, hvor længe de gemmes med mere. 

Her stilles en række krav til udformningen, 

som bestyrelsen skal overholde. Datatilsynet har 

en god skabelon til dette,“ siger Karina Lind 

Bertelsen. 

Azets Ejendomsadministration 

Vi udarbejder regnskaber 

Vi arrangerer generalforsamling 

Vi udarbejder lejekontrakter 

Vi varsler om stigninger i lejen 

Vi koordinerer med håndværkere 

Vi kommunikerer med lejere og vicevært 

....og meget andet. Vi administrerer andelsboligforeninger 

i hele Danmark og er blandt 

branchens førende inden for moderne og 

digitale redskaber til boligadministration. 

Der findes flere fejlagtige skabeloner til privatpolitikken, 

men Datatilsynet har en god skabelon 

til, hvordan man som dataansvarlig forening 

kan opfylde oplysningspligten. 

Find den på www.datatilsynet.dk. 

Vi forenkler og letter jeres arbejde 

„Foreningen skal både opfylde oplysningspligten 

overfor nuværende andelshavere, og eksterne der 

står på en venteliste. Det kan derfor give mening 

at have to forskellige privatlivspolitikker, hvor 

den interne kan fremgå på et intranet og den 

eksterne på hjemmesiden, hvor man skriver sig 

op til ventelisten. Foreningen kan godt nøjes 

med én politik, hvis den indeholder information 

målrettet de forskellige kategorier,“ siger Karina 

Lind Bertelsen. 

Vi står til rådighed for jer 

Vi sørger for, at I altid har adgang til den 

hjælp og de informationer, I har brug for 

Så bliver der lidt mere tid til det sjove og udviklende 

arbejde i jeres andelsboligforening. 


azets.dk/ejendomsadministration

TEMA 


Slettefrister for persondata 

Når det kommer til persondata er grundreglen, 

at man ikke må gemme oplysninger længere 

end de er relevante. Hvornår er det så? Det 

skal bestyrelsen vurdere ud fra, hvilken type 

oplysning det er. 

„Er det en klagesag, kan det være relevant at 

gemme den i en længere periode for at føre 

historik. Er sagen løst, er situationen en anden. 

Det samme kan gælde information om tidligere 

beboere, som heller ikke bør gemmes tidsubegrænset,“ 

siger Karina Lind Bertelsen. 

Rådet er derfor klart: Tænk alle de forskellige 

oplysninger igennem og fastsæt nogle konkrete 

slettefrister ud fra dem. 

„Vurderingen kan være svær. Jeg anbefaler 

derfor, at tage en ekspert med på råd. Samtidig 

bør bestyrelsen én gang om året gå alle informationer 

igennem og slette oplysninger, der ikke 

længere er relevante. Det er dog også vigtigt, at 

man ikke sletter ukritisk, men følger de sletteregler, 

der er vedtaget,“ råder hun. 

Når andelsboligforeningen bliver digital 

De fleste bestyrelser benytter i dag et eller flere 

digitale medier, et online system til referater 

eller et mailprogram. Her er GDPR også vigtig. 

„Har andelsboligforeningen oplysninger online 

vil man kræve, at man har en god sikkerhed 

omkring systemet, som krav om passwords og 

grundlæggende IT-sikkerhed, som virusbeskyttelse,“ 

forklarer Karina Lind Bertelsen, 

der også påpeger, at det er vigtigt, at bestyrelsen 

har kontrol over mailkorrespondancerne: 

„Det er en god idé at oprette foreningsmails til 

alle bestyrelsesmedlemmer. Så sikrer foreningen, 

at relevant historik bliver tilgængelig for nye 

medlemmer – og samtidig, at de gamle ikke 

er i besiddelse af nogle personoplysninger, de 

ikke skal have adgang til, når de er trådt ud af 

bestyrelsen.“ 

Vær ekstra varsom med CPR-numre og 

følsomme oplysninger, som handicap og 

straffeattester. Det er information, der skal 

håndteres med særlig omhu. Bestyrelsen må 

ikke blot bruge et fællesdrev som Dropbox til 

at opbevare disse. 

Billeder og login-oplysninger 

Har foreningen en hjemmeside med billeder af 

bestyrelsen er det vigtigt med en samtykkeerklæring. 

Det gælder generelt, at man skal være 

varsom med billeder. Bestyrelsen kan ikke bare 

smide billeder på hjemmesiden eller Facebook 

fra arbejdsdagen eller julefrokosten uden 

tilladelse fra de fotograferede. 

Der er også krav til intranettet. Her skal foreningen 

sikre, at beboere der fraflytter får lukket 

deres log-in, så ingen tidligere beboere kan tilgå 

den interne information. 

Lav en databehandleraftale 

Mange foreninger bruger det, man kalder 

‘databehandlere’. Det kan være en administrator, 

et elektronisk opkrævningssystem, hjemmesideudbydere 

eller et lønsystem til at betale viceværten. 

Ifølge GDPR skal der laves en 

databehandleraftale med alle disse leverandører. 

„På Datatilsynets hjemmeside findes også en 

skabelon til databehandleraftalen. Man forventer 

lidt, at leverandøren har styr på det, men det er 

ikke nødvendigvis tilfældet,“ siger Karina Lind 

Bertelsen. 

GDPR skal skabe tryghed 

Der er nok nogle, der synes, at GDPR er noget, 

fanden har skabt. Men prøv at tænke på dine 

egne data og alle de steder, du har boet i dit liv. 

Dem skal databeskyttelsesforordningen være 

med til at beskytte, og det er særligt vigtigt efter, 

at alt er blevet digitalt. GDPR er derfor sat i 

verden for at beskytte dig og mig – online og 

offline. 

20 Andelsportal.dk

ANNONCER 

NYT TAGPROJEKT ELLER NYE 

VINDUER I FORENINGEN? 

Så kan I trygt ringe til 

REM TØMRER- & SNEDKERMESTER. 

Vi har god erfaring med store projekter 

i andelsboligforeninger. 

Effektiv renovering af 

foreningens facade inden vinter? 

Vi er klar med gode råd, vejledning og et godt 

tilbud på jeres næste facadeopgave! 

• Sandblæsning 

• Vandskuring 

• Facade- og netpuds 

• Facadeisolering 

+45 2186 6321 

syddansk.sb@gmail.com 

www.syddansk-sb.dk 

CVR: 33552289 

REM TØMRER- & SNEDKERMESTER 

+45 4244 3529 // info@rem-toemrer.dk 

www.rem-toemrer.dk 

Trøjeløkkevej 5 - 4400 Kalundborg 

SPECIALISTER I AT OPSNUSE 

rem-kvart-september19-abnyt.indd 1 10/10/2019 syddansk-sandblaesning-kvart-nov19-abnyt.indd 11.09 

3 22/10/2019 10 

OG UDBEDRE SKIMMELSVAMP 

Vi tilbyder professionel skadeservice 

til jeres andelsboligforening. Med 17 

ansatte og en dygtig skimmelsvampehund 

rykker vi hurtigt ud på opgaven 

og afslutter den først, når skimlen er 

100 procent væk. 

Ring for et 

godt tilbud i dag! 

Tlf.: 6015 8515 

Glade kunder er 

vores levebrød, så jeres 

opgave er i gode hænder 

hos os! 

