Bilag til Justering af SEA-ordningen - Bygningsstyrelsen

Bilag 1: Justering af SEA-ordningen (fase 1)
Som udgangspunkt er alle universiteter omfattet af ændringerne, idet KU dog kun er
omfattet i det omfang det praktisk kan lade sig gøre frem til en evt. overgang til selveje, jf.
KUs ansøgning om samme.
Ændring 1
Overgang til markedstilnærmet huslejefastsættelse for nybyggeri og
værdiskabende ombygninger.
Nye lejeaftaler
Bygningsstyrelsen arbejder i dag med en fast kapitalomkostning på 7 pct. Dette
omkostningsniveau har over en årrække vist sig at ligge markant over afkastet i
markedet, som kapitalomkostningen kan sammenlignes med.
Fremadrettet reduceres afkastkravet på 7 pct. derfor til 5,5 pct. på nybyggeri. Det
reducerede afkastkrav gælder for byggeprojekter, hvor aktstykket er godkendt efter 1.
januar 2013. For byggeprojekter under aktstykkegrænsen gælder det som udgangspunkt
for byggeprojekter, hvor lejeaftalen er underskrevet efter 1. januar 2013.
Der sker ikke ændringer af afkastkravet for de eksisterende SEA-lejeaftaler.
Uopsigeligheden på nybyggerier fastholdes ligeledes på det nuværende niveau på 10 år
for nybyggerier.
Det ændrede afkastkrav vil være det samme for alle universiteter og for alle nye
byggesager. Universiteternes mulighed for at kunne beregne deres lokaleudgifter
nogenlunde præcist i årene frem opretholdes hermed.
Det markedstilnærmede afkastkrav justeres hvert 4. år, hvis markedsudviklingen tilsiger
det. Hermed undgås, at den aktuelle markante forskel mellem markedet og det fastlagte
afkastkrav påny vil kunne være gældende for en længere periode.
Nye og eksisterende lejeaftaler
Et grundelement i SEA ordningen er lejers mulighed for hurtigt og ubureaukratisk at
kunne opsige ikke egnede lokaler. Denne mulighed fastholdes.
I den reviderede huslejemodel er universiteternes fleksible opsigelsesadgang afhængig
af, at de hensyn og udviklingsbehov, der fremgår af det enkelte universitets strategiske,
fysiske udviklingsplanlægning, tilgodeses. Universiteternes strategiske, fysiske
udviklingsplaner udarbejdes med Uddannelsesministeriet i rollen som tovholder.
Opsigelsen af ældre SEA-lejemål på hidtidige økonomiske vilkår til fordel for et nyt SEAlejemål
efter nye økonomiske vilkår vil derfor skulle begrundes ud fra universitetets
udviklingsplan. Der pågår i øjeblikket et arbejde mellem universiteterne og
Bygningsstyrelsen med det formål at konkretisere, hvordan udtjente SEA-ejendomme
håndteres som led heri.
Carl Jacobsens Vej 39 · 2500 Valby · T 4170 1000 · Bygningsstyrelsen@Bygningsstyrelsen.dk ·
www.Bygningsstyrelsen.dk · CVR 58182516
Bygningsstyrelsen er en del af Klima-, Energi- og Bygningsministeriet
1. juli 2013

Ændring 2
Energirenoveringsprojekter i den eksisterende bygningsmasse finansieres
fremover med en kapitalomkostning på 5 pct.
Eksisterende lejeaftaler
Universiteterne og Bygningsstyrelsen ønsker at arbejde mere strategisk med
energirenoveringsindsatsen. Det indebærer et større fokus på eksempelvis
energirenoveringstiltag med længere tilbagebetalingstid og tiltag, hvor der kan opnås
større effekt ved at se på renoveringsbehovet mere helhedsorienteret.
Aktuelt finansieres projekter med en kapitalomkostning på 6,7 pct. Denne nedsættes til 5
pct. svarende til kapitalomkostningen på Bygningsstyrelsens kontorområde.
Afdragselementet bibeholdes. Universiteterne er indstillet på over en årrække at
gennemføre rentable energiinvesteringer på disse vilkår.
Afledte driftsbesparelser opnået som led i gennemførte energirenoveringstiltag tilfalder
det enkelte universitet.
Ændring 3
Universiteterne kan indenfor en beløbsgrænse på 60 mio. kr. finansiere og
gennemføre ombygninger og renoveringer i SEA lejemål.
Nye og eksisterende lejeaftaler
Universiteternes bygningsmasse kan i store træk karakteriseres som
produktionsplatforme for undervisning og forskning. For at bevare en
produktionskapacitet og -evne er der behov for løbende bygningstilpasninger.
Størstedelen af disse produktionstilpasninger tilfører ikke den enkelte ejendom merværdi
og er derfor ikke egnede til SEA-finansiering. Der skal derfor være fleksible rammer for
universiteternes egenfinansiering og gennemførelse af disse tilpasninger.
Det tydeliggøres derfor, at universiteterne uden samtykke fra Bygningsstyrelsen indenfor
en grænse på 60 mio. kr. har fri mulighed for at finansiere og gennemføre fornødne og
hensigtsmæssige tilpasninger i form af ombygninger og renoveringer af benyttet SEAareal.
Der vil være tale om ændringer, der ikke tilfører ejendommen merværdi ud fra et
kapitalmæssigt (videresalgs-) perspektiv og ikke medfører væsentlige indgreb i
klimaskærmen.
En fleksibel tilpasningsmulighed modsvares af en reetableringspligt for universiteterne i
de tilfælde, hvor gennemførte ombygninger vurderes at have en negativ indflydelse på
bygningen i en videredisponeringssituation. Om der i de konkrete tilfælde vil være
retableringspligt kan på universitets initiativ afklares med Bygningsstyrelsen forud for
igangsætning af en bygningsmæssig tilpasning.
Ændring 4
Universiteterne kan overtage særinstallationer i takt med, at de finansierer
vedligeholdelse og renovering.
Nye og eksisterende lejeaftaler
I den nuværende huslejemodel har Bygningsstyrelsen ejerskab til basis- såvel som
særinstallationer i bygningsmassen. Efter opførelse har universiteterne ansvaret for den
løbende vedligeholdelse og fornyelse, såvel af basis- som særinstallationer.
Universiteterne har behov for fleksibilitet i forbindelse med deres reinvesteringsbehov.
Universiteterne får derfor i forbindelse med nybyggeri mulighed for at finansiere (og eje)
særinstallationer. Der vil i disse situationer skulle foretages en særskilt opgørelse af
værdien af de planlagte særinstallationer, som universiteterne selv finansierer. Der
ændres i øvrigt ikke hermed på placeringen af bygherrerollen i forbindelse med
nybyggeri. Denne opgave varetages fortsat af Bygningsstyrelsen og i givet fald ved
samfinansiering.
Side 2 af 3

