Årsrapport 2011 - Jeudan A/S

12 Jeudan Årsrapport 2011 – Jeudan i 2011
KoNsTANT KuNDEfoKus I DAglIgDAgEN
Fokus på den daglige betjening af kunder er en af grundstenene
i Jeudans strategi og daglige aktiviteter. Dette er ikke mindst
vigtigt i en tid, hvor virksomhederne er mindre tilbøjelige til at
ekspandere og lægger ekstra vægt på effektivitet og økonomi.
For Jeudan er det en vigtig faktor, at ejendomsporteføljen indeholder
attraktive lejemål i velbeliggende ejendomme i København
med en størrelse, hvor efterspørgslen synes at være forholdsvis
stabil. Samtidig tilstræber Jeudan en fortsat optimering af
udnyttelsen af ejendommene. Det sker ved at fastholde eksisterende
kunder og at tiltrække potentielle nye kunder. Som
følge af den tætte kontakt med kunderne har Jeudan god føling
med såvel eksisterende som nye kunders ønsker.
Jeudan ser fastholdelse af gode kunder som et vigtigt led i værdiskabelsen.
Den baseres på en ordentlig betjening gennem
kvalificerede medarbejdere og på bredt dækkende samarbejdsaftaler.
Trods de vanskelige markedsforhold havde Jeudan i det forløbne
år en fornuftig aktivitet i forbindelse med udlejning af
erhvervslejemål. For hele 2011 udlejede Koncernen således
erhvervslejemål svarende til en årlig leje på DKK 77 mio., heraf
DKK 12 mio. vedrørende TorvehallerneKBH. Herved formåede
Jeudan at fastholde niveauet fra 2010.
Fraflytningen fra erhvervslejemål omfattede i 2011 en årsleje
på DKK 47 mio. mod DKK 45 mio. i 2010.
85% af de indgåede lejeaftaler og ca. 80% af fraflytningerne
vedrørte lejemål i København (opgjort efter lejeværdi).
Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomsportefølje udgjorde
93,5 pr. 31. december 2011 (opgjort efter lejeværdi) mod 95,9
primo året og var således fortsat bedre end det generelle marked
i Storkøbenhavn (89,6).
omsKIfTElIgE RENTEfoRholD
Jeudan ønsker primært at skabe værdi gennem effektiv drift af
ejendommene, mens den finansielle risiko tilstræbes at være begrænset.
Heraf følger en strategi om langsigtet finansiering og
en overskuelig følsomhed over for eventuelle renteændringer.
Som led heri tilstræber Jeudan størst mulig realkreditbelåning
primært med variabel rente, hvor risikoen afdækkes helt eller
delvist gennem renteaftaler.
I løbet af 2011 viste renterne stor volatilitet. Første kvartal bød
på en stigning i de mellemlange og lange renter, hvilket medførte
positive urealiserede kursreguleringer af Jeudans finansielle
gældsforpligtelser. I andet kvartal faldt de mellemlange og lange
renter tilsvarende, hvorved første kvartals kursreguleringer
stort set blev udlignet.
I tredje kvartal faldt de mellemlange og lange renter generelt
yderligere, hvilket medførte negative kursreguleringer. Jeudan
udnyttede det lave renteniveau til ultimo september at omlægge
en del af sin finansiering, hvorved de løbende finansieringsudgifter
reduceres i årene fremover. Ved omlægningen blev der
realiseret et kurstab på DKK 413 mio.
Den økonomiske usikkerhed i Europa medførte, at de mellemlange
og lange renter i fjerde kvartal faldt med yderligere ca. 0,3
procentpoint, hvorved de mellemlange og lange renter siden 1.
juli 2011 er faldet med ca. 1,3 procentpoint. På baggrund af renteforholdene
pr. 31. december 2011 er der opgjort et samlet
urealiseret kurstab på Koncernens finansielle forpligtelser på
DKK 524 mio. i 2011.
Ved årets udgang havde Jeudan fastrenteaftaler med en gennemsnitlig
løbetid på ca. 10 år (ca. 11 år primo året) og en vægtet
rentesats på 2,34%. Følsomheden på de finansielle forpligtelsers
dagsværdi udgjorde ultimo 2011 ca. DKK 80 mio. ved en
ændring i renten på 0,1 procentpoint.