Peder Lykke Centret - Erhvervsstyrelsen

Peder Lykke Centretprojektjuni 2001

PEDER LYKKE CENTRET- VISUALISERINGSPROJEKTET - AFRAPPORTERINGKøbenhavnsÆldreboligselskabSBS Byfornyelse s.m.b.aTriArc A/S Arkitekter P.A.RCenergia ApsDominia A/S

Peder Lykke Centret - Visualiseringsprojektet -AFRAPPORTERINGPeder Lykke Centret - et nyt sted for de unge ældre1. Baggrund side 3UdviklingsprojektetDemonstrationsprojektetFormål2. Organisation side 7Sammenfatning side 9ProjektforløbetKonklusioner3. Projektmål side 13BoligerneAdgangs- og fællesarealerBygningsintegrerede energiløsningerFinansieringsmodellerBrugerinddragelsen4. Finansiering side 195. Brugerne - de unge ældre side 236. Evaluering side 23ProjektetBoligerneBygningsintegrerede energiløsningerFinansieringsmodellerneBrugerinddragelsenBrugbarhed7. Den videre proces side 28For en nærmere beskrivelse af selve ombygningsprojektets indhold henvises tilvedlagte illustrationsbilagPeder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 1

Peder LykkeCentretsbolighøjhus setfraparkeringspladsen.I det venstrehjørne ses detnuværendeindgangsparti.2 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

1. Baggrund:UdviklingsprojektetI perioden 1960-80 blev der i Danmark og udover hele Europa opført mangebolighøjhusbebyggelser. Både byggeteknisk og arkitektonisk er der en rækkelighedspunkter mellem periodens europæiske højhusboligbyggeri.Der er i vid udstrækning tale om betonbyggeri opført som industrialiseretbetonelement- byggeri. I de fleste bolighøjhusbebyggelser er der tilstræbt etstandardiseret internationalt arkitektonisk udtryk, som enten direkte afspejlerbebyggelsernes industrialiserede montageteknik eller simulerer en sådan byggeteknik.Det har i de sidste to årtier vist sig, at der i det meste af Europa - i forbindelse meddisse bebyggelser - er opstået en række problemer, som har en høj grad af almengyldighed, og som i det følgende vil blive betragtet med udgangspunkt i selvebolighøjhusenes udformning, indretning og materialevalg. Problemerne kanindkredses som:- Forvitring af beton med nedbrydning af facader, altaner, konstruktive dele mv.som følge af datidens optimistiske forventninger til materialets egenskaber.- Selvforstærkende boligtrivselsmæssige problemer blandt andet pga datidens stærktstandardiserede arkitektur, planløsninger og materialevalg uden sans foroplevelsesmæssige aspekter, individualitet, variation og stoflighed.- Stort energiforbrug pga. datidens lave oliepriser, mangelfuldeisoleringsnormer og generelle ubekymrethed overfor CO2 problematikken.- Omgivelsernes mangel på identitet og svigtende ejerskab til fællesarealer, herunderbebyggelsernes fælles adgangsveje, pga af standardiserede løsninger ogmaterialevalg, en stilmæssig dyrkelse af det repetitive og monotone samt ikkemindst dårlig forankring og planlægning uden brugerindflydelse.I forlængelse af de her skitserede problemer med bolighøjhusbebeyggelser er derbåde i Danmark og på europæisk plan årligt blevet brugt store summer pårenoveringer.Typisk har renoveringerne omfattet en udbedring af de byggetekniske problemer,og i en række tilfælde er der gjort forsøg på at ændre det eksisterende arkitektoniskeudtryk ofte henimod en mere traditionelt arkitektonisk typologi omfattendesaddeltage, gesimser mv.Peder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 3

Der er imidlertid stadig kun få eksempler på bolighøjhusrenoveringer, somforsøger at skabe en samlet løsning af disse bebyggelsers typiske problemer. Fleresteder i Europa er nedrivning af sådanne bolighøjhuse blevet betragtet som deneneste løsning.Peder Lykke Centretsbolighøjhus er et tidstypiskbeton element byggeri frabegyndelsen af 1970érne4 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

DemonstrationsprojektetPeder Lykke Centret, som udgør et samlet kompleks bestående af et bolighøjhus, en3 etagers plejehjemsdel og en servicedel med blandt andet centralkøkken, erbeliggende på den nordlige del af Amager tæt på den kommende Ørestad og Metro.Bolighøjhuset forventes snarligt at overgå fra Ældre Fonden til KøbenhavnsÆldreboligselskab ved Administrationsgruppen Danmarks Boligselskab somalmennyttig boligafdeling mærket som ældreboliger.Højhuset anvendes som boliger for ældre selvhjulpne personer. Bebyggelsen er opførti perioden 1968-72 i 16 etager og med et samlet etageareal på 14.061 m². Aktuelt erder plads til 240 ældre beboere.Bygningens grundplan er rektangulært og hovedretningen er placeret nord-syd. Allefire facader fremtræder ensartet med altangange på hver etage. Bygning er opførtsom betonelement byggeri med bærende tværskillevægge.Centret har betydelige problemer med betonforvitring samt statiske problemer medaltangangenes bæringer.Adgangsforholdene til Peder Lykke Centret er problematiske, idet der er lang ventetidpå elevatorer, ligesom korridorindretningen ikke giver mulighed for socialt samværpå etagerne. Problemerne forstærker den i forvejen vanskelige sociale situation forbygningens beboere, som er kendetegnet ved en vis isolation som følge af en storløbende beboerudskiftning.I erkendelse af disse problemer ønsker Centrets kommende ejer, KøbenhavnsÆldreboligselskab, at den forestående renovering sker på en sådan måde, at man“fremtidssikrer” bygningen i boligsocial og økologisk retning.Samtidig har det været tanken at målrette ombygningen mod fremtidens ældre, somforventes at have en væsentlig anden livsform end nutidens ældre. I en række analyser(se vedlagte litteraturliste) forudses det, at fremtidens ældre vil vælge at bryde opfrafamilieboligen tidligere i livet end nutidens ældre. Desuden forventes det, atfremtidens ældre vil være fysisk velfungerende længere oppe i alderen end nutidensældre.Alt i alt forventes det, at denne udvikling som resultat vil have en gruppe af mereaktive ældre, der blandt andet vil efterspørge centralt beliggende boliger tæt på byenskulturelle-, kommercielle-, underholdnings- og uddannelsesmæssige tilbud.Peder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 5

