F108 Lokalplan for del af erhvervsområde ved Kongevejen-Højvangen

Lokalplan nr. F108For del af erhvervsområde vedKongevejen – Højvangen iFredensborg

INDHOLDSFORTEGNELSEREDEGØRELSE 3INDLEDNING 3KLAGEVEJLEDNING 3BORGERMØDE 3LOKALPLANOMRÅDET 4LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL 4LOKALPLANENS INDHOLD 4LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 5LOKALPLAN F108 – FOR EN DEL AF ERHVERVSOMRÅDET VEDKONGEVEJEN – HØJVANGEN 8§ 1 LOKALPLANENS FORMÅL 8§ 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG OPDELING 8§ 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 8§ 4 UDSTYKNINGER 8§ 5 VEJE, STIER OG PARKERING 8§ 6 TEKNISKE INSTALLATIONER 9§ 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 9§ 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN OG SKILTNING 9§ 9 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN 10§ 10 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF BEBYGGELSE 10§ 11 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 11§ 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 11KORTBILAGKortbilag 1: Lokalplanens afgrænsningKortbilag 2: ByggefelterKortbilag 3: SituationsplanKortbilag 4: Vejledende facadetegningRedaktionelle bemærkningerLokalplanen er udarbejdet af Fredensborg Kommune, Center for Plan og Miljø isamarbejde med arkitekt maa Preben Munch Andersen og Landinspektørkontoret,Nielsen, Baatrup & Thomsen a/s.Lokalplanen er trykt i Fredensborg Kommunes trykkeri

(Luftfoto af lokalplanområdet)2

REDEGØRELSEINDLEDNINGDette hæfte indeholder lokalplan F108 ”For del af erhvervsområdeved Kongevejen – Højvangen i Fredensborg”.Lokalplanen var fremlagt til offentligt eftersyn fra den 9. maj til den4. juli 2012 og blev endeligt vedtaget i Fredensborg Byråd den 1.oktober 2012.Vedtagelsen af lokalplanen blev annonceret den 5. november 2012på Fredensborg Kommunes hjemmeside www.fredensborg.dk.KLAGEVEJLEDNINGI henhold til planlovens § 58, stk. 1, nr. 4, kan kun retlige spørgsmålpåklages. Det vil sige, at der kan klages over spørgsmål omplanens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kanderimod ikke klages over planens hensigtsmæssighed.Klagemyndighed er Natur- og Miljøklagenævnet, men klagen skalsendes til Fredensborg Kommune plan@fredensborg.dk eller FredensborgKommune, Plan, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal. Kommunenvideresender herefter klagen til Natur- og Miljøklagenævnetmed kommunens bemærkninger. Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsenjf. planlovens § 60.Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling afklagen, at der indbetales et gebyr på 500 kr. Nævnet vil efter modtagelsenaf klagen sende en opkrævning på gebyret. Natur- og Miljøklagenævnetvil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyreter modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes påNatur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Gebyrettilbagebetales, hvis klager får helt eller delvis ret i klagen.Hvis sagen ønskes indbragt til afgørelse for domstolene, skal detteske inden 6 måneder, fra afgørelsen er meddelt eller offentliggjortjf. planlovens § 62.BORGERMØDEI forbindelse med den offentlige høring af lokalplanforslag F108,blev der afholdt et borgermøde den 11. juni 2012 på rådhuset, hvorlokalplanforslaget blev præsenteret og en repræsentant for bygherrefortalte om bygherres ønsker for området.3

