LANDBRUGSSEMINAR - Dansk Ejendomsmæglerforening

EJENDOMSMÆGLEREN
reportage:
LANDBRUGSSEMINAR
NY PRAKSIS VEDR:
SOLGT ELLER
GRATIS
Dansk ejendomsmæglerforening
TAG MED
TIL DE’S
JUBILÆUMSFEST
februar
FÆRRE UDGIFTER
BEDRE BUNDLINJE
Nr. 01 / 79. ÅRGANG / 2012 / MAGASINET FRA DANSK EJENDOMSMÆGLERFORENING
EJENDOMSMÆGLEREN / 1

Boligsystemet der giver dig
en god udsigt
Nu er det tid til vinterferie - hvis du ellers har tid. Og skulle det
knibe med det, så prøv Domidont, der er så brugervenligt, at
du ikke skal bruge tid på administration. Brug den i stedet på
at nyde den gode udsigt.
Med Domidont er der også en god udsigt for din forretning. Du
kan nemlig nemt lave flotte salgspræsentationer og bruge din
tid på at sælge dine kunders boliger – og det er jo det, det
hele handler om.
God vinterferie.
domidont kr. 622*
Fuldt boligsystem med ubegrænset antal sager
og med bl.a. BBR-modul, e-nettet,
Landbrug og Andelsbolig.
internet kr. 369
Pr. butik/måned. Inkl. upload til
Husavisen m.m. uanset antal sager.
domidont via internettet
Lad professionelle hoste din Domidont, og undgå
investering i server, backup mv. En hostet Domidont
er både en mobil, sikker og økonomisk løsning.
* priser er pr. bruger/måned. Alle priser er oplyst excl. moms.
kontakt os for yderligere oplysninger om domidont
på salg@plass.dk eller 59 45 50 00
Plass Data har siden 1978 udviklet professionel branchesoftware til bl.a. ejendomsmæglere, boligadvokater og pengeinstitutter. Firmaet er kendt for at levere
fleksible og driftsikre løsninger samt at have en høj troværdighed og service. Plass Data er både Microsoft Certified Partner og IBM Business Partner.

12
indhold / december
01
5
Formandens to minutter
Konkurrence for enhver pris
6
VISION 2012
Bedre bundlinje med færre omkostninger
Ny vision for ejendomsmæglerbranchen
8
home skaber app-mærksomhed
Mere målrettet reklame for færre penge
12
Det er fedt at sidde på Flæsketorvet
Virksomheder kan tjene penge ved at bo sammen
16
Resultatafhængigt vederlag
Klagenævnet ændrer praksis om ’solgt eller gratis’-aftaler
30
22
24
26
30
32
Kom med til et brag af en fest!
Invitationerne til DE’s store jubilæumsfest er på vej
LANDBRUGSSEMINAR 2012
En vurdering af vurderingsarbejdet
Seminaret holdt i år sin første workshop
Finansieringens ulidelige sværhed
Fokus på finansieringsmuligheder for landbrugsbedrifter
Brug energimærkningen i salgsarbejdet
Købere bliver stadig mere fokuserede på energimærker
Erhvervslokaler + andelsboliger = et dårligt match
DE’s formand: Lovgivningen bør ændres
Ejendomsmægleren
33
34
35
36
38
Nyt fra din kreds
DE Jobmarked
DE Kurser 2011
Personalia
Styrelse og kredsformænd
08
16
Udgivet af: Dansk Ejendomsmæglerforening Islands Brygge 43, 2300 København S, Tlf. 7025 0999, Fax 3264 4599 Hot-line til
mæglerfaglig afdeling 7025 3999 Redaktion: Steen Winther-Petersen, Dansk Ejendomsmæglerforening, ansvh. Lise Westphal, redaktør.
Annonceekspedition: Salgsbureauet ApS, Kontaktperson: Michael Larsen, Klingenberg 16, 1. sal, 5000 Odense C, Tlf. 8853 9900, Mail:
info@salgsbureauet.dk Abonnement: 8 numre årligt 900,00 kr. plus moms. Layout, produktion og tryk: Grafisk design: Woer+Gregorius ApS.
Tryksagen er svanemærket og kan genbruges. Trykt med planteolie-farver på miljøgodkendt papir. ISO 14001 miljøcertificeret. Udkommer 8 gange
årligt i 5.300 eksemplarer. Redaktionen forbeholder sig ret til at forkorte indsendte indlæg og til at afvise indlæg, som tilsendes uopfordret.
Artikler og indlæg i bladet udtrykker ikke nødvendigvis Dansk Ejendoms mægler forenings holdning. Det er tilladt at citere fra bladet med tydelig
kildeangivelse. Næste nummer: Udkommer 28. marts 2012. Indlæg til bladet (gerne via e-mail til bladet@de.dk) skal være redaktionen i
hænde senest 7. marts. Annoncer skal bestilles senest 7. marts. Forside: Bente Jæger.
EJENDOMSMÆGLEREN / 3

Her er Digital Bolighandel
allerede gået i luften.
processtyring
Mæglerservice
webløsninger
Mobilløsninger
enterprise /
centralisering
esdh
statistik
vurderingsværktøjer
crM
gazelle 2010
Testet og certificeret af Microsoft. gazellevirksoMhed 2010
Spar! Med digitale byggeklodser.
Markante fordele fra dag 1 og tjent hjem i år 2! Investér i et EjendomsSystem,
der allerede er gået i luften med et komplet, totalt
og stærkt fundament for en 100% digital ejen domshandel. Med
masser af digitale byggeklodser til en lynhurtig arbejdsgang og
endnu bedre kundeservice.
Kontakt C&B Salg for nærmere information. Ring på
4332 3300 lokal 2.
d E n f o R R E S T E u d v i k l i n g B A g d i g
C&B SYSTEMER A|S helgeshøj allé 18 | 2630 taastrup | tlf. 43 32 33 00 | fax 43 32 33 01 | cb@cb.dk | www.cb.dk

Konkurrence for enhver pris
Så faldt Konkurrencestyrelsens afgørelse. Den siger, at vores branche bevidst etablerede
en boykot af en konkurrerende boligdatabase. Hvor ofte skal det slås fast, at det
ikke har været tilfældet
På trods af at DE anvendte nogle meget dygtige advokater inden for konkurrenceret,
gik afgørelsen os imod. Advokaterne præsterede et glimrende stykke arbejde og
påpegede, at juraen efter deres opfattelse er blevet anvendt forkert. Mange er enige –
blot ikke Konkurrencerådet, der øjensynligt ikke er modtageligt for juridiske argumenter,
men forfølger helt andre mål, nemlig politiske.
Det virker som om, at vi med alle midler skal ned med nakken. Når det nu ikke er
muligt gennem løbende nålestik i branchen, har her været en chance, som man ikke
har villet lade gå fra sig. Det ses vel også af, at Forbrugerrådets formand så afgørelsen
som ”en stor sejr for forbrugerne”. Det kan vise sig, at være en endog meget
dyrt købt sejr – hvis det altså overhovedet kan betegnes som en sejr, og ikke som et
selvmål.
Sagen er jo, at hvis afgørelsen kommer til at stå ved magt, så betyder det, at produktudvikling
i brancheregi sættes tilbage, for ikke at skrive umuliggøres, til ugunst for forbrugerne.
Hvorfor det Jo, enhver samtale om udvikling af fælles tiltag i regi af DE vil næsten pr. definition
være at betragte som ”samordnet praksis” og dermed en overtrædelse af konkurrencelovgivningen.
Er samarbejde da nødvendigt Ja, hvis branchen skal overleve og skabe merværdi for kunderne,
er det nødvendigt til stadighed at udvikle nye værktøjer, og det sker nu engang bedre og billigere
sammen end hver for sig. Paradoksalt er det jo, at sker en sådan produktudvikling i et privat firma,
kaldes det innovation, men sker det i brancheregi, kaldes det altså konkurrenceforvridende og dermed
ulovligt.
FORMANDEN
”Man merkt die Absicht, und wird verstimmt”, som Johann Wolfgang von Goethe engang sagde,
eller konkret fordansket: vi skal have en dukkert, metoden ufortalt. Hvad gør vi konkret Vi har
indbragt afgørelsen for Konkurrenceankenævnet og håber, at de politiske briller ikke også der er de
fleste!
Steen Winther-Petersen,
Formand
Det virker som om, at vi med alle midler skal ned
med nakken. Når det nu ikke er muligt gennem
løbende nålestik i branchen, har her været en
chance, som man ikke har villet lade gå fra sig.
EJENDOMSMÆGLEREN / 5

Vision 2020
En fælles visionsrapport
giver nogle bud på, hvordan
ejendomsmæglernes
udfordringer kan løses,
således at branchen vil
stå stærkere i fremtiden.
Visionen – der udpeger
den fælles retning, som
branchen vil arbejde
efter frem mod 2020 –
præsenteres i fire numre
af ’Ejendomsmægleren’.
Vi indledte temaet i nr.
8-11, hvor vi satte fokus på
mulighederne for samarbejde
med andre aktører.
home har – med adm.
direktør Uffe Drejer i spidsen –
sparet masser af penge på
at flytte markedsføring til
elektroniske medier.
Du kan læse hele visionsrapporten
på www.de.dk
under ’Vision 2020’.
Læs mere på de næste sider
6 / EJENDOMSMÆGLEREN

Bedre bundlinje
med færre
omkostninger
Tekst: Henrik Dahl Sørensen, direktør, DE / Foto: Bente Jæger
Der er to måder at forbedre sin bundlinje på: Enten kan
man sørge for en øget indtjening, eller også man kan
sænke udgifterne.
I
I den seneste udgave af ’Ejendomsmægleren’
fokuserede vi i en række
artikler på, hvilke samarbejder ejendomsmæglervirksomheder
kan indgå,
så både produktpaletten og mulighederne
for at tjene penge kan blive større.
I dette nummer af bladet fokuserer vi
på at tænke nyt, så omkostningerne kan
minimeres. Hvad kan branchen gøre anderledes
og samtidig have den samme
indtjening – men med færre omkostninger
Her har vi givet to bud på nytænkning,
som kan føre lavere omkostninger
med sig. Den ene artikel handler om
Soho i Kødbyen, som er bofællesskab
mellem flere virksomheder, der deler
mødefaciliteter, kantine og meget
andet. Den anden artikel handler om
ejendomsmæglerkæden home, der har
ændret sit markedsføringskoncept til
mere onlinemarkedsføring, hvilket både
har øget kendskabet til kæden samt
sparet den en masse penge.
Der findes selvfølgelig mange andre
måder, hvorpå man kan sænke omkostningerne
i sin virksomhed, og de
fremhævede eksempler skal alene tjene
til inspiration. Yderligere inspiration kan
findes i visionsrapporten på de.dk.
EJENDOMSMÆGLEREN / 7

home skaber app-
Vision 2020
Mere målrettet
reklame for færre
penge – det er, hvad
home har fået ud af
at flytte en bid af sit
markedsføringsbudget
fra trykte medier til
elektroniske kommunikationsplatforme.
Og fremover vil
smartphone applikationer, QR-koder samt
internetbannere og andre digitale tiltag
komme til at fylde endnu mere, siger
kædens adm. direktør Uffe Drejer.
Tekst: Sandy Thornland / Foto: home og Kissen Møller Hansen
AAt man skal møde mennesket der, hvor det er, det
synspunkt har eksistentialisten Søren Kierkegaard
nok aldrig stået helt alene med − og som bekendt er det også
afgørende inden for kommunikation og markedsføring. Derfor
har home med succes trimmet udgifterne til annoncering i
trykte medier markant, alt imens aktiviteten i de elektroniske
medier er steget.
Og ifølge kædens adm. direktør Uffe Drejer er det kun
begyndelsen:
”Ser vi på, hvor megen tid danskerne bruger på forskellige
medier, så fordeler det sig ifølge flere undersøgelser således:
ca. 33 pct. på TV, 33 pct. på internettet, 17 pct. på aviser og
17 pct. på radio. Internetanvendelsen har igennem flere år
været stigende, primært på bekostning af aviserne. Der er
ikke længere en eneste avis herhjemme, der har et oplag på
over 100.000. Det nuværende marketing-mix matcher ikke
kundernes medievalg, og derfor kommer vi til at flytte vores
aktiviteter endnu mere fra print til elektroniske medier.”
Det har foreløbig resulteret i, at home fokuserer på tre kerneområder:
applikationer til smartphones, QR-koder som link
fra printannoncer til boligvideoer på nettet og fleksible online
bannerannoncepakker.
”Heldigvis er der også blevet taget godt imod dem. Vi får
meget positive tilkendegivelser fra kunder, vores mæglere
og sågar mæglere fra andre kæder for vores øgede digitale
tilgang til markedet,” siger Uffe Drejer.
Digital salgsservice
homeApp er navnet på homes applikation til smartphones,
som boliginteresserede kan bruge til at finde boliger i forhold
til deres fysiske placering og/eller ønsker – f.eks: ’Hvilke boliger
inden for 10 kilometers afstand fra, hvor jeg står lige nu,
er til salg for under 3 millioner’
”Fordelen ved digitale værktøjer som homeApp er, at de
opfattes og fungerer som en service i forbrugerens hverdag
frem for at blive opfattet som markedsføring. Men i bund
og grund er der selvfølgelig tale om, at homeApp udfylder
begge roller på samme tid og dermed forkorter afstanden til
boligsalget frem for udelukkende at skabe brand awareness,”
forklarer Uffe Drejer og røber, at homeApp indtil videre er
blevet downloadet 40.000 gange.
Næste skridt inden for digitaliseringen bliver sandsynligvis
introduktionen af det splinternye html5-format, der vil åbne
endnu flere tekniske muligheder.
Kort vej fra print til digitalt
For at forbrugerne hurtigt finder vej fra de trykte annoncer til
en digital platform, hvor de aktivt kan søge mere information
8 / EJENDOMSMÆGLEREN

