Moms på byggegrunde og nye bygninger fra 1 - Beierholm

Nyhedsbrev til kunder og samarbejdspartnere
Værdifuld viden om skat og moms
Moms på byggegrunde og nye bygninger fra
1. januar 2011
SKATs vejledning er udkommet
Fra 1. januar 2011 skal der betales moms af erhvervsmæssigt
salg af byggegrunde og nye bygninger. Lovændringen
har siden vedtagelsen af loven i juni 2009
givet anledning til adskillige tvivlsspørgsmål. Nu har
SKAT udsendt den endelige vejledning, der præciserer og
fortolker reglerne. SKAT har i den endelige vejledning i
vid udstrækning udeladt privates salg fra momspligten.
Hvad bliver omfattet af de nye
regler?
Der skal betales moms ved salg af byggegrunde og nye
bygninger, der påbegyndes efter 1. januar 2011. Der skal
derimod ikke betales moms af salg af ”gamle” bygninger –
dvs. bygninger, der er påbegyndt før 1. januar 2011.
De nye regler finder kun anvendelse, hvis salget sker som
led i økonomisk virksomhed (erhvervsmæssig virksomhed).
Dermed undtages privates salg af nye bygninger og byggegrunde
som hovedregel for momspligten.
Vi vil nedenfor gennemgå de nye regler for moms på salg
af fast ejendom efter 1. januar 2011.
Gennemgangen opdeles i disse overskrifter:
1. Erhvervsmæssigt salg af byggegrunde
1.1. Privates salg af byggegrunde
1.2. Overgangsregler ved salg af byggegrunde
1.3. Ikrafttrædelse
2. Salg af nye bygninger
2.1. Privates salg af nye bygninger
2.2. Bygninger, der er ombygget i væsentligt omfang
2.3. Ikrafttrædelse
3. Salg af aktier og andele, hvor købet sikrer rettighed
som ejer eller bruger over en fast ejendom
4. Særligt om udlejningsejendomme.
1. Erhvervsmæssigt salg af byggegrunde
Der skal betales moms af salg af byggegrunde og bebyggede
grunde, der sælges den 1. januar 2011 eller senere.
December 2010-027
Moms- & afgiftsrådgiver Karsten Wind, kwi@beierholm.dk
Hvis der er indgået en bindende aftale om salget af en
byggegrund i 2010, skal der ikke betales moms. Det gælder
også, selvom leveringen af byggegrunden først sker i
2011.
Hvad er en bindende aftale?
Ved en bindende aftale forstås en aftale, som begge parter
har underskrevet eller på anden måde har tiltrådt,
uanset om aftalen kaldes en kontrakt, slutseddel, købstilbud
eller lignende.
SKAT anfører i sin vejledning, at ”Praksis for den momsmæssige
vurdering af, hvornår der forligger byggeri for
egen eller fremmed regning med hensyn til spørgsmålet
om, hvornår handlen er indgået, er retningsgivende for,
hvornår der foreligger en bindende aftale i forbindelse
med salg af byggegrunde og bebyggede grunde i overgangsperioden.”.
Vi mener
Det er efter vores vurdering afgørende, at begge parter
ved underskrivelsen er bundet af aftalen – dvs. at en af
parterne ikke blot vilkårligt kan træde tilbage fra aftalen.
Derimod er det, efter vores opfattelse, ikke afgørende,
at aftalen er betinget af eksempelvis udstykningstilladelse,
godkendelse af lokalplan, godkendelse fra bank og advokat
eller øvrige tilladelser, som forventes opfyldt senere.
1.1. Privates salg af byggegrunde
Som tidligere nævnt er SKAT af den opfattelse, at erhvervsmæssigt
salg af byggegrunde og bebyggede grunde
som udgangspunkt ikke omfatter privates enkeltstående
salg af en byggegrund. Det gælder uanset, hvad
hensigten med købet af byggegrunden har været.
En privatperson skal derfor ikke betale moms af en grund,
der frastykkes en parcel, hvor vedkommende selv bor.

