debatoplæg - Bo-Energi.net

Konferencen afholdes af AlmenNet, Bygherreforeningen og Ejendomsforeningen
Danmark med støtte fra BoligfondenKuben og Socialministeriet – og i samarbejde
med Grundejernes Investeringsfond og SBi/Aalborg Universitet.
dEbatoplæg
EnErgirEnovEring
af lEjEboligEr
Hvad gør vi og Hvordan får vi råd?
KonfErEncE for bEslutnings tagErE
i EjEndoms ErHvErvEt
dEn 22. april 2010 Kl. 09:30-16:30 i dgi-byEn
tiEtgEnsgadE 65 vEd KøbEnHavns HovEdbanEgård

udvalgtE pointEr fra
dE trE »fagrEdaKtørErs« dEbatoplæg
• Boligudlejningssektoren indeholder et stort potetiale til at spare på energien,
og der er inden for sektoren betydelig interesse for energibesparende initiativer
• Der skal derfor ske noget inden for denne sektor, som med et samlet volumen på omkring
1 mio. lejemål står for op imod 10 procent af det samlede energiforbrug i Danmark
• Energirenovering af almene og private lejeboliger skal gøre det muligt på samme tid at opnå
reelle energibesparelser, sund økonomi i ejendommene og tilfredse beboere og lejere
• Ved energioptimering af lejeboliger skal processen tænkes i helheder – teknisk, arkitektonisk,
indeklimamæssigt, brugsmæssigt osv. – og her skal der øget opmærksomhed på, hvad der skal
til for, at beboere og lejere bliver medspillere i processen
• Bæredygtighed bliver først til ny adfærd, når det giver mening for den enkelte ejer, lejer eller beboer
– og det starter med kommunikation, sund fornuft og værdiskabelse i boligkvaliteten
• Der er ikke mangel på tekniske løsninger og nytænkning, men der er behov for
praktisk tilpasning og større udbredelse, som giver synlig og målbar effekt i praksis
• Løsningerne skal findes inden for hele boligen – klimaskærm, installationer, alternativ energiforsyning osv.
– men der skal være styr på samarbejde og strategi, før resultaterne viser sig i ejendomsdrift og brugeradfærd
• Finansiering af energiinitiativer er et nøgleområde, når der skal handles. Man kan fx kigge på ESCO-løsninger,
EPC’er og mulighederne for garantiordninger i forbindelse med lån og andre kilder til finansiering
• Man kan overveje at åbne for, at andre investorer (end byg ningsejeren) ejer energianlæg monteret på byg ningen
– eller forbrugerne kan kollektivt investere i energianlæg i den byg ning, de selv bor i
• Man kan overveje at oprette et specielt energifinansieringsinstitut – eller specielle obligationsserier målrettet
energirenoveringer – eller indføre støtteordninger og delte ejerskabsmodeller til energianlæg
introduKtion
dEttE dEbatoplæg Er tænKt som En appEtitvæKKEr til KonfErEncEn
EnErgirEnovEring af lEjEboligEr – Hvad gør vi og Hvordan får vi råd?
mEn også som Et vidEngrundlag, så allE dEltagErE mødEr mEd Et fællEs
udgangspunKt for dEbat dEn 22. april 2010. vi HåbEr dErfor, at du som
dEltagEr givEr dig tid til at læsE dEbatoplæggEt indEn KonfErEncEn.
Et af målene med konferencen er et nyskabende samarbejde på tværs af almene og private ejendomme med fokus
på fælles udfordringer og fælles løsninger. Sigtet med konferencen er, at vi med energirenovering af almene og private
boliger skal gøre det muligt på samme tid at opnå reelle energibesparelser, sund økonomi i ejendommene og tilfredse
beboere og lejere.
På konferencen vil vi etablere et netværk af centrale beslutningstagere blandt administratorer og ejere af almene og
private boligejendomme. Via dette samarbejde er det målet at skabe en ramme for igangsættelse af pilotprojekter, som
i praksis kan udforske, demonstrere og afprøve mulighederne for at gennemføre energibesparelser i lejeboliger på markedsmæssige
vilkår.
Arrangørerne af konferencen har stået for det indledende afsnit om mål og perspektiver samt den overordnede redaktion
og tilrettelæggelse af debatoplægget. Derudover har AlmenNet og Ejendomsforeningen Danmark hver leveret et separat
bidrag om incitamenter i almene og private lejeboliger.
Tre »fagredaktører« har med udgangspunkt i deres syn på energiområdet og måden energiudfordringen skal tackles på,
leveret hver deres bidrag til debatoplægget til inspiration for debatten på konferencen. Bidragene har taget udgangspunkt
i tre overordnede temaer:
arKitEKtur, brugErE og værdi
løsningEr, tEKniK og samarbEjdE
finansiEring og øKonomi
I lettere bearbejdet form er bidragene fra de tre »fagredaktører« samlet på de efterfølgende sider.
3

mål og pErspEKtivEr
Det er målet med konferencen at sende et stærkt og positivt
signal om, at man i den almene og private boligsektor
kan og vil udvikle sig i samarbejde med beboere og leje re.
Konferencen skal bidrage til at identificere de største potentialer
for energirenovering og de mest interessante områder
for afprøvning i pilotprojekter samt lægge grundlaget
for et netværk af interesserede. Konferencens konklusioner
skal derfor danne rammen for, at der kan tiltrækkes
kvalificerede deltagere, som ønsker at lade ejendomme
indgå i pilotprojekter eller aktivt følge disse i tilknyttede
netværk.
Med konferencen som afsæt skal der søges rejst den nødvendige
finansiering og økonomiske støtte, så det bliver
muligt at gennemføre pilotprojekter. De skal demonstrere
positive incitamenter og give mulighed for læring og erfaringsudveksling
i netværket. Alt dette for at opnå den
maksimale effekt ved gennemførelse af energirenovering
i lejeboliger.
samfundsmæssigE pErspEKtivEr
Energirenovering af lejeboliger er uhyre interessant i et
samfundsmæssigt perspektiv. Det hænger naturligt sammen
med potentialet for energirenovering i lejeboliger ift.
samfundets samlede udfordringer på klima- og energiområdet.
Anslået 40 procent af det samlede energiforbrug i
Danmark stammer fra byg ninger, og der er gennem de seneste
årtier iværksat mange energiinitiativer. Der er imidlertid
ikke tvivl om, at der fortsat er et stort potentiale for
at spare mere på energiforbruget – også i boligudlejningssektoren.
Udfordringerne, som samfundet står over for, er sammenfattet
i en række klimamål for CO 2 -udledning. Klimamålene
er formuleret i forlængelse af EU-målsætningen om
på samfundsplan at reducere CO 2 -udledningerne med
mindst 20 procent i 2020 og mindst 80 procent i 2050
(ift. 1990). Derfor gennemføres i Danmark stramninger i
energirammerne for nybyggeri på 25 procent i 2010 og
57 procent i 2015. Men alle beregninger tyder på, at de
samfundsmæssige ambitioner om reduktioner kun kan
indfries omkostningseffektivt, hvis der også sker en be-
4
tydelig opgradering af den eksisterende byg ningsmasse.
Nybyggeri udgør årligt mindre end 1 procent af den eksisterende
byg ningsmasse, og meget lidt eksisterende byggeri
nedrives. Derfor er det afgørende at få taget fat på de
ældre byg ninger. Her udgør udlejningsbyggeriet et oplagt
område med et samlet volumen på omkring 1 mio. lejemål,
der tilsammen står for op imod 10 procent af det samlede
energiforbrug i Danmark.
rEgEringEns politiK og initiativEr
Regeringen indgik i februar 2008 en bred energipolitisk aftale
om energibesparelser og energieffektivisering. Aftalen
indebærer en række ambitiøse målsætninger for energiområdet
som sådan – og herunder også for nybyggeri af
boliger og det eksisterende boligbyggeri.
Energiaftalen blev i april 2009 fulgt op af en Strategi for reduktion
af energiforbruget i byg ninger. Strategien indeholder
22 konkrete initiativer spændende fra overordnede mål
for energireduktioner til ændring af Byg ningsreglementets
energikrav videre til byg ningernes indeklima og komfort,
energimærkning af byg ninger, styrkelse af finansieringssiden,
energibesparelser i boliger, forsøg, videnformidling
og meget mere.
intErEssE og incitamEntEr
Der har gennem de senere år været stor interesse blandt
bygherrer, ejendomsejere og administratorer for at engagere
sig i klimaudfordringen. Der findes en række gode
eksempler på nyskabende projekter, men det generelle
billede er, at der efterlyses bedre incitamenter til at gøre
en konkret indsats.