FormålVisualiseringsprojektets formål har været - med udgangspunkt i den konkrete situationomkring Peder Lykke Centret - at belyse mulighederne for at gennemføre enrenovering af et højhusboligbyggeri, hvor ikke blot byggeriets eksisterende tekniskemangler udbedres, men hvor renoveringen suppleres med en række boligsociale ogøkologiske tiltag. Det har derudover været formålet med visualiseringsprojektet atudarbejde et holdbart budget og modeller for finansiering af en sådan renovering.Som et delelement har det på baggrund af problemstillingernes almengyldige karaktérværet forudsat, at der skulle udarbejdes en ansøgning til EU Thermie programmet(5. rammeprogram), som støtter innovative energitiltag i forbindelse med renoveringog nybyggeri af boliger.Afledt af de 4 overordnede problemstillinger, som er nævnt ovenfor, er der desudenfor Peder Lykke Centret formuleret en række konkrete målsætninger, som det harværet hensigten at lade være styrende for projektets endelige udformning og dannegrundlag for en inddragelse af husets fremtidige brugere:- Større mangfoldighed og liv i huset gennem tilføjelse af tidssvarende fællesfunktioner.- Bedre kontakt mellem beboerne ved tilføjelse af nye mere hensigtsmæssigefællesrum- Bedre anvendelse af udenomsarealerne ved at knytte dem tættere til bygningen- Tilføjelse af en “menneskelig dimension” til huset ved brug af bl. a.grønneelementer.Der er kun toelevatorer iPeder LykkeCentretsbolighøjhus. Denmangelendetilgængelighedudgør envæsentligbarriere forhusets beboere.6 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

Højhusets beton erstærkt forvitret. Der eretableret midlertidiguderstøtning afaltangangenesbæringer, ogaltangangene harlænge været lukket affor beboerne.8 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

Sammenfatning af projektforløbetBaggrundDet har gennem i længere tid været Københavns Ældreboligselskabs ønske at overtagebolighøjhusdelen af Peder Lykke Centret, som de allerede har administreret i enårrække, men som formelt set har været ejet af Ældre Fonden. Planen har været atkøbe bygningen af Ældre Fonden til restgælden som almen boligafdeling mærket tilældreboliger.Ønsket om at overtage bygningen har primært været begrundet i bygningens tekniskeog udlejningsmæssige problemer, som Københavns Ældreboligselskab har vurderetbedst ville kunne løses indenfor rammerne af en almen boligafdeling. Fra ÆldreFondens side har der været vilje til at sælge, men det har indgået i processen omkringudviklingen af demonstrationsprogrammet at opnå Københavns Kommunensgodkendelse af salget og omdannelsen til almen boligafdeling.IdéudviklingDen primære idéudvikling har fundet sted i sommeren og vinteren 1998, hvorprojektgruppen blev etableret efter at SBS Byfornyelse og KøbenhavnsÆldreboligselskab havde formuleret de overordnede målsætninger.I april 1999 bevilgede By- og Boligministeriet midler til den videre projektudviklingi form af et visualiseringsprojekt, som nærværende rapport er en del af, og arbejdetmed at formulere en EU ansøgning gik igang som noget af det første, idet en rækketidsfrister skulle overholdes. Udformningen af EU ansøgningen er sket i samarbejdemellem alle involverede rådgivere med SBS Byfornyelse som koordinator. Til brugfor ansøgningen blev der udarbejdet et detaljeret materiale, som beskriver deenergimæssige tiltag, og arkitektdelen af projektet, der beskriver udformningen afden nye facade, tilbygninger, fællesrum mv. blev ligeledes fastlagt i denne fase. (bilagA vedlagt)Oprindeligt indgik projektet sammen med 7 andre europæiske projekter. I forbindelsemed behandlingen af ansøgningen, som har strakt sig frem til januar 2000, skete deren reduktion i antallet af partnere ligesom støttebeløbet blev væsentligt reduceret.Der har igennem hele perioden været tilbagevendende drøftelset af tilretningernesomfang og form mellem primært SBS Byfornyelse og den franske kooordinatorArchiMEDES. På bygherrrens vegne har SBS Byfornyelse taget forbehold overforden endelige fordeling af støttemidler mellem de tilbageværende 4 partnere.Peder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 9

PlanlægningParallelt med disse drøftelser blev det første beboermøde holdt i det tidlige efterår1999. Brugerne bestod af en gruppe af seniorbofællesskabets interesserede ældreblandt andet med tilknytning til OlleKolleForeningen. Der er desuden holdt mødermed andre grupper af ældre for at afstemme projektindholdet med de potentiellebrugeres forventninger.I løbet af efteråret 1999 blev der desuden taget kontakt til Københavns Kommunevedørende evt. lokalplanpligt mv. Det har været Københavns Kommunensumiddelbare opfattelse, at projektet, trods en eksisterende bebyggelsesprocent påcirka 110, kan gennemføres uden lokalplan. Det er kommunens vurdering atforøgelsen af bebyggelsesprocenten, som den opgjort på baggrund af en opmålingaf bygningen og SBS Byfornyelses beregninger, holder sig indenfor de 5 %glasoverdækket areal, som BR95 tillader at udelade ved beregning af etagearealet.I foråret 2000 var sagen om salg af Peder Lykke Centret nået frem til politiskbehandling, og der blev i den forbindelse udarbejdet en egentlig projektmappe, sompræsenterer projektets indhold og målsætninger. På grundlag af dette materiale, somudgør nærværende rapports illustrationsbilag, og de opstillede budgetter forfremtidige lejeindtægter (se disse under afsnittet finansieringsmodeller), besluttedeBorgerrepræsentationen i sommeren 2000 at godkende salget af Peder Lykke Centrettil Københavns Ældreboligselskab som almen boligafdeling mærket til ældreboliger.Handelen mellem Ældre Fonden og Københavns Ældreboligselskab er dog endnuikke effektueret, idet Ældrefondens salg afventer en godkendelse i By- ogBoligministeriet. De juridiske forhold omkring denne godkendelse er endnu ikkefuldt afklarede.Forarealet foranhøjhusetfungerer somhovedsti iområdet. Tilhøjre sesfodgængertunnelen,somfører underPeder LykkesVej modområdetsindkøbsgadeAmagerbrogade.10 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

