Lejeret - Bech-Bruun

LejeretDen offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged

BoliglejeretVed specialistadvokat Frederik Foged

3Er der (gyldigt) aftalt frilejefastsættelse efterBRL § 15A ilejekontrakten ?JAReguleret kommune?(Gælder BRL kap. 2-4 omomkostningsbestemtleje i kommunen?)NEJEr der (gyldigt) aftalt frilejefastsættelse efter LL§ 53 i lejekontrakten ?JANEJJANEJBRL § 15A - frilejefastsættelse80% - ejendom?LL § 53fri lejefastsættelseLL §§ 47-49”det lejedes værdi”JANEJLL §§ 47-49”det lejedes værdi”Småhus? (6 lejlighedereller færre den 1.1.1995)JALL §§ 47-49,Jf. BRL § 29 C”det lejedes reguleredeværdi”NEJGennemgribendemoderniseret lejemål?Der er fire overordnede måder at fastsætte lejen på forbeboelseslejligheder:1. Det lejedes værdi, jf. LL §§ 47-492. Omkostningsbestemt leje, jf. BRL §§ 5-14 (undtagelse: § 5, stk. 2om det lejedes værdi)3. Det lejedes regulerede værdi, jf. LL §§ 47-49, jf. BRL § 29C – må ikkevæsentligt overstige omkostningsbestemt leje (”småhuse”)4. Fri lejefastsættelse, jf. LL § 53 og BRL § 15AJABRL § 5, stk. 2,jf. LL § 47 stk. 2,”det lejedes værdi”NEJBRL § 5, stk. 1,”omkostningsbestemtleje med tillæg forforbedringer” – lejen eret ”regnestykke”

4Lejelovgivningen• Lejeloven – boliger• Boligreguleringsloven – kap. 2-4a erstatter/supplerer på visse områderlejeloven i de ”regulerede” kommuner, hvor BRL gælder. BRL omhandlerlejefastsættelse, omkostningsbestemt leje, vedligeholdelse. Ikke kompletregelsæt ligesom lejeloven.• Erhvervslejeloven – erhvervslejemål• Almenlejeloven - almene boliger

5Regler om lejefastsættelse• Regulerede kommuner (dvs. hvor BRL kap. 2-4 om omkostningsbestemtleje gælder)• Hovedregel: ”Storejendomme”. Omkostningsbestemt leje. Driftsudgifter +afkast + forbedringstillæg, BRL § 5, stk. 1.• Undtagelse 1: Småhuse, dvs. ejendomme med 6 eller færre lejligheder pr. 1.januar 1995. Det lejedes ”regulerede” værdi, jf. BRL § 29c og LL §§47-49• Undtagelse 2: Gennemgribende forbedrede lejemål, BRL § 5, stk. 2 – må ikkevæsentligt overstige det lejedes værdi, jf. LL § 47• Undtagelse 3: BRL § 15a. Fri lejefastsættelse for 1) ejendomme opført efter1991, 2) tidligere erhvervslejemål og 3) tagboliger indrettet efter 2002.Trappeleje er almindeligt.

6Regler om lejefastsættelse• Undtagelse 4: 80/20-ejendomme – det lejedes værdi, LL §§47-49• Undtagelse 5: Almene boliger. Balancelejeprincip. Almenlejeloven.• Undtagelse 6: Enkeltværelser, der er en del af udlejers bolig - det lejedes værdi,LL §§ 47-49.• Undtagelse 7: Ustøttede private plejeboliger - det lejedes værdi. LL §§ 47-49

8Markedsleje / Fri lejefastsættelse• Gælder for1. ”Nyopførte ejendomme”: Beboelseslejligheder i ejendomme taget i brugefter 31. december 1991.2. Tidligere erhvervslejemål: Beboelseslejligheder, der den 31. december 1991udelukkende blev benyttet til erhvervsformål eller lovligt var indrettet hertil.Uanset ejendommens alder.3. Nye tagetager: Nyindrettet beboelseslejlighed eller enkeltværelse i tagetage,der den 1. september 2002 ikke var registreret som beboelse eller,lejligheder eller enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvor der er givetbyggetilladelse efter 1. juli 2004. Uanset ejendommens alder.