mærksomhed
”Siden januar har vi som de første herhjemme kunnet kæde
avisannoncer sammen med homeBoligvideo. Og der går
højst 48 timer fra, vi har billederne i vores fotoarkiv, til videoen
ligger klar på nettet. ”
homeBoligvideo indgår også i homeApp. Inden applikationerne
til smartphones kom frem, havde homeBoligvideo allerede
eksisteret på internettet i nogle måneder, og ifølge Uffe
Drejer er hver boligvideo hidtil typisk blevet set cirka 80-100
gange, hvilket svarer til en helaftensfilm pr. bolig. Rekorden
er 22.000 gange på en enkelt weekend.
”Samspillet af annonceplatforme, digitale som trykte, er vigtigere end
nogensinde,” siger Uffe Drejer, adm. direktør i home.
om de annoncerede boliger, har home forsynet sine trykte
annoncer med QR-koder. Når man med sin smartphone
scanner QR-koden i en boligannonce, afspiller telefonen en
videopræsentation af boligen med speak.
”Det mindsker afstanden mellem den trykte annonce og en
fremvisning i boligen. Da vi talte med mæglerne om denne
mulighed, tog de den straks til sig. Det virker godt i kommissioneringen,
for sælgerne ser mulighederne med det samme.
Og samtidig gør det selvfølgelig, at vi i home får mere respons
ud af det trykte annoncebudget,” fortæller Uffe Drejer
og tilføjer:
Annoncering på nettet
På den lange bane vil Uffe Drejer gerne i endnu højere grad
se markedsføringsudgifterne afspejle sammensætningen af
danskernes faktiske medieforbrug:
”Som det er i dag, er det min vurdering, at branchen bruger
omkring 60 pct. af sit mediebudget på aviserne. Jeg vil gerne
kanalisere flere penge væk fra printmedierne og over i internettet,”
erklærer han og uddyber:
”Isoleret set er det slet ikke progressivt nok at knytte den
trykte verden til den digitale via QR-koder. Det er et godt
initiativ, der fungerer, men der skal foretages reelle budgetomlægninger
fra de trykte medier til de digitale. Køberne og
sælgerne bruger de digitale medier, og derfor skal vi selvfølgelig
også gøre det i vores annoncering.”
r
EJENDOMSMÆGLEREN / 9

Vision 2020
r
En af de tekniske muligheder, home allerede benytter sig af,
er et online bannernetværk:
”Vi har opbygget vores eget annoncenetværk, så mægleren
kan aktivere en bannerannoncekampagne for en enkelt
bolig på præcis de internetmedier, som de potentielle købere
befinder sig på. Annoncepakkerne er mere fleksible i forhold
til sælgernes ønsker, og vi kan bedre ramme de relevante
købersegmenter.
Ulempen er, at mæglerne må bruge mere tid på at forklare
sælgerne de muligheder, der ligger i de digitale medier. Men
det nytter ikke noget som mægler at blive ved med ensidigt
at insistere på de trykte medier, der er i krise, bare fordi man
ikke selv er parat til at omstille sig. Med bannernetværket har
vi gjort det nemmere for home-mæglerne at foretage denne
omstilling.
Vi har valgt primært at arbejde sammen med nyhedsportalerne,
der ejes af de store partnere, vi kender fra den trykte
verden, f.eks. Børsen, JP, Berlingske, Fyens, Nordjyske, Jyske
Vestkysten etc. Desuden samarbejder vi med TV2, som vi jo
kender fra vores tv-kampagner, og med dba.dk, dvs. Den Blå
Avis, der er den eneste nye partner. Det giver en fleksibilitet
for kunderne, og reklamerne målrettes mod de få boligkøbere,
der p.t. er i markedet.”
Disse tiltag kunne give anledning til at gisne om, at home
måske i løbet af de nærmeste par år helt vil forlade de klassiske
trykte medier, men:
”Jeg tror ikke, vi forlader dem helt, dog er der ingen tvivl
om at vi også over de næste år vil se en stigende budgetmæssig
prioritering af de digitale medier frem for de trykte,”
erklærer Uffe Drejer.
Annoncering i digitale versus trykte medier
Når home spørger sine boligkøbere, hvor de har fundet den
bolig, de vælger at købe, svarer 80 pct. ”på nettet”. Omprioriteringen
af det samlede markedsføringsbudget har allerede
flyttet printannoncekroner over til digitale medier, hvorved
home har skabt mere opmærksomhed for pengene.
”I de trykte medier har vi fået billigere priser, men deres
oplag er også faldet, så rundt regnet ligger kontaktprisen nok
på status quo. Vi har skåret ned på tv-reklamerne. Men vi har
gearet op i den digitale del og fået mere trafik. Faktisk har vi i
januar 2012 rekord med mere end 400.000 unikke besøgende
på home.dk i hver af de to første uger. Betragter man alle
medier under ét, har vi fået mere brand awareness og samtidig
sparet på budgettet,” konkluderer Uffe Drejer.
Men er en sparet markedsføringskrone lige så værdifuld
som en tjent krone
”Nej, det er den ikke. Jeg foretrækker en indtægt frem for
en mindsket investering i markedsføringen,” svarer direktøren
spontant og vedgår, at han ville være ked af at skulle
sammenligne kædens samlede markedsføringsudgifter med
antallet af gennemførte bolighandler.
Samtidig med at home udfordrer sine egne strategier og
dermed også sin marketingindsats, er Uffe Drejer bevidst om,
at marketing og produkter nok kan øge opmærksomheden
omkring kæden, men:
”Det er mæglerens gode indsats, der fører til, at vi bliver
valgt. Derfor skal der være en rød tråd fra marketingstrategien
over til forretningsstrategien, der jo i høj grad også indeholder
uddannelse. For i sidste ende er det ikke teknikken, fine produkter
eller strategier, der sælger boligen − det er den dygtige,
topmotiverede ejendomsmægler på den lokale plads.”
”At ignorere den digitale
annonceplatforms betydning
er selv på kort
sigt det samme som at
melde sig ud af markedet,”
erklærer Uffe Drejer.
10 / EJENDOMSMÆGLEREN

Folkene bag zentuvo
IT-projektledelse
Kundeservice Salg
Marketing IT-Support
Ledelse
Produktion
Professionelle og entusiastiske
Vi har stillet skarpt på at levere professionel ejendomsfotografering,
og har opgraderet virksomhedens
kompetencer inden for ledelse, salg, kundeservice
og marketing.
Fra ejendomsmægler – til ejendomsmægler
Michael Skatka er ny salgsansvarlig hos zentuvo og
har 10 års erfaring som ejendomsmægler. Han er
en god sparringspartner for vores kunder og sikrer
samtidig, at de løsninger, vi leverer, er med til at
præsentere boligen bedst muligt.
Vi er ikke billigst, men vi er bedst til prisen
Værdien i et samarbejde med zentuvo ligger i vore
professionelle fotografers mangeårige erfaring inden
for boligfotografering. De ved, hvilke billeder
der sælger huse og er en vigtig brik for mæglerne i
det daglige salgsarbejde.
Gratis prøvesager – ingen binding
Vi tilbyder gratis prøvesager til alle nye kunder. Derudover
indgår vi ikke lange og bindende aftaler,
som forpligter vores kunder med efterfølgende prisstigninger.
Kontakt Michael på tlf.: +45 70 20 48 49 eller send en
forespørgsel til salg@zentuvo.dk så kontakter vi Jer.
Åbningstider: mandag - torsdag fra kl. 08.30 - 16.00 og fredag fra kl. 08.30 - 15.00
zentuvo er Skandinaviens største leverandør af visualiseringstjenester til ejendomsbranchen. Selskabet blev etableret i 2000, med
det formål, at levere kvalitetsbevidste foto- og logistikløsninger til ejendomsmæglere.
Med hovedkontor i Nørresundby, og et omfattende netværk af professionelle fotografer landet over, betjener vi både store og
små kunder, som ønsker at markedsføre boliger på den mest optimale måde. Sammen med vores fotografer, arbejder vi med at
være først i feltet, for at udvikle og tilbyde et bredt spektrum af visualiseringstjenester til ejendomsbranchen. Derudover vægter vi
det højt, at være en åben og tilgængelig virksomhed, da det harmonerer med hele vores måde at arbejde på.
Stigsborgvej 60, 1. sal | DK-9400 Nørresundby | Tlf.: +45 7020 4849 | www.zentuvo.dk | salg@zentuvo.dk
EJENDOMSMÆGLEREN / 11

”Kødbyen rummer den kreativitet og innovation, der får én til at tænke på
Berlin eller New York,” siger Casper Bak.
DET ER FEDT AT SIDDE PÅ
Soho Kontorhotel udfordrer den
traditionelle opfattelse af, hvad et
kontorhotel har at byde på. Her fortæller
en af ejerne og to lejere lidt om, hvad man
kan få ud af at flytte sin virksomhed til
den innovative smeltedigel i Kødbyen.
Tekst: Sandy Thornland / Foto: Bente Jæger
Vision 2020
VVildt, kreativt eller sjovt er nok ikke de første ord,
man sædvanligvis ville tænke på i forbindelse med et
kontorhotel. Medmindre man befinder sig i et mødelokale,
der er indrettet som et jagthytte, eller man har sat sig
mageligt tilrette i en tandlægestol for at se tv.
Og sådan er det altså at være på Soho Kontorhotel i Kødbyen
på Vesterbro i København – en adresse, der har formået
at tiltrække virksomheder inden for bl.a. ejendomsadministration,
arkitektur, film, musik og underholdning, it services,
marketing, HR, revisions- og advokatområdet.
Satsede sparepengene
Drivkræfterne bag Soho Kontorhotel er restauratør Claus
Mikkelsen, tidligere ejer af Vinbaren i København, Christian
Wad, der bl.a. har været chef for Casino Copenhagen, og den
revisoruddannede tidligere hotelchef Casper Bak.
Efter ni måneders forhandling om lejekontrakten med
Københavns Kommunes Fritids- og Kulturforvaltning skrev
trioen i 2009 under på kontraktudkast nr. 18. Men da projektet
skulle finansieres, afskar krisen iværksætterne fra at få et
banklån igennem, selv om de kunne forelægge en garanti fra
Vækstfonden. Det kunne dog ikke standse de tre, der i stedet
sammen med en passiv medinvestor rejste omkring 3 mio.
kr., som de investerede i renovering og garantier.
”Vi satsede vores sparepenge på Soho, for vi troede på det
og lagde selv mange kræfter i at sætte det i stand,” fortæller
Casper Bak, der i det første år tilbragte stort set hver
weekend med at male vægge og reparere inventar i den store
betonbygning.
Efterhånden som der kom lejeindtægter ind, blev der investeret
yderligere i at shine kontorhotellet op – indtil videre er
der ifølge Casper Bak blevet istandsat for cirka 10 mio. kr.:
”Der er mange skæve, sjove, skøre detaljer, som gør det
her til et anderledes sted. Vi har leget os frem til indretningen,”
fortæller medejeren og tilføjer, at også lejerne har stort
set frie hænder til at indrette sig, som de har lyst, forudsat at
de ved fraflytning afleverer lokalerne i samme stand som de
overtog dem i.
Det største, han kunne forestille sig at opnå med kontorhotellet:
”At vi ændrer folks måde at arbejde på. At mange
freelancere samarbejder i stedet for at ansætte nogen. Vi gør
vores til, at det lykkes, bl.a. ved at synliggøre kompetencer i
huset, så vi i fællesskab kan løfte større opgaver.”
Ejendomsadministratoren
Soho Kontorhotel samarbejder med en del af sine lejere. En
af dem er Thue Stagsted, der ejer og driver ejendomsadmi-
12 / EJENDOMSMÆGLEREN

