ufaa_nyhedsbrev_1_final_www_high
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
FEBRUAR 2020 · NO1 · 21. ÅRGANG
Forårets kurser 2020
Lejers ansvar for skader
Lejelovens kapitel 1 og 2
En sort dag for BRL § 5, stk. 2
Indkaldelse til generalforsamling
UDLEJERFORENINGEN AARHUS · VI VARETAGER DINE INTERESSER
Adv_i_jyll_annonce_UFAA_176x117.indd 1 07/01/2020 09.49
EJENDOMSRENOVERING
Trænger din ejendom også til en renovering?
Hos Arne Elkjær A/S er vi ikke bare din rådgiver, vi er din samarbejdspartner,
som i fællesskab med dig, finder den bedst mulige
løsning på lige netop dit renoveringsprojekt.
Vi indleder vores samarbejde med en forventningsafstemning til
både forløbet og projektets mål. Vi giver dig den rådgivning som
er nødvendig – hverken mere eller mindre. Undervejs i processen udfører
vi fagtilsyn og laver grundig mangelgennemgang i forbindelse
med aflevering.
Skal vi være din samarbejdspartner?
ARNEELKJÆR
RÅDGIVENDE INGENIØRER
BYGHERRERÅDGIVNING
Her starter et projekt med en snak om behov og forventninger...
Bredskifte Allé 7 · 8210 Aarhus V · T 86 16 47 55 · post@arneelkjaer.dk · www.arneelkjaer.dk · CVR 10 27 78 33
Lars H. Rasmussen
UDLEJERFORENINGEN AARHUS
Fredensgade 30, 8000 Aarhus C
T: 8612 1132 · ufaa@ufaa.dk · www.ufaa.dk
UDGIVES AF
Udlejerforeningen Aarhus,
Redaktionsudvalget og udsendes til
samtlige medlemmer af foreningen.
ANSVARSHAVENDE DETTE NUMMER
Lars H. Rasmussen: 8616 0055 · lhr@rasu.dk
REDAKTIONSUDVALGET
Lars H. Rasmussen, redaktør
Claus Jespersen
Niels Meldahl
Ole Mathorne
Niels Lucassen
ÅBNINGSTIDER
Telefonen besvares:
Mandag til torsdag: kl. 9.00 - 16.00
Fredag: kl. 9.00 - 12.00
Medlemmer er ALTID meget velkomne
på kontoret. Aftal tid i forvejen.
ANNONCESALG
Gert Hald: 8612 1132
ANNONCEPRISER (excl. moms):
1/4 side: kr. 1.300,-
1/2 side: kr. 2.500,-
1/1 side: kr. 5.000,-
Yderligere information vedrørende
deadlines, formater, tekniske specifikationer
mv. kan rekvireres hos Gert Hald.
Redaktionen er afsluttet: 17. februar 2020
Næste nummer: Marts 2020
Oplag: 1.000 stk.
TRYK
CS Grafisk A/S
FOTO
Forside © Henrik Bentsen
2020?
Med indgangen til et nyt år kan vi se tilbage på 2019 med såvel godt som
skidt. På investeringsområdet er det gået forrygende. C25-indekset over de
25 mest populære danske aktier steg med ikke mindre end 27 %. På ejendomsmarkedet
har der været en værditilvækst på 7-8 % udover det direkte
afkast. Det skyldes primært, at den danske økonomi synes at være bundsolid
med pæn vækst, fuld beskæftigelse og uden risiko for deflation. Dertil
kommer en ekstrem lav rente suppleret op med rigelig kapital, som skal
placeres i et eller andet. Almindelige kontantindskud straffes som bekendt
med negative renter! Alle faktorer som nedsatte investorernes afkastkrav
til almindelige investeringer i 2019 og dermed genererede værditilvækst.
De lave renter og masser af kapital synes at fortsætte ind i 2020, hvorimod
det forventes at afkastkravene nok forbliver uændrede. Der vil således stadig
være stor interesse for ejendomsinvesteringer, men uden den store
værditilvækst. Det vil sige selve driften af ejendommene bliver det primære.
I Aarhus området har vi også set et enormt udbud af etageboliger, f.eks. det
nye Brokvarter langs S. Frichs Vej, Aarhus Ø, Risskovbrynet m.m., som kan
lægge en dæmper på prisstigninger, uanset indbyggerantallet i kommunen
fortsat forventes at stige med 3-5.000 årligt frem til 2030. På sigt vil det stigende
udbud af boliger dog nok blive absorberet, selv om der på kort sigt
kan være ubalancer mellem de forskellige boligtyper og -størrelser.
For ejere af boligudlejningsejendomme opført før 1992 kan situationen
være lidt mere kritisk, idet meget vil afhænge af, hvordan et muligt politisk
indgreb mod moderniseringer – den kendte Blackstone paragraf 5.2 – bliver
udformet. Begrænsninger i brugen af § 5.2 vil skabe usikkerhed om de
fremtidige muligheder for gennemgribende renoveringer og en dermed højere
leje, hvorfor efterspørgslen efter denne type ejendomme må formodes
at falde. Hvad det betyder for prissætningen er endnu for tidligt at sige. I
ejendomme hvor de fleste lejligheder er renoveret, vil vi nok ikke se den
store forskel.
Ultimo 2019 spåede jeg, at årets ord nok blev ”§ 5.2”. Det blev i stedet ”klimatosser”.
Ikke desto mindre vil vi i 2020 fortsat komme til at høre meget
om § 5.2. Regeringen har den 30. januar i år lavet et aftalepapir med Dansk
Folkeparti om indførelse af en række stramninger og ændringer af BRL §
5.2, hvilket absolut ikke er hyggelig læsning. Hvis det bliver gennemført i sin
fulde form kan vi som udlejere forvente en endnu mere kompliceret lejelovgivning,
endnu flere snubletråde med flere krav, datoer som skal respekteres,
mere administration, stigning i huslejenævnssager og meget mere!
Læs mere herom i artiklen i dette blad.
Udlejerforeningen vil snarest holde et større heldagskursus med orientering
om de nye regler.
Så velkommen til 2020!
Med venlig hilsen
Lars H. Rasmussen
Formand
2 www.ufaa.dk
www.ufaa.dk 3
Man ser ofte i forbindelse med behandling
af boligretssager, at det er
almindeligt med misforståelser af,
hvornår der foreligger en skade, som
lejeren er erstatningsansvarlig for,
hvor meget der skal til og hvordan en
skade skal behandles, særligt i forbindelse
med fraflytning af lejemålet.
Det forholder sig ofte sådan, at der for
adskillige år siden er sket en skade i lejemålet,
som først bliver konstateret i
forbindelse med en fraflytning. Herefter
opstår der ofte diskussioner om, hvorvidt
der er tale om en skade, som lejeren er
erstatningsansvarlig for og omfanget af
reparationen, det vil sige størrelsen af
det krav, som udlejer kan rejse. Det er
disse problemer, som vil blive behandlet
i denne artikel.
Udgangspunktet er lejelovens § 25 og har
følgende ordlyd:
”Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.
Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for
skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd
af ham selv, hans husstand eller andre,
som han har givet adgang til det lejede.
Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig,
skal lejeren straks anmelde til udlejeren.
Andre skader skal han anmelde uden
ugrundet ophold.”
ERIK AAGAARD POULSEN,
ADVOKAT,
ADVOKATERNE I JYLLANDSGAARDEN
Lejers ansvar for skader
Ansvar – hvornår?
Skader, der påføres det lejede med vilje,
betegnes som skader udført med forsæt.
Det kan f.eks. være en lejer, der sætter
en skydeskive af papir op på en dør
og herefter bruger den til at spille dart
på, med huller i døren til følge.
Dette medfører naturligvis erstatningsansvar
som følge af den centrale betingelse
i LL § 25 om ”uforsvarlig” adfærd.
Herefter er der en glidende skala for grov
uagtsomhed til almindelig uagtsomhed
og simpel uagtsomhed og som i den laveste
ende ender med ”hændelig”, hvilken
form for skade betyder at der ikke er
noget erstatningsansvar, hvis skaden er
hændelig.
En hændelig skade kan eksempelvis være
en vandskade, som er opstået som følge
af et skybrud.
Begrebet forsvarlighed i § 25 svarer til
almindelig uagtsomhed og omfatter således
også ansvar for grov uagtsomhed
og forsæt.
Begrundelsen for hvornår der foreligger
en skade hænger i lejeforhold ofte sammen
med, om der er handlet i strid med
lejekontraktens vilkår, eller om man har
undladt at overholde regler om vedligeholdelse,
herunder brugsanvisninger for
hårde hvidevarer og andre installationer
i lejemålet, hvor det er vigtigt, at det i lejekontrakten
er præciseret, at lejeren er
forpligtet til at overholde disse regler,
brugsanvisninger m.v.