I forbindelse med Bygherreforeningens årskonference i
2008 med temaet Energi, miljø og bæredygtighed for bygherrer
sendte daværende klima- og energiminister Connie
Hedegaard på dagen en hilsen og opfordrede byggesektoren
til at komme i gang. I et åbent brev til ministeren gjorde
Bygherreforeningen opmærksom på de incitamentsproblemer,
som knytter sig til bygherrernes ønsker om at gennemføre
energiinvesteringer baseret på totalvurderinger
og levetidsbetragtninger.
I regi af Partnerskab for lavere energiforbrug i byg ninger
er der fra såvel almen som privat side lanceret ideer til
reduktion af energiforbruget i byg ninger. I andre markante
udspil som fx Teknologirådets rapport Klimarigtigt byggeri
– vi kan, hvis vi vil har der været et stærkt engagement fra
bygherreside. Opfølgningen på de mange ideer og forslag
har dog ikke været overbevisende set fra bygherrernes
side. Der er populært sagt ikke »fulgt penge med« og ej
heller gennmeført tilstrækkelige forbedringer af incitamenterne
for ejendomsejere og bygherrer.
bEdrE vidEngrundlag
Der er også behov for et bedre videngrundlag på området.
På det seneste er der i regi af udviklingsinitiativer og videninstitutioner
gennemført aktiviteter rettet mod at etablere et
videngrundlag for indsatsen som fx i AlmenNets forprojekt
Miljø- og energirigtig byggeri og drift i den almene boligsektor.
Her er gennem workshops etableret et idekatalog
til udviklingsprojekter om energirenovering af eksisterende
almene boliger inkl. en analyse af særlige indsatsområder
på udvalgte byg ningsdele. I den private sektor har Grundejernes
Investeringsfond gennemført projekter med fokus
på Energirenovering af etageejendomme, herunder særligt
facaderne samt udviklet en webløsning energikoncept.dk
(Renovering 2010), der fungerer som en renoveringssimulator,
der giver overslagsberegninger af energiforbruget og
gode råd til at renovere mest energirigtigt.
SBi har gennemført et projekt om Potentielle energibesparelser
i det eksisterende byggeri, som giver overblik over
den eksisterende byg ningsmasse. Projektet viser blandt
andet, at 85 procent af alle fleretagesbyg ninger i Danmark
er fra før 1979, og at 40 procent er fra før 1940. Projektet
peger på, at udfordringerne vil være meget forskelligartede
i de forskellige dele af byg ningsbestanden, hvad angår
økonomisk potentiale, tekniske løsninger samt muligheder
i forhold til arkitektur og afledte brugermæssige ønsker og
behov.
Socialministeriet har gennnemført analyser af data fra BBR
og energimærkningsordningen vedrørende almene og private
lejeboliger (se tabel). Resultaterne viser ikke overra-
skende, at potentialet for energibesparelser er størst i den
ældre del af lejeboligerne. Det hænger bl.a. sammen med
de skærpede energikrav til nybyggeri, som løbende er
blevet gennemført. I 1961 blev der for første gang fastsat
krav til byg ningers energiforbrug i bygningsreglementet.
Og med virkning fra 1979 skete en halvering af det maksimale
varmetab via en stramning i byg ningsreglementet.
Godt 450.000 boliger er taget i brug før 1961 og cirka
750.000 boliger er taget i brug før 1982. I almene boliger
ibrugtaget før 1961 kan andelen af boliger med energimærke
E eller ringere reduceres fra knapt 60 til godt 20
procent ved gennemførelse af rentable energibesparelser.
Tilsvarende kan man i private boliger taget i brug før 1981
reducere andelen af boliger med energimærke E eller ringere
fra 45 til godt 10 procent.
fra udfordringEr til udviKling
Men som det sammenfattedes i Bygherreforeningens
oplæg til årskonferencen i 2008 Bygherrernes udfordringer
ved energirigtigt byggeri er opfattelsen stadig at incitamenterne
for bygherrerne er utilstrækkelige, hvis man
ønsker en stærk udvikling på området. Oplægget lagde
imidlertid også op til, at bygherrer og byg ningsejere skal
se på andre aspekter, herunder behovet for bedre samspil
med rådgivere i de tidlige afklarende faser, erfaringer med
nye finansieringsmodeller, bedre kravstillelse og kvalitetskontrol,
inddragelse af udenlandske erfaringer, påvirkning
af brugeradfærd samt ikke mindst erfaringsudveksling og
behovet for uddannelse og læring i hele byggesektoren.
Konferencen den 22. april er en oplagt anledning til at
afsøge mulighederne inden for de eksisterende rammer,
men selvfølgelig også for byg ningsejere til at tage stilling
til mulighederne for selv at medvirke til at forbedre incitamenterne.
Med konferencen lægges spor ud for udvikling
i form af pilotprojekter og netværksdannelse, som forhåbentlig
giver det gennembrud, der skal til, for at det store
potentiale for energirenovering af lejeboliger kan blive realiseret.
lEjEboligbEstandEn EftEr ibrugtagElsEsår opgjort primo 2008 (1.000 boliger)
-1931 1931-50 1951-60 1961-76 1977-81 1982-94 1995-05 2006- I alt
Almene boliger 18 63 84 175 35 104 41 3 521
Privat udlejning 182 86 30 73 9 38 30 12 460

incitamEntEr i dE almEnE boligEr
Bidrag fra AlmenNet
Energien er på dagsordenen i de almene boliger. Der
udvikles og opføres lavenergiboliger og passivhuse. Der
eksperimenteres med renoveringer, som kan omdanne
ældre elementbyggeri til passivhuse. Der gennemføres
renoveringsprojekter, som ud over bedre boliger og bydele
også fører til markante reduktioner i ener giforbruget.
Den almene sektor har masser af ideer til konkrete projekter
til energibesparelser, og potentialet til at bringe energiforbruget
ned er stort, men der er også barrierer. Det ligger
dog klart inden for mulighedernes ramme at fjerne disse
barrierer, så energibesparelserne kan realiseres.
Erfaringerne viser, at enkeltstående tiltag med at efterisolere
facader og tage i mange tilfælde ikke kan lade sig
gøre, fordi den sparede energi ikke står mål med ekstraudgifterne.
Derimod vil det typisk i forbindelse med større
renoveringsprojekter være muligt at indhøste ganske betydelige
energibesparelser, når der som led i renoveringer
af facader og tage sker efterisolering.
Der forventes at blive gennemført mange renoveringsprojekter
i de kommende år, inkl. en række energi besparelser.
I den forbindelse har Landsbyggefondens
mulighed for at give støtte betydning for det tempo, som
sådanne energibesparelser realiseres i. I øjeblikket ligger
en lang række renoveringsansøgninger på venteliste.
I regeringens Partnerskab for lavere energiforbrug i bygninger
fore slog den almene sektor, at der ud over en realisering
af de mange renoveringer på ventelisten også
laves en garantiordning for energibesparelser, så der kan
realiseres endnu flere energibesparelser i forbindelse med
de større renoveringer. Dét kunne være en mulighed.
Erfaringerne viser nemlig, at usikkerhed om virkningen af
energirenoveringer kan føre til, at der investeres for forsigtigt.
Beboerne vil forståeligt nok ikke risikere at bære
udgiften ved en investering, der ikke giver de forventede
energibesparelser. Det kunne derfor være oplagt at skabe
en garantiordning, så beboerne får sikkerhed for, at de
lovede besparelser realiseres.
Investeringer i energibesparelser i almene boliger skal
være totaløkonomisk fornuftige set ud fra den enkelte beboers
synspunkt. Hvis der fra samfundets side ønskes, at
der skal investeres mere i energibesparelser i de almene
boliger, end det er totaløkonomisk rentabelt, er der behov
for, at tænke anderledes end i dag. Det kan ske ved at
fremme en række særlige investeringer til forbedret energimæssig
bæredygtighed, som ellers ikke ville blive
gennemført – fx forsøg og udvikling af nye energimæssige
løsninger.
Der er med andre ord store muligheder for at indhøste
energibesparelser i de almene boliger. Og det bør være
muligt at mindske eller helt fjerne barriererne, så der for
alvor kan komme gang i de energirigtige renoveringer. Det
skylder vi beboerne i de almene boliger, og det skylder vi
klimaet.
incitamEntEr i dE privatE lEjEboligEr
Bidrag fra Ejendomsforeningen Danmark
Energiforbruget i de private lejeboliger skal reduceres
væsentligt, hvis vi skal nå de nationale målsætninger
for energireduktion i byggeriet. Potentialet for energibesparelser
i de private ældre udlejningsejendomme er
stort, og udlejerne vil gerne i gang med energirenoveringen
af disse ejendomme.
