Notat om vedligeholdelsesefterslæb - Ejendomsviden.dk

Tænketank om renoveringNotat31. august 2011Vedligeholdelsesefterslæb- forslag til konsistent opgørelseOplæg til drøftelse i tænketank for bygningsrenovering1. IndledningEn del undersøgelser har peget på, at der i Danmark er et stortvedligeholdelsesefterslæb for bygninger og anlæg. Undersøgelserne er imidlertid megetforskelligartede blandt andet vedrørende definitionen af efterslæb, såvel som forundersøgelsesdesign og hvordan sammenhængen mellem renoveringsefterslæb ogsamfundsmæssigt værditab vurderes.I forbindelse med forberedelse af møderækken den af GI og Realdania nedsatteTænketank for bygningsrenovering er det drøftet hvordan de allerede udførteundersøgelser kan anvendes til at belyse et eventuelt renoveringsefterslæb. Der erenighed mellem formandskabet, sekretariatet samt GI og Realdania om, at denuværende undersøgelser kun i begrænset omfang kan anvendes til at skønne såvelrenoveringsefterslæb som samfundsmæssigt værditab.Sekretariatet for tænketank for bygningsrenovering har derfor efter aftale udarbejdet etmuligt undersøgelsesdesign, der har til formål at give et skøn forvedligeholdelsesefterslæb, der er beregnet ud fra velbeskrevne forudsætninger er nuanceret ved at skelne mellem forskellige definitioner afvedligeholdelsesformål og forskellige bygningstyper er systematisk og dækker langt størstedelen af bygningsmassenDet nedenstående undersøgelsesforslag dækker således ikke efterslæb på infrastrukturog andre anlæg.2. Undersøgelsens resultatIngen af de undersøgelser, styrelsen er bekendt med, har en klar definition af, hvilket”optimalt” renoverings- eller vedligeholdelsesomfang, som det estimerederenoveringsefterslæb er målt i forhold til.Herudover sondres der ikke mellem forskellige vedligeholdelsesformål. For eksempelopgøres udgifter til at bevare en bygnings funktion ofte side om side med skøn forudgifterne til at gøre bygninger tidsvarende – dvs. til at forbedre bygningen og ikke kunbevare eller oprette bygningens funktion.

Undersøgelsesdesignet kan forklares med udgangspunkt i tabel 1, der illustrerer enpræsentation af undersøgelsens resultat. Tabellens fedt kursiverede ord er diskuteretunder tabellen.Tabel 1. Skitse af resultat af undersøgelse af vedligeholdelsesefterslæbEnergirenoveringBygningsart Ejer Bevarelse afbygningensfunktion(ex.: reparerehuller iklimaskærmen)Enfamilies-PrivathuseEtageboligerKontorbygningerOffentligeinstitutionerPrivatUdlejetAlmentOffentligtejedePrivatUdlejedeBevarelse afbygningensæstetik(ex.: indvendigmaling)FormålGøre bygningentidssvarende(fx udskiftningaf ældre, menfunktionsdygtigtkøkken)Det er relevant at skelne mellem forskellige formål med renovering. De begreber, derforeslås anvendt i en eventuel undersøgelse, skal dog defineres præcist for ikke at væreindbyrdes overlappende.1. For det første kan man tale om vedligehold, der opretholder en bygnings funktion –herunder vedligehold, der hindrer accelererende værditab på grund af følgeskader påandre bygningsdele. Det klareste eksempel er huller i klimaskærmen, fx taget. Denneførste kategori bør også omfatte fx vedligehold af vinduer, fugninger osv, som hindrer,at de pågældende bygningsdele alternativt må udskiftes inden for en kort tidshorisont,og væsentligt tidligere end bygningsdelens levetid ellers ville have været.Vedligehold i denne første kategori er således kendetegnet ved, at den optimaleprivatøkonomiske adfærd er at gennemføre vedligeholdelsesaktiviteten inden for at åreller to – med mindre bygningsejeren alligevel vil nedrive bygningen eller udskifte debygningsdele, der er vedligeholdelsestrængende.De initiativer, som kan adressere den første kategori, er primært information tilbygningsejerne om, hvor de tungeste risici ved udskudt vedligehold ligger.2. For det andet kan man tale om vedligehold, der primært vedrører bygningensudseende eller æstetik. Det kan være maling eller udskiftning af slidte trapper ellergulve, der fortsat har en rimelig funktionalitet. Manglende vedligehold i denne kategorireducerer også en bygnings salgsværdi, men ikke nødvendigvis accelererende, i detudskiftningen ikke vil være dyrere at gennemføre i år 10 end i fx år 1. Nårvedligeholdet eller udskiftningen af en bygningsdel er foretaget, er forholdet under alleomstændigheder rettet op.2

