Lokalplan nr. 86 A - Fredensborg Kommune

INDHOLDSFORTEGNELSESideIndledning ............................................................... 1Indholdsoversigt ..................................................... 3Lokalplanens formål og indhold ............................. 3Visuelle forhold ....................................................... 9Forholdet til anden planlægning .............................. 9Servitutter mv ....................................................... 13Lokalplan nr. 86 A ................................................. 14Kortbilag:Kortbilag 1, Eksisterende forhold, mål 1:1.000Kortbilag 2, Arealanvendelse, mål 1:1.000Redaktionelle bemærkningerLokalplanen er udarbejdet af Karlebo Kommune,Teknik og miljø med bistand fra Hasløv & Kjærsgaard,Byplankonsulenter, Arkitekter MAA.Forsideillustration samt illustrationer side 4, 6 og 7:Mannik & Storm, A/S Arkitekter MAAOplag: 350 stk.Tryk: Karlebo Kommune, oktober 2003

1INDLEDNINGDette hæfte indeholder lokalplan nr. 86A for boligbebyggelsenMølledammen syd for Donse Å i Kokkedal.Lokalplanen omfatter et areal mellem åen ogerhvervsområdet Kokkedal Industripark. Området hartidligere været omfattet af lokalplan nr. 86, Mølledammen,og lokalplan nr. 61, Kontorbygning ved rådhuset.ForlængelsenHolmegårdsvejafDonse ÅEgedal KirkeLokalplanen er den første af flere, som i de kommendeår vil blive udarbejdet i forbindelse byrådets satsning iKokkedal. Målet er at tilføre Kokkedal en stærkere identitetmed en egentlig bykerne med bymæssige funktioner,en forbedret trafikstruktur, en række nye byggemulighederfor bl.a. boliger og en udvikling af de landskabeligekvaliteter i den centrale del af Kokkedal. Planlægningener igangsat og realiseres i de kommendeår i projekter for naturgenopretning, nye infrastrukturanlægog udvikling af forskellige byggemuligheder.Centralt for udviklingen i Kokkedal og af betydning forboligbebyggelsen Mølledammen, er planerne for enstor og attraktiv grønning midt i byen. Kirke og Egedalhar en fornem placering i grønningen, som vil kunneudvikles og blive endnu bedre. Planerne for grønningener allerede igangsat med den nu afsluttede genopretningaf Donse Å’s naturlige løb. Åen fremstår somet spændende og indholdsrigt landskabselement, somafgrænser området mod nord med et snoet å-løb ogmed et lavt område, som lejlighedsvis vil fremstå somen mindre sø.Dette helhedsbillede understreges af de gamle bebyggelser- Den ’gule Bygning’ og Brønsholmdal. Beggebygninger er en del af en tidligere klædefabrik og fremstårsammen med naturen omkring Donse Å som enenestående helhed. Også de nyere institutionsbygningersyd for Mølledammen har en høj kvalitet.Mølledammen har derfor en særlig og meget attraktivplacering i den sydlige afgrænsning af den nye, kommendegrønning med udsigtskvaliteter mod nord ognordøst mod å, Egedal Kirke, grønning, Egedals gamlehovedbygning og de store træbevoksninger længstmod nord.BrønsholmsdelparkenFarvergårdenLokalplanområdet.Den gule BygningBrønsholmdalsvejMølledammen er ikke det eneste område i Kokkedal,der skal udvikles i de kommende år. Karlebo Kommuneforventer efterfølgende at igangsætte enkvalitetspræget afslutning af Kokkedal Industriparksøstlige del med hovedvægt på udvikling af nye, service-Illustration fra kommuneplandebatten 2002, for denkommende boligbebyggelse ved Mølledammen.