Udlejerne har løbende vist stor interesse for energireduktion
i den private udlejningssektor. Ejendomsforeningen
Danmark gennemførte blandt andet i foråret 2009 med
succes en medlemskonference, som satte fokus på mere
energirigtigt og bæredygtigt byggeri. Foreningen deltog
bl.a. også i Partnerskab for lavere energiforbrug i bygninger,
som var en del af udarbejdelsen af regeringens
energi strategi.
Når man taler om energiinvesteringer i specielt den ældre
private boligudlej ningssektor, er det nødvendigt at tænke
nyt og udvikle nye modeller, der tilgodeser både udlejerne,
lejerne og samfundet, og som gør det økonomisk muligt
for alle parter at foretage investeringer i energibesparelser.
Det er nemlig langt fra alle investeringer, det er muligt for
de private udlejere at gennemføre. Blandt andet er reglerne
for de private lejeboliger et relevant emne at drøfte.
Det skyldes, at en effektiv energiindsats forudsætter, at de
private udlejere får et bedre incitament til at gennemføre
investeringer i energibesparelser, der både er driftsøkonomisk
og samfundsøkonomisk rentable.
Samfundet, lejerne og de private udlejere har en fælles interesse
i at sikre, at rammerne på boligområdet virker som
positive acceleratorer for investeringer i energibesparende
foranstaltninger og ikke som en bremse.
Ejendomsejerne eller deres administratorer, er ofte selv
opmærksomme på mulighederne for at foretage energibesparende
investeringer i udlejningsejendomme. Også
de energikonsulenter, som foretager energimærkningen i
de private udlejningsboliger, kan ofte pege på, at der kan
indhentes store energibesparelser. Hvis en udlejer investerer
i at effektivisere varmesystemet i ejendommen, får
lejerne en sikker gevinst i form af en lavere varmeregning og
samfundet en gevinst i form af en lavere CO 2 -udled ning .
Men for at iværksætte en energirenovering skal udlejer
være sikker på at få sin investering afdraget og forrentet.
Det vil være et ufravigeligt krav fra en investorkreds eller
en långiver, fx et realkreditinstitut. Derfor skal der findes
modeller for, hvorledes man kan sikre, at fornuftige energiinvesteringer
kan finansieres på en måde, der tilgodeser
alle parters interesser.
Energibesparelser i den private udlejningssektor skal
hentes, hvor der kan skabes en fornuftig og økonomisk forsvarlig
sammenhæng mellem investering og besparelse,
mellem udgift og komfortforbedring og mellem udlejers,
lejers og samfundets interesser.
6 7

EnErgioptimEring af lEjEboligEr –
mEd værdi for brugErnE
Bidrag udarbejdet af Tina Saaby, WITRAZ arkitekter, med
sparring fra Mari Brandl (Rambøll), Line Eriksen (WITRAZ
arkitekter) og Birgitte Dela Stang (Grundejernes Investeringsfond)
glEm EnErgirEnovEringEr
Vi lægger ud med et polemisk indspark: glem energirenoveringer!
En renovering er en renovering, vi kalder det
hverken en »arkitekturrenovering«, en »indeklimarenovering«,
en »imagerenovering« eller lignende. At fokusere
på, at noget alene skal renoveres med henblik på at forbedre
energiregnskabet er uambitiøst – og det er at negligere
det væsentligste, nemlig at tænke helhedsorienteret,
når vi renoverer boliger og fornyer bydele. Byer, byg ninger
og boliger har altid skullet imødekomme en lang række
forskelligartede ønsker og behov inden for et givet spektrum
af muligheder. Optimering af energiforbruget er bare
ét aspekt blandt mange.
vi vil mEgEt HEllErE
EnErgioptimErE
Det er ikke til diskussion: der skal gøres noget ved bygningsmassen
i Danmark, så vi kan løse problemet med det
høje udslip af CO . 2
At gennemgå en ejendom for mulige energioptimeringer
er en proces, hvor der skal tænkes i helheder og være dialog
med eksperter, brugere, myndigheder samt arkitekter
og ingeniører. Det er en proces med både små initiativer,
der rykker på den korte bane, men hvor det også er vigtigt
at fokusere på den lange bane. Der er rigtig mange muligheder
i at energioptimere, muligheder der også præger
boligkvaliteten og det omgivende samfund. Og det er muligheder,
der rigtigt udført kan være med til at påvirke den
enkelte til en ændret og mere bæredygtig adfærd.
8
Hvad givEr værdi for brugErnE?
Beboere i lejeboliger har typisk et andet, mere kortsigtet
perspektiv end segmentet i ejerboliger. Derfor skal vi konkretisere
værdien af energioptimeringen. Dels den økonomiske
værdi, dels også den tekniske og den sociale værdi.
Det kan forventes, at stigende energipriser og øgede afgifter
fremover vil betyde, at forbruget af el, varme og andre
ressourcer vil udgøre en voksende andel af omkostningerne
ved at bo. Ligeledes er boligens »grønne profil« –
signalværdien – blevet vigtigere for mange mennesker, i
takt med at der er kommet fokus på klimaforandringer og
beskyttelse af jordens ressourcer.
Brugernes perspektiv er ikke nødvendigvis det samme
som de professionelle aktørers perspektiv. Generelt er vi
som mennesker optaget af de nære spørgsmål, når vi vælger,
hvor og hvordan vi skal bo.
Her følger tre cases. De beskriver nogle af de mange muligheder
for øget boligkvalitet og energioptimering i forbindelse
med renoveringer. Samtidig beskriver de tre cases
muligheder for at energioptimere både på boligniveau,
på byg ningsniveau og på bydelsniveau. Det er fx bedre
dagslysforhold, bedre komfort, nye stiforbindelser og nye
fællesskabssteder. Derudover er det mere funktionelle lejligheder,
variation og mangfoldighed og bevidste borgere.
EnErgioptimEringEr
på bydElsnivEau
På bydelsniveau er vi som mennesker optaget af, om der
er mulighed for at købe ind, om der er langt til skole og
arbejde, om der er gode daginstitutioner, ordentlige buseller
togforbindelser, om det er trygt at færdes ude om
aftenen, om børnene kan cykle sikkert til skole, om der
er grønne områder, legepladser og mulighed for at dyrke
sport etc. Hvis den offentlige trafik virker, hvis der er sikre
skoleveje og hvis børnene har skole og institutioner i lokalområdet
og har mulighed for at være ude at bevæge sig,
så er det elementer, der gør, at vi sparer på energien i det
store perspektiv.
Hvis vi lokalt kunne tilbyde varierede lejlighedstyper og
tilbyde forskellighed, kan man flytte rundt internt og blive
boende og pleje de sociale relationer. Det betyder mindre
transport til og fra hinanden, og det betyder et godt socialt
miljø.
casE
gyldEnrisparKEn
Renoveringen af den almene boligbebyggelse Gyldenrisparken
i København omfatter en sammenhængende
udvikling af bebyggelsens 450 boliger, bytorv, friarealer,
opførelsen af et nyt plejecenter og en passivhus daginstitution
samt indretning af en eksisterende byg ning til et nyt
børnehus med grøn taghave på toppen.
Bygherre: Lejerbo
Rådgivere: Projektgruppen Gyldenrisparken
(WITRAZ, VANDKUNSTEN, WISSENBERG)
Landskabsarkitekter: Algren & Bruum
Elingeniør: EKJ
Projektet rummer fortætning med plejeboliger og integreret
institution. I en artikel i Berlingske i forbindelse med
første spadestik i december 2008 udtalte beboeren Lykke
Vad »…at det nu bliver muligt at bo i området fra vugge til
grav.«
Renoveringen rummer et nyt arkitektonisk udtryk og variation
med energioptimering gennem ventilation, isolering,
ny klimaskærm, energimåling og lavenergiruder.
Lejlighedssammenlægninger, nye aktiviteter og udviklingen
af et mere varieret arkitektonisk udtryk forbedrer områdets
image og skaber forudsætningerne for en balanceret
beboersammensætning.
I forbindelse med facaderenoveringen er der skabt små
karnapper, der betyder, at man kan komme ud og følge
bedre med i det sociale liv i bebyggelsen. Karnapperne er
med til at skabe variation og skygger på facaderne, og i
gavlene er der etableret vinduer mod nord.