Begrebet ”uforsvarlig” betyder blandt andet,
at man skal tænke sig om, før man
foretager en handling, således at handlingen
gennemføres så velforberedt som
muligt og den manglende agtpågivenhed
medfører således ikke i erstatningsretten,
at skaden bliver hændelig, eller som
man hører mange gange ”jeg kom til at”.
Man kommer ikke til at tabe en gryde på
gulvet, fordi man blev forskrækket over
hvor varm den var, og man kommer heller
ikke til at tabe en flaske rødvin på gulvet,
fordi flasken var glat, og man kommer
heller ikke til at smække så hårdt
med et vindue eller en dør, at glasset går
i stykker. I de situationer er der klart tale
om uforsigtighed og ukorrekt brug, som
opfylder betingelserne for erstat-ning.
Ansvar – for hvem?
Som det fremgår af LL § 25 stk. 2 er lejeren
ikke alene erstatningsansvarlig for
sin egen uforsvarlige adfærd, men også
for hans husstand, det vil sige de personer
der bor i lejligheden, hvad enten det
er en del af familien eller ej, samt lejerens
gæster.
Lejeren er derfor erstatningsansvarlig for
andre end hans egen adfærd, hvilket svarer
til de almindelige erstatningsregler
for en arbejdsgivers ansatte efter dansk
lov 3-19-2, idet lejeren jo ikke har begået
nogen fejl, men kommer til at hæfte for
andres fejl.
Lejerens ansvar for gæsters uforsvarlige
adfærd er derimod videregående og det
afgørende er, at lejeren har givet den pågældende
person adgang til sit lejemål.
Som følge heraf hæfter en lejer naturligvis
ikke for personer, der er kommet ind i
lejligheden, uden at være lukket ind som
gæst, hvorfor en lejer naturligvis ikke
hæfter for en tyvs skader i forbindelse
med et indbrud, eller andre personer,
som ikke er gæst i traditionel forstand.
Andre erstatningsregler:
Lejeloven indeholder også andre erstatningsregler.
Efter LL § 29 har lejeren ret
til at foretage sædvanlige installationer i
lejemålet, men ikke ret til at foretage andre
ændringer eller installationer og det
er præciseret i LL § 29, stk. 10, at ”lejeren
er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget
af installationer, han har foretaget.
Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring
eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed
for opfyldelse af erstatningsansvaret.”
Man skal være særlig opmærksom på,
at den første sætning i § 29, stk. 10, ikke
indeholder noget krav om at skaden
skal være sket som følge af uforsvarlig
adfærd. Lejeren er ganske enkelt erstatningsansvarlig,
hvis der er en skade, uanset
om lejeren har begået en fejl eller ej.
Dette betyder, at lejeren er erstatningsansvarlig
på objektivt grundlag, altså
uden at der er noget at bebrejde lejeren
ved udførelsen, men den blotte eksistens
af en skade medfører et erstatningsansvar.
Dette er dansk rets mest omfattende erstatningsgrundlag,
fordi der ikke er krav
om at skaden skal skyldes at der er handlet
uforsvarligt eller begået fejl.
Hvis det således er medlemmer af lejerens
husstand, eller nogen af hans gæster,
som har foretaget den installation,
som medfører skade, hæfter lejeren således
på objektivt grundlag, også for sådanne
skader.
Endelig vil udlejers krav om reetablering
efter LL § 99 typisk også kunne opgøres
som en skade, hvis der er tale om en af
lejeren udført forandring, som er sket
uden samtykke for udlejeren. I så fald
kan udlejeren kræve erstatning for retableringsudgifterne.
Lejers anmeldelsespligt
Som det fremgår af LL § 25 skal skader,
hvis reparation ikke kan vente (uopsættelig)
anmeldes straks overfor udlejeren.
Gør lejeren ikke dette, ifalder lejeren et
erstatningsansvar, såfremt den manglende
anmeldelse til udlejeren med-fører, at
udgiften til reparation stiger dag for dag.
Dette vil f.eks. være tilfældet ved en cisterne,
der løber, eller en utæthed i et
rør, som medfører vandskade. En vandhane
der drypper, eller en cisterne der
løber medfører en forøget udgift til vand
og vandafledningsafgift og hvis udgiften
til koldt vand er indeholdt i lejen, vil dette
medføre, at udlejeren kommer til at betale
vandleverandøren.
Når der i lovteksten står, at ”andre skader”
skal anmeldes uden ugrundet ophold,
betyder dette at uopsættelige skader,
som skal meddeles straks, er samme
dag, som skaden sker, mens øvrige skader,
der skal anmeldes ”uden ugrundet
ophold” kan vente et par dage.
Anmeldelse uden ugrundet ophold betyder,
at det er i orden at der går en dag eller
to inden man foretager anmeldelsen,
hvis der kan angives en (rimelig) begrundelse
for, hvorfor man har ventet en eller
to dage med anmeldelsen til udlejeren.
Forældelse?
Et erstatningskrav vil også kunne forældes,
idet forældelseslovens almindelige
frist er på 3 år fra skadens indtræden.
Dette betyder imidlertid ikke at lejeren
slipper ud af sit erstatningsansvar ved at
undlade at anmelde en indtrådt eller sket
skade, idet den manglende anmeldelse
til udlejeren medfører, at fristen suspenderes
ind til udlejeren får kendskab til
skaden, eller burde have fået kendskab
til skaden.
Det er vigtigt at være opmærksom på,
at selvom et erstatningsansvar efter forældelsesloven
først forældes efter 3 år,
bliver det forkortet ved fraflytning til 14
dage efter aflevering af lejemålet ved et
flyttesyn, som følge af lejelovens § 98,
stk. 2, jfr. stk. 5, hvorefter udlejeren ikke
kan gøre krav (herunder erstatningskrav)
gældende, når der er forløbet mere end
2 uger fra fraflytningssynet. For erhvervslejemål
er fristen 4 uger, men her er der
større aftalefrihed og de særlige regler i
LL § 98 gælder ikke for erhvervslejemål.
Denne medfører, at hvis der er sket en
skade, som udlejeren ved en tilfældig besigtigelse
efterfølgende får kendskab til,
vil det være nødvendigt for udlejeren at
påtale skaden og kræve at lejeren enten
skriftligt anerkender ansvarsgrundlaget,
hvorefter man bliver enige om at vente
med at foretage reparation indtil lejerens
fraflytning fra lejemålet, eller at udlejeren
straks sætter reparationsarbejdet i gang,
og hvis lejeren afviser betaling af reparationsudgiften
vil det være nødvendigt at
indbringe sagen for huslejenævnet eller
boligretten for ikke at miste sit krav.
Det kan være nødvendigt at gennemføre
en sag mod lejeren, selvom der er enighed
om at vente med at reparere skaden,
indtil lejeren er flyttet, hvis lejeren afviser
at være erstatningsansvarlig for skaden
og der herefter går mere end 3 år indtil
lejeren flytter. I den situation vil det være
nødvendigt for udlejeren at få fastslået,
at lejeren er erstatningsansvarlig for den
pågældende skade, hvad enten udlejeren
venter med at udføre reparationen
eller gennemføre denne straks.
Det præciseres at afgørelse om lejers erstatningsansvar
vil som udgangspunkt
skulle behandles af boligretten, idet der
skal ske en bevisførelse om ansvarsgrundlag,
som typisk ikke kan ske ved
huslejenævnet. Nævnets kompetence til
at behandle sager er begrænset til opregningen
i lejelovens § 106.
I næste udgave af Nyhedsbrevet vil erstatningskravets
behandling i forbindelse
med flyttesynet blive nærmere belyst.
4 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 5
Denne artikel indgår som en del af en
artikelserie, hvor vi vil se nærmere på
den grundlæggende lejeret, fra lejemålets
indgåelse til lejers fraflytning
og genudlejning af lejemålet.
I denne omgang vil vi se på, hvornår lejeloven
finder anvendelse og hvad der
gør sig gældende i forhold til indgåelse
af lejekontrakten, herunder hvilke krav
der stilles til lejekontrakten og parterne,
i forbindelse med kontraktens indgåelse.
Hvornår finder lejeloven
anvendelse?
Det fremgår af lejelovens kapitel 1, hvornår
lejeloven finder anvendelse. Det følger
heraf, at lejeloven finder anvendelse,
når der sker udlejning af et ”hus eller husrum”,
hvorfor f.eks. et ubebygget grundareal
falder uden for lejelovgivningen.
Lejeloven finder anvendelse, når der er
tale om udlejning af ”hus eller husrum”,
og uanset om det er en fysisk person eller
en juridisk person (f.eks. selskab), der
står som udlejer.