13.95 RR13.95R13.8113.78RR13.6613.61RR13.5013.50RR13.3213.35RR13.1913.25RR13.0713.15R13.09RR12.9212.96RR12.78 12.7812.80 12.80RR10.14R8.89R8.37R10.74R10.57R1.54R1.56R1.56R1. 5R10.17R10.28R10.09R10.08R10.07R10.02R9.69R9.89.892prægede virksomheder, som kan udnytte den nye ogfornemme placering imod den store grønning og Mølledammen.Længere mod nord skal der senere udbyggesmed centertorv, byens hus, boliger, ældrecenter,servicefunktioner, fritidsfaciliteter, multihal m.m.Et vigtigt led i den nye planlægning er en omlægningaf den trafikale struktur i Kokkedal-området. Et nyt vejforløbfor Holmegårdsvej, fra Ådalsvej i syd tilHolmegårdscentret i nord, skal sammenbinde heleområdet i en markant strukturel helhed, som vil understregeden nye identitet, der vil blive knyttet til Kokkedal-området.Fra den nye vej vil Mølledammen få enmarkant og fremtrædende placering. Den nye vejstrukturvil i forhold til den nuværende give forbedringerfor den kørende trafik, men i sær-deleshed for dengående og cyklende og rekreative trafik.Lokalplan nr. 86 og nr. 61Den gældende lokalplan nr. 86 for Mølledammen derblev vedtaget i 1998 aflyses for den del af delområde Ider ligger syd for Donse Å ( dog undtaget „Den guleBygning“ med tilhørende p-arealer mod øst og vejadgang).Lokalplanen vil fortsat være gældende for deøvrige delområder. Den gældende lokalplan nr. 61 forkontorbygning på det tidligere rådhusareal aflyses ligeledesfor den del af arealet, der ligger inden for nærværendelokalplan. Se nedenfor.Lokalplan nr. 61 Lokalplan nr. 86 Lokalplan nr. 86 AOversigt over gældende lokalplan nr. 86 forMølledammen og lokalplan nr. 61 for Kontorhusved rådhuset med den kommende lokalplan 86A indtegnet.

3INDHOLDSOVERSIGTDet følgende afsnit om lokalplanens formål og indholdrummer en kort beskrivelse af hensigten med og indholdetaf lokalplanen.Afsnittet om forholdet til anden planlægning skal gøredet muligt at se lokalplanen i en større sammenhæng,idet afsnittet beskriver de planlægningsmæssige sammenhængeder gør sig gældende i området.Herefter følger på et afsnit om gældende servitutter ilokalplanområdet. Lokalplanens endelige retsvirkningerfremgår af paragrafferne bagest i lokalplanen.Endelig følger selve de vedtægter, hvis indhold er bindendefor områdets udnyttelse.LOKALPLANENS FORMÅL OGINDHOLDLokalplanen skal muliggøre opførelsen af en tæt-lavboligbebyggelse med vejadgang fra den kommendeforlængede Holmegårdsvej og Brønsholmdalsvej.Samtidig skal der etableres parkeringspladser til Farvergårdenog til de beskyttede boliger, Brønsholmsdalparken.Den største del af arealet består af det gamle rådhusareal,hertil kommer et mindre areal vest herfor op modKokkedal Industripark. Umiddelbart nord for arealet liggerDonse Å, Egedal Kirke og det grønne areal omkringkirken, del af den kommende grønning. Mod vestgrænser arealet op til den kommende forlængelse afHolmegårdsvej og mod øst ligger „Den gule Bygning“med tilhørende friarealer. Mod syd ligger sundhedscentretBrønsholmdal med beskyttede boliger samt institutionenFarvergården.Områdets historieDe gamle bygninger i og omkring området er opført iårene omkring 1800. „Den gule Bygning“ er bygget i1799-1800 som første del af „De brønsholmdalskeFabrikker“ - et industrianlæg med maskinspinderi, uldvaskeriog farveri. Vandkraften fra Donse Å var et vigtigtled i driften af maskinerne. „Den røde Bygning“ (idag en del af Sundhedscenter Brønsholmdal“) blevopført i 1803 som farveri og væveri, og samme år blev„Egedal“ bygget som bolig for fabrikør Scheidt-mann.

4Efter en omskiftelig tilværelse blev „Den gule Bygning“og „Den røde Bygning“ i 1865 overtaget af kommunerneHørsholm, Birkerød, Bloustrød og Karlebo ogindrettet til alderdomshjem:“Den gule Bygning“ i 1907og „Den røde Bygning“ i 1934.I 1965 flyttede Karlebo kommunes administration fraAvderød til Kokkedal, og „Den gule Bygning“ blev indrettettil kommunekontor. I de følgende år skete der envoldsom udbygning af de nye byområder, og kommunensadministration voksede. Fra 1969 og op gennem70erne blev der derfor i tilknytning til „Den gule Bygning“opført en række pavilloner omkring Donse Å, somfungerede frem til marts 1997, hvor den kommunaleadministration flyttede til Egevangen. Tilsvarende erder sket en række udvidelser og tilbygninger til „Denrøde Bygning“, som i dag huser en del af kommunenssundhedscenter for Kokkedal- området. „Den guleBygning“ er i dag indrettet til private boliger.Anvendelse„Mølledammen“ mellem „Den gule Bygning“ og denforlængede Holmegårdsvej er i Kommuneplan 2002-2014 udlagt til tæt-lav boligområde. I forbindelse medrevisionen af kommuneplanen er områdets statusændret fra bolig/erhverv til nyt tæt/lav boligområde medtilhørende kollektive anlæg.BebyggelsesgradBebyggelsesprocenten i området fastlægges til 50%.Ved fastlæggelse af bebyggelsestætheden er der lagtvægt på en åben bebyggelseskarakter og hensynettil naboskabet til „Den gule Bygning“, Brønsholmdalog Donse Å/grønningen med bl.a. Egedal Kirke.Veje og stierAdgangen til bebyggelsen skal ske ad de eksisterendeadgangsveje fra henholdsvis Brønsholmdalsvej og franuværende Kokkedal Industripark via Brønsholmsdalparken.I anlægsperioden må adgang alene ske fraKokkedal Industripark. Når forlængelsen afHolmegårdsvej er etableret skal den vestlige ad-gangsvejtilsluttes hertil.