Parallelt med udarbejdelsen af projektmappen blev der udarbejdet en ansøgning omstøtte fra Energiministeriets udviklingsprogram for solceller. Denne ansøgning blevmeddelt afslag i forsommeren 2000. (bilag B vedlagt)Det har fra projektets opstart stået klart at Peder Lykke Centretsibrugtagningstidspunkt vanskeliggjorde mulighederne for at opnå byfornyelsesmidlertil ombygningen. Samtidig har der fra og med etableringen af bygherre - og teknikkerkonsortiet omkring ombygningen pågået undersøgelser af de juridiske forhold iforbindelse med EU´s tjenesteydelsesdirektiv, som kan vanskeliggøre projektgruppensvidere samarbejde i gennemførelsesfasen.Førstnævnte spørgsmål er endt med en konstatering af, at der ikke umiddelbart erdispensationsmuligheder i Byfornyelsesloven for alderskriteriet (1.1.1970) på trodsaf at ibrugtagningstidspunktet (1972) for Peder Lykke Centret ligger tæt påskæringsdatoen og efter alt at dømme ikke er i overensstemmelse med den faktiskefærdiggørelsesdato for byggeriet, som så vidt det kan konstateres ligger tidligere end1972.Sidstnævnte forhold er der endnu ikke nogen fuld afklaring på. I forbindelse medforsøgsprojekter er det dog opfattelsen, at der vil være dispensations muligheder forkravet om udbud af rådgivningsopgaven.KonklusionerOverordnet kan der peges på følgende konklusioner i forlængelse af projektet:Generelt- Det er muligt indenfor en m² pris, som ligger på niveau med prisen for nybyggeri,at ombygge og fremtidssikre et bolighøjhus til økologisk - og boligsocialbæredygtighed.- De miljømæssige gevinster ved en ombygning er potentielt store- Synergieffekterne ved en samlet indsats både i forhold til bolighøjhuset og detomkringligende kvarter vurderes at være store.- Relancering af et ikke-attraktivt bolighøjhus er en lang og krævende proces, sombør forankres i en bredt anlagt indsats, rettet mod det område hvor huset ligger.- Markedet for små, bynære ældreboliger er fortsat underbelyst.Projektet:- Arkitektonisk tilfredsstillende facade-integrerede energiløsninger er mulige, menforbundet med vanskeligheder, fordi energiløsningerne risikerer ikke at bliveoptimale rent ydelsesmæssigt.Peder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 11

- De bindinger, som de facade-integrerede energiløsninger lægger på den konkreteudformning af facaderne, kan tilføje bygningen arkitektoniske kvaliteter.- Indenfor de økonomiske og tekniske rammer, som 60érnes og 70érnesbetonelementbyggeris konstruktioner med bærende tværskillevægge lægger foren ombygning, kan der indrettes brugbare fællesarealer blandt andet i stueetagen.- De konstruktive bindinger påvirker udfomningen af en ombygning, herunderindretningen af boligerne og fællesarealerne.- Fællesarealer, som udnytter bolighøjhusets kvaliteter i form af lys og udsigt, kanmest hensigtsmæssigt etableres som tilbygninger grundet de byggetekniskebindinger.Finansieringsmodeller.- Rollefordeling og tidsplan bør formuleres klart allerede i projektets opstartfase.- Juridiske spørgsmål, herunder støttebestemmesler, grundkøb ogtjenesteydelsesdirektiv mv., er komplekse og nødvendiggør fleksibilitet fraprojektgruppens side.- Mulige faldgruber og problemer bør scannes tidligt i processen. Endelig afklaringer i mange tilfælde ikke mulig i opstartfasen, fordi løsningernes gensidigeafhængighed er stor.- Realistiske finansieringsmodeller forudsætter en samlet styring af alleøkonomiberegninger herunder støtte, husleje og drift.- Støttemulighederne for nyere ikke almene boligbebyggelser fra efter 1.1.1970 eryderst begrænsede.- Kobling af støtteformer (EU mv.) er kompleks, idet der ofte vil være knyttetsærlige krav til projektindhold og egenfinansiering.- Det er nødvendigt at medregne driftsmæssige besparelser i finansieringen afsolenergiløsninger, idet de sjældent vil kunne finansieres 100% med støtte.Bolighøjhusetshovedindgang. Bagglasdørene liggerreceptionen, somplanlægges bevaret.12 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

Brugerinddragelse:- Brugerinddragelsen bør tilrettelægges i forhold til projektets indhold: Er der taleom et gennemførelsesprojekt med en egentlig beboerhøring eller der tale om etforsøgsprojekt, som afsøger markedet. I sidste tilfælde bør brugerinddragelsentilrettelægges som seminarer eller workshops med henblik på at skabe dialog medpotentielle brugere og interessegrupper omkring idéudviklingen.- Eventuelle slutbrugerne bør først inddrages, når der er sikkerhed for projektetsrealisering- Eventuelle brugerundersøgelser med henblik på at afsøge markedet børgennemføres, når der foreligger et præsentabelt visualiseringsmateriale målrettetmod brugerne (se vedlagte illustrationsbilag). En sådan indsats kræver at der ertid og midler til en opfølgning, herunder eventuelt nye projektmæssigeprioriteringer.3. Projektmål:BoligernePeder Lykke Centret rummer i alt 240 boliger. Heraf er 30 boliger 2-rums på cirka60 m². De resterende boliger er alle 1-rumsboliger på cirka 49 m². Alle boliger ersuppleret med en cirka 1 meter bred altangang, som af brandtekniske hensyn kun ibegrænset omfang må anvendes til ophold. Alle lejligheder er ensidigt belyst.Boligernes dybde, som er på cirka 10 meter, giver langt fra optimale dagslysforhold,hvilket forstærkes af altangangenes skyggevirkning.Projektmål:- Boligarealet skal forøges- Der skal skabes fleksibilitet og mulighed for forskellige møbleringsløsninger i deenkelte boliger- Der skal sikres en god udsigt fra boligerne- Der skal sikres et godt indeklima blandt andet ved brug af sunde byggematerialer.Adgangs- og fællesarealerDe eksisterende adgangs- og fællesarealer omfatter en reception i husets stueetagesamt 2 elevatorer. Resten af stueetagen er forbeholdt administration, mødelokaler,kantine mv. som ikke er beboerstyrede, og som generelt fremtræder nedslidte ogutidssvarende.Huset har kun 2 elevatorer, hvilket giver lange ventetider i spidsbelastningsperioder.Der er fra hver etage adgang til korridorer i hele husets længde. Korridorerne eruden tilstrækkelig daglys og fremtræder mørke og snævre med en bredde på cirka 2meter.Peder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 13

