Forsikring dækker ikke ulovligheder

Ønsker sælger ansvarsfrihed for ulovlige bygningsindret-
ninger, må sælger enten tegne en sælgeransvarsforsik-
ring eller betale den fulde præmie på en tillægsejerskifte-
forsikring, der også dækker ulovlige bygningsindretnin-
ger. Forsikringen skal dække i hele sælgers ansvarsperio-
de – det vil sige i 20 år – og en ejerskifteforsikring må
være uden selvrisiko for køber.
Forsikring dækker ikke
ulovligheder
Af chefjurist, advokat Michael Andersen, DE
I en artikel i dagspressen i Påskedagene er det
gjort gældende, at sælger kan opnå ansvarsfrihed
for ulovlige bygningsindretninger ved at tilbyde
køber en udvidet ejerskifteforsikring, der
omfatter dækning for ulovlige bygningsindretninger
sammen med et tilbud om at betale
halvdelen af forsikringspræmien. Synspunktet,
der støttes på en dom afsagt af Vestre Landsret,
forekommer ikke rigtigt.
Reglerne om sælgers ansvarsfrihed1 findes i
Forbrugerbeskyttelsesloven2 kap. 1. nærmere
bestemt i § 2. Udgangspunktet efter bestemmelsen
er, at sælger er ansvarsfri for bygningsmangler,
hvis sælger, inden køberen afgiver et
købstilbud eller accept, fremlægger en tilstandsrapport
og en ejerskifteforsikring udarbejdet
i henhold til Forbrugerbeskyttelseslovens
regler, sammen med et bindende tilbud
om betaling af den halve præmie på det fremlagte
ejerskifteforsikringstilbud, jf. lovens § 2,
stk. 1 – 3.
Ansvarsfriheden forudsætter endvidere
efter § 2, stk. 4, at køberen er bekendt med retsvirkningerne
af, at der fremlægges disse dokumenter/erklæringer,
hvilket sælger sædvanligvis
sikrer sig ved også at fremlægge informationer
om retsvirkningerne. Sælgers ansvarsfrihed
forudsætter ikke, at køberen tegner det fremlagte
forsikringstilbud eller i det hele tegner en
ejerskifteforsikring3 .
Efter lovens § 2, stk. 5 er sælger dog ikke
ansvarsfri for det, man i almindelighed betegner
som ulovlige bygningsindretninger, hvortil
bl.a. hører ulovlige el-installationer. I forbindelse
med bygningsgennemgangen skal den bygningssagkyndige
ikke undersøge for ulovlige
bygningsindretninger, men vil sædvanligvis
omtale åbenbare overtrædelser i tilstandsrapporten.
Konkret sag om ulovlige
el-installationer
Vestre Landsret har i en dom afsagt i november
20054 afgjort en sag om ulovlige el-installationer,
hvor spørgsmålet om forståelsen af
Forbrugerbeskyttelseslovens § 2 var fremme. De
nærmere omstændigheder i sagen var følgende:
I forbindelse med handlen, der ubestridt af
parterne var omfattet af kap. 1 i Forbrugerbeskyttelsesloven,
fremlagde sælger et tilbud
på en ejerskifteforsikring, der opfyldte minimumskravene
i loven, sammen med en tilstandsrapport
og et tilbud om at betale halvde-
EJENDOMSMÆGLEREN | NR. 05 | 2007
23

24
Fodnoter
1 Reglerne omfatter såvel sælges erstatningsansvar
for simpelt uagtsomme
forhold som tilfælde, hvor køberen kan
kræve godtgørelse for værdiforringende
mangler som et forholdsmæssigt
afslag i købesummen.
2 Lov nr. 391 af 14. juni 1995 med senere
ændringer om forbrugerbeskyttelse
ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
3 Efter forarbejderne til loven er betingelserne
for sælgers ansvarsfrihed
også opfyldt, hvis det på grund af
ejendommens ringe fysiske stand ikke
er muligt at opnå et ejerskifteforsikringstilbud.
I så fald skal sælger i stedet
fremlægge et afslag på ejerskifteforsikring
begrundet i dette forhold.
4 Dommen er optrykt som U2006.1003
5Artikel i Berlingske Tidende Søndag
den 8. april 2007
6 Bemærkningen vedrører generelle
ansvarsfraskrivelser. Det følger af
lovens forarbejder, at bestemmelserne
ikke er til hinder for, at sælger fraskriver
sig ansvaret for konkrete fejl og
mangler.
EJENDOMSMÆGLEREN | NR. 05 | 2007
len af præmien på det fremlagte ejerskifteforsikringstilbud.
Herudover fremlagde sælger et
tillæg til ejerskifteforsikringen, der bl.a. dækkede
ulovlige el-installationer, men uden et tilbud
om at betale nogen del af præmien for tillægget.
Køberen tegnede en anden ejerskifteforsikring
end den tilbudte og uden udvidet dækning
for ulovlige el-installationer.