5Den interne fællesvej, der i dag betjener Brønsholmdal,Farvergården og „Den gule Bygning“, skal give mulighedfor adgang fra øst og vest - men med mulighedfor at der kan opsættes en bom, hvis der bliver uønsketgennemkørsel. Vejen skal udformes, så den bliversikker og attraktiv for blandet færdsel (lege- ogopholdsgade – 15 km/t).Fra boligbebyggelsen skal der skabes en forbindelsetil stisystemet på den fremtidige grønning. Samtidigskal det sikres, at der bliver en stiforbindelse, der tilladeroffentlig færdsel, til den fremtidige sti langs nordsidenaf åen via en fodgængerbro.ParkeringDer udlægges 1½ parkeringsplads pr. bolig med en p-plads til den enkelte bolig kombineret med fællesgæsteparkerings-arealer. Der lægges vægt på, at parkeringog evt. carporte placeres og udformes, så derespekterer de åbne, grønne træk i bebyggelsen.BelysningBelysning i området skal ske med park- og/eller skotlamperpå lave master.Bebyggelsens omfang og placeringDen nye bebyggelse skal udformes som stokke i 1½-2½ etager med en hovedretning, der overvejende erparallel med „Den gule Bygning“, Brønsholmdal og deøvrige eksisterende bebyggelser og vinkelret på DonseÅ. Der lægges vægt på, at der sikres en passendeafstand til „Den gule Bygning“. Bebyggelsen nærmest„Den gule Bygning“ skal opføres i max. 1½ etage ogder skal tages hensyn til udsigt og lysforhold for „Dengule Bygning“.Den samlede bygningshøjdeDen maximale bygningshøjde må ikke overstige 11meter over niveauplan. Der vil blive lagt vægt på, atbebyggelsens facade- og kiphøjde (max. bygningshøjde)fastlægges med stor hensyntagen til, at “Dengule Bygning“ og Brønsholmdals prominente placeringfastholdes.

Illustrationer der viser forslag til en fremtidig bebyggelse på arealet.6

7Bebygelsens fremtrædenByggeriet skal være af høj kvalitet og i gode materialeri harmoni med den eksisterende omgivende bebyggelse.Boligbebyggelsen kan indeholde boliger i både en ogto etager med mulighed for udnyttet tagetage.For at få mest muligt ud af den gode beliggenhed kander etableres karnapper med store vinduespartier, derer vinklet mod udsigten over å og grønning. Anvendelseaf dobbelthøje rum og vinduer, tilbagerykkedetagetager, altaner, tagterrasser og „lette“ tage ønskesovervejet for at give bebyggelsen et let og luftigt udtryk.Tagene skal udformes med en hældning fra 25-45°.Facaderne udformes med blank murværk. Glaspartierskal fremstå uden farveskabende eller reflekterendecoatning. Karnapper, balkonbrystninger m.v. kanudføres i andre materialer, f.eks. glas eller plader. Derlægges vægt på, at der opnås en helhedsvirkning i densamlede bebyggelse.BoligerneBoligerne tilstræbes opført med en variation i boligstørrelserne.Det er væsentligt, at boligerne får en kvalitetfor unge, erhvervsaktive familier.Friarealer og beplantningDet er intentionen, at det grønne træk fra grønningenfortsætter mellem boligblokkene. Denne sammenhængmå ikke brydes af tæt beplantning eller andenbebyggelse.Tæt på boligstokkene kan der etableres mindre, individuellehaver og terrasser, mens det resterende terrænudlægges som fælles, åbne, grønne kiler med visuelforbindelse til å og grønning. Mellem bolig-stokkeneskal der som fælles uderum etableres belagtepladser, herunder legepladser.