Lejelovens kapitel 1,
Lovens anvendelsesområde
og
Lejelovens kapitel 2,
Lejeaftalen
LOUISE KACZOR, ADVOKAT, LL.M.,
LKA ADVOKATFIRMA
Kortvarige lejemål er også omfattet af
lejelovgivningen, men hvis der er tale
om udlejning til ferie- eller fritidsformål
(typisk udlejning af sommerhuse, kolonihaver
e.l.), så er disse ikke omfattet af
lejeloven, så længe kriteriet ”udlejet til
ferie- og fritidsformål” er opfyldt. Der er
således ikke alene tale om et tidsmæssigt
kriterium, men man ser også på, hvad
f.eks. sommerhuset er udlejet til. Hvis
det er udlejet til helårsbeboelse, arbejdsophold
e.l., så vil det som udgangspunkt
falde ind under lejelovgivningen, også
selvom det ikke må benyttes til f.eks. helårsbeboelse.
Det er således heller ikke
et krav, at det er godkendt til beboelse,
idet lejeloven finder anvendelse blot det
er udlejet til beboelse. Dette gør sig f.eks.
ligeledes gældende, hvis man udlejer et
kælderværelse, som ikke er godkendt til
beboelse.
Lejelovens regler finder også anvendelse,
hvis der er tale om udlejning af et blandet
beboelses- og erhvervslejemål, hvis der
er tale om et lejeforhold, hvor lokalerne
er fysisk adskilte og lejeaftalen er indgået
på samme kontrakt. I disse tilfælde
gælder som udgangspunkt hovedparten
af lejelovens regler, mens alene reglerne
om lejefastsættelse og forbedringer i
erhvervslejeloven finder anvendelse på
erhvervsdelen.
Hvornår anses en lejekontrakt
for indgået?
Reglerne om indgåelse af lejekontrakter,
og andre aftaler, findes i aftalelovens §§
1-9. Det fremgår af disse regler, at en
aftale anses for indgået, når et tilbud er
accepteret rettidigt. Hvad betyder så,
at et ”tilbud” er ”accepteret rettidigt”?. I
mange tilfælde, så vil udlejer fremsende
en udfyldt, men u-underskrevet lejekontrakt
til lejer i forventning om, at der
først er indgået en lejeaftale på det tidspunkt,
hvor udlejer får kontrakten retur
og underskriver den. Det skal udlejer dog
være påpasselig med. Udgangspunktet
er, at fremsendelse af en udfyldt lejekontrakt
er et ”tilbud” til lejeren og lejers
returnering af den underskrevne lejekontrakt,
er en accept af det fremsatte
tilbud. Det er derfor vigtigt, at udlejer ved
fremsendelse af lejekontrakten gør lejer
opmærksom på, at der er tale om ”en
opfordring til at gøre tilbud”, og at lejers
returnering er et tilbud til udlejer om at
ville leje lejemålet eller, at udlejer sørger
for, at fastsætte en kort tidsfrist for lejers
returnering af kontrakten, idet tilbuddet
anses for bortfaldet, hvis accept ikke er
kommet frem inden for fristen. Hvis udlejer
blot sender en lejekontrakt uden at
anføre, at der er tale om ”opfordring til
at gøre tilbud” eller sætter en kort tidsfrist
på, så skal lejer blot returnere lejekontrakten
”rettidigt” for at lejeaftalen er
endeligt indgået. Der er ikke nogen fast
definition af, hvad ”rettidigt” er, idet det
afhænger af omstændighederne, så man
må se konkret på, hvad der i det enkelte
tilfælde vil være rettidigt.
Lejelovens regler om lejeaftalen
Reglerne om lejeaftalen findes i lejelovens
§§ 4-5. Det følger af § 4, stk. 1, at
en lejeaftale skal indgås skriftligt, hvis
en part ønsker det. Det er således ikke
et krav, at der indgås en skriftlig lejekontrakt,
medmindre en part forlanger
dette. Dvs. lejeaftaler kan også indgås
mundtligt. Det vil dog i mange tilfælde
være svært at bevise, at der er indgået en
mundtlig aftale om et lejeforhold.
Der er heller ikke krav til, at man skal
bruge bestemte lejekontrakter, men hvis
man vælger at benytte en blanket eller
standardiseret/ensartet lejekontrakt for
flere lejere i samme ejendom, så skal
man benytte en kontrakt/blanket, som
er autoriseret, jf. lejelovens § 5. Dvs. hvis
man vil benytte en blanket til udformning
af lejekontrakten, så skal man for tiden
benytte typeformular A, 9. udgave. Benytter
man en blanket, så skal man sørge
for, at de vilkår som stiller lejeren dårligere
end lejelovens vilkår, fremhæves.
Hvis man indsætter vilkår i typeformular
A, 9. udgave, så fremgår det af typeformularens
indledning, at disse vilkår er
tilstrækkeligt fremhævet.
Hvis der er tale om et fremlejeforhold, så
er det dog et krav, at denne indgås skriftligt,
idet det følger af lejelovens § 70, stk.
4, jf. § 69, stk. 3, at udlejer skal have en
kopi af lejekontrakten.
Det følger af lejelovens § 4, stk. 2, at parterne
som udgangspunkt kan kommunikere
digitalt i lejeforholdet, medmindre
den ene part er omfattet af ”Fritagelse
for digital post”. Dvs. at parterne som
udgangspunkt kan sende digitale meddelelser
i de situationer, hvor der i lejelovene
stilles krav om skriftlighed. Der
er to undtagelser hertil, idet man i disse
tilfælde SKAL sende brevet med post (og
af bevismæssige hensyn anbefales det,
at man sender det med rekommenderet
post eller på anden bevissikker måde):
1) Meddelelser efter LL § 87 (udlejers opsigelse
og lejers indsigelse mod udlejers
opsigelse) og
2) Meddelelser efter LL § 93, stk. 2 (meddelelse
om betalingspåkrav)
En part kan opsige muligheden for at
kommunikere digitalt med én måneds
varsel.
Det fremgår af lejelovens § 4, stk. 3, at
parterne, hvis de ønsker at fravige lejelovgivningens
vilkår – i de tilfælde, hvor
dette er muligt - skal aftale dette udtrykkeligt.
Hvis der således er tvivl om, hvorvidt
parterne har fraveget de fravigelige
regler i lejelovene, så falder man tilbage
på, at det er lejelovenes regler der finder
anvendelse. Det er derfor vigtigt, at fravigelser
af lejelovenes fravigelige bestemmelser,
fremgår udtrykkeligt af parternes
aftale.
I lejelovens § 4, stk. 4 fremgår det, at lejens
størrelse ”skal udgøre det beløb, der
er rimeligt under hensyn til det lejedes
værdi, jf. § 47, stk. 2 eller § 47 a.” Dvs. hvis
parterne rent undtagelsesvis ikke har aftalt
lejens størrelse, så falder man tilbage
på lejelovens § 4, stk. 4. Det betyder dog
ikke, at man også falder tilbage herpå, såfremt
lejen skulle have været fastsat på
anden vis, f.eks. omkostningsbestemt,
idet man i disse tilfælde, vil falde tilbage
på, at lejen i så fald skal fastsættes omkostningsbestemt.
Dvs. det er den til enhver
tid lovlige leje for det pågældende
lejemål, som kan opkræves.
Dusørreglen
I lejelovens § 6 fremgår det, at udlejer
ved indgåelse af lejeaftale om lejemål til
beboelse ikke må modtage eller forlange
vederlag fra lejeren. Det fremgår også, at
udlejeren ikke må betinge sig, at lejeren
indgår en anden retshandel, som ikke er
et led i lejeaftalen. Reglen medfører således,
at udlejer ikke må stille krav om,
at lejeren skal betale for udarbejdelse af
lejekontrakten, eller at lejeren skal betale
for at få lejemålet frem for andre lejere.
Hvis udlejer har krævet betaling i strid
med dusørreglen i § 6, så kan lejer kræve
beløbet tilbagebetalt med tillæg af renter,
jf. lejelovens § 6, stk. 3. Derudover
fremgår det af bestemmelsen, at overtrædelse
straffes med bøde eller fængsel
i indtil 4 måneder, medmindre højere
straf er forskyldt i henhold til anden lovgivning,
jf. lejelovens § 6, stk. 4. Endvidere
kan en overtrædelse af § 6 også medføre
frakendelse af retten til at administrere
egne ejendomme, jf. lejelovens § 113a,
stk. 3, nr. 6.
Gyldige mod enhver uden tinglysning
I henhold til lejelovens § 7 er lejerens
rettigheder i henhold til lejeloven gyldige
mod enhver uden tinglysning. Aftaler om
forudbetalt leje og depositum er ligeledes
gyldige mod enhver uden tinglysning,
så længe beløbet ikke overstiger ½ års
leje. Det betyder, at lejeren f.eks. er sikret
deres sædvanlige rettigheder herunder
indbetalt depositum og forudbetalt leje
i forbindelse med f.eks. et salg af ejendommen.
