1 Indhold - DN Erhverv

Cand.merc.mac Nick Ragnar Lautrup 

1 Indhold 

2 Forord ........................................................................................................................................................ 3 

3 Executive summary in English ................................................................................................................... 4 

4 Indledning .................................................................................................................................................. 5 

5 Problemformulering .................................................................................................................................. 6 

6 Afgrænsning............................................................................................................................................... 7 

7 Metode ...................................................................................................................................................... 7 

8 Lejefastsættelse ......................................................................................................................................... 8 

8.1 Regulerede og uregulerede kommuner ............................................................................................ 9 

8.2 Omkostningsbestemt husleje .......................................................................................................... 10 

8.2.1 Bestanddelene for omkostningsbestemt husleje .................................................................... 14 

8.2.2 Lejeforhøjelser ved forbedring af omkostningsbestemte lejemål .......................................... 14 

8.3 Boligreguleringslovens regler om forbedringer, varsler og begrænsninger ................................... 15 

8.4 Det lejedes værdi ............................................................................................................................. 17 

8.5 Sammenligningsgrundlaget ved lejefastsættelse efter det lejedes værdi. ..................................... 18 

8.6 BRL § 5, stk. 2. .................................................................................................................................. 18 

8.7 Betydningen af markedsudviklingen for det lejedes værdi ............................................................. 20 

8.8 Huslejefastsættelse af mindre ejendomme med 1-6 lejemål ......................................................... 20 

9 Tvister vedrørende lejefastsættelse af det lejedes værdi ....................................................................... 22 

10 Markedsleje ......................................................................................................................................... 23 

11 Trappelejeklausuler ............................................................................................................................. 23 

12 Værdiansættelsen af private beboelsesejendomme .......................................................................... 24 

12.1 Værdiansættelsesmodeller ............................................................................................................. 24 

12.2 Lejelovgivningens risiko for investor ............................................................................................... 24 

13 Fastsættelse af afkastkrav ................................................................................................................... 25 

13.1 Definition af afkastkrav ................................................................................................................... 25 

13.2 Samfundsmæssige og konjunkturbetingede forhold: ..................................................................... 27 

13.3 Ejendommens særlige forhold ........................................................................................................ 31 

14 Afkastkravet i praksis ........................................................................................................................... 32 

14.1 Den finansielle krises indflydelse på afkastkravet ........................................................................... 33 

15 Værdiansættelse i henhold til den lovpligtige regnskabsmæssige behandling af 

investeringsejendomme .................................................................................................................................. 35 

Side 1 af 65


15.1 Årsregnskabsloven ........................................................................................................................... 36 

15.2 Internationale regnskabsstandarder IFRS/IAS ................................................................................. 36 

15.3 IAS 40 ............................................................................................................................................... 37 

15.4 Dagsværdi jævnfør IAS .................................................................................................................... 37 

15.5 Kostpris jævnfør IAS ........................................................................................................................ 37 

15.6 Værdiansættelse for forsikringsselskaber, tværgående pensionskasser ........................................ 37 

15.7 DCF-modellen ifølge bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og 

tværgående pensionskasser ........................................................................................................................ 39 

16 Den afkastbaserede model .................................................................................................................. 40 

16.1 Årlig lejeindtægt ifølge lejekontrakter ............................................................................................ 41 

16.2 Regulering til markedsleje ............................................................................................................... 41 

16.3 Skønnet lejeindtægt for uudlejede lokaler ...................................................................................... 41 

16.4 Gennemsnitlig årlige vedligeholdelsesudgifter ............................................................................... 41 

16.5 Skatter, afgifter og andre omkostninger ......................................................................................... 42 

16.6 Opsummering af den afkastbaserede model .................................................................................. 42 

17 DCF-modellen. ..................................................................................................................................... 42 

17.1 Merværdi af lejereserve .................................................................................................................. 43 

18 Utidssvarende ældre ejendomme. ...................................................................................................... 46 

19 Vurdering af lejereserver ..................................................................................................................... 48 

20 Årsag til at man kan sælge udlejningsejendomme med lavt afkast .................................................... 52 

20.1 Anderledes anvendelse af ejendom ................................................................................................ 52 

20.2 Grundejernes Investeringsfond ....................................................................................................... 53 

20.3 Liberaliserede regler ........................................................................................................................ 53 

21 Energiforbedringer .............................................................................................................................. 54 

22 Redegørelse fra ekspertgruppen, vedrørende Lejelovskommissionens modererede lejelovsmodel. 55 

22.1 Hovedindhold af rapporten, efter revision af ekspertgruppen: ...................................................... 55 

22.2 Kan forslaget om den modererede lejelov løse de overordnede problemstillinger? ..................... 57 

22.2.1 Lige lejefordeling mellem ældre og nyopførte lejemål ........................................................... 57 

22.2.2 Bedre mobilitet ........................................................................................................................ 57 

22.2.3 Bedre kvalitet af boliger, gennem økonomisk incitament til udlejer ...................................... 58 

22.2.4 Lette administration ved at lempe lejelovgivningen ............................................................... 59 

23 Konklusion ........................................................................................................................................... 60 

24 Litteraturliste ....................................................................................................................................... 62 

Side 2 af 65


25 Bilagsmateriale .................................................................................................................................... 65 

2 Forord 

Denne kandidatafhandling er skrevet som led i afslutningen af min cand.merc.mac uddannelse på 

Handelshøjskolen, Aarhus Universitet. 

Tak til Hans Henrik Edlund for vejledning under hele forløbet. 

Handelshøjskolen Aarhus universitet - 1. december 2011 

_______________________________________ 

Nick Ragnar Lautrup 

Side 3 af 65


3 Executive summary in English 

Practical valuation of private residential property, with a focus on rent setting and the implications 

hereby for the valuation. 

The main purpose of this thesis is to uncover how the value of private residential properties are 

valued in accordance with recognized valuation models approved by legislation, and figure out 

which factors affect the valuation. 

The rent for residential tenancies is determined through comprehensive rent legislation. Since the 

value of residential property highly depends on which amount of rent the property can generate, it is 

necessary to obtain knowledge concerning rent legislation. Because of the close relationship 

between rent and valuation of residential property, the thesis seeks to provide the reader with a 

thorough review of the main parts of the legislation that affect the rent. 

Determining the yield requirement of the investor is also an important aspect that influences the 

valuation of residential property. Definition of yield requirements, and the elements which have 

effect on the yield requirement will be analyzed and described in the assignment. 

Recognized valuation models to determine the value of property are the “Yield-model” and the 

“Discounted Cash Flow model” (DCF-model). The yield-model is the most commonly used model 

for valuation of residential property, and uses operating income for the first year, and a percentage 

for yield requirement to calculate the value of the property. The DCF-model uses future cash flows 

and discounts them by using the expected required yield for the investment. 

These two valuation models will be described together with practical examples of valuation. 

Finally the thesis uncovers two reports which may have implications for the future value of 

residential property. The first report concerns the potential of energy improvements on older 

building, by increasing owners to perform such work. 

The other report evaluates the current rent legislation, and looks at the opportunity to modify this, 

so owners in the future are allowed to set the rent according to market conditions. 

Side 4 af 65

4 Indledning 


Ejendomsmarkedet er et spændende emne, særligt på grund af de store værdier, som er bundet i 

ejendommene. I medier er der ofte fokus på udsving i priserne på almindelige ejerboliger. Det er 

derimod ikke så ofte, at prisudviklingen på boligudlejningsejendomme er i mediernes søgelys. 

På trods af de mange lejere i Danmark, er lejelovgivningen heller ikke et område der er særlig 

meget fokus på. 

