Køb, salg og tinglysning vedr. ejendomme - Danske Torpare

Køb, salg og tinglysning 

En gennemgang af forhold vedrørende hushande i Sverieg.Både købs‐ og salgssituationen er beskrevet. 

Endelig er der en beskrivelse af tinglysningsproceduren. Beskrivelserne omfatter processen bredt, men 

med specielt henblik på de juridiske forhold. 

Af advokat Lars Holm Rasmussen 

Indhold 

Købet................................................................................................................................. 3 

Forord....................................................................................................................................................... 3 

Tekniske forhold ....................................................................................................................................... 4 

Ejendomsundersøgelse ..................................................................................................................... 4 

Byggestandarder ............................................................................................................................... 5 

Forsikringsforhold ............................................................................................................................. 5 

Sagkyndige........................................................................................................................................ 6 

Økonomi:.................................................................................................................................................. 7 

Købesummen .................................................................................................................................... 7 

Finansiering af købet......................................................................................................................... 8 

Udgifter ved den fremtidige drift ...................................................................................................... 8 

Ejendomsmæglerens pligter............................................................................................................ 10 

Jura:........................................................................................................................................................ 10 

Den svenske jura om ejendomshandel ............................................................................................ 10 

Medvirken af rådgivere ................................................................................................................... 11 

Købekontrakt, købebrev, tinglysning............................................................................................... 12 

Sidst opdateret 16. oktober 2009 af Lars Holm Rasmussen 

Copyright Danske Torpare – www.danske‐torpare.dk 

Side 1 af 34

Servitutter og andre rettigheder og forpligtelser............................................................................. 15 

Pantebreve...................................................................................................................................... 15 

Tilmeldinger og ejerskiftemeddelelser ............................................................................................ 16 

Salget .............................................................................................................................. 18 

Forord..................................................................................................................................................... 18 

Tekniske forhold ..................................................................................................................................... 19 

Oplysninger om ejendommen ......................................................................................................... 19 

Opfordringer og anbefalinger til sælger........................................................................................... 20 

Særlige juridiske regler for sælger ................................................................................................... 21 

Økonomi:................................................................................................................................................ 22 

Salgssummen .................................................................................................................................. 22 

Udgifter ved salget.......................................................................................................................... 23 

Driftsudgifterne............................................................................................................................... 24 

Jura:........................................................................................................................................................ 25 

Medvirken af rådgivere ................................................................................................................... 25 

Købekontrakt, købebrev, tinglysning............................................................................................... 25 

Servitutter og andre rettigheder og forpligtelser............................................................................. 27 

Pantebreve...................................................................................................................................... 28 

Tilmeldinger og ejerskiftemeddelelser ............................................................................................ 29 

Tinglysning ‐ Inskrivning................................................................................................. 30 

Hvorfor tinglyser man dokumenter?....................................................................................................... 30 

Hvad er tinglysning? ............................................................................................................................... 30 

Hvordan er tinglysningssystemet organiseret i Sverige? ......................................................................... 30 

Hvordan kommer vi i kontakt med inskrivningssystemet, ”Division Inskrivning”? .................................. 31 

Inskrivningskontorernes adresser.................................................................................................... 32 

Tryk på dette symbol for at komme tilbage til indholdsfortegnelsen 



Side 2 af 34

Forord 

 

Købet 

Beskrivelsen omhandler den almindelige situation, hvor hus og grund købes samlet. 

Beskrivelsen kan ikke erstatte konkret og individuel rådgivning, men tjener til at inspirere til egne 

undersøgelser og at forklare sædvanlige ekspeditioner. 

Køb af hus på lejet grund (arrenderad mark) rejser samme spørgsmål som nævnt i afsnittene om teknik og 

økonomi. Ligeledes er juraen den samme; dog med de væsentlige forskelle, at hus på lejet grund betragtes 

som løsøre, at ejendomsret ikke kan tinglyses, og at pant derfor heller ikke kan tinglyses. 

Ethvert ejendomskøb har 3 synsvinkler eller problemområder: 

1. Tekniske eller fysiske forhold 

2. Økonomi 

3. Jura 

Med tekniske forhold sigtes til selve den "fysiske" ejendom, dens omgivelser og dens installationer, ude og 

inde. 

Med økonomi tænkes på købers finansiering af købesummen, på engangsomkostningerne ved købet og på 

de fremtidige, løbende driftsudgifter. 

Jura handler om selve papirgangen ved købet, men også om de juridiske fakta, der gælder for ejendommen 

med hensyn til panteret, servitutter og byrder hidtil og fremover. 

 



Side 3 af 34

Tekniske forhold 

Ejendomsundersøgelse 

Ejendommen bør undersøges grundigt ved 

købers egen, almindelige observation. Brug 

ikke kun øjnene, men vær også opmærksom 

på dårlig lugt og støj og andre indtryk, som 

virker "forkerte". Vær gerne flere 

familiemedlemmer eller venner og bekendte 

med erfaring eller forstand på huskøb og 

byggeteknik, når ejendommen besigtiges. 

Stil spørgsmål til sælger eller mægler om alt 

det, der undrer eller virker ejendommeligt. 

Sørg for, at flere hører de svar, der gives ‐ ikke 

mindst for at undgå sproglige misforståelser. 

Husk, at de forhold, som sælger har vænnet 

sig til, eller opfatter som normale, ofte har en 

anden betydning og realitet for køber. En 

dårlig lugt er ikke altid, fordi "der mangler at 

blive luftet ud", men kan have årsag i f.eks. 

fejludført isoleringsarbejde eller ulovlige 

afløbsforhold. Forvent ikke, at sælger altid 

nævner ‐ eller kender ‐ alle relevante forhold, 

uden at det nødvendigvis forties i en ond 

mening. 

Lad være med at gå ud fra, at "sådan gør man 

nok i Sverige". Lovgivningen gælder også for 

ensomt beliggende huse langt ude i skoven. 

Vand‐, afløbs‐ og el‐installationer er i store 

træk undergivet myndighedskrav, der minder 

om de danske for tilsvarende huse. Ved 

vandforsyning fra egen brønd og ved 

udledning af spildevand på egen grund kan 

der være tale om primitive løsninger, som 

fuldt ud er lovlige, men spørg eventuelt 

kommunens tekniske forvaltning, hvis der er 

tvivl. 

Eventuelle uklarheder og ubesvarede 

spørgsmål om forhold på ejendommen bør 

ikke udskydes til senere undersøgelse. 

Omkostningerne kan vise sig at være 

voldsomme og give store ærgrelser; og måske 

ville man have købt et helt andet hus, hvis alle 

forhold havde været kendt fra starten. F.eks. 

kan etablering af el‐tilslutning eller 

vandtilførsel (brøndboring) koste meget store 

summer og variere meget efter ejendommens 

beliggenhed. 

Ikke bare selve husets stand, men også 

indretning og tilstand i have og på grunden i 

øvrigt kan have betydning. Skrånende eller 

"hule" grunde, vandhuller og nærhed til sø og 

å kan føre til fugtproblemer i kældre eller 

gulvkonstruktioner. Klippegrund kan 

begrænse, eller i hvert fald besværliggøre, 

nedgravning af ledninger og tanke. 

Undersøg og overvej også ejendommens 

omgivelser udenfor egen grund. Købere er 

blevet skuffede, når det har vist sig, at 

grusgraven, der lå stille og idyllisk i week‐ 

enderne, arbejdede på højtryk i de tre 

sommerferieuger. En skydebane kan være 

spændende at opholde sig på, men 

ubehagelig at lytte til. Husk også, at det at 

være i et landbrugsområde giver de samme 

"glæder" som i Danmark: fluer fra køerne, 

støjende ventilatorer i laderne, ildelugt fra 

stalde og møddinger osv. 

En særlig problemstilling, der griber om sig fra 

omkring 2008, er den landspolitiske

eslutning om indførelse af vindkraft, altså 

vindmøller, i stort tal. Udbygningen er 

overladt til private projektudviklings‐ 

foretagender, der opererer inden for 

nærmere fastsatte regler. Bortset fra, hvad 

man energipolitisk måtte mene om vindkraft, 

og hvad man synes om vindmøllernes 

udseende, må det forventes, at en ejendoms 

nærhed til vindmøller påvirker dens 

handelsværdi negativt. Derudover kan der 

være støjgener og andre ulemper i et omfang, 

som den enkelte bør forholde sig til. Det 

anbefales, at der stilles konkrete spørgsmål til 

sælger og mægler om eventuelle projekter i 

lokalområdet; og derudover findes særlig 

vindkraft‐information på foreningens 

hjemmeside. 

Betydningen af, at køber undersøger 

ejendommen og dens omgivelser grundigt, 

inden aftale indgås, understreges af den 

svenske retstilstand, som ‐ i langt højere grad 

end det gælder i Danmark ‐ lægger den 

juridiske risiko for fejl og mangler på køber. 

Man taler om, at køber skal opfylde sin 

undersøgelsespligt; og i praksis fører dette til, 

at køber får risikoen og ansvaret for 

eventuelle skavanker, hvis disse kunne have 

været opdaget ved en besigtigelse. 

 

Byggestandarder 

Gældende byggestandarder og 

installationskrav skal ikke bare overholdes 

"for myndighedernes skyld", men fordi 

ulovligheder kan få særdeles mærkbare, 

økonomiske virkninger, hvis der i 

skadetilfælde bliver tale om at opnå 

forsikringsdækning, og denne ‐ fuldt 

berettiget ‐ afvises. 

Særlig opmærksomhed bør udvises, hvis 

byggeri er udført af begejstrede amatører 

eller importerede håndværkere. Det må på 

forhånd give anledning til skepsis mht., om 

god byggeskik og gældende normer er 

overholdt. Skrækeksemplerne fra hverdagens 

konflikter handler om f.eks. manglende 

ventilering og fugtspærre i tagrum og 

gulvkonstruktioner, selvmonterede 

brændeovne der ikke overholder sikkerheds‐ 

afstande eller uegnede el‐installationer i 

etageadskillelser og våde rum. 

Bygningstegninger opbevares som regel kun 

på nyere huse eller på seriefremstillede 

typehuse. Hvis sælger ingen tegninger har, er 

der kun en lille chance for, at de findes på 

kommunen. 

 

Forsikringsforhold 

Sælgers forsikringsforhold kan give et 

fingerpeg om eventuelle problemer, f.eks. 

hvis forsikringen indeholder forbehold om 

dækning af bestemte bygningsdele. Ofte kan 

sælgers forsikring overtages / videreføres, 

men sælgers dækning ophører på 

overtagelsesdagen. Ny eller fortsat forsikring 

kommer ikke "af sig selv", men skal tegnes af 

køber. 

Forsikringstyperne ligner de danske, dvs. 

husejer‐ansvar og forskellige skadedækninger 

kan tegnes (brand‐, storm‐, vand‐ og

insektskade samt tillægsdækninger vedr. rør, 

sanitet m.v.) Svampeforsikring er sjældent 

forekommende og kunne indtil for få år siden 

slet ikke tegnes. Der er tale om relativt dyre 

tillægsforsikringer, enten tegnet via den 

almindelige husforsikring eller direkte hos et 

specialfirma, f.eks. Anticimex. Vælger man at 

tegne en forsikring, der har samme dækning 

som sælger havde, bør man være opmærk‐ 

som på, at løsøredækningen ofte er utids‐ 

svarende eller har været tegnet med 

væsentligt lavere dækningssum, end vi er 

vant til i Danmark. 

Sælgerforsikringer eller ejerskifteforsikringer i 

dansk forstand har ingen udbredelse på 

fritidshuse, og sælger har ingen tilskyndelse til 

at tegne eller tilbyde sådan dækning, 

eftersom sælger ifølge almindelige retsregler 

er stort set uden risiko og ansvar. 

