Nyhedsbrev maj 2020

DECEMBER 2019 · NO6 · 20. ÅRGANG
Udlejers genudlejningsbestræbelser
- og en ny dom
Alt om forårets kurser 2020
Aarhus Nyt
UDLEJERFORENINGEN AARHUS · VI VARETAGER DINE INTERESSER

Kære udlejer, er
du dækket godt nok?
Som udlejer er det særligt vigtigt at være
rigtigt dækket, så du kan få hurtig og relevant
hjælp, hvis dine bygninger bliver
beskadiget ved brand, storm, indbrud
m.m. Det skyldes, at du kan risikere store
huslejetab oveni beskadigelserne, hvis
udbedringerne trækker ud.
Din lokale Alm. Brand assurandør er specialist
i forsikring af netop udlejningsejendomme.
Mail eller ring og få en uforpligtende snak
om, hvordan du og Alm. Brand kan passe
rigtig godt på dine interesser.
Midt- og østjylland
Erhvervsassurandør
Henrik Andersen
Telefon 35 47 97 89
abrhnd@almbrand.dk
Telefonisk medlemsservice tilbydes gratis
Lejeret og ejendomsjura
Erik Aagaard Poulsen, Advokat................................. 8612 2366
Louise Kaczor, Advokat.............................................. 2628 5777
Søren Lyager................................................................ 4029 0145
Kim Nielsen, Advokat.................................................. 8732 1267
Regnskab og skat
Anne Evald, stats. aut. Revisor................................. 8739 3739
Salg, vurdering og administration
Peter Lautrup, EA........................................................ 2013 0111
Lars H. Rasmussen, Direktør..................................... 8616 0055
Praktiske og tekniske grundejerforhold
Henning Poulsen, Civilingeniør................................. 8619 0700
Som udlejer/bestyrelsesmedlem
Claus Jespersen........................................................... 2015 1374
Michael Graff Nielsen................................................. 2840 1985
Helle Pouli.................................................................... 2844 5688
Medlemsfordele
Magasinet 'Danske Udlejere' 10x årligt • Nyhedsbrevet
'Udlejerforeningen Aarhus' 6x årligt • Aktuelle kurser og
møder • Telefonisk rådgivning • Lejekontrakter og blanketter
mv. gratis til kopiering • Tilskud til principielle retssager •
Fordelagtig forsikringsordning med retshjælpsdækning.
Retningslinjer for gratis rådgivning
Har du et spørgsmål til en af eksperterne i vores spørgepanel,
kan du få et gratis råd ved enten at ringe eller maile det til Udlejerforeningen
eller den pågældende direkte. Spørgsmålet skal
kunne besvares umiddelbart uden gennemgang af bilag og
egentlig sagsbehandling, idet man ellers må påregne at blive
henvist til at søge betalt rådgivning.
Hvis du kontakter en af eksperterne direkte, skal du med det
samme oplyse, at henvendelsen sker som medlem af Udlejerforeningen
Aarhus og oplyse medlemsnummer. Dine spørgsmål
bliver besvaret hurtigst muligt og normalt inden forløbet
af 5 arbejdsdage bortset fra ferieperioder, hvor svartiden kan
være længere.
Under hensyn til at besvarelsen af dit spørgsmål er gratis, og at
det udelukkende gives på grundlag af de kortfattede oplysninger,
som du selv giver rådgiveren fraskriver både Udlejerforeningen
og rådgiveren sig ethvert ansvar som følge af svaret.
Kontorets åbningstider:
Mandag til torsdag: kl. 9.00 - 16.00 / fredag: kl. 9.00 - 12.00
for telefoniske og personlige henvendelser.
Fredensgade 30 · 8000 Aarhus C
Tlf. 8612 1132 · ufaa@ufaa.dk · www.ufaa.dk
Lars H. Rasmussen
UDLEJERFORENINGEN AARHUS
Fredensgade 30, 8000 Aarhus C
T: 8612 1132 · ufaa@ufaa.dk · www.ufaa.dk
UDGIVES AF
Udlejerforeningen Aarhus,
Redaktionsudvalget og udsendes til
samtlige medlemmer af foreningen.
ANSVARSHAVENDE DETTE NUMMER
Lars H. Rasmussen: 8616 0055 · lhr@rasu.dk
REDAKTIONSUDVALGET
Lars H. Rasmussen, redaktør
Hans Jespersen, annoncer
Claus Jespersen
Niels Meldahl
Ole Mathorne
Niels Lucassen
ÅBNINGSTIDER
Telefonen besvares:
Mandag til torsdag: kl. 9.00 - 16.00
Fredag: kl. 9.00 - 12.00
Medlemmer er ALTID meget velkomne
på kontoret. Aftal tid i forvejen.
ANNONCESALG
Gert Hald: 8612 1132
Hans Jespersen: 8675 0155 / 4028 3823
ANNONCEPRISER (excl. moms):
1/4 side: kr. 1.300,-
1/2 side: kr. 2.500,-
1/1 side: kr. 5.000,-
Yderligere information vedrørende deadlines,
formater, tekniske specifikationer mv. kan
rekvireres hos Gert Hald eller Hans Jespersen.
Redaktionen er afsluttet: 1. december 2019
Næste nummer: Februar 2020
Oplag: 1.000 stk.
TRYK
CS Grafisk A/S
FOTO
Forside © Henrik Bentsen
FAKE NEWS OG § 5.2?
Dansk Sprognævn udpeger hvert år et ”årets ord”. I 2018 var det ”hvidvask”,
som man mente bedst indfanger, hvad der rørte sig i dette år. Det er naturligvis
ikke et ord, vi kender til i udlejerbranchen, hvor alt går lovligt til.
Hvis jeg skulle pege på et ”årets ord” for 2019, må det vist blive ”paragraf
fem stykke to ”. Jeg tror ikke mange i Danmark kendte dette ord eller betydningen
heraf ved årets start. Men her ved årets udgang skal jeg love for at
begrebet bliver diskuteret ved enhver lejlighed.
Sammen med diverse lejerorganisationers krav om flere ”billige boliger”,
tilsat udsagn om onde kapitalfonde, manglende bevarelse af byernes sammenhængskraft,
lejere der ufrivilligt sættes ud, ja så har §5.2 sat en lavine
i gang af undersøgelser og postulater, som hænger i den blå luft. Med det
resultat, at den nyudnævnte boligminister Kaare Dybvad Bek (S) har sat sig
for at gribe ind overfor brugen af den forkætrede paragraf. Men inden regeringen
kaster sig ud i ny regulering af den i forvejen komplicerede lejelovgivning,
er det måske værd at overveje om det overhovedet er betimeligt og
nødvendigt. Hvad er fakta og hvad er Fake-News i denne diskussion.