Den nye ejer af ejendommen
overtager således forpligtelserne overfor
lejerne. Hvis der er tale om fraflyttede
lejere, så er det dog et krav, at de gør deres
eventuelle krav gældende inden 1 år
efter, at lejeaftalen er ophørt. Deres krav
skal være gjort gældende ved enten Huslejenævnet
eller Boligretten.
Udvidede rettigheder
Hvis en lejer har fået tillagt udvidede rettigheder,
f.eks. en aftalt uopsigelighed
eller andre forhold, som ikke følger af
lejeloven, så skal lejeren sørge for at få
tinglyst sin lejekontrakt, for at opnå beskyttelse
mod godtroende aftaleerhververe
og kreditorer. Hvis lejekontrakten
ikke er tinglyst, så kan godtroende aftaleerhververe
og kreditorer påberåbe sig, at
aftalen om den udvidede rettighed skal
tilsidesættes.
6 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 7
Forårets
2020
kurser
AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00
KURSUS 4
Regnskab og skat
AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00
KURSUS 6
Misligeholdelse
HELDAGSKURSUS KL. 9.00 - 15.00
KURSUS 9
NY § 5, stk. 2
Max. deltagerantal til alle kurser: 60.
Tid Mandag d. 9. marts 2020, kl. 19.00-22.00
Underviser Anne Evald (stats. aut. rev.) og Jan Mehlsen
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tid Mandag d. 30. marts 2020, kl. 19.00-22.00
Underviser Louise Kaczor (LL.M)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
Tid Mandag d. 25. maj 2020, kl. 9.00-15.00
Underviser Erik Aagaard Poulsen (H)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Formiddagskurser starter kl. 9.00 og slutter senest kl. 12.00
Aftenkurser starter kl. 19.00 og slutter senest kl. 22.00.
Alle kurser består af 3 x 50 min.
SERVICERING
Aftenkurser: Under hele kurset selfservice-automat kaffe
og the (vand på bordene). I pausen kage.
Formiddagskurser: Under hele kurset selfservice-automat
kaffe og the (vand på bordene). I pausen en gourmetsandwhich.
Medlemmer: Hvert medlem kan tilmelde 2 personer pr.
kursus uden beregning. For deltagere herudover betales
kr. 250,- (Ikke-medlemmer: Betaler kr. 1.400,- pr. deltager
pr. kursus).
Alle kurser afholdes på:
Scandic Hotel Aarhus City, Østergade 10, 8000 Aarhus.
Telefon 8931 8100.
Afbud: Har du tilmeldt dig et kursus og senere bliver forhindret,
skal du sende afbud. Det er der mange der gør,
men også mange som ’glemmer’. Bestyrelsen har derfor
truffet en principbeslutning om at kurserne fortsat skal
være gratis; men at de, som bliver forhindret i at møde, og
som undlader at melde afbud, vil blive opkrævet et gebyr
på kr. 250,-.
Udlejerforeningen Aarhus er en afdeling af Danske Udlejere,
hvorfor medlemmer af DU derfor også kan deltage i
Aarhus' kursusvirksomhed.
Kursusbevis: Efter vore kurser udstedes deltagerbeviser
til alle, som ønsker det. Advokater og revisorer vil således
kunne lade vore kurser indgå i deres faglige forpligtelser
til kursusdeltagelse.
Alle kurser er på 3 lektioner og giver 3 kursuspoint.
Efter vore kurser udstedes deltagerbeviser
til alle som ønsker det. Advokater og revisorer vil
således kunne lade vore kurser indgå i deres faglige
forpligtelser til kursusdeltagelse.
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
KURSUSBESKRIVELSE
Grundlæggende regnskabs- og skatteregler for udlejere af
udlejningsejendomme. Nyheder på området vil endvidere
blive gennemgået. Kurset vil omfatte en gennemgang af:
1. Bogføringslovens bestemmelser
2. Den skattepligtige indkomst (overskud af
udlejningsejendom)
3. Hvad er vedligeholdelse og hvad er forbedring
4. Hvorledes forholdes med medregnede og
udbetalte beløb fra GI
5. Renter samt kurstab og -gevinster
6. Afskrivningsreglerne
7. Virksomhedsskatte- og kapitalafkastordningen
8. Frivillig registrering efter momsloven, momspligtige
lejeindtægter, væsentlige til- og ombygninger
9. Beregning af skattemæssig avance ved salg
FORMIDDAGSKURSUS KL. 9.00 - 12.00
KURSUS 5
Grundlæggende erhvervslejeret
Tid Mandag d. 23. marts 2020, kl. 9.00-12.00
Underviser Louise Kaczor (LL.M)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
KURSUSBESKRIVELSE
Formålet med kurset er at give deltageren et grundlæggende
indblik i erhvervslejeretten og i en række af de
muligheder og faldgruber, som kan opstå i forbindelse
med indgåelse af erhvervslejemål. Erhvervslejeloven giver
i vidt omfang mulighed for, at parterne kan aftale de
nærmere lejevilkår, men kendskab til lovens udgangspunkt
og centrale problemstillinger er en forudsætning
for en god erhvervslejekontrakt.
KURSUSBESKRIVELSE
Kurset omfatter, hvorledes man håndterer forskellige
former for mislighold fra lejers side, herunder opsigelse/
ophævelse, væsentlig misligholdelse, generelt om lejers
misligholdelse, almindelige betingelser for ophævelse af
lejeaftaler, betalingsmisligholdelse, ophævelse på grund
af andre former for misligholdelse, udlejers erstatningskrav
i forbindelse med misligholdelse, fraflytning og udsættelse
af lejere.
AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00
KURSUS 7
Køb/salg af udlejningsejendomme
Tid Mandag d. 20. april 2020, kl. 19.00-22.00
Underviser Louise Kaczor (LL.M)
og Anne Evald (stats. aut. Revisor)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
KURSUSBESKRIVELSE
På kurset vil vi se på den praktiske fremgangsmåde ved
køb og salg af udlejningsejendomme, herunder hvad
man skal være opmærksom på i lejeretlig henseende,
alt efter om det er en småhusejendom eller en større
udlejningsdom (et ”stort hus”) der handles. Vi vil bl.a.
se på de sædvanlige vilkår i købsaftalen, berigtigelse af
handlen, due diligence procedurer, ansvaret for mangler,
ansvarsfraskrivelsesklausuler, hvornår er der tilbudspligt,
og hvorledes opfyldes denne m.v. Endvidere vil vi
se på de regnskabsmæssige og skatteretlige aspekter
ved køb og salg af en udlejningsejendom, herunder krav
til regnskabsaflæggelse, bogføringsloven, ejendommens
indtægter og udgifter, herunder vedligeholdelse contra
forbedring.”
AFTENKURSUS KL. 9.00 - 12.00
KURSUS 8 - ikke fastlagt
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00
KURSUS 10
NY § 5, stk. 2
Tid Mandag d. 8. juni 2020, kl. 19.00-22.00
Underviser Erik Aagaard Poulsen (H)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
Kursusbeskrivelse
til kursus 9 og 10
Gennemgribende modernisering efter ændring
af BRL §5, stk. 2
KURSUSBESKRIVELSE
Efter ekspertgruppens afgivelse af rapport om ændring
af eller afskaffelse af BRL § 5, stk. 2, i oktober 2019, forventes
der udarbejdet et lovforslag om nye regler for
gennemgribende modernisering, som er planlagt afsluttet
i foråret 2020 med nye eller ændrede regler for
gennemgribende modernisering af lejligheder i store
ejendomme.
Kurset vedrører således alene store ejendomme og kurset
vil indeholde en gennemgang af såvel de nye regler,
som af forarbejderne til de nye regler. Herudover en
gennemgang af hvorledes der skal forholdes med de
allerede, inden den nye lovs ikrafttræden, eksisterende
lejekontrakter, hvor lejen er fastsat til det lejedes værdi
efter BRL § 5, stk. 2, samt en gennemgang af på hvilken
måde der efter lovens ikrafttræden kan gennemføres
gennemgribende moderniseringer og fordele og ulemper
herved, samt eventuelle alternativer til andre typer
af forbedringsforhøjelser.
Der udleveres kursusmateriale om de nye regler m.v.
Tid Mandag d. 27. april 2020, kl. 9.00-12.00
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
8 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 9
Som de fleste udlejere af store ejendomme
nok har hørt i dagspressen,
indgik regeringen en aftale med
Dansk Folkeparti den 30. januar 2020
om indførelse af en række opstramninger
og ændringer af BRL § 5, stk. 2,
med det formål at begrænse investorer
i at opkøbe private boliger som investeringsobjekter
for at opnå hurtige
gevinster.
