Årsrapport 2011 - Jeudan A/S

Mål og strategi – Jeudan Årsrapport 2011
• Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsomfang
og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at
Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på attraktive
vilkår, samtidig med at aktionærernes afkast optimeres.
• Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt beredskab,
dels for at kunne foretage attraktive investeringer
med en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan modstandskraft
i vanskelige tider.
Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn
til alle relevante forhold. Med dette udgangspunkt er Jeudans
strategiske mål for finansieringsstrukturen således:
Egenkapital (aktiekapital og reserver) 25-30%
Ikke rentebærende forpligtelser 0-10%
Rentebærende forpligtelser 65-70%
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsætter
blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer.
En udvidelse af Selskabets aktiekapital er imidlertid forbundet
med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug.
Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover naturligt
og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dette indebærer,
at der set over en årrække vil være perioder, hvor egenkapitalen
er på det strategiske niveau, og andre perioder, hvor den
midlertidigt er højere end det strategiske mål.
finansieringens risikoprofil
Jeudan har et langsigtet perspektiv med sine ejendomsinvesteringer.
Fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår tilrettelægges
derfor med udgangspunkt heri, således at risikoen
ved ejendomsinvesteringerne i al væsentlighed kan henføres til
Koncernens drift og kun i meget begrænset omfang til finansieringen.
Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret med
relevante derivater er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans
strategi, hvorimod korte finansieringsformer som udgangspunkt
ikke er forenelige med Jeudans strategi.
Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med størst
muligt 30-årige realkreditlån i DKK i samtlige ejendomme, idet
denne finansieringsform er såvel omkostningseffektiv som fleksibel.
Realkreditlånene optages om muligt med afdragsfrihed i
obligationsserier med tilstrækkelig volumen, således at Jeudans
andel ikke er markedspåvirkende. Realkreditlånene optages ofte
med en rente på basis af CIBOR 3 og 6 mdr. og suppleres med renteaftaler
med en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år. Disse renteaftaler
handles med anerkendte finansieringsinstitutter.
Eventuel yderligere finansiering optages som anlægslån med
en løbetid på 10-15 år og med fast rente i 3-10 år ved anvendelse
af renteaftaler.
Jeudan finansierer samtlige investeringer i DKK.
Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans holdning
om, at driftsresultatet (EBVAT) skal realiseres gennem en
effektiv drift af ejendommene og dermed ikke gennem en spekulativ
finansieringsstrategi. Der skal være tillid til, at Koncernens
direkte finansielle omkostninger kun i beskedent omfang
påvirkes af eventuelle renteændringer.
Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen afdækkes
med aftaler om fast rente, medfører en kursreguleringsrisiko. De
enkelte renteaftaler opgøres løbende til markedsværdi i forhold
til det aktuelle renteniveau og kan medføre – både positive som
negative – kursreguleringer, der dog ikke påvirker cashflowet.
Kursreguleringsrisikoen opgøres for den enkelte renteaftale
ved rentefølsomheden pr. basispunkt, svarende til den ændring
i markedsværdien, der fremkommer ved en ændring af renten
med +/- 0,01%. Størrelsen af kursreguleringsrisikoen afhænger
af løbetiden på renteaftalen – længere løbetid medfører højere
kursreguleringsrisiko.
Ved fastlæggelsen af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes
renterisikoen i forhold til kursreguleringsrisikoen – mindskes
renterisikoen forøges kursreguleringsrisikoen og omvendt.
Jeudan har med baggrund heri fastsat en vægtet løbetid på de
indgåede renteaftaler på 10-15 år, og aktuelt har Jeudan en kursreguleringsrisiko
på ca. DKK 8 mio. pr. basispunkt.
29