Hos Danske Udlejere har man også sat sig for at finde ud af, hvad der er op
og ned i denne diskussion. Her har man sammen med analyseinstituttet
Fremforsk undersøgt konsekvenserne af brugen af § 5.2. Her er konklusionen
klart, at § 5.2 netop har været det redskab, eller incitament, som har
været nødvendigt for at renovere en udslidt boligmasse. Boligstandarden
er med succes blevet løftet. Uden den ville mange ejendomme stadig ligne
”Huset på Christianshavn”. Jeg kan ikke forestille mig, at boligministeren
ønsker sig sådanne boliger. Det politiske ønske om flere billige boliger
i storbyerne er meget ædelt, men det er en illusion at tro, at der er en stor
masse af billige boliger, som pludselig kan komme i spil. Detailreguleringen
af boligmarkedet har skævvredet en stor del af massen, som er fastlåst på
lave lejeniveauer, der bevirker, at fraflytningsraten her er lav.
Man kan diskutere, hvad er en billig bolig? Er det en 3-værelses i City til kr.
3.500 om måneden? Ja, i så fald er der mangel på billige boliger. Men skåret
ind til benet, så handler det hele om udbud og efterspørgsel. Problemet er
vel også, at der er bygget for lidt, for stort og for dyrt. I hvert fald i København.
Men uanset hvad, er der jo grænser for, hvor meget der kan bygges i
midtbyerne, så hvis folk kun vil bo her, ja, så vil der altid være mangel på lejeboliger.
Kun priserne kan regulere denne efterspørgsel. Desværre ser det
ud til at regeringen vil gribe ind i denne naturlige reguleringsmekanisme.
Boligministeren forventer at komme med et udspil til regulering i februar
2020.
På falderebet her skal jeg gøre vore læsere opmærksom på et igen stort
og spændende kursusprogram, hvor der er kurser for den såvel garvede
udlejer som førstegangs køberen. Så vel mødt på forårets kurser og arrangementer!
Til sidst vil jeg ønske alle og Jeres familier
en glædelig jul samt et lykkebringende nytår.
Med venlig hilsen
Lars H. Rasmussen
Formand
2 www.ufaa.dk
www.ufaa.dk 3

Jeg har konstateret, at mange udlejere
er af den opfattelse, at udlejers
genudlejningsforpligtelse indtræder,
så snart at udlejer har modtaget en
opsigelse af et lejemål fra en lejer.
Denne opfattelse indebærer endvidere,
at udlejeren tror at forpligtelsen til at
udfolde sine sædvanlige og rimelige genudlejningsbestræbelser
skal igangsættes
umiddelbart efter modtagelse af opsigelsen,
således at lejeren kan blive frigjort
for betaling af husleje snarest muligt, da
det almindelige er, at lejeren allerede har
lejet en anden bolig, eller købt et nyt sted
at bo.
Det er således min erfaring, at de fleste
diskussioner i denne type sager typisk
drejer sig om, hvorvidt lejeren er forpligtet
til at betale fuld husleje for den sidste
af de 3 måneder som opsigelsesvarslet
omfatter. Dette er imidlertid forkert, idet
det følger af lejelovens § 86, stk. 3, at udlejers
forpligtelse til at udfolde genudlejningsbestræbelser
først indtræder på et
langt senere tidspunkt, nemlig først på
den dag hvor lejeren afleverer lejemålet
og nøglerne til lejligheden inden udløbet
af opsigelsesvarslet.
Lejelovens § 86, stk. 3:
”Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets
udløb skal udlejeren bestræbe sig på
at genudleje det lejede. Hvad udlejeren
indvinder eller burde have indvundet
ved genudlejningen skal fragå i hans krav
overfor lejeren.”
ERIK AAGAARD POULSEN,
ADVOKAT,
ADVOKATERNE I JYLLANDSGAARDEN
Udlejers genudlejningsbestræbelser
- og en ny dom
Ved udlejers modtagelse af opsigelse fra
en lejer er der typisk 3 mulige scena-rier:
1. Lejeren sender alene en opsigelse
uden yderligere oplysninger om andet,
f.eks. en opsigelse den 26. februar til fraflytning
pr. 31. maj.
2. En opsigelse den 26. februar med oplysning
om at lejeren kan være flyttet den
30. april, en måned før fristens udløb.
3. En opsigelse den 28. februar med præcisering
af at lejeren rent faktisk flytter den
1. april og anmoder udlejeren om at søge
lejligheden genudlejet snarest muligt.
Kun i den sidste situation indtræder udlejers
genudlejningsforpligtelse efter LL §
86, stk. 3.
I de første 2 tilfælde er situationen ofte
den, at lejeren i løbet af opsigelsesvars-let
først på et senere tidspunkt meddeler, at
lejemålet kan være klar til aflevering inden
de 3 måneder, som opsigelsesvarslet
udgør, er gået.
De huslejenævns- og boligretssager, der
har været, drejer sig også typisk om,
hvorvidt lejeren er forpligtet til at betale
husleje for den 3. og sidste måned i
op-sigelsesvarslet, eller om udlejer har
udfoldet tilstrækkelige bestræbelser for
at genudleje lejligheden tidligere.
Hvad siger lejeloven?
Inden vi går dybere ind i problematikken
kan det være en god ide at ridse den kolde
jura op, nemlig at i de 3 måneder der
går, mens opsigelsesvarslet løber, har vi
rent faktisk et lejemål der er uopsigeligt
i de 3 måneder lejers opsigelsesvarsel er,
idet lejer ikke kan opsige lejemålet igen
indenfor de samme 3 måneder.
Dette har den konsekvens, at hvis lejeren
pludselig fraflytter lejemålet uden
nærmere aftale herom med udlejer og
smider nøglerne i udlejers postkasse, eller
henvender sig på udlejerens kontor
og afleverer nøglerne uden videre, rent
faktisk gør sig skyldig i en så grov misligholdelse
af sine forpligtelser, at lejemålet
kan ophæves med omgående virkning
midt i opsigelsesperioden.
Dette fremgår af lejelovens § 93, litra d,
hvorefter et lejemål kan ophæves uden
yderligere varsel ”når lejeren fraflytter
det lejede i utide uden aftale med udlejeren”.
Det er naturligvis upraktisk at ophæve et
lejemål, der allerede er opsagt, men nævnes
også kun for at illustrere baggrunden
for reglerne og dermed også forstå hvorfor
retten i nedennævnte dom kommer
frem til, at lejeren naturligvis ikke kan
slippe for at betale huslejen i den 3. og
sidste måned.
Indholdet af
genudlejningsforpligtelsen:
I ”gamle” dage blev udlejers genudlejningsforpligtelse
typisk oplyst ved annoncering
i den lokale presse, men efter
udbredelsen af internettet og tilbud om
leje af tomme lejligheder på forskellige
portaler, er det sædvanlige indhold af
genudlejningsforpligtelsen typisk annoncering
på internettet og mest almindeligt
på boligportal.dk.