De lette facader ved altanerne mod vest er udskiftet med
større lavenergiruder for at give mere dagslys og samtidig
er altanen udvidet fra 1,10 til 1,80 meter for at optimere
brugen.
De mange ekstra boligkvaliteter som opgradering af ventilation
med varmegenvinding, en større og mere brugbar
altan, rummelige karnapper, der skaber udkig og overblik,
og mere dagslys er forhold, som den enkelte kan mærke
i sin dagligdag.

EnErgioptimEringEr
på byg ningsnivEau
På byg ningsniveau er vi som mennesker optaget af, om
der er gode naboer, om byg ningen er pæn, om tilgængeligheden
passer til vores behov, om vi kan stille barnevognen
udenfor, om der er trygt, om der er steder, hvor vi kan
mødes, og om der er en have, hvor vi kan sidde i solen.
På byg ningsniveau kan der spares energi ved at forbedre
det fælles varme- og ventilationssystem og ved forbedring
af klimaskærmen, Forbedringer som også i stor grad påvirker
den enkelte bolig og boligkvaliteten.
Man kan spørge sig selv om, hvad en sofa og en kaffeautomat
i vaskeriet har at gøre med energioptimering?
Individualiseringen generelt i samfundet betyder bl.a., at
flere og flere får deres egen vaskemaskine og tørretumbler
– også i lejeboliger på trods af, at der har været tradition
for gode fælles faciliteter, især i de almene boliger. Et
fællevaskeri, der er rent, pænt og rart at opholde sig i, er
et attraktivt alternativ til at anskaffe sin egen vaskesøjle og
en oplagt mulighed for at undgå at installere en energikrævende
tørretumler i alle boligerne.
Kig ind på altanen ud mod haven
Kig ind på spisestuen
Bygherre: GlostrupBoligselskab, afdeling 9
Arkitekter: WITRAZ arkitekter + landskab
Ingeniører: Rambøll
Bygherrerådgiver: KUBEN Management
Opholdsstue Kammer
25,3 m2 6,4 m2
Kammer
10,1 m2
Altan 9 m2
Kammer Kammer Opholdsstue
10,1 m2 6,4 m2 23,7 m2
Soveværelse Spisest. Spisest. Soveværelse
13,9 m2 Køkken
WC 11,3 m2 Køkken 11,3 m21 WC 3,4 m2
Altan 9 m2
Opholdsstue Kammer Kammer Kammer Kammer Opholdsstue
25,3 m2 6,4 m2 10,1 m2 10,1 m2 6,4 m2 23,7 m2
Entre
Entre
6 m2
6 m2
Soveværelse Soveværelse
13,9 m2 WC 13,4 m2
WC
Køkken Køkken
14 m2
14 m2
casE
stadionKvartErEt
(konkurrenceprojekt, ikke afgjort)
Damen på 4. tv. bor sammen med sin demente mand. Vi
bliver inviteret indenfor for at se lejligheden. Hun fortæller,
at hun elsker at sidde ved vinduet og har fået fjernet
radiatoren, så hun kan komme helt hen til vinduet og kigge
ud. Og kan se hvem, der går ud og hvem, der kommer
hjem. Hun synes dog, at det trækker lidt i vinterhalvåret,
men vil hellere kunne komme hen til vinduet og så tage
en trøje på, når det trækker, frem for ikke at kunne følge
med i det liv, der foregår. For hende er det skønt at kunne
have blomster på altanen, og hun elsker altankassen, som
betyder, at hun kan se blomster i øjenhøjde, når hun sidder
indenfor.
Damens beretning har været med til at udforme løsningen
til, hvordan det bliver foreslået at renovere facaderne.
Energioptimeringen sker ved at efterisolere kældervægge,
ring - det skal bemærkes at denne planløsning vil forøge det
Facaden i dag (havesiden): Altanernes glasinddækning
er ‘kluntede’ og reducerer dagslyset i
boligerne. De sydvendte altaner bliver meget varme
om sommeren.
Facadeudsnit: Forslag til ombygning på havesiden.
tag, gavle og lette facadeelementer ved altaner. De øvrige
ydervægge hulmursisoleres, der udskiftes vinduer og
døre, varmerørene efterisoleres, og der etableres varmegenvinding.
Der er store fordele ved at fokusere på damens og de øvrige
beboeres beskrivelse af deres dagligdag og deres oplevelse
af, hvad der giver værdi på boligniveau. Der skabes
bedre indeklima, bedre dagslysforhold, større altan og
udvidet boligareal. Og zonen henne ved vinduerne bliver
et rart og varmt opholdsareal, som kan bruges til at følge
med i bebyggelsens sociale liv frem for blot at være et
opbevaringsareal til møbler.
Facaden i dag ( indgangssiden): Altanernes glas
inddækning slører det oprindelige arkitektoniske
motiv.
Facadeudsnit: Forslag til ombygning på indgangs
siden.
11

casE
urbanplanEn
Byudviklingsprojekt som påbegyndtes i 2003 og afsluttes i efteråret 2010
Tre ud af Urbanplanens fem afdelinger har fået eller får
renoveret facaden. Facaderenoveringen er en del af et
større byudviklingsprojekt, hvor der også bliver renoveret
friarealer, bygget et nyt aktivitetshus, gennemført en række
boligsociale tiltag, etableret sikker skolevej og forsøgt
etableret et sammenhængende stisystem på tværs af
grænser og matrikler og en lang række andre projekter.
Projektet er støttet af Landsbyggefonden grundet knækkede
facadeplader. Den omfattende beboerproces har efterfølgende
betydet, at beboerne selv har finansieret en
vinduesudskiftning og friarealsforbedringer, og den ene
af afdelingerne har yderligere selvfinansieret altaner til
de mange midtfor-lejligheder, som kun har dagslys fra én
side.
I forbindelse med en omfattende beboerproces blev det
besluttet, at renoveringen skulle udvides og indeholde
mulighed for, at den enkelte beboer over råderetten selv
kunne købe altaner og franske altaner under kampagnen
Forny din bolig. Det har betydet en langt større mangfoldighed
i lejlighedstyper og arkitektonisk udtryk. De 2500
lejemål i Urbanplanen har nu fået tilført en variation og
identifikation, som længe har været savnet i bebyggelsen.
Den store udfordring i forbindelse med kampagnen med
nye altaner og franske altaner var at vise, at den enkelte
beboer havde et behov. I starten var mange skeptiske og
troede, at vinduer til gulv ikke gjorde den store forskel. Der
blev bygget prøvefelter, så alle kunne komme op og se
dem og næsten alle kom ned og sagde »sådan en vil jeg
også have«. Pludselig kunne de se, hvor meget mere frisk
luft, der er i en facadedør, hvad dagslys helt henne ved
facaden betyder, og hvordan de meget nemmere kunne
se folk, der kom og gik.
»Altanen har udvidet min stue, og jeg har fået mulighed
for at sætte mig ud på altanen og drikke min kaffe. Nu
føler jeg mig mere med i gårdlivet. For det første får jeg
mere lys ind, og for det andet er min altan så lang, at der
er plads til en madras. Før jeg fik altanen, var her et par
vinduer uden den store mulighed for gennemtræk – med
en altan kan jeg lufte ud og pynte lidt op med potteplanter
og blomster på altanen.« – Henrik.
»Vores nye altan i køkkenet giver et kæmpe lysindfald. Vi
får solen ind hele dagen. Tidligere havde vi et dobbeltvindue
i køkkenet, men med altanen har vi nu mulighed for at
gå ud i et udendørs område, og det giver en anden kontakt
til naboer og besøgende.« – Robert.
»Min franske altan har medført, at jeg har fået morgensol
i mit soveværelse. Lysindfaldet er helt fantastisk, og rummet
virker større på grund af den franske altan.« – Annie.
