ErhvervsNyt Oktober 2010 - EDC Poul Erik Bech

More documents

Recommendations

Info

Den offentlige ejendomsvurdering Den 1. oktober <strong>2010</strong> er datoen, hvor den nye offentlige ejendomsvurdering fastsættes. Godt nok ser eller hører ejerne af de vurderede ejendomme ikke noget om vurderingen, før cirka et halvt år efter. I lighed med tidligere år fastsættes den offentlige ejendomsvurdering på grundlag af hvad de forskellige ejendomstyper er omsat til i perioden fra 2008 til <strong>2010</strong>, samt hvad Skat mener, er den rigtige markedsleje for ejendommen. Der er altså tale om en vurdering, baseret på hvad salgspriserne har været i nævnte periode, samt en markedsleje. Dette kan være en særdeles fornuftig metode til at fastsætte en ejendoms værdi på. Denne metode tilligemed andre modeller anvendes også i meget stor udstrækning af ejendomsmæglerne, når de skal foretage vurderinger af fast ejendom. Hvorfor er det så, at så mange ejere af fast ejendom klager over den offentlige ejendomsvurdering? Det er naturligvis fordi, at den offentlige ejendomsvurdering er baseret på historiske tal, samt at man ved beregningerne også anvender helt forkerte tal for den opnåelige leje og den enkeltes ejendoms driftsudgifter. Faktisk springer Skat let og behændigt over en ejendoms driftsudgifter. For størsteparten af de faste ejendomme i Danmark – villaer, ejerlejligheder og sommerhuse – er den offentlige ejendomsvurdering blevet et eller andet historisk. Den offentlige ejendomsvurdering anvendes ikke rigtig mere i det omfang den gjorde for år tilbage. Men for erhvervsejendomme og andelsboligforeningsejendomme er den offentlige ejendomsvurdering et krav, idet her anvendes vurderingen både af kommunerne til beregning af dækningsafgift, samt af de enkelte andelsboligforeninger til fastsættelse af værdien af de enkelte andele. Andelsboligforeningerne anvender alene den offentlige ejendomsvurdering til fastsættelse af prisen for andelsboligerne. For tiden er der flere tusinde andelsboliger til salg. Salgspriserne for andelsboligerne er for de flestes vedkommende baseret på alt for høje vurderinger af andelsbolig-ejendommene. Når den nye vurdering kommer pr. 1. oktober i år, vil vi efter al sandsynlighed se meget store fald i de offentlige ejendomsvurderinger. Hvorfor ikke bare give prisen fri for alle andelsboliger? Hvis prisen for en andelsbolig blev givet fri, ville det betyde, at det ville være udbud og efterspørgsel, som bestemte prisen for boligen. Det offentlige ville endda kunne spare penge på at holde denne del af den offentlige vurdering i live. Med hensyn til anvendelsen af den offentlige vurdering på erhvervsejendomme, er dette en helt anden sag. Som nævnt anvendes den offentlige vurdering som grundlag for betaling af en særlig skat på erhvervsejendomme, nemlig dækningsafgift. Dækningsafgift opkræves af 45 kommuner fordelt over hele landet, dog hovedsagligt i det storkøbenhavnske og nordsjællandske område, hvilket naturligvis er medvirkende til en konkurrenceforvridning i forhold til resten af landet, idet denne afgift udmønter sig i en højere leje for erhvervsejendomme og erhvervslokaler. Det samlede provenu androg i 2009 ca. kr. 2,9 milliarder. Københavns kommune fik alene ca. kr. 1,0 milliard i dækningsafgift fra erhvervsejendomme i kommunen. I forbindelse med den seneste offentlige ejendomsvurdering foretog vi en række vurderinger af forskellige typer af erhvervsejendomme. Nogle typer af erhvervsejendomme var blevet vurderet op til 25% højere end den seneste offentlige vurdering fra 2006, hvilket var fuldstændig ude af trit med markedet. I en vurderingssag som vi var involveret i, var den offentlige ejendomsværdi faktisk steget med lidt mere end 25% fra 2006 til 2008. På grundlag af en vurdering udarbejdet af os, klagede ejeren af ejendommen til Skat over den fastsatte ejendomsværdi. Klagen medførte til alles overraskelse, at vurderingen blev sat yderligere ca. 10% op. Denne forhøjelse blev begrundet med, at den i vurderingen anførte leje lå over den af Skat fastsatte leje, og med den anvendte kapitaliseringsfaktor, medførte det den forhøjede ejendomsværdi. Da den forhøjede ejendomsværdi betød en yderligere dækningsafgift for virksomheden på ca. kr. 50.000 årligt blev Skat kontaktet for et møde herom. 4