Det fremgår af aftalen af 30. januar 2020,
som kan ses på Boligministeriets hjemmeside,
at det er anslået, at der i dag er
ca. 57000 lejemål, der er udlejet efter §
5, stk. 2, og at der er anslået at ca. 74600
udlejningsboliger har potentiale for gennemgribende
forbedring efter § 5, stk. 2.
Heraf ligger ca. 60% af disse lejligheder i
København, Frederiksberg, Odense, Aalborg
og Aarhus.
Samtidig lægges der vægt på i aftalen, at
de nye krav dels kan medvirke til mere
grønne og klimavenlige boliger og medvirke
til at opfylde klimalovens mål om at
reducere udledningen af CO2 med 70%
inden 2030.
Endvidere er det et hovedformål med
en lang række ændringer i § 5, stk. 2, og
andre bestemmelser, at styrke lejernes
retsstilling i en lang række ”snubletråde”.
Endelig oplyses det i aftalen, at boligministeren
udmærket er klar over, at ændringer
af § 5, stk. 2, får en væsentlig konsekvens
for de ca. 40% af alle an-delsboliger
i landet, hvor prisen for andelsboligerne
fastsættes efter en valuar-vurdering
af handelsværdien som en boligudlejningsejendom.
Dette vil medføre et fald
ERIK AAGAARD POULSEN,
ADVOKAT,
ADVOKATERNE I JYLLANDSGAARDEN
En sort dag for BRL § 5, stk. 2
i andelsværdierne og derfor vil der blive
indført en mulighed for at forlænge valuarvurderingerne
(?) ligesom nedennævnte
karensperiode på 5 år ikke skal gælde
ved omdannelse af andelsboligforeninger
til udlejningsejendomme.
I de kommende måneder skal den indgåede
aftale udmøntes i en lovtekst med tilhørende
bemærkninger, sendes i høring
til relevante høringspartnere og herefter
gennemgå 3 behandlinger i folketinget
med en mellemliggende betænkning.
Det forventes at dette arbejde meget vel
kan tage ca. 3 måneder og forhåbentlig
medfører dette, at den nye § 5 først kan
træde i kraft pr. 1/6 eller 1/7, således at
de udlejere, som har modtaget opsigelse
af lejligheder, kan nå at gennemføre moderniseringen
efter gældende § 5, stk. 2,
inden lovens ikrafttræden. – det kan ikke
gå hurtigt nok og det vigtigste er lejerens
underskrift på lejekontrakten inden datoen
for lovens ikrafttræden.
1. Eksisterende § 5, stk. 2 lejligheder:
Lovændringen får alene betydning for
fremtidig modernisering og udlejning
efter BRL § 5, stk. 2. De nye krav får således
ikke betydning for de lejligheder, der
forinden lovens ikrafttræden lovligt kunne
udlejes efter § 5, stk. 2. Men nogen af
ændringerne får formentlig alligevel tilbagevirkende
kraft og det har klart været
boligministeriets formål ikke at gribe ind
i de lovlige § 5, stk. 2 lejligheder, da dette
vil blive betragtet som en ekspropriation.
2. Karensperiode:
Karensperioden formuleres i aftalen
også som ”spekulantstop”, som går ud
på at en ny ejer af en udlejningsejendom
ikke kan genudleje moderniserede lejligheder
efter § 5, stk. 2, før der er gået
en periode på 5 år. Udlejeren må gerne
gennemføre forbedringen, men lejligheden
skal i de første 5 år genudlejes efter
§ 5, stk. 1, til den omkostningsbestemte
leje med et korrekt beregnet forbedringstillæg
for de udførte forbedringer.
Efter aftaleteksten gælder karensperioden
kun nye ejere, hvorfor lovindgrebet
ikke omfatter eksisterende ejere af store
ejendomme, men hvis den aktuelle ejer
sælger sin ejendom, vil prisen på handelsværdien
utvivlsomt være væsentlig
mindre end hidtil, idet moderniseringer
og genudlejninger for en ny ejer efter §
5, stk. 2 ikke længere er så attraktive som
tidligere.
3. Betaling for at slippe
for karensperioden på 5 år:
Hvis der forinden eller sideløbende med
modernisering af ejendommen gennemføres
energibesparende forbedringer, således
at ejendommens energiklasse stiger
med mindst 3 niveauer, som f.eks. fra et
energimærke E til energimærke B, kan lejligheden
straks genudlejes efter § 5, stk. 2.
Som alternativ til at udføre energibesparende
foranstaltninger, så energimærket
stiger med 3 niveauer, kan udlejeren
vælge i stedet for at gennemføre effektive
energiforbedringer for et beløb på
mindst kr. 3.000,00 pr. m2 for hele ejendommen.
Dette medfører eksempelvis,
at en ejendom med 10 lejligheder og
med et beboelsesareal på 800 m2 må
investere mindst 2,4 millioner kroner i
energiforbedringer, inden en lejlighed
kan moderniseres efter § 5, stk. 2 og genudlejes
efter de nye regler.
4. Grønne energikrav:
Efter de nugældende regler skal en ejendom
som minimum have et energimærke
D, før udlejer kan gå i gang med at modernisere
efter § 5, stk. 2. Det bliver et nyt
lovkrav, at energimærket fremover skal
løftes til energimærke C, før lejen kan
fastsættes efter § 5, stk. 2. Det gælder
såvel for eksisterende som for nye ejere.
Det er oplyst i aftalen, at skærpelse
af energikrav forventes at omfatte ca.
64000 boliger af de førnævnte 74000
umoderniserede boliger og skærpelsen
rammer således ganske bredt.
Det er endvidere anført i aftalen, at det
nuværende system på energimærker,
der i et vist omfang er baseret på databaserede
værktøjer, skal strammes op,
således at klima-, energi- og forsyningsministeriet
iværksætter en række initiativer
for at forbedre kontrollen med
energimærkeordningen, som løber frem
til 2021.
5. Afskaffelse af
væsentlighedsbetingelsen:
I dag er det sådan, at det lejedes værdi efter
LL § 47, stk. 2, har et væsentlig-hedskrav,
som højesteret har præciseret skal
beregnes som +/÷ 10 – 15% af lejeværdien.
Dette medfører, at en aftalt husleje
ikke kan nedsættes, selvom den er højere
end det lejedes værdi, så længe den ikke
er væsentligt højere. Væsentlighedskravet
medfører, at hvis en udlejer har aftalt
en genudlejning i en § 5, stk. 2-lejlighed til
kr. 1.500,00 pr. m2, og sagen indbringes
for huslejenævnet, som vurderer at det
lejedes værdi for denne lejlighed kun er
kr. 1.400,00 pr. m2, kan huslejenævnet
og domstolene ikke nedsætte huslejen
til kr. 1.400,00 pr. m2, fordi forskellen på
kr. 100,00 pr. m2 ikke opfylder væsentlighedsbetingelsen,
idet denne i det nævnte
eksempel kun er 7,14 % og derfor ikke
stor nok.
Væsentlighedsbetingelsen har eksisteret
i lejeretten i rigtig mange år og har været
et praktisk instrument for både huslejenævnet
og boligretterne, der således ikke
skal bruge tid på at finjustere lejen og
mindre differencer, men alene beskæftige
sig med nedsættelse af lejen, når differencen
ikke er i småtingsafdelingen, men
derimod væsentlig.
Eksistensen af væsentlighedsbetingelsen
har været sund fornuft og praktisk
for begge parter, fordi ingen på forhånd
ved indgåelse af en lejekontrakt om lejens
størrelse med 100% nøjagtighed kan
ramme præcist det beløb i lejeværdi, som
huslejenævnet ville sætte efter en modernisering
efter § 5, stk. 2. Indførelsen af
en såkaldt ”huslejebremse” vil derfor give
en lang række utilsigtede problemer og
det må nok forventes, at der vil blive indført
en ny regel om, at man fremover kan
få en forhåndsudtalelse fra huslejenævnet,
inden en gennemgribende mo-derniseret
lejlighed genudlejes efter den nye
§ 5, stk. 2, men det kan befrygtes, at huslejenævnets
forhåndsvurdering vil ligge
lavere end de nuværende afgørelser huslejenævnet
træffer om lejen i § 5, stk. 2
lejemål, allerede fordi at væsentlighedsbetingelsen
afskaffes.
Aftalen indebærer at væsentlighedsbetingelsen
udgår ved fremtidige sager efter
§ 5, stk. 2, om det lejedes værdi, hvorefter
udlejeren ved genudlejningen skal
ramme det lejedes værdi helt præcist og
nøjagtigt, uden at udlejeren på forhånd
kan få at vide størrelsen af det lejedes
værdi med sikkerhed. Rammer udlejeren
ved siden af og sagen indbringes for huslejenævnet,
vil han blive pålagt en ”dummebøde”
på kr. 6.000,00 jfr. nedenfor.