Manglende vedligehold i denne kategori er sværere at betegne som ”inoptimalt” og somudgørende et samfundsmæssigt værditab – med mindre der er tale om så betydeligtefterslæb, at bygningen skæmmer kvarteret eller omgivelserne, eller der erfølgevirkninger på beboeres eller medarbejderes trivsel. Efterslæb, der på sigt kanmedføre en akkumulerende skade på andre dele af bygningen, er medtaget under type 1.Derimod er det sandsynligt, at bygningens salgsmæssige værdi vil være påvirket heraf.De initiativer, der er relevante for denne kategori, kan bl.a. være initiativer påudbudssiden om nye, bedre eller billigere måder end før at gennemførerenoveringsarbejder på. Det må således anses for sandsynligt, at de fleste ejere erudmærket klar over, hvor ”nedslidt” deres bygning ser ud.3. For det tredje kan man tale om renoveringer, der sigter mod at gøre bygninger –eller udearealer – ”tidssvarende”. Eksempler kan være moderniseringer af ældrekøkkener eller badeværelser, der er fuldt funktionsduelige ud fra datidens behov, menfx for små efter moderne standarder. Sondringen mellem anden og tredje gruppe afefterslæb går mest på, om der er tale om overfladebehandling eller udskiftning afenkelte bygningsdele med tilsvarende, nye – fx et gammelt vindue med et nyt – ellerhvorvidt der er tale om væsentlige ændringer af fx rumanvendelse og –udformning,eller af udearealers udformning.Også i gruppe tre er det vanskeligt at betegne et efterslæb i forhold til en nutidigboligstandard eller lovkrav som ”inoptimalt” og hævde et samfundsmæssigt værditab,men i forhold til opgørelser af omfanget af denne type renoveringsaktiviteters muligeaktivitets- eller investeringsniveau, vil det selvsagt være relevant at opgøre også dennekategori.Initiativer, der er relevante for denne kategori, har historisk bl.a. været ”kvarterplaner”og offentlige tilskud. Fremover kan det bl.a. være relevant med udbudsinitiativer, dergør renoveringer enklere og billigere for forbrugerne.4. Endelig, for det fjerde, kan man opgøre et ”energirenoveringsefterslæb”, som kandefineres som energiforbedringer, som med de energipriser oginvesteringsomkostninger, der gælder på opgørelsestidspunktet, er privatøkonomiskrentable.Usikkerheden ved en sådan opgørelse er, at omfanget af rentable energirenoveringerafhænger af, den pågældende bygning alligevel skulle renoveres – som følge af etefterslæb i en af de tre ovennævnte grupper. Det er således ofte rentabelt atenergirenovere, når man alligevel skal renovere af andre grunde, og ellers ikke. Enmåde at foretage en konsistent sondring på vil være at definere energirenoveringer somrentable renoveringer, der primært foretages for at spare energi. Energiforbedringer, derforetages som et led i renoveringer eller vedligehold, der foretages af andre gruppe,kommer med under andre kategorier.3