Der findes ingen fællesarealer på etagerne udover korridorerne, som er uegnede forophold.De eksisterende udearealer omkring Peder Lykke Centret er præget af nedslidningog ringe anvendelighed. Forpladsen indgår i en offentlig stiforbindelse for gåendeog cyklende trafik. De grønne områder nord og vest for bygningen fremstår somubearbejdede græsarealer og er præget af kraftig turbulens omkring bygningen.Projektmål:- Der etableres yderligere elevatorbetjening- Der skal skabes mulighed for gæsteværelser og der skal etableres fælles faciliteteri stueegtagen, herunder IT, beboerstyrede møderum, lokalbibliotek, faciliteterfor motion og personlig pleje samt værksteds- og atelierfaciliteter.- Grønne planter integreres i boliger og fællesarealer med henblik og luftrensningog forskønnelse og korridorene på etagerne tilføjes kvaliteter, som fjerner deresinstitutionelle præg.- De grønne områder og forarealet gøres attraktive som brugsarealer for beboerneved hjælp af grønne læhegn mv, og der etableres mulighed for fællesvarmtvandspool på en del af udearealet vest for bygningen- Der indrettes fælles opholdsarealer på etagerne, som med store glasarealer udnytterudsigten over byen, Vestamager og Øresund- Ny redningstrappe skal etableres af brandmyndighedshensyn ved nedlæggelse afaltangange som redningsveje.Stueetagensinteriør bærerstadig præg afopførelssestidspunktomkring 1970.De bærendetværskillevæggeopdeler helehuset inklusivstueetagen i enrække båsesom måler cirka9 meter idybden og cirka4,5 meter ibredden.14 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

Bygningsintegrerede energiløsningerPeder Lykke Centret er idag belastet af datidens dårlige isoleringsstandarder forbåde tag og fag og tilsvarende stort varmetab. Bygningen er tilknyttetfjernvarmesystemet, hvorved varmeforbruget yderligere forøges, idet ledningstabetvokser parallelt med forbruget. Internt er bygningen kun udstyret med et forældet 1-strenget varmeanlæg uden termostatstyring. Eksisterende toiletter, vandarmaturermv. er af ældre dato og uden vandbesparende teknik.Bygningens kompakte form, som umiddelbart er en fordel rent opvarmningsmæssigt,bevirker desuden at varmetabet som følge af at ventilationsbehovet er meget stort.Som den mest uhensigtmæssige faktor i bygningens nuværende opvarmningssystemer der etableret mekanisk ventilation fra køkken og toilet, som befinder sig ibygningens indre, uden varmegenanvendelse. Den eksisterende ventilation erderudover medvirkende til at skabe et dårligt indeklima.Boligerne er uden zoning og er sammen med fællesarealerne generelt præget afdårlige dagslysforhold.Projektmål:- Energiforbruget inklusiv varmt vand og ledningstab reduceres med cirka 60 %fra cirka 132 KWh pr. m² årligt til cirka 58 KWh årligt pr.m² årligt ved anvendelseaf passiv og aktiv solvarme, kombineret med etablering af et nyt innovativtventilationssystem- Energiløsningerne integreres i husets arkitektur- Vandforbruget minimeres- Indeklimaet forbedres- Daglysforhold i boligerne forbedres og energiforbrug i forbindelse med belysningaf fællesarealer reduceresFinansieringsmodellerDe nuværende ældreboliger giver en forholdsvis beskeden lejeindtægt på cirka 550,-kr./m² årligt, hvilket ligger en del under markedslejen i området. Lejen svarer tilcirka 2.285,- kr. månedligt ekslusiv varme for en et-værelses lejlighed på 49 m2 brutto.Med de forbedringer af boligstandarden en integreret løsning af de byggetekniskeog boligsociale problemer vil medføre skønnes det realistisk at regne med en højerelejeindtægt fremover. Der er derudover kalkuleret med en cirka 20 % udvidelse afboligarealet, hvilket ligeledes medfører en større lejeindtægt.Forøgelsen af lejeindtægterne er samlet beregnet til cirka 68 mio., som udgørrenoveringens grundfinansiering. Denne del af finansieringen forudsættes finansieretpå markedsvilkår med almindelige realkreditlån.Peder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 15

Udover grundfinansieringen er det forudsat, at der søges eksterne midler til dele afde boligsociale forbedringer, herunder fællesarealerne, underetagen, varmtvandspoolog udearealerne samt renoveringens energidel. Som en del af projektet er det forudsatat der udarbejdes en EU ansøgning til Thermieprogrammets 5. Rammeprogramsamt at der ansøges Energistyrelsens udviklingsprogram for vedvarende energi ommidler til solceller. Den nye månedsleje er herefter beregnet til cirka 3.700, - kr.eksklusiv varme svarende til cirka 750,- kr./m2 årligt.Gangene påetagernefremtræderogså i deoprindeligefarver. Der erikke mulighedfor ophold ogsocialt samvær inævneværdigtomfang på denuværendekorridorerarealer.16 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