8Den eksisterende bevoksning skal i videst mulig omfangintegreres i bebyggelsen og sikres nødvendigbeskyttelse under byggeriet. Nye hegn skal i princippetudføres som levende hegn. Der må ikke foretagesterrænregulering, der markant ændrer karakterenaf landskabets jævne fald mod nord og overgang tilåen.Forhaverne til den vestligste boligstok langs den fremtidigeHolmegårdsvej er at betragte som ad-gangsarealer.NaboforholdBrønsholmdal, der vil blive plejehjem for senildemente,bevarer sin udsigt mod å og grønning ved, at der friholdesen bred grøn kile mellem „Den gule Bygning“og den nye bebyggelses første boligstok. „Den guleBygning“ skal ligeledes have bevaret sin udsigt ogsolitære beliggenhed.Institutionen Farvergården og de beskyttede boliger„Brønsholmsdalsparken“ skal have parkeringsarealnord for boldbanen (den tidligere parkeringsplads).Arealet ejes af Karlebo kommune. Arealet, som på tosider ligger ud til delområde I og den private fællesvej,skal indgå i en fælles udnyttelse af arealerne til en mindretorvedannelse for bebyggelsen, med mulighed forparkering. Arealet skal vedligeholdes i fællesskab medden kommende grundejerforening, se nedenfor.GrundejerforeningDer skal oprettes en grundejerforening med medlemspligtfor samtlige beboere i bebyggelsen.Grundejerforeningen oprettes, når 25 % af boligerneer solgt. Byrådet skal godkende vedtægterne.Grundejerforeningen skal forestå drift af veje, stier oggrønne områder m.v. Der kan oprettes en fælles plejeaftalefor arealet mellem ejerforeningen for „Den guleBygning“ og den nye grundejerforening.AntennerDer må ikke opsættes antenner og paraboler. Bebyggelsenskal tilsluttes fællesantenneanlæg, som etableresi området.VejstøjMiljøstyrelsens vejledende grænseværdi for placeringaf ny bebyggelse ved eksisterende vej er på 55 dB(A).Da den nye udformning af Holmegårdsvej endnu ikkeer udført, er det ikke muligt at måle vejstøj på nuværendetidspunkt. Derfor skal der i lokalplanen givesmulighed for anlæg af støjskærmende for-

9anstaltninger langs det kommende vejtrace, såfremtmålinger viser behov for disse.Det skal sikres at udendørs opholdsarealer overholderMiljøstyrelsens vejledende grænse værdi på55dB(A) for støjbelastning i boligområder.Skiltning og reklameringDer må ikke finde skiltning og reklamering sted indenfor lokalplanområdet.VISUELLE FORHOLDDet nye byggeri skal indgå i et samspil med omgivelserne- med den renoverede å, den nyetableredevåde eng og den eksisterende/planlagte grønning nordfor åen. Donse Å er den nye bygrønnings sydligeafgrænsning, og den nye boligbebyggelse får åens løbumiddelbart nedenfor bebyggelsen. Grunden skrånersvagt ned mod åen med mulighed for udsigt over å,eng, grønning, Egedal Kirke og Egedals bevaredehovedbygning.Det er intentionen, at den nye bebyggelse placeresmed markante gavle med udsigtsmuligheder modnord. De kan placeres i en afstand fra åens sydligebred på minimum 5 m, jf. afsnittet om Donse Å.Bebyggelsen og friarealerne skal disponeres ogudformes, så den offentlige, åbne karakter omkring åog grønning fastholdes.FORHOLDET TIL ANDEN PLANLÆG-NINGDette afsnit skal redegøre for, hvordan lokalplan hængersammen med den overordnede planlægning ogmed kommunens planlægning i øvrigt.ZonestatusLokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver ibyzone efter planens endelige vedtagelse.KystnærhedszoneDele af lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonenpå 3 km. Området er mod syd, øst og vest omgivetaf tæt, bymæssig bebyggelse, og lokalplanen hardermed ingen særskilt visuel indflydelse på kystmiljøet.

