Nyhedsbrev April 2020

Ejendomsmarkedet
i en Corona- og § 5.2-tid?
EJENDOMSRENOVERING
LARS H. RASMUSSEN, DIREKTØR, RASMUSSEN EJENDOMME
Siden begyndelsen af 1990’erne har vi ydet rådgivning
på en lang række renoveringsprojekter,
og i dag rådgiver vi fortsat om renovering af
ejendommene i vores byer. Tilgangen er i dag
en anden - men grundlaget for vores arbejde er
det samme.
Hos Arne Elkjær rådgiver vi inden for nybyggeri,
renovering, ombygning og transformation.
Rådgivningen sker med respekt for tiden, der
var, og med forventning til tiden, der kommer.
Vores rådgivning var og er baseret på en personlig
dialog mellem dig og din rådgiver. Vi interesserer
os for dit projekt, og derfor tager
vores rådgivning udgangspunkt i dit behov og
dine forventninger.
Her er relationer i centrum. På den lange bane.
Arne Elkjær A/S | Rådgivende Ingeniører | www.arneelkjaer.dk | +45 8616 4755 | post@arneelkjaer.dk
ERHVERVSLEJEMÅL
På grund af stigende efterspørgsel fra lejere
søger vi alle former for erhvervslokaler
SKAL VI HJÆLPE MED AT UDLEJE DINE?
FOR MERE INFORMATION, KONTAKT:
Daniel Østergaard Petersen
Tlf. 3179 1384 | daniel.petersen@cbre.com
Frederiksgade 1, 8000 Aarhus C
Coronavirussen har på det sidste gjort
sit indtog og på det nærmeste bragt
det meste af verden i en undtagelsestilstand.
Megen økonomisk aktivitet
er stoppet, arbejdsløshed og konkurser
truer. Sidste års store rentefald
er også pludselig forsvundet – til stor
overraskelse for mange aktører og
økonomer på investeringsmarkedet.
Ved årets start kunne man få et 30-årigt
fastforrentet realkreditlån til ½ procent
i rente. På få uger i marts hed renten i
stedet 1 ½ - 2 procent. Når aktierne går i
dybet ved økonomisk nedgang, plejer det
at være god latin, at investorerne i stedet
køber obligationer, eksempelvis danske
stats- og realkreditpapirer.
Men sådan er det ikke gået denne gang,
investorerne – i et marked med uro og
frygt -sælger ud af både aktier og realkreditobligationer.
Kontanterne fra aktiesalget
er blot lagt til side. De ønsker at
reducere risikoen og har skabt et enormt
salgspres på tværs af alle aktivklasser og
sektorer indenfor finansielle aktiver og
metaller. Ja, selv guld er faldet i pris, hvilket
er helt uhørt, da guld altid opfattes
som et sikkert tilflugtssted i urolige tider.
Der er en ekstrem efterspørgsel efter likviditet,
så de nemmeste omsættelige
aktiver sælges ud. Herunder desværre
danske realkreditobligationer. Det er lidt
det samme mønster, vi ser, som under
det første år af finanskrisen i 2009.
Det gør det dyrere at finansiere ejendomme,
og vil alt andet lige lægge pres
på ejendomspriserne. Omvendt er markedet
for især boligejendomme i de større
byer – eksempel vis Aarhus -kendt for
en del ”træghed” i prisdannelsen for så
vidt angår renteændringer. Her indgår
andre parametre som udviklingsmuligheder,
pensionsopsparing m.m. Så en
mindre renteændring forventes at lægge
begrænset pres på gode investeringsejendomme.
Hvad med selve udlejningen,
som er en central faktor for
ejendomspriserne?
Der har været overskrifter i aviserne om,
at ”krisen får antallet af udbudte lejeboliger
til at boome”! Argumentet skulle
være, at der er en del lejere, som bor i
lidt for dyre lejligheder, men supplerer
indtægterne ved at udleje et værelse eller
hele lejligheden via Airbnb. Coronaepidemien
har medført, at turismen må
siges at være død. Lufthavne og grænser
er lukkede og dermed er storbyturismen
og dermed forudsætningen for Airbnb
fjernet for den nærmeste fremtid. Der er
sikkert en del lejere, som supplerer indtægterne
via Airbnb, og som må opgive
deres lejlighed. Men uanset hvad, må vi
formode at dette lejesegment trods alt
er meget begrænset. Det vil næppe føre
til tomgang for udlejerne, men vi ser nok
en vis rokering og tilpasning rundt mellem
lejlighedstyper, så den bedre passer
til lejers pengepung. Folk skal jo have et
sted at bo. Ved varig økonomisk nedgang
og arbejdsløshed må man dog forvente
et vis pres på ejendomme med dyrere
lejemål.
Omvendt må vi nok forvente en vis opbremsning
på selve ejerboligmarkedet,
dvs parcelhuse og ejerlejligheder, således
at folk søger over i lejemarkedet i stedet
og skaber øget efterspørgsel her. Samme
tendens som i starten af finanskrisen.
De nye stramme regler for lejefastsættelse
efter § 5.2 må formodes at have en
vis indvirkning på prisfastsættelsen af
boligudlejningsejendomme. Det bliver
mere omstændeligt og dyrere for udlejer
at gennemføre en gennemgribende
renovering efter det nye lovudspil af den
30. januar i år. Dels vil der for en ny ejer
være en karensperiode på 5 år, og ejendommen
skal også bringes op i en højere
energiklasse C, mod tidligere D. For
mange ejendomme vil dette energispring
været nærmest umuligt, ud fra såvel tekniske,
kosmetiske og økonomiske begrundelser.
For de ejendomme hvor de fleste lejemål
er gennemgribende renoveret, vil det
nok ikke få den helt store indflydelse på
prisen. At der mangler et par lejligheder i
en ejendom med 10-12 lejemål, vil sikkert
blive accepteret af en investor uden nedslag
i prisen.
Men hvordan markedet helt konkret
vil udvikle sig i Aarhus i den nærmeste
fremtid kan vi høre endnu mere om på
vort heldags seminar den 25. maj, hvor
eksperter fra alle de områder som påvirker
pris og efterspørgsel vil komme med
et kvalificeret bud på, hvordan det vil gå
fremover.
Så meld dig til kurset den 25. maj, hvor
du også kan sikre dig en god frokost og
lidt erfa-udveksling med branchekolleger.
”Vil krisen få antallet af udbudte lejeboliger til at boome?”
4 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 5