Køberforsikringer kan i princippet tegnes, og 

det må overlades til den enkelte køber at 

overveje dette. Heller ikke dette produkt har 

vundet udbredelse på fritidshuse, og det må i 

øvrigt forventes, at forsikringsselskaberne kun 

vil tilbyde tegning på relativt nye huse. 

 

Sagkyndige 

Hvis egne evner ikke rækker til, når 

ejendommen skal besigtiges, eller ekstra 

tryghed ønskes, kan der rekvireres en 

sagkyndig besigtigelse (besiktning), hvorved 

en professionel bygningsingeniør gennemgår 

ejendommen og skriver en rapport. Udgiften 

er typisk i niveau 10.000 SEK + moms for et 

mindre hus (efterår 2009), men beløbet kan 

oplyses på forhånd. Køber tager selv 

initiativet og dækker selv udgiften. Det aftales 

naturligvis i samråd med sælger, hvornår 

besigtigelsen finder sted, og der kan ikke 

stilles krav om, at sælger ikke må være til 

stede. Det anbefales kraftigt, at man som 

køber er til stede ved besigtigelsen, både for 

at få udpeget eventuelle problemer og for at 

kunne stille spørgsmål. 

Sagkyndige kan findes ved kontakt til Svenska 

Byggingenjörers Riksförbund via hjemmesiden 

www.bygging.se (søgeord: 

överlåtelsebesiktning) eller den 

landsdækkende virksomhed Anticimex. Mere 

specialiserede undersøgelser på elektricitet, 

vvs og afløbssystemer klares nok bedst ved 

henvendelse til en lokal håndværker eller 

entreprenør, eventuelt på kommunens eller 

ejendomsmæglerens henvisning. 

Et særligt punkt er skorstenes og ildsteders 

tilstand og lovlighed. Svar på dette fås hos 

den lokale skorstensfejermester. 

Skorstensfejerne er organiserede i distrikter, 

og kommunen kan oplyse, hvem det er, hvis 

ikke oplysninger fås hos sælger eller mægler. 

Hvis sælger har overholdt sædvanlige regler 

om regelmæssigt eftersyn, findes der 

dokumentation herfor i form af faktura eller 

protokoll fra skorstensfejeren. Har 

besigtigelse ikke fundet sted regelmæssigt, 

eller kender skorstensfejeren slet ikke 

ejendommen, bør han rekvireres, inden købet 

aftales (eventuelt kan betingelse indsættes i 

købsaftalen). Et besøg koster typisk et 

honorar på mellem 800 og 1.500 SEK + moms. 

Er der mangler ved skorsten og ildsteder, kan

det desuden blive nødvendigt at bede en 

skorstens‐murer se på forholdene og give 

priser på udbedring. 

 

Økonomi: 

Købesummen 

Købesummen betales som absolut hovedregel 

kontant og uden overtagelse af sælgers gæld. 

Dette udgangspunkt er så selvfølgeligt, at man 

ikke engang plejer at nævne noget om dette i 

købekontrakten (at sælger garanterer, at der 

findes pantebreve, betyder netop kun, at der 

eksisterer pantebreve uden aktuel gæld, som 

kan genanvendes). 

Køber undersøger selv sine 

finansieringsmuligheder og skaffer den 

fornødne kapital. En svensk ejendomsmægler 

rådgiver ikke om finansieringsmuligheder, men 

kan henvise til lokale pengeinstitutter, hvis han 

bliver bedt om det. En svensk salgsopstilling og 

købekontrakt indeholder derfor heller ikke 

finansieringsforslag. 

Købesummens betaling sker som regel i to 

omgange: først erlæggelse af en udbetaling 

(handpenning) hos ejendomsmægleren ‐ 

oftest på 10 % ‐ når købsaftalen underskrives, 

og dernæst betaling af restbeløbet på 

overtagelsesdagen. Ifølge svensk tradition 

frigives hele købesummen til sælgers frie 

rådighed på overtagelsesdagen. Udenlandske 

køberes forventninger vil nogle gange skabe 

forståelse for, at købesummen forbliver 

deponeret hos ejendomsmægleren og/eller i 

sælgers bank og først frigives, når købers 

ejendomsret er blevet registreret hos 

tinglysningskontoret; men det må komme an 

på en forhandling. 

Udgifter ved selve købet 

Handlens omkostninger fordeles i henhold til 

sædvane på den måde, at sælger betaler for 

ejendomsmæglerens medvirken, mens køber 

betaler afgifterne ved registrering (tinglysning) 

hos myndighederne. Afgifterne består af 

stämpelskatt og expeditionsavgift, henholdsvis 

1,5 % af købesummen og et fast beløb på 825 

SEK. Køber betaler selv for egen rådgivning. 

Fordelingen af omkostninger kan i princippet 

forhandles, men sjældent med gunstigt resultat 

for køber. Hvis mægler ikke har medvirket, kan 

det tænkes, at sælger føler trang til at tage 

dele af omkostningerne på sig. 

Hvis købesummen er lavere end den offentlige 

vurdering i året før tinglysningen, beregnes 

stämpelskatten af den højere vurdering. Købes 

ejendommen af en forening eller et selskab, er 

stämpelskatten på 3% af købesummen eller 

vurderingen. 

Ved køb af landbrugsejendom, der er omfattet 

af reglerne om förvärvstillstånd 

(købstilladelse), skal betales en 

ansøgningsafgift til Länsstyrelsen på 3.200 SEK. 

Afgiften tilbagebetales ikke, selv om tilladelse 

afslås. Afgiften betales sædvanligvis af 

køberen.

Finansiering af købet 

Mulighederne for finansiering af 

købesummen findes i både Sverige og 

Danmark. Ofte skaffes lån i Danmark på den 

måde, at friværdi i dansk ejerbolig belånes i 

dansk realkreditinstitut. I begge lande kan 

optages banklån, hvorimod realkreditlignende 

lån ikke findes i Sverige for denne slags 

ejendomme. Svenske banker opererer typisk 

meget lokalt; og i Danmark vil mange banker 

være tilbageholdende med at gå ind i en 

lånesag, først og fremmest fordi man er uden 

kendskab til, hvordan det svenske retssystem 

fungerer. En del danske banker er dog 

efterhånden både interesserede og erfarne i 

at låne ud til svenske ejendomme. Forhør 

eventuelt hos foreningen, hvem der aktuelt 

markerer sig på markedet. 

Om lånet skal optages i Sverige eller i 

Danmark, må først og fremmest bero på en 

forretningsmæssig vurdering, dvs., hvor er 

lånet billigst; men det bør også tages i 

betragtning, at valutakursen kan ændre sig, 

og at et lån i Sverige derfor bliver dyrere at 

betale tilbage, hvis kursen stiger i forhold til 

lånetidspunktet. Et svensk pengeinstitut 

finansierer som regel ikke et køb ud fra en 

betragtning over, hvad ejendommen er værd 

som pant, men ønsker nøje indsigt i købers 

samlede økonomi. 

 

Udgifter ved den fremtidige drift 

Man bør skaffe sig klarhed over de 

nødvendige driftsudgifter, der som minimum 

omfatter ejendomsskat, forsikringspræmie og 

renovationsafgift. Afhængig af ejendommens 

installationer kan der desuden blive tale om 

at betale for elektricitet, spildevandstømning, 

vandtilførsel og telefon. Endelig er visse 

ejendomme beliggende i områder, hvor der 

obligatorisk eller frivilligt betales bidrag til 

grundejerforeninger, vejlav, 

bådpladsforeninger o.lign. 

Ejendomsskat i Sverige betales til det statslige 

Skatteverket, enten i form af fastighetsavgift 

eller fastighetsskatt. Om det er det ene eller 

andet, beror på, hvilken ejendomstype der er 

tale om. For en bebygget ejendom, der er 

kategoriseret som fritidsbostad eller 

helårsbostad, betales fastighetsavgift på 

0,75% af den offentlige vurdering pr. år. For 

en bebygget ejendom, hvor selve 

bygningsværdien er under 50.000 SEK og 

derfor sættes til 0 – betegnet som tomtmark 

med byggnad – betales fastighetsskatt på 

1,0% årligt af vurderingen. Skattepligten 

påhviler den, der er tinglyst ejer pr. 1. januar i 

året. Skatten afregnes årligt bagud på den 

måde, at ejeren i en standardselvangivelse 

(deklaration) hvert år med frist omkring 1. 

juni indberetter den offentlige vurdering og 

derefter enten straks betaler en frivillig 

forskudsskat på den nævnte størrelse eller 

afventer en opkrævning senere på året. 

De svenske ejendomsskatter har indtil 2008 

været periodiseret og afregnet direkte over 

for sælger og køber for deres respektive 

ejertid i det år, hvor handlen fandt sted. Da 

skatten imidlertid nu påhviler den, der er ejer 

ved årets start, opstår behovet for at

efundere forholdsmæssigt mellem parterne. 

Fænomenet er nyt i Sverige og håndteres lidt 

tøvende mellem private parter; ofte glemmes 

det helt af sælger. Ejendomsmæglerne 

regulerer betalingen håndfast på den måde, 

at købers refusionsbeløb opkræves allerede 

sammen med betalingen af restkøbesummen 

i forbindelse med overtagelsesdagen. 

Personer, der er skattemæssigt 

hjemmehørende i Danmark, er desuden 

forpligtet til at betale dansk 

ejendomsværdiskat, uanset at ejendommen 

er beliggende i udlandet. 

Ejendomsværdiskatten er på 1%, men 

beregningsgrundlaget afhænger af, hvornår 

ejendommen er erhvervet. For ejendomme, 

erhvervet efter 1. januar 2002, tages der 

udgangspunkt i den faktiske købesum, som 

via en særlig beregningsformel indekseres 

tilbage til niveauet i 2001 eller 2002. 

Beregningen forklares og kan foretages 

andetsteds på foreningens hjemmeside. Den 

svenske ejendomsskat (fastighetsavgift, 

fastighetsskatt) kan trækkes fra i den danske 

ejendomsværdiskat og dermed nedbringe 

denne. Det påhviler ejendommens ejer selv at 

selvangive den udenlandske ejendom til 

dansk skattevæsen, hvilket sker ved 

anvendelse af særligt skema for udenlandsk 

ejendom (blanket 04.053) som bilag til den 

årlige selvangivelse. 

Forsikringspræmie indgår som en fast post for 

de fleste. Sælgers forsikringsforhold danner 

naturligt udgangspunkt for overvejelser om 

fremtidig dækning og udgift, men kritisk 

sammenligning og forespørgsel hos andre kan 

være en god idé. Præmien afhænger dels af 

bygningernes areal, anvendelse og 

installationer og dels af den ønskede 

dækning. 

Renovation (affaldshåndtering) er de fleste 

steder obligatorisk, men kan tegnes i 

forskellige ordninger, afhængigt af 

tømningsbehovet. Opgaven udføres af den 

stedlige kommune eller særlige offentlige 

renholdningsselskaber, der via deres 

hjemmesider oplyser nærmere om 

valgmuligheder og priser. 

Spildevandstømning – dvs. tømning af 

trekammer‐brønd, lukket tank eller lignende 

beholder – administreres og afregnes som 

regel af de samme, der tager sig af den 

almindelige affaldshåndtering, selv om 

opgaven i praksis er overgivet til særlige 

entreprenører. Priserne kan derfor oplyses 

hos samme, som giver oplysning om den alm. 

renovation. Det er ikke lovligt selv at skaffe sig 

af med tankindhold. 

