HANDLINGSPLAN - Lemvig Kommune

HANDLINGSPLAN
Sundheds- og brandfarlige boliger
Tomme og forfaldne bygninger
Affald, rod og skrotbiler

A. Formålet ...............................................................................................................2
B. Visionen ................................................................................................................2
C. Forpligtelse iht. loven............................................................................................2
D. Strategi.................................................................................................................2
D.1. Prioritering .........................................................................................................2
E. Baggrund ..............................................................................................................3
E.1. Landdistrikterne...................................................................................................3
E.2. Sundhedsfarlige boliger ........................................................................................3
F. Status ...................................................................................................................4
F.1 Geografisk lokalisering ...........................................................................................4
F.2. Kommuneplanstrategi...........................................................................................4
F.3. Lovgivningen .......................................................................................................4
F.4. Hidtidig indsats....................................................................................................4
G. Kortlægning ..........................................................................................................5
H. Anvendelse af elementer.......................................................................................5
H.1. Forebyggende indsats ..........................................................................................5
H.2. Dialog ................................................................................................................5
H.3. Byfornyelseslovens bestemmelser ..........................................................................6
H.3.1. Mindste indgriben .............................................................................................6
H.3.2. Kondemnering..................................................................................................6
H.3.3. Påbud om afhjælpning .......................................................................................7
H.3.3.1. Ikke offentlig støtte ........................................................................................7
H.4. Påbud om nedrivning ...........................................................................................7
H.5. Afhjælpning ........................................................................................................8
H.6. Økonomisk støtte ................................................................................................8
I. Anden lovgivning ...................................................................................................8
I.1. Byggelovens § 18 .................................................................................................8
J. Affald og Rod .........................................................................................................8
J.1. Affaldsbekendtgørelsen .........................................................................................8
J.1.a Særligt om skrotbiler...........................................................................................8
J.3. Oplag af materialer...............................................................................................8
K. Kommunale opkøb ................................................................................................9
L. Lejere....................................................................................................................9
M. Konflikter .............................................................................................................9
N. Organisering .......................................................................................................10
O. Økonomi .............................................................................................................10
P. Budget ................................................................................................................11
Bilag A. Budgetforslag.............................................................................................12
Bilag B. Opsummering af strategiske og beslutningsmæssige tiltag.........................13
A. Boligstøtte og huslejenævn.................................................................................13
B. Dialog..............................................................................................................13
C. Indsatsområder og prioritering ............................................................................13
D. Kondemnering og nedrivning ..............................................................................13
E. Indsats mod affald, rod, skrotbiler m.v.................................................................13
F. Tvangsauktioner ...............................................................................................13
G. Organisering.....................................................................................................14
H. Budget ............................................................................................................14
I. Evaluering........................................................................................................14

Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009

A. Formålet
• Udstikke rammerne for en aktiv kommunal
indsats over for sundhedsfarlige, forfaldne
og tomme huse i landdistrikterne
samt i forhold til problemer med rod, affald,
skrotbiler m.v. på private ejendomme.
• Systematisere Lemvig kommunens administration
af den lovpligtige tilsynsforpligtelse,
herunder med et administrationsgrundlag
(drejebog) for indsatsen.
B. Visionen
• At beboelse og anvendelse af sundhedsfarlige
boliger og lokaler bringes til ophør
– eller at boligerne forbedres
• At de små lokalsamfund styrkes via en
målrettet indsats for at sikre at forfaldne
boliger og bygninger enten forbedres eller
fjernes – men at det sker med hensyntagen
til bevaringsværdige bygninger
og bymiljøer.
• At social forslumning forebygges via en
indsats over for spekulationsmæssig udlejning.
• At ophobning af affald, skrotbiler eller
rod på private ejendomme bringes til
ophør i det omfang der er muligt.
C. Forpligtelse iht. loven
I henhold til lov om Byfornyelse og udvikling
af byer påhviler det kommunerne at føre tilsyn
med boligstandarden. Kommunen bestemmer
dog selv metode og omfang inden
for lovens grænser.
Samtidig giver samme lov kommunerne mulighed
for at foretage en aktiv indsats i forbindelse
med fysisk og social forslumning i
lokalsamfundene i landdistrikterne.
D. Strategi
Visionen realiseres ved:
• Sikring mod udbetaling af boligstøtte til
dårlige udlejningsboliger – til forebyggelse
af spekulationsmæssig udlejning
• Dialog med ejere af dårlige boliger for at
afklare mulighederne og påvirke adfærden.
• Kondemnering, hvor en mindelig løsning
ikke er mulig.
• Påbud om forbedring, hvor dette er teknisk
og økonomisk forsvarligt
• Påbud om nedrivning, hvor bygningerne
belaster lokalsamfund og omgivelser
• Opkøb af forfaldne huse på tvangsauktion,
hvor det kan ske til en pris, der svarer
til ejendommens reelle værdi.
• Påbud om oprydning, hvor der er affald,
rod, gamle biler etc.
D.1. Prioritering
Indsatsen i form af kondemnering i forhold
til sundheds- og brandfare i boliger er en
lovbestemt kommunal pligt og skal have højeste
prioritet.
Problemerne med rod, affald, skrotbiler m.v.
kan undtagelsesvis blive så belastende for
naboerne, at kommunen vil være tvunget til
at gribe ind.
Kondemnering og nedrivningspåbud af
tomme, forfaldne huse samt påbud og afhjælpning
vedr. rod, affald m.v. gennemføres
i det omfang, der er ressourcer til det,
herunder de budgetmæssige muligheder.
Det foreslås, at denne indsats sker med følgende
underprioritering:
1. Ejendommen og bygninger, beliggende
i større eller mindre bysamfund
2. Ejendomme og bygninger, beliggende
ved offentlig vej
3. Ejendomme og bygninger, der ligger
i det åbne land og ikke ved off. vej –
men kun i det omfang at generne
konkret er store eller der er naturmæssige
eller andre væsentlige hensyn,
der skal tilgodeses
Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009