EnErgioptimEring på bolignivEau
På boligniveau er vi optaget af, hvor høj huslejen er. Derudover
om der er plads nok, om der er pænt og præsentabelt,
om køkkenet er praktisk indrettet, om badeværelset
er til at holde rent, om der er morgensol i køkkenet, om
der er en altan eller en have, så vi kan komme ud i det fri,
om boligen er tør og varm om vinteren (og kølig på varme
sommerdage), om vi kan høre fuglene synge, når vi åbner
vinduet, samt om det er let at betjene og vedligeholde radiatorer,
elinstallationer, ventilation, vvs og hvidevarer osv.
fra Et brugEr- og
arKitEKtonisK pErspEKtiv
Set fra et brugerperspektiv, så er
• adfærd en ligeså vigtig parameter for energioptimeringer
som den tekniske side af sagen
• kommunikation og italesættelse af sund fornuft
et middel til at skabe indsigt, indsigt giver forståelse
og forståelse giver ejerskab
• værdiskabelsen i boligkvaliteten et kæmpe
incitament til at energioptimere
Set fra et arkitektonisk perspektiv, så er
• det vigtigt ikke at fastlægge alt for præcise mål
på et for tidligt tidspunkt
• det vigtigt at se energioptimeringer i et bredere
perspektiv end blot varmetabsberegninger, idet
en renovering rummer mange facetter
• det at arbejde med energi mere et middel end et
mål, da der er mulighed for energioptimeringer i
alle beslutninger omkring en renovering
løsningEr
Efterisolering af facader er ikke altid svaret på en energioptimering
set i en helhedsbetragtning. Og det er sjældent
svaret alene. Med eksemplet fra Stadionkvarteret er vist
et projekt, hvor svaret er en differentieret facadeløsning,
hvor dele bliver efterisoleret og dele bliver hulmursisoleret
med det bedste resultat, der er muligt inden for rammerne.
Og løsningerne rummer også altid mange andre muligheder.
Det er disse muligheder, det er vigtigt på et tidligt tidspunkt
at udpege, så renoveringen kan blive nærværende,
og energioptimering kan blive et forståeligt begreb, fordi
det kan mærkes og ikke længere handler om abstrakte
CO 2 -kvoter og tal. Set i et samfundsmæssigt perspektiv
bliver bæredygtighed først til ny adfærd, når det giver mening
for den enkelte, og når det er forståeligt.
Den store gevinst i forhold til energioptimeringen findes
ofte i de løsninger, der ligger lige til højrebenet – renovering
eller udskiftning af vinduer, udskiftning og efterisolering
af lette facadepartier, nye køleskabe, efterisolering af
varmerør og indregulering af ventilationssystemer. Det er
indgreb, der ikke behøver at have negative konsekvenser
for byg ninger og boligers arkitektur og brugsværdi.
Bygherre: Fællesadministrationen 3B
Proceskonsulenter og bygherrerådgiver: WITRAZ arkitekter + landskab
Arkitekter: JJW Arkitekter
Landskabsarkitekter: GHB Landskab
Ingeniører: Dominia
Entreprenører: Enemærke & Petersen
Anlægsgartnere: F.J. Poulsens Anlægsgartneri

tEKniK og løsningEr dEr virKEr
Bidrag udarbejdet af Niels Haldor Bertelsen, SBi/Aalborg Universitet, med sparring fra Henrik Davidsen (PKE-Consult),
Peter Halkjær (Danakon), Lars Jess Hansen (Enemærke & Petersen), Olaf Bruun Jørgensen (Esbensen), Jens Madvig
Nørgaard (DI Byggematerialer), Jens Eg Rahbek (COWI), Birgitte Dela Stang (Grundejernes Investeringsfond) og Kim
Bjarne Wittchen (SBi/Aalborg Universitet)
sEKtorEns problEmEr og muligHEdEr
Ejere og administratorer vurderer, at der er et stort potentiale
for energibesparelser i almene og private udlejningsboliger,
men at der er mange barrierer og få incitamenter
for at realisere dem. Mange ejere og administratorer har
en begrænset indsigt i deres ejendommes energiforbrug,
og er meget konservative i deres vurdering af, hvad der
kan realiseres i boligudlejningssektoren.
Ejere og administratorer og leverandører af forskellige
energiløsninger har ofte modstridende holdninger til, hvor
man skal sætte ind, og hvilken praktisk effekt, der bliver
resultatet af de enkelte løsninger. Det er bredt accepteret,
at der ikke er mangel på tekniske løsninger og nytænkning,
men at der er behov for praktisk tilpasning og større
udbredelse, som giver synlig og målbar effekt i praksis.
Skal man se på sektorens konkrete muligheder for at øge
omfanget og effekten af energirenoveringer kan det ske ud
fra følgende tre synsvinkler:
• Produkt – tekniske muligheder for
konstruktioner og installationer
• Proces – energiledelse, planlægning,
samarbejde og mærkning
• Innovation – sparemål, erfaringsoverføring,
læring og industrialisering
Det bliver bl.a. sagt, at der mangler »de gode
historier«, mere gennemskuelige løsninger og dokumentation
af, at investeringerne også kan tjene
sig hjem. Man nævner ofte de interne barrierer
hos ejere og administratorer og deres forhold til
lejere og beboere som væsentlige. Det kan fx dreje
sig om manglende tid, viden, økonomi og reelle
gevinster samt vanskeligheder med håndtering af
beboerdemokratiet og helhedsplanlægningen af
energirenoveringer. Men også manglende redskaber,
vanskeligt samarbejde med leverandører og
myndigheder samt for dyre produkter nævnes som
barrierer for energiforbedringer.
Ejere og administratorer tilbydes mange forskellige
løsninger af de forskellige leverandører. Men det
er ikke uden problemer for ejerne og administratorerne,
og de stiller fx ofte spørgsmål som: Hvilke
parter kan man stole på, og hvilken dokumentation
er troværdig? Skal man vælge centrale eller
decentrale anlæg? Skal man vælge færdigfabrikerede
billige standardelementer eller pladsfremstillede
løsninger, som er tilpasset ejendommens
aktuelle behov og arkitektur?
produKt – tEKnisKE muligHEdEr for KonstruKtionEr
og installationEr
Langtidsvirkende energiforbedringer realiseres mest økonomisk
samtidig med gennemførelse af ombyg ninger, forbedringer
eller fremtidssikringer af byg ningens klimaskærm
og dens installationer. Helhedsplanlægning og trinvis
realise ring vinder mere og mere frem, og samtidig ses også
en større fokus på alternativ energiforsyning i tilknytning hertil.
For ejere og administratorer er det vigtigt at skabe sig et
troværdigt overblik og et sikkert beslutningsgrundlag, men
det sker ofte ud fra farvestrålende reklamemateriale, kompliceret
teknisk dokumentationsmateriale eller leverandørernes
»uvildige rådgivning«. Samtidig skal de foretage et
indbydes valg mellem løsninger inden for de tre områder:
• Klimaskærmens energirenovering
• Installationernes energirenovering
• Alternativ energiforsyning
KlimasKærmEns EnErgirEnovEring
Energirenovering af klimaskærmen er ofte en omfattende
og dyr renoveringsform med store investeringer og lange
afskrivningstider, men som samtidig giver de store og robuste
energiforbedringer. Energirenoveringen af klimaskærmen
kan opdeles i fire hovedbyg ningsdele, idet løsninger
inden for hver af disse er sammenlignelige:
• Vinduer og udvendige døre
• Facader
• Tage og tagkonstruktioner
• Gulve, fundamenter og kældre
Udskiftning af vinduer og udvendige døre er efterhånden
blevet en foretrukken løsning, fordi produkterne og renoveringen
er højt industrialiseret og effektiv. Facaderenovering
udføres endnu mest som arbejde på byggepladsen
tilpasset de enkelte ejendommes behov, men der er flere
initiativer i gang for at industrialisere produktionen. Tagrenovering
gennemføres i dag i mange tilfælde sammen
med en udnyttelse af tagetagen med etablering af nye lyse
lejemål, men de fleste begrænser sig dog til en merisolering
af loftet eller taget. Vanskeligst og mest usikker er
energirenovering af kældre, terrændæk og fundamenter,
som derfor ofte først gennemføres, hvis der er skader på
disse byg ningsdele.
installationErs EnErgirEnovEring
Energirenovering af installationer er ofte det, der er nemmest
at gå til og få de hurtigste besparelser på, idet inve-
steringerne ikke er så store og produkterne har en meget
høj industrialiseringsgrad. Energirenovering af installationer
kan opdeles i fem hovedinstallationer, idet løsninger
inden for hver af disse er sammenlignelige:
• Automatik til styring og fjernmåling
af de tekniske anlæg
• Varmeinstallationer herunder
varmeproduktion og fordelingsanlæg
• Ventilation og varmegenvinding centralt
eller decentralt i lejlighederne
• Varmt- og koldtvandsanlæg samt
tilhørende afløbs- og kloakanlæg
• Elinstallation, elbelysning og -apparater
i lejligheder og i bygningen i øvrigt
Når man arbejder efter Byg ningsreglementets krav, og
især hvis man ønsker byg ningens energistandard skal
ligge højt på én af de to lavenergiklasser, så skal alle fem
hovedinstallationer vurderes. Et af de centrale dilemmaer
er her, hvorledes ejerens og beboernes/lejernes forskellige
interesser og muligheder for energibesparelser kan
samordnes, idet lejerne og beboerne normalt har råde- og
brugsret over elbelysning og -apparater i lejligheden. Et
andet centralt dilemma er om ejer og administrator skal
ansætte sin egen »varmemester«, købe det som ekstern
leverance eller i yderste tilfælde indgå en ESCO-aftale.