El‐forbrug afregnes som i Danmark med 

tariffer for net og for forbrug, pålagt offentlige 

afgifter. Det er en myte, at elektricitet er 

specielt billigt i Sverige, men det opfordres til 

at afsøge markedet og overveje de 

valgmuligheder, det enkelte selskab byder på, 

beroende på forbrugsmønstret. Der er frihed 

til at vælge leverandør. Bemærk, at 

medlemskab i foreningen berettiger til 

fritagelse for depositum hos el‐selskabet e.on, 

under forudsætning af oplysning om 

medlemsnummer.

Vandforbrug vil for en stor del af de dansk‐ 

ejede ejendomme være omkostningsfrit, for 

så vidt man har egen brønd eller boring. 

Udgiften knytter sig alene til el‐forbruget ved 

pumpe og vandvarmer samt nødvendig 

vedligeholdelse. Er ejendommen beliggende i 

bymæssigt område eller et organiseret 

grundejerforeningsområde, hvor der er 

kollektiv vandforsyning, må der regnes med 

løbende bidragsbetalinger, med eller uden 

måleraflæsning. 

Ud over ovennævnte driftsudgifter, som vil 

påhvile de fleste fritidshuse, kan der være tale 

om at bidrage til lokale foreninger, 

fællesskaber eller enkeltpersoner, der sørger 

for vej‐vedligeholdelse, stiller bådplads til 

rådighed eller yder andre, særlige tjenester. 

Oplysning herom må nødvendigvis søges hos 

sælger og mægler. 

 

Ejendomsmæglerens pligter 

En svensk ejendomsmægler skal principielt 

rådgive køber om ejendommens 

driftsøkonomi og udarbejde en 

boendekostnadskalkyl, hvori ejendommens 

udgifter indpasses i køberens øvrige 

privatøkonomi. Eftersom der sjældent er det 

store behov for at rådgive en udenlandsk 

fritidshuskøber om købets virkning for 

privatøkonomien, og fordi de to landes 

forskellige skattesystemer giver "løse ender" i 

kalkulationen, vil mægleren som oftest bede 

køberen skrive under på en erklæring om, at 

der gives afkald på kalkulationen, hvilket er 

fuldt lovligt. 

At mægleren fritages for pligten til 

omkostningskalkulationen, bør ikke føre til, at 

han i det hele taget undlader at give 

oplysninger om de almindelige driftsudgifter – 

selv om det desværre ofte har dette resultat. 

Der er jo intet i vejen for, at der skrives en 

enkel opstilling over ejendomsskatten, 

udgifterne ved renovation og 

spildevandstømning, forsikringspræmie samt 

sælgers el‐forbrug. 

 

Jura: 

Den svenske jura om ejendomshandel 

Som i Danmark reguleres køb af fast ejendom 

af en lovgivning og en retspraksis, der 

fastlægger, hvordan loven anvendes, og hvilke 

virkninger den har. 

Grundlæggende har Sverige love om aftaler 

og om køb, der ligner de danske. Derudover 

har Sverige – til forskel fra Danmark – en 

altomfattende lovgivning specielt for fast 

ejendom, Jordabalken. Denne lov indeholder 

afsnit, der definerer fast ejendom og dens 

tilbehør, beskriver fremgangsmåde og 

retsvirkninger ved køb, leje, forpagtning, pant 

og tilgrænsende emner. 

Loven fastslår, at aftaler om ejendomshandel 

skal være skriftlige og fastslår samspillet med 

tinglysningssystemet, 

udstykningsmyndighederne og domstolene.

De helt centrale regler for køb og salg af fast 

ejendom er køberens undersøgelsespligt: 

køberen skal undersøge, hvad han køber, og 

sælgerens oplysningspligt: sælgeren skal give 

oplysninger om det, han sælger. Den tunge, 

altafgørende regel er undersøgelsespligten. 

Køberen har risikoen og ansvaret for, at alt 

relevant kommer frem, at der sker grundige 

undersøgelser, og at køber derved får et 

tilstrækkeligt grundlag for sin beslutning om 

købet. I praksis stilles der ikke store krav til 

sælgerens forpligtelser. Han skal medvirke til 

at fremlægge, hvad han ved, må ikke give 

usande oplysninger, men har derudover ikke 

pligt til at tage nogen særlige initiativer (f.eks. 

hverken fremlæggelse af forsikringstilbud 

eller tilstandsrapport). 

Sælger er ansvarlig for skjulte fejl. Om der er 

tale om en skjult fejl i juridisk forstand, 

afhænger ikke af, om køber rent faktisk kunne 

se pågældende fejl eller mangel. Grænsen går 

derimod ved, om en sagkyndig person i den 

givne sammenhæng kunne se eller forestille 

sig fejlen eller manglen; og kun hvis dette ikke 

er tilfældet, vurderes den som skjult. 

Sælger er ansvarlig for bevidst urigtige 

oplysninger. Købers mulighed for at 

gennemføre erstatningskrav afhænger dog af, 

om køber kan bevise, at sælger vidste, at 

oplysningerne ikke var rigtige. 

I en speciallovgivning er med virkning fra 1. 

januar 2009 fastsat pligt for sælgeren til at 

fremlægge energideklaration (svarende til 

”energimærke” i Danmark) ved salg af en‐ og 

to‐familiehuse. Forpligtelsen gælder dog ikke, 

hvis køberen skal anvende ejendommen til 

fritidsbrug. 

For bebyggelse, herunder om‐ og tilbygninger, 

gælder på samme måde som i Danmark en 

byggelovgivning, plan‐ och bygglagen, der 

med en række tilknyttede detailregler 

regulerer, hvordan bebyggelse må ske. 

Lovgivningen administreres af kommunernes 

tekniske forvaltninger. 

 

Medvirken af rådgivere 

Hvis der medvirker autoriseret (registreret) 

ejendomsmægler i handlen, kan man normalt 

gå ud fra, at der gives kvalificeret og 

betryggende rådgivning til køber. En 

autoriseret mægler er forpligtet til at rådgive 

køber om, hvad man skal være opmærksom 

på, og hvordan handlen bringes på plads. 

Medmindre man har brug for finansiering 

eller ønsker sikkerhed omkring ejendommens 

(husets) tilstand og teknik, er der altså 

normalt ikke behov for yderligere, 

professionel rådgivning til køber. Advokater 

medvirker kun sjældent i svenske 

ejendomshandler. 

Der er ingen pligt til at anvende 

ejendomsmægler eller anden professionel 

rådgiver. Parterne har altså ret til selv at 

oprette de fornødne dokumenter og sende 

disse frem til de relevante myndigheder. 

Hvis der ikke medvirker autoriseret 

ejendomsmægler, bør der selvsagt udvises

stor forsigtighed og omhu med at fremskaffe 

oplysninger om ejendommen, ligesom der må 

stilles spørgsmål og forlanges dokumentation 

for, at sælger er ejer af ejendommen, hvordan 

ejendommen er belånt og behæftet, og hvilke 

servitutter eller byrder, der belaster 

ejendommen. I denne situation bør 

købesummen altid deponeres i sælgers bank, 

indtil der er vished for, at køber får sin 

ejendomsret registreret. 

Når der medvirker mægler, foreligger der 

normalt altid en objektbeskrivning, hvor der 

gives elementære fakta om ejendommen, 

dens størrelse, byggemåde osv. Denne 

beskrivelse kan sammenlignes med en 

salgsopstilling i en dansk ejendomshandel, 

men indeholder ingen oplysninger om 

finansiering og dermed om låneudgifters og 

terminsydelsers størrelse. 

Det er kutyme, men ingen pligt, at mægleren 

sørger for udfyldelse af en frågelista 

(spørgeliste), hvori sælger besvarer en række 

standardspørgsmål om sit kendskab til 

ejendommen. Spørgelisten fritager ikke køber 

fra selv at undersøge de pågældende punkter, 

men ofte indeholder sælgers svar signal om, 

hvilke punkter der kan fortjene særlig 

agtpågivenhed – f.eks. hvis det oplyses om en 

brønd, at den ”på varme somre kan løbe tør”. 

Giver sælger decideret usande svar, og det 

kan bevises, kan han pålægges 

erstatningsansvar senere. 

Ejendomsmægleren har intet selvstændigt 

ansvar for, om ejendommen er i orden, og om 

sælgeren giver sande oplysninger. Mægleren 

er forpligtet til at formidle parternes 

spørgsmål og oplysninger og skal rådgive 

køberen om relevante undersøgelser, f.eks. 

opfordre til grundige undersøgelser. Desuden 

skal mægleren sørge for at oplyse en række 

fakta om registrerede og tinglyste forhold, 

herunder pant og gæld. 

Hvis ikke andet er aftalt, skal mægleren 

desuden sørge for, at der oprettes alle de 

dokumenter, der er nødvendige for handlens 

gennemførelse (köpekontakt og köpebrev). I 

den forbindelse bemærkes, at det en sjælden 

gang forekommer, at sælgeren ønsker at 

spare omkostninger og derfor kun har 

rekvireret mægleren til at skrive dokumenter 

og intet andet. I disse tilfælde vil mægleren 

sørge for at gøre opmærksom på sin 

begrænsede rolle og kan altså ikke forventes 

at være behjælpelig med – eller tage ansvar 

for – nogen som helst rådgivning eller 

oplysning. 

 

Købekontrakt, købebrev, tinglysning 

Når parterne er nået til en forståelse om 

handlens centrale vilkår, nemlig 

købesummens størrelse og 

overtagelsesdagen, udfærdiger mægleren et 

udkast til köpekontrakt, hvori disse vilkår og 

andre bestemmelser beskrives. Først når 

begge parter har underskrevet, er der indgået 

en bindende aftale. Mundtlige aftaler eller 

mæglers melding om, at man "har 

ejendommen på hånden", "at der ikke 

forhandles med andre" eller lignende udtryk, 

binder ikke sælger ‐ hvilket desværre ofte 

giver anledning til for tidlig begejstring hos

køber, som i tankerne allerede er flyttet ind i 

sin nye bolig. Køber kan heller ikke forbedre 

sin retsstilling ved at deponere udbetalingen 

el.lign. 

Betingelser er ikke almindelige – eller velsete 

– i svenske købekontrakter. Som regel har 

sælger og mægler den holdning, at køber kan 

undersøge forholdene og afklare sine 

betænkeligheder, inden kontrakten skrives. 

Dog vil et forbehold om gennemførelse af 

sagkyndig besigtigelse inden for en nærmere 

fastsat frist, være almindeligt. 

Köpekontrakten efterfølges traditionelt af et 

köpebrev, som er et ganske kortfattet 

dokument, hvorved sælger kvitterer for 

købesummens betaling og samtidig 

overdrager ejendomsretten definitivt til 

køber. Köpebrevet har samme funktion som 

et skøde i en dansk handel. 

Köpekontrakt og köpebrev kan købes som 

trykte formularer i bog‐ og papirhandler i 

Sverige og er dermed tilgængelige for dem, 

der handler uden mægler. Principielt kan 

dokumenterne også oprettes på egne 

tekstfiler, f.eks. efter oplæg fra gamle 

dokumenter, lærebøger eller lignende. Der er 

altså ikke krav om anvendelse af bestemte, 

autoriserede blanketter, blot mindstekravene 

til dokumenternes juridiske indhold og formål 

opfyldes. Eksempler på dokumenter findes på 

torpare‐foreningens hjemmeside. 

Köpebrev sendes til registrering, dvs. 

tinglysning (inskrivning), hos det regionale 

tinglysningskontor, der dækker det län og den 

kommune, hvor ejendommen er beliggende. 