E. Baggrund
E.1. Landdistrikterne
Problemerne med tomme og forfaldne huse
er et stort og stigende problem i de kommuner,
hvor der ligger store landdistrikter.
Der sker en fortsat afvandring fra land til
by, og samtidig er der en tendens til, at det
primært er de ressourcestærke beboere, der
flytter og de mindre ressourcestærke, der
bliver boende.
Udviklingen har medført, at det er de færreste
lokalsamfund, der har mulighed for dagligvareindkøb,
ligesom skoler, offentlig og
privat service m.v. rykker til de støre byer.
Det betyder en mindre efterspørgsel på boliger
i landområderne – det betyder igen, at
der er risiko for:
• At udbuddet af huse væsentligt overstiger
efterspørgslen
• Tomme huse – boliger, der ikke kunne
sælges, og som meget hurtigt forfalder,
når de står tomme.
• Forslumning som følge af, at de nødvendige
opretnings- og forbedringsarbejder
ikke kan gennemføres uden tab. Investeringerne
medfører ikke en tilsvarende
stigning i ejendommenes handelsværdi.
• Lave handelspriser – og evt. tvangsauktionspriser,
der medfører, at der kan
spekuleres i at opkøbe ejendomme og
foretage udlejning, ofte til ganske ressourcesvage
lejere.
• Problemer med rod, skrotbiler, ophobning
af affald og andet
Disse forhold kan medføre en væsentlig belastning
for de små lokalsamfund og yderligere
skubbe på en negativ udvikling – en
nedadgående spiral, hvor der også kan ske
en social forslumning.
Forfaldne huse udenfor de mindre bysamfund
er primært et problem, hvis de ligger
ved de større veje – det giver et trøstesløst
indtryk.
Kommunen har redskaber i lovgivningen til
en forebyggende og afhjælpende indsats og
ved at bruge denne lovgivning kan kommunerne
medvirke til at fjerne nogle af de
værste belastninger, hvilke kan give de små
bysamfund bedre muligheder for at stoppe
nedturen.
E.2. Sundhedsfarlige boliger
Det antages, at en stor del af boligerne i
Lemvig Kommune har en sundhedsmæssig
tilfredsstillende standard – det drejer sig om
nyere ejer-, alment og udlejningsbyggeri
samt ældre boliger, der er blevet ombygget
på en hensigtsmæssig måde. Der er kun
meget få ejendomme med installationsmangler
i den private boligmasse.
Der er dog et stigende fokus på skimmelsvamp
i boliger, der også ses i nyere byggeri,
især etagebyggeriet opført før 1980,
hvoraf en meget stor del er almene boliger.
Her vil det ofte være en kombination af
konstruktive mangler (kuldebroer), utilstrækkelige
ventilationsmuligheder samt
forkert brug (manglende udluftning og opvarmning),
der er årsag til svampeangrebet.
Velfærdsministeriet har i en vejledning fra
2008 kraftigt indskærpet kommunens handleforpligtelse
i forhold til boliger med skimmelsvamp.
Det forventes dog, at problemerne løses via
dialog med ejere/boligforeninger og i givet
fald bør kondemnering suppleres med påbud
om afhjælpning. Boliger med betydelige
skimmelsvampeangreb, der ikke kan afhjælpes
bør dog fortsat kondemneres.
Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009