ESCO er en forkortelse for Energy Service Companies,
og det er en ny forretningsmodel for energirenovering i
byg ninger, hvor en privat virksomhed eller et konsortium
tilbyder totalløsninger omfattende energirenovering, drift
og investering.
altErnativ EnErgiforsyning
Skal byg ningen have en høj energistandard kan man ikke
komme udenom at tilføre den en form for alternativ energiforsyning.
Igennem de senere år er der kommet flere ny
løsninger til, og samtidig har de enkelte løsninger fået en
stadig større energieffektivitet. Men mange løsninger er
endnu på udviklingsstadiet eller er ikke helt færdigmodnet
til den store udbredelse inden for lejeboligmarkedet. Der
er fx flere års erfaring med solfangeranlæg, varmegenvinding
af ventilationsluft og forskellige typer varmepumper.
Solcelleteknologien bliver år for år billigere og finder flere
anvendelser, mens fx brintteknologi anvendelsesmæssigt
stadig er i sin vugge til brug i lejeboliger.
15

procEs – EnErgilEdElsE, planlægning,
samarbEjdE og mærKning
Igennem processen skal ejer og administrator holde styr
på samarbejdet med lejere, beboere, myndigheder, naboer
og andre »kunder« på den ene side. På den anden
side skal de styre rådgivere, entreprenører, producenter
og andre »leverandører« til ejendommen. Ejer og administrator
skal samtidig holde styr på det tekniske og på
andre områder som økonomi, kvalitet, boligens værdier
og arkitekturen. Han skal også sikre, at hans konkurrenceevne
ikke forringes. Det er svære odds, når »den gode
udlejer« også skal være samfundsbevidst og udvikle sig
på bæredygtighed og miljø.
EjEr og administrators ovErordnEdE
stratEgiEr og mærKning
Der er meget forskel på, hvordan ejere og administratorer
udformer og realiserer deres overordnede strategier for
energiledelse, helhedsplaner for energirenovering samt
den daglige drift, vedligehold og energistyring. Det har stor
betydning for, hvor systematisk og effektiv deres energiledelse
er, og hvor effektfuldt de kan gennemføre komplicerede
projekter med energirenovering.
Statslige initiativer har gennem de seneste 40
år på forskellig vis prøvet at forbedre og effektivisere
energirenoveringen, så landets energiforbrug
kan reduceres uden at skade indeklimaet og arkitekturen.
Et af disse initiativer er den lovbefalede
energistyring og -mærkning af ejendomme. Mange
praktiske erfaringer og tilbagemeldinger fra ejere
og administratorer viser, at initiativet i praksis ikke
virker som ønsket, og at det kun i ringe grad giver
en støtte til ejendommens daglige energiledelse.
Mange opfatter det derfor som spild af ressourcer
og unødigt bureaukrati.
At få ejer og administrators energiledelse til at virke i samspil
med energimærkningen er en vigtig forudsætning for
en mere effektiv energirenovering. Der arbejdes derfor
med udvikling af forskellige software, rådgivningsydelser
og modeller for strategier og helhedsplankoncepter, som
kan støtte ejer og administrator. Et virkemiddel er også,
hvorledes man kan anvende en ny energimærkning af de
centrale byg ningsdele i samspil med byg ningens energimærke.
Man forventer, at det vil gøre det nemmere at formidle,
prioritere og følge op på forbedringen af byg ningens
samlede energistandard.
lEdElsE af KonKrEtE
EnErgirEnovEringsprojEKtEr
De store og tunge energiforbedringer af ejendommen gennemføres
ofte mest rentabelt samtidig med en renovering
af ejendommens enkelte byg ningsdele og installationer. I
praksis kan renoveringen enten gennemføres som en stor
samlet og helhedsorienteret energirenovering eller, som
mange foretrækker det, som en trinvis energirenovering
over en længere årrække med baggrund i en helhedsplan.
Selvom der kan ansættes rådgivere til denne opgave skal
ejer og administrator have indsigt i processen for at få
mest energirenovering for pengene. Ledelsen af konkrete
energirenoveringsprojekter kan opdeles i tre faser, idet
løsninger inden for hver af disse er sammenlignelige:
• Programmering og kravformulering
• Projektering og planlægning
• Udførelse og aflevering
EjEndomsdrift og brugEradfærd
Både før og efter en energirenovering er lejernes og beboernes
adfærdsmønstre en væsentlig faktor for reduktionen
af energiforbruget. Man kan påvirke adfærden med
formidling og sparekampagner, men man skal gøre det
konstant, hvis man ønsker en vedvarende effekt. Man kan
også arbejde med støtte til udskiftning af ineffektive apparater.
En mere langsigtet effekt får man ved at indtænke
brugeradfærden og den daglige drift i de forskellige energirenoveringer.
Mange ejere og administratorer inddrager
derfor lejerne og beboerne aktivt i planlægning og realisering
af energirenovering. Erfaringer fra praksis viser, at
en højere energistandard på byg ningen samtidig giver en
større robusthed over for forskellig brugeradfærd.
innovation – sparEmål, Erfarings-
ovErføring, læring og industrialisEring
Skal den langsigtede energiudvikling accelereres, skal
ejere og administratorer i fremtiden bidrage meget mere
aktivt i byggesektorens innovationsproces. De skal støtte
leverandørernes arbejde med energieffektivisering, og de
skal kræve, at entreprenørerne og rådgiverne industrialiserer
og rationaliserer deres arbejde. Det er ikke tilstrækkeligt,
at ejer og administrator køber billige løsninger i
Østeuropa eller afventer nye teknologiske landvindinger
hos de danske producenter, entreprenører og rådgivere.
Ejer og administrator skal fx stille byggerier til rådighed
for afprøvninger, og de skal dokumentere erfaringer, som
fremmer anvendelse af de bedste løsninger. Ejer og administrator
vil kunne lære af vindmølleindustriens seje træk
over de sidste 30 år. De kan vise mod ved at fastlægge
fælles sektormål for energibesparelser frem til 2020, 2030,
2040 og 2050, som de giver håndslag på at overholde.
Erfaringsopfølgning
og Erfa-nEtværK
En innovationsindsats, som ejer og administrator nemt
kan gøre bruge af, er indarbejdelse af en systematisk
erfaringsopfølgning og -dokumentation af de gode energiløsninger,
de har anvendt. I regi af AlmenNet, Bygherreforeningen,
Ejendomsforeningen Danmark eller andre
udviklingsorienterede foreninger kan ejere og administratorer
udveksle erfaringer med hinanden og styrke den
fælles kompetence om bedste energiløsninger. De kan
etablere fælles benchmarking af rådgivernes, entreprenørernes
og producenternes leverancer, og de kan gennemføre
seminarer, hvor resultater fremvises, og hvor de
bedste løsninger og leverandører hædres.
uddannElsE og opKvalificEring
En anden innovationsindsats er bedre uddannelse af
medarbejdere og ledelse i ejer- og administratororganisationer,
som kan opkvalificere deres kompetence i renovering,
energieffektivisering og bedre styring. Der er gode
erfaringer med projektorienteret læring, hvor uddannelse
og træning gennemføres sideløbende med den aktuelle
energirenovering. Men tilbuddet om uddannelse er kun i
mindre grad målrettet ejernes og administratorernes specifikke
behov, og der mangler illustrative eksempler og erfaringer,
som omdrejningspunkt for uddannelsen. Disse vil
dog med tiden kunne fremskaffes, hvis initiativet om erfaringsindsamling,
dokumentation og benchmarking iværksættes.
ny industrialisEring
sKal EftErspørgEs
En tredje innovationsindsats er et spørgsmål om, hvordan
ejere og administratorer bedst støtter en ny industrialisering
af hele byggesektoren fra ejer til producent over rådgiver,
entreprenør og håndværker. En ny industrialisering
skal sætte fokus på hele værdikæden ved energirenovering,
og den skal opfylde ejer, administrator, lejer og beboernes
behov og krav til god arkitektur, godt indeklima og
lav energiomkostning (kr./kwh) for de enkelte renoveringsløsninger.