LOKALPLANOMRÅDETAfgrænsningLokalplanområdet er beliggende i byzone og udgør 11.108 m² ogomfatter ejendommene matr.nr. 1k og 1ai Asminderød By, Asminderød.Lokalplanområdet afgrænses mod nord, syd og vest af anden erhvervsbebyggelse,mod øst af den nye kirkegård ved Asminderød.LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅLBaggrunden for den nye lokalplan for området er et ønske om aterstatte ældre nedslidte garage- og værkstedbygninger med modernebutikker til særligt pladskrævende varer. Hermed får borgernei Fredensborg også på dette område mulighed for at handle lokalt,til gavn for miljø og trafikintensiteten ud af Fredensborg. Projektetses samtidig at forstærke grundlaget for den nærliggendedagligvarebutik.LOKALPLANENS INDHOLDAnvendelseLokalplanen fastlægger områdets anvendelse til erhvervsformål,lettere industri samt mulighed for etablering af butikker til særligpladskrævende varer der ifølge Planloven omfatter biler, lystbåde,campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer,grus, sten- og betonvarer samt møbler. For en møbelbutik placereti områder der alene forhandler pladskrævende varer, skal der forindeni kommuneplanen være redegjort for mulighederne for placeringaf en møbelbutik i henholdsvis bymidten, bydelscenter elleraflastningsområder. Der er ikke redegjort for dette i Kommuneplan2009, og det er derfor pt. ikke muligt at etablere møbelbutik i området.Veje og parkeringLokalplanen fastlægger, at området alene vejbetjenes fra Højvangen.Transformerstation i områdets nordøstlige hjørne vejbetjenesfra Højvangen.Der skal inden for lokalplanområdet etableres parkeringspladsersvarende til 1 pr. 50 m 2 bebyggelse, hvoraf 5 skal være handicappladser.Handicappladser skal placeres nærmest butikkernes indgangspartier.Der skal etableres min. 14 cykelparkeringspladser nær butikkernesindgangspartier.Bebyggelsens omfang og placeringLokalplanen giver mulighed for, at der kan opføres bebyggelse medet samlet bruttoetageareal på 3.335 m 2 . Bebyggelsens højde måikke overstige en samlet højde på 10 meter målt fra et af4

Fredensborg Kommune fastsat niveauplan. Mindre bygningsdelesom ventilationshætter og skorstenspiber kan i begrænset omfangoverskride højdegrænsen.Bebyggelsens ydre fremtrædenBebyggelsen udformes med ydervægge af teglsten, glas og enkeltepartier af træ.Ubebyggede arealer, beplantning og hegnLangs Højvangen og Kongevejen skal der etableres et plantebæltepå min. 5m. bredde med buske suppleret med højstammet løvfældendetræer. Beplantningen kan på indersiden støttes af et trådhegn.BæredygtighedBæredygtighed i byggeriet er et tema i den vedtagne Kommuneplan2009. På den baggrund har Byrådet besluttet, at der i dennelokalplan bliver stillet krav om:• At ny bebyggelse opføres som lavenergibebyggelse, i henhold tildet til enhver tid gældende bygningsreglements bestemmelser.• At dele af de befæstede arealer skal muliggøre lokal nedsivning.• At der skal afsættes et areal til forsinkelse, fordampning og evt.nedsivning af regnvand, og• At der skal installeres anlæg til opsamling af regnvand fra tagetil brug for wc-skyl og tøjvask i maskine.MiljøDet vurderes, at der ikke vil være miljømæssige konflikter mellemdet inden for lokalplanområdet ønskede byggeri og nabobebyggelserne.Inden for lokalplanområdet kan der etableres virksomheder indenfor miljøklasse 1 – 3.LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNINGKommuneplan 2009Kommuneplan 2009 fastlægger rammerne for lokalplanlægning forErhvervsområde ved Kongevejen, Højvangen – område FE 03:Anvendelse: Lettere industriMax. bebyggelsesprocent: 30 % for den enkelte ejendom.Andet:• Områdets anvendelse fastsættes til erhvervsformål, lettereindustri og værkstedsvirksomhed, lagervirksomhed, forretningsvirksomhedder har tilknytning til det pågældende erhverv,samt butikker for særligt pladskrævende varer.• Kun ejendomme med et grundareal på min. 7000 m 2 kananvendes til butikker til særligt pladskrævende varer.• På hver ejendom kan opføres eller indrettes én beboelseslejlighed.5

ZonestatusLokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone efterlokalplanens endelige vedtagelse.NaturbeskyttelseslovenDer er ikke kendskab til beskyttelseslinjer inden for lokalplanområdet.MuseumslovenHvis der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes jordfastefortidsminder, er disse omfattet af Museumsloven, og arbejdet skalstoppes og Hørsholm Egns Museum skal tilkaldes.Eksisterende lokalplanLokalplanområdet er omfattet af lokalplan F21 – for et erhvervsområdeved Kongevejen - Højvangen i Fredensborg. Ved Byrådets endeligevedtagelse af lokalplan F108 ophæves lokalplan F21 for detområde, der omfattes af nærværende lokalplan.GrundvandLokalplanområdet er i sin helhed beliggende i et område med drikkevandsinteresser.Med henblik på at beskytte grundvandet m.v.anbefaler Fredensborg Kommune, at der ikke anvendes kemiskeukrudtsmidler og lignende til vedligeholdelsen af de ubebyggedearealer.VandforsyningOmrådet er omfattet af Fredensborg Kommunes vandforsyningsplanog forsynes fra den kommunale vandforsyning.SpildevandLokalplanområdet er omfattet af Fredensborg Kommunes spildevandsplanog ligger i separat kloakeret opland. Såfremt tilslutningentil kloaksystemet ændres væsentligt, herunder ændringer afbefæstelsesgrad, skal der ansøges om tilslutningstilladelse. Områdetskal kloakeres således, at spildevandet ledes til offentlig kloak.VarmeforsyningOmrådet er udlagt til forsyning med naturgas. Lavenergibebyggelsekan fritages fra tilslutning, efter at Fredensborg Kommune harmeddelt dispensation.AffaldFredensborg Kommune har vedtaget Affaldsplan 2009 samt regulativfor erhvervsaffald. De gældende bestemmelser fastlægger, atder skal afsættes plads til individuelt eller fælles affaldshåndteringog affaldssortering inden for området.VejlovgivningLokalplanområdet har adgang til de offentlige veje Højvangen ogKongevejen.JordforureningLokalplanens areal ligger inden for Fredensborg Kommunes områdeklassificering.Dvs. at jorden er klassificeret som lettere forurenet,og at der er restriktioner på håndtering af jorden (anmeldepligt6

og analysekrav). Region Hovedstaden er desuden i færd med atundersøge om ejendommen skal kortlægges som forurenet.MiljøvurderingFredensborg Kommune har foretaget en screening af lokalplanF108 efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Det ervurderet, at det i henhold til lovens § 3, stk. 2 ikke er nødvendigtat foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanen, idet lokalplanenalene fastlægger anvendelsen af et mindre område lokalt ogikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.7

LOKALPLAN F108 – FOR EN DEL AF ERHVERVSOMRÅDETVED KONGEVEJEN – HØJVANGENI henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24.september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for deti § 2 nævnte område:§ 1 LOKALPLANENS FORMÅLLokalplanen har til formål:1. At skabe det planmæssige grundlag for lokalplanområdetsanvendelse til lettere industri, samt butikker for særligtpladskrævende varer,2. at fastlægge bebyggelsens omfang, placering og udformning,3. at sikre areal til etablering af det nødvendige antal parkeringspladser,4. at regulere indkørselsforholdene til lokalplanområdet.§ 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG OPDELING1. Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfattermatriklerne 1k og 1ai Asminderød By, Asminderød.Desuden omfattes alle ejendomme der efter lokalplanensvedtagelse udstykkes herfra.2. Lokalplanområdet er beliggende i byzone.§ 3 OMRÅDETS ANVENDELSEOmrådet må kun anvendes til lettere industri, samt butikker forsærlig pladskrævende varer, (biler, lystbåde, campingvogne, planter,havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten og betonvarer).§ 4 UDSTYKNINGEREjendomme der anvendes til pladskrævende varer må ikke udstykkesi mindre ejendomme end 7000 m 2 .§ 5 VEJE OG PARKERING1. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Højvangen som vist påkortbilag 3.2. Parkeringspladser inden for lokalplanområdet skal etableresefter retningslinjerne som vist på kortbilag 3.3. Der skal anlægges parkeringspladser svarende til 1 pr. 50m 2 bebyggelse, hvoraf 5 skal være handicapegnede. Dehandicapegnede parkeringspladser skal placeres i nærhed af8

utikkernes indgangspartier.4. Der skal sikres adgang for gående og cyklende fra Kongevejentil området.5. Der skal etableres min. 14 cykelparkeringspladser nær butikkernesindgangspartier.§ 6 TEKNISKE INSTALLATIONER1. El-kabler, herunder kabler til belysning, skal udføres somjordkabler.2. Der skal installeres anlæg til opsamling af regnvand fra tagetil brug for WC-skyl og tøjvask i maskine.§ 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING1. Bebyggelsesprocenten må maximalt udgøre 30 % af denenkelte ejendom.2. Ny bebyggelse skal placeres inden for byggefelterne somvist på kortbilag 2.3. Ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse i henholdtil det til enhver tid gældende bygningsreglements bestemmelser.4. Ny bebyggelse må maksimalt opføres med en bygningshøjdepå 10 m målt fra et af Fredensborg Kommune fastsat niveauplan.Mindre bygningsdele som ventilationshætter ogskorstenspiber kan i begrænset omfang overskride højdegrænsen.§ 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN OG SKILTNING1. Facader skal fremstå med tegl - og glasfacader. Enkelte partierkan udføres i træ.2. Tagbeklædning skal udføres med tegl- eller betontagsten,tagpap eller tagplader.3. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer,dog kan der opsættes solfanger og solceller.4. Skiltning må kun finde sted efter Fredensborg Kommunesgodkendelse.5. Skiltning på bygningerne skal i princippet placeres som vistpå bilag 4.6. Der må ikke opsættes skilte på tage.9