F. Status
F.1 Geografisk lokalisering
Problemerne med tomme og forfaldne huse
er spredt i kommunen og findes i alle kommunens
geografiske områder.
Problemerne falder især i øjnene i en del af
de mindre bysamfund samt ved de større
veje, hvor trafikbelastningen gør boligerne
mindre attraktive.
I visse områder er problemerne store, mens
enkelte lokalsamfund ikke har nævneværdige
problemer.
I Thyborøn ligger ”Klithusene”, der er et
specielt boligområde. Udefra og i godt vejr
ser det indbydende ud, men boligstandarden
er generelt meget ringe.
Der er ikke foretaget nogen kortlægning,
men i forhold til andre kommuner skønnes
det, at antallet af boliger, der enten er i forfald
eller er truede i forhold til en negativ
udvikling formentlig ligger mellem 100 og
200.
F.2. Kommuneplanstrategi
Fra ”Lemvig Kommune – Planstrategi 2007”
”Den fremtidige byudvikling vil blive indarbejdet
i kommunen med henblik på en bæredygtig
udvikling.”
”Kvaliteten i de mindre samfund skal gøres
tidssvarende ved hjælp af kommunale og
private initiativer.”
Risikoen for befolkningstilbagegang
Lemvig Kommunes egen befolkningsprognose
viser, at hvis udviklingen ikke vendes kan
der forventes en ret kraftig befolkningstilbagegang
– helt op til 3000 personer i løbet af
de næste 20 år.
Den forventede tilbagegang er formentlig
mindre kraftig i Lemvig by og byerne ved
Vesterhavet og endnu større i resten af
kommunen.
Det er en af byrådets hovedmål, at denne
udvikling skal vendes, således at der er befolkningsvækst
fra år 2015.
Det betyder også, at det er nødvendigt at
gøre kommunen i almindelighed og de små
samfund og landdistrikterne mere attraktive
Handlingsplanen for indsats over for tomme
og kondemnable boliger er en del af understøttelsen
af den kommunale landdistriktspolitik
på ovenstående punkter.
Ud over at give mulighed for at fjerne
skæmmende og belastende bygninger vil
det inden for de kommende år være hensigtsmæssigt,
hvis der kan ske en vis reduktion
i boligantallet i landdistrikterne, for at
opnå bæredygtighed i form af en balance
mellem udbud og efterspørgsel af boliger.
Når der igen er basis for forøget bosætning i
landsbyerne bør dette ske via nybyggeri.
Baggrunden herfor er, at et ældre hus, der
står tomt og uopvarmet meget hurtigt forfalder,
og efter 1-2 år ofte vil være i en så
dårlig stand, at det ud fra tekniske og økonomiske
hensyn ikke kan betale sig at
istandsætte.
F.3. Lovgivningen
Kommunerne har igennem en årrække haft
mulighed for at gribe ind med kondemnering
over for beboede, sundhedsfarlige boliger
samt at kræve disse nedrevet, mens der ikke
har været mulighed for indgriben over for
tomme og forfaldne huse, med mindre, der
kunne opstå sammenstyrtnings- eller anden
fare.
Fra den 1. juli 2008 er der kommet en ny
regel i lov om byfornyelse og udvikling af
byer. Kommunen kan nu gå ud og kondemnere
tomme boliger og bygninger og samtidig
eller efterfølgende udstede påbud om
nedrivning.
F.4. Hidtidig indsats
Lemvig Kommune har som en af de eneste i
landet en systematisk indsats for at sikre, at
der ikke udbetales boligstøtte til boliger, der
er for dårlige.
Lemvig Kommune har kun i meget begrænset
omfang brugt reglerne om kondemnering.
Som udgangspunkt har kommunerne reage-
Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009

et, hvor der er kommet klager over boligforhold,
eller affaldsophobning og rod, og
der har ikke været tale om systematisk indsats.
I en rapport fra SBI fra 2007 er det anført,
at kommunerne på landsplan har været ekstremt
tilbageholdende med at bruge byfornyelseslovens
redskaber, og at årsagen hertil
er at lovgivning og regler har været anset
for kompliceret.
G. Kortlægning
Med baggrund i en foreløbig vurdering af
problematikken omkring tomme og forfaldne
huse foreslås en målrettet indsats, der går
ud på,
• At der iværksættes en indsats i forhold
til de bygninger, hvor der allerede ligger
klager, eller som på andre måder er
”kendt”
• At der gennemføres en registrering af
forfaldne og tomme huse en af Kommunalbestyrelsen
prioriteret rækkefølge.
En start kunne være:
- Bækmarksbro – hvor der er udarbejdet
udviklingsplan
- Klitbyen i Thyborøn, hvor problemet
har været kendt i en årrække.
- Nørre Nissum – her er der en del forfaldne
huse i hovedgaden
• At der gennemføres en screening af,
problemerne omkring skrotbiler, affald
og rod.
• Når indsatsen omkring bysamfundene er
kommet i gang gennemføres en registrering
af forfaldne og tomme huse langs
de dele af landevejene, der ligger i
Kommunen:
- Lemvig - Humlum, nr. 565
- Lemvig - Struer, nr. 513
- Ringkøbing - Thyborøn, nr. 181.
• At der først tages stilling til problematikken
med tomme og forfaldne huse i den
resterende del af kommunen når der er
indhentet erfaringer med den første indsats.
En indsats i disse områder sker i det omfang,
hvor der kommer klager/henvendelser
fra borgere – eller
hvor afdelingen af andre årsager er opmærksom
på, at der er problemer med
tomme, forfaldne og sundhedsfarlige huse.
• Såfremt der i øvrigt foretages initiativer
til forbedring i mindre bysamfund i form
af områdefornyelse eller udarbejdelse af
bevarende lokalplan m.v. foretages der
en vurdering af, hvorvidt der skal ske
indgreb i henhold til handlingsplanen.
H. Anvendelse af elementer
Der henvises ligeledes til handlingsplanens
bilag 1, administrationsgrundlag for kondemnering
m.v., der er afdelingens drejebog,
og hvor lovgivningen er gennemgået
mere detaljeret.
H.1. Forebyggende indsats
Forslag til beslutning
Den nuværende indsats til sikring af, at der
udbetales boligstøtte til dårlige udlejningsboliger
videreføres. Det skal sikres, at ordningen
fastholdes, selv om der sker organisationsændringer
Begrundelse og baggrund
Inden kommunen giver tilsagn om boligstøtte
til en husstand kan kommunen vurdere,
om huslejen er rimelig i forhold til lejemålets
størrelse, udstyr, tilstand m.v. iht. § 11
i Lov om individuel boligstøtte. Såfremt lejen
er for høj kan kommunen enten indbringe
huslejen for huslejenævnet eller vælge
skønsmæssigt at nedsætte boligstøtten –
evt. til 0.
Det skønnes, at det ekstra ressourceforbrug
til besigtigelser opvejes af besparelse på boligstøtte
og andre sociale ydelser.
H.2. Dialog
Der træffes beslutning om, at Teknik- og
miljøafdelingen skal gennemføre en forudgående
dialogfase med ejerne af dårlige
ejendomme inden der skrides til påbud/forbud,
hvis ikke der er tale om væsentlig
sundhedsfare, der kræver øjeblikkelig
indgriben.
Såfremt ejeren tilkendegiver planer med
ejendommen, der efter Teknik- og miljøafdelingens
opfattelse kan løse problemerne
stilles sagen i bero i 3 måneder. Teknik- og
miljøafdelingen skal sørge for opfølgning.
Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009

