Nye regler for budrunder

18
Er sælger indstillet på at sælge sin bolig ved en budrunde, er
der nu et helt sæt lovregler, som skal følges. Bestemmelserne i
den såkaldte »Budbekendtgørelse« afviger markant fra, hvordan
budrunder tidligere er blevet afholdt – og ikke alle bestemmelser
er lige hensigtsmæssige.
Nye regler for budrunder
T
Tidligere har området for budrunder
ikke været lovreguleret,
men har derimod i vidt omfang
været reguleret af DE’s forbrugeretiske
regler. Området er nu
reguleret i bekendtgørelse nr. 321 af 29. marts
2007 om salg af fast ejendom ved budrunde
(Budbekendtgørelsen).
Bestemmelserne i budbekendtgørelsen –
som træder i kraft den 1. oktober 2007 – afviger
på mange områder markant fra, hvorledes budrunder
tidligere er blevet afholdt, og der er
unægtelig mange uhensigtsmæssige bestemmelser
i bekendtgørelsen.
Bekendtgørelsens anvendelsesområde
Bekendtgørelsen gælder for erhvervsmæssig
formidling af salg af fast ejendom ved budrunde
samt anden erhvervsmæssig rådgivning og
bistand vedrørende salg af fast ejendom ved
budrunde jf. § 1.
Bekendtgørelsen gælder kun for erhvervsmæssige
aktiviteter, der er rettet mod eller
udføres for forbrugere. Er en del af den
erhvervsmæssige aktivitet rettet mod andre
EJENDOMSMÆGLEREN | NR. 9 | 2007
Af cand. jur., statsaut. ejendomsmægler Anders Palmkvist, chefkonsulent i DE • Foto: Jens Dige, Polfoto
end forbrugere, gælder bekendtgørelsen ikke
for den pågældende del.
Hvis den faste ejendom, som udbydes til
salg ved budrunde, er beliggende i udlandet,
finder bekendtgørelsen ikke anvendelse, idet
mange lande har andre regler for budrunder.
For eksempel kan nævnes Sverige, hvor man i
modsætning til Danmark har praksis for at have
åbne budrunder, således at ejendomsmægleren
åbent oplyser de interesserede tilbudsgivere
om de øvrige tilbudsgivers bud for at høre, om
den pågældende vil give et højere bud.
Bekendtgørelsen finder ikke anvendelse på
salg af andelsboliger samt salg af statens og
kommunernes faste ejendomme.
Begrebet »budrunde«
Af budbekendtgørelsens § 2 fremgår det, at der
ved budrunde forstås opfordring af interesserede
købere til at afgive et købstilbud inden for en
fastsat frist på vilkår, som er ensartede bortset
fra pris og overtagelsesdato.
Det fremgår endvidere, at bekendtgørelsen
finder anvendelse, uanset om ejendommen fra
starten udbydes til salg ved budrunde (»bedste
bud«), eller ejendommen først udbydes til salg
ved budrunde, når der har vist sig at være flere
interesserede købere til ejendommen (»almindeligt
bud«).
Salget må ikke tilrettelægges efter et ”hollandsk
ur”-princip, hvorved forstås et salg, hvor
prisen for en ejendom nedsættes gradvist efter
en forud fastlagt plan, indtil en køber accepterer
prisen. Salget må heller ikke tilrettelægges
efter andre auktionslignende fremgangsmåder,
herunder som en frivillig offentlig auktion.
Aftale om salg ved budrunde
Det fremgår af budbekendtgørelsens § 4, at foruden
at indeholde oplysning om de forhold,
som fremgår af kapitel 3 i formidlingsbekendtgørelsen,
skal formidlingsaftalen eller et tillæg
til denne indeholde oplysning om, at sælger og
ejendomsmægleren har aftalt, at ejendommen
skal udbydes til salg ved budrunde.
Det skal endvidere fremgå, at sælger har
modtaget oplysning om reglerne for salg ved
budrunde, og at sælger ved sin underskrift
accepterer at følge disse regler. Det skal desuden
fremgå, at det udbudsmateriale, som skal

udleveres til interesserede købere, jf. kapitel 3,
på forhånd er gennemgået med sælger og godkendt
af denne. Endelig fremgår det af § 5, at
formidlingsaftalen eller et tillæg til denne skal
indeholde oplysning om den aftalte udbudspris,
som skal svare til den skønnede kontantpris
i almindelig handel, jf. § 3 i LOFE.