Tinglysningssystemet i Sverige hører siden 

juni 2008 under den statslige myndighed 

Lantmäteriet, der nærmest kan sammenlignes 

med Kort‐ og Matrikelstyrelsen i Danmark. 

Nærmere oplysninger om de enkelte 

tinglysningskontorers dækningsområder og 

adresser findes andetsteds på hjemmesiden. 

Der er intet krav fra myndighedernes side om, 

at der skal foreligge både en köpekontrakt og 

et köpebrev, ligesom det heller ikke har 

nogen selvstændig betydning, hvad 

dokumentet kaldes. Afgørende for 

tinglysningen er, at der foreligger et endeligt 

overdragelsesdokument uden betingelser 

eller forbehold, at det kan aflæses, at der er 

tale om et køb, og at købesummen er betalt. 

At parterne vælger at oprette en forudgående 

köpekontrakt, har sin årsag i, at der normalt 

er tale om et forløb over flere måneder, hvor 

parterne finder behov for at fastholde 

hinanden i en aftale, mens finansieringen og 

eventuelle andre forhold bringes på plads, og 

ejendommen gøres klar til overdragelsen. 

Handles der mellem familie eller nære 

bekendte, og såvel betaling som overtagelse 

kan ske straks, er der altså intet i vejen for, at 

man nøjes med et köpebrev eller en meget 

enkel köpekontrakt, blot det udtrykkeligt 

fremgår af dokumentet, at sælger har fået sin 

købesum. 

Hvis der medvirker mægler, vil denne normalt 

tilbyde at sørge for inskrivningen 

(tinglysningen), eller ligefrem anse det som en 

selvfølge at gøre det. I de fleste tilfælde 

forventer mægleren intet særligt honorar for 

denne ekspedition, men et honorar på 500 ‐

1.000 SEK er ikke usædvanligt eller urimeligt ‐ 

afhængig af, om mægleren hjælper med 

andre spørgsmål; men mere bør denne enkle 

og ukomplicerede opgave absolut ikke koste. 

Sammen med köpebrevet (og en bekræftet 

kopi af dette) sendes en kortfattet ansøgning, 

hvori køberen selv ‐ eller ejendomsmægleren 

‐ ansøger om lagfart for køberen, dvs. 

registrering af køberens adkomst. I stedet for 

en "hjemmelavet" ansøgning kan der 

anvendes en formular, der er tilgængelig på 

tinglysningskontorernes hjemmeside (se 

afsnittet om tinglysningssystemet). 

Er ejendommen ubebygget (tom grund) eller 

registreret som sådan, eller er grundarealet 

på en bebygget ejendom på 3.000 kvm eller 

mere, har den lokale kommune en lovhjemlet 

forkøbsret til ejendommen. Kommunen vil 

kun i sjældne tilfælde benytte sig af sin 

forkøbsret, men skal forespørges. Dette sker 

ved, inden tinglysningen, at sende en kopi af 

købekontrakten til kommunen og bede om 

dens beslutning vedrørende forkøbsretten. 

Svaret sendes med til tinglysningskontoret. 

Medvirker der ejendomsmægler, sørger 

denne for forelæggelse for kommunen. Ellers 

må køber selv tage sig af opgaven. Der er 

ingen udgift ved kommunens sagsbehandling. 

Er ejendommen registreret som 

landbrugsejendom, skal der i mange tilfælde – 

men ikke alle – søges om förvärvstillstånd 

(købstilladelse) hos länsstyrelsen. 

Købstilladelsen skal søges og gives, inden 

tinglysning kan finde sted. Mægleren eller 

länsstyrelsen kan vejlede nærmere om, hvilke 

krav der stilles, og hvilke oplysninger der skal 

gives. Købstilladelsen, der udløser en 

ansøgningsafgift på 3.200 SEK, gives i de fleste 

tilfælde uden videre, men kan ikke betragtes 

som ren rutine på samme måde som den 

kommunale forkøbsretsbeslutning. Der er i de 

senere år forekommet overraskende afslag i 

Småland og Blekinge, også på mindre 

ejendomme, idet man har henvist til 

betydningen af, at ejendommene forbeholdes 

til lokale fastboendes behov. 

I visse tilfælde (altid, når sælgeren ikke er 

folkeregistertilmeldt i Sverige) skal der ved 

tinglysningen medsendes folkeregisterattest 

eller tilsvarende erklæring om civilstand for 

sælgeren. Hvis der ikke medvirker mægler, og 

køberen derfor selv sørger for henvendelsen 

til tinglysningskontoret, kan myndigheden 

give nærmere oplysning om, hvad der 

behøves, eller kravene kan aflæses på den 

særlige ansøgningsblanket. 

Hvis tinglysningskontoret anser köpekontrakt 

og köpebrev for at være i orden, bliver 

dokumenterne uden nærmere kommentarer 

returneret til den, der har indsendt dem. 

Desuden udstedes en underrättelse som bevis 

for, at tinglysning har fundet sted, samt en 

faktura på tinglysningsafgifterne. 

Hvis köpekontrakt eller köpebrev ikke er i 

orden, eller der mangler dokumentation på et 

eller andet punkt, bliver dokumenterne 

tilbagesendt til indsenderen med en skriftlig 

anvisning af, hvad der mangler, alternativt en 

opfordring til at ringe op til sagsbehandleren.

Servitutter og andre rettigheder og forpligtelser 

Ofte hviler adgangen til vandforsyning og 

spildevandsafledning på aftaler med naboer, 

på hvis ejendomme henholdsvis brønd og 

nedsivningsanlæg er beliggende. Hvis 

aftalerne er skriftlige og registrerede som 

servitutter (inskrevet) hos 

tinglysningskontoret, kan det ikke gøres 

bedre, men i modsat fald bør man tage 

kontakt til pågældende nabo ‐ eventuelt med 

ejendomsmæglerens bistand ‐ og få oprettet 

en skriftlig aftale, der tinglyses, så man 

undgår uoverensstemmelser i fremtiden. Der 

kan komme nye ejere på naboejendommen, 

og så er det ikke sikkert, at der er samme 

velvilje, som sælger har været vant til. 

Færdselsrettigheder på køreveje, markveje, 

hjulspor, søbredder o.lign. bør afklares, både 

hvad angår andres ret på den købte ejendom 

og egen ret til at færdes på fremmede arealer 

i lokalområdet. For eksempel kan det have 

interesse, om man har adgang til at henlægge 

en båd ved den nærliggende sø, og om man 

har ret til at køre båden til og fra pladsen. Der 

er mange misforståelser om, hvad 

allemansrätten giver lov til; og eksempelvis 

må bilkørsel over fremmed mark eller oplæg 

af båd kun ske, hvis markejeren har givet 

tilladelse. 

 

Pantebreve 

På den købte ejendom kan der være tinglyst 

(intecknad) et eller flere pantebreve, som er 

udstedt i forbindelse med tidligere 

låneoptagelser, enten i sælgers eller 

foregående ejeres ejertid. Selv om 

pågældende lån er indfriet, er pantebrevet 

stadig registreret og kan genbruges som 

sikkerhedsdokument (pant) i nye låneforhold, 

hvorved ny stempelafgift spares. Pantbrevet 

følger ejendommen og ikke ejer. 

I købekontrakten giver sælger sædvanligvis en 

erklæring eller garanti om, at der ikke er 

indtegnet pant for mere end X kroner. Dette 

skal opfattes som sælgers løfte om, at der 

ikke findes anden panteforpligtelse og 

samtidig som en ”serviceoplysning” om, at 

der findes et sådant pant, der kan 

genanvendes af køberen som sikkerhed for 

fremtidige lån. 

Oplysning om pant i ejendommen kan fås ved 

et fastighetsregisterbevis fra 

tinglysningskontoret eller kan aflæses via de 

almindelige registerudskrifter, som 

ejendomsmægleren skaffer. 

Det er væsentligt at skelne imellem skriftligt 

pantebrev og pantebrev uden dokument, ofte 

kaldet datapantbrev. Det kan aflæses af 

tinglysningsregistret, om panteretten 

(inteckningen) er det ene eller andet. 

Udtrykket skriftligt pantbrev anvendes, når 

dokument er udstedt. Udviklingen går i 

retning af, at skriftlige pantebreve forsvinder, 

da det anses som en praktisk fordel, at der 

kun er tale om en elektronisk registrering. 

Er pantebrevet skriftligt, skal det udleveres i 

forbindelse med handlen – sædvanligvis til 

slut i forløbet, samtidig med köpebrevet. Hvis 

pantebrevet ikke udleveres, må det 

umiddelbart opfattes som et signal om, at der

stadig kan være ubetalt gæld, der hæfter på 

ejendommen. Købesummen bør derfor ikke 

frigives fuldt ud til sælgeren. Udleveres 

dokumentet derimod til køber, kan man 

opfatte det som udtryk for, at ingen andre har 

rettigheder ‐ at det med andre ord er 

gældfrit. 

Er panteretten derimod registreret 

elektronisk og papirløst, må køber skaffe sig 

vished for, om pantebrevet reelt udgør 

sikkerhed for en aktuel gæld eller det netop 

er gældfrit. En oplysning om, at pantet findes i 

ägararkivet (”ejerarkivet”; dvs. en afdeling af 

det elektroniske tinglysningssystem) betyder, 

at det er til ejerens frie rådighed og uden 

gæld. Medvirker der ejendomsmægler, kan 

denne opfattes som garant for rigtigheden af 

oplysningen eller for, at gæld er eller vil blive 

indfriet; men det er en god idé at stille 

udtrykkeligt spørgsmål herom. Medvirker der 

ikke mægler, bør sælger selv afkræves en 

dokumentation for, at pantebrevet findes i 

ejerarkivet, og den kan sælger skaffe ved at få 

en erklæring hos Lantmäteriets centrale 

register i Gävle. 

Måske er et skriftligt pantebrev bortkommet, 

og der kan i denne situation begæres dödning 

hos de almindelige domstole (tingsrätten) , 

svarende til den "mortifikation", der finder 

sted ved danske domstole, når tinglyste 

pantebreve ikke længere findes og 

besværliggør ny belåning. Sælger bør bære 

omkostningerne ved denne proces, og må 

enten afkræves sikkerhed ‐ f.eks. 

bankindeståelse ‐ for, at "dödningen" 

gennemføres, eller også bør så stor en del af 

købesummen tilbageholdes, at både 

pantebrevets pålydende og 

dödningsomkostningerne dækkes. 

Nye pantebreve (eller forhøjelse af 

eksisterende) sker ved, at den tinglyste ejer 

søger om dette over for tinglysningskontoret. 

Tinglysning af pantet sker altså på grundlag af 

denne ansøgning, og der skal ikke udfærdiges 

og indsendes noget pantebrevsdokument. 

Noget andet er, at de eksisterende, gamle 

pantebreve, der overlades fra tidligere ejere, 

meget vel kan være gælds‐ eller pantebreve, 

som vi kender dem i Danmark, dvs. 

udfærdiget af parterne og derefter påtegnet 

og stemplet af myndigheden. 

 

Tilmeldinger og ejerskiftemeddelelser 

Ved registreringen af ejerskiftet hos 

tinglysningskontoret sker der udelukkende 

registrering i forhold til de statslige svenske 

myndigheder. Den stedlige kommune bliver 

derimod ikke automatisk opdateret, og 

kender kun køberen, hvis man sørger for 

"manuel" tilmelding. Det er derfor nødvendigt 

at rette henvendelse til kommunen for at 

oplyse ny kunde / forbruger på renovations‐ 

ordning, spildevandstømning og eventuel 

anden kommunal forsyningsvirksomhed. 