10NaturbeskyttelseslovenI Regionplan 2001 for Frederiksborg Amt, der administrererNaturbeskyttelseslovens §19 om kirkebeskyttelseslinier,er Egedal kirke ikke omfattet af enkirkebeskyttelseslinie, da kirkens placering vurderesat indgå som en del af en bymæssig sammenhæng.Donse Å er omfattet at Naturbeskyttelseslovens §3,som forbyder ændring i tilstanden af en række beskyttedenaturtyper. Derudover er Donse å omfattet af FrederiksborgAmts „Regulativ for Donse Å“ fra 1999, seside 12.ZoneringI henhold til Regionplan 2001 for Frederiksborg Amtskal der ved nyudlæg af boligområder der grænser optil erhvervsområder, fastlægges en konsekvenszoneomkring eksisterende erhvervsområder eller foretagesen zonering af selve erhvervsområdet for at undgå, atder opstår konflikter mellem boligerne og det eksisterendeerhvervsområde.I Kommuneplans rammebestemmelser for erhvervsområderneE9, syd for Brønsholmdalsvej og E19 vestfor forlængelsen af Holmegårdsvej, er anvendelsenfastlagt til formål der giver ubetydelig eller mindre påvirkningaf omgivelserne, og som vil kunne placeres iområder med boliger (miljøklasse I-II). For erhvervsområdetE8 som ligger vest for E19 er rammebestemmelsernefastsat til miljøklasse 1-4. Det skønnesikke at kunne medføre gener da E8 ligger mereend 60 m fra boligområdet. Inden for erhvervsområderneE9 og E19 må der ikke etableres virksomhedereller anlæg, som er forurenende, eller som efterByrådets skøn medfører andre miljømæssige generi eller uden for området.JordbundsforholdDer er foretaget geotekniske undersøgelser på arealetder viser, at på dele af området skal der udføresekstra fundering evt. som pælefundering.SpildevandOmrådet er omfattet af spildevandsplanen for KarleboKommune og er separat kloakeret. Spildevand skaludledes til det offentlige kloaknet, mens tagvand kanudledes via åbne render til Donse Å. Overfladevandfra veje og torvedannelser kan, efter passage gennemfilter (benzinudskiller) ligeledes føres til Donse Å.

11I en afstand af 2,5 meter fra ledningers midte må derikke bygges eller plantes større træer, med mindre derudføres særlige sikkerhedsforanstaltninger efter aftalemed teknisk forvaltning.FjernvarmeOmrådet skal forsynes med fjernvarme. Forsyningsledningenligger under Brønsholmdalsvej/Brønsholmsdalparken.I en afstand af 2,5 meter fra ledningers midtemå der ikke bygges eller plantes større træer, medmindre der udføres særlige sikkerhedsforanstaltningerefter aftale med teknisk forvaltning.Vand- og elOmrådet ligger i Karlebo Vandforsynings område.Elforsyningen varetages af NESA. Der er fremført kablertil eksisterende veje og stier. I en afstand af 2,5meter fra ledningernes midte må der ikke bygges ellerplantes større træer, med mindre der udføres særligesikkerhedsforanstaltninger efter aftale med teknisk forvaltning.Regionplan 2001 for Frederiksborg AmtOmrådet er i Regionplan 2001 for Frederiksborg Amtudlagt som område med særlige drikkevandsinteresser.En del af området er tillige med særligebegrænsninger på vandindvindingen. Da området ændrerstatus fra tæt-lav boligområde (del af lokalplan nr.86) og kontor/administration (del af lokalplan nr. 61) tilnyt tæt-lav boligområde forudsætter Amtet, at der foretagesen konsekvensvurdering i forhold tilmiljømæssige påvirkninger fra naboarealerne. Lokalplanenomfatter en ændret anvendelse, men det vurderesikke, at ændringen til boligområde vil indebæreen øget belastning af grundvandet.Frederiksborg Amt har en særlig påtaleret ifm byggerilangs Donse Å. Åen er et amtsvandløb, der er omfattetaf Frederiksborg Amts Regulativ for Donse Å fra1999. Det betyder blandt andet at de for vandløbet godkendtegeometriske mål (bundbredde, bundkoter,skråningsanlæg og vandføringsevne) tilstræbes opretholdt.Vedligeholdelsen udføres principielt med henblikpå at opfylde målsætningen i den gældende recipientkvalitetsplan.Af hensyn til bundoprensning, grødeskæring, kantsikringog bredvegetation må der ikke dyrkes, anbrin-

12ges hegn eller andet, der kan hindre vedligeholdelseog tilsyn, i en afstand af 1,25 m fra vandløbets øverstekant. Bygninger og lignende anlæg må ikke uden amtrådetstilladelse etableres i mindre afstand end 5 meterfra vandløbets øverste kant, som vist på kortbilag 2.Lokalplanens nordlige grænse, er af hensyn til Åensvedligeholdelse fastlagt i ejendomsskel i en afstand af1,25 m fra øverste kant.Kommuneplan 2002-2014Arealet er beliggende inden for kommuneplanens enkeltområdeB 69 til boligformål. Der gælder følgenderammer for lokalplanlægningen:Lokalplanen, der træffer bestemmelser for området,skal sikre:a. at områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende kollektive anlæg,b. at bebyggelsen indpasses i landskabet medsærligt hensyn til Donse Å, bygrønningen og deeksisterende historiske bygninger, samt at ny bebyggelse opføres som længehuse vinkelret pådenne,c. at åens naturlige opstuvning ikke forhindres,d. at bebyggelsen indgår i et arkitektonisk samspilmed „Den gule Bygning“, sundhedscenter Brønsholmdalog Egedal Kirke,e. at bebyggelsen opføres efter en samlet plan forhele området,f. at bebyggelsen opføres i gedigne og sunde materialer med facader i murværk,g. at bebyggelsen projekteres ud fra en bæredygtigmålsætning i hele byggeriets levetid,h. at bebyggelsen opføres i maksimalt 2½ etagemed mulighed for at udnytte det faldene terrænmod åen til maksimalt 3 etager, med en taghældning mellem 15° og 45°, og med en samletbygningshøjde, der ikke overstiger 11 meter overterræn, samt at bebyggelse tættest „Den guleBygning“ opføres i maksimalt 2 etager,