Den oprindelige målsætning for projektets finansiering har set ud som følger:Finansiering:A. K.Æ.B egenfinans. ved huslejeforhøjelse............................................47.500.000 kr.B. Supplerende huslejeindtægt fra nyt etageareal på ca. 2.000 m²........20.500.000 kr.C. Tilskud fra eksterne kilder……………………………………......39.000.000 kr.Ialt...............................................................................................................107.000.000. kr.Ad C: Der søges tilskud til:Bygningsintegrerede energiløsninger hos EU……………......………..6.500.000 kr.Udvikling og solceller Miljø- og energiministeriet ESP……........……..3.000.000 kr.By- og boligministeriet til boligsociale formål,anlægsudgifter til ændring afrumfordeling, rumstørrelser, adgangsforhold og fællesrum……......…20.000.000 kr.Byudviklingsmidler opretning af kvarterets image vedtilførsel af nye funktioner, motionsfaciliteter, butikker mm……......….4.000.000 kr.Københavns kommune anlægstilskud……………..…………….....…3.000.000 kr.Københavns kommunes grønne fond til beplantning……………......….250.000 kr.Glas og vinduesproducenter demonstration af produkt…………......….750.000 kr.Kreditinstitut til udvikling af boformer og dannelse af kollektiver......….500.000 kr.Fonde til indretning af fællesfaciliteter og udsmykning…………........…500.000 kr.Supplerende fondsmidler til forplads og offentlige arealer……..…......…500.000 kr.I alt:.................................................................................................................39.000.000 kr.Projektmål:- Ejendommen omdannes til en almen boligafdeling mærket til ældreboliger- De konstruktive forbedringer mm i alt 30.800.000 kr. dækkes over de fremtidigeforøgede lejeindtægter.- Den fremtidige husleje holdes på niveau med niveauet for nybyggeri i den almenesektor- Projektet tilføjes kvaliteter arkitektonisk og teknisk, som berettiger ekstern støttetil projektet som demonstrationsprojekt i størrelsesordenen 30-35 % af densamlede ombygningsudgift- Energiløsningerne dækkes dels af EU tilskud dels af egenfinansiering frahuslejeforhøjelsen samt driftbesparelser.BrugerinddragelsenDe nuværende beboere i Peder Lykke Centrets bolighøjhus omfatter dels en storgruppe af selvhjulpne ældre, dels en gruppe af cirka 20 lettere plejekrævende ældre,dels lille gruppe af beboere, som falder udenfor kategorien ældre. Omkring halvdelenaf husets nuværende beboere bor i bygningen på midlertidige lejekontrakter.Peder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 17

Ved ombygningen har det været planen at indrette huset til fremtidens ældre, hvisboligbehov på en række punkter forventes at adskille sig fra nutidens ældre. Hensigtenhar blandt andet været at konstatere behovet for små bynære ældreboliger medmulighed for indretning af bofællesskab. Udgangspunktet har blandt andet været, athusets klare etagevise opdeling skaber gode rammer for at indrette mindreselvsupplerende senior bofællesskaber med hver deres identitet, indretning,fællesfaciliteter mv. på de enkelte etager.En del af visualiseringens formål har i den forbindelse været at markedsføre PederLykke Centret overfor målgruppen af unge ældre på grundlag af ombygningensoverordnede målsætning om etablering af et økologisk og boligsocialt bæredygtigtbolighøjhus.Brugerinddragelsen har derfor været planlagt til at skulle omfatte projektets målgruppei bred forstand. Det har ikke været tanken at målrette borgerinddragelsen i forholdtil Peder Lykke Centrets nuværende beboere alene.Projektmål:- Gennem relancering af højhus boligformen som økologisk og boligsocialbæredygtig skal der sikres en kreds af interesserede slutbrugere til Peder LykkeCentret- Slutbrugerne, fortrinsvis i form af interesserede seniorbofælleskabskredse, skalløbende inddrages i projektudviklingen på grundlag af en formidling ogvisualisering af de overordnede målsætninger- Der skal skabes mulighed for at det enkelte bofællesskab og den enkelte beboerkan sætte sit individuelle præg på fællesarealerne og den private bolig.- Der skal skabes videnoverførsel omkring brugerforankring fra andrebolighøjhusrenoveringer.Der er en storslået udsigt over byen og Øresund fra højhusets nordgavl,hvor de nye glasinddækkede opholdsarealer foreslåes placeret. Iforgrunden ses den nordlige del af Ørestad med metro, Universitet, DRog Rigsarkiv. Bagved ses byens tårne og i horisonten Øresund.18 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

4. Finansiering:Budgettet for forventede lejeindtægter til finansieringen af ombygningen har liggetforholdsvis fast fra starten på omkring 68 mio svarende til cirka 60-70 % af detoprindelige overslagsbudget. Usikkerheden omkring de forøgede lejeindtægter harprimært ligget i usikkerheden overfor det forventede renteniveau pågennemførelsestidspunktet.Derudover har der løbende været en debat om de kommende ældreboligers lejeniveauset forhold til målgruppens betalingsevne, boligstørrelser, bygningens beliggenhedog bygningens generelle omdømme og attraktion. Disse forhold vil blive gennemgåetnærmere under de konkluderende afsnit.De resterende cirka 30-40 % af af finansieringen har været tænkt dækket afforsøgsmidler fra By- og Boligministeriet og EU samt tilskud fra offentlige og privatefonde.Fra By- og Boligministeriet har støtten været tænkt øremærket til boligsociale formål.Peder Lykke Centret er som samlet kompleks opført i perioden 1968 - 1972 og harførst fået ibrugtagningstilladelse efter den 1.1.1970. Ifølge Byfornyelsesloven kanbyggerier, som er ibrugtaget efter denne dato, ikke opnå støtte indenforByfornyelseslovens bestemmelser. Denne del af de eksterne tilskud, som ialt udgørhalvdelen af et samlede støttebehov, har derfor vist sig meget vanskeligt at realisere,idet der ind til videre ikke er fundet andre kilder, som kan tilføre projektet midler istørrelsesordenen i alt cirka 20 mio.EU støtten til energidelen har fra starten været kalkuleret som en 50 % støtte. Restenaf midlerne til energidelen har dels været tænkt dækket over de almindeligelejeforhøjelser, idet der har været kalkuleret med en vis driftsbesparelse (ifølgeberegningerne på op til 60 % af energiforbruget) efter ombygningen. Der har væretkalkuleret med en samlet EU støtte på cirka 6,5 mio. I forbindelse med ansøgningenhar det imidlertid efter samråd med den koordinerende partner, Archi.MEDES, vistsig nødvendigt at reducere forventningerne væsentligt i forhold til dette mål, såledesat gruppens samlede støttebeløb på i alt 1.900.000 Euro er fordelt omtrent ligeligtmellem partnerne.Den opnåede EU støtte på i alt 382.657 Euro svarer til cirka 1/3 af et oprindeligtansøgte. Det har været overvejet at søge om yderligere midler i forbindelse medEU´s Thermieprogram. En sådan ansøgning har dog ikke kunnet rummes indenforet foreliggende budget, idet den vil kræve både en omformulering og en tekniskbearbejdning af den oprindelige ansøgning.Peder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 19