Overholder ejer ikke de indgåede aftaler
rejses sag om påbud eller kondemnering.
Begrundelse og baggrund
Påbud og især kondemnering er et drastisk
indgreb, der kan føles meget indgribende.
Det vil i mange tilfælde vise sig, at ejeren er
opmærksom på problemerne og selv ønsker
at gøre noget, enten i form af istandsættelse
eller nedrivning. Alternativt kan en henvendelse
fra kommunens side om ejendommen
ofte skubbe på en frivillig løsning.
Det er ønskværdigt, at så mange sager som
muligt løses uden en formel offentlig indgriben.
Der bør ske en opfølgning på disse sager,
med henblik på tvangsindgreb, der hvor ejerens
tilkendegivelser viser sig ikke at blive
ført ud i livet.
H.3. Byfornyelseslovens bestemmelser
Beslutningskompetence
Det anbefales at kommunalbestyrelsen beslutter
at delegere hele beslutningskompetencen
efter byfornyelseslovens kap. 9 til
Teknik- og Miljøudvalget. Kompetencen kan
ikke delegeres til forvaltningen
Forslag
Det foreslås, at der træffes beslutning:
• om kondemnering, hvor der konstateres
sundhedsfarlige forhold, der er væsentlige
og hvor en afhjælpning ikke kan ske
via en dialog med ejeren.
• om kondemnering af tomme, sundhedsfarlige
boliger og lokaler, primært i bysamfundene,
således at de ikke kan tages
i brug før der er sket forbedring
• om påbud om nedrivning, hvor der er tale
om bygninger, der er forfaldne og
hvor bygningerne giver gener for omgivelser,
naboer eller lokalsamfund.
H.3.1. Mindste indgriben
På baggrund af dokumentationen – herunder
besigtigelse – skal det vurderes, om
• de sundhedsfarlige forhold kan afhjælpes
med mindre bygningsmæssige indgreb –
så skal der igen søges gennemført en
mindelig løsning.
• eller om ejendommen ud fra en teknisk
og økonomisk helhedsvurdering ikke vil
kunne ombygges til en forsvarlig bolig –
så skal der ske kondemnering.
H.3.2. Kondemnering
En kondemneringsbeslutning går ud på, at
der nedlægges forbud mod beboelse eller
ophold i ejendommen eller en del heraf.
Reglen findes i § 76, stk. 1.
En forudsætning for at kondemnere en bygning/lokale
er, at der er sundhedsfare forbundet
med brugen af lokalerne. Fra den 1.
juli 2008 kan kommunen også kondemnere
tomme boliger, hvor det skønnes forbundet
med sundhedsfare, hvis boligen blev taget i
brug igen
En kondemnering med forbud mod ophold
er mere indgribende end forbud mod beboelse
og kræver derfor en højere grad af risiko.
Der kan nedlægges forbud mod beboelse/beboelse
af dele af ejendommen eller
mod ophold ud over nærmere angivne tidsrum
Kondemnering med frist
Hovedreglen er, at Kommunalbestyrelsen
skal fastsætte en frist for, hvornår lokalerne
skal være fraflyttede eller ryddede, jf. § 76,
stk. 2. Fristen skal fastsættes i forhold til
den risiko, der er ved benyttelsen eller beboelsen.
Anbefaling: Følgende frister foreslås som
vejledende.
• I tilfælde af overhængende sundheds-
eller brandfare - kondemnering med
omgående virkning.
• Væsentlig sundheds- eller brandfare –
kondemnering med 3 måneders frist –
den frist.
• Anden sundheds- eller brandfare – kondemnering
med 1 års frist.
Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009