13i. at der maksimalt opføres 50-75 boliger forudende eksisterende i „Den gule Bygning“ samt atbebyggelsesprocenten i området ikke overstiger 50,j. at der sikres en variation i boligstørrelser og indretning med henblik på at skabe gode forhold foraktive familier og børnefamilier,k. at området vejbetjenes fra henholdsvisBrønsholmdalsvej og Holmegårdsvejs forlængelse,l. at der udlægges mindst 1½ p-plads pr. bolig,m. at eksisterende værdifuld beplantning bevares,n. at offentlig færdsel i området ikke forhindres,o. at der gøres rede for vejstøj og konsekvenszonefor omgivende erhvervsområder.SERVITUTTER MV.Servitutter for området omfatter:- lokalplan nr. 6 for beskyttede boliger,- lokalplan nr. 86 for Mølledammen,- byplanvedtægt nr. 17,- overenskomst for vandindvinding ved Sjælsø m.v.- brugsaftale for matr. nr. 4q brønsholm By, KarleboFor matr. nr. 4 ay, 4 fæ samt 4 q gælder delvise ophævelseraf lokalplan nr. 86 og nr. 61 samt byplanvedtægtnr. 17. Se §13 i lokalplanen.

14LOKALPLAN NR. 86 AI henhold til planloven (lov nr. 763 af 11. september 2002)fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i §2 nævnte område:§ 1. Lokalplanens formål1.1Formålet med lokalplanen er at muliggøre opførelse afen tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende veje, parkerings-og fællesarealer.igeledes er det lokalplanensformål at:- sikre bebyggelsens indpasning i landskabet medsærlig hensyn til Donse Å, den kommende bygrønningog de eksisterende historiske bygninger,- sikre en principiel placering af bebyggelsen vinkelretpå Donse Å og i samspil med „Den gule Bygning“,sundhedscentret og Egedal Kirke,- at bebyggelsen opføres efter en samlet plan for heleområdet,- at værdifuld beplantning i området bevares,- at bebyggelsen får en høj kvalitet og attraktive udearealer,- at sikre offentlig færdsel i området herunder til grønningenog Donse Å,- at sikre bebyggelsen projekteres udfra en bæredygtigmålsætning i hele levetiden.§ 2. Områdets afgrænsning og zonestatus2.1Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. 2 ogomfatter del af matr. nr. 4 ay samt del af matr. nr. 4 fæ,4 q og „ac“, offentlig vej, Brønsholm By, Karlebo, samtalle parceller, der efter den 13. april 2003 udstykkes fradisse ejendomme.2.2Lokalplanen er beliggende i byzone.

152.3Lokalplanen opdeles i følgende delområder, som vistpå kortbilag nr. 2:I: BoligbebyggelseII: Vejareal, parkering og torveareal§ 3. Områdets anvendelse3.1For delområde I gælder:Området må kun anvendes til boliger med tilhørendeinterne boligveje, udearealer og landskabskiler.Boliger må kun anvendes til helårsboliger med eenbolig til een familie.3.2For delområde II gælder:Området må kun anvendes til vej, parkering og torveareal.§ 4. Udstykninger4.1Der må alene foretages udstykning efter en samlet afByrådet godkendt bebyggelsesplan for hele lokalplanområdet.§ 5. Adgangs- og vejforhold5.1Området vejbetjenes overordnet fra forlængelsen afHolmegårdsvej i vest (Kokkedal Industripark) viaBrønsholmsdalparken og fra Brønsholmdalsvej i øst.5.2Kommunevejen „ac“, Brønsholmsdalparken, nedlæggessom offentlig vej og overgår til ny privat fællesvej(stamvejen A-B-C-D-E).5.3Vejen A-B udlægges i en bredde af min 10 m med 6 mkørebane og 2 m rabat i hver side.Vejen B-C-D udlægges som trafiktorv, torveareal ogparkering.Vejen D-E udlægges i en bredde på 7 m, heraf 5 mkørebane.