Som omtalt fremgår det, at der af formidlingsaftalen
eller et tillæg til denne udtrykkeligt
skal fremgå, at sælger og ejendomsmægler har
aftalt, at ejendommen skal udbydes til salg ved
budrunde.
Hvis der er tale om »bedste bud« situationen,
vil sælger og ejendomsmægler aftale dette
ved indgåelsen af formidlingsaftalen, hvilket
betyder, at sælger fra starten vil få et salgsbudget,
der tager højde for ejendomsmæglerens
salær for at udbyde ejendommen i licitation.
Derimod vil situationen være anderledes i
det tilfælde, hvor sælger først henne i forløbet
af formidlingsaftalen ønsker at udbyde ejendommen
til salg ved budrunde, idet der viser sig
at være flere interesserede købere til ejendommen.
Her vil sælger og ejendomsmægler ikke i
formidlingsaftalen, og dermed heller ikke salgsbudgettet
i tilknytning hertil, have taget højde
for det ekstra salær for at udbyde ejendommen
til salg ved budrunde. I henhold til bestemmelsen
skal ejendomsmægleren da udarbejde et
tillæg til formidlingsaftalen, hvori det aftales, at
ejendommen skal udbydes til salg ved budrunde.
Dette har en uhensigtsmæssig konsekvens,
idet ejendomsmægleren – såfremt sælgeren
hverken vil underskrive tillægget (og betaling
af ekstra salær) eller underskrive en erklæring
om, at sælger ikke ønsker udbyde ejendommen
ved budrunde – står i en situation, hvor formidlingsaftalen
må betragtes som opsagt, og hvor
mægleren dermed kun er berettiget til et kvart
salær – velvidende, at sælger kan gå videre til de
mange interesserede købere til ejendommen.
Når mægleren ønsker at byde
Af § 6 fremgår det at hvis ejendomsmægleren
ønsker at byde på ejendommen, skal ejendomsmægleren
skriftligt opsige formidlingsaftalen,
frasige sig sit vederlag og rådgive sælger om
behov og mulighed for at søge anden bistand,
jf. § 15, stk. 3, i lov om omsætning af fast ejendom.
Budperioden
Sælger og formidler må ikke føre forhandlinger
med interesserede købere eller sælge ejendommen
i budperioden.
Denne bestemmelse forekommer yderst
uhensigtsmæssig, idet der bør være mulighed
for at forlænge eller helt stoppe en budrunde,
da der kan opstå visse situationer, hvor det
hverken er praktisk eller hensigtsmæssigt, at
fristen ikke må ændres.
Som eksempler kan nævnes følgende situationer:
a) Situationen hvor de interesserede købere,
som alle har modtaget udbudsmaterialet,
oplyser formidleren om, at de ikke vil give et
bud alligevel. Her er der ingen grund til, at
sælger skal vente på, at budfristen udløber,
før end han kan forhandle med andre købere,
som kan være interesseret i ejendommen.
b) Sælgerne er ved at gå fra hinanden og sætter
huset til salg, og er nu – efter ejendommen
er sendt i udbud – ved at finde sammen
igen og vil derfor gerne blive boende. Her er
der ingen grund til, at lade fristen for budrunden
løbe ud og dermed være medvirkende
til, at eventuelle interesserede købere bliver
skuffede og bruger unødig tid og penge
på at få udbudsmaterialet gennemgået hos
en rådgiver.
Herudover har sælger lov til at forkaste alle indkomne
bud efter fristens udløb, hvorfor det af
hensyn til købernes tid og ressourcer også bør
være tilladt at gøre det inden fristens udløb.
Bud skal holdes hemmeligt
Uanset hvilken fremgangsmåde der vælges for
afgivelse af bud, skal ejendomsmægleren sikre,
at buddene holdes hemmelige i hele budperioden,
således at ingen – heller ikke ejendomsmægleren
– har adgang til oplysninger om indholdet
af buddene i budperioden. Dette gælder
således, uanset om bud afgives på papir eller
elektronisk.