Undtagelse – kondemnering med udskudt
ikrafttræden – ”eneboerparagraffen”
Såfremt der er særlige omstændigheder til
stede, kan Kommunalbestyrelsen vælge at
foretage en kondemnering, så den først
træder i kraft ved den nuværende beboers
fraflytning eller død. Dette kan ske i henhold
til § 76 stk. 2, sidste punktum.
Ved en ”udskudt kondemnering” kan det lejede
så ikke bruges til bolig/ophold efter
første flytning.
Reglen kan for eksempel overvejes anvendt,
hvor det kan skønnes urimelig byrdefuldt at
kræve, at en bestemt beboer flytter fra den
pågældende bolig, som vedkommende kan
have beboet i mange år. Det er dog også
her en forudsætning, at der ikke er nærliggende
fare/risiko for beboeren.
H.3.3. Påbud om afhjælpning
Beboede ejendomme
Kommunalbestyrelsen kan udstede påbud
om afhjælpning af de sundhedsfarlige forhold
i en kondemneret bolig. Kommunen
fastsætter samtidig en frist for gennemførelsen.
Tomme ejendomme
Kommunen kan påbyde afhjælpning af kondemnable
forhold i tomme ejendomme,
hvad enten de er kondemneret eller ej.
Påbud skal dog kun overvejes – i både de
tomme og de beboede ejendomme - hvis
der kun er tale om enkeltstående mangler,
hvor afhjælpning er teknisk og økonomisk
overskuelig, og hvor boligen/lokalerne herefter
vil kunne anvendes fremover uden
sundhedsmæssige problemer. Et eksempel
herpå kan være at påbyde en ordentlig opvarmning
af opholdsrum eller afhjælpning af
et mindre skimmelsvampeangreb.
I praksis bør påbud kun overvejes for ejendomme,
hvor der er særlige hensyn til at
bygningen bevares.
H.3.3.1. Ikke offentlig støtte
Ejeren har ikke krav på offentlig støtte til
afhjælpning af mangler i henhold til påbud,
men medfører et påbud undtagelsesvis ikke
en tilsvarende stigning i bygningens han-
dels- eller lejeværdi har ejeren krav på erstatning
til dækning af tabet.
H.3.3.2. Tvangsforanstaltninger
Påbuddet skal følges af ejeren. Såfremt påbuddet
ikke følges kan kommunen vælge:
• At gennemføre arbejderne på ejerens
regning
• At overtage ejendommen mod erstatning
• At gennemføre en kondemnering, hvis
det ikke allerede er sket.
H.4. Påbud om nedrivning
Samtidig med, at kommunen nedlægger
forbud mod ophold i en bygning kan kommunen
– dersom det kan begrundes i bygningens
tilstand – påbyde bygningen nedrevet.
Påbud om nedrivning kan også udsendes efterfølgende.
Nedrivningen skal gennemføres af ejeren,
og kommunen kan gennemføre nedrivningen,
hvis ejeren ikke selv gør det.
Som begrundelse for påbud om nedrivning
kan – ud over sammenstyrtningsfare e.l. –
også anvendes hensynet til naboer/lokalsamfund
og hensynet til den almindelige
ryddelighed.
Kommunen skal dog foretage et skøn i hvert
enkelt tilfælde – det må ikke ske som en automatisk
del af kondemneringen. Generne
for naboer m.v. skal være akutte og væsentlige
– det er ikke nok, at en tom bygning
forventes at forfalde til gene for naboerne.
Anbefalinger
Hvor der foretages kondemnering af tomme
boliger bør det som udgangspunkt suppleres
med påbud om nedrivning – kondemneringen
foretages som udgangspunkt med henblik
på fjernelse af bygningen.
Det bør i hvert enkelt tilfælde vurderes, om
bygningen er bevaringsværdig eller er et
positivt element i et bevaringsværdigt miljø.
I så fald kan det overvejes at yde tilskud til
en bevaring, jf. afsnit. H.6.
Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009

H.5. Afhjælpning
Uanset bygningens tilstand skal kommunen
altid give ejeren en rimelig frist til at komme
med et forbedringsforslag, således at kondemneringen
kan ophæves. Forbedringen
skal afhjælpe alle mangler, således at der
bliver tale om en god og tidssvarende bolig
og ikke kun de mangler, der har givet anledning
til kondemneringen.
Når projektet er gennemført og ombygningen
er godkendt ophæves kondemneringen.
Kommunen kan give offentlig støtte til forbedringen
– men er ikke forpligtet hertil.
I øvrigt kan kommunen ophæve eller lempe
en kondemnering, dersom der sker ændringer
i lovgivningen, der gør boligen lovlig.
H.6. Økonomisk støtte
Kommunen kan i henhold til lov om Byfornyelse
og udvikling af byer yde støtte til en
ombygning og forbedring af boligerne, såfremt
disse er opført før 1950 og er væsentligt
nedslidt – eller mangler wc/tidssvarende
opvarmning.
Anbefaling
Det anbefales, at det overvejes at afsætte
en pulje til udvendig opretning af bevaringsværdige,
kondemnable ejendomme, hvis
dette kan ske inden for den statslige refusionsramme
I. Anden lovgivning
I.1. Byggelovens § 18
I henhold til Byggelovens § 18 kan Kommunalbestyrelsen
påbyde, at forholdene afhjælpes,
hvis der på en ejendom på grund
af mangler eller andet opstår fare for beboerne
eller andre. I denne sammenhæng drejer
bestemmelserne sig om en akut fare for
sammenstyrtning, brand m.v.
Denne bestemmelse supplerer påbuds- og
kondemneringsbestemmelserne i Byfornyelsesloven.
I.2. Brandsikringsloven
I henhold til brandsikringsloven kan og skal
kommunen påse, at brandsikring er gennemført
i overensstemmelse med komme
med den til enhver tid gældende lovgivning
overholdes.
J. Affald og Rod
Ophobning af affald, udrangerede biler og
landbrugsmaskiner, byggematerialer m.v. er
et stort problem såvel i de mindre bysamfund
som i det åbne land.
Kommunerne har været tilbageholdende
med at gribe ind, men det kan konstateres
flere og flere klager.
J.1. Affaldsbekendtgørelsen
Som det fremgår af
affaldsbekendtgørelsen
er der en ret klar
definition på affald.
Det er samtidig
Kommunalbestyrelsen,
der i tvivlstilfælde
definerer, hvad der er
affald.
Affaldsbekendtgørelsen:
§ 3. I denne bekendtgørel-
se forstås ved:
Affald: Ethvert stof og enhver
genstand, som henhører
under en af kategorierne
i bilag 1, jf. bilag 2,
og som indehaveren skiller
sig af med, agter at skille
sig af med eller er forpligtet
til at skille sig af med.
Kommunen kan i
henhold til eget renovationsregulativ påbyde
fjernelse af alt affaldet samt fjerne det på
ejerens regning, dersom ejeren ikke efterkommer
et påbud
Også her anbefales det, at der i første omgang
søges en mindelig løsning, med mindre
affaldet udgør en sundhedsfare eller er
helt urimeligt byrdefuldt for naboerne.
For farligt affald – kemikalier, maling m.v.
gælder særlige regler, som ikke er behandlet
her.
J.1.a Særligt om skrotbiler
I henhold til Skrotbil-bekendtgørelsen (nr.
1708 af 20/12/2006) § 4 er alle biler, der
ikke er indregistrerede eller funktionsdygtige
skrotbiler, og disse skal bortskaffes via
autoriseret ophugger. Beboere har ikke ret
til at have bilvrag som reservedelsbiler el.
Kommunen kan ligeledes påbyde bilvrag
fjernet og kan fjerne dem – som andet affald
– for ejerens regning.
J.3. Oplag af materialer
Sker der på en privat ejendom oplag af materialer,
der ikke er affald – typisk byggematerialer
kan der som udgangspunkt ikke
skrides ind.
Det kan dog med henvisning til byggelovens
Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009