Personlig henvendelse på kommunekontoret 

kan ofte være en fordel, så sproglige 

misforståelser eller usikkerhed om 

ejendommens beliggenhed undgås. 

Tildeling af et egentligt, svensk 

personnummer sker kun, hvis man bosætter

sig permanent i Sverige og tilmelder sig 

folkeregistret. Derimod får man et 

organisationsnummer, der benyttes som 

reference for skattebetalinger. 

Organisationsnummeret tildeles af det 

statslige skattevæsen Skatteverket på 

grundlag af de indberetninger, som modtages 

fra tinglysningskontorerne. 

Organisationsnummeret vil som regel kunne 

anvendes på samme måde som et 

personnummer hos de private 

forretningsforbindelser og leverandører, der 

forlanger dette, f.eks. banker og 

telefonselskaber. 

Som i Danmark skal man selv tage initiativ til 

at rette henvendelse til el‐forsyning, 

forsikringsselskab, telefonselskab og 

eventuelle andre private eller halv‐offentlige 

leverandører, som skal kende ejerskiftet.

Forord 

Salget 

Her gives anvisning til den, der vil sælge sin faste ejendom. Beskrivelsen omhandler situationen, hvor hus 

og grund sælges samlet på det almindelige marked. 

Ejer man kun huset og ikke tillige grunden, gælder det samme, men køber bør rådgives om betydningen af 

brugsforholdet til grundarealet, dvs. arrende eller leje. 

Ved handler i familieforhold vil mange faktorer og forudsætninger være de samme som i et salg til 

fremmede, men det anbefales alligevel, at man konsulterer individuel rådgivning, da særlige forhold kan 

gøre sig gældende, f.eks. om købesummens størrelse og betalingsmåde samt afgiftsregler. 

Salget gennemgås ud fra tre aspekter: 

Tekniske og fysiske forhold 

Økonomi 

Jura 

Med tekniske og fysiske forhold sigtes til ejendommens tilstand, dens omgivelser og dens installationer. 

Med økonomi tænkes på sælgers fastsættelse af salgssummen og på de omkostninger, som salget 

medfører. 

Jura handler om de juridiske regler for salget og om den måde, salget tilrettelægges og gennemføres på.

Tekniske forhold 

Oplysninger om ejendommen 

Sælger bør fremlægge de fakta, han kender om 

ejendommen. Visse papirer kan man have ”arvet” 

fra foregående ejere; og køber vil ofte synes, det 

er vigtigt eller interessant at kende så meget som 

muligt til ejendommens fortid. Andet kan være 

kommet til i sælgers ejertid, f.eks. fordi man har 

bygget til, indlagt nye installationer eller købt 

ekstra jord. 

Endvidere kan sælger overveje – men er ikke 

forpligtet til – at overlade køber et sæt kopier af 

dokumenter fra sit eget køb (købekontrakt, 

købebrev). Køber kan skaffe sig kendskab til 

sælgers egen, tidligere købesum via 

tinglysningssystemet; så der opnås intet ved at 

være hemmelighedsfuld om denne. 

Endelig er der bilag og dokumenter med 

økonomisk indhold, som viser, hvad køber skal 

regne med i driftsudgifter fremover. 

Der kan opstilles følgende huskeliste over, hvad 

der er nødvendigt eller passende at forevise; 

først, hvad vi finder nødvendigt og obligatorisk: 

Forsikringspolice og oplysning om seneste 

præmie. 

Seneste regning for renovation og 

spildevandstømning samt, hvis ejendommen 

er tilsluttet kollektiv vandforsyning, regning 

for vand og evt. afledning. 

Seneste el‐regning. 



Seneste regning eller attest fra 

skorstensfejer. 

Kopier af pantebreve eller registerudskrift, 

som viser pantebreves eksistens og størrelse. 

Servitutdokumenter, som måtte være 

oprettet i sælgers ejertid (f.eks. om brugsret, 

færdselsrettigheder, vand og afløb). 

Tegninger, beskrivelser og/eller manualer for 

byggeri, installationer og anlæg, udført i 

sælgers ejertid. 

Vurderingsmeddelelse fra svensk 

skattevæsen om ejendommens værdi. 

Alle andre former for 

myndighedshenvendelser vedr. 

ejendommen, f.eks. høringsskrivelser eller 

påbud fra kommunen, Länsstyrelsen, 

Vägverket, Lantmäteriet eller Skogsstyrelsen 

om byggeri på nabogrunde, vindkraft‐ 

projekter i lokalområdet, vejændringer, 

ændringer i matrikelforhold, påbud om 

skærpede krav til afløbsforhold, påbud om 

genplantning af skov osv. 

Alle former for henvendelser fra 

forsyningsvirksomheder vedrørende 

ændringer i forsyningsforhold, ændrede 

priser og lignende. 

(Ved salg af hus på arrenderet eller lejet 

grund: Arrendekontrakt / lejekontrakt) 

Desuden kan og bør sælger udlevere følgende, 

hvis det er i sælgers besiddelse: 

Matrikelkort. 

Tegninger og beskrivelser og/eller manualer, 

modtaget fra tidligere ejere om bygninger, 

installationer og anlæg på ejendommen. 

Side 19 af 34

Ældre, men stadig gældende dokumenter om 

servitutter (rettigheder og forpligtelser) i 

forhold til naboer m.v. 

 

Opfordringer og anbefalinger til sælger 

Tilskynd køber til grundigt at undersøge 

ejendommens bygninger, installationer, anlæg 

og grundareal, og vær behjælpelig med at 

skaffe adgang, også til svært tilgængelige 

bygningsdele (tagrum, skunkrum) og til 

”private” gemmer, f.eks. indbyggede skabe, 

som køber af høflighed eller generthed vil vige 

tilbage fra. 

Tilskynd køber til at skaffe sig sagkyndig eller 

fagmæssig bistand, hvis køber giver indtryk af 

at være uden kendskab til bygningsforhold. 

Vis, hvor brønd og afløbsbrønd er beliggende. 

Forevis grundens afgrænsning, eventuelt ved 

en markvandring. 

Svar på købers spørgsmål i rimeligt omfang. 

Svar hellere ”ved ikke” end skab falsk tryghed 

hos køber ved at kommentere forhold, som 

der ikke er sikker viden om. Anbefal køber selv 

at forfølge emnet nærmere. 

Undlad at stille køber bestemte fordele i 

udsigt, hvis der ikke er absolut sikker viden 

om, at det kan lade sig gøre (”brænde kan 

købes hos naboen”, ”båden kan ligge ved 

genboens søbred”). 



Giv ærlige svar på spørgsmål om egenskaber 

og lovlighed ved bygningsdele og 

installationer. Det er ikke ulovligt at sælge et 

hus med f.eks. ikke‐godkendt tilbygning eller 

med hjemmelavet, ureglementeret 

afløbsinstallation, men det pådrager 

erstatningsansvar at skjule virkeligheden eller 

ligefrem tale usandt om egenskaberne. 

Generelt kan en køber ”tåle” at høre hvad som 

helst om dårligdom ved den eftertragtede 

ejendom, inden aftalen indgås, men ingen 

køber bryder sig om at føle sig snydt og vil i de 

fleste tilfælde reagere stærkt ved efter købet 

at konstatere fejl eller uregelmæssigheder, 

som sælger kunne have givet (sande) 

oplysninger om. 

Det er ikke i hverken sælgers eller købers 

interesse at udskyde uklarheder og 

ubesvarede spørgsmål om forhold på 

ejendommen til senere undersøgelse. Få mest 

muligt afklaret, inden aftale indgås. 

Det er ikke hensigtsmæssigt at indsætte 

betingelser eller forbehold i en købsaftale, 

medmindre man desuden beskriver 

udtrykkeligt, hvad der skal ske, hvis 

betingelsen eller forudsætningen ikke opfyldes 

(Skal handlen gå tilbage? Skal én af parterne 

betale for, at forholdet klares?) 

Afklar, om inventar og løsøre medfølger i 

handlen. Der gælder ingen kutymer om dette, 

og det må aftales i hvert enkelt tilfælde. Er 

intet aftalt, medfølger kun det fastmonterede 

inventar. I begge parters interesse bør 

medfølgende ikke‐fastmonteret inventar og 

Side 20 af 34

løsøre specificeres i rimelig grad, så senere 

diskussioner undgås. 

Det er i det hele taget i sælgers interesse, at 

mest muligt oplyses, opklares og besvares, 

inden købsaftale indgås. At blive konfronteret 

med købers mere eller mindre berettigede 

kritik eller ligefrem juridiske krav senere, giver 

ærgrelser, omkostninger og unødigt 

tidsforbrug. 

 

Særlige juridiske regler for sælger 

Sælger har ifølge den svenske lovgivning om 

fast ejendom Jordabalken en oplysningspligt, 

men den er ikke særlig vidtgående. Lovens 4. 

kapitel, § 20, fastslår, at ”sælger skal overgive 

ham tilhørende kort (altså matrikelkort til 

køber) og andre dokumenter angående 

ejendommen, som har betydning for køberen 

som ejer af denne.” 

Sælger er ansvarlig for fejl og mangler ved 

ejendommen, hvis disse har været skjult for 

køberen, også selv om sælger intet kan 

bebrejdes. Dog er grænsen for skjulte fejl og 

mangler ikke, hvad køber så eller kunne se 

forud for købet, men hvad en sagkyndig 

fagmand kunne formode eller forestille sig. 

Fejl og mangler kan højst gøres gældende i 10 

år fra købet. 

Den nævnte lov indeholder desuden 

bestemmelser, som sikrer køberen beskyttelse 

i situationer, hvor sælgeren bevidst, svigagtigt 

eller ved groft uforsvarlig adfærd giver 



forkerte oplysninger eller undlader at opfylde 

løfter og garantier. 

Sælgeren er ansvarlig for, om ejendommen 

lider skade eller forringes i tidsrummet, fra 

købsaftalen er indgået, og indtil 

overtagelsesdagen indtræder. Denne logiske 

og fornuftige regel gælder også i Danmark, 

men er lovfæstet i Sverige. Rammes 

ejendommen af en eller flere skader, som 

eventuelt ikke dækkes af forsikringen, eller 

sker der nedbrud på bygningsdele eller 

installationer, som var i orden på 

aftaletidspunktet, er det altså sælgers pligt at 

afhjælpe disse og for sælgers regning at bringe 

det i orden inden købers overtagelse. Det er et 

almindeligt vilkår i en købsaftale, at sælger 

holder ejendommen forsikret frem til 

overtagelsesdagen. 

I modsætning til ejendomshandler i Danmark, 

er der ingen lovregler, der tilskynder sælger af 

en svensk ejendom til at bestille og betale for 

tilstandsrapport eller til at indhente tilbud om 

ejerskifteforsikring. Sælger er jo i forvejen 

stort set ansvarsfri efter almindelige regler – 

eftersom risiko og ansvar ligger hos køber, jfr. 

den tunge svenske lovregel om købers 

undersøgelsespligt. Der er derfor ingen 

motivation og særlige fordele for sælger ved at 

fremskaffe disse ting. 

Sælger skal, ifølge en ny lovgivning med 

virkning fra 1. januar 2009, udstyre 

ejendommen med energideklaration, svarende 

til energimærke i Danmark. Forpligtelsen 

gælder dog kun, hvis køberen skal anvende 

ejendommen som helårsbolig, dvs. rent faktisk 

Side 21 af 34

anvender den som sådan, hvilket normalt 

forudsætter folkeregistertilmelding på 

adressen. 