FLÆSKETORVET
Vi synliggør kompetencer i huset, så vi i
fællesskab kan løfte større opgaver.”
nistrationsselskabet Stagsted Properties. Erhvervsjuristen
havde hørt om de ledige kontorarealer og tog kontakt til Soho
Kontorhotel, mens istandsættelsesarbejderne stadig stod på.
”Det kan godt virke overraskende, at en virksomhed som
min etablerer sig her, men jeg kan godt lide det kreative
miljø. Mine kunder tager utrolig godt imod det – når de
kommer til møde her, er de overraskede, fordi man normalt
har andre forventninger til et kontorhotel. Stedet her er en
icebreaker, der får mine gæster til at slappe af. Samtidig har
Soho velfungerende faciliteter. Der er styr på tingene. Så det
er sjovt og professionelt på samme tid.”
Soho-stemningen har også smittet af på Stagsted Properties’
markedsføring og image. En af de andre lejere, grafisk
designer og illustrator Benedicte Maria Bech Pedersen (læs
mere i det følgende), har stået for Stagsted Properties’ visuelle
identitet, lige fra visitkort til hjemmeside. I stedet for et
konservativt design med lige linjer og blå eller grå farvetoner
er der valgt en kombination af sort-hvide tegninger og orange
flader, der giver indtryk af noget nutidigt, dynamisk. Samtidig
indikerer de skinnende blanke visitkort, at man befinder sig i
den seriøse afdeling.
Selvom Stagsted Properties kun er en forholdsvis lille virksomhed,
formår den at administrere en ejendomsportefølje
på i alt omkring 1,2 mia. kr. i Danmark, Sverige, Norge og
Finland:
”Vi tager os af de overordnede opgaver, og så køber vi
mange ydelser ind til vores kunder – f.eks. har vi i de respektive
lande lokale samarbejdspartnere, der tager sig af bogføring,
teknisk vedligehold, viceværter etc. Vi ser ejendomsdrift
som en produktionsvirksomhed, hvor det er mest fordelagtigt
at have underleverandører, der jævnligt kan optimeres, i
stedet for at have et tungt, ufleksibelt apparat. Det at vi
uddelegerer en stor del af det praktiske arbejde giver os et
tids- og energimæssigt overskud til at være proaktive, idet vi
bl.a. tager fat i vores kunders lejere og hører om deres planer.
Lejere er ikke forvænte med at blive ringet op og spurgt,
hvordan det går. Vi prøver at være et skridt foran, og være
tæt på lejerne så vi hele tiden ved hvor de er på vej hen og
kan foregribe fraflytninger og utilfredshed.”
På samme måde arbejder Thue Stagsted konstant med
sine bankkontakter: ”Man kan godt få bankerne til at bevilge
en finansiering, blot kræver det meget benarbejde. Vi har
sammen med vores kunder lykkedes med store projekter,
fordi dokumentationen og argumentationen var i orden.”
Thue Stagsted har i Soho valgt at have sit eget kontor,
hvor han kan lukke døren – dels fordi mange af hans
telefonsamtaler er fortrolige, og dels fordi han jævnligt har
brug for absolut ro til at skrive rapporter. Når døren er lukket,
respekterer husets andre lejere det. Men så snart han har
mulighed for det, åbner Thue Stagsted igen døren eller går
ud i fællesarealerne:
”Jeg får meget ud af at tale med de andre lejere – f.eks. er
her et advokatfirma, som jeg har stor glæde af at samarbejde
og udvikle forretningsideer med.”
Selvom lejemålet hos Soho ikke er billigt, synes Thue Stagsted
at det er pengene værd: ”Helt uden tvivl kunne jeg få et
stort, flot kontor midt i København til samme pris, men stedet
her opfylder ganske enkelt mine behov. Med den størrelse,
min virksomhed har lige nu, er det perfekt at være her.”
Designeren/illustratoren
Lige som Thue Stagsted er også Benedicte Maria Bech
Pedersen en af de første, der valgte at leje sig ind hos Soho.
Dengang hun hørte om kontorhotellet, sad hun på en tegnestue
sammen med fire-fem andre kreative i byen, og det var
virkelig godt – men småt:
r
EJENDOMSMÆGLEREN / 13

Vision 2020
r
”Jeg ville starte for mig selv. Enten skulle det være et sted,
hvor der var mange som mig, eller jeg kunne vælge at sætte
mig der, hvor der er kunder. Her i Soho samarbejder jeg af og
til med f.eks. tekstforfattere eller fotografer, men jeg har nok
flere kunder her end samarbejdspartnere.”
Benedicte Maria Bech Pedersen sidder i et åbent kontorlandskab
med cirka 40 andre enmandsvirksomheder. Området er
delt op, så hun har sit bord i et åbent rum med plads til 12 i alt.
”Det fungerer godt, at man bare kan gå hen til hinanden,
hvis man har brug for en oplysning eller hjælp. Og så må man
den anden vej rundt kunne sige fra, hvis man ikke lige har tid.
Jeg sidder sammen med bl.a. tekstforfattere, eventmagere
og journalister. Hvis jeg skal tale i telefon, må jeg lige trække
mig lidt tilbage for at få ro. Det at arbejde her gør, at jeg har
kendskab til mange – bl.a. programmører, som jeg kan samarbejde
med om websites til mine kunder.”
Trods faktorer som: at Benedicte som grafiker egentlig har
brug for en mere ambitiøs printer og scanner end dem, der
på kontorhotellet opfylder behovene til almindeligt kontorbrug,
at hun ikke benytter husets bogholderservice, og at hun
kunne få et billigere kontor i København end den plads, hun
har i Soho, vil hun ikke flytte.
”Soho giver mig både livskvalitet og konkrete opgaver. Og
hver gang man har brug for noget, kan man spørge rundt
i huset. Der er altid nogen, som enten kan løse det eller
kender nogen, der kan. Soho har givet mig en masse forskellige
arbejdsopgaver, så det er penge værd for mig at være
her. Jeg er glad for at være her, fordi det at her er så mange
iværksættere giver en helt speciel positiv drivkraft. Man giver
hinanden ideer, og jeg har aldrig oplevet at nogen har forsøgt
at tage noget fra én. Der er en fantastisk ånd herinde.”
Casper Bak (th.), medejer
af Soho Kontorhotel,
med to af sine godt 150
lejere: ejendomsadministrator
Thue Stagsted,
Stagsted Properties, og
grafisk designer og illustrator
Benedicte Maria
Bech Pedersen.
14 / EJENDOMSMÆGLEREN

Med den størrelse, min virksomhed har lige nu,
er det perfekt at være her.
Kort om Soho Kontorhotel
Soho Kontorhotel har adresse på Flæsketorvet, København
V. Her findes over 300 arbejdspladser fordelt på egne kontorer
samt åbne miljøer til alt fra enmandsvirksomheder til
firmaer med op til cirka 40 medarbejdere. I alt har omtrent
150 virksomheder til huse på kontorhotellet.
Fællesområderne omfatter bl.a. møde- og konferencefaciliteter,
reception, kantine, loungemiljøer og 250 kvm. tagterrasse.
For øjeblikket råder kontorhotellet over i alt godt
7.000 kvm., men ledelsen søger yderligere arealer, idet alt
er booket op og der står nye lejere på ventelisten.
Den billigste løsning for enmandsvirksomheder er et
”on-the-fly” til 1.550 kr. om måneden, hvor lejeren ikke har
et eget arbejdsbord men i åbningstiden kan lande på en
ledig, åben kontorplads. Lejerne kan tilkøbe forskellige
services, f.eks. bogføring.
Du kan læse mere på www.soho.dk /
www.sohoconsult.dk
Benedicte Maria
Bech Pedersen får
både inspiration og
konkrete opgaver ud
af at være på Soho.
EJENDOMSMÆGLEREN / 15

Formidleren har som minimum ret til en vis del af
salæret, hvis han har fundet en egnet og parat køber.
Der har dog været eksempler på, at sælger har afvist
den fundne køber, for derefter at gennemføre
handelen ”ved bagdøren”.
Mæglerfagligt
Resultatafhængigt
16 / EJENDOMSMÆGLEREN

Klagenævnet ændrer praksis i forbindelse
med aftaler om resultatafhængigt vederlag
eller – mere populært – ”solgt eller gratis”.
I en ny kendelse er nævnet nået til det
resultat, at ejendomsmægleren har ret
til fuldt honorar i tilfælde af, at sælger
nægter at underskrive et købstilbud på
udbudsvilkår.
Tekst: Juridisk og mæglerfaglig chef Anders Palmkvist,
DE, og advokat Kristian Dreyer, Svejgaard-Galst
Advokater / Illustration: Stephan Nielsen
AAt man indgår aftale om, at formidlerens vederlag
er ”resultatafhængigt” betyder, at formidleren alene
er berettiget til vederlag, hvis formidleren opnår
ejendommen solgt inden formidlingsaftalen udløber.
Men hvad ligger der nærmere heri, og hvad forstås ved, at
ejendommen er solgt En ny kendelse i Klagenævnet for Ejendomsformidling
ændrer praksis som en naturlig konsekvens af
en ændring af Lov om omsætning af fast ejendom (LOFE), og
det giver os anledning til at gøre status på disse spørgsmål.
vederlag
Bestemmelsen i LOFE
Den centrale bestemmelse er LOFE § 11, stk. 1, nr. 1, hvoraf
det fremgår, at hvis der imellem forbrugeren og formidleren
er indgået aftale om resultatafhængigt vederlag, er formidleren
kun berettiget til sit vederlag, hvis der indgås en købsaftale
inden formidlingsaftalens ophør.
Der skal med andre ord ikke kun foreligge et konkret købstilbud
fra en interesseret køber – der skal faktisk foreligge en
købsaftale udarbejdet af formidleren og tiltrådt af såvel køber
som sælger. Ydermere må det kræves, at købsaftalen er
bindende for parterne, hvori blandt andet ligger, at den skal
være gyldigt indgået, være uden forbehold eller nogen øvrige
betingelser, ligesom fortrydelsesretten skal være udløbet.
r
EJENDOMSMÆGLEREN / 17

Mæglerfagligt
r
Når alle disse betingelser er opfyldt, er formidleren berettiget
til det aftalte salær, der enten kan være fast, eller variabelt
og beregnet på baggrund af eksempelvis en procentandel af
den opnåede kontante købesum.
I tilfælde af, at man har aftalt resultatafhængigt vederlag,
og ejendommen ikke opnås solgt inden formidlingsaftalens
ophør, skal sælger som udgangspunkt alene betale/refundere
formidlerens positive udlæg til tredjemand og således ikke
betale nogen form for vederlag til formidleren. En aftale om
”solgt eller gratis” kan dog fravige dette udgangspunkt, således
at der enten helt eller delvist skal betales for udlæg til
tredjemand, afhængigt af hvorledes klausulen om ”solgt eller
gratis” er udarbejdet.
Har man aftalt vederlag efter regning, indebærer det
helt overordnet set, at man som sælger skal betale de af
formidleren udførte arbejdsopgaver, markedsføringstiltag
og afholdte udlæg, uanset om ejendommen opnås solgt i
formidlingsperiodens udløb eller ej.
Opsigelse af formidlingsaftale
Opsigelse kan ske fra forbrugerens side uden forudgående varsel,
jf. LOFE § 12, stk. 2. Opsigelsen skal ske skriftligt, det være
sig per e-mail, telefax eller almindeligt brev. En e-mail, telefax
eller almindeligt brev, hvor formidleren over for forbrugeren
bekræfter dennes opsigelse, uden at forbrugeren gør indsigelse
hertil, må kunne sidestilles med en skriftlig opsigelse fra forbrugeren.
Formidleren kan også opsige aftalen uden varsel.
Siges aftalen op af forbrugeren, har formidleren krav på
et rimeligt vederlag (arbejdsvederlag), der kun under særlige
omstændigheder kan overstige en fjerdedel af det aftalte
vederlag, jf. LOFE § 12, stk. 3.
Bestemmelsen må ikke forstås således, at formidleren i
alle tilfælde har krav på 1/4 af vederlaget, da det selvfølgelig
må afhænge af det udførte arbejde. Principielt skal der derfor
betales for udført arbejde efter regning, men i praksis har
klagenævnet hidtil fastsat beløbet skønsmæssigt. På trods
af, at der ved bekendtgørelse 695/2006 § 11 blev indført krav
om, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation
af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, hvilket som
udgangspunkt medfører, at der ved opsigelse skal betales for
det i henhold til formidlingsaftalen ved opsigelsen udførte arbejde,
må LOFE § 12, stk. 3, forstås som en maksimering af
et rimeligt vederlag, der kun undtagelsesvis kan overskrides.
Dette bekræftes også af bemærkningerne til LOFE § 12,
stk. 3, hvoraf det fremgår, at ”hvis aftalen opsiges af forbrugeren,
har formidleren krav på et rimeligt vederlag under
hensyntagen til det faktisk udførte arbejde (…) Udgangspunktet
er således, at der skal betales efter regning med dokumentation
for udført arbejde, samt at prisen skal være rimelig
i forhold hertil. Lyder regningen på et beløb, som er større
end 1/4 af det vederlag, der ville være udløst, hvis der var
handlet, må formidleren i almindelighed nøjes med nævnte
1/4, der fungerer som en højestepris i denne situation. Dette
gælder også selvom regningen står i rimeligt forhold til det
udførte arbejde, medmindre der foreligger særlige omstændigheder,
som gør dette urimeligt.”
Hvis der er aftalt markedsføring efter regning, vil forbrugeren
selvsagt skulle betale for det forbrug, der har været som
ethvert andet udlæg. Udlæg til tredjemand skal i tilfælde af
opsigelse, fuldt ud refunderes/betales til formidleren.
Få klagenævns- og retssager
Der har været ganske få klagenævnssager og retssager om
den situation, hvor formidleren har krævet vederlag ud over
1/4. Vestre Landsret afgjorde i sin dom af 28. maj 2004 i sagen
B-1529-03, at formidleren havde ret til 3/4 arbejdsvederlag,
fordi formidleren i den pågældende sag havde udarbejdet
købsaftale, og modtaget købers accept derpå, hvorefter
forbrugeren opsagde, og så således nægtede at gennemføre
handlen.
Læser man LOFE, er det uklart, om man i en sådan
situation, hvor sælger ikke vil acceptere et købstilbud på udbudsvilkår,
også kun kan nøjes med 1/4 honorar. Den nævnte
landsretsdom udfylder det lovtekniske problem, der opstår:
Det er klart, at der ikke kan tilkendes fuldt formidlingsvederlag,
eftersom forbrugeren har ret til at opsige uden varsel, og
lige så klart er det, at ejendommen ikke i henhold til LOFE’s
regler er ”solgt”, således at det udløser resultatafhængigt
og fuldt formidlingsvederlag, eftersom det forudsætter, at
købsaftalen blev indgået og var ubetinget.
Omvendt taler LOFE om det ”resultatafhængige vederlag”,
og hvis formidleren har gjort, hvad der kræves af ham, og
årsagen til, at der ikke indgås en ”endelig aftale” i LOFE’s
forstand, udelukkende skyldes sælger, er det også urimeligt
at lade formidleren bære risikoen for, at sælger ombestemmer
sig og alligevel ikke ønsker at sælge, når der konkret er
opnået et tilbud på de forudsatte udbudsvilkår. Formidleren
har løst sin opgave, men forhindres i at medvirke til den
endelige gennemførelse af handlen – og er det da rimeligt,
og i lovens ånd og intention, at mægler ikke skal opnå ret til
sit resultatafhængige vederlag
Landsretten mente, at der i situationer, hvor sælger nægter
at medvirke til en handel på udbudsvilkårene og således hindrer
formidleren i at opnå honorar, skal betales vederlag, som
så skønsmæssigt fastsættes til 3/4 af det aftalte honorar,
idet der fortsat er sparede omkostninger til eftersalgsarbejdet,
som skønsmæssigt har været takseret til 1/4 af honoraret.
Københavns Byret har i dom af 5. februar 2009 i sagen BS
12A-863/2008, der ikke efterfølgende er blevet anket, tilkendt
formidleren ½ arbejdsvederlag i forhold til det oprindeligt
aftalte samt refusion af fulde dokumentationsomkostninger og
udlæg til tredjemand.
Situationen var i den sag, at nok havde formidleren udarbejdet
købsaftalen i udkast og sendt den til køber per e-mail.
Men sælger nåede, inden køber underskrev og afleverede
købsaftalen, at opsige formidlingsaftalen, selvom købsaftalen
var på udbudsvilkår. Retten begrundede det halve salær med,
at havde køberen blot underskrevet og afleveret købsaftalen,
førend sælger opsagde, ville det have kunnet betinge et
højere honorar. Sådan må begrundelsen i hvert fald forstås
modsætningsvist.
18 / EJENDOMSMÆGLEREN