For at investere i private boligudlejningsejendomme, er det næsten en forudsætning at have et 

dybere kendskab til lejelovgivningen, da denne har stor betydning for værdiansættelsen. 

Da den danske lejelovgivning er meget kompliceret, kan det derfor være en stor udfordring for 

investorer, som ikke er bekendt med lejelovgivningen, at investere i boligudlejningsejendomme. 

Min interesse for ejendomsmarkedet har længe været stor. Dette fremgår også af at jeg på trods af 

min cand.merc.mac. uddannelse har valgt at skrive min afhandling ved Juridisk Institut. Jeg håber 

derfor også, at jeg med denne afhandling har tilegnet mig viden, som jeg vil kunne benytte i praksis 

efter eksamen. 

Side 5 af 65


5 Problemformulering 

Jeg ønsker med denne afhandling, at øge forståelsen for, hvilken indflydelse lejelovgivningen har 

på værdien af private boligudlejningsejendomme. 

Andre forhold som også har stor betydning for værdiansættelsen vil ligeledes blive gennemgået. 

Herunder er fastsættelse af afkastkrav af meget stor betydning. 

Det ønskes at undersøge hvilke værdiansættelsesmodeller der anvendes til at vurdere private 

boligudlejningsejendomme. Herudover vil opgaven se på anvendeligheden af de 

værdiansættelsesmodeller, som i henhold til lovgivningen benyttes til at værdansætte 

boligudlejningsejendomme. 

Ejerne af private udlejningsejendomme har nydt godt af stigende værditilvækst på deres 

ejendomme, som følge af tiltag herunder tilladelse til at opføre taglejligheder på det uudnyttede 

tørloft. 

Herudover har også BRL § 5, stk. 2 bidraget til en væsentlig forøgelse af 

boligudlejningsejendommene. Derfor findes det relevant at vurdere om der er mulighed for 

yderligere tiltag som kan være med til at øge ejendomsværdierne. 

Dette kunne være i kraft af politiske tiltag, som kan være med til at liberalisere lejeloven. 

Særligt ved ældre omkostningsbestemte lejemål, er det interessant at undersøge muligheden for at 

lempe lejelovgivningen. Det skyldes, at afkastet af disse lejemål er fastsat efter et afkast med en i 

lejelovgivningen fastsat procentsats, som er bundet til den 15. almindelige vurdering fra 1973, og 

derfor ikke følger med den samme stigningstakt som boligudlejningsejendommene har oplevet. 

Opgaven vil analysere konsekvenserne hvis afkastet af de omkostningsbestemte lejemål i stedet for 

at være bundet op på den 15. almindelige vurdering i stedet fulgte den nyeste offentlige vurdering. 

Der er netop vedtaget nye strenge energikrav i regeringens 2020 plan. Det ønskes undersøgt 

hvorledes dette vil påvirke værdiansættelsen af boligudlejningsejendomme. 

BR10 har ligeledes medført strammere krav til byggeri. Dette påvirker særligt de ejendomme, hvor 

der er mulighed for at inddrage uudnyttede arealer til beboelse. 

Siden finanskrisen indtraf, har der været uro på de finansielle markeder. Dette har haft stor 

betydning for aktivers værdier, herunder boligudlejningsejendomme. 

Før finanskrisen oplevede private boligudlejningsejendomme høje prisstigninger. Det var 

medvirkende til, at investorer ikke i særlig høj grad, fokuserede på det fastsatte afkastkrav i 

værdiansættelsesmodellerne. I denne tid er inflationen meget lav, og det har fået investorerne til i 

højere grad end førhen at fokusere på afkastkravet. 

Side 6 af 65


6 Afgrænsning 

Opgaven fokuserer udelukkende på beboelsesejendomme, uden erhvervslejemål, da dette gør 

værdiansættelsen mere gennemskuelig, og for at indskrænke de omfattende regler i 

lejelovgivningen. 

En grundig analyse af driftsomkostninger, med fokus på de forskellige omkostningers indflydelse 

på driftsafkastet, og dermed værdiansættelsen undlades. Dette skyldes begrænset litteratur på 

området, og en antagelse af at ejerne af private boligudlejningsejendomme, så vidt muligt har 

effektiviseret omkostningerne. Da driftsomkostningerne kun bliver gennemgået i mindre grad, vil 

der ved fastsættelsen af driftsafkastet blive lagt størst vægt på driftsindtægterne. 

Finansiering vil kun i et begrænset omfang blive berørt, da inkludering af finansieringen i 

afhandlingen ville betyde omfattende beregninger, og inddragelse af skattelovgivningen, som i 

kontekst af omfanget af afhandlingen svært kunne lade sig gøre. 

7 Metode 

Afhandlingens første del vedrører lejefastsættelse, da lejen er det væsentligste element for 

driftsafkastet, som er det væsentligste i værdiansættelsen af boligudlejningsejendomme. 

Lejefastsættelsesdelen beskriver de forskellige lejefastsættelsesmetoder, og den lovgivning de 

enkelte metoder er underlagt. 

Næste del vedrører afkastkravet, da dette er den vigtigste bestanddel til at beregne værdien af 

boligudlejningsejendomme næstefter lejen. Her defineres afkastkravet og de faktorer, som har 

indflydelse på afkastkravet. 

Herefter kommer en gennemgang af virksomheders regnskabsmæssige standarder for 

værdiansættelsen af investeringsejendomme, både de danske og internationale, som er bestemt ved 

henholdsvis Årsregnskabsloven (ÅRL) og International Accounting Standards (IAS). 

Efter gennemgang af de regnskabsmæssige standarder behandles værdiansættelsesmodellerne, og 

den praktiske anvendelighed af disse. 

Til sidst behandles emner, som har eller kan få betydning for værdiansættelsen af private 


Side 7 af 65


8 Lejefastsættelse 

Lejen er det vigtigste element, når værdien af beboelsesejendomme skal beregnes ved benyttelse af 

værdiansættelsesmodeller. Da lejen for beboelseslejemål reguleres af Lejeloven (LL) og 

Boligreguleringsloven (BRL) 1 , er det derfor vigtigt at have et kendskab til disse. 

Reglerne for huslejeregulering i Danmark er komplekse og meget uoverskuelige 2 . Anvendes de 

forkerte regler, eller fortolkes de ”rigtige” regler forkert, kan det have væsentlige konsekvenser for 

såvel udlejer, som den lejer, der ikke kan vurdere, om den leje, der skal betales, er gyldigt fastsat i 

henhold til lovgivningen. Da huslejefastsættelsen er en så væsentlig del af værdiansættelsen på 

beboelsesejendomme, er det derfor vigtigt at forstå disse regler. 

Lejen bliver fastlagt efter 3 lejefastsættelsesmetoder: 

- Omkostningsbestemt leje 

- Det lejedes værdi 

- Markedsleje. 

Markedsleje giver udlejer den største lejeindtægt, da lejen frit kan aftales mellem lejer og udlejer, så 

længe denne overholder aftalelovens § 36 3 . 

Det lejedes værdi vil som udgangspunkt kunne give udlejer en højere husleje end 

omkostningsbestemt husleje, men der kan være undtagelser. 

Som udgangspunkt gælder, at jo senere ejendommen er opført, des bedre afkast er det muligt at 

beregne. Ejendomme opført efter 1963 og frem, kan beregne et højere afkast end ejendomme opført 

før 1964 4 . 

Flere omkostningsbestemte lejemål i ejendomme opført efter 1963 kan derfor have huslejer på 

niveau med det lejedes værdi, og i nogle tilfælde på niveau med markedslejen 5 . 

1 

Lejeloven og Boligreguleringsloven bruges i daglig tale i stedet for henholdsvis Lov om leje og lov om midlertidig 

regulering af boligforholdene. 