Er der tale om større udlejere med egen
hjemmeside, vil annoncering på hjemmesiden
også kunne opfylde forpligtelsen,
ligesom denne ofte suppleres med
annoncering andre steder, f.eks. på Danske
Udlejeres portal.
Tidligere var det også almindeligt med
et skilt i vinduet på den tomme lejlighed,
men det ses næsten aldrig mere. Denne
form for annoncering medfører, at udlejer
har udført ”sædvanlige og rimelige
genudlejningsforpligtelser”.
Hvornår annoncering?
Udlejers genudlejningsbestræbelser indtræder
præcis på det tidspunkt, hvor udlejer
pludselig får at vide midt i opsigelsesvarslet,
at lejeren nu er flyttet, og enten
sender lejeren en mail herom eller
henvender sig på udlejers kontor og afleverer
nøglerne eller afleverer nøglerne
i udlejers postkasse og indtræder ikke
før, jfr. ordene i LL § 86, stk. 3, ”fraflytter
inden”.
En yderligere forpligtelse indtræder samtidig,
hvis udlejer ikke allerede tidligere
har indkaldt lejeren til flyttesyn. Selvom
lejeren pludselig afleverer nøglerne til
lejemålet, eller meddeler han er flyttet,
skal udlejer inden 14 dage efter lejerens
flytning/aflevering af nøglerne indkalde
til flyttesyn skriftligt med mindst 7 dages
varsel. Er der tidligere indkaldt til et flyttesyn
på et senere tidspunkt kan et kortere
varsel aftales, hvis lejeren går med til det,
men kun lejeren kan foreslå eller aftale et
kortere varsel. Udlejer skal altid respektere
fristen på 7 dage.
Ny dom af 28/11 2019:
En lejer opsagde sin lejlighed den 26/2
2018 til fraflytning pr. 31/5 2018. Udlejer
bekræftede modtagelsen af opsigelsen
og indkaldte samtidig lejeren til flyttesyn
den 7/5 2018.
Imidlertid henvendte lejeren sig pludselig
på udlejers kontor den 30/4 2018 og
afleverede nøglerne, idet hun samtidig
meddelte, at hun var fraflyttet lejemålet.
Udlejeren tog aflevering af nøglerne som
udtryk for, at lejeren hurtigst muligt ønskede
et flyttesyn, således at genudlejningen
eventuelt kunne fremskyndes og
sendte en mail til lejeren den 2/5 med
foreslået fremrykkelse af flyttesynet til
den 3/5, men modtog ikke svar fra lejeren.
Da udlejeren mødte op til flyttesynet den
3/5 kunne det konstateres, at lejeren ikke
kom og udlejeren gennemførte flyttesynet
selv og sendte en kopi af fraflytningsrapporten
til lejeren.
Da lejeren havde den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse,
herunder til maleristandsættelse,
men ikke havde foretaget
sig noget inden afleveringen, indeholdte
fraflytningsrapporten et krav om maling
af en del af lejligheden. Det flyttesyn der
tidligere var indkaldt til til gennemførelse
den 7/5 blev således ikke gennemført,
hvilket var dumt af udlejer, jfr. nedenfor.
Da lejeren modtog opgørelsen for fraflytningsudgifterne
indbragte lejeren denne
for huslejenævnet med påstand om,
at lejeren skulle slippe for at betale for
istandsættelsen, idet lejeren ikke havde
accepteret nogen afkortning af 7 dages
fristen og derfor heller ikke var mødt op
den 3/5, og da flyttesynet i mellemtiden
var gennemført og lejeren havde modtaget
en kopi af rapporten, var der heller
ikke nogen grund til at møde op til det
oprindeligt indkaldte flyttesyn den 7/5.
Huslejenævnet statuerede herefter også,
at udlejer havde tabt sit krav om istandsættelse.
Lejeren mente også, at lejeren
ikke skulle betale husleje den sidste måned,
hvilket huslejenævnet dog ikke var
enig i, hvorefter lejeren indbragte sagen
for boligretten.
Yderligere oplysninger i boligretten:
Under sagens behandling i boligretten
kom det frem, at udlejeren først den 28/5
havde annonceret lejligheden på boligportalen
og den 31/5 2018 annonceret
lejligheden på sig egen hjemmeside, men
også at udlejeren tidligere havde haft lejligheden
annonceret på egen hjemmeside,
men taget den af igen, således at den
ikke skulle stå for længe på udlejers egen
portal og denne tidligere annoncering
kunne derfor ikke bevises. Rent praktisk
gennemførte udlejeren istandsættelse af
lejligheden i løbet af maj og juni måned,
hvorfor lejligheden ikke kunne udlejes
igen pr. 1/6, men først 1/7, og i denne
sidste måned bærer udlejer naturligvis
selv tabet af den manglende lejeindtægt.
Det afgørende spørgsmål var med andre
ord, at når genudlejningsbestræbel-serne
skal iværksættes efter at lejeren er fraflyttet
i utide, det vil sige efter den 30/4,
og hvor der var aftalt et flyttesyn til den
7/5, er spørgsmålet i realiteten om lejeren
kunne forvente at slippe for at betale
husleje i maj måned, hvilket natur-ligvis
ville være stødende og urimeligt for udlejer,
idet udlejer måtte kunne gå ud fra, at
han har maj måned til at gøre lejemålet
i stand.
Dom og resultat:
Lejer har ved opsigelsen af lejligheden
tilkendegivet overfor udlejeren, at fraflyt-ning
ville være den 31/5 2018. Lejeren
har den 30/4 2018 henvendt sig på
udle-jers kontor og meddelt, at hun var
fraflyttet lejligheden. Hun afleverede
samtidig nøglerne til lejemålet. Lejligheden
var ikke istandsat ved nøgleaflevering.
Det er ubestridt, at udlejeren først
ved nøgleafleveringen fik kendskab til, at
lejeren fraflyttede inden opsigelsesvarslets
udløb. Lejligheden blev først genudlejet
efter udløbet af opsigelsesperioden.
Under disse omstændigheder finder boligretten,
at udlejeren ikke burde have
kunnet udleje lejligheden til anden side
tidligere end med virkning fra den 1/6
2018, og dermed ikke tidligere end ved
udløb af opsigelsesperioden. Der er derfor
ikke grundlag for at fastslå, at udlejeren
burde have indvundet noget ved
genudlejning, som skal fragå i hans krav
overfor lejer, jf. lejelovens § 86, stk. 3.
Udlejers frifindelsespåstand tages derfor
til følge.
Fortsættes side 11
4 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 5

Vi udfører tømrer-, murer- og malerarbejde
Skal det næste projekt være dit?
Vi har speciale i kompakte badeværelser,
køkkener og totalrenovering af ejendomme!