I KFE 10400169 blev formidleren også tilkendt ¾ arbejdsvederlag,
men i den sag forelå der en underskreven købsaftale
fra køber, inden sælgeren meddelte sin opsigelse. I KFE
19900155 blev formidleren tillagt forhøjet arbejdsvederlag, da
sælger nægtede at underskrive en købsaftale.
Revidering af LOFE
Når man historisk set ikke tilkender formidleren fuldt arbejdsvederlag
som svarende til det fulde formidlingshonorar, skyldes
det, at formidleren reelt ikke har udført eftersagsbehandlingen.
Tidligere har man ikke helt vidst, hvor stor en del af et
formidlingshonorar eftersagsbehandlingen udgjorde. Derfor
har man skønsmæssigt sagt, at det udgjorde 1/4, og derfor
har man i ovennævnte sager tilkendt ¾ i arbejdsvederlag.
Efter revideringen af LOFE’s § 17, og bekendtgørelse
695/2006, hvormed der i § 11 er indført et specifikationskrav,
og hvor man således i formidlingsaftale eller salgsbudget skal
specificere og prisangive hver enkelt ydelse, synes der ikke
længere at herske tvivl om, hvad eftersagsbehandlingen
”koster”. Parterne har på forhånd gjort op, hvad alt arbejde
efter købsaftalens indgåelse reelt koster i vederlag til formidleren.
Eftersagsbehandlingen er ikke længere en del af et
sædvanligt salgsopdrag, men noget der betales særskilt.
I sagen refereret ovenfor fra Københavns Byret, blev der
også procederet på dette synspunkt, og i den pågældende
sag kunne man helt konkret se, at eftersagsbehandlingen var
aftalt til 5.000 kr., hvilket var helt præcist udspecificeret. Man
kunne derfor argumentere for, at formidleren ville være berettiget
til 100 pct. arbejdsvederlag med et fradrag for 5.000 kr.,
der var sparet, og som formidleren per definition ikke havde
udført. Men det undlod Retten i sin afgørelse at tage stilling
til – måske fordi Retten under alle omstændigheder fandt, at
formidleren kun var berettiget til ½ arbejdsvederlag, da der
intet købstilbud forelå på opsigelsestidspunktet.
Ny praksis i klagenævnet
Klagenævnet for Ejendomsformidling har imidlertid nu efter ændringen
af LOFE og bekendtgørelse 695/2006 § 11 nået det resultat,
at der som udgangspunkt skal betales fuldt honorar (100
pct.) i tilfælde af, at sælger nægter at underskrive et købstilbud
på udbudsvilkår. De ikke udførte ydelser, skal dog ikke betales.
I KFE 20110102 fandt nævnet således, at mægler var berettiget
til 67.875 kr., dog fratrukket 5.000 kr. for eftersagsbehandling
og et mindre beløb for formidlerens deltagelse i
nøgleoverdragelse og aflæsning af forbrugsmålere, som var
særskilt specificeret og prissat.
Klagenævnet anerkender således i tråd med tidligere, at
en formidler har krav på honorar, når der er aftalt resultatafhængigt
vederlag, og selvom handlen ikke gennemføres, blot
der opnås et købstilbud på udbudsvilkår, og at det således er
sælger, der er årsag til, at handlen ikke gennemføres. Ikke
udførte ydelser kan rimeligvis fortsat ikke honoreres.
Hvis formidleren bevidst holdes ude
En undtagelse i forhold til spørgsmålet om, at ejendommen
skal være solgt, for at formidleren er berettiget til vederlag
som beskrevet ovenfor, er, hvis forbrugeren bevidst holder
formidleren ude, således at gyldig bindende aftale først
indgås med den pågældende køber efter formidlingsaftalens
ophør, og det alene er sket netop for at spare formidlingshonoraret
(og det kan bevises). Dette følger direkte af LOFE §
11, stk. 1, nr. 2.
Det vil være formidleren, der er holdt ude, der skal løfte
bevisbyrden for eller sandsynliggøre, at man bevidst har
forsøgt at undgå at betale formidlingsvederlaget, ligesom
det vil være formidleren, der skal bevise eller sandsynliggøre,
at netop hans formidlingsindsats har været afgørende for,
at efterfølgende aftale om ejendommens overdragelse kom
i stand mellem handlens parter. Det vil være konkrete omstændigheder,
der er afgørende. Man vil eksempelvis lægge
vægt på, om køberen har været i kontakt med formidleren,
set ejendommen via formidlerens markedsføring, fået fremvisning
af formidleren, og den efterfølgende pris.
Typisk vil parterne forsøge at dele honoraret til formidleren,
som forsøges sparet, eller der vil blive ydet et prisnedslag i
købesummen som svarende til det formidlingshonorar, som
sælger ellers ville skulle have betalt.
Der kan være mange andre konkrete omstændigheder, der
til sammen kan sandsynliggøre, at man bevidst har forsøgt at
undgå at skulle betale formidlingshonorar ved først efter formidlingsaftalens
udløb af indgå aftale uden om formidleren.
Det må imidlertid bemærkes, at hvis der efterfølgende har
medvirket en anden formidler, kan den første som udgangspunkt
ikke længere kræve betaling af sit formidlingshonorar.
Se herom artikel i ”Ejendomsmægleren” nr. 04/2011.
Hvis køber misligholder
Det har været diskuteret, hvorvidt en mæglers honorarkrav
består, hvis køber efterfølgende misligholder ¬– eksempelvis
i forbindelse med at køber ikke som forudsat kan løfte sin
bagvedliggende finansiering.
Er der købt på kontantvilkår, og er der intet finansieringsforhold,
er handlen i juridisk forstand endelig, og køber vil
være i misligholdelse. Formidlerens arbejdsindsats er leveret
og opfyldt, og i tråd med det ovenfor anførte må det medføre,
at formidler bevarer sit honorarkrav.
Resultatet vil formentlig være anderledes, hvis der handles
på gammeldags maner – det vil sige sælgerfinansieret – og
hvor mægler bør sikre, at køber kan debitorgodkendes til den
sælgerfinansiering, som køber tilbydes som led i handlen.
Men hvor der handles på kontantvilkår, og hvor det således er
aftalt mellem parterne, at køber bærer den fulde finansieringsrisiko,
herunder kurs- og renterisiko mv., giver det lovteknisk i
dag ingen mening at påstå, at formidler mister sit honorar, hvis
købers efterfølgende – og for sælger og formidler uvedkommende
– bagvedliggende finansiering ikke opnås. På dette punkt
har måden, hvorpå handler i praksis gennemføres, ændret sig
voldsomt siden LOFE’s tilblivelse, og både Klagenævnet og DE’s
Responsumudvalg tilslutter sig denne vurdering.
Spørgsmålet er til behandling i Københavns Byret i slutningen
af februar.
EJENDOMSMÆGLEREN / 19

4 nye butikker
Nu er vi også i Greve, Solrød og Tune. Og i
Roskilde har vi udvidet med en butik mere.
Som andre virksomheder i branchen mærker vi naturligvis også de
dårlige konjunkturer.
erhvervsmæglerfagligt
EDC Poul Erik Bech udvider
Boligsalget i 2011 i Danmark skønnes at være på omkring 60% af
et normalt år, og vores omsætning på bolig er også faldet. Uanset
stemningen på boligmarkedet har vi investeret kraftigt på lokalesiden
og er således flyttet til nye lokaler i Stenløse, Frederiksværk,
Randers og Kolding. I 2012 planlægger vi flytning til nye lokaler i
bl.a. Roskilde og Sønderborg.
I Køge har vi benyttet lejligheden til at også at være repræsenteret
med en erhvervsdel, og det vil også ske i Vejle i det kommende
år. På erhvervsområdet har vi i 2011 haft en mindre stigning, så
både på bolig og på erhverv, er vi relativt gået styrket ud af året.
Dette forventer vi også vil ske i 2012, hvor vi påregner at oprette ca.
15-20 nye stillinger samt etablere os på flere positioner i Danmark,
hvilket allerede nu er realiseret i Greve, Solrød og Tune. Her har vi
fusioneret vores virksomhed med EDC Kurt Hansen, der således
fremover er medejer af den samlede boligvirksomhed. I Roskilde
er vi indgået i et partnerskab med Jan Rasmussen om Roskildes
ældste mæglervirksomhed EDC Henry Poulsen & Søn, og dermed
har vi yderligere udbygget vores position som Danmarks førende
ejendomsmæglervirksomhed.
Roskilde Tune
Greve
Solrød
Vi søger dygtige medarbejdere
Vi har derfor brug for flere dygtige medarbejdere og ledere med
partnerambitioner. Vores filosofi er meget enkel: ”Vi ønsker at have
minimum en lokal partner med en ejerandel på til og med 50% i
hver af vores butikker”. Har du ambitioner om at være med i ejerskabet
af flere butikker, erhvervscentre, ejendomsadministration
eller i udlandet, eventuelt i form af et helt eller delvis salg eller fusion,
så er der også klare strukturer for det.
20 / EJENDOMSMÆGLEREN

Mange nyoprettede stillinger
Nedenfor ser du de stillinger vi i øjeblikket søger at besætte.
Men har du selv en idé eller en plan, som kun kan gennemføres
i en virksomhed i konstant udvikling så kontakt os, og
fortæl hvad du kan tænke dig.
Stilling
Partner/boligbutiksleder
Partner/boligbutiksleder
Partner/boligbutiksleder
Partner/boligbutiksleder
Partner/boligbutiksleder
Partner/boligbutiksleder
Partner/souschef
Partner/boligmægler
Boligmægler
Boligmægler
Boligmægler
Boligmægler
Boligmægler
Boligmægler
Boligmægler
Administrativ trainee
Weekendvagt
Erhvervsdirektør/partner
Erhvervsdirektør/Partner
Partner/afdelingsleder, erhverv
Partner/afdelingsleder, erhverv
Partner/erhvervsmægler, erhverv
Erhvervsmægler
Erhvervsmægler
StED
Frederikssund
Allerød
Køge
Kolding
Silkeborg
Nørresundby
Odense
Helsingør
Gentofte
Stenløse
Køge
Næstved
Odense
Kolding
Esbjerg
Sønderborg
Helsingør
Vejle
Kolding
Sønderborg
Haderslev
Randers
Midtjylland
Århus
NYOPRETTET
NYOPRETTET
NYOPRETTET
NYOPRETTET
NYOPRETTET
NYOPRETTET
NYOPRETTET
NYOPRETTET
NYOPRETTET
Gå ind på www.poulerikbech.dk/job og læs mere om disse
og flere andre ledige stillinger. Du kan også kontakte HR-konsulent
Mette Hvilsom Forsbøl på telefon 38 77 05 20 og høre
mere. Eller du kan lægge dit CV ind på vores CV-database,
så kontakter vi dig, når der kommer et job, der passer til dig.
EJENDOMSMÆGLEREN / 21