Vi hjælper med 

Vandskader · Brandskader 

Opsporing og udbedring af skimmel 

Afvaskning af sod 

info@asap.nu | +45 6016 8535 | www.asap.nu 

Professionel administration af 


20 års erfaring med administration af 


Vi tager hånd om den enkelte forening 

Vi er fl eksible, grundige og professionelle 

Vi har 4 advokater tilknyttet, der står klar til at 

rådgive om lovgivningen og ved tvivlsspørgsmål 

Kontakt Cubus Administration i dag. Ring på 7026 9910. 

Dronningens Tværgade 30, 1302 København K 

70 26 99 10 - ss@lawfi rm.dk 

www.cubusadministration.dk

Vidste du? 

– at sandrensning 

anbefales én 

gang årligt. 

SANDRENSNING 

– der skåner både pengepung og miljø 

I tidens løb kan der komme en hel del snavs i sandet, som ikke hører hjemme 

der. Glasskår, cigaretskodder og dyreekskrementer er kun nogle få eksempler. 

Vi kan gøre sandet på jeres fællesarealer, så godt som nyt - uden det koster jer 

en masse. Vi tilbyder nemlig en metode, der renser sandarealer uden, at I skal 

udskifte sandet. Metoden er pålidelig, vedvarende og miljørigtig 

- og så sparer den jer for mindst 50 % i udgifter. 

Samtidig er metoden god for ressourcerne, da sand er 

en mangelvare og dyr at transportere. 

Og vi mener, at vi skal passe godt på vores ressourcer! 

SPAR 

klimaet for 

97% CO 2 

Vil I høre mere om os og vores tilbud til jeres forening? 

Kontakt os på +45 4034 5875

ANNONCE 

Vi fornyer også 

GUMMIBELÆGNINGER 

Har I gummibelægning på legepladsen? Så hjælper vi også gerne med dem. 

Vi vasker og suger snavset op fra gummibelægningen, så fleksibiliteten i 

gummien holder og værnet mod vandgennemtrængningen bevares. 

Forlæng levetiden på jeres belægning med en rensning fra Sandmaster. 

Vidste du? 

– at det anbefales, 

at gummibelægninger 

rengøres cirka én 

gang årligt. 

www.sandrensning.dk 

+45 4034 5875 

vo@sandmaster.dk 

CVR: 16924083 

Følg også med på vores Facebook @sandmaster.dk

ANNONCE 

Malerfirmaet HR 

- Hurtigere end de fleste 

SPAR 

10% 

PÅ DIN NÆSTE 

MALEROPGAVE! 

Hos Malerfirma HR ApS er vi specialister i renovering af 

opgange og istandsættelse af flyttelejligheder. Hurtigt og 

effektivt arbejde er vores varemærke, og de gode resultater er 

vores bedste reklame. 

For boligforeninger og private løfter vi malerprojekter, store som 

små, og vi garanterer et professionelt resultat – hver gang! 

Ring på tlf.: 2627 5195! 

Med os på maleropgaven får du: 

Kvalitet til tiden 

En flot finish ned til mindste detalje 

Sublim service 

Konkurrencedygtige priser 

Pottemagerporten 5, 2650 Hvidovre | malerfirmaethr@hotmail.com | +45 2627 5195 | www.facebook.com/malerfirmaethr

TEMA 


Formand Søren Christiansen er netop ved at læse om nogen 

har sendt ham en besked på hjemmesiden. 

En hjemmeside blev 

samlingspunktet 

Det behøver ikke være højtragende teknologi, der 

gør en andelsboligforening digital. Vi har besøgt 

Søren, Ellen og Ulla fra AB Seniorbofællesskabet 

Florahøj i den nordsjællandske by Fredensborg. 

For dem blev en hjemmeside foreningens trinbræt 

til at blive mere digital. Hjemmesiden er hverken 

grafisk avanceret eller moderne i sit udtryk, 

men den kan, hvad den skal: Samle, informere 

og kommunikere. 

V 

i møder 68-årige Søren Christiansen i sit 

hus i Fredensborg. Han er formand i 

bestyrelsen i andelsboligforeningen, som 

tæller 20 svensk-inspirerede træhuse. Og så er han 

også tovholder og webredaktør på foreningens 

hjemmeside www.florahoj.dk. Andelsbolig Nyt har 

sat ham, Ellen og Ulla i stævne for at snakke om 

værdierne i at blive digital, men også om vigtigheden 

i stadig at snakke sammen ansigt til ansigt. 

Behovet for en digital kalender 

AB Seniorbofællesskabet Florahøjs første hjemmeside 

så dagens lys i 2008. Og den var meget simpelt 

sat op. Den var båret af et ønske om at få kalenderen 

i fælleshuset gjort online, måske have lidt billeder 

fra sociale arrangementer og give foreningen 

et ansigt udadtil. En lille gruppe beboere gik derfor 



25

TEMA 


De svensk-inspirerede træhuse i AB Seniorbofællesskabet Florahøj. 

» Som jeg husker det, så tænkte folk, at det var en god idé med en digital kalender, 

så kunne de sidde derhjemme, og se om fælleshuset var optaget. Men de regnede ikke 

med at bruge hjemmesiden til meget mere end det. Jeg tror mange tænkte, 

at - vi snakker jo bare sammen, og lægger små breve i postkassen. « 

Søren Christiansen, formand 

sammen om at foreslå en hjemmeside 

på generalforsamlingen, og foreningens 

beboere var positive over for tiltaget. 

De forventede dog ikke, at hjemmesiden 

ville få den store rolle som den har i dag i 

AB Seniorbofællesskabet Florahøj. 

Andelshaverne tog hurtigt den nye 

hjemmeside til sig. Og snart var billeder 

fra de mange sociale arrangementer og 

den digitale kalender ikke det eneste, som 

hjemmesiden blev brugt til. Der blev nu 

også oprettet digitale tilmeldinger til 

bowling- og filmaftener, så alle kunne se, 

hvem der deltog og selv foreslå andre 

sociale begivenheder. En digital opslagstavle, 

kom også til. Beboerne kunne nu 

uformelt snakke om stort og småt og holde 

hinanden opdateret og informeret online. 

Dog var mange arbejdsgange for formand 

Søren Christiansen og bestyrelsen stadig de 

samme. Han skulle stadig sende regningerne 

manuelt med posten, og når der var 

møder, skulle han rundt i postkasserne 

med udprintede dagsordener. Der var altså 

behov for en hjemmeside, som både kunne 

rumme det sociale aspekt, men også alt det 

administrative. 

Hjemmeside version 2.0 

En ny hjemmeside så derfor dagens lys, 

denne gang én som foreningen besluttede 

at købe gennem deres administrator. Og 

det har været en stor administrativ lettelse 

for Søren Christiansen. 

„Jeg er rigtig glad for den nye hjemmeside. 

Den fungerer. De øvrige andelshavere 

mærker det ikke så meget. De kan stadig 

finde alt fra dagsordener og referater til 

vedtægterne. Men de ser ikke den administrative 

lettelse. Hvis der er en regning, som 

ikke er fast, så får jeg en mail fra systemet 

og skriver elektronisk under på den. 

Det letter bestyrelsesarbejdet utroligt 

meget med den nye hjemmeside,“ siger 

formanden – der i dag sender alt ud 

elektronisk. 