Også denne bestemmelse forekommer
meget uhensigtsmæssig, idet hemmeligholdelsen
naturligvis ikke bør gælde for den pågældende
ejendomsmægler, da det vil være meget
vanskeligt at overholde for den pågældende
ejendomsmægler, som – uden selv at være
skyld i det – let kan blive bekendt med et eller
flere bud.
Som eksempel kan nævnes, hvis buddet
kommer pr. post i form af et brev, og den pågældende
køber ikke har anført »bud« eller lignende
betegnelse, som sikrer, at brevet ikke åbnes
før fristens udløb. Her vil ejendomsmægleren
let kunne komme til at få kendskab til buddet,
idet brevet vil blive åbnet sammen med den
øvrige post på kontoret.
Med hensyn til situationen hvor det aftales,
at buddet kan fremsendes elektronisk, kan der
tillige opstå nogle situationer, hvor ejendomsmægleren
uden selv at være skyld heri, kan
blive bekendt med et eller flere bud.
Uanset at der i dag findes nogle tekniske
muligheder for, at et fremsendt bud først kan
åbnes ved en given frist, forudsætter dette
nogle tekniske forudsætninger hos både ejendomsmægler
og køber, som i visse situationer r
Budrunder bliver
fortsat anvendt i
forbindelse med
bolighandler rundt
omkring i landet.
Her tager en mulig
køber imod et forretningskort
fra
ejendomsmægler
Ole Fagermo fra
home ved en fremvisning
af et hus i
Værløse.
EJENDOMSMÆGLEREN | NR. 9 | 2007
19

20
kan slå fejl eller ikke være til stede, hvorfor buddet
vil kunne blive åbnet ved en fejl på samme
måde som i eksemplet med afgivelse af bud pr.
brev.
Herudover eksisterer der et behov for, at
ejendomsmægleren kan kontrollere, om de indkomne
bud er givet i overensstemmelse med
reglerne for budrunden. I praksis opleves det
ofte, at købere (specielt de, som ikke har antaget
en rådgiver) ikke udfylder tilbudsblanketten
korrekt eller glemmer at skrive den under eller
lignende. Da den pågældende ejendomsmægler
ikke har lov til løbende at kontrollere,
hvorvidt de indkomne bud stemmer overens
med reglerne, vil det betyde, at ejendomsmægleren
først vil opdage eventuelle uoverensstemmelser
ved fristens udløb, og dermed er buddene
ikke gyldige og skal forkastes. Konsekvensen
er, at der skal igangsættes en ny budrunde, hvilket
ikke er hensigtsmæssigt hverken over for
køber eller sælger, som ønsker at få et smidigt
handelsforløb.
Generelle krav til udbudsmaterialet
Budrunden skal gennemføres på et for alle
interesserede købere ensartet, gennemsigtigt
og afklaret grundlag. Ejendomsmægleren skal
stille samme udbudsmateriale til rådighed for
alle interesserede købere, således, at alle byder
på lige vilkår jf. budbekendtgørelsens § 9.
Udbudsmaterialet skal i det mindste bestå
af en salgsopstilling for ejendommen, der som
minimum indeholder oplysning om udbudsprisen
og de forhold, som fremgår af § 13 i ejendomsformidlingsbekendtgørelsen,
og et udkast
til en standardkøbsaftale, der som minimum
indeholder oplysning om de forhold, der fremgår
af § 23 i ejendomsformidlingsbekendtgørelsen.
Ønsker sælgeren at gøre brug af huseftersynsordningen,
skal rapporten om ejendommens
fysiske tilstand (tilstandsrapporten) og
oplysninger om ejerskifteforsikring, jf. kapitel 1 i
lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af
EJENDOMSMÆGLEREN | NR. 9 | 2007
fast ejendom m.v., være indeholdt i udbudsmaterialet
fra budperiodens start. Har sælger valgt
ikke at medtage tilstandsrapport og oplysninger
om ejerskifteforsikring i udbudsmaterialet,
kan sælger ikke efterfølgende anvende disse i
den samme budrunde. Sælger må i så fald
iværksætte en ny budrunde, hvor tilstandsrapport
og oplysninger om ejerskifteforsikring er
indeholdt i udbudsmaterialet fra budrundens
start. Herudover findes der i bekendtgørelsen
en række minimumskrav til tilbudsblankettens
indhold. Disse betingelser fremgår af DE’s standardformular
til tilbudsblanket.