165.4Den eksisterende overkørsel fra Kokkedal Industriparktilpasses forlængelsen af Holmegårdsvej i forbindelsemed etableringen af denne.5.5Der skal kunne anlægges en stiforbindelse til den kommendebygrønning med bro over Donse Å.5.6Interne boligveje udlægges i en bredde på 7 m heraf 5m kørebane og 2 m chaussestensrabat el lign. Deretableres vendepladser ved afslutningen af vejene. Vejafvandingkan etableres med åbne afløb i rabatten somvia olie-og benzinudskiller føres til Donse Å.5.7Ydre anlæg, vej- og stianlæg, parkeringspladser og tilsvarendesøges i videst muligt omfang udført i overensstemmelsemed DIF´s anvisninger for handicappedesfærden i udendørs områder.§ 6. Parkering6.1Der udlægges 1½ p-plads pr. bolig. Heraf anlægges 1p-plads i tilknytning til den enkelte bolig samt ekstra p-pladser efter behov dog således at Karlebo Kommunekan kræve de resterende pladser anlagt såfremt deropstår behov herfor.§ 7. Bebyggelsens fremtræden7.1Bebyggelsen skal fremstå i en høj kvalitet med sundeog gedigne materialer. Der skal tilstræbes en variationi boligstørrelserne.7.2Bygningerne må opføres i op til 2 etager med en taghældningpå mellem 25 o og 45 o . Undtaget herfor er dogcarporte og udhuse, der kan opføres med mindre hældning.Tagetagen kan udformes med udnyttelig tagetage.Dog må den boligblok tættest på den gule bygningmaksimalt udføres i en etage med udnyttet tagetage.7.3Bebyggelsen skal opføres i blankt, gult murværk ogmed rødt tegltag. De dele af facaderne der er beklædtmed træ eller plader skal udføres i dæmpede farver.

17Eventuelle carporte og udhuse kan udføres med andrematerialer, men skal indgå som en del af husenesarkitektur.7.4Glaspartier skal fremstå uden farveskabende eller reflekterendecoating. Karnapper, balkonbrystninger m.v.kan udføres i andre materialer f.eks. glas, træ eller plader.7.5Bebyggelsen, dens udbygninger og de tilstødende friarealermå ikke i forbindelse med fremtidig vedligeholdelseændre karakter og farveholdning.7.6I forbindelse med en inddragelse af tagetagen til boligformål,vil der kunne indsættes vinduer i tagetagen.Dette må kun ske efter en samlet plan, der er godkendtaf Byrådet, og som sikrer at bebyggelsens tagefremstår som en helhed.§8. Bebyggelsens omfang og placering8.1Ny bebyggelse må kun opføres inden for de på kortbilagnr. 2 viste byggefelter, primært med længehusevinkelret på Donse Å med grønne kiler mellem husene.Bebyggelsen skal opføres efter en samlet plan, derskal godkendes af Byrådet. Carporte og udhuse skalplaceres inden for byggefeltet, dog med mulighed forat carporte for den vestligste boligstok placeres udenfor byggefeltet op mod forlængelsen af Holmegårdsvej,således at de kan optage kotespringet mellem vejog bebyggelse.8.2Bebyggelsen skal placeres så der sikres en passendeafstand til „Den gule Bygning“.8.3Bebyggelsen skal placeres minimum 5 m fra å-kantenssydlige afgrænsning. Der må ikke etableres fundamenter,terrasser o.l. inden for 5 m-zonen.8.4Bebyggelsesprocenten inden for lokalplanområdet måikke overstige 50.8.5Den samlede bygningshøjde må ikke overstige 11 mover niveauplan.