Der skal heller ikke betales moms ved privatpersoners
salg af byggegrunde, når disse grunde er erhvervet med
henblik på passiv investering.
Momspligtige private salg
Privatpersoner bliver omfattet af momspligten, hvis en
privatperson udstykker og frasælger arealer, der har
hørt til den private bolig eller sommerhus og udstykningen/salget
omfatter 4 eller flere ubebyggede grunde, og
disse har et areal på over 1.400 m2.
Der kan dog være konkrete forhold, som gør, at udgangspunktet
på 1.400 m2 må fraviges. Eksempelvis kan der
være servitutter, som fastsætter, at arealet, der udstykkes,
skal være af en vis minimumsstørrelse, hvorfor
arealkravet på de 1.400 m2 vil afhænge af de lokale forhold.
Privatpersoner bliver ligeledes omfattet af momspligten
ved udstykning og frasalg af grunde, der ikke har hørt til
ejerens private bolig, hvis der er tale om salg af ”adskillige”
grunde. På nuværende tidspunkt er det slået fast, at
salg af 5 grunde betragtes som ”adskillige”.
Vi mener
Vi er glade for, at SKAT i vid udstrækning har taget indsigelserne
vedrørende privates salg af byggegrunde til efterretning,
således at privatpersoner i videst muligt omfang
ikke bliver omfattet af momspligten.
1.2. Overgangsregler ved salg af byggegrunde
I forbindelse med momspligtigt salg af byggegrunde efter
1. januar 2011 er der fastsat en overgangsordning om
godtgørelse af ikke tidligere tilbagebetalt moms.
Overgangsordningen betyder, at en sælger af en byggegrund,
der skal betale moms af salget, kan få godtgjort
momsen af udgifter til byggemodning, advokat, revisor
mv. afholdt inden 2011.
Adgangen til momsfradrag indtræder i takt med salg af
den enkelte grund. For grunde, der ikke er solgt inden 5
år, godtgøres momsen ved udgangen af 2015.
Der er ingen nedre grænse for, hvor langt man kan gå tilbage
i tid, men udgifterne skal kunne dokumenteres.
1.3. Ikrafttrædelse
Der skal betales moms af leveringer af byggegrunde og
særskilte leveringer af bebyggede grunde, der sælges
den 1. januar 2011 eller senere.
Byggegrunde og særskilt levering af bebyggede grunde,
der er solgt før lovens ikrafttræden, er ikke omfattet.
Det betyder, at for grunde, hvor der er indgået bindende
aftale om køb før 1. januar 2011, skal der ikke betales
moms, uanset om det momsmæssige leveringstidspunkt
er efter 1. januar 2011.
Ved en bindende aftale forstås en aftale, som begge parter
har underskrevet eller på anden måde har tiltrådt,
STATSAUTORISERET
REVISIONSPARTNERSELSKAB
BEIERHOLM – medlem af HLB International
- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere
uanset om aftalen kaldes kontrakt, slutseddel, købstilbud
eller lignende. Ved købstilbud forstås et accepteret
købstilbud.
2. Salg af nye bygninger
Der skal betales moms af salg af nye bygninger, der påbegyndes
opført i 2011 eller senere.
Det følger heraf, at der ikke skal betales moms af ”gamle”
bygninger, der er påbegyndt i 2010 eller før.
Gamle ejendomme vil kun blive omfattet af momspligten,
hvis der i 2011 eller senere foretages ombygning eller renovering
i væsentligt omfang.
Hvad er nye bygninger?
En bygning er ny:
• Inden første indflytning – det gælder også halvfærdige
bygninger – uanset hvor mange gange bygningen
handles, og hvor gammel bygningen er, hvis den er påbegyndt
efter 1. januar 2011
• Hvis den sælges inden 5 år efter færdiggørelsen,
selvom den er taget i brug (førstegangssalg)
• Ved anden og efterfølgende salg – inden for 5-årsperioden
– hvis salget sker, inden bygningen har været
i brug ved indflytning i en periode på mindst 2 år,
og det første salg er sket mellem interesseforbundne
parter.