2 

Det lejedes værdi, Jakob Juul Sandberg, s.18 

3 

§ 36. En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig 

handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler 

4 

En nærmere gennemgang af det lejedes værdi vil komme senere, i afsnittet det lejedes værdi. 

5 

Dette beskrives nærmere under afsnittet om omkostningsbestemt husleje 

Side 8 af 65


8.1 Regulerede og uregulerede kommuner 

I regulerede kommuner er lejen reguleret gennem reglerne i BRL og LL. I uregulerede kommuner 

er lejen reguleret efter reglerne i LL. 

De regulerede kommuner er som udgangspunkt de kommuner med flere indbyggere end 20.000 pr. 

1. april 1979 jævnfør. BRL § 1, stk., 1 pkt. I kommuner med under 20.000 indbyggere er det op til 

kommunalbestyrelsen at bestemme om de vil anvende Boligreguleringslovens regler. 

I uregulerede kommuner må udlejer opkræve en leje, der svarer til det lejedes værdi. Hvis 

ejendommen ligger i en ureguleret kommune, kan lejen som hovedregel kun ændres, hvis den 

afviger væsentligt fra det lejedes værdi, eller hvis skatter og afgifter har ændret sig 6 . 

I tabel 1 kan man se antallet af boliger i private udlejningsejendomme og udlejede ejerlejligheder, 

og forholdet og udviklingen mellem disse fordelt på regulerede og uregulerede kommuner, i 

perioden 2000-2010. 

Tabel 1 

Antal boliger Ændring i antal 

Udlejningsejendomme/ejerlejligh 

År Ændring i 

eder 

Regulerede kommuner 

Udlejningejendomme: 

År 2000 År 2010 2000-2010 % 

1-6 boliger (mindre ejendomme) 118.720 157.342 38.622 33 

7 + boliger (større ejendomme) 192.492 177.337 -15.155 -8 

I alt i udlejningsejendomme 

Udlejede ejerlejligheder: 

311.212 334.679 23.467 8 


7 + boliger (større ejendomme) 49.187 100.044 50.857 103 

I alt i udlejede ejerlejligheder 

I alt privat udlejede: 

63.684 120.552 56.868 89 



I alt i regulerede kommuner 

Ikke regulerede kommuner 

Udlejningsejendomme: 

374.896 455.231 80.335 21 

1-6 boliger (mindre ejendomme) 48.686 26.213 -22.473 -46 


I alt i udlejningsejendomme 

Udlejede ejerlejligheder: 

63.010 34.794 -28.216 -45 

1-6 boliger (mindre ejendomme) 1.565 1.554 -11 -1 


I alt i udlejede ejerlejligheder 

I alt privat udlejede: 

4.651 5.803 1.152 25 

1-6 boliger (mindre ejendomme) 50.251 27.767 -22.484 -45 


I alt i ikke regulerede kommuner 67.661 40.597 -27.064 -40 

Kilde: http://www.ejendomsforeningen.dk/multimedia/13-05-2011-73.pdf 

Tabellen viser, at der er cirka 11 gange så stort et antal boliger i udlejningsejendomme og udlejede 

ejerlejligheder i de regulerede kommuner end i uregulerede kommuner, eller svarende til cirka 92 

6 www.erhvervsportal.dk – Boliglejemål uregulerede kommuner 

Side 9 af 65


procent af den samlede private lejeboligbestand. Ydermere ses, at tilgangen af boliger i de 

regulerede kommuner er steget i perioden 2000-2010 med 21 procent, hvorimod der har været en 

afgang af boliger i de ikke regulerede kommuner med 40 procent. Den samlede stigning i antallet af 

private udlejningsboliger er 53.271 boliger. Stigningen i antallet af lejeboliger, kan udover 

nybyggeri blandt andet være en konsekvens af, at der er mange ejerlejligheder, som på grund af 

”Finanskrisen” har haft svært ved at blive solgt, og i stedet er blevet udlejet, og dette gælder især 

nybyggeri 7 . 

8.2 Omkostningsbestemt husleje 

For de fleste lejemål er huslejen bestemt ved omkostningsbestemt husleje. Udgangspunktet for 

omkostningsbestemt leje er BRL § 5, stk. 1, som bestemmer, at lejen ikke må overstige lejlighedens 

andel af ejendommens omkostningsbestemte driftsbudget tillagt en eventuelt beregnet 

forbedringsforhøjelse. 

Det omkostningsbestemte driftsbudget indeholder de driftsomkostninger, der er forbundet med en 

konkret ejendom, som skatter, afgifter, renholdelse, administration, forsikring, samt afsætning til 

ejendommens vedligeholdelse 8 . Driftsbudgettet indeholder desuden et kapitalafkast, der udgør en 

procentsats af ejendommens offentlige værdi ved 15. almindelige vurdering pr. 1. april 1973. Dette 

afkast må for ejendomme taget i brug før 1964 ikke overstige 7 procent jævnfør BRL § 9. 

For ejendomme taget i brug efter 1963 udregnes afkastet ikke efter 15. almindelige vurdering. Efter 

BRL§9 stk. 2 kan afkastet for ejendomme taget i brug efter 1963, beregnes som et beløb, der ikke 

må overstige rimelige ydelser på et sædvanligt langfristet prioritetslån, der er optaget til 

ejendommens opførelse, med et tillæg af et passende afkast af den resterende del af den rimelige 

anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud. 

De rimelige ydelser på et sædvanligt langfristet prioritetslån, optaget til opførelsen af ejendommen 

kan være svære at dokumentere. Derfor kan der næppe forventes dokumentation for 

opførelsesomkostningerne, hvis lejerne gennem årene har modtaget varslinger efter BRL § 9, stk. 

2 9 . Ydelserne på de sædvanlige langfristede kreditforeningslån omfattet renter og bidrag samt 

afdrag. 

7 www.fri.dk lejligheder lejes ud 

8 Den andel af det omkostningsbestemte lejebudget, som går til ejendommens vedligeholdelse er et 

lovpligtigt beløb som beregnes af Grundejernes Investeringsfond, GI, jævnfør BRL §8, og BRL § 18 og 18b 

9 Omkostningsbestemt leje og forbedring, M. Dons, 3.udg 1997, s.105 

Side 10 af 65


Hvilket afkast, som anses for rimeligt for den resterende del af den rimelige anskaffelsessum 

jævnfør BRL § 9, stk. 2., kan ses i tabel 2. 

Tabel 2 viser, at der er væsentligt forskel på afkastet, afhængig af ibrugtagningsår, og at jo senere 

ejendommen er taget i brug, jo højere afkast er det muligt at opnå for den resterende del af 

anskaffelsessummen. 

Afkastningsgrundlaget for den omkostningsbestemte husleje blev indført 1. juli 1975 10 , og den 15. 

almindelige vurdering fra 1973, som var grundlaget for fastsættelsen, har ligget fast siden. Da 

afkastet ikke har fulgt prisudviklingen på de offentlige ejendomsvurderinger, er kapitalafkastet 

blevet relativt mindre i forhold til ejendomsværdien. 

Derfor er særligt den omkostningsbestemte leje, på de ældre udlejningsejendomme opført før 1964, 

ikke fulgt med prisudviklingen i ejendomspriserne over årene, hvor der har været prisstigninger på 

ejendommene. 

Tabel 2 

Forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum 

med fradrag af lejerindskud, fordelt efter ibrugtagelsesår. 

Ibrugtagningsår Afkast i procent 

Før 1964 7% 

1964 8% 

1965-69 10% 

1970-73 12% 

Efter 1973 14% 

For ejendomme opført efter 1973 er der erfaring for, at den omkostningsbestemte leje er højere end 

det lejedes værdi, og måske endda højere end markedslejen 11 . 