For at opgørelser af energirenoveringsefterslæbet skal opgøres konsistent, skal mantage stilling til, hvilke energiprisforudsætninger samt rente- og afskrivningsantagelser,der skal lægges til grund.Initiativer, der er relevante for denne kategori, kan både omfatte information,udbudssideinitiativer samt fradrags- og finansieringsforslag, jf. den verserende politiskedebat.Ejerformen har betydning, fordi det er lettere at gennemføre renoveringer forbygninger, der bruges af ejeren, fordi ejeren alene skal træffe beslutning, og fordi bådefordele og ulemper ved renoveringen påføres vedkommende. For udlejede bygningerdiskuteres regelmæssigt, om ejeren, som træffer renoveringsbeslutning, bærer for stordel af ulemperne og for lille del af gevinsterne ved renovering.Endelig kan det være relevant at skelne mellem privat- og offentligt ejede bygninger,fordi kommuners budgetrammer og politisk kortsigtethed ofte nævnes som et særskiltproblem.Bygningsarten: Beslutningsprocesserne om renovering er forskellige for boliger ogerhverv, og for enfamilieshuse og flerfamilieshuse, og derfor sondres mellem dissebygninger.3. MetodeEn undersøgelse af renoveringstyper og omfang i forskellige bygningstyper kanselvsagt gennemføres ved at et repræsentativt antal bygninger undersøges ogkortlægges. Fordelene ved et sådant analysedesign er, at der opnås statistisk valide data,baseret på konkrete undersøgelser. Ulempen er, at en sådan undersøgelse kan vise sigdyr.Det er sekretariatets vurdering, at der i stedet eller som supplement hertil, kan opstilleset analysedesign, hvor følgende datakilder om bygningens stand og renoveringsbehovanvendes:Interview med bygningsejere eller administratorer. Det vil måske kunne givebrugbare svar for større etageboliger og erhvervsbygninger, som harprofessionelt personale ansat, men næppe for enfamilieshuse. Selv forbygninger, der vedligeholdes af professionelt personale, vil det være vanskeligtat lave gode interview, fx fordi de interviewede kan mene noget forskelligt ibegrebet ønsket tilstand.Analyse af tilstandsrapporter udført i relation til ejerskifteforsikringer. Materialefra alle tilstandsrapporter eksisterer i let tilgængelig form, typisk medklassifikation af mangler klassificeret i de kendte k1- til k3-grupper. Skaderneskal værdisættes for et udvalg af boliger. Tilstandsrapporterne beskriver kun endel af en bygnings tilstand, og datakilden kan kun bruges til at vurdere udgiftertil funktionsbevarelse.Andre typer eksisterende bygningsvurderinger. Eksempelvis Dan-Ejendommeudarbejder vedligeholdelsesplaner for kunder. Sådanne planer kan minde om4

tilstandsrapporter, men resultaterne er ikke så standardiserede. På samme vis harandels- og ejerboligforeninger typisk vedligeholdelsesplaner udarbejdet af enbygningssagkyndig. Data fra energimærkning. Disse data kan bruges – og er hyppigt blevet brugt –til at vurdere omfanget af potentielle energirenoveringer.Det er sekretariatets indstilling, at ovenstående datakilder søges anvendt i forbindelsemed et evt. udbud af undersøgelsen og at der efter de bydende parters indstilling ibegrænset omfang kan suppleres med egentlige bygningsundersøgelser.Med et sådan set-up og afhængigt af antallet af bygningsundersøgelser, der ernødvendige, er det sekretariatets vurdering, at projektet vil kunne gennemføres for 1-2mio. kr.Et evt. projekt kan med fordel gennemføres faseopdelt, således at der indledes med atudvikle og præcisere definitionerne af renoveringstyperne, og der opstilles en metodetil systematisk opgørelse af renoveringsefterslæbet. Herefter kan lavet et pilotprojeket,hvor man afprøver modellen i praksis på en række bygninger. Endeligt omsætteserfaringerne til en konsolideret makromodel (der fx via stikprøver) kan sikre, at mankan opregne til et validt makroresultat.5