Eksempel
En virksomhed A opfører en bygning på egen grund. Byggeriet
er færdiggjort den 1. april år 1.
A sælger bygningen med tilhørende grund den 23. juli år 1
til virksomhed A2, der er et datterselskab.
Da der er tale om salg af en bygning inden første indflytning
og salget sker i A’s egenskab af afgiftspligtig person,
skal A betale moms af leveringen af bygningen.
A2 tager bygningen i brug ved indflytning den 1. september
år 1 i henhold til en lejeaftale med virksomhed B som
lejer.
Derefter sælger A2 ejendommen den 1. december år 1 til
virksomhed B.
Ejendommen er stadig ny på dette tidspunkt, da salget
finder sted inden for 5 år fra færdiggørelsen, og bygningen
ikke har været i brug ved indflytning i en samlet periode
på 24 måneder (2 år).
B sælger bygningen til C den 2. december år 2 til overtagelse
den 1. januar år 3.
Da salget finder sted inden for 5 år fra færdiggørelsen,
og bygningen ikke har været anvendt i en samlet periode
på 24 måneder (2 år), skal B betale moms af leveringen af
bygningen.
2

C tager bygningen i brug ved indflytning den 1. februar år
3. Derefter sælges ejendommen den 1. november år 3.
Da bygningen har været anvendt i mere end 24 måneder
(2 år) inden for 5 år fra tidspunktet for færdiggørelsen,
er ejendommen ikke længere ny, og salget er derfor
momsfritaget.
Da virksomhed C forudsættes at have haft ret til helt eller
delvist at fradrage den betalte moms af købet af
ejendommen i år 3, skal virksomhed C foretage regulering
af købsmomsen efter reglerne om investeringsgoder.
Den 10-årige reguleringsperiode for fast ejendom begynder
i år 3.
Hvornår er en bygning påbegyndt?
En bygning anses for påbegyndt, når støbningen af fundamentet
er påbegyndt. Det er den samme afgrænsning,
der gælder vedrørende byggeri for egen og fremmed
regning.
SKAT har udmeldt disse retningslinjer for, hvornår et
fundament kan anses for påbegyndt:
• Piloteringsarbejde sidestilles ikke med støbning af
fundament
• Der skal være støbt i jordhøjde til ”frostfri” dybde af
”stribe/punktfundamenter”
• Fundamentet anses kun for påbegyndt, hvis fundamentet
– uanset støbearbejdets stadie – opfylder
kravene til et fundament bestemt til det projekterede
byggeri
• Der skal foreligge en reel hensigt om at ville færdiggøre
det konkrete byggeri
• Bygherren skal kunne understøtte hensigten med objektive
momenter.
Vi mener
Efter vores opfattelse skal det påbegyndte fundament
være bestemt til et konkret projekteret byggeri.
Påbegyndelse af et ”standardfundament” i 2010 vil ikke
være nok til, at byggeriet kan anses for påbegyndt, hvis
det efterfølgende ændres til et andet byggeri.
Vi mener derimod ikke, at det er et krav, at fundamentet
er færdigstøbt.
Eksempel på opførsel af ny bygning
En virksomhed påbegynder opførelsen af 40 ejerlejligheder
til boligformål efter 1. januar 2011. Under opførelsen
forsøger virksomheden at få fat i købere til ejerlejlighederne.
Salget af lejlighederne vil som udgangspunkt være omfattet
af momspligt. Virksomheden skal være momsregistreret
for aktiviteten. Virksomheden skal betale (beregne)
pålægsmoms af egne byggeydelser, men kan fradrage
denne pålægsmoms samt momsen af udgifter vedrørende
opførelsen m.v.
STATSAUTORISERET
REVISIONSPARTNERSELSKAB
BEIERHOLM – medlem af HLB International
- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere
Lejlighederne er færdigopført i 2013, hvor de 37 lejligheder
sælges for første gang. Salget pålægges moms, idet
lejlighederne er solgt inden første indflytning eller solgt
første gang inden 5 år efter færdigopførelsen.