„Når jeg sender en dagsorden ud, er 

kommentarfeltet slået til. Jeg kan med 

det samme se, hvad folk skriver, og jeg 

kan svare med det samme. Det er en stor 

lettelse, når man skal organisere. Og så er 

kommentarerne relevante at tage med på 

næste generalforsamling,“ siger han. 

26 Andelsportal.dk

Alle ved det samme 

Den nye hjemmeside er i dag blevet omdrejningspunktet 

for al kommunikation i foreningen. Den 

informerer, samler og giver mulighed for en hurtig 

behandling af spørgsmål fra andelshaverne til 

bestyrelsen. Og alle ved det samme. 

„Førhen kunne der være forskellige opfattelser af, 

hvad der var blevet sagt og aftalt, det undgår vi helt 

i dag, nu hvor alt står sort på hvidt på hjemmesiden. 

Samtidig er det god inddragelse, at beboerne kan 

kommentere og give deres besyv med,“ siger Søren 

Christiansen. 

IT-kyndig eller ej 

Søren Christiansen er uddannet folkeskolelærer, og 

har derfor brugt edb i sit professionelle liv. Men det 

har altid kun været på brugerniveau. Hvis han skulle 

give et godt råd, ville det være at investere lidt ekstra 

tid i starten på den nye hjemmeside. 

„Det er ikke ligesom et word-dokument eller 

regneark at arbejde med tekst på en hjemmeside, 

men du skal heller ikke kunne programmere. Det er 

til at finde ud af, men det kræver, at du investerer lidt 

af dig selv i starten,“ siger han. 

De små breve i postkassen er fortid 

Selvom hjemmesiden er blevet den bærende 

platform for kommunikation i foreningen, er dét at 

mødes og snakke sammen stadig i højsædet – også 

hos Søren Christiansen: 

„Det er tit jeg vælger ikke at bruge den digitale vej, 

så går jeg over og ringer på hos folk. Vores hjemmeside 

har ikke ændret på, at vi snakker sammen 

i foreningen. Det har ikke ødelagt ansigt til ansigt 

kontakten. Det digitale er godt til noget, men må 

ikke overtage det sociale.“ 

Ellen Espenhain er tovholder på den digitale kalender. 

”Det er den bedste informationskilde 

overhovedet” 

Ellen Espenhain er ikke i tvivl. Hun sidder sammen 

med Søren Christiansen i bestyrelsen og er tovholder 

på den online kalender. Det er hende, som 

de andre beboere i foreningen skriver til, når de vil 

booke fælleshuset eller ønsker at leje de to ekstra 

værelser, som også hører med til fællesarealerne. 

„Hjemmesiden er et meget stærkt bindeled 

mellem alle der bor her og bestyrelsen. Alle får 

besked på én gang, og der opstår ikke misforståelser. 

Det er positivt, at alle får besked samtidigt. Det er 

den bedste kilde til information omkring, hvad der 

sker i foreningen, og så skaber det en meget klar 

kommunikation,“ siger hun. 

Ellen Espenhain fremhæver også det positive i, at 

dagsordener og bilag kan godkendes elektronisk. 

Men hun påpeger også vigtigheden i, at det hele 

ikke må blive for elektronisk. 

» Jeg er absolut positiv over for hjemmesiden. 

Men vi mødes også og snakker om, – har du set 

det og det på hjemmesidens opslagstavle. « 

Ellen Espenhain, bestyrelsesmedlem 

„Det kan også blive mere upersonligt på en måde, 

når man kan klare det hele på skærmen. Man skal 

nok passe på, at det ikke bliver for digitalt. Vi er en 

lille forening, så det er jo også meget hyggeligt at 

sidde ansigt til ansigt i stedet for at godkende dit og 

dat på en skærm,“ siger hun. 



27

TEMA 


De indbydende forhaver er mange i andelsboligforeningen. 

„Jeg er absolut positiv over for hjemmesiden. 

Men vi mødes også og snakker om, - har du 

set det og det på opslagstavlen,“ siger Ellen 

Espenhain. 

Det gode råd fra Ellen Espenhain til andre foreninger 

er at springe ud i det. Hun har ligesom 

formanden også arbejdet med edb på brugerniveau 

– inden hun gik på pension i 2007. Og 

for at kunne varetage kalenderfunktionen på 

hjemmesiden har hun fået sidemandsoplæring 

af Søren Christiansen. 

„Jeg tænkte, at det måtte kunne læres, og det 

har også været til at lære. Det er et spørgsmål 

om at sætte sig ned og ville det,“ siger hun. 

» De ting der kommer mig ved, dem får jeg via hjemmesiden. Det er det, jeg 

behøver at vide, og det er rart. Den dækker mit behov for at holde mig orienteret 

om, hvad der foregår, og hvad der bliver talt om. « 

Ulla Geisler, andelshaver 

Ulla Geisler tjekker hjemmesiden for ny information. 

”Jeg kan ikke undvære hjemmesiden” 

For den pensionerede lærer og andelshaver 

Ulla Geisler, var hjemmesiden en naturlig ting 

at stemme ja til. Hun havde tidligere boet i en 

andelsboligforening, som kun havde den årlige 

generalforsamling. Og her følte hun sig helt 

koblet af med, hvad der foregik. 

„Jeg har boet i en andelsboligforening, hvor vi 

kun havde generalforsamlingen. Foreningen 

føltes fjern, for jeg vidste ikke, hvad der skete. 

I dag kan jeg ikke forstå, hvordan nogen kan 

undvære en hjemmeside,“ siger hun. 

For Ulla Geisler er det vigtigt, at hun kan tilgå 

alt via hjemmesiden. Foreningens vedtægter, 

referarter og dagsordener. Men det er lige så 

dejligt, at hun ikke behøver at stimle sammen i 

fælleshuset i tide og utide. 

„Det er dejligt, at vi ikke skal tromle sammen i 

fælleshuset - den ene gang på den anden. 

Men at vi lynhurtigt kan få en besked ud via 

hjemmesiden. For mig er det en fordel, da 

benene ikke er, hvad de har været,“ påpeger 

Ulla Geisler. 

28 Andelsportal.dk

For hende er hjemmesiden også en vigtig 

informationskilde, og hun tjekker den mindst én 

gang om ugen - hvis ikke mere. Og som hun selv 

afsluttende siger: 

„De ting der kommer mig ved, dem får jeg via 

hjemmesiden. Det er det, jeg behøver at vide, og 

det er rart. Den dækker mit behov for at holde 

mig orienteret om, hvad der foregår, og hvad der 

bliver talt om“. 

AB Seniorbofællesskabet Florahøj. 

ANNONCE 

Specialist i omfugning af foreningens murværk 

… men vi fixer også gerne fugerne på badeværelset! 

MH Fuger ApS kan tilbyde jer: 

Hårde fuger 

Vådrumsfugning 

Hurtige og fleksible løsninger 

Gode priser på kvalitetsarbejde 

Landsdækkende service 

vores bedømmelser 

MH Fuger ApS Jegstrupvej Vest 116, 8800 Viborg www.mhfuger.dk +45 5380 8662 mh@mhfuger.dk

ANNONCER 

BRUG FOR EN TØMRER? 

Så kan jeres boligforening trygt ringe til AKJ Byg. 

Vi værner om kvaliteten af vores håndværk, både 

når det gælder store og små opgaver i foreningen. 