Parallelt med EU ansøgningen har der været søgt midler fra Energistyrelsensudviklingsprogram for solceller. Denne ansøgning har ikke givet resultat. Det har fraEnergistyrelsen side været vurderet, at den påtænkte placering af solceller ikke villegive den optimale udnyttelse pr. m² solcelleareal, hvilket har været et afgørendekriterium for bedømmelseskomiteen. Bedømmelseskomiteens beregninger afsolcellernes ydevne afviger i øvrigt væsentligt fra projektgruppens beregninger. Derhar dog været lagt op til, at en fornyet ansøgning med en alternativ placering afsolcellerne vil kunne nyde fremme. En sådan ny placering af solcellerne vil væremulig indenfor ombygningens samlede koncept, selvom der er risiko for atfacadeintegrationen af solceller og dele af de innovative elementer iventilationsløsningerne i så fald må opgives.Højhusetsbeboerkantine,som ligger istueetagen,har et stærktinstitutioneltpræg.20 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

Endeligt har der vist sig en del usikkerhed med hensyn til det oprindelige budgetsholdbarhed. På baggrund af et senest udarbejdede overslag fra teknikkergruppenhar følgende overordnede budget kunnet opstilles:De samlede ombygningsudgifter ekskl. energiprojekt, boligrenovering og underetage:Facader inkl udvidelse af boliger......………………..........…………..35.390.000 kr.Fælleslokaler nordside .................................................................................11.544.000 kr.Brandtrappe sydgavl............................................................................….….5.650.000 kr.Haveanlæg……………….............................................................................1.000.000 kr.Varmecentral......................................................................................................1.000.000 krI alt håndværkerudgift:....................................................................54.584.000 kr.Byggeplads.......................................................................................................7.641.000 kr.Omkostninger 81 %……………………..........……………………….50.410.000 kr.I alt ekskl. energiløsninger............................................................112.635.000 kr.Energiløsninger solfangere, solceller,ventilation, CTS m.v…….........*10.000.000 kr.I alt:.................................................................................................122.635.000 kr.* Udgiftsniveauet for energiløsningerne tilpasses efter tilskudsmulighederne. I forholdtil tidligere er de halveret.Finansiering:A. K.Æ.B egenfinansiering ved huslejeforhøjelse…..................…...........47.500.000 kr.B. Supplerende huslejeindtægt fra nyt etageareal på ca. 2.000 m².........20.500.000 kr.C. Tilskud fra eksterne kilder ekskl. energi..……………………....... 44.635.000 kr.Sum..................................................................................................112.635.000 kr.D. Tilskud fra eksterne kilder til energiløsninger.......................................4.000.000 kr.Total.................................................................................................116.000.000 krAd C: Der søges tilskud til:Boligsociale formål, anlægsudgifter til ændring afrumfordeling, rumstørrelser, adgangsforhold og fællesrum…........…..39.635.000 kr.Københavns kommune anlægstilskud……………..…………….....…3.000.000 kr.Københavns kommunes grønne fond til beplantning…………….....….250.000 kr.Glas og vinduesproducenter, demonstration af produkt…...…….......….750.000 kr.Kreditinstitut til udvikling af boformer og dannelse af kollektiver.....….500.000 kr.Fonde til indretning af fællesfaciliteter og udsmykning…………..…......500.000 kr.I alt................................................................................................44.635.000 kr.Peder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 21

De konstruktive forbedringer mm, i alt 48.738.000 kr., er i den nye finansieringsmodeltænkt dækket over huslejeforhøjelsen. Ændring af rumfordeling og glaspåbygninger,ialt 63.897.000 kr., dækkes kun delvist ved ny lejeindtægt fra udvidelsen af boligarealet,og der søges tilskud til dækning af 44.635.000 kr. En fuld finansiering af denne delaf projektet ville kræve tilskudsmidler på et beløb af denne størrelsesorden, hvilketligger mere end 50 % over et oprindelige budget for ekstern støtte. Af de oprindelige39.000.000, - kr. støttefinansierede midler var således cirka 20.000.000,- mio.budgetteret til energiløsninger. Der har i den forbindelse været peget på besparelseri intervallet 9.000.000 kr. - 20.000.000,- kr. alene på bygningsdelen af projektet.Spareforslag (skøn):- Udeladelse af glastilbygning med fællesarealer på nordgavl............1.544.000, - kr.- Ændring af brandtrappe, så den blot opfylder myndighedskrav.... 5.650.000, -kr.- Glat facade i stedet for foldet facade...……………………… - ikke prissat.-Dertil kommer yderligere tilskudsmidler, som må forventes øremærket til formål,der ligger udover det ovenfor opstillede budget:Byudviklingsmidler opretning af kvarterets image vedtilførsel af nye funktioner, motionsfaciliteter, butikker mm….....…….5.000.000 krSupplerende fondsmidler til forplads og offentlige arealer…….......……500.000 kr.Ialt................................................................................................. 5.500.000 kr.Disse midler kan anvendes til blandt andet forbedringer af underetagen.Ad D.Bygningsintegrerede energiløsninger hos EU………………..…….......2.500.000 kr.Udvikling og solceller Miljø- og Energiministeriet ESP…................…..1.500.000 kr.I alt..................................................................................................4.000.000 krEnergiløsningerne foreslås dækket dels af EU og energistyrelsestilskud øremærkettil energiløsninger og dels af de øvrige tilskud. I forhold til oprindeligt erenergiløsningerne sat ned fra 20 mio. til 10 mio. inklusiv omkostninger. I øjeblikketer kun cirka 2,5 mio dækket. Der er stadig mulighed for at søge Energistyrelsen omyderligere cirka 1,5 mio. ved en ændring af den netop afslåede ansøgning, således atsolceller flyttes fra de store øst-vest facade til sydgavl ved siden af brandtrappen.Den samlede støtte til energiprojektet vil være cirka 4 mio. De resterende 6 mio. skaldækkes enten af yderligere støttemidler (EU eller Energistyrelsen) eller tages fraforventede driftsbesparelser.22 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