Forårets kurser 2020
Nr. Titel Underviser Dag Dato Tid
1 Vedligehold, ombygning samt lovligt byggeri Annemarie Langkilde Vammen Mandag 03.02.20 Kl. 19-22, aften
(BR18 og BBR)
og Stine Kalsmose Jakobsen
2 Lejens Fastsættelse Louise Kaczor (LL.M) Mandag 17.02.20 Kl. 9-12, formiddag
3 Småhusejendomme Erik Aagaard Poulsen (H) Mandag 24.02.20 Kl. 19-22, aften
4 Regnskab og skat Anne Evald (stats.aut.revisor) Mandag 09.03.20 Kl. 19-22, aften
og Jan Mehlsen
5 Grundlæggende erhvervslejeret Louise Kaczor (LL.M) Mandag 23.03.20 Kl. 9-12, formiddag
6 Misligholdelse Louise Kaczor LL.M) Mandag 30.03.20 Kl. 19-22, aften
7 Køb og salg af udlejningsejendomme Louise Kaczor (LL.M) og Mandag 20.04.20 Kl. 19-22, aften
Anne Evald, (stats.aut.revisor)
8 Ikke fastlagt Til rådighed for evt. aktuelt / nyt Mandag 27.04.20 Kl. 9-12, formiddag
9 Ny §5 stk 2 Erik Aagaard Poulsen (H) Mandag 25.05.20 Kl. 9-12, formiddag
10 Ny §5 stk 2 Erik Aagaard Poulsen (H) Mandag 08.06.20 Kl. 19-22, aften
På næste side får du information om tilmelding, kursusbevis mm.
Alle kurser afholdes på Scandic Aarhus City, Østergade 10, Aarhus C.
Søger du en kvalitetsbevidst tømrer, murer eller
maler, der kan udføre alle former for opgaver
- både inden- og udendørs, så behøver du ikke
lede længere.
Jysk Byg & Boligservice har mange års erfaring og
er en pålidelig og effektiv samarbejdspartner.
Vi løser såvel store som små opgaver - så kontakt
os allerede i dag for et uforpligtende tilbud.
Ring til os på telefon 27 25 35 35
eller skriv en mail til:
gisselbaek@hotmail.dk
Priseksempel:
Komplet badeværelse fra kr. 79.000,-
Priseksempel:
Komplet 2 værelses lejlighed på 54 m 2 med nyt
køkken samt badeværelse med alle installationer,
gulve, lofter og malerarbejde fra kr. 260.000,-
TRINE & CASPER
Det er en service, vi bestemt ikke har oplevet
hos andre håndværkere.
Jeg ringer til dig næste gang vi skal have noget lavet
Vi er din samarbejdspartner
Revision og rådgivning er vores speciale
Jysk Byg & Boligservice
Niels Ebbesens Gade 26 C
8900 Randers C
telefon: 27 25 35 35
cvr.: 20 81 23 97
mail: gisselbaek@hotmail.dk
Følg os på facebook!
Ring til os
27 25 35 35
Tangen 9 · 8200 Aarhus N · Tlf. 87 32 57 00
www.beierholm.dk
6 www.ufaa.dk
- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere
www.ufaa.dk 7

Forårets
2020
kurser
Max. deltagerantal til alle kurser: 60.
Aftenkurser starter kl. 19.00 og slutter senest kl. 22.00.
Alle kurser består af 3 x 50 min. Formiddagskurser starter
kl. 9.00 og slutter senest kl. 12.00
AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00
KURSUS 1
Vedligehold, ombygninger samt
lovligt byggeri (BR18 og BBR)
Tid Mandag 3. feb. 2020, kl. 19.00-22.00
Underviser Annemarie Langkilde Vammen
og Stine Kalsmose Jakobsen
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
KURSUS 3
Småhusejendomme
Tid Mandag d. 24. feb. 2020, kl. 19.00-22.00
Underviser Erik Aagaard Poulsen (H) og
Sted
AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00 FORMIDDAGSKURSUS KL. 9.00 - 12.00
Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
KURSUS 5
Grundlæggende erhvervslejeret
Tid Mandag d. 23. marts 2020, kl. 9.00-12.00
Underviser Louise Kaczor (LL.M)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
SERVICERING
Aftenkurser: Under hele kurset selfservice-automat kaffe
og the (vand på bordene). I pausen kage.
Formiddagskurser: Under hele kurset
selfservice-automat kaffe og the (vand på bordene). I
pausen en gourmet-sandwhich.
Medlemmer: Hvert medlem kan tilmelde 2 personer pr.
kursus uden beregning. For deltagere herudover betales
kr. 250,- (Ikke-medlemmer: Betaler kr. 1.400,- pr. deltager
pr. kursus).
Alle kurser afholdes på:
Scandic Hotel Aarhus City, Østergade 10, 8000 Aarhus.
Telefon 8931 8100.
KURSUSBESKRIVELSE
Kurset sætter fokus på reglerne for ombygninger i henhold
til BR 18, samt hvordan man sikrer det lovlige byggeri,
herunder udlejers pligter i relation til BBR.
Derudover omhandler kurset håndtering og proces for
vedligehold og drift af udlejningsejendomme. Vi orienterer
om brugen af vedligeholdelsesplaner som hjælp til at
styre driften af ejendommen samt det praktiske i forhold
til beboerne, mens vedligeholdelsesarbejderne pågår.
KURSUSBESKRIVELSE
Småhusejendomme omfatter dels ejendomme med højest
6 boliglejemål pr. 1/1 1995 og dels ejerlejligheder,
parcel- og rækkehuse, 80/20-ejendomme og lejemål i
disse ejendomme med fri lejefastsættelse efter LL § 53.
Kurset indeholder en gennemgang af reglerne om lejens
størrelse i småhusejendomme, dels ved lejekontraktens
indgåelse og dels efterfølgende ved forhøjelser, både efter
det lejedes værdi og forbedringsforhøjelser. Endvidere
gennemgang af vilkår som bør medtages i lejekontraktens
§ 11 og de seneste regler om digital kommunikation
fra 1/1 2020 og seneste regler om Airbnb, korttidsudlejning
m.v. Oplysning om seneste huslejenævns- og boligretsafgørelser.
Der udleveres omfattende kursusmateriale.
KURSUSBESKRIVELSE
Formålet med kurset er at give deltageren et grundlæggende
indblik i erhvervslejeretten og i en række af de
muligheder og faldgruber, som kan opstå i forbindelse
med indgåelse af erhvervslejemål. Erhvervslejeloven giver
i vidt omfang mulighed for, at parterne kan aftale de
nærmere lejevilkår, men kendskab til lovens udgangspunkt
og centrale problemstillinger er en forudsætning
for en god erhvervslejekontrakt.
Afbud: Har du tilmeldt dig et kursus og senere bliver forhindret,
skal du sende afbud. Det er der mange der gør,
men også mange som ’glemmer’. Bestyrelsen har derfor
truffet en principbeslutning om at kurserne fortsat skal
være gratis; men at de som bliver forhindret i at møde og
som glemmer at sende afbud vil blive opkrævet et gebyr
på kr. 250,-.
