EJERSKIFTE - Kopenhagen Fur

EJERSKIFTEScenarie 2 - Salg i fri handel

FORDELE OG ULEMPERSalg i fri handel kan give en række fordele for avleren,der overvejer denne løsning:• Farmen bliver solgt i et ”clean cut” og sælger har fåforpligtelser efterfølgende• Sælger har mulighed for en væsentlig økonomiskgevinst ved salget• Farmen drives i de fleste tilfælde videre, og produktionenbevaresEJERSKIFTETÆNK LÆNGEREOmvendt kan der også være en række ulemperforbundet med salg i fri handel af en pelsdyrfarm:• Vanskelige finansieringsmuligheder kan trække salgeti langdrag eller gøre det umuligt at sælge i frihandel• Vanskelige miljøforhold, nabostridigheder eller nedslidningkombineret med en høj salgspris kan gøre,at farmen må lukke og rives ned• En forventet egenkapital kan forsvinde, hvis vilkårenefor en handel ikke er gunstige

JURAVed salg til tredjemand forstås at minkfarmen helt ellerdelvist sælges til en person eller et selskab, somsælger ikke har særlige relationer til. Køber er såledeshverken et familiemedlem eller en nær medarbejder.Er minkfarmen beliggende på en landbrugsejendom,skal køberen opfylde betingelserne i landbrugsloven.Den væsentligste betingelse er, at køber skal opfyldeen bopælspligt i 10 år. Denne kan opfyldes ved, at køberselv tager bopæl på ejendommen eller udlejer stuehuset,så bopælspligten i stedet opfyldes af en lejer.EJERSKIFTETÆNK LÆNGEREI nogle tilfælde kan minkavleren opnå en bedre pris vedat sælge bygningssættet og jorden hver for sig. Er dertale om en landbrugsejendom, skal man være opmærksompå, i hvilken rækkefølge salget sker. Sælges bygningssættetfør jorden, vil der kunne opstå en konflikt irelation til landbrugsloven, idet det ikke er lovligt at ejeen bygningsløs ejendom, hvis ikke man samtidig ejeren anden landbrugsejendom med bygninger.Uanset om minkfarmen er beliggende på en landbrugsejendom,er det i forbindelse med salg til tredjemandvigtigt at få udarbejdet en udførlig købsaftale.Aftalen skal bl.a. indeholde bestemmelser om:• Hvad er det, der sælges?• Hvilket løsøre følger med i handlen?• Hvornår overtages ejendommen?• Hvad er prisen?• Skal sælger deltage i finansieringen?• Hvad stilles af sikkerhed?Det kan anbefales, at der søges hjælp hos en rådgiver iforbindelse med salg til tredjemand, så der både er styrpå landbrugsloven og evt. anden lovgivning, samt påudformningen af en købsaftale.

SKATVed fri handel vil sælgeren have afstået virksomheden til denaftalte og fordelte overdragelsessum. Denne sum udgør udgangspunktetfor opgørelse af sælgerens fortjenester og tab,herunder genvundne afskrivninger på de afståede aktiver.Der vil primært være tale om:• Ejendomsavance• Genvundne afskrivninger på bygninger• Genvundne afskrivninger på driftsmidler og inventa• Fortjeneste og tab på varelagre (herunder mink)• Fortjeneste og tab på produktionsrettighederFor køber udgør den aftalte og fordelte overdragelsessumhans anskaffelsessum og dermed afskrivningsgrundlag.EJERSKIFTETÆNK LÆNGEREVed fordelingen vil sælger have en interesse i at så stor endel af overdragelsessummen henføres til stuehuset, hvis dettekan sælges skattefrit. Modsat vil køber have interesse i, aten så stor del som muligt henføres til afskrivningsberettigedeaktiver.Parternes fordeling er undergivet SKATs prøve. Udgangspunkteter, at en aftale mellem uafhængige parter læggestil grund. Finder SKAT, at fordelingen er åbenbart forkert,kan SKAT foretage ændringer i fordelingen. Parterne børderfor søge at fordele overdragelsessummen efter bedsteskøn og derved minimere risikoen for en senere ændring.I fri handel har sælgeren følgende muligheder for at udskydebeskatningen af avancen:• Ejendomsavance kan genanbringes ved køb af ny erhvervsejendom,som ikke udlejes.• Er sælgeren over 55 år og har været erhvervsdrivende i10 år af de seneste 15 år, vil det være muligt at opspareindtil 2.507.900 kr. på ophørspension.Ophører sælgeren i forbindelse med handlen med at være erhvervsdrivende,skal man være opmærksom på, at virksomhedsordningenikke længere kan finde anvendelse, og dersker ophørsbeskatning. Er der store opsparede overskud iordningen, kan dette være byrdefuldt. Ophørsbeskatning kanundgås, hvis sælgeren – senest med udgangen af året eftersalget af farmen – har etableret sig med ny virksomhed medf.eks. udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom.