Aftalevilkåret om afskaffelse af det nuværende
væsentlighedsbegreb vil medføre
en selvforstærkende mekanisme i
nedadgående retning, også som følge
af de nye vilkår omtalt nedenfor i punkt
6.3. om at sammenligningslejemål ikke
længere kan være andre lejekontrakter,
men begrænses til lejemål, der har været
prøvet i huslejenævnet.
Der står i aftalen, at ”ændring vil gælde
ved indgåelse af nye lejeaftaler og indebærer
at ”væsentligt” udgår af § 5, stk.
2, således at huslejen ikke må over-stige
det lejedes værdi.” Det er ikke klart om
det også rammer genudlejning af eksisterende
§ 5, stk. 2, men det formodes
ikke at være tilfældet, da dette kan indebære
et ekspropriativt indgreb.
Nu bliver det rigtigt sjovt, idet der fremover
så vil gælde 2 regelsæt for huslejenævns-
og boligretssager efter § 5, stk.
2, et med et væsentlighedskrav på 10 –
15%, og et uden. – og det vil gælde lejligheder
i samme ejendom, hvilket der ikke
er meget logik i. Det betyder at er 2 lejligheder
moderniseret ens og begge har
en lejeværdi på kr. 1.400,00, kan den ene
lovligt kun udlejes for kr. 1.400,00 pr. m2,
mens tidligere § 5, stk. 2 lejemål lovligt
kan udlejes for kr. 1.540,00 pr. m2.
Dette er der hverken meget logik eller
sund fornuft i!
6. Styrkelse af lejerne:
Der er herefter i aftalen omtalt en lang
række større og mindre ændringer, som
alt sammen har til formål at sikre lejernes
styrkelse og indsigt i lejens størrelse
for andre lejere i ejendom og i andre
ejendomme og de nævnte initiativer vil
utvivlsomt medføre, at rigtig mange lejere
får tingene galt i halsen og det forkerte
indtryk, idet de naturligvis ikke er
og heller ikke bliver i stand til at vurdere
lejeværdien af andre lejligheder. Nøglen
til information medfører jo ikke, at de får
mulighed for at besigtige andre lejligheder,
eller får adgang til regnskabet for
forbedringer, eller kan vurdere om indretningen
af en moderniseret lejlighed er
mere eller mindre hensigtsmæssig m.v.
Så det skal nok blive rigtig sjovt for alle
andre end udlejerne.
6.1.
Det bliver forbudt at tilbyde lejerne penge
for at flytte.
Men det er samtidig oplyst, at lejerne
fortsat har ret til at indgå en frivillig aftale
om fraflytning.!
6.2.
Etablering af et huslejeregister.
Det findes faktisk i forvejen. Det findes
på nettet under www.huslejenaevn.dk og
hvis man går ind og kigger i dette, vil man
konstatere, at det ikke fungerer ret godt,
da alle nævnsafgørelser ikke er indberettet
til registeret. Det er heller ikke nogen
genial ide, som følge af at mange huslejenævnsafgø-relser
indbringes for boligretten
og bliver ændret af boligretten eller
af landsret-terne. Dette medfører, at afgørelserne
i registeret er forkerte, hvorfor
dette bli-ver misvisende, da der ikke
eksisterer noget tilsvarende register for
boligretsdomme og domme fra landsretterne,
bortset fra de traditionelle domsregistre,
som er dyre at abonnere på.
Fortsættes side 13
10 www.ufaa.dk
www.ufaa.dk 11
Fortsat fra side 11
En sort dag for BRL § 5, stk. 2
Udlejningsmarkedet
har ændret sig!
Påvirkes dine investeringer,
Kom til GRATIS seminar og få eksperternes råd
Hans Henrik Edlund
Professor
Aarhus Universitet
og skal du reagere?
Mikkel Høegh
Afdelingsdirektør
Jyske Bank
Stine K. Jakobsen
Advokat
Holst, Advokater
Anne Marie L. Vammen
Faglig chef
Arne Elkjær A/S
Ons d. 15/4-2020 / kl. 09:00 - 14:00 / Scandic Aarhus C.
Tilmelding til: de@danskeudlejere.dk
Anders Hingeberg
Medejer og
uddannelsesansvarlig
Kursusfabrikken
Oplys venligst navn, evt. medlemsforening – så får du en bekræftelse tilbage på mail.
6.3.
Sammenligningslejemål.
Der vil endvidere blive indført et krav om
at nye sager efter § 5, stk. 2 ikke kan henvise
til andre lejekontrakter, indgået efter
§ 5, stk. 2, men kun kan henvise til lejemål,
der har været prøvet i huslejenævnet.
Brugen af sammenligningslejemål vil således
blive begrænset og det fremgår ikke
af aftaleteksten om dette både gælder
prøvelse af eksisterende § 5, stk. 2 lejemål
ved huslejenævnet og domstolene, eller
det kun gælder nye § 5, stk. 2, efter indførelse
af lovændringen. Kravet vil endvidere
medføre en ændring af lejelovens § 47,
stk. 2, og vil medføre en lang række praktiske
problemer, både i huslejenævnssager
og boligretssager fremover.
Ændringen er i øvrigt i direkte modstrid
med landretspraksis for både Østre og
Vestre Landsret, som bliver meget svær at
arbejde med.
7. Førbesigtigelse af huslejenævnet:
Før de fremtidige forbedringer efter § 5,
stk. 2, skal huslejenævnet foretage en besigtigelse,
inden udlejeren går i gang, for
at kontrollere at ”udlejeren ikke udskifter
nyere installationer alene for at opfylde
beløbskravet.” Om huslejenævnet nu skal
tilføres egentlige byggesagkyndige er ikke
oplyst og heller ikke hvilken registrering
der skal foregå og dermed grundlaget for
huslejenævnets ”bevisbedømmelse”, som
hidtil har været et område huslejenævnet
har skullet holde sig fra, idet det stiller særlige
krav til både huslejenævnsformanden
og lejer- og udlejerrepræsentanterne.
8. Fradrag for vedligeholdelsesudgifterne
på udvendig vedligeholdelseskonto:
Endvidere skal der indføres nye regler,
både i huslejenævnet og for Grundejernes
Investeringsfond, således at udlejeren
ikke får fradrag/betaling for den samme
udgift 2 gange! Det anføres, at når udlejer
får fradrag på vedligeholdelsesudgiften,
men samtidig får mere i lejeforhøjelse
end man kan opnå ved varsling af et forbedringstillæg,
vil udlejeren ”få dobbelt
betaling for arbejderne”.
Det bliver mere og mere mystisk – enten
er det udførte arbejde en forbedring,
eller også er det en vedligeholdelse og
udlejeren får ikke nødvendigvis dobbeltdækning
ved fastsættelse af lejen efter
BRL § 5, stk. 2.
Sager herom ved huslejenævnet og GI
kan blive et paradis for advokater og et
mareridt for udlejere og ejendomsadministratorer.
9. Orientering til lejere eller
beboerrepræsentanter om huslejenævnsafgørelser:
Når huslejenævnet træffer en afgørelse
efter den nye § 5, stk. 2, skal beboerrepræsentanten
orienteres herom, og hvis
der ingen beboerrepræsentation er, skal
lejerne orienteres herom.
Hvordan og hvad konsekvensen af manglende
orientering er vides ikke, men det
er oplagt, hvad dette vil føre til.
Efter aftaleparternes opfattelse er der
tale om en styrkelse af lejernes retsstilling,
- og så skidt med udlejerne og alle
de problemer som dette kan føre til og
herunder et hav af nye sager.
10. Dummebøde:
I øjeblikket er det gældende, at hvis en
lejer får fuld medhold i huslejenævnet,
kan udlejeren af huslejenævnet dømmes
til at indbetale et gebyr til huslejenævnet/
kommunen på kr. 2.180,00.
Dette gebyr sættes op til kr. 6.000,00 i
håb om at udlejerne så kan lære at lægge
sig fladt ned, når lejerne klager over
huslejen.
Har du aftalt en husleje på f.eks. kr. 1.370
for et nyt § 5, stk. 2 lejemål, og huslejenævnet
fastsætter det lejedes værdi til kr.
1.350,00 pr. m2, medfører det et rap over
fingrene på kr. 6.000,00.
Konsekvenserne heraf er uoverskuelige
og min fantasi sætter ingen grænser for
hvad det fører til, at lejerne bliver orienteret
om andre huslejenævnsafgørelser,
både for gamle og nye § 5, stk. 2 lejemål,
og herefter vil alle lejere i ejendommen
blive opfordret til at klage over lejens
størrelse.