9Markedsleje / Fri Lejefastsættelse• De almindelige lejereguleringsregler i BRL / LL skal fraviges i lejekontraktens § 11.• For lejemål i småhuse henvises til LL § 53, stk. 4 (tidligere erhverv) eller stk. 5(taglejlighed).• For lejemål i ”storejendomme” (i reguleret kommune) henvises til BRL § 15 a, stk. 2(tidligere erhverv) eller stk. 3 (taglejlighed).• For lejemål i nyopførte ejendomme bør henvises til BRL § 15a, stk. 1 (størreejendomme) eller LL § 53, stk. 3 (småhuse). Dog ikke et udtrykkeligt krav iht. loven.• NB: Udlejere i regulerede kommuner bør fravige både BRL §§ 5-14 og LL §§ 47-49.• ÷ varsling af lejeforhøjelse til det lejedes værdi• + varsling af skatte- og afgiftsforhøjelse, hvis forbehold• Nettoprisindeksering eller trappeleje kan aftales.

10Gennemgribende forbedrede lejemål, BRL § 5,stk. 2• Kun relevant for ”storejendomme” i regulerede kommuner• BRL § 5, stk. 2: Når et lejemål er gennemgribende forbedret, kan udlejer fastsættelejen til det lejedes værdi efter lejelovens §§ 47-49.• Betingelser:• 1) Beløbsgrænse overholdt. For 2013: Forbedringsarbejder for kr. 2.145 pr. m2 ellermere end kr. 245.370.• 2) Beløbsgrænse skal være opfyldt indenfor 2 års periode.• 3) Overholdt orienteringspligt i BRL § 5, stk. 3.• Udlejer har pligt til at opretholde gennemgribende forbedring, jf. BRL § 5, stk. 5.• Sanktion: lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 1.

11Trappeleje• LL § 53, stk. 2: ”I lejeperioden kan .. aftales forhøjelser med bestemte beløb tilbestemte tidspunkter.”• Trappeleje kan aftales for alle typer lejemål.• Husk slutdato for trappelejen, ellers ugyldig.• ”3% årligt” = ugyldigt• Aftalen kan kombineres med regulering efter lovens almindelige regler.• Uanset aftalt trappeleje, kan lejen aldrig med bindende virkning aftales højere,end den ”lovlige” leje.

12Varsling af lejeforhøjelse• Omkostningsbestemt varsling:• ”Storejendomme” i regulerede kommuner. Omkostningsbestemt budget overejendommens driftsudgifter, beregnet afkast + forbedringstillæg.• Også BRL § 5, stk. 2-lejemål (gennemgribende forbedrede lejemål)• Varsling efter det lejedes værdi:• Småhuse (det lejedes ”regulerede” værdi)• 80/20-ejendomme• Skatte- og afgiftsforhøjelser + forbedringsforhøjelser:• Alle ovennævnte typer lejemål

Asset Management ogerhvervslejeretVed advokat Andreas Antoniades

14Hvad er Asset Management?Asset Management handler om at have fokus på værdien af ejendommene udfra de forudsætninger, som ejendommenes ejer nu engang har.Disse forudsætninger kan være forskellige afhængig af, om en ejer er enoffentlig myndighed eller en privat virksomhed.Asset Management adskiller sig fra traditionel ejendomsadministration derved,at ejendomsadministration normalt har fokus på huslejeopkrævning,fraflytningskrav, regnskabsaflæggelse o.l.

15Hvad er Asset ManagementMed udgangspunkt i ejerens forudsætninger analyseres ejendommen medhenblik på at kortlægge, hvad der konkret kan føre til en værdi-forøgelse elleranden optimering af ejendommen og dens drift. Konkrete tiltag kan foreksempel være:• Overvågning og kontrol af omkostningerne i ejendommen og CO 2 -udledning• Energioptimeringstiltag• Langsigtede vedligeholdelsesplaner kontra akut vedligeholdelse• Analyse af lejersammensætning mv.• Analyse af arealforbrug/space planning• Analyse af demografisk udvikling i specifikke områder

16Erhvervslejeloven baggrund og anvendelse• ELL § 1: Leje, herunder fremleje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andetend beboelse• ”Hus eller husrum” (+)• Vederlagsfrit (÷)• Brugsret til jordarealer (÷)• Brug af virksomhed – forpagtning og franchising (÷)• Brug af p-pladser/p-kælder (÷/+)

17Specifikationskravet• ELL § 5, stk. 2 og 3:”Det skal specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale tiludlejeren vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte vedlejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholderlejeaftalen ikke en eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve den eller de pågældendeudgifter, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerensretsstilling.Stk. 3: Det skal endvidere specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgåri forbrugsregnskabet, jf. § 45, stk. 2. Stk. 2, 2. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.”