Kom med
til et brag af en fest
DE fylder 100 år – og det bliver fejret med
en kæmpe fest. Alle medlemmer i hele landet
er inviteret med, og foreningen forventer
stor tilslutning, når det går løs på Tivoli
Congress Hotel i København den 11. maj.
Tekst: Lise Westphal
DE 100 år
DDansk Ejendomsmæglerforening inviterer til et
brag af en fest i anledningen af foreningens 100 års
jubilæum på det mondæne Tivoli Congress Hotel
i København den 11. maj 2012. Der er plads til i alt
max. 1.200 gæster – så tøv ikke med tilmeldingen.
Herefter kan I glæde jer til en aften fuld af oplevelser med
ejendomsmæglerkollegaer fra hele landet, lækker mad, underholdning,
live band, fri bar og dans til den lyse morgen.
Kredsene bakker op
Prisen for at deltage er 700 kr. for medlemmer og deres
ansatte og 1.400 kr. for ledsagere. Inkluderet i prisen er
velkomstdrink, en tre-retters gallamiddag, vin ad libitum,
underholdning, kaffe og cognac samt fri bar med drinks og
spiritus fra kl. 22.00 til 02.00.
Men samtlige otte kredse i DE har i stor stil valgt at bakke
op om jubilæumsfesten – også økonomisk. Det betyder, at
nogle kredse tilbyder op mod 100 eller 150 medlemmer at deltage
helt gratis efter ’først til mølle’-princippet, mens andre
tilbyder deltagelse til en pris af kun 200 kr.
Ledsagere skal betale særskilt, lige som transport og
eventuel overnatning på hotel i København vil være for egen
regning.
Informationer om priser, særlige kredstilbud og oplysning
om tilmelding er på vej ud til alle medlemmer i de enkelte
kredse.
Et scoop af et live band
Når der efter maden bliver spillet op til dans, er det intet
mindre end The Antonelli Orchestra, som vil stå på scenen.
De kommer – takket være Ejendomsmæglernes Fond, der
har sponsoreret den del af aftenens underholdning – og fejrer
DE med masser af energi og alle de bedste hits.
Over én million danskere har hørt The Antonelli Orchestra
uge efter uge, når de har styret ballet i TV2’s seersucces ’Vild
med dans’. Med deres varme og swingende versioner af alt
fra klassiske stykker til moderne pop-hits har det 10 mand
store orkester som intet andet orkester erobret sig en central
plads i mange danskeres bevidsthed.
Men festen stopper ikke med The Antonelli’s exit. En DJ er
naturligvis hyret til at bringe dansefesten videre ind i natten.
22 / EJENDOMSMÆGLEREN

Officiel reception om eftermiddagen
Den mere formelle del af jubilæet foregår ved
en reception på Tivoli Congress Hotel den 11. maj
om eftermiddagen kl. 14.00 – 16.30 med taler og
repræsentanter fra det officielle Danmark samt
gæster fra udlandet. Her vil Ejendomsmæglerprisen
2012 også blive overrakt.
Hent DE’s Jubilæums-app og deltag på Facebook
DE har udviklet et særligt jubilæumssite på nettet.
Her kan du læse alt om den store fest – programmet,
underholdningen, menuen osv. – samt om
DE’s historie gennem 100 år. Klik ind på
www.de.dk/DE100.
Du kan også få sitet som en app til din smartphone.
Hent den med det samme på jubilæumssitet
eller i App Store fra cirka 1. marts 2012. Søg efter
DE100.
Endelig kan du deltage i festlighederne på
Facebook: www.facebook.com/danskejendomsmaeglerforening.
EJENDOMSMÆGLEREN / 23

Landbrugsseminar
DE Landbrugsseminar 2012
Vintersolen skinnede fra en
klar himmel, da DE holdt
sit Landbrugsseminar på
Munkebjerg Hotel i Vejle den
26. og 27. januar. Omkring
80 deltagere benyttede de
faglige dage til at udveksle
viden og erfaringer – og til
at diskutere udfordringer
og løsningsmuligheder i et
marked, der fortsat er hårdt
ramt af krisen. Diskussionslysten
viste sig også, når
landbrugsmæglerne stillede
kritiske spørgsmål til indlægsholderne,
og – ikke
mindst – da der for første
gang blev afholdt en workshop
på seminaret. På de
følgende sider kan du læse
om et par af Landbrugsseminarets
emner.
Og sæt gerne allerede
nu kryds ved den 24. og 25.
januar 2013, hvor DE igen inviterer
til Landbrugsseminar
på Munkebjerg.
En vurdering af
Livlig diskussion og basis for at arbejde videre
med emnet var resultaterne, da Landbrugsseminaret
for første gang holdt
en workshop.
Der lød en intens summen ved alle bordene, da landbrugsmæglerne for første
gang gav sig i kast med gruppearbejde.
Tekst: Sandy Thornland / Foto: Palle Skov
FFor første gang bød DE’s Landbrugsseminar på en
workshop − og det varede ikke længe, inden deltagerne
var i fuldt sving med at diskutere og skrive på de store
plancher, de havde fået udleveret.
Med en indledende ’power talk’ havde tre af Landbrugsudvalgets
medlemmer varmet deltagerne op: Landbrugsudvalgets
formand, statsaut. ejendomsmægler og valuar H.C. Hansen,
statsautoriseret ejendomsmægler, valuar og cand. agro. Svend-
Åge Bruun og statsaut. ejendomsmægler Jørn Lauritsen ridsede
fra forskellige hjørner af salen op, hvad grupperne hver især
skulle tage stilling til, nemlig:
Hvad er en vurderingspris
1. Hvad er formålet med vurderingen/vurderingstemaet
2. Er udbudspris lig med vurderingspris
3. Har vi et professionelt ansvar for prisfastsættelsen
Og lad det være sagt med det samme: det sidste spørgsmål besvarede
alle grupper med ja. Mæglerne står ved deres professionelle
ansvar. Dog blev der i den efterfølgende diskussion drøftet,
hvornår en ansvarsfraskrivelse er nødvendig og rimelig.
Vurderingstemaet, der skal danne grundlaget for prisfastsættelsen,
blev belyst på forskellige måder, bl.a. i forhold til
opdragsgiver/modtagere og salgets form såsom f.eks. going
concern, realisationssalg eller generationsskifte.
Som årsag til, at udbudsprisen ikke nødvendigvis er identisk
med vurderingsprisen, angav flere af grupperne kundens, dvs.
sælgers, prisforlangende.
Om der bør udarbejdes paradigmer, herskede der på seminaret
ikke enighed om − nogle deltagere syntes, at paradigmer
kunne opfattes som laveste fællesnævner. På den anden side
kunne det være en fordel selv at udarbejde paradigmer, i stedet
for at få dem dikteret. Derfor blev det foreslået, at Landbrugsudvalget
arbejder videre med emnet og udformer forslag til
vurderingsparadigmer og vurderingstemaer.
24 / EJENDOMSMÆGLEREN

vurderingsarbejdet
EJENDOMSMÆGLEREN / 25

Finansieringens
ulidelige sværhed
Indlægsholdere fra Danske Bank, Finansiel Stabilitet og Vækstfonden gav på
seminaret hver især deres bud på, hvilke finansieringsmuligheder der findes
for landbrugsbedrifter i dag.
Tekst: Sandy Thornland / Foto: Palle Skov
Landbrugsseminar
H”Handlen går ’knap så livligt’ som den har gjort.
Finansiering er en by i Rusland,” sagde Landbrugsudvalgets
formand, statsaut. ejendomsmægler og
valuar H.C. Hansen, inden han overlod scenen til de
tre indlægsholdere, der skulle give landbrugsmæglerne et
aktuelt billede af finansieringsmulighederne for landbrugsbedrifter
i forbindelse med ejerskifte.
Og meget lysere blev billedet ikke under den næsten to
timer lange seance med souschef Jørn Lydiksen fra Danske
Banks Landbrugscenter Syd- og Sønderjylland, underdirektør
Jesper Lyhne, FS Bank, og landbrugschef Palle Christiansen,
Vækstfonden.
Danske Bank
Første indlæg blev holdt af Jørn Lydiksen, der efter en kort
beskrivelse af kriterierne for kreditvurdering og den seneste
tids stramninger af kriterierne fortalte lidt om, hvad banken
kan bidrage med og − ikke mindst − ikke kan bidrage med.
Blandt de områder, hvor banken ikke kan bidrage, er akkordering
med fortsat drift, større anlægsinvesteringer uden
vækstkaution, finansiering af aktiviteter i udlandet via friværdi
i Danmark, samt renteswaps.
Han inddelte landbrugsbedrifterne i tre kategorier: god økonomi
med fokus på udvikling og vækst, middel økonomi med
fokus på vedligeholdelse og drift samt dårlig økonomi med
fokus på tilpasning og afvikling/salg.
”Det er her, vores arbejde ligger nu,” fastslog Jørn Lydiksen
og pegede på punktet ”dårlig økonomi”.
Vil man fortsætte driften med den samme ejer, kræver det
høj effektivitet, tillid og samarbejde, samt et perspektiv på
sigt − om det så kun er tabsbegrænsning. Redskaberne til
dette er rentereduktion/rentenul, afdragsfrihed eller forlængelse
af leasingaftaler, et eventuelt delsalg samt ekstern
kapital.
Vælger man frit salg til tredjemand, er redskaberne en
mæglervurdering/salgsproces, likviditet til at opretholde den
nødvendige drift, samt eventuelt salgsfremmende foranstaltninger.
Palle Christiansen fra Vækstfonden er ikke i tvivl om, at der ligger
mange arbejdsopgaver og venter på landbrugsmæglerne.
Sidste mulighed ligger i konkurs, brugspant og tvangsauktion.
Her er redskaberne ansættelsen af en driftsleder og tæt
samarbejde mellem kurator, inkassobank m.fl.
De kunder, der p.t. primært er i markedet, er ifølge Jørn
Lydiksen låntagere af middel kvalitet med middel pantkvalitet
samt udenlandske investorer. Disse vurderes på, om
indtjeningsevnen/afkastet står i rimeligt forhold til virksomhedens
forpligtelser og risici, samt med hensyn til rentabilitet,
likviditet, egenfinansiering, følsomhed og risikofaktorer.
Under punktet ”faresignaler” hørte bl.a., at bedriften står
for et stort fremtidigt investeringsbehov med henblik på at
opretholde produktionskapaciteten, og at nært forestående nye
lovkrav kan medføre store investeringsbehov eller værditab.
Ved nyetablering ser banken på købers personlige kompetencer,
kapitalstruktur efter etablering, ejendomme, budgetforudsætninger,
resultatvurdering og følsomhedsvurdering. Til
de generelle krav hører ifølge Jørn Lydiksen en egenfinansiering
på 5-10 pct.
Finansiel Stabilitet
Næste mand på banen var Jesper Lyhne, der indledte med at
erklære, at Finansiel Stabilitet måske snarere har en psykologisk
effekt end en reel effekt på markedet. Herefter præsenterede
han et overblik over de pengeinstitutter, FS foreløbig
har taget under sine vinger.
26 / EJENDOMSMÆGLEREN

”Det er landbrugsbedrifterne med dårlig
økonomi, der tager bankens tid,”
erklærede Jørn Lydiksen
fra Danske Bank.
Pr. 30. september 2011 havde FS cirka 3.000 hovedkunder,
udlån på godt 16.9 mia. kr. og likviditet på i omegnen af 19,1
mia.kr. Under henvisning til bekendtgørelsen om afvikling af
datterselskaber til FS A/S pointerede Jesper Lyhne, at FS ikke
må markedsføre sig aggressivt med henblik på udvidelse, at
FS ikke må etablere nye kundeforhold, men derimod afvikle
kunder, og at FS ikke må udvide eksisterende engagementer.
Udlånsrenten skal ligge i det 10 pct. højeste segment.
FS har til opgave at medvirke til finansiel stabilitet i Danmark,
især ved at overtage og afvikle aktiviteter fra nødlidende
pengeinstitutter. Visionen er, at FS skal afvikle overtagne
kundeforhold og øvrige aktiviteter hurtigst muligt, økonomisk
forsvarligt og på en ordentlig og redelig måde.
Hvis en landmands bank havner under FS’ vinger, har landmanden
ifølge Jesper Lyhne kun en chance for at skifte bank,
såfremt han råder over en egenkapital på mindst 30 pct.
”De landmænd, der er
Ifølge Jesper Lyhne har en landmand, der er
tilbage, er jo blevet sorteret
blevet kunde hos Finansiel Stabilitet, kun en
en gang før. Hvis vi skal have chance for at skifte bank, såfremt han råder
over en egenkapital på mindst 30 pct.
de dygtigste til fortsat at drive
deres bedrifter og betale os, så
skal de også have udsigt til, at det kan ende,” fastslog han.
Landbrugsengagementerne i FS beløber sig til 2,48 mia.
kr. fordelt på 149 bedrifter. Heraf anses 23 pct. for at være
levedygtige, det vil sige at kunden sandsynligvis kan forrente
og afdrage på sin gæld. 42 pct. vurderes at være betinget
levedygtige, hvilket vil sige at de er afhængige af rekonstruktion,
og 35 pct. er likvidationsengagementer, hvor rekonstruktion
ikke er mulig.
”Opgaven er at identificere de mest effektive landbrug og
at håndtere dem − om nødvendigt ved hjælp af betingede
akkorder. Et af målene er at få landmanden til at blive på
bedriften,” forklarede Jesper Lyhne.
I forbindelse med et eksempel på en betinget levedygtig gende: årsregnskab og budgetopfølgning, kommenterede E-
bedrift sagde han: ”Ingen andre banker vil bruge mere end to rapporter og dyrlægerapporter hvert kvartal, tilrettet budget,
minutter på det her. Det hænger ikke sammen.”
samtykkeerklæring, dokumentation for at bankskifte ikke er
Derimod er FS indstillet på at bruge tid på at udarbejde muligt, mæglervurdering etc. Såfremt en ny vurdering viser
løsningsforslag for strandede landbrug, der indleverer føl-
en større værdi, skal akkord og moratorium revurderes.
r
EJENDOMSMÆGLEREN / 27