Ejerne og administratorerne kan øge efterspørgslen efter
industrialiserede løsninger og stille deres ejendom til rådighed
for forsøg og dokumentation af leverandørernes
udvikling. De kan også være med til at fremme digitalisering
og en bedre kommunikation både over for lejere og
beboere, men også hos de enkelte leverandører. De kan
fx gå foran ved at vise, hvordan de i deres egen energiledelse
og styring af energirenovering kommunikerer digitalt
og stiller konkrete krav til leverandørerne om, at de skal
gøre det samme. Men det er også vigtigt, at de bidrager
med øget efterspørgsel efter nye industrielle løsninger, og
at det sker koordineret mellem de forskellige ejere og administratorer,
så det får størst mulig effekt.
16 17

finansiEringsmuligHEdEr
Bidrag udarbejdet af Carsten West, Carsten West AS med sparring fra Jens Blomgren-Hansen (Kromann Reumert),
Mogens Dürr (Ejendomsforeningen Danmark), Annika Eidesgaard (Nykredit), Jens Gorm Hansen (Dansk Energi) og
Erik Schelde (Energirådgiverne A/S, Aalborg)
Denne del af debatoplæget belyser elementer af de finansielle
udfordringer og muligheder, som ejere, beboere
og lejere i udlejningsejendomme i Danmark står overfor i
forbindelse med energirenoveringsprojekter. Problemstillingen
er kompleks og variationsmulighederne i projektindholdet
er utallige. Derfor vil kun et udvalg af problemstillinger
og muligheder i det følgende blive belyst. Særlig
fokus er på indsatsområder med potentiale for udvikling af
de finansieringsmæssige muligheder.
EjErformEr
Ejerforholdene for udlejede beboelsesejendomme i Danmark
kan karakteriseres ved en todeling af bestanden i
henholdsvis almene beboelsesejendomme (ca. 520.000
boliger) og privat ejede beboelsesejendomme (ca. 460.000
boliger, heraf ca. 200.000 udlejede en- og tofamiliehuse).
De to bestande er underlagt forskellige reguleringsbestemmelser
vedrørende lejefastsættelse, anvisning af
lejere, subsidier og regnskabsprincipper. Den privat ejede
bestand er yderligere opdelt i mindst to underbestande i
relation til lejefastsættelse afhængig af opførelsesår (før/
efter 1992). Disse forskelle er af stor betydning, når et
reno veringsprojekt skal finansieres.
anlæggEts/byg ningsdElEns
fysisKE intEgration i byg ningEn
Traditionel finansiering af fast ejendom i Danmark er baseret
på byg ningspant. En byg nings energieffektivitet er afhængig
dels af byg ningens egen evne til at producere energi og udnytte
energien effektivt (egeneffektivitet) dels af eksterne
leverandørers energieffektivitet (leverandør effektivitet).
Så længe en boligudlejningsejendom køber al sin energi
fra eksterne leverandører (fjernvarme- og elværker) kan
byg ningen kun blive mere energieffektiv ved at spare
på energien, dvs. ved isolering, optimering af virkningsgraden
og forbrugeradfærd. I de senere år er fremkommet
muligheder for, at byg ningerne selv kan producere såvel
el som varme (sol, vind m.v.) og levere energi både til sig
selv og til leverandørselskaberne. I udlandet kan sådanne
anlæg etableres af byg ningsejerne selv, men de kan også
etableres af eksterne investorer gennem nogle til formålet
oprettede selskaber (SPV’er – special purpose vehicles).
Derved forøges finansieringsmulighederne. Den finansielle
udfordring opstår, hvis eksterne investorer ikke kan
få særskilt pant i energianlægget, fordi det betragtes som
fysisk integreret i byg ningen.
EKsistErEndE offEntligE
incitamEntsordningEr
Der findes ifølge Dansk Energi ikke direkte støtteordninger
til energirenovering af boligudlejningsejendomme i Danmark,
bortset fra skrotningsordningen for oliefyr. I stedet
satser man på, at energiselskabernes energispareindsats
skal være et centralt virkemiddel. I årene 2010-2020
har energiselskaberne indgået aftale med klima- og energiministeren
om at realisere 6,1 PJ energibesparelser
årligt, hvilket svarer til elforbruget i 440.000 husstande.
Besparelserne gennemføres hos aftagerne – virksomheder,
det offentlige og privatforbrugere – via rådgivning
og tilskud. Omkostningerne til realisering af energibesparelserne
dækkes af forsyningsselskaberne.
rEntabilitEtsbEgrEbEt
og traditionEl finansiEring
I forhold til traditionel finansiering, danner rentabilitetsberegningen
grundlag for den maksimale pantbaserede
belåning. Grundlæggende er retningslinjerne i værdiansættelsesbekendtgørelsen
ens for både private og
almene boligudlejningsejendomme og den maksimale realkreditlånegrænse
er 80 procent.
Rentabilitetsberegningen tager udgangspunkt i følgende
faktorer: Lejeindtægt, driftsudgifter, eventuel forretning af
deposita/forudbetalt leje og kapitaliseringsfaktor. Muligheden
for finansiering af energiforbedrende projekter i
ejendomme, der i forvejen er maksimalt belånt afhænger
af, om det er muligt at hæve lejen, og dermed kunne få en
højere rentabilitetsberegning.
Hvis der udføres energibesparende foranstaltninger i udlejningsejendomme,
gælder at gevinsten ved besparelsen
i energiforbruget udelukkende tilfalder lejerne. Det skyldes,
at lejernes betaling for varme m.v. sker som separate
betalinger efter et rent refusionsprincip, og at udgifterne
hertil ikke må indeholdes i den leje, som lejerne
betaler. Udgifterne til de energibesparende foranstaltninger
afholdes af ejeren af ejendommen. Ejeren må derfor
forsøge at få gennemført en lejeforhøjelse i form af en
forbedringsforhøjelse for at få dækket udgifterne til de energibesparende
foranstaltninger. Dette gennemgås særskilt for
de to sektorer i det følgende.
tEorEtisKE forudsætningEr for bEslutning
om invEstEringEr i EnErgirEnovEring
I traditionel økonomisk teori træffes en investeringsbeslutning kun, hvis der kan skabes en enighed mellem alle involverede
interessenter om, at denne beslutning er bedre end alle andre alternativer – set fra deres eget synspunkt.
Det vil være forudsætning for en beslutning, at der ikke er »tabere« (dvs. interessenter, der kunne have truffet
en for dem selv mere gunstig beslutning) blandt interessenterne, medmindre lovgivningen har betydet, at de skal
være »tabere«. Det afgørende for finansieringen burde være, at der skabes et tilfredsstillende cashflow, uanset om
det fremkommer fra energiforsyningen, fra forbrugernes energibetalinger eller fra lejen. Fordelingen heraf varierer
fra projekt til projekt – og fra land til land. Kort sagt gælder det om først at få belyst, om projektet overhovedet kan
»løbe rundt« for alle interessenter til den rente, de hver for sig vil betale. Derefter er spørgsmålet, om man kan
få projektet finansieret inden for beslutningstagernes renteloft – eller om der kan bringes andre forhold i spil, fx
subsidier.
18 19

Eksempelvis vil udskiftning af vinduer (ikke termo)
til termovinduer typisk resultere i en forbedringsandel
på 2/3, men er ejendommen i forvejen udstyret
med utidssvarende termovinduer vil forbedringsandelen
falde betydeligt. Visse isoleringsarbejder
kan resultere i forbedringsandele på op imod 100
procent, hvorimod større forbedringsarbejder på eksisterende
centralvarmeanlæg typisk vil resultere i
forbedringsandele på mindre end 50 procent. Når
der er fastlagt en forbedringsandel, og der derefter
skal beregnes en forbedringsforhøjelse på grundlag
heraf, skal beregningerne typisk foretages med
udgangspunkt i en kalkulationsrente baseret på
ydelsen på et 20-årigt fastforrentet realkreditlån. Der
kan dog i den forbindelse være et fordelingsmæssigt
udestående ift. en eventuel restlevetid for forbedringen
udover løbetiden på 20 år, som efter gældende
lovgivning vil komme udlejer til gode.
lEjErEgulEring som grundlag
for traditionEl finansiEring
i dEn privatE sEKtor
Lejereguleringsmulighederne er afgørende for rentabiliteten
– og dermed for finansieringen – ved udførelse af
energirenoveringer. For private boligudlejningsejendomme
ibrugtaget før 1992 gælder, at lejefastsættelsen ikke sker
efter markedsprisen, men er underlagt et maksimalprissystem.