18Specifikationskravet• Gælder alle udgifter, også ”brændsel”, dvs. varme og øvrige udgifter iforbrugsregnskabet (GD 2010.36Ø)• Gælder kun betalinger til udlejer, ikke til tredjemand• Gælder ikke ukendte udgifter• Ingen sammenblanding af udgiftsarter i skønnet• Skal anslås efter udlejers bedste evne – også ved ombygning/nyopførelse• Lejers andel, ikke ejendommens• Gælder ikke Lejers vedligeholdelsespligt

19Specifikationskravet (fortsat)Manglende overholdelse: Udlejer kan ikke opkræve udgifterne, medmindre Udlejer kangodtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af Lejerens retsstilling. T:BB2005.217: Hvis Lejer faktisk har betalt udgifterne i en længere årrække, har Udlejermulighed for at godtgøre, at manglerne ikke har forringet Lejerens retsstilling.• Formentlig også muligt, hvis Lejeren har andet lejemål i ejendommen• Sale-and-lease-back• Er ejendommens udgifter + fordelingsnøgle nok ? GD 2012/85 ØUdlejers modtræk ved tabte udgifter: Regulering af lejen til markedslejen ?

20Specifikationskravet (fortsat)• GD 2012/85 Ø. I lejekontraktens § 9 var anført, at ”andel af ejendommensdriftsudgifter” var indeholdt i lejen, men samtidig var i § 11 anført en rækkeudgiftsarter, som indgik i varmeregnskabet udover varmeudgifterne.Lejemålets andel var ikke direkte anslået, idet der var anført en skønnet udgiftpr. m2. Det måtte have stået klart for lejerne, at der skulle betales andel afvarmt vand og varme og ved en simpel multiplikation af det lejedes areal vardet muligt at beregne det enkelte lejemåls andel af de enkelte udgiftsposter ivarmeregnskabet.

21Specifikationskravet• GD 2012/91 V Udlejer 1 var blevet erstattet af Udlejer 2, og Lejer 1 var erstattetaf Lejer 2. Ubestridt at specifikationskravet ikke var opfyldt i den oprindeligelejeaftale mellem Udlejer 1 og Lejer 1. Lejer 2 krævede tilbagebetaling af Lejers1 betalinger for tidligere år overfor Udlejer 2. Da Lejer 1 imidlertid havde udvistpassivitet, bl.a. ved at Lejer 1 aldrig havde gjort indsigelser, men tværtimodbetalt i en årrække, kunne Lejer 2 ikke få tilbagebetalt beløb.• Princippet om lejeretlig succession.

22Udlejers arbejder – erstatning iht.erhvervslejelovens § 20• GD 2012.65 Ø. Udlejer havde som led i udlejers vedligeholdelsesforpligtelseefter erhvervslejelovens § 16, stk. 1 og lejekontraktens bestemmelser udførtarbejder, hvor den eksisterende bygning blev nedrevet og genopført i enperiode fra 1. oktober 2008 til 15. september 2009. Udlejer havde ikke planlagtog udført ombygningen på forsvarlig vis og udlejer var derforerstatningsansvarlig over for lejer som følge af forsinkelser ved byggeriet. Lejerfik erstatning for afholdte omkostninger til lukning og genåbning samtdriftstab og nødvendige driftsudgifter, bortset fra udgifter som under alleomstændigheder skulle have været afholdt af lejer, ligesom lejer skullebegrænse sine tab.

23Facaderenovering og stillads• T.BB.2012.18Ø. Hverken erstatning eller forholdsmæssigt afslag da der havdeværet adgang til lejemålet og ingen støv, vand eller lignende i butikken.Endvidere åbent i sædvanligt omfang i renoveringsperioden. Arbejdet varblevet varslet og renoveringen var efter landsrettens vurdering udført hurtigstmuligt og med størst mulig hensyntagen til lejer.