5. Brugerne - de unge ældre:Brugerinddragelsen i forbindelse med udviklingen af projektmaterialet har primærtrettet sig mod grupper af ældre med ønske om at indgå i bofællesskaber blandtandet med udgangspunkt i OlleKolleForeningen. Grupperne har været præsenteretfor projektets indhold og visioner ved møder i efteråret 1999 og fremefter. På trodsaf at enkelte deltageres krav til beliggenhed og ønsker om at bo nær ved jordenligger langt fra de givne betingelser i forbindelse med Peder Lykke Centret, så hartilbagemeldingerne været overvejende positive. På baggrund af møderne og en storerfaring med ældreboligbyggeri har Københavns Ældreboligselskab således enforventning om, at der vil være stor interesse blandt fremtidens ældre for de planlagteboliger.Huset nuværende beboere har ikke været direkte inddraget i projektudviklingen.Primært fordi en del af beboerne ikke omfatter målgruppen.En del af det opsøgende arbejde overfor målgruppen af unge ældre med henblik påafholdelse af egentlige seminarer, workshops mv., er ikke genneført, idet projektetsrealisering på det relevante tidspunkt i forsommeren 2000, da der forelå et brugbartpræsentationsmateriale, har været vurderet som så usikker, at en beboerinddragelsekunne have skabt forkerte forventninger. Det er dog Københavns Ældreboligselskabvurdering grundlaget for en positiv dialog er tilstede.6. EvalueringProjektetDet er projektgruppens vurdering, at det med projektforslaget at lykkedes at findeløsninger på de tekniske, energimæssige og bokvalitetsmæssige problemer, som PederLykke Centret har, og samtidig give en række svar på, hvordan de oprindeligemålsætninger for ombygningen vil kunne opfyldes.BoligerneDer har i forbindelse med den kommunale behandling af projektet været udtryktbekymring omkring boligstørrelserne. Bevarelsen af et-rumsboligerne er primærtbegrundet i økonomiske overvejelser. Det har således været antaget, at bygningenikke vil kunne bære en 750,- kr./m² leje, hvis boligstørrelsen bliver sat væsentligt op.På grund af bygningens konstruktion med bærende tværskillevægge vil det væreforbundet med en del tekniske vanskeligheder at slå boliger sammen. Ud fra givnebetingelser vil den eneste økonomisk-teknisk realistiske mulighed forlejlighedssammenlægninger være en parvis sammenlægning. Det ville betydePeder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 23

lejlighedsstørrelser på cirka 110 - 120 m2 svarende til en månedlig husleje på cirka7.500,- kr. eksklusiv varme.Det er samtidig projektgruppens opfattelse, at den tekniske udførelsen vil være enbekostelig affære, som efter alt at dømme vil forhøje ombygningens m² prisbetragteligt. Også af den grund er de foreslåede fællesrum lagt i nye glastilbygningeruden på den eksisterende bygning.Friarealerne ersparsommeomkring PederLykke Centretsbolighøjhus ogfremtrædernedslidte ogtilfældige.24 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

EnergiprojektetHvad angår energidelen har projektet ikke som forudsat opnået støtte fraEnergiministeriets udviklingspulje for solceller. Det er projektgruppens opfattelse,at begrundelsen er snævert knyttet til Udviklingsprogrammets ønske om at påvisesolcellernes effektivitet. Afslagets logik ville være, at solceller kun kan placeressydvendt. Efter projektgruppens opfattelse vil dette for det første begrænseanvendelsen af solceller, og for et andet vil en sådan strategi i vidt omfangvanskeliggøre en egentlig arkitektonisk integration af solcellerne i forbindelse medfacadebehandlingen.Det er samtidig centralt for projektet, at solcellerne er direkte monteret til det nyefacadeintegrerede ventilationssystem, som kan bruge solcellernesjævnstrømproduktion uden nogen form for transformation eller nævneværdig kabling,som ofte er et stærkt fordyrende element i forbindelse med solcelleenergi.Endeligt fungerer solcellerne i projektet som facadeplader, hvilket alt andet lige giveren besparelse i forbindelse med etablering af den nye klimaskærm.Mod projektets udformning kan det indvendes, at foldningen medfører et størrefacadeareal. Det har dog været vurderingen, at foldningen - udover en bedre udnyttelseaf de øst-vest vendte facader som monteringsflader for solceller - også giver enrække udsigtsmæssige fordele og tilføjer bygningen et nyt og markant arkitektoniskelement. Det er således projektgruppens opfattelse, at der vil være så storeboligmæssige kvaliteter forbundet med at beholde den foldede facade, at det alenekan begrunde den ekstra udgift, som facadens foldning skønnes at indebære.Det er dog samtidig et faktum, at ønsket om arkitektonisk at integrereenergiløsningerne i facaden medfører en mangel på fleksibilitet, som i forbindelsemed projektets aktuelle underfinansiering har vist sig besværlig, idet nødvendighedenaf besparelser på energidelen - hvis besparelserne også skal slå igennem påbygningsdelen af projektet - vil kræve en omarbejdning af det samlede projekt fraen foldet facade til en glat facade.FinansieringsmodellerDet er endnu ikke lykkedes at skabe en holdbar finansieringsmodel for projektet. Udaf et budget på cirka 110- 120 mio. kan lejeindtægterne finansiere cirka 55 % iforhold til målet på 60-70 %.Der har været lavet beregninger på forskellige modeller for ombygningen. Det harværet holdningen fra projektgruppens side, at for at gøre Peder Lykke CentretPeder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 25