Ved beregning af forbedringsforhøjelser for boliglejemål,
skal udgifterne til de udførte energibesparende
foranstaltninger opdeles i forbedringsudgifter og vedligeholdelsesudgifter.
Hvorledes det indbyrdes forhold mellem
forbedrings- og vedligehol delsesarbejder er, vurderes
skønsmæssigt ud fra de konkrete omstændigheder, og det
er vanskeligt på forhånd at vurdere, hvorledes resultatet
bliver.
Om det er rentabelt at udføre forbedringsarbejder i boliglejemål,
kan derfor være overordentligt vanskeligt at
vurdere inden udførelsen, hvilket jævnligt vil resultere i,
at energibesparende foranstaltninger ikke gennemføres
af ejeren uanset, at det genererer en større eller mindre
udgiftsbesparelse for lejerne og for samfundet. Der er dog
mulighed for at indhente forhåndsgodkendelse.
lEjErEgulEring som grundlag
for traditionEl finansiEring
i dEn almEnE sEKtor
I den almene sektor vil der ofte være friværdi i ældre ejendomme,
men det er beboerne i den enkelte boligafdeling,
som ved afstemning beslutter, om der skal gennemføres
energibesparende foranstaltninger eller ej. De bærer også
den fulde udgift til renter og afdrag på energiinvesteringen,
og de får fordelen af lavere udgifter til varme og måske
også en bedre komfort. Imidlertid viser erfaringerne, at
mange energitiltag som fx efterisolering af en facade eller
mere isolering på taget ikke nødvendigvis kan betale sig,
hvis de betragtes som enkeltstående foranstaltninger, der
kræver iværksættelse af et større byggeprojekt.
Derimod kan mange af disse projekter have en udmærket
rentabilitet, hvis de gennemføres som led i en større, gennemgribende
renovering, som typisk er støttet af Landsbyggefonden
for at kunne realiseres. En betydelig barriere
for at gennemføre energirenoveringer i den almene sektor
er således, at Landsbyggefondens muligheder for at støtte
renoveringer er begrænsede.
rEntabilitEtsbEgrEbEts
bEgrænsningEr for lånEudmåling
Traditionelt udmåles lån ud fra en beregning af i hvilket
omfang de indtægter som renoveringen medfører, kan forrente,
drifte og afskrive investeringen inden for dennes levetid
med en rente, der er større end renten på fremmedkapitalen
og forrentningskravet til egenkapitalen. Et af
problemerne med finansiering af energirenoveringer er,
at den nytteværdi som investeringen kan indebære, ikke
indregnes i rentabiliteten. Fx vil nytteværdien af bedre fysisk
komfort ved et vandbårent fjernvarmeanlæg i forhold
til opvarmning ved elpaneler ikke blive indregnet i rentabiliteten.
Ligeledes vil nytteværdien af bedre »mental komfort«
ved at bidrage til et lavere CO -udslip ved installation
2
af et supplerende solvarmeanlæg på byg ningens tag ikke
bidrage til rentabilitetsberegningens indtægtsside.
Der forekommer utvivlsomt i praksis energiinvesteringer –
specielt i offentligt ejede byg ninger – der ikke ud fra en
rent pengeøkonomisk betragtning er rentable, men som
ved indregning af klimaforbrugernes nytteværdi bliver
rentable for byg ningsejeren.
anvEndElsEn af Esco
og Epc’Er i danmarK
Energy Service Companies (ESCO) og Energy Performance
Contracting (EPC) er afarter af den primært engelske
tradition for Offentlig Private Partnerskaber (OPP).
Grundidéen er at samtænke udførelse, finansiering, drift
og risici. Der er ifølge Dansk Energi i forbindelse med
energirenovering flere ESCO-modeller, der kan bringes
i anvendelse. ESCO nævnes som en af flere løsninger,
der kan bidrage til at realisere flere energibesparelser i
den danske byg ningsmasse. Variationen vedrører fx
spørgsmålene om hvorvidt:
• ESCO-virksomheden skal have ejerskabet
til det energi forbrugende udstyr
• ESCO-virksomheden skal varetage finansieringen
• ESCO-virksomheden skal påtage sig
risikoen forbundet med projektet
• Aftaler mellem ESCO-virksomheden og
kunden skal være performanceafhængige
ESCO-konceptet har været kendt i Danmark i mange år,
men har i de senere år fået stigende opmærksomhed.
Modellen hvor ESCO-virksomheden har ejerskabet til det
energiforbrugende udstyr er ikke særlig udbredt, mens der
er mange eksempler på projekter, hvor der indgår hel eller
delvis finansiering, risikohåndtering og/eller performancekrav.
ESCO-aktiviteterne gennemføres i vidt omfang
hos elselskabernes rådgivningsvirksomheder samt af specialiserede
virksomheder.
Fordelen ved ESCO og EPC er, at forbrugerne og bygningsejerne
kan få afløftet en risiko for både energieffektiviteten
og for anlæggets levetid. Såfremt anlægget også
finansieres af ESCO-virksomheden afløftes tillige en (re)
finansieringsrisiko. Men naturligvis påtager ingen sig normalt
en risiko uden at tage sig betalt for det.
anvEndElsEn af spv’Er i danmarK
Forudsætningen for anvendelsen af SPV’er til etablering
og finansiering af energianlæg er, at investeringen skal
kunne generere en selvstændig pengestrøm, som er uafhængig
af byg ningen. Tiltrækning af investeringer fra andre
end ejendommens ejer forudsætter tillige, at anlægget
ikke bliver en integreret del af byg ningen (Tinglysningsloven
§§37-38). Kan tredjemands ejendomsret ikke sikres, er
det vanskeligt for tredjemand at få finansieret sin investering
– og vil reelt være uattraktiv for langt de fleste investorer.
Som eksempler på SPV’er kan nævnes et utal af
K/S-selskaber, som ejer og driver solanlæg på byg ninger
i Tyskland. Teoretisk er der intet til hinder for, at ejendommens
beboere kunne være ejere af et anlæg på den bygning,
de selv bor i, ved at etablere et SPV, fx et a.m.b.a.,
en forening eller lignende.
udEnlandsKE ErfaringEr
Ligesom man i Danmark tidligere har haft støtteordninger
til installation af solfangere, har man i dag i
flere europæiske lande subsidieordninger til støtte
af installation af vedvarende energiproducerende
installationer på huse og andre byg ninger. Formålet
dermed er dels at skabe en større bevidsthed i befolkningen
omkring energi og CO 2 -udslip dels at
sikre, at subsidierne primært tilflyder nationale investorer.
Subsidierne er i nogle af Danmarks nære
nabolande ganske betydelige.
20 21

aggrund og samarbEjdspartnErE
I projektet trækkes på de erfaringer, som er høstet i PLUS-netværket, om at gennemføre demonstrationsprojekter. Erfaringerne
ligger dokumenteret i PLUS-slutrapporten Udvikling og innovation i byggeriet – gennem forsøgsbyggerier
(august 2009). Som baggrund for projektet ligger også ATV-rapporten Fremtidens byggeerhverv – i et globaliseringsperspektiv
(februar 2009), hvori det anbefales, at byggeriet skal opruste på udvalgte områder, herunder prioritere energirigtigt,
bæredygtigt og klimatilpasset byggeri langt højere end i dag.
i KonfErEncEns styrEgruppE Har følgEndE dEltagEt:
Rolf Andersson, AlmenNet
Lars Axelsen, Grundejernes Investeringsfond
Henrik Lindved Bang, Bygherreforeningen
Niels Haldor Bertelsen, SBi/Aalborg Universitet
Torben Christensen, Ejendomsforeningen Danmark
Henrik Davidsen, PKEconsult
Tom Frederiksen, Socialministeriet
Keld Fuhr, BoligfondenKuben
Karsten Gullach, Socialministeriet
Kim Haugbølle, SBi/Aalborg Universitet
Poul Erik Jørgensen, Nykredit
Olav Kirchhoff, AlmenNet
Birgitte Stang, Grundejernes Investeringsfond
Hans Erik Svarre, Socialministeriet
En særlig taK
En særlig tak til Henrik Davidsen (redaktør af PLUS-slutrapporten) og Keld Fuhr (formand for BoligfondenKuben og for
arbejdsgruppen bag ATV-rapporten), som tilbage i oktober 2009 tog initiativ til det første møde. Formålet var at drøfte,
hvordan tankerne i PLUS-slutrapporten og ATV-rapporten kunne omsættes til en større national konference. Resultatet
blev denne konference om energirenovering. Gruppen, der dengang mødtes, er siden blevet til styregruppe for konferencen.
22