I 2014 opgiver virksomheden at forsøge at sælge de resterende
3 lejligheder, og samme år udlejes de som boliger.
Hermed anvendes lejlighederne til momsfritaget
formål, da udlejning af boliger er momsfritaget.
Hver enkelt lejlighed er som fast ejendom et investeringsgode
og omfattes af momslovens regler om regulering
af fradragsberettiget moms, hvis der sker ændret
anvendelse af investeringsgodet.
I dette tilfælde overgår hver af de tre lejligheder fra en
anvendelse, der giver ret til momsfradrag, til en anvendelse,
der ikke giver ret til momsfradrag, idet udlejning af
fast ejendom er momsfritaget. Det betyder, at der skal
ske momsregulering vedrørende de tre lejligheder. Den
10-årige momsreguleringsperiode begynder i år 2013,
hvor de tre lejligheder er færdigopførte.
I 2013 anvendes lejlighederne til momspligtigt formål, da
de forsøges solgt. I 2014, hvor lejlighederne anvendes til
momsfri udlejning, skal virksomheden regulere/tilbagebetale
årets andel svarende til en tiendedel af summen af
den beregnede pålægsmoms, der er fradraget vedrørende
de 3 lejligheder, og momsen af udgifter til fremmede
underleverandører, som har bidraget til byggeriet, og som
vedrører de tre lejligheder.
Det samme gælder for de efterfølgende 8 år, hvis lejlighederne
fortsat anvendes til momsfri udlejning.
Hvis f.eks. en af de 3 lejligheder sælges første gang inden
for 5 år efter færdiggørelsen, som var i 2013, er der tale
om et momspligtigt salg af ny bygning. Virksomheden skal
derefter ikke foretage yderligere momsregulering.
Hvis denne lejlighed derimod sælges første gang senere
end 5 år efter færdiggørelsen, er der tale om et momsfritaget
salg af fast ejendom (lejligheden er hverken solgt
første gang inden 5 år efter færdigopførelsen eller solgt
inden første indflytning).
Lejligheden overgår hermed endeligt til ikke fradragsberettiget
anvendelse, og den resterende del af momsreguleringsforpligtelsen
skal afregnes til told- og skatteforvaltningen.
2.1. Privates salg af nye bygninger
Det fremgår af lovforarbejderne, at momspligten kun
gælder erhvervsmæssigt salg af nye bygninger.
Salg af en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse
(nye bygninger), som har tjent til bolig for ejeren eller
dennes husstand i en del af eller hele den periode,
hvori ejeren har ejet ejendommen, er herefter ikke omfattet
af momspligten.
For sommerhuse er kravet, at ejeren eller dennes husstand
har benyttet sommerhuset til privat formål i en del
3

af eller hele den periode, hvori denne har ejet sommerhuset.
2.2. Bygninger, der er ombygget i væsentligt omfang
En ejendom, hvorpå der i væsentligt omfang er udført
til/-ombygningsarbejde, anses også for at være ny.
Der skal derfor betales moms ved salg af sådanne ombyggede
ejendomme i samme omfang som ved salg af nye
bygninger.
En ombygget/renoveret bygning skal sidestilles med en ny
bygning, hvis prisen for ombygningen overstiger 25%/-
50% af ejendommens salgspris eller seneste offentlige
vurdering forud for ombygningen med tillæg af ombygningsudgifterne
ex. moms.
Ved handel mellem interesseforbundne parter gælder, at
salgsprisen ikke kan anvendes ved beregningen af, om
ombygningsudgifterne overstiger 25%/50%-grænsen. I
disse tilfælde er det den seneste offentlige vurdering
forud for ombygningen, der udgør beregningsgrundlaget.
25%-kriteriet gælder, hvis der er tale om en bygning med
tilhørende jord, mens 50% -kriteriet gælder, hvis der alene
er tale om en bygning.