FORMIDDAGSKURSUS KL. 9.00 - 12.00
KURSUS 2
Lejefastsættelse
AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00 AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00
KURSUS 4
Regnskab og skat
KURSUS 6
Misligeholdelse
Udlejerforeningen Aarhus er en afdeling af Danske Udlejere,
hvorfor medlemmer af DU derfor også kan deltage i
Aarhus' kursusvirksomhed. Medlemmer af foreningen kan
derfor deltage.
Kursusbevis: Efter vore kurser udstedes deltagerbeviser
til alle, som ønsker det. Advokater og revisorer vil således
kunne lade vore kurser indgå i deres faglige forpligtelser
til kursusdeltagelse.
Alle kurser er på 3 lektioner og giver 3 kursuspoint.
Efter vore kurser udstedes deltagerbeviser
til alle som ønsker det. Advokater og revisorer vil
således kunne lade vore kurser indgå i deres faglige
forpligtelser til kursusdeltagelse.
Tid Mandag d. 17. feb. 2020, kl. 9.00-12.00
Underviser Louise Kaczor, Advokat (LL.M)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
KURSUSBESKRIVELSE
På kurset vil vi se på de gældende regler omkring lejens
fastsættelse og regulering i uregulerede og regulerede
kommuner. På kurset vil vi gennemgå lejefastsættelse
efter ”det lejedes værdi”, omkostningsbestemte leje,
lejen i moderniserede lejemål, lejen i gennemgribende
moderniserede lejemål, lejen i 80/20 lejemål og lejen
i lejemålet, der er udlejet efter reglerne om markedsleje.
Endvidere vil vi se på, hvorledes lejen i de forskellige
lejemål kan reguleres under lejemålets beståen
Tid Mandag d. 9. marts 2020, kl. 19.00-22.00
Underviser Anne Evald (stats. aut. rev.) og Jan Mehlsen
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
KURSUSBESKRIVELSE
Grundlæggende regnskabs- og skatteregler for udlejere af
udlejningsejendomme. Nyheder på området vil endvidere
blive gennemgået. Kurset vil omfatte en gennemgang af:
1. Bogføringslovens bestemmelser
2. Den skattepligtige indkomst (overskud af
udlejningsejendom)
3. Hvad er vedligeholdelse og hvad er forbedring
4. Hvorledes forholdes med medregnede og
udbetalte beløb fra GI
5. Renter samt kurstab og -gevinster
6. Afskrivningsreglerne
7. Virksomhedsskatte- og kapitalafkastordningen
8. Frivillig registrering efter momsloven, momspligtige
lejeindtægter, væsentlige til- og ombygninger
9. Beregning af skattemæssig avance ved salg
Tid Mandag d. 30. marts 2020, kl. 19.00-22.00
Underviser Louise Kaczor (LL.M)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
KURSUSBESKRIVELSE
Kurset omfatter, hvorledes man håndterer forskellige
former for mislighold fra lejers side, herunder opsigelse/
ophævelse, væsentlig misligholdelse, generelt om lejers
misligholdelse, almindelige betingelser for ophævelse af
lejeaftaler, betalingsmisligholdelse, ophævelse på grund
af andre former for misligholdelse, udlejers erstatningskrav
i forbindelse med misligholdelse, fraflytning og udsættelse
af lejere.
8 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 9

AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00 FORMIDDAGSKURSUS KL. 9.00 - 12.00
KURSUS 7
Køb/salg af udlejningsejendomme
KURSUS 9
NY § 5, stk. 2
Her fra redaktionen
vil vi gerne sige tak for et godt 2019.
Tid Mandag d. 20. april 2020, kl. 19.00-22.00
Underviser Louise Kaczor (LL.M)
og Anne Evald (stats. aut. Revisor)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
KURSUSBESKRIVELSE
På kurset vil vi se på den praktiske fremgangsmåde ved
køb og salg af udlejningsejendomme, herunder hvad
man skal være opmærksom på i lejeretlig henseende, alt
efter om det er en småhusejendom eller en større udlejningsdom
(et ”stort hus”) der handles.
Vi vil bl.a. se på de sædvanlige vilkår i købsaftalen, berigtigelse
af handlen, due diligence procedurer, ansvaret for
mangler, ansvarsfraskrivelsesklausuler, hvornår er der
tilbudspligt, og hvorledes opfyldes denne m.v. Endvidere
vil vi se på de regnskabsmæssige og skatteretlige aspekter
ved køb og salg af en udlejningsejendom, herunder
krav til regnskabsaflæggelse, bogføringsloven, ejendommens
indtægter og udgifter, herunder vedligeholdelse
contra forbedring.”
KURSUS 8
Ikke fastlagt
Tid Mandag d. 27. april 2020, kl. 9.00-12.00
Underviser
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
KURSUSBESKRIVELSE
AFTENKURSUS KL. 9.00 - 12.00
Tid Mandag d. 25. maj 2020, kl. 9.00-12.00
Underviser Erik Aagaard Poulsen (H)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00
KURSUS 10
NY § 5, stk. 2
Tid Mandag d. 8. juni 2020, kl. 19.00-22.00
Underviser Erik Aagaard Poulsen (H)
Sted Scandic Hotel Aarhus City
Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse
Kursusbeskrivelse
til kursus 9 og 10
Gennemgribende modernisering efter ændring
af BRL §5, stk. 2
KURSUSBESKRIVELSE
Efter ekspertgruppens afgivelse af rapport om ændring
af eller afskaffelse af BRL § 5, stk. 2, i oktober 2019, forventes
der udarbejdet et lovforslag om nye regler for
gennemgribende modernisering, som er planlagt afsluttet
i foråret 2020 med nye eller ændrede regler for
gennemgribende modernisering af lejligheder i store
ejendomme.
Kurset vedrører således alene store ejendomme og kurset
vil indeholde en gennemgang af såvel de nye regler,
som af forarbejderne til de nye regler. Herudover en
gennemgang af hvorledes der skal forholdes med de
allerede, inden den nye lovs ikrafttræden, eksisterende
lejekontrakter, hvor lejen er fastsat til det lejedes værdi
efter BRL § 5, stk. 2, samt en gennemgang af på hvilken
måde der efter lovens ikrafttræden kan gennemføres
gennemgribende moderniseringer og fordele og ulemper
herved, samt eventuelle alternativer til andre typer
af forbedringsforhøjelser.
Der udleveres kursusmateriale om de nye regler m.v.
Vi glæder os til at tage fat
på et friskt 2020 sammen med jer.
Hvis du sidder inde med input, idéer,
kommentarer, artikler, annoncer
eller andet som kan være med til, at gøre bladet
meget bedre, så lad os endelig høre fra dig.