24Facaderenovering og stillads• T.BB 2012.291Ø, GD 2011 29 Ø. Udlejer opsatte stillads og iværksatte arbejder(og disse arbejder afslørede også svampeskader som medførte enstilladsforlængelse) uden at varsle lejer derom iht. erhvervslejelovens § 27 oguden tilstrækkelig planlægning. Lejer blev tilkendt driftstabserstatning, jf.erhvervslejelovens § 20 og forholdsmæssigt afslag i lejen eftererhvervslejelovens § 18, stk. 2, idet landsretten fremhævede, at det forhold, atder tilkendes erstatning ikke kan medføre, at der ikke også kan tilkendesforholdsmæssigt afslag i lejen.

25Vandindtrængning• T:BB 2012.334 Ø Erhvervslejer havde ikke krav på erstatning, davandindtrængningen var sket som følge af en hændelig stormskade påforsvarligt oplagte presenninger. Udlejer var ikke ansvarlig eftererhvervslejelovens § 20, da udlejer havde forestået almindeligevedligeholdelsesarbejder og havde overladt det til et professionelt firma atforetage tagrenoveringen. Det professionelle firma var heller ikkeerstatningsansvarlig over for lejer.

26Fremleje• T.BB.2011.387Ø Fremlejegiver kunne ikke gyldigt opsige hovedlejekontraktenmhp. at bringe et fremlejeforhold til ophør, som fremlejegiver tidligereforgæves havde forsøgt at opsige direkte over for fremlejetager.

27Afståelse• Lejer skal være opmærksom på, at der ikke udløses fredningsperiode vedafståelse, da der ikke er tale om en ny lejeaftale (medmindre Lejer 2’sindtræden i lejemålet slet ikke havde hjemmel i lejekontrakten i form afafståelsesret, men hviler på en aftale med U). En sådan fredningsperiode skalaftales/forhandles med U• T:BB 2007.199 V

28Kort om konkurs i lejeforhold – UdlejerskonkursELL § 6, stk. 1:• Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver udentinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud,depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvtårs leje.• ”Særrettigheder” skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod retsforfølgendekreditorer, jf. TL § 1.• Ikke–tinglyste særrettigheder ekstingveres ved lysning af konkursdekret påejendommen – uanset om konkursboet er i ond tro.• Tinglyste særrettigheder kan ”fjernes” ved alternativt opråb på tvangsauktion.

29Kort om konkurs i lejeforhold – Lejers konkurs• Konkursboet kan ”konkursregulere” uopsigelighed fra lejers side ned tilsædvanligt varsel – hvilket formentlig er 6 måneder.• Kontant depositum udover 6 måneder reguleres tilsvarende ned!- Dette kan tale for, at udlejer bør kræve sikkerhed udover 6 måneders leje stillet i formaf bankgaranti.• Udlejer kan kræve, at konkursboet tager stilling til, om det vil indtræde ilejeforholdet.

30Kort om konkurs i lejeforhold – Lejerskonkurs/rekonstruktionNye regler om rekonstruktion• Lejer, der kommer under rekonstruktion, kan kræve, at et lejeforhold skal fortsætte,selvom lejemålet af udlejer er ophævet pga. betalingsmisligholdelse, såfremtophævelsen er sket indenfor de seneste 4 uger, jf. KL § 12 o, stk. 1.- Dog ikke, hvis udlejer har nået at disponere i henhold til ophævelsen (fxgenudlejning eller udsættelse af lejer)- Selvom en aftale videreføres efter KL § 12 o, stk. 1, kan lejer opsige aftalen med enmåneds varsel, jf. § 12 o, stk. 4.

31KontaktAndreas AntoniadesPartner · KøbenhavnFast Ejendom & EntrepriseT +45 72 27 35 19M +45 25 26 35 19E aa@bechbruun.comFrederik FogedSpecialistadvokat · KøbenhavnFast Ejendom & EntrepriseT +45 72 27 35 71M +45 25 26 35 71E frf@bechbruun.com