Ifølge SKATs vejledning anses salg af en ombygget ejerlejlighed
som udgangspunkt for salg af en bygning med tilhørende
jord. Derfor gælder 25% -kriteriet ved salg af
ombyggede/renoverede ejerlejligheder.
Eksempler på til-/ombygning
Eksempel 1
En entreprenør erhverver i år 1 en beboelsesejendom til
én familie med henblik på til/-ombygning og efterfølgende
salg.
Entreprenøren foretager omfattende renovering/fornyelse
af facader, tag og vinduer/døre samt indvendig
renovering/fornyelse af vægge, gulve, lofter, døre og
tekniske installationer (el, VVS/kloak m.v.) for en samlet
værdi af DKK 835.000 ekskl. moms.
Til-/ombygningsarbejdet er færdiggjort i august år 2.
Ejendomsværdien for ejendommen før til-/ombygningen
er fastsat til DKK 1.200.000 pr. den 1. oktober år 0.
STATSAUTORISERET
REVISIONSPARTNERSELSKAB
DKK
Værdi af ombygning ekskl. moms 835.000
Ejendomsværdi 1.200.000
Beregningsgrundlag 2.035.000
Forholdsmæssig andel 41 %
Ejendommen sælges inden første indflytning til tredjemand
i november år 7.
Salget sker inden første indflytning, hvorfor der skal betales
moms af salgsprisen for ejendommen. 5-års-fristen
BEIERHOLM – medlem af HLB International
- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere
for levering efter første indflytning er uden betydning i
dette tilfælde.
Hvis salgsprisen i ovenstående eksempel udgør mere end
DKK 3.341.337, vil ombygningsudgiften på DKK 835.000
udgøre mindre end 25% af salgssummen og dermed være
momsfri. Sælger kan anvende salgsprisen som beregningsgrundlag,
når salget ikke sker mellem interesseforbundne
parter.
Eksempel 2
En virksomhed får i år 1 påbegyndt ombygningsarbejde af
sin administrationsbygning. Udgifterne hertil udgør DKK
500.000 eksklusive moms. Ejendomsværdien for ejendommen
før ombygningsarbejdet er fastsat til DKK
1.400.000 i november år 0.
Efter ombygningen anvendes bygningen af virksomheden
til februar måned i år 4, hvorefter den står tom, mens
virksomheden forsøger at sælge den. I december år 5 bliver
bygningen med tilhørende jord solgt.
Der tale om en momspligtig levering af en ny bygning, hvis
værdien af ombygningen (eksklusive moms) overstiger
25% af ejendomsværdien med tillæg af værdien af udført
ombygningsarbejde, jf. nedenfor:
DKK
Værdi af ombygning ekskl. moms 500.000
Ejendomsværdi 1.400.000
Beregningsgrundlag 1.900.000
Forholdsmæssig andel 26,3%
Værdien af ombygningsarbejdet udgør mere end 25%, og
virksomheden skal betale moms af salgsprisen for ejendommen,
da ejendommen er solgt første gang inden 5 år
fra tidspunktet for færdiggørelsen.
5-års-fristen er aktuel i dette tilfælde, da første levering
efter første indflytning sker inden 5 år fra færdiggørelse
af til-/ombygningen.
Vi mener
Det er glædeligt, at SKAT har lyttet til den massive kritik
over for de tidligere foreslåede beregningsmodeller og
ændret den således, at sælgeren ved salg mellem uafhængige
parter, kan vælge mellem at anvende den senest
offentliggjorte ejendomsværdi eller salgsprisen som beregningsgrundlag.
Ved den nye beregningsmodel har bygherren mulighed for
allerede på ombygningstidspunktet at beregne, om ombygningen
er så væsentlig, at et fremtidigt salg vil medføre
moms.
Det kan dog ikke udelukkes, at denne beregningsmodel vil
udløse en ny type sager, hvor ejendomsejere vil klage over
for lave ejendomsvurderinger. Det skyldes, at jo lavere
ejendomsværdien er – jo mindre kan der ombygges for,
4

for at bygherren med sikkerhed ved, om han bliver undtaget
fra momspligten.