Ved varsling af omkostningsbestemt huslejeforhøjelse, kan lejen efter lejeforhøjelsens ikrafttræden 

ikke overstige det lejedes værdi 12 . Men ved genudlejning kan en korrekt beregnet 

omkostningsbestemt husleje til gengæld ikke nedsættes, som følge af, at den skulle overstige det 

lejedes værdi, da BRL § 5, stk. 1 ikke indeholder nogen overgrænse i forhold til det lejedes værdi 13 . 

Ved genudlejning er der delte meninger om, hvorvidt den omkostningsbestemte husleje kan 

10 

M. Dons, Omkostningsbestemt leje og forbedring, 3. udg. 1997, s. 104 

11 

P. Kjær Pedersen, Omkostningsbestemt husleje i praksis, 1. udg. Oktober 2000, s. 31 

12 

Jævnfør BRL § 7, stk. 2 

13 

P. Kjær Pedersen, Omkostningsbestemt husleje i praksis, 1. udg. Oktober 2000, s. 32 

Side 11 af 65


fastsættes til en leje, som er meget højere end lejen for de øvrige lejligheder i ejendommen og 

dermed omgå BRL § 5, stk. 8. 

I bogen ”Omkostningsbestemt husleje i praksis” af Preben Kjær Pedersen står der: ”Ved 

genudlejning kan der uanset BRL § 5, stk. 8, udlejes til den omkostningsbestemte husleje, selv om 

denne er meget højere end lejen for de øvrige lejligheder” 14 . Hans Henrik Edlund, institutleder ved 

Juridisk Institut ved Aarhus Universitet og tidligere formand for Huslejenævnet i Aarhus, mener 

ikke denne påstand er korrekt 15 . Forfatteren har ikke kunnet finde domme til at underbygge disse 

påstande. 

Ejendomme med indeksregulerede realkreditlån og opført i slutningen af 1980-erne og/eller i 

begyndelsen af 1990-erne, vil typisk have en omkostningsbestemt husleje, der er højere end det 

lejedes værdi, og også ofte markedslejen, hvis de reguleres efter BRL § 9, stk. 3 16 . 

BRL § 9, stk. 3 giver udlejere af ejendomme finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9 i lov 

om indeksregulerede realkreditlån ret til et afkast, som er den løbende rente på indekslånet optaget 

til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg på 4 procent af den indekserede hovedstol. 

Herudover kan udlejer beregne en forrentning på 4 procent af den resterende anskaffelsessum efter 

fradrag af lejerindskud. Det beløb, som er beregnet efter 2. pkt., reguleres med samme procentsats, 

hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres 17 . 

Til det beregnede afkast kan udlejer efter BRL § 9, stk. 7, fra 1995 og frem, tillægge et beløb 

svarende til 1/3 af det beløb, der henlagdes, eller kunne være henlagt pr. m2 bruttoareal for 

ejendommen, til fornyelse af tekniske installationer, jævnfør BRL § 8., ved udgangen af 1994 18 . 

14 P. Kjær Pedersen, Omkostningsbestemt husleje i praksis, 1. udg. Oktober 2000, s. 32 

15 Denne tilkendegivelse er blevet givet til forfatteren, gennem besvarelse af vejleder spørgsmål i forbindelse med 

udarbejdelsen af afhandlingen. 

16 P. Kjær Pedersen, Omkostningsbestemt husleje i praksis, 1. udg. Oktober 2000, s. 32 

17 Procentsatsen jævnfør 2. pkt. er forrentningen på 4 procent af den resterende anskaffelsessum med fradrag af 

lejerindskud. 

18 Beløbet reguleres fra 1995-1998 med 2 procent. Tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår. Fra 1998 

og frem reguleres beløbet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. 

Side 12 af 65


Nedenfor er vist et praktisk eksempel på beregning af grundlaget til et kapitalafkast jævnfør BRL § 

9, stk. 2, og stk. 3, hvor ejendommen er ibrugtaget efter 1973: 

Tabel 3 

Eksempel på beregning af kapitalafkast 

Beløb kr. Ydelsesprocent Ydelse 

Opførelsesudgifter i 1986/87 8.452.916,00 

Heraf realkredit belåning -7.368.000,00 10,54 776.587,00 

Depositum fra lejerne -180.000,00 

Resterende del af anskaffelsessum 904.916,00 14,00 126.688,00 

Kapitalafkast 903.275,00 

Kilde: Omkostningsbestemt husleje i praksis, P. Kjær Pedersen 1.udg. oktober 2000, s. 106 

Af eksemplet fremgår det, at grundlaget til kapitalafkast er baseret på anskaffelsesprisen, som 

udgøres af realkreditbelåning og den resterende del af anskaffelsessum. 

I eksemplet er ydelsen på realkreditbelåning benyttet med en ydelsesprocent på 10,54. Af 

definitionen BRL § 9, stk. 2 står der, at det er ydelsen på et sædvanligt langfristet prioritetslån, 

optaget til finansiering af ejendommen, som skal benyttes til at finde afkast. 

Eftersom der i eksemplet er benyttet et realkreditlån i stedet for et prioritetslån, tyder definitionen i 

BRL § 9, stk. 2 på, at den også gælder realkreditlån, selvom der pr. definition er forskel på de 2 lån. 

Realkreditlån udbydes af realkreditinstitutter, hvorimod prioritetslånet udbydes af 

pengeinstitutterne, som et alternativ til realkredit og boliglån. 

Højst 75 procent af ejendommens værdi kan finansieres med et prioritetslån med lang løbetid 19 . 

Prioritetslånet er baseret på variabel rente, og er sammensat af en indlåns og udlånskonto, og 

fungerer som en kassekredit, hvor lånerenten beregnes af forskellen mellem ind og udlån. 

Prioritetslånet løber typisk i 10 år, men kan konstrueres som et almindeligt lån, som typisk løber 30 

år, og det er et dyrere lån end realkreditlånet 20 . 

Realkreditlånet i eksemplet udgør 87,16 procent af opførelsesudgiften, hvor realkreditbelåning 

normalt udgør 80 procent, og for et prioritetslån typisk højst kan finansiere 75 procent af 

ejendommens værdi. 

Muligvis har den høje belåningsgrad betydning for definitionen af ”et sædvanligt lån”, men det 

trækker ikke kapitalafkastet op, da der her er tale om en ejendom, som er ibrugtaget efter 1973, hvor 

afkastet af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud er 14 

procent. 

19 www.boligejer.dk finansieringstyper 

20 www.boligoekonomen.dk boligkassekredit 

Side 13 af 65


Budgetlejen fordeles på de enkelte lejemål i en ejendom, efter lejemålenes indbyrdes værdi 21 

jævnfør BRL § 10 22 . En nærmere beskrivelse af fordelingen undlades, da fordelingen ikke har 

nogen direkte effekt på værdiansættelsen af ejendommen. 

8.2.1 Bestanddelene for omkostningsbestemt husleje 

For at give et bedre overblik over bestanddelene for omkostningsbestemte husleje, er der i tabel 4 

lavet en opstilling der viser forholdet mellem de enkelte dele: 

1) 

Ejendommens nødvendige driftsudgifter jævnfør BRL § 8, som kan opdeles i: 

A) 

B) 

Under budgetlejen vil boligprocenten 23 for rene beboelsesejendomme være 100, hvor det for 

blandede ejendomme vil være under 100. 