En ejendom, der opvarmes med ildsteder 

(kamin, brændeovn, kakkelovn el.lign.), og 

som derfor har aftræk for røg via skorsten, skal 

underkastes regelmæssig fejning og kontrol af 

skorstensfejeren. De nærmere regler kan fås 

hos Statens Räddningsverk, kommunen eller 

distriktets skorstensfejer. Sælger bør 

dokumentere over for køber, at regelmæssige 

besøg har fundet sted og eventuelle påbud er 

opfyldt. Dette kan gøres ved at fremvise 

skorstensfejerens seneste faktura eller 

protokoll (attest). 

Sælger har ifølge den svenske lovgivning om 

fast ejendom Jordabalken en oplysningspligt, 

men den er ikke særlig vidtgående. Lovens 4. 

kapitel, § 20, fastslår, at ”sælger skal overgive 

ham tilhørende kort (altså matrikelkort) til 

køber og andre dokumenter angående 

ejendommen, som har betydning for køberen 

som ejer af denne.” 

Sælger er ansvarlig for fejl og mangler ved 

ejendommen, hvis disse har været skjult for 

køberen, også selv om sælger intet kan 

bebrejdes. Dog er grænsen for skjulte fejl og 

mangler ikke, hvad køber så eller kunne se 

forud for købet, men hvad en sagkyndig 

fagmand kunne formode eller forestille sig. 

Fejl og mangler kan højst gøres gældende i 10 

år fra købet. 

 

Økonomi: 



Salgssummen 

Ifølge den svenske tradition betales der 10 % 

af købesummen i udbetaling ved aftalens 

indgåelse og resten, 90 %, på 

overtagelsesdagen. Det er netop ”kun” en 

tradition, og der er for så vidt ingen lovregler, 

der hindrer en anden fordeling eller andre 

tidspunkter for betalingen. Spørgsmålet må 

komme an på parternes forhandling; men den 

traditionelle løsning er da praktisk i de fleste 

tilfælde. 

Om sælger kan acceptere andet end kontant 

betaling, er sælgers afgørelse. Udstedelse af 

gældsbreve fra køber til sælger for større eller 

mindre dele af købesummen er fuldt ud lovligt, 

men ualmindeligt. 

Købers omkostninger ved finansiering 

(låneoptagelse) er købers eget anliggende. 

Handles der mellem to danskere, eller er køber 

af anden nationalitet end svensk, er det som 

regel upraktisk at handle i svenske kroner. 

Købesummen betales i den valuta, som 

parterne bliver enige om, og der er ingen 

lovkrav eller særlige hensyn til de svenske 

myndigheder, som begrunder, at der skal 

handles i svenske kroner. Af hensyn til 

beskatning og beregning af tinglysningsafgifter 

foretager de svenske myndigheder selv en 

intern omregning til svenske kroner fra den 

valuta, der handles i. 

Side 22 af 34

Salgssummens fastsættelse (størrelse) er 

selvfølgelig et af sælgers centrale spørgsmål. 

Er der antaget ejendomsmægler, sker 

fastsættelsen i samråd med denne. Mener 

sælger at kunne undvære ejendomsmægler 

eller ønsker selv at stå for salgsarbejdet, kan 

sælger træffe sin egen beslutning, men kan 

også tage udgangspunkt i en vurdering, som er 

foretaget af mægler. En vurderingsudtalelse 

koster i niveau af 1.000 – 2.000 SEK inkl. moms 

(2009‐priser). Endelig kan sælger selvfølgelig 

frit vælge at tage udgangspunkt i andre 

faktorer, f.eks. købers tilbud eller den 

offentlige vurdering. 

Arrangerer sælger eller den antagne mægler 

budgivning, som nærmest kan sammenlignes 

med en uformel auktion, gælder der kun de 

regler for fremgangsmåden, som sælger (eller 

mægler) selv fastsætter. Køber er ikke bundet 

af sit bud, som sælger derfor heller ikke kan 

påberåbe sig med bindende retsvirkning. Først 

ved underskrift på en købekontrakt forpligtes 

den underskrivende part. 

 

 

Udgifter ved salget 

1. Handlens omkostninger fordeles i henhold til 

sædvane på den måde, at sælger betaler for 

ejendomsmæglerens medvirken, mens køber 

betaler afgifterne ved registrering (tinglysning) 

hos myndighederne. 

2. Et ejendomsmæglersalær er i princippet 

undergivet fri konkurrence – hvilket ses 

tydeligst i storbyerne, hvor det kan komme 



ned på 1½ ‐ 3 % af købesummen. Det gængse, 

svenske mæglersalær for fritidshuse på landet 

er på 4‐5 % af købesummen og som regel med 

et minimum på 20.000‐30.000 SEK. Som i 

Danmark indgås der en formidlingsaftale med 

mægleren, hvorved mindstepris for 

ejendommen, salgsperiode (hvor mægleren 

har eneret), salær og øvrige omkostninger 

fastlægges. Mægleren skal have salær, selv om 

man eventuelt sælger ejendommen uden hans 

medvirken i perioden, eller man senere sælger 

til en køber, som han har anvist. 

3. Afgifterne ved registreringen (tinglysningen) 

består af stämpelskatt og expeditionsavgift, 

henholdsvis 1,5 % af købesummen (dog 3% 

ved foreningers eller selskabers køb) og et fast 

beløb på 825 SEK. Køber betaler selv for egen 

rådgivning. Fordelingen af omkostninger kan i 

princippet forhandles. Hvis mægler ikke har 

medvirket, aftales ofte en fordeling af købers 

rådgiver‐udgift og sjældnere også af afgifterne. 

4. Afgiften ved købers ansøgning om 

förvärvstillstånd (købstilladelse) for 

landbrugsejendom (3.200 SEK) betales af 

køber, da det jo er denne, der har brug for 

tilladelsen. 

5. Sælger skal betale svensk avanceskat, hvis 

ejendommen sælges med fortjeneste. Skatten 

udgør 22 % af forskellen imellem, på den ene 

side, nuværende salgspris for ejendommen og, 

på den anden side, summen af sælgers egen 

anskaffelsespris, sælgers omkostninger til 

rådgivning og afgifter ved købet og ved salget 

samt de udgifter, som sælger har afholdt til 

forbedringer (om‐ og tilbygninger, nye 

installationer osv.) i sin ejertid. Bemærk, at det 

Side 23 af 34

netop kun er ejendommens salgs‐ henholdsvis 

købspris, der påvirker regnestykket; den del af 

købesummen, der betales for inventar og 

løsøre, er ikke skattepligtig for sælger, 

henholdsvis fradragsberettiget for køber. 

Reglerne er nærmere beskrevet hos 

Skatteverket, brochure SKV 379, der kan 

hentes via hjemmesiden www.skv.se . 

6. Danske regler om ejendomsavancebeskatning 

gælder i princippet også for salg af ejendom i 

udlandet. Reglerne er komplicerede, men 

udenlandske ejendomme har hidtil ikke haft 

danske skattemyndigheders bevågenhed i så 

henseende. Skulle man komme i den situation, 

at der opstår krav eller spørgsmål om 

avanceskattepligt, må det anbefales at 

konsultere egen skatterådgiver eller 

foreningens juridiske rådgivning. 

 

Driftsudgifterne 

7. Det hører med til ordentligt salgsarbejde at 

informere køber om udgifterne ved at eje og 

drive ejendommen. I opstillingen ovenfor over 

dokumenter, der bør fremlægges, nævnes de 

udgiftstyper, der er tale om. 

8. De svenske ejendomsskatter, som nu består 

af enten fastighetsavgift eller fastighetsskatt, 

har indtil 2008 været periodiseret og 

afregnet direkte over for sælger og køber for 

deres respektive ejertid i det år, hvor 

handlen fandt sted. Da skatten imidlertid nu 

påhviler den, der er ejer ved årets start, skal 

sælger være opmærksom på, at han efter 

årets udløb skal selvangive og betale skatten. 



Sælger skal derfor også huske at tage stilling 

til, om han forventer refusion fra køber for 

den sidste del af året, hvor køber har 

overtaget ejendomsretten. Medvirker der 

ejendomsmægler, vil denne sørge for 

afregning, og de svenske mæglere regulerer 

betalingen håndfast på den måde, at købers 

refusionsbeløb opkræves allerede sammen 

med betalingen af restkøbesummen i 

forbindelse med overtagelsesdagen. 

Medvirker der ikke rådgiver, må sælger selv 

sørge for at fremsætte sit refusionskrav over 

for køber. 

9. For den danske ejendomsværdiskat er der 

ikke noget tilsvarende behov for refusion. 

Skatten er jo personlig og påhviler sælger og 

køber for deres respektive ejerperioder, som 

de selv skal selvangive. 

10. Om der vil være andre driftsudgifter at kræve 

refusion for, afhænger af, om sælger ved sin 

seneste betaling har betalt for et tidsrum 

eller for ydelser efter overtagelsesdagen, og 

om pågældende forsyningsvirksomhed selv 

foretager afregning med overtagelsesdagen 

som skæringsdag. Bemærk, at ejerskifte bør 

meddeles i god tid inden overtagelsesdagen, 

hvis der ønskes en opgørelse, hvor 

forsyningsvirksomheden fordeler udgifterne. 

Man skal ikke regne med, at beregning vil 

blive foretaget med tilbagevirkende kraft; og 

har man passeret overtagelsesdagen med 

mere end nogle få dage, må man altså 

indstille sig på selv at lave en refusion eller 

som sælger bære udgiften for de dage eller 

uger, det rækker ind i købers ejertid. 

Side 24 af 34

11. Vis hensyn til køber ved ikke at opsige 

ejendommens forsikring uden at gøre køber 

opmærksom på betydningen af at have 

tegnet egen forsikringsdækning i tide. 

 

Jura: 

Medvirken af rådgivere 

Et væsentligt spørgsmål for den vordende 

sælger vil som regel være, om det er 

nødvendigt at antage ejendomsmægler. En 

ejendomsmægler råder over nødvendig 

sagkundskab, effektive 

markedsføringsredskaber og er fortrolig med 

papirgangen. Endvidere vil den erfarne 

mægler, der er kendt med lokalområdet og 

med målgrupperne, være kompetent til at 

sætte den rigtige pris. 

Valget af ejendomsmægler bør nøje overvejes. 

Ikke alle mæglere er fortrolige med 

fritidshusmarkedet, og en lokal, svensk 

mægler fra en mindre by er måske ikke så 

opmærksom på salgsmuligheder i forhold til 

udlændinge som en mægler fra en større 

købstad eller en mægler, der har specialiseret 

sig i fritidshuse. Valget kan bl.a. træffes på 

grundlag af de forslag til salgsopstillinger, som 

de fleste mæglere vil være indstillet på at give 

gratis. Derudover bør man lægge vægt på, om 

dialogen fungerer godt rent sprogligt, så der 

ikke opstår fatale misforståelser i udvekslingen 

af oplysninger og aftaler. Har man selv købt for 

få år siden, er det nærliggende at starte sin 



søgen hos den mægler, der formidlede salget 

og derfor kender ejendommen. 

Medlemmer af torpare‐foreningen har i stort 

tal gode erfaringer med selv‐salg via 

annoncering i medlemsblad og foreningens 

hjemmeside. Fremgangsmåden forudsætter 

dog enten en egen mening om en passende 

salgssum eller en ejendomsmægler‐vurdering 

samt en planlægning om, hvordan 

dokumentskrivning skal håndteres. 

Den ejendomsmægler, der antages til at tage 

sig af salgsarbejdet, har intet selvstændigt 

ansvar for, om ejendommen er i orden, og om 

sælgeren giver sande oplysninger. Mægleren 

er forpligtet til at formidle parternes 

spørgsmål og svar og skal rådgive køberen om 

relevante undersøgelser samt fremlægge de 

offentligt registrerede oplysninger, der findes. 