3. Salg af aktier og andele mv.
Overdragelse af andele og aktier, bliver momspligtig i
2011, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder
som ejer eller bruger af en fast ejendom.
SKAT anfører i vejledningen, at det beror på en konkret
vurdering i hvert enkelt tilfælde af de konkrete omstændigheder,
hvornår overdragelsen af andele og aktier skal
sidestilles med salg af fast ejendom.
Salg af andele i andelsboligforeninger (andelsbeviser) vil
eksempelvis være omfattet af momspligten, da andelsbeviset
giver en faktisk brugsret over andelslejligheden.
Overdragelse af tingslige rettigheder, som giver indehaveren
heraf brugsret til en fast ejendom, anses også for
at være levering af fast ejendom, når rettigheden er givet
på sådanne vilkår, at den kan sidestilles med en levering.
Som en generel regel er oprettelsen og overdragelsen af
brugsret i henhold til standard lejekontrakter med sædvanlig
betaling af indskud, depositum og løbende lejebetaling,
herunder betingelse om opsigelse m.v., ikke omfattet
af begrebet "levering af fast ejendom".
Derimod er indgåelse af en særlig langvarig lejekontrakt,
gældende i f.eks. 99 år eller mere, og hvor betalingen for
brugsretten svarer til værdien af den faste ejendom og
med betaling af en symbolsk årlig leje, omfattet, og skal
dermed sidestilles med levering af fast ejendom.
Tilfælde af overdragelse af andele m.v., som ikke er omfattet
af momspligten
Salg af ideelle andele i selskaber, f.eks. et K/S, som ejer
en fast ejendom, anses som udgangspunkt ikke for salg
af fast ejendom. Det samme gælder salg af andele i aktie-
og anpartsselskaber, hvori indgår aktiver i form af
fast ejendom.
Hvis flere personer ejer en fast ejendom i ideelle andele
(anparter/aktier) gennem et selskab, en forening eller
blot i sameje, indebærer dette som udgangspunkt, at de
enkelte ejere ikke opnår en ejendomsret til en rørlig ejendom,
forstået som en eksklusiv dispositionsret. I stedet
opnår ejerne en fælles dispositionsret, der eventuelt kan
være reguleret ved parternes nærmere aftale.
Skatterådet har bekræftet (SKM 2010.749 SR), at der ikke
skulle opkræves moms ved salget af samtlige anparter
i et ejendomsselskab efter 1. januar 2011.
Spørger ejede alle anparter i et ejendomsselskab, som var
eneejer af flere ejendomme. Skatterådet fandt efter en
konkret vurdering, at der ikke forelå salg af fast ejendom,
når spørgeren solgte samtlige anparter i ejendomsselskabet,
da en eventuel køber ved besiddelsen af anpar-
STATSAUTORISERET
REVISIONSPARTNERSELSKAB
BEIERHOLM – medlem af HLB International
- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere
terne ikke ville opnå en eksklusiv brugsret til ejendommene.
Tilfælde af overdragelse af andele m.v., som er omfattet
Hvis der sker en faktisk fordeling af lejlighederne i en
ejendom ved indflytning, og retten til ejendommen eller en
del heraf (lejligheden) er knyttet til/følger med ved overdragelsen
af anparten(-erne), er der tale om en eksklusiv
brugsret, og dermed anses overdragelsen af andelen for
at være levering af fast ejendom.
I tilfælde af overdragelse uden for momsfri virksomhedsoverdragelse
af ideelle andele, hvor eksempelvis samtlige
andele i et I/S, der som sit eneste eller overvejende formål
har at drive erhverv med køb, salg og udlejning af fast
ejendom, overdrages til en tredjepart, og hvor overdragelsen
af andelene indebærer, at køberen via besiddelsen
heraf reelt opnår rettigheder som ejer af en eller flere
faste ejendomme, som den pågældende kan tage i besiddelse
og dermed opnår en eksklusiv brugsret til ejendommene,
anses for at være levering af fast ejendom.