attraktivt, dvs skabe en ny identitet omkring huset og markedsføre projektet som etdemonstrationsprojekt, vil det være nødvendigt at gennemføre projektetshovedelementer; det vil sige udvidelsen af boligerne, energispareforanstaltninger,nyindretning af stuetagen samt en renovering af husets udearealer.Etablering af fællesarealer i en ny glastilbygning har været diskuteret som et muligtspareforslag, idet det fra bygherrens side er opfattelsen at stueetagen i sig selv vilindeholde så mange tilbud at der er sikret en god ramme omkring kommende beboeresfælles aktiviteter.Ombygningsudgiften inklusiv en reduceret energidel svarer efter udvidelsen afboligarealet til en udgift på cirka 7.500,- kr./m². Det ombyggede hus vurderes atkunne udlejes til niveauet for nybyggeri, men vil i udgift ligge cirka 10% underproduktionsprisen på nyt boligbyggeri (cirka 8.400,- kr. iflg. By og boligministerietsrapport Fremtidens Byggeri) inklusiv energisparetiltag, som giver grundlag for envæsentlig bedre fremtidig drift, der som minimum forventes at svare til nybyggeri.På bagsidenafbolighøjhuseter derindrettet engårdhave. Iforhold tilantallet afbeboere erpladsentrang.26 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

BrugerinddragelsenBrugerinddragelsen er ikke gennemført i fuldt omfang. De indledende møder, somhar været afholdt, giver grundlag for at arbejde videre med projektet.Tilbagemeldingerne tyder ifølge Københavns Ældreboligselskab på, at selvom dertale om en generelt nedvurderet boligform i et endnu ikke attraktivt område afbyen, så vil det være muligt at tiltrække interesserede lejere.At bolighøjhuse kan gøres atttraktive findes der i eksempler på. Carlsberg siloen ogBellahøj er eksempler på højhusbebyggelser, som vurderes positivt af deres brugere.Store Hus i Avedøre Stationsby er et forholdvis nyt eksempel på et bolighøjhus, somhar oplevet en positiv omvurdering blandt andet ved anvendelse af nogle af devirkemidler, som også tænkes anvendt i Peder Lykke Centret: Relancering ogudnyttelse af potentialet for moderne fællesfaciliteter som IT mv.Hvad angår områdets nuværende mangel på attraktion er det oplagt at pege på demassive investeringer, der aktuelt foretages i området i forlængelse af Ørestad medtilhørende metrostation, bypark, universitet og andre højt profilerede offentligeinstitutioner som Rigsarkivet og DR.Det vurderes imidlertid på nuværende tidspunkt at være uhensigtsmæssigt atgennemføre enten en egentlig brugerinddragelsesproces eller en -undersøgelse, idetprojektets realisering stadig afventer en endelig tidsplan.BrugbarhedProjektets brugbarhed er ikke begrænset til Peder Lykke Centret. Det foreliggendemateriale vil kunne bruges som et eksempel på, hvordan en ombygning kan gribesan, især hvad angår opstilling af projektmål samt de tekniske og arkitektoniskeløsninger.Samtidig peger projektet på de begrænsninger, som findes i forbindelse med enombygning af et bolighøjhus som Peder Lykke Centret.Projektetmaterialet vil desuden kunne anvendes til en mere konkret undersøgelse afpotentialet for bynære højhuse som boligform i forhold til en meget vigtig og stærktvoksende gruppe af ældre på boligmarkedet.Set ud fra en miljømæssig - og samfundsøkonomisk vinkel kan der argumenteres forat gennemføre en ombygning som foreslået. Den manglende finansiering af projektetpeger primært mod en række strukturelle problemer i forbindelse med ombygningaf bolighøjhuse udenfor den almene sektor. Der er således et oplagt behov forstøtte i forbindelse med disse bebyggelser, som enten er på vej ind i eller alleredePeder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 27

efinder sig i en dårlig spiral af nedslidning, manglende attraktion, image- ogudlejningsproblemer, idet det er oplagt, at forøgede lejeindtægter, låneomlægningmv. ofte ikke vil kunne dække de samlede udgifter til forbedringer.Det ligger dog udenfor denne rapport at give vurdering af de nuværendestøttemuligheder mv. Alt i alt peger de opståede problemer dog på kompleksiteten ide regelsæt, som styrer tildeling af støttemidler i forbindelse med boligforbedringergenerelt.7. Den videre proces:Det er ikke muligt at pege på en konkret indsats før den igangværende købssag erendeligt afklaret. Det er dog oplagt, at brugerinddragelsen bør spille en væsentligrolle i den videre proces. Hvis bebyggelsen bliver omdannet til en almen afdeling, vilder være en række muligheder for at arbejde videre med en finansiering af projektet.Det er samtidig vigtigt at se projektet i sammenhæng med den indsats, der aktuel erigangsat i området omkring Remisevænget/Urbanplanen Byudvikling i Fællesskab.Indsatsen er målrettet mod at skabe sammenhæng mellem det eksisterendeboligområde i Sundbyvester og den kommende Ørestad.Det er en nærliggende antagelse at der ligger en mulighed for at øge områdetsattraktion i forlængelse af etableringen af Ørestad med metro, bypark, universitetRigsarkiv og DR som naboer. Disse muligheder bør udnyttes aktivt også i forbindelsemed Peder Lykke Centrets bolighøjhus.Peder Lykke Centretsbolighøjhus set fra denøstlige del af Peder LykkesVej28 Peder Lykke Centret - visualisering - afrapportering

Illustrationsbilag:VisualiseringsmappeØvrige bilag:Bilag A: EU støttekontrakt med resume af den oprindelige ansøgningBilag B: Ansøgning til Energistyrelsens udviklingsprojekt for solceller.Litteraturliste:De unge ældres boligvalg frem mod år 2007: Institut for fremtidsforskningHenrik Christoffersen m. fl.: Ældre på boligmarkedetEGV-Fondens fremtidsstudie: Nye tider - nye ældre.Peder Lykke Centret - Visualisering - afrapportering 29

visualiseringsrapport - afrapporteringrapporten kan bestilles hos by- og boligministeriet ogendvidere hentes på internettet via by- og boligministerietshjemmeside: www.bm.dkeftertryk er tilladt, men kun med kildeangivelsejuni 2001oplag: 100pris: kr. 100,-tryk: internt trykby- og boligministerietslotsholmsgade 1, 3. saldk-1216 københavn ktlf 33 92 61 00fax 33 92 61 04www.bm.dk