Ønsker man som sælger at give særlige 

oplysninger om fejl og mangler, kan det være 

hensigtsmæssigt at meddele det direkte til 

køber, eventuelt skriftligt. Det er ærgerligt 

senere at blive konfronteret med købers 

irritation eller vrede over fejl, som køberen 

selv har opdaget og nu mistænker sælger for 

at have forsøgt at holde skjult. Sælger mente 

at have gjort tilstrækkeligt ved at meddele det 

til mægleren, som imidlertid kan have 

misforstået oplysningerne eller ikke har 

skønnet det vigtigt at give dem videre. 

Købekontrakt, købebrev, tinglysning 

Når parterne er nået til en forståelse om 

handlens centrale vilkår, nemlig købesummens 

størrelse og overtagelsesdagen, skal der 

Side 25 af 34

skrives et udkast til köpekontrakt, hvori disse 

vilkår og andre bestemmelser beskrives. 

Medvirker der ejendomsmægler, indgår 

udfærdigelsen af dokumenter blandt dennes 

faste opgaver. 

Mener sælger, at han selv kan håndtere 

salgsarbejdet, f.eks. fordi markedsføring bliver 

unødvendig i den situation, hvor sælger og 

køber allerede har fundet hinanden, er der 

intet formelt til hinder for, at sælger selv står 

for dokumentskrivning. En anden og tredje 

mulighed er at inddrage mægler eller jurist 

(advokat) til kun at tage sig af papirerne eller 

at aftale med køber, at denne løser opgaven. 

Köpekontrakten efterfølges traditionelt af et 

köpebrev, som er et ganske kortfattet 

dokument, hvorved sælger kvitterer for 

købesummens betaling og samtidig overdrager 

ejendomsretten definitivt til køber. 

Köpebrevet har samme funktion som et skøde 

i en dansk handel. 

Köpekontrakt og köpebrev kan købes som 

trykte formularer i bog‐ og papirhandler i 

Sverige og er dermed tilgængelige for dem, 

der handler uden mægler. Principielt kan 

dokumenterne også oprettes på egne 

tekstfiler, f.eks. efter oplæg fra gamle 

dokumenter, lærebøger eller lignende. Der er 

altså ikke krav om anvendelse af bestemte, 

autoriserede blanketter, blot mindstekravene 

til dokumenternes juridiske indhold og formål 

opfyldes. Eksempler på dokumenter findes på 

torpare‐foreningens hjemmeside. 

Köpebrev sendes til registrering, dvs. 

tinglysning (inskrivning), hos det regionale 



tinglysningskontor, der dækker det län og den 

kommune, hvor ejendommen er beliggende. 

Eftersom registreringen sker i købers 

interesse, er det også køber, der sørger for at 

indsende dokumenterne til tinglysning 

(eventuelt ved mæglers eller anden rådgivers 

ekspedition). Tinglysningssystemet i Sverige 

hører siden juni 2008 under den statslige 

myndighed Lantmäteriet, der nærmest kan 

sammenlignes med Kort‐ og Matrikelstyrelsen 

i Danmark. Nærmere oplysninger om de 

enkelte tinglysningskontorers 

dækningsområder og adresser findes 

andetsteds på hjemmesiden. 

Der er intet krav fra myndighedernes side om, 

at der skal foreligge både en köpekontrakt og 

et köpebrev, ligesom det heller ikke har nogen 

selvstændig betydning, hvad dokumentet 

kaldes. Afgørende for tinglysningen er, at der 

foreligger et endeligt overdragelsesdokument 

uden betingelser eller forbehold, at det kan 

aflæses, at der er tale om et køb, og at 

købesummen er betalt. At parterne vælger at 

oprette en forudgående köpekontrakt, har sin 

årsag i, at der normalt er tale om et forløb 

over flere måneder, hvor parterne finder 

behov for at fastholde hinanden i en aftale, 

mens finansieringen og eventuelle andre 

forhold bringes på plads, og ejendommen 

gøres klar til overdragelsen. Handles der 

mellem familie eller nære bekendte, og såvel 

betaling som overtagelse kan ske straks, er der 

altså intet i vejen for, at man nøjes med et 

köpebrev eller en meget enkel köpekontrakt, 

blot det udtrykkeligt fremgår af dokumentet, 

at sælger har fået sin købesum. 

Side 26 af 34

Er ejendommen ubebygget (tom grund) eller 

registreret som sådan, eller er grundarealet på 

en bebygget ejendom på 3.000 kvm eller 

mere, har den lokale kommune en lovhjemlet 

forkøbsret til ejendommen. Kommunen vil kun 

i sjældne tilfælde benytte sig af sin forkøbsret, 

men skal forespørges. Dette sker ved, inden 

tinglysningen, at sende en kopi af 

købekontrakten til kommunen og bede om 

dens beslutning vedrørende forkøbsretten. 

Svaret sendes med til tinglysningskontoret. 

Medvirker der ejendomsmægler, sørger denne 

for forelæggelse for kommunen. Ellers må 

køber selv tage sig af opgaven. Der er ingen 

udgift ved kommunens sagsbehandling. I de 

sjældne tilfælde, hvor kommunen vil 

effektuere sin forkøbsret, ”fanger bordet” i 

relation til alle de aftalte vilkår, der fremgår af 

köpekontrakten: Handlen gennemføres, blot 

ikke med den påtænkte køber, men med 

kommunen. 

Er ejendommen registreret som 

landbrugsejendom, skal der i mange tilfælde – 

men ikke alle – søges om förvärvstillstånd 

(købstilladelse) hos Länsstyrelsen. Har sælger 

for sit vedkommende selv måttet søge 

förvärvstillstånd ved købet, kan man gå ud fra, 

at der også skal søges ved det nuværende 

ejerskifte. Spørgsmål herom besvares af 

Länsstyrelsen. Kan køber ikke opnå 

förvärvstillstånd, er en afgørende 

forudsætning for købet bristet – også selv om 

det ikke er skrevet udtrykkeligt i köpekontrakt 

eller köpebrev – og handlen må gå tilbage. 

En sælger, der er gift, må ikke sælge fast 

ejendom uden ægtefællens samtykke. Er 

begge ægtefæller tinglyste ejere, underskriver 

begge som sælgere; og de respektive 

underskrifter anses som et gensidigt samtykke 

til den andens salg af ejendommen. Er det kun 

den ene ægtefælle, der er ejer og sælger, skal 

den andens samtykke fremgå udtrykkeligt med 

egen underskrift på köpekontrakt, köpebrev 

eller en særskilt erklæring. Det dokument, 

hvori samtykket er givet, sendes med til 

tinglysning. 

Da de svenske myndigheder kun i de tilfælde, 

hvor sælger er folkeregistertilmeldt i Sverige, 

på forhånd kender sælgers civilstand og 

ægtefællens identitet, skal der ved 

tinglysningen medsendes dansk (eller anden 

udenlandsk) folkeregisterattest eller 

tilsvarende erklæring om civilstand for 

sælgeren samt oplysning om, hvem 

ægtefællen er. Denne dokumentation må ikke 

være ældre end 1 måned på 

tinglysningstidspunktet. Det er sælgers pligt at 

medvirke med denne dokumentation, jfr. 

Jordabalkens pligt for sælger til at afgive de 

oplysninger, der er nødvendige for tinglysning 

af købet. 

 



Servitutter og andre rettigheder og forpligtelser 

De servitutter om f.eks. færdselsret, 

vandtilførsel og spildevandsudledning, der 

findes på ejendommen eller 

naboejendommene, videreføres som regel 

uændret og påvirkes ikke af ejerskiftet. Det 

kan dog forekomme, at rettigheder, der er 

tillagt over naboejendomme, er knyttet til en 

Side 27 af 34

estemt person i dennes ejertid eller levetid 

og derfor ikke uden videre kommer køberen til 

gode. Som sælger bør man gøre køber 

opmærksom på denne situation og overveje 

og undersøge, om man har mulighed for at 

være behjælpelig med at skaffe køber samme 

rettigheder (der kan styrke prisforlangendet 

eller – omvendt – svække sælgers position, 

hvis ejendommen bliver ringere, end den var. 

Det ovenstående gælder så meget desto mere 

for utinglyste rettigheder: Har man haft ret til 

at hente vand eller til at udlede spildevand, til 

at færdes med bil over naboens jord eller til at 

lade båden ligge ved naboens søbred, kan man 

ikke tage for givet, at køber indtræder i samme 

rettigheder. Det vil være dristigt at love køber 

noget om dette, medmindre det er aftalt med 

pågældende nabo; og man gør både sit 

salgsarbejde og sin køber den bedste tjeneste 

ved at få rettighederne nedskrevet og tinglyst i 

tide. 

 

Pantebreve 

Eksisterende pantebreve på ejendommen 

følger traditionelt denne. De kan genbruges af 

køber, og det vil være spild af omkostninger at 

lade gamle panter afregistrere, eftersom der 

er betalt stempelafgift ved deres oprettelse. 

De kan ikke overføres til anden ejendom, uden 

at der skal betales ny afgift. 

I købekontrakten giver sælger sædvanligvis en 

erklæring eller garanti om, at der ikke er 

indtegnet pant for mere end X kroner. Med 



denne formulering garanterer sælger, at der 

ikke findes anden panteforpligtelse på 

ejendommen. 

Det er væsentligt at skelne imellem skriftligt 

pantebrev og pantebrev uden dokument, ofte 

kaldet datapantbrev. Det kan aflæses af 

tinglysningsregistret, om panteretten 

(inteckningen) er det ene eller andet. 

Udtrykket skriftligt pantbrev anvendes, når 

dokument er udstedt. Udviklingen går i retning 

af, at skriftlige pantebreve forsvinder, da det 

anses som en praktisk fordel, at der kun er tale 

om en elektronisk registrering. 

Er pantebrevet skriftligt, formodes sælger at 

havde det i sin besiddelse og skal udlevere det 

til køber sammen med köpebrevet. I masser af 

tilfælde er sælger uvidende om eksistensen af 

pantebreve. Måske har sælger ikke selv fået 

det udleveret fra sin sælger, eller også har 

sælgers køb foregået uden medvirken af 

rådgivere, som har kunnet gøre opmærksom 

på pantebrevene. Principielt er der ingen tvivl 

om, at det er sælgers ansvar at bringe orden i 

forholdene; og er et skriftligt pantebrev 

bortkommet før eller under sælgers ejertid, er 

det sælgers pligt at betale for omkostningerne 

ved mortifikation (dödning) af pantebrevet. 

Mortifikationen begæres hos tingsrätten på 

det sted, hvor inskrivningskontoret er 

beliggende (læs hjemmeside‐teksten om 

tinglysningssystemet); dvs., ligger 

ejendommen indenfor f.eks. Skåne og 

Blekinge, som dækkes af inskrivningskontoret i 

Hässleholm, begæres mortifikationen hos 

tingsrätten samme sted, selv om det altså er 

Side 28 af 34

en anden myndighed (domstol), der håndterer 

sagen. 

Findes der uafklarede panter i form af 

bortkomne pantebreve, er det rimeligt at 

køber forlanger en del af købesummen (f.eks. 

samme beløb som pantebrevet lyder på med 

tillæg af et par tusinde kroner til 

sagsomkostninger) stå deponeret, indtil 

mortifikationen er afsluttet. 