§ 14 kræves, at oplag sker betryggende og
uden gene for de omkringboende – altså, at
kommunen i visse tilfælde kan kræve at der
ryddes op.
Anbefaling
Det anbefales, at kommunen anvender disse
regler parallelt med påbuds- og kondemneringsindsatsen
efter byfornyelsesloven, således
at der udsendes påbud rimeligt hurtigt,
hvor en dialog omkring oprydning ikke
har båret frugt. En restriktiv anvendelse af
disse regler virker i høj grad forebyggende,
hvorimod rod og forfald er tilbøjeligt til at
brede sig.
K. Kommunale opkøb
Kommunen kan lovligt – enten i fri handel
eller på tvangsauktion e.l. - opkøbe private
beboelsesejendomme med henblik på nedrivning,
hvis det er relevant i forhold til at få
fjernet sundhedsfarlige boliger eller at forebygge,
at de bliver beboet.
Kommunen kan kondemnere sine egne
ejendomme med henblik på genhusning og
statsrefusion
Der skal dog være tale om huse i en sådan
forfatning, at kondemnering og nedrivning
er begrundet. Kommunen kan ikke opkøbe
og nedrive sunde huse, blot for at sikre
imod udlejning.
Opkøb er en kommunal udgift uden refusion
og er relativt dyrt, og er derfor næppe det
redskab, der skal bruges til afhjælpning i
stor stil.
Anbefaling
Tvangsauktioner i Lemvig Kommune bør
overvåges, og kommunen kan have glæde
af at byde ind, dersom en forfalden ejendom
kan købes billigt, for at kunne have styr på
fremtiden. Det bemærkes, at visse af de
mere berygtede spekulanter har erhvervet
en ret stor del at deres ejendomsportefølje
på tvangsauktion.
L. Lejere
Genhusning i forbindelse med kondemnering
Kondemneres en bolig, der er beboet skal
kommunen sørge for en alternativ bolig og
dække flytteomkostningerne herved. Der
skal i visse tilfælde ydes supplerende støtte
til en højere husleje.
Sociale forhold
I forbindelse med en forøget indsats, herunder
med kondemnering vil det formentlig
kunne konstateres, at der i kondemnerede
eller kondemnable boliger kan være husstande
med betydelige sociale problemer.
Hvis der som følge af en kondemnering skal
ske genhusning, bør Kommunal-bestyrelsen
være opmærksom på, at der kan være tale
om husstande, der har behov for en særlig
støtte, navnlig i de situationer, hvor der er
børn i husstanden.
Husstandene kan have en høj flyttefrekvens
Det anbefales
At der indgås et tæt samarbejde med de sociale
myndigheder, når der skal ske genhusning.
At det overvejes at indgå i et formelt eller
uformelt samarbejde med de omkringliggende
kommuner med henblik på støtte til
husstande med særlige behov.
M. Konflikter
Erfaringsmæssigt kommer der mange klager
og enkelte retssager når der meddeles forbud
efter lov om byfornyelse og boligforbedring.
At der klages over beslutningerne bør
anses for at være en del af den nødvendige
proces for at få grebet ind over for tomme
og sundhedsfarlige bygninger og boliger,
rod, affald m.v.
Klager skal i første omgang behandles af
byfornyelsesnævnet for Region Nord.
Byfornyelsesnævnet vil påse, at alle formalia
er overholdt. På grund af indgrebets alvor
vil alle formalitetsfejl som udgangspunkt
medføre at beslutningen bliver ugyldig, og
at sagen må gå forfra. Det stiller ret store
krav til den formelle sagsbehandling, ligesom
dokumentationen skal være i orden.
Byfornyelsesnævnets kendelse kan af parterne
indbringes for boligretten.
Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009