Og vi kan også hjælpe med totalentreprisen. 

Ring nu på 2274 5614 

– så er foreningen godt klædt på til det næste projekt. 

www.akjbyg.dk 

2274 5614 

kontakt@akjbyg.dk 

CVR: 38305360 

Skovskellet 13, 2840 Holte 

ENERGIRÅDGIVNING MED ET 

UVILDIGT BLIK 

Low Key Energy er din energikonsulent til udarbejdelse af energimærker. 

Vi er førende inden for energimærkning af erhvervsejendomme 

og etageboliger. 

Med en ny ung tankegang skærper vi procestiden og tilbyder 

fordelagtige priser. Levering af energimærker er nemlig kun 

1-2 dage, alt efter omfang og størrelse. 

Vi samarbejder med større firmaer for at kvalitetssikre 

arbejdet, og ligger faktisk i top 10 i 

Danmark for bedste kvalitet. 

Kontakt os i dag på 

60716017 

Low Key Energy v. Fie Frederikke Hansen 

www.lowkeyenergy.dk 

lowkeyenergy@outlook.com 

Tlf.: 6071 6017 

CVR: 38037803 

-kvart-september19-abnyt.indd 1 01/10/2019 low-key-energy-kvart-nov19-abnyt.indd 13.31 

5 22/10/2019 10.54 

Mejlshede Låse leverer jeres 

nye dørtelefonanlæg 

Hos Mejlshede har vi speciale i dørtelefonsystemer. 

Kun din fantasi sætter grænser for, hvad der er muligt 

og for hvilken type dørtelefonsystem, vi kan tilbyde jeres 

andelsboligforening. 

Er I interesseret i at høre mere om, hvad vi kan tilbyde 

til jeres ejendom, eller ønsker I en gratis gennemgang af 

jeres nuværende anlæg, så kontakt os på tlf. 35 39 39 39. 

Skal vi holde 

et gratis indlæg om 

dørtelefoni og sikring 

på jeres næste 

bestyrelsesmøde? 

Hovedafdeling: 

Mejlshede Låse A/S 

Nørrebrogade 84 

2200 København N 

Filial Østerbro: 

Sesam låse- og Sikringscenter A/S 

Østerbrogade 120 

2100 København Ø 

CVR nr. 83059311 

Mejlshede Gruppen A/S er forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør. Vi er registreret hos Forsikring & Pension (F&P) til 

udførelse af låse, tyverialarmer, mekanisk sikring, videoovervågning samt adgangskontrol og kan derfor udstede installationserklæring 

til forsikringsselskaberne på udført sikringsarbejde. 

35 39 39 39 

info@mejlshede.dk 

www.mejlshede.dk

TEMA 


Tre eksperter i 

digitalisering giver 

deres besyv med 

Når digitaliseringen banker på døren, er det altid godt at vide lidt om fordele og 

ulemper. I denne artikel undersøger vi mulighederne, hvis I i andelsboligforeningen 

ønsker elektroniske låse, online forbrugsmåling eller digital administration. 

Læs med og bliv klogere på de tre digitale muligheder. 

Den elektroniske lås 

Bip. Din hoveddør er nu åben. 

Elektroniske låse er smarte, og flere og 

flere andelsboligforeninger kigger i den 

retning. Det er slut med at fumle med 

sine gamle nøgler, mens man balancerer 

indkøbsposerne på armen. Nu kan postmanden 

selv bippe sig ind i et kontrolleret 

tidsrum og indkøbshjælpen fra supermarkederne 

kan gøre det samme. Det 

hele er kontrolleret ned til mindste detalje. 

Tid, dag og opgang. Og der er datalog på 

det hele. 

Det kræver det 

Ifølge salgsdirektør Gert Mejlshede fra 

Mejlshede Låse, er der lige så mange løsninger 

inden for elektroniske låse, som der 

er andelsboligforeninger. Han anbefaler 

derfor, at I finder én i andelsforeningen, 

som ønsker at være tovholder på jeres nye 

elektroniske låse. Efter låsene er blevet 

installeret af en låsesmed, skal nøglebrikkerne 

nemlig aktiveres og sættes op. Her 

kommer tovholderen i foreningen ind i 

billedet. Det er ikke hjernekirurgi at sætte 

de elektroniske låse op, men det kræver 

adgang til en computer og internet. 

„Når en forening bestiller elektroniske 

låse, vil låsesmeden vise den ansvarlige i 

foreningen, hvordan man koder de første 

2-3 nøglebrikker. Derefter overtager den 

ansvarlige andelshaver resten. Det kræver 

ikke det store, men kan godt tage tid – alt 

efter om det er en forening på 20 eller 

200. Ønsker I ikke selv at administrere 

systemet, kan I få jeres administration eller 

låsesmeden til det,“ siger Gert Mejlshede. 

GDPR og retten til at blive glemt 

En anden vigtig ting at have sig for øje er 

GDPR. De oplysninger som bliver tastet 

ind er direkte personhenførbare data. 

Gert Mejlshede anbefaler, at I får en 

politik på området, så alle andelshavere 

er indforstået med, at systemet gemmer 

oplysninger. Og at I vender betingelserne 

for systemet på en generalforsamling. 

Overvej at gøre alle fællesdøre 

elektroniske 

Når først hoveddøren glider nemt op 

med et bip, så ønsker mange, at dørene til 

fællesarealerne, bagtrappen samt indgangen 

til gården også bliver elektrisk. 

Og det kan godt betale sig at tage de 

andre døre med i købet. Den første dør 

bærer nemlig mange startudgifter med sig, 

som kun skal dækkes én gang – hvis I altså 

vælger at tage flere døre samtidig. 

Låse, nøglebrikker og 

vedligeholdelse 

Den rigtige løsning er forskellig fra 

forening til forening. Nogle foreninger 

har mange beboere og få døre, mens 

andre har mange døre og få beboere. 

Derfor kan det have stor betydning, 

hvilket system I vælger. Det kan være et 

system med billige nøglebrikker og dyre 

låse, eller et system med dyrere nøglebrikker 

og billigere låse. Låsesmeden kan 

vejlede og hjælpe jer med beslutningen. 

Det er også væsentligt at forholde sig til 

de løbende vedligeholdelsesomkostninger. 

Nogle gange kan det være dyrt at købe 

for billigt, hvis enhederne for eksempel 

kræver hyppige batteriskift eller meget 

vedligehold. Ofte kan det svare sig at 

indgå en serviceaftale med låsesmeden, 

så vedligeholdelsesomkostningerne holdes 

på et rimeligt niveau over en længere 

periode. 



31

TEMA 


Online 

forbrugsmåling 

Bip-bip. Du har netop modtaget en besked på 

din mobil. Der er et rør i foreningens kælder, 

som muligvis står og løber. 

I Danmark har mange andelsboligforeninger 

allerede fjernaflæste målere, men de gør som 

regel ikke mere end at registrere forbruget. 

Det kan I få dem til. Vi har undersøgt sagen 

sammen med marketingansvarlig Anette Reese 

fra Techem, der er specialister i forbrugsmåling 

til boligforeninger. 

Det kræver ikke det store 

Online forbrugsmåling betyder registrering af 

vandog varmeforbruget og samtidig mulighed 

for at følge forbruget online og opsætte 

forbrugsmål på sin mobil – så et uhensigtsmæssigt 

forbrug ændres. Ifølge Anette Reese 

kan I måske allerede bruge de målere, I har 

siddende. 