Rigtig glædelig jul og godt nytår fra
Udlejerforeningen Aarhus
10 www.ufaa.dk
www.ufaa.dk 11

-
AARHUS
NYT
DECEMBER 2019
nordicals.dk
nordicals.dk
nordicals.dk
City Tower
Værkmestergade 2, 17. etage - 8000 Aarhus C
8000@nordicals.dk - Tlf. +45 8620 8585
CVR 39159333
12 www.ufaa.dk
ERHVERVSLEJEMÅL
På grund af stigende efterspørgsel fra lejere
søger vi alle former for erhvervslokaler
SKAL VI HJÆLPE MED AT UDLEJE DINE?
FOR MERE INFORMATION, KONTAKT:
Daniel Østergaard Petersen
Tlf. 3179 1384 | daniel.petersen@cbre.com
Frederiksgade 1, 8000 Aarhus C
Flot hjørneejendom i i Øgaderne med med lav lav kvadratmeterpris
Flot hjørneejendom i Øgaderne med lav kvadratmeterpris
Nordicals
City Tower
Kontakt Nordicals os på tlf. City Værkmestergade 8620 Tower8585 2, og 17. hør etage nærmere - 8000 Aarhus om, C hvad vi kan gøre for dig.
Nordicals
Værkmestergade 8000@nordicals.dk 2, 17. - Tlf. etage +45 - 8620 80008585
Aarhus C
8000@nordicals.dk CVR 39159333 - Tlf. +45 8620 8585
CVR 39159333
Aarhus C - Christiansgade 24
Aarhus
• Fri lejefastsættelse
C - Christiansgade 24
•
Fri
Udstykket
lejefastsættelse
i ejerlejligheder
•
Udstykket
Renoveret Aarhus i
og
ejerlejligheder C nyindrettet - Christiansgade i 2017 24
•
Renoveret
Elevator installeret
• Fri lejefastsættelse
og nyindrettet i 2017
• Elevator • Udstykket installereti ejerlejligheder
• Renoveret og nyindrettet i 2017
• Elevator installeret
Kontakt os på tlf. 8620 8585 og hør nærmere om, hvad vi kan gøre for dig.
Kontakt os på tlf. 8620 8585 og hør nærmere om, hvad vi kan gøre for dig.
Aarhus C - Thunøgade 44
Aarhus C - Thunøgade 44
Aarhus
• Indeholder
• Indeholder
C - Thunøgade
flotte
Aarhus
herskabslejligheder
• Indeholder flotte herskabslej-
TIL
C - Thunøgade TIL 44SALG
flotte herskabs-
44
• Indeholder
TIL
SALG TIL SALG
SALG
lejligheder
flotte herskabslejligheder
Kontantpris kr. 17.500.000
• Lejlighed Kontantpris kr. 17.500.000
• Lejlighed
i stuen ændret ligheder fra
i stuen ændret fra
• Lejlighed 1.
Kontantpris
1. års nettoafkast
års nettoafkast
kr.
% 17.500.000 Kontantpris 2,42 kr. 17.500.000
erhverv 2,42
erhverv til
i stuen
til bolig •
bolig
ændret Lejlighed i 2010
i 2010
fra i stuen
Etageareal
1.
Etageareal ændret
års nettoafkast
m² fra
• Stort m²
% 2,42
654
• Stort
erhverv
lejepotentiale
1. års 654 nettoafkast % 2,42
lejepotentiale
til bolig i 2010 erhverv til Etageareal bolig i 2010 m² Etageareal 654 m² 654
• Stort lejepotentiale • Stort lejepotentiale
Kontakt Marc Hansen på e-mail: mhn@nordicals.dk eller tlf. 5139 3345 for yderligere
Kontakt informationer Marc Hansen om på denne e-mail: boligudlejningsejendom mhn@nordicals.dk eller i Aarhus tlf. 5139 C. 3345
Kontakt for yderligere Marc Hansen informationer på e-mail: om denne mhn@nordicals.dk boligudlejningsejendom eller tlf. 5139 i Aarhus 3345 for C. yderligere
informationer om Kontakt denne boligudlejningsejendom Marc Hansen på e-mail: i Aarhus mhn@nordicals.dk C.
eller tlf. 5139 3345 for yderligere
informationer om denne boligudlejningsejendom i Aarhus C.
Flot, arkitektonisk boligudlejningsejendom på hjørnet af Thunøgade
og Ny Munkegade. Lejlighederne i ejendommen består af store,
flotte herskabslejligheder med stuk og plankegulve samt mindre
Flot, arkitektonisk boligudlejningsejendom på hjørnet af Thunøgade
delevenlige lejligheder. Alle lejligheder fremstår meget lyse, da ejendommen
arkitektonisk
Flot,
og Ny Munkegade.
er beliggende boligudlejningsejendom
Lejlighederne i ejendommen
på et hjørne med det på hjørnet
består
rigtige lysindfald. af Thunøgade
af store,
og
flotte
Ny
herskabslejligheder
Munkegade. Lejlighederne
med stuk
i ejendommen
og plankegulve
består
samt
af
mindre
store,
flotte
delevenlige
Lejlighederne herskabslejligheder
lejligheder. Alle i pæn stand, med
lejligheder
og stuk alle og har plankegulve
fremstår meget
eget køkken samt
lyse,
og mindre
da ejendommen
er
bad.
delevenlige Til ejendommen lejligheder.
beliggende Flot, arkitektonisk
hører der Alle
på et
ligeledes lejligheder
hjørne med boligudlejningsejendom
en fremstår
det rigtige
hyggelig meget
lysindfald.
privat lyse, have. da ejendommen
er beliggende og Ny Munkegade. på et hjørne med Lejlighederne det rigtige lysindfald. i ejendommen består af store,
på hjørnet af Thunøgade
Lejlighederne er flotte i pæn herskabslejligheder stand, og alle har eget med køkken stuk og og bad. plankegulve Til samt mindre
Lejlighederne
ejendommen hører
er i pæn
der
stand,
ligeledes
og alle
en hyggelig
har eget
privat
køkken
have.
delevenlige lejligheder. Alle lejligheder og bad. fremstår Til meget lyse, da ejendommen
på der tlf. ligeledes 8620 er beliggende en 8585 hyggelig og på privat hør et hjørne nærmere
have. med det rigtige lysindfald.
ejendommen Kontakt os hører
om, hvad vi kan gøre for dig.
Lejlighederne er i pæn stand, og alle har eget køkken og bad. Til
ejendommen hører der ligeledes en hyggelig privat have.
KÆMPEDONATION TIL OMRÅDET VED STADION
Aarhus Byråd vil købe flere el-busser, plante flere træer og ho-
Med en potentiel kæmpedonation fra Salling Fondene og Lind
Invest samt en vision for at udløse områdets fulde potentiale
sikres det største sammenhængende rekreative storbynære
område i Danmark – med sigte på kvaliteter for de næste 100
år. I over 100 år har området omkring Tivoli Friheden, Mindeparken
og Stadion givet byens borgere og gæster enestående
oplevelser og udfoldelsesmuligheder. Med en potentiel kæmpedonation
fra Salling Fondene og Lind Invest samt en vision
for at udløse områdets fulde potentiale sikres det største
sammenhængende rekreative storbynære område i Danmark
– med sigte på kvaliteter for de næste 100 år.