FINANSIERING OG ØKONOMIKøber kan bl.a. få finansieret sin investering ved realkreditlån.Det vil oftest være nemmest, hvis sælger inden handlenbelåner ejendommen maksimalt i realkreditinstituttet, da deikke ser særligt positivt på finansiering af minkfarme. Manskal ikke forvente at kunne låne mere end 50 % af købesumaf jord og driftsbygninger eksklusiv pris på minkbygninger.Ved køb af større farme vil det formentligt være muligtat få finansieret noget af prisen via et YJ-lån. Det kræver,at køber er i besiddelse af den nødvendige uddannelse.Resten af købesummen skal finansieres i et pengeinstitut.Til dette lån vil det være muligt at søge vækstkaution.EJERSKIFTETÆNK LÆNGEREEn anden mulighed for handler med minkfarme er, at sælgerlader et beløb blive stående i ejendommen som et sælgerpantebreveller blot som et gældsbrev. Ydelsen og rentenpå dette pantebrev kan modificeres i forhold til de fremtidigeminkskindpriser.Derudover er der gode muligheder for at låne til en del afdriftskreditten i Kopenhagen Fur i form af hvalpeforskud,skindforskud samt lån til køb af avlsdyr. Disse lån skal tilbagebetalesefterhånden som skindene sælges, men samtidigkan der optages nye lån til den igangværende produktion.VARIATIONERKøbere af ejendomme uden familierelationer eller til næremedarbejdere falder i tre kategorier:• Unge mennesker som gerne vil starte op som minkavlere.Denne gruppe har meget svært ved at købe minkfarme ogfå det finansieret.• Den næste gruppe er kvæg- og svineproducenter, somhar solgt deres kvæg- eller svineejendom, og ønsker atkøbe en minkfarm. Denne gruppe har normalt en pænegenkapital med i form af en skattegæld fra salget, somkan genanbringes i minkfarmen.• Den sidste gruppe købere er andre minkfarmere, som ikkekan udvide deres nuværende farm, og derfor begynder atudvide ved at have flere farme. Lige nu har disse købererelativt let ved at købe, idet likviditeten er god på grund afde høje skindpriser.

Erhvervsparken 1 • 9700 BrønderslevTlf: 9624 2424 • mail@landbonord.dkHedenFjorden &rådgivningscenterBirk Centerpark 24 • 7400 HerningTlf: 9629 6666 • info@hflc.dkJohn Tranums Vej 25 • 6705 Esbjerg ØTlf: 7660 2100 • info@jlbr.dkDamsbovej 11 • 5492 VissenbjergTlf: 7015 9900 • kontakt@centrovice.dkAgro Food Park 15 • 8200 Aarhus NTlf: 8740 5000 • vfl@vfl.dkLangagervej 60 • 2600 GlostrupTlf: 4326 1000 • mail@kopenhagenfur.com