„Det kræver, at målerne kan fjernaflæses for at 

få fuld udbytte af online forbrugsmåling. Hvis 

de er det, behøver I kun at vælge at opgradere 

systemet til TSS (Techem Smart System) og 

den tilhørende beboer-app. Har I ikke målere, 

der kan fjernaflæses, kan I vælge at få nye 

installeret. Nye målere giver desuden mulighed 

for at udnytte OMS (Open Metering System). 

De åbne aflæsningssystemer giver foreningen 

mulighed for nemt at skifte leverandør, fordi 

data fra målerne nemmere kan deles mellem 

leverandører. Det giver frihed til den enkelte 

boligforening,“ siger hun. 

Forbrugsalarm og push-beskeder 

Jeres nye app giver både den enkelte 

andelshaver et komplet billede af vandog 

energiforbruget i lejligheden, men den 

sammenligner også med ejendommens 

gennemsnit og giver et indblik i, om man har 

et højere eller lavere forbrug end gennemsnittet. 

Den viser også, hvad ejendommen har 

af samlet forbrug. Alt bliver registreret, og det 

er nu muligt at se, om der er uhensigtsmæssig 

varmeforbrug eller steder, hvor vandet i 

foreningen måske løber. Hvis det er tilfældet, 

vil formanden eller bestyrelsen få en sms med 

en besked herom. 

Den enkelte andelshaver har også mulighed for 

at oprette en forbrugsalarm. Det kan være et 

forbrugsmaksimum på det varme vand eller på 

radiatorernes varmeforbrug. Forbrugsalarmen 

vil nu give besked via en sms, når forbruget 

overskrider det opsatte forbrugsmål. 

Formandens rolle 

Når ejendommens udgifter skal fordeles, er 

det formandens ansvar at sende ejendommens 

samlede forbrug ind til den virksomhed som 

udarbejder fordelingsregnskabet. Virksomheden 

vil nu fordele forbruget ud på hver 

andelshaver - fordelt efter, hvor meget de 

har brugt. Forbrugsopgørelsen bliver derefter 

tilgængelig i appen, når formanden har givet 

grønt lys. 

Anette Reese fra Techem påpeger derfor, at I 

særligt skal være opmærksomme, når der sker 

et formandsskifte. 

„Vi har erfaret, at boligforeningen glemmer at 

skifte mailadressen ud med den nye formands 

og informere om, at det nu er hans ansvar at 

sende ejendommens forbrug ind. Ofte skal 

vi derfor bruge ekstra tid på at finde frem til 

den rette kontaktperson og mails fra Techem 

Administrator Portal går forgæves. Det er også 

vigtigt, at formanden giver tilladelse til, at de 

individuelle forbrugsopgørelser til beboerne 

må frigives i appen,“ afslutter hun. 

Som en sidste krølle på halen kan det nævnes, 

at EU fra 1. januar 2027 har vedtaget, at alle 

forbrugsmålere skal være fjernaflæste. 

» Det kræver, at målerne kan fjernaflæses for 

at få fuld udbytte af forbrugsmåling online. « 

Anette Reese, marketingsansvarlig hos Techem 

32 Andelsportal.dk

» I skal køre ned med jeres arkivskab til jeres administrator, som vil 

sørge for at scanne alle jeres dokumenter ind. Her vil man typisk gå 

to eller tre år tilbage i tiden med årsrapporter, regnskaber osv. 

Dernæst vil jeg anbefale en vedtægtsændring, hvor I stemmer om, 

at alt kommunikation må ske digitalt. « 

Erik Matthiesen, boligadvokat hos Advodan 

Digital administration 

Skriv venligst dit brugernavn og kodeord. 

Med et par simple klik har du nu som 

andelshaver adgang til alle dokumenter i 

jeres forening. Foreningens vedtægter, 

husordenen, referater fra generalforsamlinger, 

indkaldelser til ekstraordinær 

generalforsamling og jeres budget ligger nu 

for dine fødder. Og hvis du er medlem af 

bestyrelsen, kan du også tilgå referarter fra 

bestyrelsesmøderne samt se hvor mange 

penge, der er tilbage på vedligeholdelseskontoen 

– i realtid. 

Vær opmærksom på to ting 

Digital administration via en hjemmeside 

vinder indpas i mange foreninger. Det 

gør hverdagen som andelshaver nemmere, 

og det letter bestyrelsesarbejdet. Ifølge 

boligadvokat Erik Matthiesen fra Advodan 

kræver det særligt to ting, hvis I ønsker 

digital administration: 

„I skal køre ned med jeres arkivskab til 

jeres administrator, som vil sørge for at 

scanne alle jeres dokumenter ind. Her vil 

man typisk gå to eller tre år tilbage i tiden 

med årsrapporter, regnskaber og så videre. 

Dernæst vil jeg anbefale en vedtægtsændring, 

hvor I stemmer om, at alt 

kommunikation må ske digitalt,“ siger 

Erik Matthiesen. 

Fordelene er mange 

En indkaldelse til en generalforsamling kan 

ske på 15 sekunder. En accept fra bestyrelsen 

kan gives ved at trykke på et grønt 

flueben, og en underskrift fra formanden 

kan gives digitalt. Alt sammen gennem jeres 

nye hjemmeside, som bliver varetaget af jer 

og jeres administrator. 

Bestyrelsen har ligeledes en særlig side, hvor 

referater fra bestyrelsesmøder kan tilgås 

og læses, og hvor den har mulighed for at 

diskutere ting, som måske ikke er relevante 

at nævne for hele foreningen. 

„Der er med andre ord blevet frigjort en 

masse tid og arbejdsgange, som kan bruges 

til helt andre ting i bestyrelsen. Der er 

blevet frigjort tid til at skabe værdi,“ 

afslutter Erik Matthiesen. 


33

TEMA 


– du måske ikke kender 

1. Det digitale flyttesyn 

Firmaet DomuSpect har udviklet en app, 

der giver andelshavere mulighed for 

at gøre deres flyttesyn papirløst. Med 

appen kan du gennemgå alle boligens 

rum og selv notere de mangler og fejl, 

der eventuelt måtte være. 

Sælger af boligen kan via appen både 

tage billeder og notere, hvis køkkenlågen 

hænger skævt eller der er et hul 

i væggen. Via en digital plantegning 

har sælger også mulighed for at vise 

nøjagtig, hvor manglen er. Når det 

digitale flyttesyn er færdigt, kan informationerne 

med det samme tilgås af køber 

på egen app. Appen kan også bruges, 

hvis foreningen bruger Airbnb eller en 

andelshaver ønsker at leje sin bolig ud. 

Appen DomuSpect er gratis at downloade. 

Det koster 64 kroner (plus moms) 

per flyttesyn, når foreningen køber 

adgang til 100 flyttesyn. De første to 

flyttesyn er gratis. 

2. Øg tyvens risiko for at blive 

opdaget 

Appen Nabohjælp giver andelshaverne 

mulighed for at sabotere tyvens plan 

om indbrud. Her kan du nemlig fortælle 

dine naboer eller dit kvarter, hvis du 

har set noget mistænksomt. Og det er 

netop appens formål. 