Tabel 4 

Ejendommens driftsbudget indeholder: 

Driftsudgifter uden veligeholdelsesudgifter 

Vedligeholdelse 

2) Afkastningen af ejendommens værdi jævnfør BRL § 9 

Ejendommens budgetterede udgifter uden vedligeholdelse = 1A+2 

Budgetlejen= (1A+2)*Boligprocenten 

Omkostningsbestemt husleje = Budgetlejen+1B 

Hvis der udføres forbedringer skal beregnes tillæg for dette 

Kilde: Omkostningsbestemt husleje i Praksis, P. Kjær Pedersen, 1. udg. Oktober 2000, s. 34 

8.2.2 Lejeforhøjelser ved forbedring af omkostningsbestemte lejemål 

Udover den omkostningsbestemte husleje, kan der også opnås lejeforhøjelser ved forbedringer. 

Efter LL § 58 kan udlejeren under iagttagelse af LL § 66 24 ved forbedring af det lejede, forlange 

lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Ved vurdering af det 

21 I praksis per m2 i henhold til BBR register 

22 Omkostningsbestemt husleje i praksis, P. Kjær Pedersen, 1 udg., oktober 2000, s. 35 

23 Boligprocenten beregnes på baggrund af m2 bruttoareal i henhold til BBR 

24 LL § 66 omhandler varsel og beboerrettigheder i forbindelse med forbedring 

Side 14 af 65


lejedes værdi ses bort fra forbedringer, der er gennemført efter LL § 46 a, stk. 3 25 , samt forbedringer 

der er udført for beløb omfattet af LL § 63 a 26 . 

Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med 

rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til 

vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende 27 . Den passende forrentning vil normalt 

være ydelsen på et langfristet realkreditlån, dog max et 20-årigt lån 28 . 

Den del af udgiften til en forbedring af beboelseslejlighederne, der kan dækkes ved udbetaling fra 

Grundejernes Investeringsfond efter LL § 63 e, medregnes ikke ved beregning af lejeforhøjelserne 

efter stk. 1 29 . 

Lejeforhøjelse efter LL § 58 kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog 

tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført 30 . 

Beboerrepræsentanterne i en ejendom, kan drøfte gennemførelse af forbedringer, med anvist 

finansiering til dækning af de driftsudgifter, der følger af forbedringen med udlejeren 31 . 

Hvis forslaget kan vedtages med flertalsafgørelse, må de lejere, som ikke måtte ønske de foreslåede 

forbedringer affinde sig med det 32 . 

8.3 Boligreguleringslovens regler om forbedringer, varsler og begrænsninger 

Udlejer kan gennemføre forbedringer af lejemål, selvom lejerne ikke billiger dette. Dog er der flere 

ting, som udlejer skal være opmærksom på før igangsættelsen af forbedringsarbejde. 

I en ejendom uden beboerrepræsentation skal udlejer, hvis denne ønsker at lave forbedringsarbejder 

for mere end 91 kr./m2 (2011 sats) indenfor 3 år, fremsætte et skriftligt varsel for de lejere hvis 

lejemål ønskes forbedret 33 . 

Varslet skal indeholde oplysninger vedrørende lejerens adgang til at gøre indsigelse, 

forbedringsarbejdets art og angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse. Har mindst ¼ af 

lejerne gjort indsigelse indenfor 6 uger efter det skriftlige varsel er modtaget, skal udlejeren inden 6 

25 LL §46, stk. 3 omhandler energibesparende foranstaltninger 

26 §63 a omhandler ejendomme taget i brug før 1970, som indeholder mere end to beboelseslejligheder, og som ikke er omfattet af 

§§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. 

27 LL § 58, stk. 2 

28 

Advokat E. Aagaard Poulsen 

29 

LL §58, stk. 5 

30 

LL § 59 

31 

LL §65, pkt. d 

32 

Advokat E. Aagaard Poulsen 

33 BRL § 23 

Side 15 af 65


uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt udlejer ønsker at fastholde kravet om 

forbedringen 34 . 

Hvis der er beboerrepræsentation, skal varslet ydermere indeholde oplysning vedrørende 

finansieringen af forbedringen, og skal sendes til beboerrepræsentanter og lejerne samtidigt 35 . 

Hvis lejerne gør indsigelse efter BRL § 23 og 24, kan huslejenævnet modsætte sig iværksættelsen, 

hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed 

og beskaffenhed, og hvis forbedringen ikke skønnes at medføre en passende forøgelse af 

brugsværdien, under hensyn til ejendommens og de pågældende husrums karakter, tilstand, 

indretning og udstyr 36 . 

Samtidig med at huslejenævnet vurderer forbedringens hensigtsmæssighed og den forøgede 

brugsværdi, træffer huslejenævnet afgørelse vedrørende størrelsen af forbedringsforhøjelsen efter et 

af udlejeren forelagt projektmateriale, som skal indeholde oplysninger om den tiltænkte forbedring, 

opgørelse over anslåede forbedringsudgifter, samt ønsket lejeforhøjelse 37 . 

Huslejenævnet tager på samme måde stilling, hvis forbedringen ønskes gennemført efter 

bestemmelsen i § 2, stk. 1, nr. 2, i lov om privat byfornyelse, eller efter § 96, stk. 1, nr. 2 i lov om 

byfornyelse 38 . 

Den maksimale grænse for lejeforhøjelser over 3 år, grundet forbedringer i igangværende lejemål 

udgør 180 kr./m2, (2011 sats) og krav om højere forbedringstillæg, udløser pligt til at tilbyde de 

berørte lejere en erstatningsbolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr, og til en leje 

som ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje 39 . 

Udfører udlejer forbedringsforhøjelserne efter BRL § 23-26, kan udlejer forlange lejen forhøjet med 

et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jævnfør LL § 58 40 . Udlejeren kan kræve en 

foreløbig lejeforhøjelse baseret på et overslag over udgifterne, og fremsætte et nyt endeligt krav om 

lejeforhøjelse når byggeregnskabet er afsluttet 41 . 

Hvis forbedringsarbejderne er påbudt ved lov, eller efter BRL § stk. 3, byfornyelse, boligforbedring 

eller privat byfornyelse, kan forbedringsarbejderne gennemføres uden brug af reglerne i BRL § 23- 

25a, 26 og 27, stk. 4, pkt. 2. 

34 

BRL § 23, stk. 2 

35 

BRL § 24, stk. 1 og stk. 2 

36 

BRL § 25 

37 

BRL § 25 a 

38 

BRL § 25 b 

39 

BRL § 26, stk. 1 og stk. 2 

40 

BRL § 27 

41 

BRL § 27, stk. 4 

Side 16 af 65


8.4 Det lejedes værdi 

Det lejedes værdi udgør hovedgrundlaget for vurderingen af hvilken leje, der lovligt kan aftales i 

henhold til LL 42 . 

Det lejedes værdi er i modsætning til den omkostningsbestemte husleje bestemt ved sammenligning 

med tilsvarende lejemål, og er baseret på et individuelt skøn for hvert konkret lejemål. Det lejedes 

værdi er defineret ved LL § 47-49, og lejefastsættelsen er reguleret efter BRL § 5, BRL § 7, samt 

BRL § 29c 43 . 

Udgangspunktet for lejefastsættelsen af det lejedes værdi er BRL § 5. stk. 1, som bestemmer, at 

lejen ikke må fastsættes højere end et beløb, der kan dække ejendommens nødvendige 

driftsudgifter, jævnfør BRL § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jævnfør BRL § 9. Hvis der 

er udført forbedringer, kan der tillægges en beregnet lejeforhøjelse, som dog ikke væsentligt må 

overstige det lejedes værdi. 

Det lejedes værdi er umiddelbart uafhængig af økonomien (handelspris, vurderinger og 

driftsudgifter) 44 . Men ved stigende driftsudgifter i form af ejendomsskatter, afgifter eller af det 

offentlige pålagte bidrag kan udlejer forlange lejeforhøjelse jævnfør LL § 50-51. 