Er panteretten derimod registreret elektronisk 

og papirløst, er det rimeligt, at sælger skaffer 

køber vished for, om pantebrevet reelt udgør 

sikkerhed for en aktuel gæld, eller det netop er 

gældfrit. En oplysning om, at pantet findes i 

ägararkivet (”ejerarkivet”; dvs. en afdeling af 

det elektroniske tinglysningssystem) betyder, 

at det er til ejerens frie rådighed og uden 

gæld. Medvirker der ejendomsmægler, kan 

denne opfattes som garant for rigtigheden af 

oplysningen eller for, at gæld er eller vil blive 

indfriet. Medvirker mægler ikke, kan sælger 

skaffe dokumentation for registreringen i 

ägararkivet ved at få en erklæring hos 

Lantmäteriets centrale register i Gävle. Køber 

er ikke berettiget til at rekvirere en sådan 

erklæring, så længe han ikke er tinglyst ejer af 

ejendommen. 

Er pantebrevet overladt til en långiver som 

sikkerhed, er det selvfølgelig sælgers pligt at 

indfri gælden – medmindre der helt 

undtagelsesvist foreligger den relativt sjældne 

situation, hvor køber overtager sælgers 

restgæld efter aftale med långiveren. 

 



Tilmeldinger og ejerskiftemeddelelser 

Ved registreringen af ejerskiftet hos 

tinglysningskontoret sker der udelukkende 

registrering i forhold til de statslige svenske 

myndigheder. Den stedlige kommune bliver 

derimod ikke automatisk opdateret, og kender 

kun køberen, hvis man sørger for "manuel" 

tilmelding. Det er derfor nødvendigt at rette 

henvendelse til kommunen for at oplyse ny 

kunde / forbruger på renovationsordning, 

spildevandstømning og eventuel anden 

kommunal forsyningsvirksomhed. 

Som i Danmark skal man selv tage initiativ til at 

rette henvendelse til el‐forsyning, 

forsikringsselskab, telefonselskab og 

eventuelle andre private eller halv‐offentlige 

leverandører, som skal kende ejerskiftet. 

Parterne bør derfor afklare og aftale 

indbyrdes, hvem der tager sig af 

ejerskiftemeddelelserne, medmindre den 

antagne rådgiver (mægler, advokat) er bestilt 

til dette. 

I forhold til såvel offentlige som private 

leverandører må sælger regne med at hæfte 

for betaling, indtil ejerskifte er meddelt og 

registreret. En del forsyningsvirksomheder 

forlanger indsendelse af en særlig, 

underskrevet blanket om ejerskiftet; og først 

når denne er modtaget, frigøres sælger for 

betalingspligten. 

 

Side 29 af 34

Hvorfor tinglyser man 

dokumenter? 

Aftaler og beslutninger om fast ejendom tinglyses 

for at sikre, at ikke bare de, der har indgået 

aftalen eller truffet beslutningen, kender til den – 

men også omverdenen, ”tredjemand”. Formålet 

er at informere fremtidige ejere, brugere og 

andre, der har behov for at forholde sig til 

ejendommens forhold, på en sikker måde. Det 

kan være långivere, kreditorer, naboer og andre i 

lokalområdet, offentlige myndigheder og 

planlæggere. Kun ved denne fremgangsmåde 

opnår man, at personer, der ikke på anden måde 

kender til den pågældende disposition, skal 

respektere den. 

 

Hvad er tinglysning? 

Selve det danske udtryk tinglysning har sin 

baggrund i ældre tiders måder at gøre juridiske 

handlinger kendt og bindende for andre: Man 

læste dem op ”på tinge”; dvs. de enkelte aftaler 

læstes op, når datidens beslutningstagere mødtes 

på tingstederne. Udtrykket blev hængende, også 

da dommerne senere udførte opgaverne som 

kontorarbejde, men stadig med den vigtige 

konsekvens, at de enkelte dokumenter blev 

offentliggjort eller gjort offentligt tilgængelige. 

Tinglysning ‐ Inskrivning 



I Sverige anvendes udtrykket inskrivning, som 

refererer sig til det samme som i Danmark, 

nemlig at aftaler og beslutninger blev registreret i 

dommerembedernes protokoller. Historisk har 

registrene gennem århundreder været 

håndskrevne – ligesom dokumenterne 

selvfølgelig var det – men i vor tid er man i begge 

lande gået over til elektroniske systemer, som 

både effektiviserer sagsbehandlingen og gør 

offentlighedens adgang lettere. 

 

 

Hvordan er tinglysnings‐ 

systemet organiseret i Sverige? 

I begge lande har tinglysningssystemet gennem 

århundreder været blandt retsvæsnets, altså 

domstolenes, væsentligste opgaver. I Danmark er 

det stadig sådan; men i Sverige blev inskrivningen 

pr. 1. juni 2008 overført til Lantmäteriet, som er 

den statslige myndighed for arealopmåling og 

udstykning; nærmest at sammenligne med Kort‐ 

og Matrikelstyrelsen i Danmark. 

Eftersom Lantmäteriet i forvejen var den centrale 

registerfører for faste ejendomme, forekom det 

naturligt at placere inskrivnings‐systemet i 

samme organisation. 

Den ændrede struktur indebærer ikke, at 

inskrivning nu sker side om side med og ved 

Side 30 af 34

samme kontorer som Lantmäteriets hidtidige, 

traditionelle opgaver: landinspektør‐forretninger, 

udstykningssager, kortudgivelse osv. De regionale 

inskrivningsmyndigheter videreføres stort set 

uændrede, som de var i domstolenes regi, dvs. 

med samme opgaver, ekspeditionsformer, 

beføjelser og personalesammensætning. De 

fungerer med andre ord sideordnede med 

Lantmäteriets øvrige funktioner, i en særskilt 

”Division Inskrivning”, men på de oprindelige 

adresser. 

 

 

Hvordan kommer vi i kontakt 

med inskrivningssystemet, 

”Division Inskrivning”? 

Den praktiske fremgangsmåde for danske 

brugere vil fortsat være at sende almindelige 

breve til de regionale inskrivningskontorer. 

Henvendelserne kan udformes med egne 

formuleringer på eget papir – der er ingen 

blankettvang – eller man kan udfylde og udskrive 

standardblanketter via internettet. 

Begrebsmæssigt tales der om, at brugeren 

”ansøger” om den ønskede registrering. Det er 

altså en ansøgning, der indsendes. 

Der gælder en række almindelige, juridiske krav 

til indholdet af det dokument eller den 

disposition, der ønskes registreret. Der kan ikke 

på dette sted gives en udtømmende beskrivelse 

af, hvordan juridiske dokumenter skal udfærdiges 

i den ene og anden sammenhæng. Læseren 



henvises til at finde egnede oplæg eller 

standarddokumenter eller til at søge juridisk 

hjælp, eventuelt gennem foreningen. 

Derimod kan der for den enkelte og typiske 

situation gives relativt enkle anvisninger på, 

hvilke bilag og beviser, der skal sendes med. Disse 

krav fremgår først og fremmest af de 

standardblanketter til ansøgninger, som findes 

tilgængelige. Der henvises til Danske Torpares 

hjemmeside med husjura‐formularer i 

Vidensbanken. 

Ansøgninger kan ikke indsendes elektronisk 

(hverken pr. e‐mail eller digitalt) eller pr. telefax. 

Derimod kan manglende bilag efter aftale i de 

enkelte tilfælde indsendes på telefax eller som 

scannet fil, efter at den egentlige ansøgning har 

været indsendt. 

Inskrivningskontorerne kan kontaktes telefonisk 

via det centrale landsnummer 0771 – 63 63 63. 

Fra Danmark: 0046 771 636363. 

Inskrivningskontorerne er regionale, med 

følgende dækningsområder: 

I Hässleholm for Skåne og Blekinge, 

i Eksjö for Småland, Öland, Östergötland, 

Örebro län samt de 14 østlige kommuner af 

Västra Götalands län, der er beliggende 

imellem Vänern og Vättern, 

i Uddevalla for Halland, Värmland samt de 29 

vestlige og sydlige kommuner i Västra 

Götalands län, der ikke hører under kontoret i 

Eksjö, 

i Mora for Dalarnas og Västmanlands län, 

Side 31 af 34

i Härnösand for Jamtländ, Västernorrland og 

Gävleborgs län, 

i Skellefteå for Västerbotten og Norrbotten, 

og 

i Norrtälje for Gotland, Södermanland samt 

Stockholms og Uppsala län. 

Inskrivningskontorernes adresser 

Af praktiske grunde bringes kun de nærmeste for 

de sydsvenske områder, der vedrører flest 

medlemmer. 



Andre kan slås op via hjemmesiden 

www.inskrivningsmyndigheten.se , rubrikken 

”kontakta oss”. 

Korrekt adressering er i alle tilfælde 

Lantmäteriet, Division Inskrivning 

Postbox (nummer) 

Postdistrikt (postnummer + bynavn) 

Inskrivningskontoret i Hässleholm (uændrede postadresser i forhold til tidligere): 

Postbox 451 

281 24 Hässleholm 

Postbox 452 


Postbox 453 


Postbox 454 


Alle Blekinge läns 5 kommuner + Hässleholm, Osby, Bromölla, Kristianstad og 

Östra Göinge kommuner 

Båstad, Åstorp, Ängelholm, Klippan, Perstorp, Örkelljunga, Bjuv, Helsingborg, 

Höganäs, Landskrona og Svalöv kommuner 

Burlöv, Lomma, Malmö, Svedala, Trelleborg og Vellinge kommuner 

Kävlinge, Lund, Staffanstorp, Eslöv, Hörby, Höör, Sjöbo, Skurup, Ystad, 

Simrishamn og Tomelilla kommuner 

Besøgsadresse er fortsat Järnvägsgatan 1, 281 31 Hässleholm. 

Inskrivningskontoret i Eksjö: 

Postbox 35 

575 21 Eksjö 

Postbox 36 

575 21 Eksjö 

Postbox 37 

575 21 Eksjö 

Kronobergs län 

Örebro län 

Östergötlands län 

Side 32 af 34

Postbox 38 

575 21 Eksjö 

Postbox 39 

575 21 Eksjö 

Postbox 40 

575 21 Eksjö 

Jönköpings län 

Kalmar län 

Essunga, Falköping, Grästorp, Gullspång, Götene, Hjo, Karlsborg, Lidköping, 

Mariestad, Skara, Skövde, Tibro, Tidaholm, Töreboda og Vara kommuner i 

Västra Götalands län 

Besøgsadresse fortsat: Sofieholmsgatan 7, 575 33 Eksjö 

Inskrivningskontoret i Uddevalla: 

Postbox 801 

451 27 Uddevalla 

Postbox 802 


Postbox 803 


Postbox 804 


Postbox 805 


Varmlands län 

Hallands län 

Göteborg, Härryda, Mölndals, Partille og Öckerö kommuner i Västra Götalands 

län 

Bengtsfors, Dals Ed, Färgelanda, Kungälv, Lysekil, Mellerud, Munkedal, Orust, 

Sotenäs, Stenungsund, Strömstad, Tanum, Tjörn, Uddevalla, Vänersborg og 

Åmål kommuner i Västra Götalands län 

Ale, Alingsås, Bollebygd, Borås, Herrljunga, Lerum, Lilla Edet, Mark, Svenljunga, 

Tranemo, Trollhättan, Ulricehamn og Vårgårda kommuner i Västra Götalands 

län 

Besøgsadresse uændret Zachaus Gränd 2, 451 30 Uddevalla 

Inskrivningskontoret i Mora: (uændret postadresse i forhold til tidligere): 



Side 33 af 34

Postbox 293 Dalarnas og Västmanlands län (alle kommuner) 

792 25 Mora 

Besøgsadresse uændret Kyrkogatan 22, 792 30 Mora 

 



Side 34 af 34

Køb, salg og tinglysning vedr. ejendomme - Danske Torpare

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?