Nabohjælp fungerer ved, at du opretter 

dig som bruger, og registrerer din bopæl. 

Dernæst fortæller du appen, i 

hvilken radius, du ønsker at blive informeret 

om mistænkelig adfærd. Det kan 

for eksempel være i en radius af 200 

meter. 

Du bliver nu informeret fra andre 

brugere af appen – såkaldte nabohjælpere 

– hvis der er mistænkelig adfærd 

i området eller der allerede har været 

indbrud. Du vil få en notifikation efterfulgt 

af gode råd til, hvordan I sammen 

i foreningen kan øge tyvens risiko for 

at blive opdaget. Ét indbrud kommer 

nemlig sjældent alene. Og den samme 

tyv kan godt slå til to gange i et kvarter. 

Men hvis tyven fornemmer, at naboerne 

holder øje og nogen måske endda hilser 

på ham, så finder han nok et andet område 

at begå indbrud i. Appen er gratis 

at bruge. 

3. Digital kommunikation i foreningen 

Med det digitale værktøj Borigo kan 

andelshaverne via mobil eller computer 

samle kommunikationen i foreningen 

ét sted. Det gælder alt fra bookning af 

fællesrummet til beskeder fra bestyrelsen 

eller information om manglende 

varmt vand. 

Hver andelshaver bliver registreret med 

sin bopæl og navn og kan herefter frit 

skrive beskeder på den digitale opslagstavle. 

Det sikrer transparens og en 

åben dialog samt hurtig svartid på udfordringer 

- eller spørgsmål i foreningen. 

Basis-appen er gratis at bruge, og 

pro-versionen koster 395 kroner om 

måneden for 50 boliger. 

34 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Vi rykker ud 

i hele Danmark 

Trænger taget til en kærlig hånd 

eller skal foreningens facader efterisoleres? 

Så kan I roligt overlade opgaven til TagXperten! 

Ring i dag på 

2944 8884! 

I mere end 30 år har TagXperten taget godt hånd 

om tag- og facadeopgaver for boligforeninger og 

private boligejere. Vi har spidskompetencerne til at 

udskifte hele taget, men kan også forny jeres gamle 

tag med en omgang tagrensning og maling. Ønsker 

I at spare penge på varmeregningen, så tilbyder vi 

også effektiv og kvalitetssikret hulmursisolering. 

Vi renoverer kviste 

Hos os er et ord et ord. I kan derfor trygt regne 

med, at vi kommer til den aftalte tid og rådgiver 

om den bedste løsning, der passer til netop jeres 

behov. 

Isolering / Tagrenovering / Tagrens og tagmaling / 

Facaderenovering / Folietag og tagpap / Meget andet 

Vi laver også 

understrygning af tag 

Stubbekøbingvej 338 | 4800 Nykøbing Falster T: +45 54 44 18 90 | M : +45 29 44 88 84 

martin@tagxperten.dk | www.tagxperten.dk

Moderniseringsregler: 

Hvad betyder et indgreb for 

andelshaverne? 

Moderniseringsregler. Et omdiskuteret emne, særligt fordi, at et indgreb kan få økonomiske 

konsekvenser for andelshavere. Få indblik i hvorfor – og hvad de forskellige parter mener her. 

L 

ad os starte fra Adam og Eva, eller 

i hvert fald tilbage i februar 2019. 

Her annoncerede Socialdemokratiet, 

Dansk Folkeparti og Enhedslisten, at 

de i kampen mod udenlandsk opkøb af 

danske investeringsejendomme ville gøre 

indgreb i moderniseringsreglerne. Helt 

konkret i paragraf 5.2 i boligreguleringsloven. 

Paragraf 5.2 gør det muligt at modernisere 

danske lejeboliger og herefter udleje 

dem efter ‘det lejedes værdi’ og ikke efter 

omkostningsbestemt leje. En mulighed 

som flere udenlandske investorer har 

benyttet sig af de seneste år. 

Hvorfor rammes andelshaverne? 

Andelsboliger værdiansættes efter regler 

for private udlejningsejendomme. En andelsbolig 

vil derfor falde i værdi, hvis moderniseringsreglerne 

forringes væsentligt. 

Det sætter 160.000 andelsboliger, opført 

før 1992, i farezonen for at blive negativt 

ramt. Ifølge ABF og EjendomDanmark er 

det de cirka 40.000 andelshavere, der har 

købt bolig de seneste fem år, der vil blive 

hårdest ramt ved et indgreb. De skønner, 

at en ejer af en typisk andelsbolig på 80 

kvadratmeter i København vil tabe cirka 

280.000 kroner på sin andel. 

Det siger bankerne 

Nogle af landets største banker og realkreditselskaber 

holder også et vågent 

øje med den potentielle ændring. Alt 

afhængigt af indgrebets omfang – ser de 

også stor betydning for andelsboligerne 

i særligt København, hvor andelshavere 

risikerer at blive teknisk insolvente. 

LLO: Det er en ren skræmmekampagne 

Lejernes Landsorganisation (LLO) er også 

gået ind i debatten, og kalder snakken om 

store værditab for en skræmmekampagne, 

og anbefaler selv, at valuarvurderinger 

forlænges fra at være gyldige i 18 måneder 

til ti år. 

Hvad nu? 

Et ekspertudvalg er for nyligt kommet 

med fire løsningsmodeller til moderniseringsreglerne, 

men de har hver deres 

konsekvens. På baggrund af disse skal 

boligminister Kaare Dybvad udforme et 

lovforslag, der forventes fremsat i februar 

2020. Både EjendomDanmark og LLO er 

repræsenteret i ekspertudvalget. 

På Andelsportal.dk skriver vi løbende om 

opdateringerne i sagen. 

36 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Drømmer I om et 

nyt hegn? 

Hos DK.Hegn kan vi både levere materialer og opsætte jeres nye hegn. 

Vi er specialister i branchen og tilbyder en bred vifte af materialer samt 

løsninger til både boligforeninger og private boligejere. 

DK.Hegn tager professionel hånd om hele processen, da vi gerne fjerner 

og bortkører jeres gamle hegn og hæk i samme omgang. 

Vi laver også pilefl ethegn 

Vi leverer og 

monterer i hele 

Danmark 

Ring på: 

2441 6271 

Fordelene ved et raftehegn 

Raftehegnet er et godt og smukt valg af hegn, da træsorten er stærk, 

holdbar og modstandsdygtig overfor svamp, råd og insektangreb. 

Samtidig har veddet en lukket struktur, så fugt og vand ikke kan trænge ind. 

Hos DK.Hegn kommer vi gerne forbi og tager 

en uforpligtende snak om raftehegn eller andre materialer. 

- vi er selvfølgelig også klar med et godt tilbud på opgaven! 

( +45 ) 2441 6271 

info@dkhegn.dk 

www.dkhegn.dk 

Salbjergvej 39-41, 4622 Havdrup 

CVR-nr.: 27732313

To faktorer kan påvirke 

boligsalget i foreningen 

Et springende punkt for andelsboligforeningen er naturligvis om andelsboligerne kan 

sælges eller ej. Med andre ord, at foreningen har en sund omsættelighed af dens 

boliger. Her spiller Finanstilsynets Vækstvejledning en vigtig rolle. Den stiller nemlig 

krav til, hvornår pengeinstitutter må udlåne til en andelsbolig. Tænker du også 

Vækstvejledning a hva’ for noget? Så læs med her. 