For den eksisterende bygningsmasse har det vist sig problematisk at værdifastsætte de
eksisterende særinstallationer som grundlag for fastlæggelse af en overførelsessum ved
universiteternes overtagelse af ejerskabet. På denne baggrund får universiteterne
mulighed for successivt at finansiere og opnå ejerskab til fremadrettede reinvesteringer i
deres særinstallationer. Universiteterne kan varetage bygherrerollen ved renovering af
eksisterende særinstallationer, når renoveringen er 100 % finansieret af universitetet.
Bygningsstyrelsen arbejder på en samlet definition af hvilke installationer der kan
omfattes af muligheden for egenfinansiering af særinstallationer og vil sende denne i
høring hos universiteterne inden der foretages en endelig udmelding.
Forslaget ændrer ikke ved opgavefordelingen mellem universiteterne og
Bygningsstyrelsen ved gennemførelsen af planlagte laboratorierenoveringer for 3 mia. kr.
indenfor rammerne af det såkaldte UNILAB-projekt.
Ændring 5
Universiteterne tilbydes differentierede modeller for varetagelsen af drifts- og
vedligeholdelsesopgaver tilpasset det enkelte universitets behov og drifts- og
kompetenceprofil.
Nye og eksisterende lejeaftaler
Efter den nuværende fordeling mellem universiteterne og Bygningsstyrelsen har
universiteterne ansvaret for indvendig vedligeholdelse og Bygningsstyrelsen ansvaret for
udvendig vedligeholdelse. Udover den indvendige vedligeholdelse står universiteterne på
grundlag af indgåede samarbejdsaftaler mellem parterne for den praktiske
gennemførelse af Bygningsstyrelsens udvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Samtidig
står universiteterne for gennemførelsen af driftsaktiviteter.
Det er et fælles mål for universiteterne og Bygningsstyrelsen, at drift og vedligehold af
statens bygninger sker på den mest effektive måde og at administrationsudgifter
begrænses mest muligt til fordel for bygningernes vedligeholdelsesstand. Samtidig har
Bygningsstyrelsen et overordnet ansvar for opretholdelse af statslige værdier bundet i
bygningsmassen og som led heri et ansvar for en professionel tilrettelæggelse af statens
drifts- og vedligeholdsaktiviteter.
Sideløbende er det – bl.a. henset til forskelle i størrelse - forskelligt fra universitet til
universitet, i hvilket omfang varetagelse af drifts- og vedligeholdelsesopgaver mest
hensigtsmæssigt kan gennemføres af universiteterne selv eller i højere grad af
Bygningsstyrelsen.
På denne baggrund arbejdes der i samarbejde mellem universiteterne og
Bygningsstyrelsen på at beskrive en række alternative vedligeholdelsesmodeller.
Formålet er, at vedligeholdelsesmodellerne tilpasses det enkelte universitet samtidig
med, at Bygningsstyrelsens overordnede ansvar for bygningerne løftes. Fælles for de af
arbejdsgruppen afdækkede vedligeholdelsesmodeller er, at den hidtidige huslejebetaling
til indvendig vedligeholdelse afskaffes. Til gengæld overgår ansvaret for indvendigt
vedligehold til universiteterne. Ansvaret for udvendigt vedligehold fastholdes hos
Bygningsstyrelsen.
Side 3 af 3