11. Forhøjet gebyr til
beboerrepræsentationen:
Det gældende beløb som beboerrepræsentationen
kan opkræve fra lejerne er
aktuelt kr. 352,00 årligt og dette forhøjes
til kr. 500,00 pr. lejemål. Begrundelsen
herfor er, at så kan beboerrepræsentanter
bedre arbejde for lejerne og eventuelt
få råd til at antage juridisk bistand eller
blive medlem af lejerorganisationer for
at være bedre rustet til nogle flere klagesager.
12. Etableres et nyt register for
huslejenævnsafgørelser?
Et sådant register har vi i forvejen, jfr.
ovenfor, og det er naturligvis udmærket,
hvis det var komplet, men vil garanteret
give anledning til en lang række misforståelser
og dermed misbrug af det systemet
var tænkt til.
13. Nedsættelse af nyt udvalg:
Endelig indeholder aftalen, at der nedsættes
et nyt udvalg med det formål at
analysere hvordan indsatsen for at løse
tvister mellem lejer og udlejer mest hensigtsmæssigt
kan organiseres.! Formålet
er, at huslejenævnsarbejdet skal professionaliseres
og sikre en kortere og mere
ensartet sagsbehandling over hele landet,
samt styrke lejernes retssikkerhed.
Udvalget skal foreslå forskellige modeller
og skal afslutte sit arbejde i sommeren
2021 til politikerne.
AFSLUTNING:
De kommende måneder skal ministeren
i boligministeriet udforme aftalen i pa-ragraffer
til ændring af de gældende regler
og lovforslaget skal herefter sendes i
høring og forhandles med de borgerlige
partier, hvilket typisk vil tage 2 – 3 måneder,
hvorfor jeg ikke forventer at ændringsloven
er vedtaget før vi når frem til
sommerferien.
Medlemmerne vil, så snart det er muligt,
blive opdateret på medlemsmøder og
kurser.
Læs mere om seminariets budskab og agenda på: danskeudlejere.dk/arrangementer.asp
12 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 13
Indkaldelse til
GENERALFORSAMLING
Torsdag den 16. april 2020, kl. 17.30
DAGSORDEN IFØLGE VEDTÆGTERNE
NOTER TIL DAGSORDENEN:
Ad 5. Behandling af indkomne
forslag.
Ingen indkomne forslag.
Ad 6. Valg af formand.
Lars H. Rasmussen er ikke på valg.
Ad 7. Valg af medlemmer til
bestyrelsen og 2 suppleanter
Bestyrelsen består af 7 til 10 medlemmer
incl. formanden. Medlemmerne af
bestyrelsen vælges for 2 år og suppleanter
vælges for 1 år. Bestyrelsen består
pt. af 9 medlemmer.
På valg er Claus Jespersen, Henning
Poulsen, Helle Pouli, Peter Lautrup, der
alle er villige til at modtage genvalg.
PROGRAM
Faglig information
Spisning *)
Underholdning
1. Valg af dirigent
2. Bestyrelsens beretning for det foregående kalenderår
3. Aflæggelse af regnskab for det foregående kalenderår
4. Forelæggelse af budget, herunder godkendelse af kontingent for 2021
5. Behandling af eventuelle indkomne forslag
6. Valg af formand, når han er på valg
7. Valg af medlemmer til bestyrelsen og 2 suppleanter
8. Valg af revisor og 1 suppleant
9. Eventuelt
Bestyrelsen foreslår genvalg af Claus
Jespersen, Henning Poulsen, Helle Pouli,
Peter Lautrup.
Tidl. suppleant, Morten Holst Aaen,
er indtrådt i bestyrelsen i stedet for
Michael Due.
Valg af 2 suppleanter:
På valg er Kim NIelsen, der er villig til
at modtage genvalg. Dertil valg af ny
suppleant,
Bestyrelsen foreslår genvalg af Kim
Nielsen, og som ny suppleant søger
bestyrelsen pt. nye emner.
Ad 8. Valg af revisor og 1 suppleant
Bestyrelsen foreslår genvalg af Revisionsfirmaet
Beierholm og der vælges ikke
suppleant.
BESTYRELSEN:
Formand:
Lars H. Rasmussen, Direktør
Næstformand:
Louise Kaczor, Advokat
Kasserer:
Michael Kjær Graff, Ejendomsadm.
Øvrige: Claus Jespersen, Udlejer, Erik
Aagaard Poulsen, Advokat, Henning
Poulsen, Civilingeniør, Peter Lautrup,
Direktør, Helle Pouli, Udlejer, Morten
Holst Aaen, Adm. direktør
UDVALGSFORMÆND:
Retsagsudvalg:
Claus Jespersen, Direktør
Redaktionsudvalg:
Lars H. Rasmussen, Direktør
Kursusudvalg:
Erik Aagaard Poulsen, Advokat
* ) Der er plads til 120 spisende gæster,
hvorfor tilmelding til spisning efter generalforsamlingen
er nødvendig og sker
ved at sende en mail til: ufaa@ufaa.dk.
Anfør: Medlemsnummer, navn/navne,
mail-adresse og telefonnummer.
Bemærk! For medlemmet er spisning
gratis, for ledsager skal indbetales kr.
300. Tilmeldingen for ledsager er først
gældende, når beløbet er indbetalt på
foreningens bankkonto: Danske Bank
reg. nr. 3627 konto nr. 623 64 80.
Du vil få tilsendt (pr. mail) nummererede
billet(er) til spisningen.
Tilmelding sker efter ’først til mølle’
princippet. Sidste frist for tilmelding
er onsdag den 8. april 2020.
nordicals.dk
nordicals.dk
Flot hjørneejendom i Øgaderne med lav kvadratmeterpris
Boligudlejningsejendom Flot hjørneejendom i Øgaderne med udsigt med lav over kvadratmeterpris
Marselisborg Skov
Nordicals
Nordicals
Aarhus C - Christiansgade 24
Aarhus
• Fri lejefastsættelse
C - Christiansgade 24
•
Fri
Udstykket
lejefastsættelse
i ejerlejligheder
•
Udstykket
Renoveret
i
og
ejerlejligheder
nyindrettet i 2017
•
Renoveret
Elevator installeret
og nyindrettet i 2017
• Elevator installeret
Kontakt os på tlf. 8620 8585 og hør nærmere om, hvad vi kan gøre for dig.
Kontakt os på tlf. 8620 8585 og hør nærmere om, hvad vi kan gøre for dig.
City Tower
City Værkmestergade Tower 2, 17. etage - 8000 Aarhus C
Værkmestergade 8000@nordicals.dk 2, 17. - Tlf. etage +45 - 8620 80008585
Aarhus C
8000@nordicals.dk CVR 39159333 - Tlf. +45 8620 8585
CVR 39159333
Kære udlejer, er
du dækket godt nok?
Aarhus C - Thunøgade 44
Højbjerg - Oddervej 57
TIL SALG
Aarhus
• Indeholder
Eftertragtet
C - Thunøgade
flotte herskabslejligheder
SALG
beliggenhed
44
TIL
TIL
SALG
• Indeholder
ml. Aarhus
flotte
C og
herskabslejligheder
Højbjerg
Kontantpris kr. 17.500.000
• Lejlighed Kontantpris kr. 17.900.000
Delevenlige
i stuen ændret fra
lejligheder
• 1.
Kontantpris
1. års nettoafkast
års nettoafkast
kr.
% 17.500.000
2,42
3,28
Lejlighed
erhverv
6 ud af 10
i stuen
til bolig
lejemål
ændret
i 2010
er totalfra
Etageareal
1.
Etageareal
års nettoafkast
m²
m²
% 2,42
654
• Stort 675
renoverede
erhverv
lejepotentiale
til bolig
i 2017/18
i 2010
Etageareal m² 654
• Stort lejepotentiale
Kontakt Marc Hansen på e-mail: mhn@nordicals.dk eller tlf. 5139 3345 for yderligere
Kontakt informationer Peter Løndal om på denne e-mail: boligudlejningsejendom plo@nordicals.dk eller i Aarhus tlf. 2077 C. 4243
Kontakt for yderligere Marc Hansen informationer på e-mail: om denne mhn@nordicals.dk boligudlejningsejendom eller tlf. 5139 i Højbjerg. 3345 for yderligere
informationer om denne boligudlejningsejendom i Aarhus C.