7. For hver butik inden for lokalplanområdet kan der i nærhedenaf butikkens hovedindgang opstilles 1 flagstang med enmax. højde på 10 meter målt fra et fastsat niveauplan.8. Der må ved Højvangen etableres én pylon med en højde på3 meter og en bredde på 1,5 meter med angivelse af de enkeltebutikker eller virksomheder inden for lokalplanområdet.Placeringen og udformning skal godkendes af FredensborgKommune.§ 9 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN1. Fælles grønne arealer skal anlægges efter princippet på bilag3 samt planteliste.2. Imod Højvangen og Kongevejen skal der etableres et 5 m.bredt beplantningsbælte. Beplantningsbæltet skal fremståsom en tæt sammenhængende beplantning med en minimumshøjde på 1,5 meter suppleret med enkelte højstammedeløvfældende træer. Beplantningen kan på indersiden støttesaf et max. 1,2 meter højt trådhegn.Mod Kongevejen 58 B etableres et 3 meter bredt beplantningsbæltemed buske og træer med minimumshøjde på 2,0meter.3. Varegårde skal være hegnet med tæt træhegn i op til 2 metershøjde.4. Udendørs oplag må ikke ske uden for bygninger eller varegårde.5. Udendørs belysning af ubebyggede arealer, herunder veje,stier og parkeringspladser skal være nedadrettede. Udendørsbelysning må have en maksimal lyspunktshøjde på 3,5 meter.6. Ubebyggede arealer med belægning skal som udgangspunktanlægges med belægningsmaterialer, der muliggør lokal nedsivningaf regnvand. Belægningsmaterialer skal dog samtidigtilgodese hensynet til tilgængelighed for handicappede.7. Der skal afsættes et areal til forsinkelse, fordampning og/ellerevt. nedsivning af regnvand.§ 10 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF BEBYG-GELSE1. Før ny bebyggelse tages i brug skal der være etableret deunder § 5 beskrevne anlæg til adgang og parkering, de under§ 6 beskrevne anlæg til opsamling af regnvand, samt den under§ 9 beskrevne beplantning.2. Før ny bebyggelse tages i brug, skal der være foretaget tilslutningtil eksisterende naturgasnet. Byggeri opført som lav-10

energibebyggelse kan fritages for tilslutningspligt, når FredensborgKommune har meddelt dispensation.3. Før ny bebyggelse tages i brug skal der være etableret enfælles affaldshåndtering og affaldssortering.§ 11 OPHÆVELSE AF LOKALPLANVed Byrådets endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse afLokalplan F108 ophæves Lokalplan F21 (tinglyst d. 10.01.1989) ogtillæg (tinglyst d. 26.11.2001) for matr. nr. 1k og 1ai AsminderødBy, Asminderød.§ 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGEREfter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanenmå ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om planlægning§ 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes ioverensstemmelse med planens bestemmelser.De eksisterende lovlige forhold på en ejendom samt den lovligeanvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanenmedfører i sig selv ikke krav om etablering af anlæg med videre,der er indeholdt i planen.Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i denne lokalplankan indrømmes af Byrådet, hvis dispensationen ikke er i strid medprincipperne i planen.Ændringer i lokalplanen kan ske efter Byrådets vedtagelse efterreglerne om vedtagelse og godkendelse af nye lokalplaner.I henhold til § 27 i Lov om planlægning vedtages foranstående LokalplanF108 endeligt.Fredensborg Byråd, den 1. oktober 2012Thomas Lykke PedersenBorgmester/Kim Herlev JørgensenKommunaldirektør11

Lokalplan F108For del af erhvervsområde vedKongevejen—Højvangen i FredensborgKortbilag nr.1 Lokalplanens afgrænsningoktober 2012

Lokalplan F108For del af erhvervsområde vedKongevejen—Højvangen i FredensborgKortbilag nr.3 Situationsplanoktober 2012

Lokalplan F108For del af erhvervsområde vedKongevejen—Højvangen i FredensborgKortbilag nr.4 Vejledende facadetegningoktober 2012