Landbrugsseminar
r
Vækstfonden
”Der er varer nok på hylden hos jer,” indledte Palle Christiansen
og varmede op med en kort præsentation af Vækstfonden,
der på Statens vegne siden 1992 har medfinansieret
vækst i omkring 3.700 danske virksomheder for et samlet
tilsagn om cirka 10 mia. kr.
”Vi skal stabilisere markedet. Vi er i gang med en turn
around, så det ville være vanskeligt at stabilisere markedet,
hvis alle varer kom på hylden i morgen.”
Som hovedregel dækker Vækstfonden 75 pct. og pengeinstituttet
25 pct. I praksis er det sådan, at hver gang Vækstfonden
udsteder garanti for 100 kr., udlånes 380 kr.
”Vi skal have 2 pct. i stiftelsesprovision af de 75 pct., vi
dækker,” tilføjede landbrugschefen og røbede, at der er nye
og bedre muligheder på vej, dog er disse endnu ikke bekendtgjort
offentligt. 1 )
Så det ser ud til, at Vækstfondens portefølje af landbrug
fortsat vil vokse. Af de 232 ansøgninger, Vækstfonden i
2010/2011 har modtaget fra landbrug, er der 167 aktive kautioner.
Udgangspunktet ved kaution for ejerskifter er:
− Ny ledelse og vækstmuligheder
− Egenkapital og/eller efterstillet finansiering på 10 pct.
eller mere
− Afkast på 6-7 pct. eller mere
− Realistisk købspris
− Håndterbar rentefølsomhed
− Fornuftigt nulpunkt og likviditet
sælgerpantebrev til flexrente. Jesper Lyhne svarede nej:
”Som det er i dag, er den slags løsninger ikke en del af
pakken. Men jeg vil ikke afvise, at det kunne være en retning,
vi kunne gå i.”
Jesper Lyhne antog senere i debatten, at der på landbrugsmarkedet
må være en boble, lige som der har været på boligmarkedet.
En tilhører gav udtryk for, at det ville være hensigtsmæssigt
i højere grad at gå over til selskabsformer, hvor landmanden
kan være administrerende direktør, mens ejeren befinder
sig et helt andet sted på kloden. Palle Christiansen svarede,
at der er nye modeller på vej.
Jørn Lydiksen tilføjede, at han havde set forslag fra bl.a.
pensionskasser og godt kunne se spørgsmålet om en drift til
100 mio. kr., der ejes af én person, men:
”Hvis der er store ejere, stilles større driftskrav. Så længe
man kan have en landmand, der kan nøjes med lavere forrentning
og afkast, er der ingen grund til at ændre det.”
Palle Christiansen var uenig: ”Vi skal finde potentialet. Hvis
de producerer alt det, de kan i dag, kan det kun gå nedad, for
der slides jo også på bedriften.”
H.C. Hansen rundede debatten af med at fremhæve de
positive indikationer, der trods de generelt vanskelige kår var
kommet frem, og gjorde det klart, at landbrugsmæglerne
skal gøre en aktiv indsats for at komme videre.
”Vi har ikke fået løst alle landbrugets problemer her, og
det havde vi nok heller ikke forventet. Det er vigtigt, at vi
ikke sætter os i stolen og lægger armene over kors,” sagde
formanden for DE’ landbrugsudvalg.
I den forbindelse mindede Palle Christiansen om, at swapaftaler,
yen mv. har kostet dyrt. Ved Yngre Jordbrugslån er
risikoen ikke tilsvarende høj.
Landbrugschefen henviste i øvrigt til Vækstfondens hjemmeside,
hvor man bl.a. kan hente et hjælpeskema2), inden
han afslutningsvis resumerede, at trenden sandsynligvis går
mod Yngre Jordbrugslån, sælgerpantebrev, efterstillet lån,
anfordringspantebrev, succession, ansvarlig lånekapital og
aktiekapital.
Ingen færdige løsninger
Efter indlæggene var tiden inde til spørgsmål og kommentarer
fra tilhørerne. Et spørgsmål gik på, om man kunne få et
1) Nu er det officielt: EU-kommissionen har godkendt, at Vækstfonden kan
give landbruget vækstkautioner på op til 25 mio. kr. mod hidtil 10 mio. kr. Det
skal styrke landbrugets mulighed for at skaffe finansiering til udviklings- og
vækstinitiativer i penge- og realkreditinstitutterne. Dette meddelte Erhvervsog
Vækstministeriet den 31. januar.
2) Se mere om hjælpeskema hos Vækstfonden på:
www.vf.dk/da/for%20virksomheder/vaekstkaution/landbrug
Du kan vælge ansøgningsskema via hyperlink nederst på:
www.vf.dk/da/For%20virksomheder/Vaekstkaution/Ansogningsproces
28 / EJENDOMSMÆGLEREN

Bliv herre
i eget hus
Kunne du tænke dig at blive selvstændig ejendomsmægler
Som Danmarks største ejendomsmæglerkæde med over 240 butikker er vi
løbende på udkig efter engagerede ejendomsmæglere med en dedikeret
ambition om et ejerskab i EDC-kæden.
Følgende steder er lige nu
åbne overfor en udvidelse
af ejerkredsen:
• Hornbæk
• Espergærde
• Hørsholm
• Bagsværd
• Faxe
• Præstø
• Nr. Alslev
• Svebølle
• Bornholm
• Ærø
• Bjerringbro
• Hammel
• Gråsten
• Skærbæk
Et det på tide at komme godt videre
Er tanken om en hverdag som selvstændig i egen butik eller som partner i en eksisterende
butik lige dig, skal du kontakte Administrationschef Ole Skou på os@edc.dk
eller på 33 26 77 08. Alle henvendelser behandles med største fortrolighed.
EDC-gruppen a/s, Mynstervej 5, 1827 Frederiskberg C
Kom godt videre

Brug energimærkningen
i
salgsarbejdet
Købere bliver stadig mere fokuserede på
boligers energimærker, og man kommer
ikke længere uden om energiforholdene, når
en ejendom skal prissættes. Derfor udgiver
Videncenter for energibesparelser nu en ny
guide til ejendomsmæglere med inspiration
til, hvordan de kan bruge boligens energimærke
i deres arbejde.
FAKTA
Du kan finde guiden ”Brug energimærket i salgsarbejdet”
på hjemmesiden for Videncenter for energibesparelser
i bygninger: www.byggeriogenergi.dk/
brochurer-og-links.
Her kan du også finde ”Energimærkeboosteren”, der
gør det enkelt for dig at vise sælgere og købere, hvor
stor besparelsen er ved at energiforbedre. Den gør
det muligt at sammenligne energiforbruget i to huse
med forskellige energimærker. Energimærkeboosteren
er en applikation til din SmartPhone, som du kan
downloade via Videncenterets hjemmeside:
www.byggeriogenergi.dk/energiboosteren-app.
Mæglerfagligt
I
I takt med at energipriserne stiger er boligens energiforbrug
blevet meget vigtigt, når vi skal handle bolig. Samtidig
gør den lovpligtige annoncering af energimærket det
synligt, at der er store forskelle på huses energitilstand.
Faktisk er der mindst et par tusinde kroners forskel hver måned
på at sidde i en G-mærket og en A-mærket bolig.
For at inspirere ejendomsmægleren til at se muligheder i
denne nye situation har Videncenter for energibesparelser i
bygninger netop udgivet ”Brug energimærket i salgsarbejdet
– en guide til ejendomsmæglere”.
Seniorkonsulent i Videncentret Dorthe Bechmann siger:
”Energimærkerne har typisk ikke været ejendomsmæglernes
livret, men hvor mærkerne før ikke har haft huskøbernes
interesse, har de det i høj grad nu. Derfor er det vigtigt, at
ejendomsmæglerne forholder sig til energimærkningen,
både over for sælger og køber. Hvad kan de hver især bruge
mærkningen til, og navnligt: Hvordan forhindrer man at huse
med et dårligt energimærke bliver usælgelige”
En vej ud af energiforbruget
Energimærkerne viser, at der i ejendomme i energiklasserne
F og G næsten altid er mulighed for energiforbedringer, som
flytter boligerne til en bedre energiklasse. Men også i boliger
i bedre energiklasser kan der være muligheder for energiforbedringer.
Og det er godt at vide som ejendomsmægler:
”Man kan sige, at der er en vej ud af det meget store
energiforbrug, og det er væsentlig information, når man skal
sælge ejendomme med dårlige energimærker,” siger Dorthe
Bechmann.
Desuden kan køberen måske låne flere penge, når boligen
har et godt energimærke, ganske enkelt fordi man kan bruge
pengene på betaling på lån frem for energi. Det er flere banker
og realkreditinstitutter begyndt at tage højde for i deres
kreditvurdering. Dorthe Bechmann:
”Gennemføres der f.eks. energiforbedringer, som giver en
besparelse på 20.000 kr., svarer det til en årlig ydelse på
et lån på godt 300.000 kr. Køber kan altså betale 300.000
kr. mere for huset, uden at den samlede økonomi belastes.
Det viser, hvor central energiudgiften er blevet, men også
at boligkøberne kan få luft til boligrenovering ved at tænke
energiforbedringer med ind.”
30 / EJENDOMSMÆGLEREN

Ejendomsmægleren BO januar 2012.indd 1 09-01-2012 10:37:58
SÅ STOR ER FORSKELLEN
Gennemsnitlige årlige energiudgifter for en bolig på 140 kvm
El Olie Naturgas Fjernvarme
Eks.: Fast afgift (1,87 kr/kWh) (10,38 kr/l) (8,69 kr/m3) (0,61 kr/kWh)
Kr. Kr. Kr. Kr.
A1/A2 8.041 4.419 3.397 2.649
B 19.261 10.586 8.137 6.345
C 28.611 15.724 12.087 9.425
D 40.953 22.507 17.301 13.490
E 53.295 29.290 22.515 17.556
F 67.227 36.947 28.401 22.145
G 74.987 41.212 31.679 24.702
BoligOnes APP med Boligagent
Lige nu søger vi særligt her!
Læg din forretning
PRÆCIS der hvor kunderne færdes!
BoligOne er et gennemtestet online koncept med stor
indflydelse på egen hverdag og indtjeningsmuligheder.
BoligOne er en landsdækkende ejendomsmæglerkæde
baseret på enkeltmandsforretninger, hvor mægleren arbejder
hjemmefra via nettet, har et kendt fast salær og sælgere,
der selv fremviser deres bolig.
Som partner i BoligOne kommer du med garanti hurtigt
og godt fra start.
Kæden leverer en attraktiv introduktions- og opstartspakke,
og den tætte kontakt med sekretariat og kolleger giver tryghed
i dagligdagen.
Ring til direktør Niels Brandt på tlf. 36 34 08 00
og få en uforpligtende snak, hvis DU drømmer
om egen forretning.
BoligOne.dk - hjem til digEJENDOMSMÆGLEREN / 31

Erhvervslokaler + Andelsboliger =
Et dårligt match
Finanskrisen har sat fokus på andelsboligforeningers gældsforpligtelser.
Et andet punkt, der bør inddrages i overvejelser om drift og dermed også
finansiering af foreningerne, er forholdet mellem andelsboligenheder og
erhvervsandelsenheder. I den gamle boligmasse, hvor en meget stor del af
andelsboligforeningerne har til huse, er der nemlig ikke sjældent også udlejede
erhvervslokaler.
Tekst: Steen Winther-Petersen, statsaut. ejendmsmægler,
valuar, MDE, RED Property Advisers
ANDELSBOLIGER
EErhvervsandeles prisfastsættelse er som bekendt fri,
og ejeren af erhvervsandelen vil som oftest have en
anden holdning til ejendommens drift. Ikke desto mindre
skal andelsboligforeningens bestyrelse acceptere
overdragelse og dermed vilkår. Og det er noget rod, når omsætningen
nu er fri. Derfor har en del andelsboligforeninger
også valgt at lade erhvervslokaler stå uden for foreningen,
hvormed foreningen bliver udlejer. Det er både godt og skidt.
Godt fordi man undgår en sammenblanding af interesser som
nævnt ovenfor, men skidt fordi andelsboligforeningsbestyrelser
ikke kan forventes at have kendskab til erhvervslejeloven
og markedet.
Så længe markedet for detailbutikker var stærkt, oplevede
andelsboligforeningerne ikke ejerskabet af erhvervsandele
som noget problem. Men da krisen satte ind, så verdensbilledet
pludselig anderledes ud. Som andre udlejere oplevede
foreningerne at stå med tomme erhvervslokaler, og den tabte
lejeindtægt kunne kun hentes ét sted, nemlig hos boligandelshaverne,
der dermed pludselig blev involveret i finanskrisens
følger. Det er også noget rod, for det har jo aldrig været
meningen, at en andelsbolighaver indirekte skulle være
erhvervsudlejer og dermed risikotager.
Formålet med andelsboligforeninger er at give andelshaverne
et boligtilbud, og ikke at drive udlejningsvirksomhed af
erhvervslokaIer. I den gennemsnitlige andelsbolig bor der 1,7
personer. Husstandsindkomsten er en anelse højere end i en
lejebolig, men betydeligt lavere end i en ejerlejlighed. Det er
ofte unge samt ældre, som bor i denne boligtype. Andelsbolighavere
er dermed ikke den type, som investeringsrådgivere
normalt ville anbefale at investere i erhvervslokaler.
Samtidig betyder tomgang eller lavere lejeindtægter på
erhvervslejemålene, at boligydelsen i andelsboligforeninger
kan stige markant. Udgifterne forbliver de samme, mens indtægterne
falder. I yderste konsekvens kan foreningerne ende
i en negativ spiral, hvor en højere boligudgift på grund af
manglende erhvervslejeindtægter medfører, at andelshaverne
ikke længere kan betale, og at boligerne samtidig ikke kan
sælges på grund af den høje boligydelse. Her kan en konkurs
af foreningen blive endestationen.
Lovgivningen bør ændres
Er der en løsning Ja, og den ligger lige til højrebenet – nemlig
at en ny lovgivning giver mulighed for at opdele ejendommen
i en boligdel og i en erhvervsdel. Modellen er slet ikke
ukendt. Den anvendes bl.a. af den almennyttige sektor, der
sagtens kan se fordele i at beskæftige sig med det, man er
bedst til, nemlig at drive almene boligorganisationer, og ikke
være udlejer af erhvervslokaler med de driftsøkonomiske
risici, der ligger i det.
Set med mine øjne bør man derfor ændre den eksisterende
lovgivning, så det bliver muligt at frasælge erhvervslejemålene
som en ejerlejlighed. Uden erhvervslejemål bliver
både oprettelse af nye andelsboligforeninger, administration,
belåninger i andelsboligdelen og drift langt nemmere, da der
er tale om klare adskilte juridiske enheder. At der bliver tale
om dels et ejerforeningsregnskab – med to ejere – dels et andelsboligregnskab
med et antal andelshavere skal ikke hindre
modellens gennemførelse, da fordelene for andelsbeboerne
er langt større end ulemperne.
Dermed kan andelsboligforeningerne koncentrere sig om
at være et godt boligtilbud og dermed opfylde deres formål
uden økonomiske risici for beboerne. Tilsvarende kan ejendomsinvestorer
koncentrere sig om at udleje erhvervslokaler,
løbe den medfølgende risiko og gøre det, de er bedst til. Må
vi opfordre den nye boligminister til at tage ideen med i sine
overvejelser om mulige ændringer på andelsboligområdet.
32 / EJENDOMSMÆGLEREN