188.6Sokkelkoter for den nye bebyggelse fastlægges veddetailprojekteringen, så bebyggelsen så vidt muligt placeresi naturligt terræn jf. § 9.8.8.7Bebyggelsen skal placeres og udformes således, atdet indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(A) i beboelsesrum,og det udvendige støjniveau ikke overstiger55 db(A) ved bebyggelsens facader og de primærefriarealer. Eventuel støjafskærmning (støjvold eller støjmureller lignende) skal placeres inden for den vestligeafgrænsning af lokalplanområdet ved den forlængedeHolmegårdsvej.Forhaverne til boligerne langs den fremtidige Holmegårdsvej,er at betragte som adgangsarealer.8.8Tagvand kan på adgangssiden af boligstokkene førestil de åbne vandrender langs de lokale boligveje og videretil Donse Å.§ 9. Ubebyggede arealer9.1Der skal udarbejdes en samlet landskabsplan omfattendeny beplantning, bevaring af eksisterende beplantning,belægninger og belysning. Planen skal godkendesaf Karlebo Byråd.9.2Der skal etableres et beplantningsbælte, som også kanvære en del af støjafskærmningen, ud mod den kommendeHolmegårdsvej.9.3Nye hegn skal etableres som levende hegn, dog undtagethegn på adgangssiden langs carporte og udhuse.Træer placeret i private haver må ikke være til gene fornaboer.9.4I delområde I etableres åbne fælles grønne kiler medvisuelle forbinelser til å og grønning. Der anlæggeslegepladser inden for delområde I som en del af områdetsfriareal.9.5I delområde II langs den første del af Brønsholmsdalparkenkan der plantes en trærække på nordsidenaf vejen, der svarer til den delvis eksisterende trærække

19langs vejens sydside. Langs vejens sydside kan dendelvis eksisterende trærække forlænges frem til denfremtidige Holmegårdsvej.9.6Inden for delområde II anlægges et åbent parkeringsareal,hvoraf en del af arealet skal indgå i en mindretorvedannelse for bebyggelsen.9.7Belysning skal ske som enten parklamper i en maksimalhøjdepå 2,8 m - eller skotlamper på lave masteri max højde af 1,2 m.9.8Terrænreguleringer over +/- 0,5 m i lokalplanområdetmå kun finde sted med Byrådets særlige tilladelse.9.9Der må ikke opsættes antenner eller parabolanlægudvendigt på bygningerne.9.10Der må ikke foretages oplagring af campingvogne oglignende på arealerne.9.11Skiltning og reklamering må ikke finde sted.§ 10. Tekniske anlæg10.1Elledninger må kun udføres som jordkabler.10.2Området skal tilsluttes fjernvarmeforsyningen.10.3Ved udendørs belysning skal armaturer afskærmes forgenerende sideblænding således at overflødig belysningtil gene for omgivelserne undgås.§ 11. Grundejerforening11.1Der skal etableres en grundejerforening når 25 % afboligerne er solgt.11.2Beboerne i bebyggelsen har medlemspligt. Vedtægterneskal godkendes af Byrådet.

2011.3Grundejerforeningen skal stå for vedligeholdelse og driftaf veje, stier og grønne områder.§ 12. Forudsætninger for ibrugtagning12.1Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før de i § 5 nævnteveje og den i § 9 nævnte landskabsplan med legepladserog beplantningsbælter er gennemført.12.2Før ny bebyggelse tages i brug, skal det være dokumenteret,at støjniveauet bag facaderne og bebyggelsensprimære opholdsarealer overholder de i § 8.7 angivnekrav.§ 13. Ophævelse af lokalplaner13.1Med Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen ophævesfølgende lokalplaner/byplaner for de arealer derer omfattet af lokalplan 86 A:- matr. nr. 4 ay: Delvis ophævelse af byplanvedtægt nr.17 og lokalplan nr. 86.- matr. nr. 4 fæ: Delvis ophævelse af byplanvedtægt nr.17 og lokalplan nr. 61.- matr. nr. 4 q: Delvis ophævelse af lokalplan nr. 86.§ 14. Lokalplanens retsvirkninger14.1Når der er foretaget offentlig bekendtgørelse af lokalplanen,må der ikke retligt eller faktisk etableres forholdi strid med planens bestemmelser, med mindredispensation meddeles efter reglerne i § 14.2 og/eller§14.4.14.2Byrådet kan dispensere fra bestemmelser i lokalplanen,hvis dispensationen ikke er i strid med princippernei planen.14.3Videregående afvigelser end omhandlet i § 14.2 kankun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

2114.4En bestemmelse i lokalplanen, hvis indhold er fastlagti overensstemmelse med en statslig eller regionalmyndighed, kan kun fraviges med den pågældendemyndigheds samtykke.§ 15. Tilladelser fra andre myndigheder15.1Uanset foranstående bestemmelser må der ikke skeændringer i eksisterende, lovlige forhold, før der er opnåettilladelse hertil fra følgende myndigheder:Frederiksborg Amt med hensyn til naboskabet til DonseÅ.Således vedtaget af Byrådet i Karlebo Kommune, den18. december 2002.Olav Aaenborgmester /direktørI henhold til § 27 i lov om planlægning vedtages foranståendelokalplan endeligt.Karlebo Byråd, den 30. april 2003.Olav Aaenborgmester /Jens ElmelunddirektørDato for ikrafttræden af planens retsvirkninger:28. maj 2003