Ved en nedsættelse af førnævnte udgifter skal udlejer omvendt foretage lejenedsættelse fra 

nedsættelsestidspunktet. 

Er lejemålet gennemgribende renoveret, er der mulighed for at fastsætte lejen efter BRL § 5. stk. 2, 

som er nærmere beskrevet i afsnittet BRL § 5, stk. 2. 

Hvis udlejer mener, at lejen er fastsat væsentligt under det lejedes værdi, kan udlejer forsøge at få 

lejen sat op efter LL § 47 og LL § 48. Omvendt kan lejer forsøge at få sat lejen ned, gennem LL § 

49 hvis lejer mener, at lejen er fastsat væsentligt over det lejedes værdi. 

42 Det lejedes værdi, Jakob Juul Sandberg, 2. udg. 2010, s. 63 

43 Det lejedes værdi, Jakob Juul Sandberg, 2. udg. 2010, s. 22 

44 Det lejedes værdi, Jakob Juul Sandberg, s.69 

Side 17 af 65


8.5 Sammenligningsgrundlaget ved lejefastsættelse efter det lejedes værdi. 

Sammenligningen, gælder jævnfør LL § 47, stk. 2 den almindelige leje for tilsvarende lejemål, og 

sammenligningsgrundlaget er beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, 

og gælder ikke for lejemål forbedret efter LL § 62 b 45 , samt lejemål som har gennemgået 

byfornyelse. 

Ved sammenligningen, bør der ikke benyttes omkostningsbestemte lejemål, da disse ikke anses for 

direkte sammenlignelige med lejemål med en leje fastsat efter det lejedes værdi 46 . 

Dette fremgår også af T:BB 2005.539 Ø, hvor boligretten fastslog, at der som 

sammenligningsgrundlag kun kan benyttes lejemål, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi, og 

ikke lejemål, hvor lejen er fastsat efter omkostningsbestemt leje. 

Dog blev det i T:BB 2005.548 Ø bestemt, at moderniserede lejemål fastsat efter BRL § 5, stk. 1, 

hvor der betaltes leje svarende til et lejemål fastsat efter BRL § 5, stk. 2, kunne benyttes som 

sammenligningslejemål. Denne dom blev stadfæstet i Landsretten, som fastslog at 

sammenligningslejemål så vidt muligt skal være fastsat efter samme kriterier, men at der 

undtagelsesvist kan benyttes sammenligningslejemål efter BRL § 5, stk. 1, med forbedringstillæg. 

Det er op til sagens parter at finde egnede sammenligningslejemål, der opfylder lovens betingelser. 

Udlejere fastsætter ofte det lejedes værdi ved at se på tidligere afgjorte sager i boligretten, da 

lejemål efter det lejedes værdi, som ikke har været afprøvet i retten, ikke vægter ret højt ved 

fastsættelse af lejen i boligretten 47 . Udlejeren kan så fastsætte lejen, efter de lejemål som antages at 

ligge indenfor en rimelig afstand fra udlejerens lejemål, og som antages at repræsentere samme 

stand med mere. De udvalgte sammenligningslejemål vil som udgangspunkt blive dem, som efter 

afprøvning i boligretten repræsenterer de højeste m2 lejer, og som tillæg til disse lejer kan udlejer så 

lave en huslejestigning, som udlejer skønner ikke overskrider væsentlighedskravet. 

8.6 BRL § 5, stk. 2. 

Jævnfør BRL § 5, stk. 2, kan man ved at forbedre et lejemål væsentligt, således at lejemålet opnår 

status som gennemgribende renoveret, ændre huslejefastsættelsen fra omkostningsbestemt husleje 

til det lejedes værdi. Denne mulighed for en ændret status for lejefastsættelse udnytter mange 

udlejere, hvis de vurderer at investeringen til forbedringen kan medføre en fornuftig forrentning. 

For at man kan kalde et lejemål for gennemgribende renoveret, skal forbedringsudgiften efter 

45 LL 62b omhandler aftaler om forbedringsforhøjelser mellem udlejer og lejer efter lejeaftalens indgåelse 

46 Omkostningsbestemt leje og forbedring, Dons & Bang, 3. udg. 1997, s. 251 

47 Preben Kjær Pedersen 

Side 18 af 65


fradrag for sparet vedligeholdelse i år 2011 overstige enten 2.054 kr. pr. m2, eller den samlede 

forbedringsudgift skal være mere end 234.928 kr. 48 . 

Af BRL § 5, stk. 2 fremgår også, at det er en forudsætning, at forbedringsarbejderne er udført inden 

for en 2-årig periode, og at forbedringerne væsentligt har forbedret det lejedes værdi, jævnfør LL § 

58. 

Herudover ses der bort fra forbedringer gennemført efter byfornyelsesloven. 

For at være sikker på at overholde de i lovgivningen fastsatte satser til forbedring jævnfør BRL § 5, 

stk. 2 er det ifølge advokat E. Aagaard Poulsen som hovedregel tilstrækkeligt, at tillægge satserne 

med en tredjedel 4950 . 

I tabel 5 kan man se udviklingen i forbedringssatserne for det lejedes værdi både for m2 satsen, 

samlet sats per lejemål, og den stigningen fra år til år i procent: 

År Kr/m2 

Tabel 5 

Samlet 

->2000 1.500 170.000 

2001 1.656 189.405 

2002 1.697 194.140 

2003 1.733 198.217 

2004 1.773 202.776 

2005 1.799 205.818 

2006 1.834 209.728 

2007 1.874 214.342 

2008 1.904 217.772 

2009 1.984 226.918 

2010 2.024 231.457 

2011 2.054 234.928 

Samlet stigning i kr. 2001-2010 398 45.523 

Samlet stigning i % 2001-2010 24,0 24,0 

Gns. Stigning/år 2,4 2,4 

Kilde: www.kk.dk 

Som det fremgår af tabellen er den gennemsnitlige årlige stigning på 2,4 procent en smule over 

”den normale” stigning i inflation, som antages at ligge omkring 2 procent. 

Stigning år til år i % 

2,48 

2,12 

2,31 

1,47 

1,95 

2,18 

1,60 

4,20 

2,02 

1,48 

48 www.kk.dk Beregning af leje 

49 Forbedring defineres som en investering, der forbedrer brugsværdien af det lejede, og man skal derfor bruge en del 

flere penge til formålet, idet en del af arbejderne vil blive betragtet som vedligeholdelse. 

50 Advokat E. Aagaard Poulsen, Århus Grundejerforenings kursus i forbedringsforhøjelser, 15. september hos Nykredit 

Side 19 af 65


8.7 Betydningen af markedsudviklingen for det lejedes værdi 

Det lejedes værdi afspejler hverken markedslejen eller det aktuelle lejeniveau, men lejen for 

eksisterende udlejede lejemål, efter nærmere fastsatte sammenligningskriterier. Det at lejen ikke 

følger markedslejen, betyder at lejemål udlejet efter det lejedes værdi, ikke så følsome overfor 

stigninger i markedslejen 51 . 

For kraftige prisfald i markedslejepriser gælder, at forskellen mellem markedsleje og det lejedes 

værdi vil udligne sig, og det lejedes værdi vil falde, når det ikke vil være muligt for udlejer, at få 

udlejet lejemålene ud til de huslejer, som tidligere havde været muligt. En nedsættelse af det lejedes 

værdi, vil derfor forekomme, når sammenligningslejemålene er faldet, hvorved 

genudlejningsværdien kan blive nedsat og dermed ændre afkastet. 