Hvis en ejendom, omfattet af overdragelsen er en ny bygning
og/eller en byggegrund, skal der betales moms af
salget af ejendommen.
Et andet eksempel kan være køb af en byggegrund, som
indskydes i et K/S, hvor samtlige andele herefter overdrages
til en tredjepart (andelsboligforening), som skal
anvende byggegrunden til opførelse af andelsboligbyggeri.
Det forudsættes i eksemplet, at andelsboligforeningen
er eller bliver indsat som komplementar i selskabet.
Overdragelse af samtlige anparter i et ApS, som er stiftet
med det formål at opføre og sælge en fast ejendom,
og hvor overdragelsen af anparterne sker til et boligselskab
(A/S), som skal anvende den faste ejendom/lejlighederne
til udlejning, f.eks. som ungdomsboliger, udgør efter
omstændighederne ligeledes levering af fast ejendom,
hvis overdragelsen reelt sikrer boligselskabet rettigheder
som ejer eller bruger af den fast ejendom.
Overdragelsen af andelene til boligselskabet skal dermed
indebære, at boligselskabet – uanset anpartsselskabets
formelle ejerskab til ejendommen - skal kunne anvende
ejendommen til sit eget formål.
Vi mener
Det er afgørende, at køber får en eksklusiv brugsret over
ejendommen. Salg af enkelte andele og aktier i K/S’er og
I/S’er, hvor der ikke er knyttet en faktisk brugsret til andelen,
vil derfor som udgangspunkt ikke blive anset som
salg af fast ejendom. Det samme gælder salg af andele i
aktie- og anpartsselskaber.
Derimod vil salg af alle aktier eller andele i et selskab formentlig
blive anset som salg af fast ejendom, hvis selskabets
eneste formål er at drive erhverv med køb, salg eller
udlejning af fast ejendom. Det gælder, hvis køberen herved
opnår en eksklusiv brugsret til ejendommen.
5

4. Særligt om udlejningsejendomme
En udlejer, som sælger en ny bygning med eventuel tilhørende
grundareal, som udlejes eller forsøges udlejet uden
moms, anses også for at handle i egenskab af momspligtig
person, og er dermed som udgangspunkt omfattet af
momspligten.
I det omfang, ejendommen udelukkende har været anvendt
til momsfritaget udlejning, der ikke giver fradragsret
for moms af udgifter vedrørende anskaffelse og drift
af ejendommen, skal der ikke betales moms af salget af
bygningen, uanset salget sker mindre end 5 år fra færdiggørelse
af bygningen.
Det samme gælder ved en persons salg af en lejlighed i
virksomhedsskatteordningen, som er udlejet til boligformål
(f.eks. "forældrekøb".)
Hvis virksomheden har haft fradragsret ved opførelse
m.v. af ejendommen, skal der betales moms af salget af
bygningen, når salget sker inden for 5/2-års-fristen. Hvis
ejendommen eller en del af ejendommen anvendes til formål,
som ikke giver fradragsret, f.eks. udlejning, skal der
ske regulering af den moms, som er fratrukket ved opførelsen
m.v.
Ejendomme, som er omfattet af en frivillig momsregistrering
for erhvervsmæssig udlejning, hvor udlejer har
haft fradragsret for moms af udgifter vedrørende ejendommen
bliver også momspligtige.
Afslutning
De nye regler om moms på salg af fast ejendom medfører
en væsentlig fordyrelse af specielt boligbyggeri.
Samtidig vil der utvivlsomt opstå usikkerheder omkring
momspligten for ombygninger og tilbygninger, idet den
endelige salgspris kan være afgørende for momspligten.
Kontakt din revisor eller skatteafdelingen for yderligere
oplysninger.
STATSAUTORISERET
REVISIONSPARTNERSELSKAB
BEIERHOLM – medlem af HLB International
- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere
6