3. kreds
God mødeafslutning på det gamle år
Tekst: Poul Erik Jensen, sekretær
TTil vores sidste medlemsmøde i 2011 havde vi
åbenbart ramt de rigtige emner. Der mødte
145 medlemmer op, og vi fik alle ”noget for
pengene.”
Første mand på podiet var en kvinde, nemlig
direktør for F.S. Ejendomme A/S, Solveig Rannje.
F.S. Ejendomme er et selskab under Finansiel
Stabilitet, og Solveig Rannje gav os et interessant
indblik i det store oprydningsarbejde, som selskabet
står for efter de konkursramte banker. Og det
er ikke pebernødder, det handler om – alene i F.S.
Ejendomme er balancen på 1,5 mia. kr., kunne
Solveig Rannje oplyse.
Herefter var det Lise Ørum, mæglerfaglig konsulent
i DE, der tog over og gav os et minikursus
i ”Salg af nødlidende ejendomme.” I den relativt
korte tid, hun havde til rådighed, nåede Lise
Ørum at give os et indblik i de mange forhold,
der skal tages højde for, når vi har med disse salg
at gøre. Hun talte bl.a. om: Undersøgelsespligt,
panthaverregnskab, kontakt til kreditorer og – ikke
uvæsentligt – hvordan vi sikrer butikkens salær.
Lise Ørums plancher og andet materiale er lagt på
3. Kreds’ hjemmeside.
Lise Ørum sluttede af med kort at fortælle om
den ny Huseftersynsordning, som træder i kraft
den 1. maj.
NYT FRA DIN KREDS
Energi, synlighed og handlekraft
“Markedet går ikke i stå for dem, som gør noget ved det”
RealMæglerne tilbyder
• “Kom godt i gang” pakke
• Lavt årligt kontingent
• Landsdækkende brand
• Løbende produktudvikling
• Central markedsføring
• IT og webløsning
• Rådgivning og sparring
• Service og support
• Frihed til at handle
Lige nu søger
vi særligt her!
Ring til Direktør Niels Brandt på Tlf. 36 34 08 00
for en uforpligtende snak om et fremtidigt samarbejde
EJENDOMSMÆGLEREN / 33
Ejendomsmægleren 185x127 januar 2012.indd 1 09-01-2012 10:32:15

Butikschef/partner Slagelse
Her finder du
jobbet
i den danske ejendomsmæglerbranche
Hold øje med disse sider i ”Ejendomsmægleren”, hvis
du er på udkig efter nye udfordringer.
Du kan også gå på nettet og læse mere om den enkelte
stilling – og klikke dig videre til virksomheden. Det sker
på www.de.dk/job.
Vi søger en dygtig og erfaren statsaut. ejendomsmægler, der med en
engageret indsats og 112% seriøsitet vil være med til at drive vores boligbutik.
Vi ser gerne, at du har interesse i at indtræde som partner – evt. på
sigt – og at du har lokal forankring.
Arbejdsområde
Dine arbejdsområder vil primært være at sælge og kommissionere villaer,
rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse i Vestsjælland i nært samarbejde
med vores afdeling i Dianalund. Du får ansvar for butikkens drift herunder
udarbejdelse af handlingsplaner.
Din profil
Vi ser helst, at du har erfaring fra et tilsvarende job i mæglerbranchen. Du
har gode salgs- og kommissioneringsresultater og har bevist, at du kan
skabe resultater gennem en struktureret og målrettet indsats i hverdagen.
Vi tilbyder
Et spændende job og en attraktiv aflønning baseret på provision med en
årlig minimumsgage. Som EDC mægler får du branchens bedste videreuddannelsesmuligheder.
Din ansøgning
Bedes fremsendt pr. mail til: ptp.429@edc.dk .
Din ansøgning behandles naturligvis fortroligt.
Dine evt. spørgsmål til jobbet eller til vort firma kan rettes til
Povl Tams-Pedersen på tlf. 58265252.
Ansøgningsfrist: 1. marts 2012
DE jobmarked
Povl Tams-Pedersen
Statsaut. ejendomsmægler M.D.E.
Dr. Sells Vej 16
4293 Dianalund
Tlf. 58265252
målrettede kurSer
SAlg, Service og kundepleje
Bliv rustet til professionelt og målrettet at etablere
og optimere relationer til eksisterende og potentielle
kunder
Torsdag den 8. marts i København
erhvervSlejekontrAkter
på kurset lærer du at udforme en erhvervslejekontrakt
som tager højde for de særlige vilkår,
kontrakten kan indeholde
Tirsdag den 13. marts i København
forhAndlingSteknik
få redskaber til professionelt at indgå i konkrete
forhandlingssituationer, og lær at skabe gode og
langsigtede resultater via dialog og kompromisser
Tirsdag den 20. marts i København
mArkedSleje i erhvervSlejemål
få et overblik og praktisk indsigt i de regler der gælder
for fastsættelse af markedsleje og varsling af markedslejeforhøjelser.
Tirsdag den 17. april i København
Pris pr. kursus: 2.300 kr. for medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening og Ejendomsforeningen Danmark. 2.875 kr. for ikke-medlemmer
ed-logo-hus.pdf 07-10-2011 14:24:54
34 / EJENDOMSMÆGLEREN

DE KURSER 1. halvår 2012
Efteruddannelse
Andelsboligforeningsregnskab juni/august Billund
juni/august København
Formidlingsaftale-salgsbudgetsalgsprovenu
12. april Skanderborg
18. april København
Formulering af klausuler 7. juni København
14. juni Billund
HE-ordning - fokus på de nye regler 14. marts København
20. marts Aalborg
21. marts Billund
26. marts Aarhus
28. marts Roskilde
18. april Odense
19. april Herning
23. april København
24. april Bornholm
27. april Ringsted
30. april Helsingør
Kvalitetssikring ved formidling
af andelsboliger 1. maj København
9. maj Skanderborg
Kursusindhold, priser mv.
kan ses på DE's hjemmeside
www.de.dk, hvor du ligeledes
kan tilmelde dig.
Yderligere information
kan fås ved henvendelse
til sekretariatet: Betty Post
tlf. 70 25 09 99
eller e-mail: bp@de.dk
DE KURSER 2012
Køberrådgivning som koncept april/maj København
april/maj Randers
Nødlidende ejendomme 24. maj København
22. maj Skanderborg
Salgsopstilling og købsaftale 20. juni København
21. juni Skanderborg
Salgstræning 11. april København
17. april Billund
Tinglysning i praksis 1. juni København
30. maj Aarhus
Udlejning af fast ejendom 8. maj København
10. maj Billund
Salg af andelsboliger 22. februar København
28. februar Skanderborg
Basisuddannelse
Mæglerfaglig intro 29. februar København
29. marts Skanderborg
6. juni Skanderborg
12. juni København
Efter salg 8. marts København
13. marts Skanderborg
Før salg 8. februar København
9. februar Skanderborg
27. juni København
28. juni Skanderborg
Købsaftale
Markedsføring
Fremvisning
E-læring/nettet
E-læring/nettet
E-læring/nettet
EJENDOMSMÆGLEREN / 35

PERSONALIA
1. KREDS
Nye medlemmer
Ansatte
Thomas Damgaard Bak,
København
Ida Gro Søemod,
København
Anne-Marie Johansen,
Søborg
Maria Morsø Nitsche,
Glostrup
Trine Vinther Petersen,
København
Udmeldt af foreningen
Kasper Kirk Petersen
Jonas Sand
Michael Patrick Rasmussen
Hanne Christensen
Anders Storm
Henriette Pi Steiness
Carina Nielsen
Bolette Dreyer
Thorkild Larsen
Fødselsdage
Jørgen Johansen,
København, fylder 50 år
den 21. februar 2012.
Helge Rud Larsen,
København, er fyldt 60 år
den 5. februar 2012.
Anker Terndrup, Kastrup,
fylder 60 år den 17. februar
2012.
Leif Olsen, København,
fylder 60 år den 19. februar
2012.
Jan Esbensen, Vanløse,
fylder 50 år den 11. marts
2012.
2. KREDS
Nye medlemmer
Filialbestyrere
Birgit Andersen, Farum
Ansatte
Bodil Nöhrlind, Stenløse
Tina Stampe, Jyllinge
Udmeldt af foreningen
Peter Bønnelykke
Aino Petersen
Gabriell Steen Bachner
Iben Larsen
Peer Arvid Jensen
Fødselsdage
Klaus Klavstrup Mathiasen,
Frederiksværk, fylder 50 år
den 22. marts 2012.
Erik Skjoldelev, Helsingør,
fylder 60 år den 21. marts
2012.
Kredsen ønsker tillykke.
3. KREDS 4. KREDS
Nye medlemmer
Indehavere
Thomas Emanuelsen,
Vordingborg
Filialbestyrere
Michael Vinter Christensen,
Svinninge
Fra aktivt til associeret
medlem
Susanne Ricks, Viby Sj.
Udmeldt af foreningen
Pia Grønnemose
Susanne Matthiesen
Aase Kølbæk Skytte
Hande Sofie Ytte Hansen
Kristian Rask Larsen
Jonas Jørgensen
Gitte Sanggaard
Erling John Larsen
Thomas Søgaard Nielsen
Fødselsdage
Helle Friis Larsen, Sorø, fylder
50 år den 16. februar 2012.
Jan Kok, Rødby, fylder 60 år
den 23. februar 2012.
Ole K. Jørgensen, Nakskov,
fylder 50 år den 5. marts 2012.
Ole Mortensen, Nørre Alslev,
fylder 60 år den 26. marts 2012.
Poul Erik Sandberg, Nykøbing
Sj., fylder 65 år den 12. marts
2012.
Kredsen ønsker tillykke.
Nye medlemmer
Ansatte
Julie Bakkegaard Nielsen,
Svendborg
Fra aktivt til associeret
medlem
Erik Knudsen, Gudme
Udmeldt af foreningen
Thyge Christensen
Rikke Damgaard
Hilda Jytte Gatti
Henning Knudsen
Julie Dyre Aagaard
Annette Hasel Juhl
Fødselsdage
Poul Jensen, Odense, fylder
50 år den 15. februar 2012.
Berit Holbæk Kristiansen,
Middelfart, er fyldt 60 år
den 8. februar 2012.
Henrik Schultz, Middelfart,
er fyldt 60 år den 1. februar
2012.
Sanne Juul, Middelfart,
fylder 65 år den 26. februar
2012.
Lisbeth Steffen, Svendborg,
fylder 50 år den 3. marts
2012.
Vinnie Kyrstein, Assens,
fylder 50 år den 15. marts
2012.
Kredsen ønsker tillykke.
DANMARKS STØRSTE BOLIGAVIS!
Kredsen ønsker tillykke.
Bak op om branchens egen avis - det betaler sig!
HOTLINE
70 25 39 99
Få svar på mæglerfaglige spørgsmål:
mandag-fredag kl. 10-15
Læs mere om
BOLIGMARKEDET på
www.boligm.dk
Vi udgiver avis på Sjælland, Fyn,
i Østjylland, Nordjylland, Vestsjælland,
Sydfyn/Langeland, Ringkøbing-Skjern
samt vores landsdækkende Fritidshusavis.
sælger din bolig - ring til os og
hør nærmere om jeres muligheder for at annoncere
i avisen... Se kontakt på www.boligm.dk
36 / EJENDOMSMÆGLEREN
Kun for DE-medlemmer