8.8 Huslejefastsættelse af mindre ejendomme med 1-6 lejemål 

Da huslejefastsættelse ved omkostningsbestemt lejefastsættelse er kompliceret, er det besluttet at 

der for mindre ejendomme i regulerede kommuner, som pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre 

lejemål gælder regler, som er mere lempelige 52 . Dette betyder, at disse lejemål reguleres efter 

principperne om det lejedes værdi. Dog fastsættes lejen for mindre ejendomme ikke med lejemål 

fastsat efter det lejedes værdi. For disse skal lejen fastsættes efter sammenligning med lejemål i 

større ejendomme (7 lejemål eller flere), hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt 

leje 53 . Huslejefastsættelse af mindre ejendomme er dermed en mellemting mellem 

omkostningsbestemt leje og det lejedes værdi. 

Lejefastsættelsen af de mindre ejendomme fastsættes efter følgende bestemmelser i LL 54 : 

- LL § 47-49, der som tidligere nævnt omhandler det lejedes værdi, og definerer reglerne for 

lejeforhøjelser og lejenedsættelser. 

- LL § 50-52, der som tidligere nævnt omhandler lejeforhøjelser som følge af stigninger i 

skatter og afgifter. 

- LL § 58-59, der som tidligere nævnt omhandler lejeforhøjelser af udlejers forbedringer. 

Udover bestemmelserne for lejefastsættelse i LL, gælder også reglerne i BRL kapitel IV A. Den 

væsentligste regel i dette kapitel er BRL § 29 c, som omhandler at lejen for lejemålene i de mindre 

ejendomme, ikke væsentligt må overstige lejen for tilsvarende sammenligningslejemål med hensyn 

51 

Det lejedes værdi, Jakob Juul Sandberg, 2. udg., s.27 

52 

Boliglejeret, Grubbe & Edlund, 1. udg. 2008, s. 178 

53 

BRL § 29 c 

54 

M. Dons, Omkostningsbestemt leje og forbedring, 3. udg. 1997, s. 267 

Side 20 af 65


til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, og hvor lejen er reguleret 

efter BRL § 7 55 . Disse sammenligningskriterier er de samme som i LL § 47, stk. 2. 

For BRL § 7 gælder, at hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter jævnfør 

BRL § 8, og afkastningen af ejendommens værdi jævnfør BRL § 9, kan udlejer forlange 

lejeforhøjelse til udligning af forskellen. 

BRL § 7, stk. 2 fastsætter yderligere at forhøjelsen ikke kan kræves, hvis den overstiger det lejedes 

værdi, efter LL § 47, stk. 2., hvor lejeforhøjelserne ikke må gælde de i BRL § 5, stk. 7 nævnte. 

Som udgangspunkt gælder bestemmelserne i BRL kapitel II-IV ikke for mindre ejendomme, men 

der er dog nogle af bestemmelserne, som gælder jævnfør BRL § 4, stk. 5 56 . Disse bestemmelser 

gælder primært huslejenævnets kompetencer. 

Ifølge BRL § 4, stk. 5, gælder der for mindre ejendomme, følgende regler i BRL kapitel II-VI:: 

BRL § 4a, BRL 15, stk. 3 57 , BRL § 17, BRL § 21, BRL § 22, stk. 1, 1 pkt. og stk. 3 samt 27b 58 . 

Jævnfør BRL § 4a, stk. 1 og stk. 2 anses flere ejerlejligheder, der henhører under samme 

ejerforening, der ejes af samme udlejer som en ejendom. Det samme gør sig gældende hvis flere 

ejendomme ejes af samme ejer, og opføres kontinuerligt som en samlet bebyggelse, med fælles 

arealer eller driftsfællesskab. 

Jævnfør BRL § 17 kan lejerne, hvis udlejer har opkrævet mere end tilladt i leje, depositum eller 

lignende, kræve det for meget opkrævede tilbagebetalt, og kræve lejen nedsat. 

Jævnfør BRL § 21 og BRL § 22, stk. 1, 1 pkt., og stk. 3, afgør huslejenævnet tvister vedrørende 

lejers pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, samt tilbagebetaling af depositum i 

forbindelse med fraflytning. 

BRL § 4, stk. 5 bekendtgør også at for ejendomme med 4-6 beboelseslejligheder på 

varslingstidspunktet 1. januar 1995 gælder yderligere reglerne BRL § 23-26 59 , som omhandler 

forbedringer. Disse regler er blevet gennemgået i afsnittet ”Boligreguleringslovens regler om 

forbedringer, varsler og forbedringer” og vil derfor ikke blive nærmere beskrevet igen. 

55 Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål efter BRL § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige 

lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til BRL § 40 indhente oplysninger om 

ejendommens driftsudgifter med videre, og på baggrund af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne 

opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter BRL § 7. 2.-4. pkt.. 

56 M. Dons, Omkostningsbestemt leje og forbedring, 3. udg. 1997, s. 265 

57 BRL § 15, stk. 3 omhandler huslejenævnets indflydelse på acontobidrag, installation af vandmålere, rimeligheden af 

lejeforhøjelser grundet forbedringer medført af BRL § 18 og 18b set i forhold LL § 66a som vedrører lejestigninger 

godtgjort af beboerrepræsentanter, og kravene for disse lejestigninger. 

58 BRL § 4, stk. 5 

59 Dog gælder BRL § 23-26 ikke hvis ejendommen er beliggende i landbrugs eller skovbrugsejendom. 

Side 21 af 65


9 Tvister vedrørende lejefastsættelse af det lejedes værdi 

Lejefastsættelsen af det lejedes værdi kan måske bedst betegnes som et skøn, fastsat af 

huslejenævnet og boligretten, da det ikke er en direkte beregnelig økonomisk værdi 60 . 

Fastsættelsen af lejen, er således baseret på et skøn, som ikke væsentligt må overstige den leje, som 

er blevet skønnet på tilsvarende lejemål, fastsat efter det lejedes værdi. 

Væsentlighedskravet er det samme krav i LL § 47, stk. 1, LL § 49, stk. 1, BRL § 5, stk. 2, BRL § 7, 

stk. 2, BRL § 29c, samt EL § 13, stk. 1, og har gennem retspraksis vist sig at være en lejeafvigelse 

på 10-15 procent af den leje, som svarer til det lejedes værdi 61 . Landsretten har dog tilkendegivet at 

den anser væsentlighedskravet for opfyldt, når forskellen mellem en aftalt leje og en godkendt leje 

overstiger 10 procent, som også har været ankenævnets fast anvendte procentsats 62 . 

En sag om lejefastsættelse ud fra det lejedes værdi står og falder som regel med, hvem af parterne 

der kan præstere de bedste sammenligningslejemål 63 . 

Det kan være svært på forhånd at aftale en husleje, der svarer til det lejedes værdi, og som dermed 

ikke er anfægtelig, eller fastslå hvornår og under opfyldelse af hvilke forudsætninger en part i et 

lejeforhold kan kræve lejen ændret i forhold til det lejedes værdi, jævnfør LL § 47, stk. 1, eller LL§ 

49 stk. 1 64 . For hvornår afviger den aftalte leje væsentligt fra det lejedes værdi. 

I henhold til LL § 49, stk. 1, kan lejeren, når lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, 

forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil 65 . Ved overtrædelse af det 

lejedes værdi skal der ske en konkret skønsmæssig fastsættelse og nedsættelse af lejen. Herefter 

nedsættes lejen med den væsentlige afvigelse, som beregnes procentvis. 

I praksis svarer det til forskellen mellem den gældende leje og det lejedes værdi, men det kan også 

tolkes, som om at lejen ved overtrædelse ikke bliver sat ned til det lejedes værdi, men kun 

procentvis så meget, at lejen ikke længere afviger væsentligt. At overtrædelsen af det lejedes værdi 

skal være væsentlig, kan skyldes usikkerheden vedrørende fastsættelsen af det lejedes værdi, da 

fastsættelsen heraf er baseret på skøn og sammenligningslejemål. 