TIL SALG 

2. TH. 

V 

i kan vel alle blive enige om, at en 

halvtom ejendom beboet af alt for få 

andelshavere – næppe er et sundhedstegn. 

Men vidste du, at andelsboligforeningens 

valg af lånetype, som følge af Finanstilsynets 

Vækstvejledning har betydning for om 

potentielle andelsboligkøbere kan blive 

kreditgodkendt? 

Hvis svaret er nej, er du langt fra alene, understreger 

kundedirektør i Danske Bank Kristian 

Balleby, som til daglig leder bankens andelsboligenhed. 

Faktisk er det de færreste 

foreninger, der skænker Vækstvejledningen en 

tanke. Det er på trods af, at Vækstvejledningen 

indeholder særligt to faktorer, der kan have stor 

betydning for salgsprocessen. 

Finanstilsynets Vækstvejledning anviser, hvordan 

penge- og realkreditinstitutter bør anvende tilpas 

forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af 

privatkunders ejerboliger og andelsboliger i områder 

med større prisstigninger (vækstområder). 

Formålet er at beskytte mod risikoen for stigende 

renter og faldende boligpriser. 

38 Andelsportal.dk

Faktor 1: Foreningens værdiansættelse 

Den ene faktor der kan påvirke omsætteligheden 

i foreningen, er værdiansættelsen. Er 

foreningens værdiansættelse meget forskellig 

fra bankens, vil det nemlig være svært for en 

interesseret andelskøber at få godkendt et lån. 

„Hvis der er store værdiforskelle i den værdiansættelse 

foreningen selv har fået lavet og det, 

som banken vurderer, at ejendommen er værd, 

skal en potentiel køber selv kunne finde 

differencen i egen lomme for at kunne låne 

til boligen,“ forklarer Kristian Balleby og 

uddyber: 

„Siger banken, at andelsboligforeningen 

eksempelvis er 100 kroner værd, mens en 

valuar siger, at den er 110 kroner værd, vil det 

betyde, at køberen selv skal ud og finansiere de 

sidste ti kroner, da belåningsværdien ikke er til 

stede. Og det kan være svært, når vi i virkeligheden 

har at gøre med langt større beløb.“ 

Faktor 2: Lån med variabel rente 

eller ej? 

Den anden faktor, som Danske Banks kundedirektør 

vil fremhæve, omhandler beslutningen 

om, hvorvidt andelsboligforeningens lån skal 

være med variabel rente eller ej. I Vækstvejledningen 

er nemlig nedskrevet, at hvis du som 

andelsboligforening optager et variabelt 

forrentet lån, skal foreningens lån stresstestes. 

Det betyder helt konkret, at pengeinstituttet 

skal omregne foreningens lån til fast rente – 

men ikke på én procent, som man kan låne til i 

dag – men hele fire procent løbende over 

30 år. 

„Med dette krav skal vi omregne foreningens 

gæld, hvilket kan skabe en boligafgift, der er 

højere end virkelighedsbilledet. Og det er 

denne udgift, man som andelsboligkøber skal 

kreditgodkendes ud fra,“ siger Kristian Balleby 

og fortsætter: 

„Det er ikke for at lægge variable lån i 

graven, men for at understrege, at det er vigtigt, 

at foreningen laver en vurdering af, hvordan 

finansieringen eksempelvis kan påvirke 

omsætteligheden inden lånene optages. 

Et variabelt lån skaber heller ikke i samme 

grad en forudsigelighed på boligafgiften, og 

beskytter heller ikke foreningens friværdig, 

hvis renten stiger.“ 

Er svære boligsalg altid en dårlig 

ting? 

Selvom det kan virke lidt mystisk, så findes 

der nogle andelsboligforeninger, der har det 

godt med, at det kan være svært for køberen 

at få godkendt et lån til netop deres forening. 

På den måde ved foreningen, at de andelshavere, 

der bliver en del af fællesskabet har 

en god økonomisk ballast, da de selv kan 

finansiere det beløb, banken ikke kan låne 

dem. 

Noget, der kræver en vis selvtillid, da man 

som forening skal være overbevist om, at 

omsættelighed ikke er en udfordring uanset 

hvad, fortæller Kristian Balleby. 

Tre gode råd fra andelsboligeksperten: 

1. Gør det til et fast punkt på budgetmødet 

i bestyrelsen og på generalforsamlingen 

at se lånene efter i sømmene – også 

selvom, foreningen ikke har planer om at 

ændre dem. 

2. Aftal hvornår bestyrelsen får mandat til at 

ændre på foreningens finansiering uden 

om generalforsamlingen. Eksempelvis 

giver flere foreninger bestyrelsen mandat 

til at omlægge foreningens lån på egen 

hånd, så længe det er ned i rente. På den 

måde er det nemmere at slå til, mens 

renten er god. 

3. Brug en autoriseret finansiel rådgiver, hvis 

I står overfor en låneomlægning. En godkendt 

rådgiver har de rette kompetencer 

og en højere forsikring imod, hvis den 

ydede rådgivning skulle vise sig forkert. 

Det giver større tryghed for foreningen. 


39

OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL PÅ ANDELSPORTAL.DK: 

Hvordan hæfter bestyrelsen for 

dens beslutninger? 

Bestyrelsesarbejdet kræver både tid og energi, men det bør for alt i verden 

ikke koste på bestyrelsesmedlemmernes privatøkonomi. Bestyrelsen skal derfor 

være forsikret. Vi giver svar på, hvilke forsikringer I som bestyrelse bør tegne 

samt afliver myten om, at et erstatningskrav kun kan rettes mod foreningen. 

Hvorfor tegne en 

bestyrelsesansvarsforsikring? 

Det kan hurtigt blive svært at rekruttere nye 

medlemmer til bestyrelsen, hvis et bestyrelsesmedlem 

pludselig hæfter for beslutninger med 

sin egen privatøkonomi. For de sager findes, og 

er til stor byrde både økonomisk og personligt. 

Det er derfor et must, at bestyrelsen tegner en 

ansvarsforsikring. 

Bestyrelsen har ansvar for, at generalforsamlingens 

beslutninger stemmer overens med 

lovgivningen, og at tilladelser og påbud følger 

foreningens vedtægter. Det betyder, at bestyrelsesmedlemmer 

både har ét juridisk og økonomisk 

ansvar for beslutningerne, hvilket kan sætte 

et bestyrelsesmedlems privatøkonomi i skud- 

linjen, hvis der laves en fejl. De fleste sager af 

den slags opstår i forbindelse med køb og salg, 

men de kan også opstå, hvis en renovering af 

ejendommem er blevet dyrere end forventet. 

Her kan andelshaverne nemlig lægge sag an 

grundet merudgiften af renoveringen. 

Det skal I tjekke ved ansvarsforsikringen 

Nedenstående er en tjekliste som er værd at 

holde sig for øje, når bestyrelsen går på jagt 

efter en god ansvarsforsikring: 

›› 

Forsikringssummen – står for det beløb som 

forsikringsselskabet maksimalt vil udbetale til jer 

per år. Det skal helst ikke være under 1 million 

kroner. 

I skal også være opmærksom på, hvad forsikringsselskabet 

max udbetaler per skade. 

Det beløb skal ikke være for lavt. 