Ved mødet i Ankenævnet blev sagen fremlagt over for en gruppe på 7 personer, som havde sæde i nævnet. Det fremgik ikke på noget tidspunkt, hvilke kvalifikationer de nævnte personer havde om fast ejendom, idet de ikke blev præsenteret for klageren. Efter en gennemgang af sagen, hvorunder ejer og erhvervsmægler fremlagde deres argumenter, meddelte nævnet, at man ville vende tilbage snarest. Efter et par uger modtog ejeren herefter en ny offentlig ejendomsvurdering på ejendommen. Den oprindelige vurdering var nu blevet nedskrevet til det halve af den oprindelige forhøjelse, således at stigningen fra 2006 til 2008 nu alene androg 10 – 12%, hvilket for ejeren betyder en besparelse i størrelses-ordenen kr. 50 – 60.000 på årsbasis. Denne besparelse er jo også værd at tage med i regnskabet, når tiderne er som de p.t. er. Ved vurderingen af ejendommen havde vi anvendt de for vurdering af fast ejendom gældende metoder, og vi henviste under vort møde med Ankenævnet til den af Finanstilsynet gældende bekendtgørelse om vurdering af fast ejendom. Bekendtgørelsen er udfærdiget af Finanstilsynet for, at banker og realkreditinstitutter kan vurdere deres sikkerheder på en betryggende måde. Denne bekendtgørelse anvendes ikke af Skat. Hvad er så konklusionen af denne historie om de offentlige ejendomsvurderinger? Konklusionen er desværre, at de vurderinger, som der skal betales skat af til det offentlige, ikke altid er i tråd med virkeligheden, og at mange ejere af erhvervsejendomme kommer til at betale for meget i dækningsafgift. Vi udarbejder på landsplan mellem 700 – 900 markedsværdivurderinger hvert år. Vi anvender de metoder, som er gængse, og støtter os naturligvis til de redskaber, der er nødvendige for at opnå den ”rigtige vurdering”. Gå-hjem møde om momsloven F ra 1. januar træder den nye momslov i kraft. Momsloven indebærer, at der kommer moms på grunde, herunder også på tilbygninger over en vis størrelse, samt på ejendomme i fremmed administration. I den forbindelse havde vi inviteret en række kunder til et Gå-hjem møde, hvor revisionsfirmaet Deloitte gennemgik de nye regler. Nogle af konsekvenserne er at, ikke bare skal jorden være handlet inden årsskiftet, fundamentet skal oven i købet også være støbt. Ved tvivlsspørgsmål kan det anbefales at søge en forhåndstilkendegivelse fra SKAT. Spørgelysten var stor, og et af de mange gode spørgsmål rettede sig imod situationen, hvor der var et forbehold i købsaftalen om byggetilladelse, finansiering etc, og lød på, om det så medførte moms, hvis man alene afventede eksterne betingelser. Her var svaret som udgangspunkt, at aftalen skulle være betingelsesfri, men det måtte anbefales at søge forhåndstilsagn i den enkelte sag. Vi vil fremover afholde Gå-hjem møder, når vi finder det relevant, og såfremt der er læsere af Erhvervsnyt, der gerne vil holdes orienteret om vores kommende arrangementer, kan tilmelding ske på http://www.poulerikbech.dk/617. 5
Page 1 and 2: 300 - 500 kvm kontor Søger fra 300
Page 3: Oktober 2010 Historisk lavt renteni
Page 7 and 8: EDC Erhverv Poul Erik Bech Ny Prope
Page 9 and 10: UdbUd for dragør KommUne For Drag
Page 11 and 12: HILLERØD TIL SALG EJERLEJLIGHED I
Page 13 and 14: NÆSTVED TIL SALG INDVESTERINGSEJEN
Page 15 and 16: HALSSKOV - KORSØR TIL SALG 0 Udlej
Page 17 and 18: KONGENS LYNGBY TIL LEJE 3.200 KVM V
Page 19 and 20: 300 - 500 kvm kontor Søger fra 300
Page 21 and 22: EDC Erhverv Poul Erik Bech EDC Erhv
Page 35 and 36: 0 Nyistandsatte og indflytningsklar
Page 37 and 38: Markant kontorejendoM Spanien 19 -
Page 39 and 40: GRAM TIL SALG RØDEKRO TIL SALG 551
Page 41 and 42: HJØRRING TIL LEJE AALBORG TIL LEJE
Page 43 and 44: GLOSTRUP TIL LEJE 0-2.058 KVM KONTO
Page 45 and 46: HELSINGØR TIL SALG 1.665 KVM LAGER
Page 47 and 48: STEVNSTRUP TIL SALG VIBORG TIL SALG
Page 49 and 50: KOLDING TIL SALG/LEJE 3.603 KVM. LA
Page 51 and 52: NÆSTVED TIL LEJE BUTIKSLEJEMÅL I

ErhvervsNyt Oktober 2010 - EDC Poul Erik Bech

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?