Efter overtagelsen af ejendommen konstaterede
køberen en række ulovligheder ved elinstallationerne.Lovliggørelsesomkostningerne
blev under sagen opgjort til 43.000 kr., som
køberen krævede godtgjort af sælger i form af
et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Køberen gjorde under sagen gældende, at
de ulovlige el-installationer udgjorde en ulovlig
bygningsindretning, der er undtaget for sælgers
ansvarsfrihed i henhold til Forbrugerbeskyttelsesloven
§ 2, stk. 1, jf. stk. 5. Til støtte for
sin frifindelse gjorde sælgeren bl.a. gældende,
at undtagelsesbestemmelsen i Forbrugerbeskyttelsesloven
§ 2, stk. 5 skal forstås sådan, at
den ikke omfatter ”mangler, som i almindelighed
ikke belyses i en tilstandsrapport, og som
køberne ikke kunne forsikre sig imod.”
Sælgeren blev dømt
Landsretten dømte sælgeren med følgende
begrundelse:
”Efter § 2, stk. 5, 1. pkt., i lov om forbrugerbeskyttelse
ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
kan [køberen] uanset bestemmelsen i § 2, stk. 1,
påberåbe sig, at et forhold strider mod offentligretlige
forskrifter. Det er ubestridt, at elinstallationerne
var ulovlige og dermed i strid med
offentligretlige forskrifter.
Det forsikringstilbud, som [sælger] forelagde
for [køber], og som sælger tilbød at betale
halvdelen af præmien for, var et tilbud om en
basisejerskifteforsikring, der opfyldte minimumskravene
for, at [sælger] bliver fritaget for
ansvar i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse
ved erhvervelse af fast ejendom. Det fremgår
af forsikringsbetingelserne, at forsikringen bl.a.
ikke omfattede bygningens lovlighed i henhold
til offentligretlige forskrifter.
Det fremgår endvidere, at forsikringen mod
mérpræmie kunne udvides med bl.a. ekstrasikring.
Ved tilvalg af ekstrasikring blev ejerskifteforsikringen
udvidet til at dække bl.a. lovliggørelse
af ulovlige elinstallationer.
Da [køber] således ikke ved at acceptere det
forsikringstilbud, som [sælger] havde fremlagt,
ville have opnået forsikringsdækning for de
ulovlige elinstallationer, kan [sælger] ikke anses
for frigjort for sit ansvar i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse
ved erhvervelse af fast ejendom
m.v. § 2, stk. 5, 1. pkt.
Det forhold, at [køber] ved at tegne en tillægsforsikring
i forhold til den basisforsikring, som
[sælger] havde tilbudt, kunne have opnået forsikringsdækning
for de ulovlige elinstallationer,
kan ikke føre til et andet resultat. (herefter
fastslår Landsretten, at sælger ikke er ansvarsfri
for de ulovlige el-installationer og fastsætter
retsfølgen heraf)”
Stadig ansvarlig for ulovlige
bygningsindretninger
Efter afgørelsen ligger det klart, at sælger efter
Landsrettens opfattelse ikke kan blive ansvarsfri
for ulovlige bygningsindretninger ved blot at
fremlægge et forsikringstilbud for køberen, der
dækker disse forhold, hvilket kan tiltrædes. Men
fra advokatside5 har det været gjort gældende,
at det afgørende ved afgørelsen var, at sælger
ikke – som ved den lovbestemte ejerskifteforsikring
– havde tilbudt at betale halvdelen af
præmien på tillægsforsikringen. Dette synspunkt
er næppe korrekt.
Synspunktet kan fra en umiddelbar betragtning
godt støttes på Landsrettens præmisser,
men det må antages, at der er tale om en fejlfortolkning
af disse, idet det – med bestemmelsens
klare undtagelse for ulovlige bygningsindretninger
for øje samt forarbejderne til bestemmelsen
– næppe kan være Landsrettens opfattelse,
at sælger kan blive ansvarsfri for selve den
ulovlige bygningsindretning. Selvom formuleringen
af præmisserne kun med nogen velvilje
indikerer dette, må de forstås sådan, at
Landsretten ikke fandt, at de ulovlige el-installationer
havde medført skader på bygningen,
der var dækningsberettigede efter ejerskifteforsikringen.
Det anførte ændrer ikke ved, at der kan være
et behov for, at sælger kan opnå ansvarsfrihed
også for ulovlige bygningsindretninger.
Reglerne i Forbrugerbeskyttelseslovens kap. 1
kan efter lovens § 21 – med en enkelt undtagelse,
der ikke er relevant i denne sammenhæng –
ikke ved aftale fraviges til skade for køber eller
sælger. Det er således ikke muligt for sælger og
køber at indgå en gyldig aftale om, at sælger
skal være ansvarsfri for ulovlige bygningsindretninger6
, hverken ved at sælger samtidig
fremlægger et forsikringstilbud for køber, eller
dette ikke er tilfældet.
Ønsker sælger ansvarsfrihed for ulovlige
bygningsindretninger, må sælger enten tegne
en sælgeransvarsforsikring eller betale den
fulde præmie på en tillægsejerskifteforsikring,
der også dækker ulovlige bygningsindretninger.
Forsikringen skal dækker i hele sælgers ansvarsperiode
– dvs. i 20 år – og en ejerskifteforsikring
må være uden selvrisiko for køber. z