Gedigen murstensejendom med en rigtig god beliggenhed mellem
Aarhus C og Højbjerg, lige ved Marselisborg Skov og kun 700 m fra
stranden. Ejendommen har i dag 10 lejemål, hvoraf de 8 lejligheder
Flot, arkitektonisk boligudlejningsejendom på hjørnet af Thunøgade
er delevenlige 2-værelses. Bag ejendommen er der en stor grund
Flot,
og Ny
med arkitektonisk
Munkegade.
et nyere skur boligudlejningsejendom
Lejlighederne i ejendommen
samt masser af p-pladser. på hjørnet
består
af Thunøgade
af store,
og
flotte
Ejendommen Ny
herskabslejligheder
Munkegade. er opført Lejlighederne
med stuk
i 1939 og har i ejendommen
og plankegulve
i 2016-2018 består
samt
gennemgået af
mindre
store, en
flotte
delevenlige
større herskabslejligheder
lejligheder. Alle
renovering. De renoverede med
lejligheder
stuk lejligheder og plankegulve
fremstår meget
har bl.a. samt
lyse,
komplet mindre
da ejendommen
er
nyt
delevenlige el, vvs, genvexanlæg, lejligheder.
beliggende
lækre Alle
på et
lejligheder
hjørne med
badeværelser fremstår
det rigtige
samt meget
lysindfald.
køkken lyse, med da alt ejendommen
hvidevarer er inkl. beliggende vaskemaskine. på et hjørne med det rigtige lysindfald.
i
Lejlighederne er i pæn stand, og alle har eget køkken og bad. Til
Lejlighederne
ejendommen hører
er i pæn
der
stand,
ligeledes
og alle
en hyggelig
har eget
privat
køkken
have.
og bad. Til
ejendommen Kontakt os hører på der tlf. ligeledes 8620 en 8585 hyggelig og privat hør nærmere
have.
om, hvad vi kan gøre for dig.
nordicals_højbjert_oddervej_annonce.indd 1 20/02/2020 16.28
Generalforsamlingen finder sted på: ecopark · Bautavej 1A · 8210 Aarhus V (Der er rigelig med parkeringspladser)
Få det lettere med fjernaflæsningsmålere
•
•
•
Fjernaflæsningsmålere giver muilghed for opkobling til Techem Beboer App
Opsæt alarmer på mobil/pc og få hjælp til at undgå omkostninger til vandspild
Spar tid og lad lejerne/beboerne selv følge forbruget online og finde svar
„En samarbejdspartner der lægger vægt på at gøre vores
hverdag nemmere og som har systemer, der kan overvåge
installationen i ejendommen, er et aktiv for os.
Torben Petersen, Inspektør hos SAB. Se mere på www.techem.dk
Techem Beboer App - gør det også nemmere for udlejer
Som udlejer er det særligt vigtigt at være
rigtigt dækket, så du kan få hurtig og relevant
hjælp, hvis dine bygninger bliver
beskadiget ved brand, storm, indbrud
m.m. Det skyldes, at du kan risikere store
huslejetab oveni beskadigelserne, hvis
udbedringerne trækker ud.
Din lokale Alm. Brand assurandør er specialist
i forsikring af netop udlejningsejendomme.
Mail eller ring og få en uforpligtende snak
om, hvordan du og Alm. Brand kan passe
rigtig godt på dine interesser.
Midt- og østjylland
Erhvervsassurandør
Henrik Andersen
Telefon 35 47 97 89
abrhnd@almbrand.dk
14 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 15
I foråret 2020 udbydes ikke mindre end 6 dialogmøder. Som
noget nyt afholder vi også dialogmøde i Esbjerg. Derfor
opfordres medlemmer fra Esbjerg og omegn til at deltage og
støtte op omkring dette dialogmøde.
Et dialogmøde er kendetegnet ved, at tovholderen/underviseren
advokat AF MICHAEL Mogens PREETZMANN Broe-Andersen DIREKTØR DANSKE UDLEJERE typisk beder de
fremmødte kort at præsentere sig og fortælle lidt om deres
DIALOGMØDER
I foråret 2020 udbydes ikke mindre end 6 dialogmøder.
I foråret 2020 udbydes ikke mindre end 6 dialogmøder. Som udlejningssituation. Herefter har Mogens Broe-Andersen et
Et SJÆLLAND
noget dialogmøde nyt afholder vi også dialogmøde er kendetegnet i Esbjerg. Derfor godt indtryk ved, af, hvor at man tovholderen/under-viseren
støtte op omkring dette dialogmøde. advokat Mogens Broe-Andersen tagernes viden om lejeret og jura, typisk men vi forventer, beder at hver
specielt har udfordringer, og dette
opfordres medlemmer fra Esbjerg og omegn til at deltage bruges i efterfølgende debatter. Der er IKKE krav til del-
SLAGELSE
enkelt respektere, at alle skal have mulighed for at ytre sig.
de Et dialogmøde fremmødte er kendetegnet ved, kort at tovholderen/underviseren
advokat Mogens Broe-Andersen typisk beder de klogere. Hvis deltagerne samtidig føler, at deres tid er brugt
at præsentere Et dialogmøde sig skal og være først fortælle og fremmest gøre lidt deltagerne om
deres fremmødte kort udlejningssituation. præsentere sig og fortælle lidt om deres Herefter godt – så vi har glade. Mogens Broe-Andersen
et godt indtryk af, ADRESSE hvor man specielt har udfordringer,
og dette SJÆLLAND bruges Dansk i de efterfølgende SØNDERJYLLAND
Revision debatter. Der er
IKKE krav SLAGELSE til del-tagernes viden om CHRISTIANSFELD
lejeret og jura, men
vi forventer, Ndr. ADRESSE at Ringgade hver enkelt 74, respektere, 4200 Slagelse
ADRESSE at alle skal have
Dansk Revision
Tyrstrup Kro
mulighed for at ytre sig. Et dialogmøde skal være først og
Ndr. Ringgade 74, 4200 Slagelse
Tyrstrup Vestervej 6, 6070 Christiansfeld
fremmest gøre deltagerne DATO OG klogere. TIDSPUNKT Hvis deltagerne samtidig
Mandag føler, d. at 9/3-2020 deres / kl. 17:00 tid er - 20:00 brugt godt Tirsdag – så d. 10/3-2020 er vi glade. / kl. 18:00 - 21:00
d. 9/3-2020 / kl. 17:00 - 20:00
DATO OG TIDSPUNKT
DATO OG TIDSPUNKT
Tilmelding til: de@danskeudlejere.dk
MIDTJYLLAND
NORDJYLLAND
AARHUS
AALBORG
ADRESSE
Danske Udlejere
Fredensgade 30, st., 8000 Aarhus
DATO OG TIDSPUNKT
Mandag d. 16/3-2020 / kl. 17:00 - 20:00
MIDTJYLLAND
AARHUS
ADRESSE
FYN
VESTJYLLAND
ODENSEDanske Udlejere ESBJERG
ADRESSE
ADRESSE
Fredensgade Fangel Kro 30, st., 8000 Restaurant Aarhus Parken
Fangelvej 55, 5260 Odense S
DATO OG TIDSPUNKT
DATO OG TIDSPUNKT
DATO OG TIDSPUNKT
Mandag d. 16/3-2020 / kl. 17:00 - 20:00
Onsdag d. 18/3-2020 / kl. 17:00 - 20:00
ERHVERVSLEJEMÅL
Ovennævnte dialogmøder gennemføres ved minimum 15 deltagere. Der kan deltage max. 30 personer. Der
tilmeldes efter ”først til mølle princippet”. Deltagelse er gratis*, og der serveres kaffe og en let anretning
Skriftlig tilmelding til: de@danskeudlejere.dk.
Oplys venligst hvem der ønskes tilmeldt – og mail adresse – således vi kan sende bekræftelse tilbage.
*gælder ikke Christiansfeld
FYN
ODENSE
MAGASINET DANSKE UDLEJERE - NR.1/2020 13
ADRESSE
Fangel Kro
ADRESSE
Scandic Øst
Hadsundvej 200, 9220 Aalborg
DATO OG TIDSPUNKT
Tirsdag d. 17/3-2020 / kl. 17:00 - 20:00
Søvej 9, 6700 Esbjerg
Onsdag d. 1/4 -2020/ kl. 17:00 - 20:00
Fangelvej 55, 5260 Odense S
DATO OG TIDSPUNKT
Onsdag d. 18/3-2020 / kl. 17:00 - 20:00
På grund af stigende efterspørgsel fra lejere
søger vi alle former for erhvervslokaler
SKAL VI HJÆLPE MED AT UDLEJE DINE?
udlejningss
godt indtry
bruges i de
tagernes vi
enkelt resp
Et dialogm
klogere. H
godt – så er
Tyrstru
Tirsd
Ovennævnte dialogmøder gennemføres ved minimum 15 deltag
tilmeldes efter ”først til mølle princippet”. Deltagelse er gratis*, o
Skriftlig tilmelding til: de@danskeu
Oplys venligst hvem der ønskes tilmeldt – og mail adresse – så
C
H
Tirsd
Ons
*gælder ikke Christiansfeld
FOR MERE INFORMATION, KONTAKT:
Daniel Østergaard Petersen
Tlf. 3179 1384 | daniel.petersen@cbre.com
Frederiksgade 1, 8000 Aarhus C
MAGASINET DANSKE UDLEJER