Påbud efter byggelov, affaldsbekendtgørelse
el. kan påklages til tilsynsmyndighederne.
Anbefaling
At der holdes fokus på, at de medarbejdere,
der skal forestå den praktiske indsats forberedes
på de kommende konflikter, og at det
kræver en vist personlig robusthed at arbejde
i et konfliktfyldt område.
N. Organisering
For at kunne varetage de forskellige hensyn
til regler (boligstøtte-, byfornyelses-, byggelov
m.v.) foreslås det, at der nedsættes en
arbejdsgruppe på tre personer – en repræsentant
fra de sociale myndigheder, en byggesagkyndig
medarbejder og en medarbejder
med planlægningsmæssig baggrund.
Gruppen får ansvaret for en foreløbig vurdering
af sager, klager m.v., gennemførelse af
dialog med ejere og lejere samt sagsforberedelse
og indstillinger. Gruppen placeres i
planafdelingen. Det skønnes, at det samlede
ressourceforbrug svarer til ¾ fuldtidsstilling.
O. Økonomi
Påbud efter byfornyelsesloven
Lemvig kommune skal som udgangspunkt
ikke betale erstatning ved påbud eller kondemnering
efter lov om byfornyelse. Eneste
undtagelse er ejerboliger, der kondemneres
af andre årsager end tilstand og alder.
Det forventes dog, at samtlige kondemneringer
vil være begrundet i ejendommens
alder og tilstand, således at der ikke skal
betales erstatning. Det forventes ligeledes
ikke, at der skal betales erstatninger og
godtgørelser til erhvervsdrivende.
Såfremt Kommunen påbyder nedrivning har
ejeren krav på dækning af det tab, der lides
som følge af nedrivningen. Da en forfalden
og kondemneret bygning som udgangspunkt
ikke repræsenterer nogen selvstændig betyder
det, at kommunen normalt skal dække
udgifterne ved nedrivningen og udgifter
ved en eventuel genhusning.
Såfremt ejeren selv ønsker at foretage nedrivningen
bør kommunen stille krav om at
godkende tilbuddet, for dels at sikre prisen
og dels at bygningen nedrives og bortskaf-
fes på forsvarlig vis.
Erfaringsprisen for et ældre hus på ca. 100
m² er pr. 1. januar 2008 ca. Kr. 70.000
ekskl. moms, idet det forudsættes, at der
ikke findes farlige stoffer eller asbest.
Det anbefales
At der på et tidligt tidspunkt gennemføres et
rammeudbud mellem de lokale nedrivere for
at sikre den lavest mulige pris.
Statsrefusion efter Lov om byfornyelse
og udvikling af byer
Velfærdsministeriet giver hvert år kommunerne
en refusionsramme til den samlede
byfornyelsesindsats, herunder kondemnering.
Det anbefales
At der hvert år søges om størst mulig statslig
ramme med henblik på gennemførelse af
handlingsplan samt andre kommunale byfornyelsesopgaver.
Statsrefusion
Følgende udgifter kan anmeldes til refusion.
• Genhusning og godtgørelser til erhvervslejere
• Sikring og afspærring m.v.
• Nedrivning og rydning samt retablering
på naboejendomme
• Erstatning ved påbud om nedrivning
• Tilskud til ejere af ejerboliger og andelsboliger
iht. § 78
• Erstatninger og godtgørelser til erhvervsdrivende
(ejere)
• Tinglysning af beslutninger, påbud og
deklarationer
• Bistand ved klage- eller retssager, herunder
advokathonorarer
• Tekniske forundersøgelser vedr. skimmelsvamp
og indeklima.
• Tilskud til forbedring af boliger, hvis dette
besluttes.
Statsrefusionen udgør 50 % af den samlede
udgift.
Udgifter, der ikke kan anmeldes til refusion
• Udgifter til ekstern bistand/konsulent
ved planlægning og gennemførelse
Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009

• Kommunens udgifter og tab ved opkøb
af private ejendomme
Udgifter, der i første omgang afholdes
af kommunen, og som skal refunderes
af ejeren – tinglyses på ejendommen
før eksisterende prioriteter
• Sikring efter byggelovens § 18, hvor påbud
ikke er overholdt
• Oprydning og bortskaffelse af affald,
skrotbiler etc., hvor påbud ikke er overholdt
• Gennemførelse af påbudte afhjælpningsopgaver
efter lov om byfornyelse og udvikling
af byer, hvor påbud ikke er overholdt
• Gennemførelse af rydning og sikring af
kondemnerede bygninger, hvor påbud
herom ikke er overholdt.
Opmærksomheden henledes dog på, at der
kan være tilfælde, hvor kommunens udlæg
til oprydning ikke kan inddrives.
P. Budget
Der henvises til bilag A – budgetskema. Der
er foreslået en aktivitet, der over en 4-årig
periode kan sørge for kondemnering nedrivning
af ca. 24 mindre huse, genhusning af 8
husstande samt tvangsoprydning på ca. 12
private ejendomme.
Der er stipuleret en kommunal udgift på kr.
325.000 om året.
Udgifterne til egne medarbejdere er ikke
medtaget i budgettet
Revision af handlingsplanen
Det foreslås, at handlingsplanen vurderes
efter det første års indsats, og at den evalueres
og revideres hvert 4 år.
Evalueringen skal ske ud fra følgende kriterier:
• Indsatsens omfang
• Hvordan er resultatet, herunder hvor
meget boligstøtte er der sparet.
• Har der været overensstemmelse mellem
indsatsen og resultaterne
• Har der været uforudsete forhold
• Har der været uforholdsmæssigt mange
klager – og har kommunen tabt sager.
• Er der forståelser for og opbakning til
indsatsen i befolkningen.
• Har sagerne været byrdefulde for medarbejderne.
Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009