Det bynære område, femkanten, som omkranses af Frederikshøj,
Højbjerg, Fredensvang, Kongsvang, Frederiksbjerg og
Aarhus Bugt udgør i dag byens største multifunktionelle rekreative
område i Aarhus. På trods af sine vigtige funktioner
- Stadion, Mindeparken, Tivoli Friheden, Jydsk Væddeløbsbane
m.fl. - har området et uforløst potentiale. De forskellige destinationer
fremstår fysisk lukkede om sig selv, flere lever ikke
op til forventningerne hos et moderne publikum, overgangene
i området virker tilfældige og er flere steder direkte vanskelige.
Lyset lukkes ude og for mange hegn er sat op.
Kæmpedonation - storstilet projekt
Et storstilet projekt sigter nu på at forløse områdets potentiale.
Borgmester Jacob Bundsgaard har sat sig i spidsen for
projektet og har i dag sammen med rådmændene for Teknik
& Miljø og Kultur & Borgerservice præsenteret en vision, Vision
Kongelunden, der vil sikre udarbejdelse og realisering af en
samlet plan for området ved Stadion, Mindeparken og Væddeløbsbanen.
Helt afgørende for dette er den potentielle donation
fra Salling Fondene og Lind Invest på 500 millioner kr.,
som samtidig er blevet præsenteret i dag. Det vil kunne sikre
byggeriet af et egentligt moderne fodboldstadion og udgøre
en katalysator for at forløse områdets potentiale.
Borgmester Jacob Bundsgaard: ”Med en enestående opbakning
fra Salling Fondene og Lind Invest åbner der sig en historisk
mulighed for at skabe et sammenhængende område med fantastiske
muligheder for byens borgere og gæster i vores tid og for
kommende generationer. Det er mit håb, at vi nu kan samle alle
gode kræfter i en fælles ambition om at skabe landets bedste legeplads.”
Visionen - pejlemærker
Visionen ’Kongelunden’ vil sikre og udvikle områdets kvaliteter
og værdier for kommende generationer. Området skal ikke
alene tilbyde en mangfoldighed af rekreative udfoldelsesmuligheder
for aarhusianerne, men også udvikles til at blive det
største sammenhængende storbynære rekreative område
i Danmark og dermed tiltrække endnu flere gæster til byen.
Dette gøres ved at følge nedenstående fem strategiske pejlemærker
for udviklingen af området:
Flere destinationer gør området til en samlet attraktion
i byen. Dette gøres ved at fjerne fysiske barrierer og ved at
udvikle nye og opdatere eksisterende destinationer med reference
til den grønne og blå natur samt de enestående historiske
og landskabelige forhold i området
Et centrum for livskvalitet, bevægelse samt store og små
fællesskaber. Dette gøres ved at sikre en lang række forskellige
funktioner, der understøtter hinanden og som understøtter,
at man bevæger sig inde i området og ikke kun tager derind
for at besøge enkelte og isolerede tilbud.
En moderne ramme for events inden for sport, kultur og
erhverv. Ved en gennemgribende modernisering og nybyggeri
af idrætsanlæg med fokus på fleksibel og høj udnyttelse,
skabes et nyt center i landsdelen for både større og mindre
events.
Et rum for ro, fordybelse, eftertanke og viden. Dette gøres
ved at dedikere dele af området til livets roligere udfoldelser
og ved at skabe plads til funktioner, der understøtter nysgerrighed
og videnskab.
Med en sammenhængende plan skabes det nødvendige
grundlag for at aktivere og demokratisere området, hvilket vil
gøre det til ’Hele Aarhus’ legeplads’. Områdets skal udvikles fra
et enkeltstående udflugtsmål til at blive en del af den aarhusianske
hverdag. Rådmand Bünyamin Simsek siger: ”Det har
hele tiden været mit håb, at debatten om fremtiden for stadion og
hele dette unikke område ville sætte gang i store tanker og vilde
idéer rundt om i byen. Salling Fondene og Lind Invest har nu grebet
muligheden med en vision, der viser deres dybe engagement i
byen, og deres ønsker om at skabe noget helt unikt for fremtiden.
Det er en stor mulighed for vores by, som vi alle skal sætte pris på
og arbejde videre med i fællesskab. Det er en historisk begivenhed
for Aarhus.”
Rådmand Rabih Azad-Ahmad siger: ”Salling Fondene og Lind Invest
har givet Aarhus en enestående mulighed. Det er en gave til
sporten, idrætten og hele byen. Det kan vi ikke takke dem nok for.
Vi har nu mulighed for at skabe et enestående område, som vil
være med til at definere Aarhus i mange generationer frem. Vi skal
i gang med en grundig proces, der sikrer at alle bliver inddraget
og hørt, så vi ender med en samlet plan, der bliver en gevinst for
hele Aarhus”.
www.ufaa.dk 13

EJENDOMSRENOVERING
Trænger din ejendom også til en renovering?
Hos Arne Elkjær A/S er vi ikke bare din rådgiver, vi er din samarbejdspartner,
som i fællesskab med dig, finder den bedst mulige
løsning på lige netop dit renoveringsprojekt.
Fortsat fra side 5
Udlejers genudlejningsbestræbelser
- og en ny dom
Vi indleder vores samarbejde med en forventningsafstemning til
både forløbet og projektets mål. Vi giver dig den rådgivning som
er nødvendig – hverken mere eller mindre. Undervejs i processen udfører
vi fagtilsyn og laver grundig mangelgennemgang i forbindelse
med aflevering.
Skal vi være din samarbejdspartner?
ARNEELKJÆR
RÅDGIVENDE INGENIØRER
BYGHERRERÅDGIVNING
Her starter et projekt med en snak om behov og forventninger...
Bredskifte Allé 7 · 8210 Aarhus V · T 86 16 47 55 · post@arneelkjaer.dk · www.arneelkjaer.dk · CVR 10 27 78 33
SVANE AARHUS
PERSONLIGT OG PROFFESIONELT
Hos Svane Køkkenet i Aarhus har
vi opbygget en solid erfaring og
ekspertise i renovering af inventar
til udlejningsejendomme. Vi kender
alt til værdien af, at få kvalitet,
økonomi og proces til at gå op i en
højere enhed.
Som kunde hos os får du en fast
erhvervskonsulent tilknyttet din
forretning. Det giver os mulighed
for at imødekomme dine behov og
varetage dine interesser.
Hos Svane Køkkenet Aarhus er et
kundeforhold helt personligt.