Budjournal
Når ejendomsmægleren har åbnet buddene,
skal denne indføre alle rettidigt indkomne bud i
en budjournal. I budjournalen indføres hver
enkelt budgivers navn og adresse, tidspunktet
for modtagelsen af buddet, den tilbudte kontantpris,
det tilbudte overtagelsestidspunkt og
eventuelle andre relevante oplysninger med
betydning for buddet. Tilbagekaldelse af bud
skal ligeledes indføres i budjournalen.
Ejendomsmægleren skal underskrive budjournalen,
eventuelt med digital signatur, og
indestår derved for rigtigheden af oplysningerne
i budjournalen. Ejendomsmægleren giver
sælger kopi af budjournalen og af alle indkomne
bud og orienterer sælger nærmere om de
indkomne bud. Sælger har ret til at overvære
åbningen af buddene.
Hvis der ved budperiodens udløb kun er
modtaget bud fra en enkelt budgiver, er budrunden
bortfaldet jf. § 26. Ejendomsmægleren
skal straks orientere sælgeren og budgiveren
om, at budgiveren ikke er bundet af sit bud,
men at budgiveren i stedet kan indgå i forhandlinger
med sælgeren om køb af ejendommen
på baggrund af udbudsprisen.
Sælgers valg af bud
Hvis sælger vælger at acceptere et af buddene,
meddeler sælger sin accept heraf ved sin under-
skrift på den valgte budgivers (købers) tilbudsblanket
og på købsaftalen.
Ejendomsmægleren skal naturligvis fremsende
sælgers accept til køber inden udløbet af
acceptfristen. Sammen med accepten skal ejendomsmægleren
sende en kopi af budjournalen
til køber i anonymiseret form og oplysning om
købers fortrydelsesret i henhold til kapitel 2 i lov
om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast
ejendom jf. § 28.
Når den valgte købers fortrydelsesret er
udløbet, skal ejendomsmægleren sende en kopi
af budjournalen i anonymiseret form til de øvrige
budgivere, som har deltaget i budrunden.
Bestemmelsen om at køber skal have budjournalen
er særdeles uhensigtsmæssig af flere
årsager, herunder at højstbydende kan spekulere
i budrunden og afgive et bud af en størrelse,
som de bydende reelt ikke ønsker at give for
ejendommen, alene med den hensigt at
komme i en forhandlingssituation med sælger.
Endvidere kan højestbydende spekulere i oplysningerne
om de øvrige bud og dermed oftere
benytte sig af fortrydelsesretten og forsøge at
komme i en forhandlingssituation med sælger.
Endelig giver det et usmidigt handelsforløb,
hvilket er særdeles uhensigtsmæssigt, idet
tilfældet ofte er, at sælger samtidig er køber i en
anden handel, og at køber samtidig er ved at
sælge sin nuværende ejendom.
Det ville alene give mening, at højestbydende
først efter fortrydelsesfristens udløb skulle
modtage budjournalen. Det må formodes, at
bestemmelsen vil medføre, at meget få sælgere
fremover ønsker at udbyde deres ejendom i licitation.
Afslutning af budrunden uden salg
Hvis sælger vælger at forkaste alle bud, skal formidleren
underrette budgiverne herom straks
efter acceptfristens udløb. Samtidig hermed
sender formidleren budjournalen i anonymiseret
form til alle budgivere jf. § 27.
Af § 30 fremgår det, at har sælger valgt ikke
at gøre brug af de indkomne bud, eller har den
valgte køber udnyttet sin fortrydelsesret, er
budrunden afsluttet uden salg. Sælger kan herefter
gå i forhandling med en eller flere interesserede
købere, herunder også en eller flere af de
tidligere budgivere, efter eget valg.
Vælger sælger at starte en ny budrunde, skal
processen starte forfra. Der skal herefter indgås
ny aftale mellem sælgeren og ejendomsmægleren
herom. Der skal endvidere udarbejdes nyt
udbudsmateriale, og budgivningen mv. skal
starte forfra i overensstemmelse med reglerne i
budbekendtgørelsen. Der skal herunder fastsættes
en rimelig frist for afgivelse af bud, der
giver nye budgivere tilstrækkelig tid til at få
afklaret relevante tekniske, juridiske og økonomiske
forhold. z