›› 

Omkostninger – bliver sagsomkostningerne 

dækket af forsikringssummen eller bliver de 

dækket ud over forsikringssummen? 

›› 

Selvrisikoen – bør ligge så lavt så muligt. 

Og helst helt ned til 2.500 eller 5.000 kroner 

per skade. 

›› 

Dækningen – bør gælde alle bestyrelsesmedlemmer. 

Både nuværende, tidligere og suppleanter. 

Derfor bør forsikringen også dække fejl 

eller forsømmelser før den blev tegnet, hvis blot 

I skriver under på, at I ikke har kendskab til, at et 

krav er på vej til at blive rejst imod jer. 

Bestyrelsen bør altid tjekke forsikringsbetingel- 

serne igennem, så I kender jeres dækning. 

Fagmænd i branchen anbefaler, at bestyrelsen 

løbende – og gerne årligt – tjekker op på 

forsikringerne og holder dem overfor, hvad 

andre tilbyder i pris og dækning. 

Tegn en bedrageriforsikring 

Har et bestyrelsesmedlem eller suppleant haft 

fingrene i kagedåsen? Så er det også en rigtig 

god idé, at bestyrelsen tegner en besvigelsesforsikring. 

Den sikrer, at bedrageri mod andelsboligforeningen 

er dækket ind. 

På Andelsportal.dk kan du finde mere viden om andelsboligmarkedet 

40 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Giv facaden nyt liv med en 

FA 

Tidens tand, vejr, fugt og temperatur sætter sine spor hen 

over årene, og før eller siden er det vigtigt at facaderenovere 

andelsboligforeningen for at det ikke skal give jer alvorlige 

problemer. Det kan vi hjælpe med hos 2M Murerservice ApS. 

I mange år har vi arbejdet med facade renovering af både 

etageejendomme og villaer i hovedstads området. Vi kan også 

hjælpe med en facadeisolering, hvis I ønsker at energioptimere 

ejendommen i samme ombæring. 

Alt murerarbejde udføres 

2M Murerservice er et alsidigt 

murer firma. Vi kan hjælpe med 

både store og små mureropgaver: 

FACADERENOVERING 

Kontakt os for 

at få en pris 

på jeres næste 

mureropgave: 

Ring på 

28 40 15 94 

eller 

22 31 82 91 

RENOVERING AF BADEVÆRELSE 

FACADEISOLERING 

OMFUGNING AF MURVÆRK 

FLISER OG KLINKER 

SOKKELRENOVERING 

ALLE ANDRE FORMER FOR MURERARBEJDE 

Web: www.2mmurerservice.dk 

Email: 2mmurerservice@gmail.com 

Tlf.: +45 2840 1594 

Adresse: Bymuren 13, 4 th, 2650 Hvidovre 

CVR-nummer: 39684632

ANNONCE 

V A L U A R V U R D E R I N G E R 

STAD Erhverv – byens ‘nye’ valuar 

Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af 

andelsboligforeningen 

Vi deltager gerne på jeres generalforsamling 

Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner 

referencer for en valuarvurdering 

Vi vurderer ca. 400 andelsboligforeninger om året, overalt i 

KBH og omegn 

Vi er selvfølgelig medlem af DE 

Skal vi også vurdere din andelsboligforening? 

Se mere på staderhverv.dk/valuar 

Danbolig Erhverv 

København har skiftet 

navn til STAD Erhverv 

Uanset navneændringen 

er vi nøjagtig den samme 

virksomhed. Vi er de 

samme ansatte, befinder 

os på samme adresse osv. 

Vi har blot vokset os til en 

størrelse, hvor det er mere 

hensigtsmæssigt at stå 

uden for kædesamarbejdet. 

STAD Erhverv 

Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE 

Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø 

Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk

ANNONCE 

EN FREMTIDSSIKRING AF 

FORENINGENS ØKONOMI OG EJENDOM 

RING PÅ 

2617 1919 

FOR EN 

VEDLIGEHOLDELSESPLAN 

FRA ART-TEK.DK 

VEDLIGEHOLDELSESPLANEN 

ET VÆRDIFULDT REDSKAB 

En vedligeholdelsesplan er et 

vigtigt redskab for bestyrelsen i 

en boligforening. Den sikrer mod 

større pludselige skader og giver et 

økonomisk overblik over ejendommens 

tilstand. 

Med vedligeholdelsesplanen 

får bestyrelsen mulighed for at 

fordele større vedligeholdelsesopgaver 

over flere år, hvilket sikrer 

mod unødige udsving i omkostningerne 

som derved holdes jævn 

over tid. 

VORES 

VEDLIGEHOLDELSESPLAN 

Med en vedligeholdelsesplan fra 

ART-TEK får I en professionel og 

uvildig vurdering af ejendommens 

tilstand udført af vores erfarne 

ingeniører. 

Vi har specialiseret os indenfor 

dette område og med et 

godt kendskab til byens gamle 

bygningsmasse, kender vi til de 

udfordringer, en boligforening står 

overfor. 

PROCES OG INDHOLD 

Sammen med jer fortager vi en 

teknisk gennemgang af jeres ejendom 

og udfører rapporten, så den 

indeholder: 

• Byggeteknisk gennemgang og 

tilstandsvurdering 

• Klar og konkret beskrivelse af 

bygningsdele og skader 

• Anbefalinger af vedligehold, 

renovering, udbedring og udskiftning 

af konkrete bygningsdele/skader 

• Prioritering af 

vedligeholdelsesarbejder 

• Langsigtet budgetplan 

Rapporten og budgetplanen 

danner dermed grundlag for en 

fremadrettet vedligeholdelse af 

jeres ejendom og styring af driftøkonomien. 

Den bruges typisk 

også som dokumentation ved 

f.eks. indhentning af finansielle 

ydelser mv. 

DRONE 

ART-TEK tilbyder også droneflyvning 

af utilgængelige steder som 

f.eks. tage, skorstene og facader. 

Ønsker I at høre, hvad vi kan gøre 

for jeres forening, så kontakt os 

på telefon 2617 1919 eller skriv til 

mail@art-tek.dk, hvis I ønsker 

mere uddybende materiale. 

ART-TEK INGENIØR RÅDGIVNING 

FREDERIKSBERG ALLÉ 17, 2. SAL 

DK – 1820 FREDERIKSBERG C 

T : +45 2617 1919 

M : MAIL@ART-TEK.DK 

ART – TEK.DK

ANNONCE 

Til morgenkaffen 

til flyttekasserne 

til barnevognen 

til din syge moster 

til kørestolen 

til det gode 

liv i byen 

Drømmer I om altaner eller elevator 

i jeres ejendom? 

Altan.dk indbygger elevatorer og monterer altaner på 

byens ældre etageejendomme, og vi klarer alt lige fra 

første besigtigelse, til elevatoren kører. Når I har fået et 

tilbud fra os, er prisen altid fast og inkluderer hele processen. 

Besøg www.altan.dk 

Altan.dk vil, gennem lys, luft og nemmere tilgængelighed, 

optimere det gode liv i byen. Uanset om du ønsker at optimere 

din lejlighed med altaner eller elevatorer, kan vi hjælpe dig. 

Altan.dk 

Næstvedvej 60 / 4180 Sorø 

70 70 20 18 / info@altan.dk

Andelsbolig Nyt november 2019

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?