Kontakt vores erhvervsafdeling og
hør nærmere om dine fordele og
muligheder.
Per Ole Kobberø:
Tlf.: +45 4018 9918
Svane Køkkenet • Vinterrvej 9 • 8210 Aarhus V • Tlf: 8619 1888 • svane.com
?
• Huslejenævnssager
• Opsigelsessager
• Nye huslejekontrakter
• Boligretssager
• Ejendomsadministration
Problemer
med
lejere..?
Den stadig mere indviklede lejelovgivning
kræver ofte specialbistand,
og det er billigere at tage advokaten
med på råd så tidligt som muligt.
Ring til advokat Aagaard Poulsen
eller advokat Lars Kyhl Nielsen
tlf: 86 12 23 66 og få en grundejersnak,
- det koster ikke noget at få
godt råd...
Advokaterne i Jyllandsgården A/S
Frederiksgade 72 • 8000 Århus C • Tlf. 8612 2366
Kommentarer: Sagen er enkel og banal
og rimelig og dommen er naturligvis
helt korrekt. Den omtales fordi det ofte
er lejers opfattelse, at udlejers genudlejningsforpligtelse
indtræder ved opsigelsen,
således at når lejeren på et senere
tidspunkt, mens opsigelsesvarslet løber,
pludselig meddeler udlejeren, at han
flytter nu, eller er flyttet, fordi han har
fundet en ny lejlighed, tror at genudlejningsforpligtelsen
startede allerede ved
opsigelsen, således at lejeren kan slippe
for at betale den 3. og sidste måned.
Det er meget ofte det som tvisterne i
denne type sager drejer sig om, hvorfor
jeg har fundet det hensigtsmæssigt
at præcisere, dels hvornår forpligtelsen
indtræder og hvad der er sædvanligt indhold
af en genudlejningsforpligtelse.
Dommen blev afsagt af boligretten i Kolding
den 28/11 2019.
Andre regler om
genudlejningsforpligtelsen:
Lejeloven indeholder en yderligere bestemmelse
om udlejers genudlejningsbestræbelse,
nemlig i lejelovens § 95.
Denne bestemmelse omhandler de tilfælde,
hvor lejeren har gjort sig skyldig i
væsentlig misligholdelse, f.eks. betalingsmisligholdelse,
og udlejer derfor hæver
lejemålet. I så fald er lejeren som bekendt
forpligtet til at betale husleje efter
ophævelsen, indtil det tidspunkt hvor lejeren
selv kunne have opsagt lejemålet.
Hvis lejeren efter ophævelsen nægter at
flytte, eller rent faktisk ikke flytter, vil næste
skridt enten være en udsættelse igennem
fogedretten, hvilket ofte tager et par
måneder, eller gennemførelse af en boligretssag,
som tager længere tid, hvorfor
udlejers genudlejningsbestræbelse, hvis
der skal gennemføres en boligretssag,
først indtræder når der er afsagt dom i
sagen, idet det først herefter er oplyst
om ophævelsen var lovlig og om lejeren
derfor skal flytte.
I de øvrige tilfælde indtræder genudlejningsbestræbelserne
allerede ved udlejers
ophævelse, hvorfor ordlyden i LL §
95, stk. 2, også er anderledes end i ordlyden
af bestemmelsen efter opsigelse og
lyder således:
Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren
fraflytte og betale leje m.v. for tiden
ind til han kunne fraflytte med sædvanligt
varsel, sædvanligvis på 3 måneder.
Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren
ethvert tab, derunder omkostningerne
ved lejerens udsættelse af det lejede.
Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje
det lejede. Hvad udlejer indvinder
eller burde have indvundet ved genudlejningen,
hvilket skal fragå i hans krav
overfor lejeren.
Pas på fælden:
Hvis udlejer har mulighed for og ret til
at genudleje lejligheden til en højere leje
end hidtil, kan dette medføre at det tager
længere tid inden lejemålet er genudlejet
og at lejeren derfor gør gældende, at udlejeren
burde have annonceret genudlejningen
til den samme husleje, som den
fraflyttende lejer betalte og derfor selv
har været årsag til senere genudlejning,
hvorefter udlejeren har rejst krav om betaling
af den sidste måneds leje.
For det første betyder dette, at udlejeren
har bevisbyrden for at størrelsen af den
fraflyttende lejers husleje var for lav, og
at den forhøjede leje var lovlig, hvilket
ofte kan volde problemer.
Denne situation forekom i en dom, afsagt
af retten på Frederiksberg i 2009, hvor
retten skrev i dommen, at ”da genudlejningen
er sket til en væsentlig højere leje
end fastsat af huslejenævnet, har udlejer
tilsidesat sin pligt til at foretage relevant
genudlejningsbestræbelser efter LL § 86,
stk. 3, og at det er lagt til grund for rettens
afgørelse at ”idet det kan lægges til
grund, at lejligheden kunne have været
genudlejet til den af huslejenævnet fastsatte
husleje, hvorefter lejerens påstand
om at udlejeren skulle betale den sidste
måneds leje tages til følge.”
Dommen er næppe korrekt, men i den
foreliggende situation havde udlejeren
ikke sørget for en prøvelse af at huslejenævnets
afgørelse om lejens størrelse
var forkert. Det er i denne situation vigtigt,
som led i sagen, også at udlejeren
fører bevis for at den højere genudlejningsleje
lovligt var højere. Det er tvivlsomt
at afgørelsen var rigtig, og denne er
nærmere omtalt og kommenteret af Kim
Frost i T:BB 2010.114.
14 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 15

Følg Udlejerforeningen
Aarhus på LinkedIn
Vores LinkedIn-side indeholder de seneste nye og
relevante informationer for udlejere i Aarhus, invitationer
til gratis kurser samt andre fordele, der er unikke for
medlemmer af foreningen.
Siden er Udlejerforeningen Aarhus' talerør. Herfra vil vi
udtrykke vores holdninger og forhåbninger, men også
invitere medlemmer og følgere til fx debat om lejeret, ny
eller eksisterende lovgivning.
Så skynd dig at logge på LinkedIn - eller opret dig
- og følg vores nye side, som du finder ved at søge
efter Udlejerforeningen Aarhus.
Få det lettere med fjernaflæsningsmålere
•
•
•
Fjernaflæsningsmålere giver muilghed for opkobling til Techem Beboer App
Opsæt alarmer på mobil/pc og få hjælp til at undgå omkostninger til vandspild
Spar tid og lad lejerne/beboerne selv følge forbruget online og finde svar
„En samarbejdspartner der lægger vægt på at gøre vores
hverdag nemmere og som har systemer, der kan overvåge
installationen i ejendommen, er et aktiv for os.
Torben Petersen, Inspektør hos SAB. Se mere på www.techem.dk
Techem Beboer App - gør det også nemmere for udlejer
Huskede du at tjekke
FORÅRETS KURSER ud på side 7-11