5. KREDS
6. KREDS
7. KREDS 8. KREDS
Nye medlemmer
Indehavere
Ole Mark Rasmussen,
Fjerritslev
Fra aktivt til associeret
medlem
Lene Rimmer, Arden
Udmeldt af foreningen
Thomas Ottesen
Bent Marius Madsen
Arne Beck Hansen
Lars Hedegaard Sørensen
Finn Schou-Christensen
Anja Dorthe Hansen
Leif Jørgensen
Mikkel Toft Kristensen
Mads Sørensen
SYNKER DIT
GULV ELLER
FUNDAMENT
- Så kontakt Uretek.
Fra aktivt til associeret
medlem
Hans Rasmussen, Løgstrup
Udmeldt af foreningen
Bjørn Jensen
Peder Kristiansen
René Sørensen
Preben Kjærulf Rasmussen
Bjarne Kristensen
Heidi Byø
Helle Hornskov Larsen
Karl Richs-Jensen
Peter Borch Langballe
Trine Bloksgaard
Fødselsdage
Poul Pallestoft, Lemvig,
fylder 65 år den 16. februar
2012.
Jørgen Skjøtt, Skive, fylder
65 år den 19. februar 2012.
Bodil Overgaard, Nykøbing
M, fylder 60 år den 26.
marts 2012.
Kredsen ønsker tillykke.
Fra associeret til aktivt
medlem
Knud Harder, Kolind
Fra aktivt til associeret
medlem
Poul Grud, Silkeborg
Udmeldt af foreningen
Finn Bang Sørensen
Cathrine Lund Bach
Bettina Movang Bergholdt
Malene Rafn
Birgitte Bak Rasmussen
Anne Elisabeth Karlshøj
Winnie Elneff Wehl
Britt Greve Jensen
Preben Chr. Thomassen
Ken Holst
Anna La Cour Iversen
Thomas Aarestrup
Carsten Hjort
Jim Birger-Christensen
Fødselsdage
Per Møller Jensen, Silkeborg,
er fyldt 50 år den 6. februar
2012.
Christian Høgh, Grenaa, er
fyldt 60 år den 5. februar 2012.
Jan Langhoff, Aarhus, fylder 50
år den 15. marts 2012.
Kredsen ønsker tillykke.
Nye medlemmer
Indehavere
Ole Bredgaard, Nordborg
Ansatte
Jesper Jessen, Aabenraa
Fra aktivt til associeret
medlem
Poul Martin Filtenborg, Give
Jørgen Lynggaard, Kolding
Udmeldt af foreningen
Ulla Carmes Sørensen
Nicolai Vinum
Mette Haahr Jørgensen
Vivian Pagh
Vagn Aage Sørensen
Allan Jarvel
Kenneth Eker
Tine T. Starck
Charlotte Ahrenkiel
Jesper Kraak
Søren Ågård Olsen
Connie Olesen
Fødselsdage
Lars Normann, Sønderborg,
fylder 50 år den 15. februar
2012.
Hans Jørgen Tofte Jensen,
Kolding er fyldt 65 år den 1.
februar 2012.
Tina Lybæk Nielsen,
Fredericia, fylder 50 år den
10. marts 2012.
Ole Dall-Jensen, Kolding,
fylder 65 år den 19. marts
2012.
K. Tøt Jensen, Brørup, fylder
70 år den 26. marts 2012.
Kredsen ønsker tillykke.
personalia
Tlf. 70 20 33 01
Fax 70 20 33 06
info@uretek.dk
www.uretek.dk
Vi stabiliserer og
løfter hurtigt dit gulv
eller fundament -
uden opgravning
og fraflytning.
Vi har den hensynsfulde
løsning.
Gulvrenovering - Fuger - Slidlag - Jordbundsanalyse
Ved en fejl fik redaktionen ikke fødselsdage i februar med i det
sidste ”Ejendomsmægleren”, som udkom før jul. Det betyder, at
enkelte fødselsdage i februar, som er oplyst i denne udgave af
Personalia, allerede er forekommet.
Vi beklager fejlen – og ønsker alle fødselarer tillykke!
Hvordan får du det...
• Med en applikation fra Carlog får du
løbende kørselsdata ind fra din medarbejder
• Integration til økonomisystemer
• Opfylder Dansk SKATs krav
• Rapport-eksport til Excel
Prøv det gratis
i en måned...
EJENDOMSMÆGLEREN / 37

MDE STATSAUT. MÆGLERE
JYLLAND
Frederikshavn: Nybolig - Bolig- og
Erhvervscenter, Søndergade 15A
9900 Frederikshavn
Bolig: Tlf. 98 42 67 00
Erhverv: Tlf. 98 42 64 00
Fax 98 43 90 61
Salg og vurd. af villaer, sommerhuse,
landbrug og er hverv samt udlejning
Statsaut. ejendomsmæglere, valuarer.
Herning: Nybolig Erhverv Midtjylland
Dalgas Plads 6, 7400 Herning
Tlf. 70 25 40 52, Fax 70 25 40 51
Hjørring: Byens Mæglere
v/ Viggo Andersen og
Frank Elefsen, valuarer
Bispensgade 115, 9800 Hjørring
Tlf. 98 92 48 66, Fax 98 92 49 68
Salg og vurdering: Villaer, erhverv og
sommerhuse & landbrug.
Aalborg: Nybolig Erhverv
Skibbrogade 3, 3. 9000 Aalborg
Tlf. 98 13 40 00, Fax 98 16 44 08
KØBENHAVN
Danbolig Niels Hald
– Valuar CDV DS ISO 9002
Sundbyvester Plads 2, 2300 København S
Tlf. 32 59 14 07 · Fax 32 59 14 99
Dag Hammarskjölds Allé 37,
2100 København Ø
Tlf. 35 38 14 50, Fax 35 38 14 99
Smallegade 2, 2000 Frederiksberg
Tlf. 38 14 05 00, Fax 38 14 05 01
Torvegade 52, 1400 København K
Tlf. 32 83 06 00, Fax 32 83 06 01
Gl. Kongevej 37 A, 1610 København V
Tlf. 33 78 25 00, Fax 33782501
Øresundsvej 124, 2300 København S
Tlf. 32 34 04 00, Fax 32590505
Dragør: Tlf. 32 53 80 80
Villaer, ejerlejligheder, erhvervsejendomme,
salg, vurdering, udlejning.
www.danbolig.dk – amager@danbolig.dk
ØSTDANMARK
Asnæs, Bramsnæs, Vig, Lyngen, Holbæk
home Asnæs: Tlf. 59 65 01 65
home Bramsnæs: Tlf. 46 40 00 84
home Vig: Tlf. 59 31 82 20
home Lyngen: Tlf. 59 31 86 20
home Holbæk: Tlf. 59 43 59 59
Statsaut. ejendomsmæglere & Valuarer
Specialister I BOLIG og FRITIDSEJENDOMME
Asnæs/Odsherred:
EDC Svend Olsen & Søn
Storegade 20, 4550 Asnæs
Tlf. 59 65 12 72, Fax 59 65 10 00
Valuar. Bolig, fritid, landbrug, erhverv,
vurd. & råd givning.
Hornbæk/Dronningmølle/
Gilleleje/Rågeleje:
Brix Westergaard
Ndr. Strandvej 339 A, 3100 Hornbæk
Tlf. 49 76 00 00, Fax 49 76 00 01
Al fast ejendom sælges.
Roskilde: home Roskilde v/Erik Svendsen
Statsaut. ejendomsmæglere MDE.
Ringstedgade 32, 4000 Roskilde
Tlf. 46 37 22 00, Fax 46 32 00 38
Alle former for fast ejendom i Roskilde
og omegn.
Roskilde: Danbolig Roskilde ApS
Bredgade 34, boks 602, 4000 Roskilde
Tlf. 46 32 79 13, Fax 46 32 72 63
mobil 40 78 76 15
statsaut. ejendomsmægler, valuar, MDE
Alle former for fast ejendom i Roskilde og
omegn.
Rungsted: home Rungsted Tim Rose a/s
Rungstedvej 52
Tlf. 45 86 34 11, Fax 45 86 49 88
Villaer, byggegrunde og landejendomme
i Rungsted og omegn
Bornholm/Nexø/Rønne
DanBolig v/Ole og
Martin W. Kok-Hansen – valuarer
Torvet 13, 3730 Nexø: Tlf. 56 49 12 95
Fax 56 49 13 95
Nørregade 6, 3700 Rønne:
Tlf. 56 95 19 95, Fax 56 95 65 95
E-mail: ole.kok-hansen@danbolig.dk
martin.kok-Hansen@danbolig.dk
Bolig Fritid Erhverv Projektsalg Vurdering
Bornholm: Nexø/Rønne – Nybolig
Statsaut. ejendomsmæglere & valuarer
Palle Nielsen & Kim Moore-Kofod
Nexø: Tlf. 56 49 78 28
E-mail: 3730@nybolig.dk, Fax 56 49 78 29
Rønne: Tlf 56 95 78 28
E-mail: 3700@nybolig.dk, Fax 56 95 78 29
Vil du også annoncere i
”Ejendomsmægleren”
Kontakt venligst:
Michael Larsen
Salgsbureauet ApS
klingenberg 16, 1. sal
5000 Odense C
Tlf.: 8853 9900
Mail: info@salgsbureauet.dk
www.salgsbureauet.dk
38 / EJENDOMSMÆGLEREN

1. kreds
Steen Winther-Petersen / Formand
RED · Palægade 6 · 1261 København K
Tlf.: 33 36 10 48 · E-mail: maegler@mail.dk
DE BESTYRELSE
Kim Holm
DanBolig · Frederikssundsvej 208 · 2700 Brønshøj
Tlf.: 38 89 14 44
E-mail: kim.holm@danbolig.dk
(Albertslund, Ballerup, Bornholm, Brøndby, Dragør,
Frederiksberg, Gentofte, Greve, Gladsaxe, Glostrup,
Herlev, Hvidovre, Høje-Taastrup, Ishøj, København,
Lyngby-Taarbæk, Rødovre, Solrød, Tårnby og Vallensbæk
kommuner)
Arne Madsen · EDC · Jernbane Allé 77 · 2720 Vanløse
Tlf. 2630 8880 · E-mail: am.297@edc.dk
Flemming Bentzon
Nybolig · Algade 36 · 4760 Vordingborg
Tlf.: 55 34 05 34 · E-mail: ffb@nybolig.dk
Torben Strøm · Nybolig · Bispebroen 2F · 6100 Haderslev
Tlf.: 74 52 10 21 · E-mail: tst@nybolig.dk
2. kreds
Ina Berland
Ejendomsmæglerfirmaet Ina Berland
Søndervangen 47 · 3460 Birkerød
Tlf.: 45 82 85 82
E-mail: ina.berland@image.dk
(Allerød, Egedal, Fredensborg, Frederikssund,
Frederiksværk-Hundested, Furesø, Gribskov, Helsingør,
Hillerød, Hørsholm, Roskilde og Rudersdal kommuner)
Lone Bøegh Henriksen · home · Jernbanevej 4 · 2800 Lyngby
Tlf.: 20 19 77 88 · E-mail: lobh@home.dk
Alex Mandrup Paulsen · EDC Ejendomscentret Horsens A/S
Strandkærvej 30 · 8700 Horsens
Tlf. 20 20 91 94 · E-mail: amp.870@edc.dk
3. kreds
Helle Lynge
DanBolig Helle Lynge ApS
Hovedgaden 28A · 4140 Borup
Tlf.: 57 52 11 60
E-mail: helle.lynge@danbolig.dk
(Faxe, Guldborgsund, Holbæk, Kalundborg, Køge, Lejre,
Lolland, Næstved, Odsherred, Ringsted, Slagelse, Sorø,
Stevns og Vordingborg kommuner)
4. kreds
1. kreds
2. kreds
3. kreds
4. kreds
5. kreds
6. kreds
7. kreds
8. kreds
Jan Mortensen
Estate mæglerne Jan Mortensen A/S
Bogensevej 5 · 5270 Odense N
Tlf.: 66 18 32 32
E-mail: mts@estate-maeglerne.dk
(Assens, Nordfyn, Faaborg-Midtfyn, Kerteminde,
Langeland, Middelfart, Nyborg, Odense, Svendborg
og Ærø kommuner)
5. kreds
Hans Skovgaard
Nybolig Frederikshavn
Søndergade 15A · 9900 Frederikshavn
Tlf.: 98 42 64 00
E-mail: hss@nybolig.dk
(Brønderslev-Dronninglund, Frederikshavn,
Hjørring, Jammerbugt, Læsø, Mariagerfjord,
Rebild, Vesthimmerland og Aalborg kommuner)
DE KREDSFORMÆND
6. kreds
Jesper Andersen
DanBolig · Vestergade 31 · 7620 Lemvig
Tlf.: 97 82 29 00
E-mail: jesper.andersen@danbolig.dk
(Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Lemvig, Morsø,
Ringkøbing-Skjern, Skive, Struer, Thisted og Viborg
kommuner)
7. kreds
Jan Larsen
EDC · Viby Ringvej 5, 8260 Viby J.
Tlf.: 86 11 88 44
E-mail: jl.822@edc.dk
(Favrskov, Hedensted, Horsens, Norddjurs, Odder,
Randers, Samsø, Silkeborg, Skanderborg, Syddjurs
og Århus kommuner)
8. kreds
Stig Aaes Jensen
Nybolig Vojens · Rådhuscentret 43 · 6500 Vojens
Tlf.: 74 59 10 21
E-mail: saj@nybolig.dk
(Billund, Esbjerg, Fanø, Fredericia, Haderslev, Kolding,
Sønderborg, Tønder, Varde, Vejen, Vejle og Aabenraa
EJENDOMSMÆGLEREN / 39
kommuner)

Nybolig har etableret 10 nye
forretninger i 2011 og 20 Nybolig
forretninger har fået ny indehaver
Skal du
også være en del
af Nybolig som
selvstændig – med
et stærkt koncept
i ryggen
Nybolig søger franchisetager
følgende steder
• Hurup
• Farsø
• Ikast
• Charlottenlund
• Farum
• Værløse
• Bagsværd
• Birkerød
Læs mere på nybolig.dk (Klik på Om Nybolig)
Kontakt:
Markedschef Per Aarrup
Tlf. 4455 6325
paar@nykredit.dk
Områdedirektør Henning Forsberg
Tlf. 4455 6373
hfj@nykredit.dk