Bilag A. Budgetforslag
Budget for en 4-års periode
Udgifter i faste priser, 1. jan 2008 niveau
Refusionsber. Udg./byforn. Antal Enh. Pris.
Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009
2010 2011 2012 2013 I alt
Nedrivning af ejendomme 6 70.000 420.000 420.000 420.000 420.000 1.680.000
Rådighedsbeløb* 100.000 100.000 100.000 100.000 400.000
Genhusning 2 30.000 60.000 60.000 60.000 60.000 240.000
Advokatbistand 1 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 120.000
Undersøgelser, tinglysning m.v. Afsat
20.000 20.000 20.000 20.000 80.000
Refusionsberettigede udgifter i alt 630.000 630.000 630.000 630.000 2.520.000
Andre udgifter
Afsat til tvangsoprydning, fjernelse af affald
m.v.
Ikke-refusionsberettiget rådighedsbeløb
(konsulenter m.v.)
3 35.000 105.000 105.000 105.000 105.000 420.000
10.000 10.000 10.000 10.000 40.000
Udgifter i alt 115.000 115.000 115.000 115.000 460.000
Indtægter
Statsrefusion 315.000 315.000 315.000 315.000 1.260.000
Ejerbetaling til oprydning m.v. ** 105.000 105.000 105.000 105.000 420.000
Kommunal udgift 325.000 325.000 325.000 325.000 1.300.000
Bemærkninger:
* Rådighedsbeløbet er til ejendomme, hvor der findes asbest eller andet, der medfører ekstra udgifter – samt ekstraudgifter ved
større ejendomme
** Det skal overvejes, om det er realistisk at inddrive hele dette beløb.

Bilag B. Opsummering af strategiske og beslutningsmæssige tiltag
A. Boligstøtte og huslejenævn
Den eksisterende ordning, hvor kommunen foretager besigtigelse, når der ansøges
om boligsikring og reducerer boligstøtten, hvor lejen er for høj eller standarden er for
dårlig fastholdes.
Hvis det samtidig ved besigtigelsen viser sig, at der er en mulighed for, at boligen er
sundhedsfarlig henvises sagen til arbejdsgruppen, der optager sagen med henblik på
afklaring af, om der skal foretages. kondemnering efter Byfornyelsesloven.
B. Dialog.
Der er en generel holdning om, at Teknik- og miljøafdelingen skal søge at gennemføre
en forudgående dialogfase med ejerne inden der skrides til påbud/forbud, hvis ikke
der er tale om væsentlig sundhedsfare, der kræver øjeblikkelig indgriben.
C. Indsatsområder og prioritering
Sager med mulig sundhedsfare i beboede ejendomme har altid højeste prioritet, uanset
beliggenhed.
a. Ejendomme, hvor der ligger klager samt kendte problemejendomme
b. Kortlægning i følgende lokalområder – prioriteret:
i. Bækmarksbro
ii. Klitbyen, Thyborøn
iii. Nr. Nissum hovedgade
c. Bygningerne langs den del af følgende veje, der ligger i kommunen:
i. Lemvig- Humlum, nr. 565
ii. Lemvig- Struer, nr. 513
iii. Ringkøbing-Thyborøn, nr 181.
D. Kondemnering og nedrivning
Der skal træffes beslutning:
a. om kondemnering, hvor der konstateres sundhedsfarlige forhold, der er væsentlige
og hvor en afhjælpning ikke kan ske via en dialog med ejeren.
b. om kondemnering af tomme, sundhedsfarlige boliger og lokaler, således at de
ikke kan tages i brug før der er sket forbedring
c. om påbud om nedrivning, hvor der er tale om bygninger, der er forfaldne og
hvor bygningerne giver gener for omgivelser, naboer eller lokalsamfund.
d. hvor der foretages kondemnering af tomme boliger bør det som udgangspunkt
suppleres med påbud om nedrivning – kondemneringen foretages som udgangspunkt
med henblik på fjernelse af bygningen.
e. bygninger, der er bevaringsværdige eller indgår i bevaringsværdige miljøer
skal dog vurderes særskilt
E. Indsats mod affald, rod, skrotbiler m.v.
Det besluttes, at kommunen vil anvende reglerne om påbud om fjernelse af affald,
skrotbiler m.v. samt påbud om oprydning restriktivt, således at, således at der udsendes
påbud hurtigt, hvor en dialog omkring oprydning ikke har båret frugt.
F. Tvangsauktioner
Der træffes beslutning om, at tvangsauktioner over beboelsesejendomme i kommunen
overvåges, og Kommunaldirektøren bemyndiges til at give bud, dersom en forfalden
ejendom kan købes billigt med henblik på nedrivning. Kommunaldirektøren
kan udstede fuldmagt til andre medarbejdere i forhold til enkeltsager.
Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009

G. Organisering
Det besluttes at nedsætte en arbejdsgruppe med en repræsentant fra de sociale
myndigheder, en bygningssagkyndig og en medarbejder med planlægningsmæssig
baggrund.
H. Budget
Der søges hvert år størst mulig statsramme i henhold til lov om byfornyelse og udvikling
af byer til gennemførelse af handlingsplanen
Der afsættes som udgangspunkt netto kr. 325.000 pr. år til kommunens udgifter på
indsatsen
I. Evaluering
Handlingsplanen evalueres af Teknik- og miljøudvalget ved udgangen af 2009. Handlingsplanen
tages op igen, hvis forudsætninger, mål eller midler ændres, dog senest
med udgangen af 2012.
Handlingsplan for tomme og sundhedsfarlige boliger januar 2009