60 Det lejedes værdi, Jakob Juul Sandberg, 2. udg. 2010 s.26 

61 Det lejedes værdi, Jakob Juul Sandberg, 2. udg. 2010, s.162-163 

62 Afgørelsen i Landsretten bygger på U 2004.1996 Ø. Det skal nævnes at Ankenævnets faste anvendte procentsats, 

hvis beregnet på samme måde Landsretten antager (beregnet som forskellen mellem aftalt leje og godkendt leje), vil 

udgøre 11,26 procent. 

63 dklf.dk Det lejedes værdi-princippet 

64 Det lejedes værdi, Jakob Juul-Sandberg, 2. udg. 2010, s.36 

65 Det lejedes værdi, Jakob Juul Sandberg, 2. udg. 2010, s.160 

Side 22 af 65


Skønnet over det lejedes værdi foretages i første omgang af huslejenævnet 66 , og grundlaget for 

skønnet er reglerne i BRL 67 . Det er imidlertid ikke muligt at give nogen endegyldige retningslinjer 

for, hvordan der i praksis gennemføres en vurdering af lejefastsættelsen i forhold til 

bestemmelserne 68 . Dette besværliggør værdifastsættelsen af beboelsesejendomme, da en investor 

ikke med sikkerhed kan vide, hvilken husleje der kan opnås efter en investering, og dermed beregne 

det fremtidige afkast. 

Den bevismæssige vægt af huslejenævnets skøn ved en ankesag, hvor sagen går videre til 

domstolene, er svær at definere 69 . 

10 Markedsleje 

I alle private udlejningsboliger opført efter 1991 kan udlejer og lejer frit aftale lejens størrelse. 

Lejen kan fastsættes frit uden hensyn til det lejelovgivningens regler, om at lejen ikke væsentligt må 

overstige det lejedes værdi, jævnfør BRL § 15a, stk. 1 og LL § 53, stk. 3, under forudsætning af at 

AFTL § 36 er overholdt 70 . 

Markedsleje gælder udover boliger opført efter 1991 også for nyindrettede beboelseslejligheder, 

som 1.9-2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse, samt for nybyggede etager, hvortil 

der er givet byggetilladelse efter 1.7-2004 71 . 

11 Trappelejeklausuler 

For alle typer lejemål, kan der opkræves lejeforhøjelse gennem trappelejeklausuler, som skal 

indeholde oplysning om lejeforhøjelsens beløb og hvilket tidspunkt lejeforhøjelsen indtræffer 72 . 

Trappelejen skal fastlægges ved lejeforholdets begyndelse 73 . 

Trappelejestigningen må ikke stride mod BRL § 5, stk. 1, og såfremt trappelejen fører til en leje, der 

overstiger det lejedes værdi, kan lejeren kræve lejen nedsat efter LL § 49 74 . 

66 

Tvister om lejeregulering efter regler i LL§§47-52 skal indbringes for huslejenævnet, jf. LL § 106, stk. 1, nr. 1. 

67 

Reglerne for huslejenævnets sagsbehandling mv. findes i lovens kapitel VI. 

68 

Det lejedes værdi, Jakob Juul Sandberg, 2.udg. 2010, s.69 

69 

Bevisbyrdeforhold i lejeværdisager, Bygge og Boligstyrelsen, 1996 

70 

AFTL § 36 En aftale kan tilsidesættes, hvis den er urimeligt eller i strid med redelig handlemåde 

71 

Det lejedes værdi, Jakob Juul Sandberg, 2.udg. 2010, s.196 

72 LL § 53, stk. 1, pkt. 2. 

73 U 1989.946 V, og Krag Jespersen 1, s. 102 

74 Boliglejeret, Grubbe & Edlund, 1. udg. 2008 

Side 23 af 65


På trods af at trappeleje skal være anført som bestemte beløb til bestemte tidspunkter, antages det at 

en trappelejeklausul godt kan være kombineret med forbehold om lejeværdiregulering, efter 

omkostningsbestemt leje, uden at dette medfører at trappelejeklausulen er ugyldig 75 . 

12 Værdiansættelsen af private beboelsesejendomme 

12.1 Værdiansættelsesmodeller 

Værdiansættelsesmodeller er relevante for investorer, mæglere, revisorer, rådgivere, administratorer 

m.fl. Den traditionelle og stadig mest benyttede model er den afkastbaserede model, men DCF- 

modellen er blevet mere populær. Værdiansættelsesmodellerne kan være med til at belyse overfor 

investor, hvilken pris denne ønsker at betale for en konkret ejendom, med at konkret afkastkrav, for 

tidspunktet for værdiansættelsen. 

For sælgeren, kan værdiansættelsen tilkendegive hvilken pris, som ejendommen må formodes at 

kunne sælges til, hvis værdiansættelsen beregnes på grundlag af det afkastkrav, som 

sammenlignelige ejendomme for nylig er blevet solgt for. 

12.2 Lejelovgivningens risiko for investor 

Købere af private beboelsesejendomme løber en potentiel risiko, i og med, at det kan være svært at 

vurdere om lejen i de enkelte lejekontrakter, er i overensstemmelse med lejelovgivningen, og den 

leje som huslejenævnene finder passende. 

Som nævnt i afsnittet tvister vedrørende lejefastsættelse af det lejedes værdi, løser Huslejenævnet 

sager om lejens størrelse ved tvister mellem lejer og udlejer. En lejer kan mod et relativt beskedent 

beløb (133 kr. i 2011) få afprøvet sin leje i Huslejenævnet 76 . Denne mulighed har udlejer eller 

investor ikke, da Huslejenævnet ikke tilbyder rådgivning for private investorer 77 . Investorer kan 

derfor risikere, på trods af at være i god tro om at lejen i de enkelte lejekontrakter i en 

boligudlejningsejendom er korrekt fastsat, at lejerne efter købet prøver deres sag i Huslejenævnet. 

Hvis lejerne vinder sagen, kan det få katastrofale følger for investor, da den 

værdiansættelsesberegning, som lå til grund for beslutningen om investeringen, viser sig at være 

forkert, og at værdien af ejendommen dermed viser sig at være væsentligt mindre værd end antaget. 

I sådan en situation kan investor ikke gøre erstatningskrav gældende overfor mægleren, da 

mægleren er uden erstatningsansvar, når blot de skriver m2 lejen for lejemålene i 

75 

Boliglejeret, Grubbe & Edlund, 1. udg. 2008, og U 1989.946 V 

76 

www.bl.dk Beboerklagenævn 

77 

Mogens Jakobsen, Huslejenævnet i Aarhus, 26/5-2011 

Side 24 af 65


salgsopstillingen 78 . Investor kan dog forsøge at gøre krav mod sælger, men hvis sælger var i god tro 

om at lejen i lejekontrakterne er fastsat korrekt, er det tvivlsomt om investor kan gøre sit krav 

gældende. 

13 Fastsættelse af afkastkrav 

Efter nettolejen er afkastkravet den vigtigste faktor ved værdiansættelse af investeringsejendomme, 

med anerkendte værdiansættelsesmodeller som ”Den afkastbaserede model” og ”Discounted Cash 

Flow modellen” (DCF-modellen). Det skyldes, at beregningerne i værdiansættelsesmodellerne er 

meget følsomme overfor ændringer i afkastkravet. Derfor er det vigtigt, at afkastkravet fastsættes 

korrekt, for at værdiansættelsen bliver retvisende. 

13.1 Definition af afkastkrav 

Afkastkravet skal repræsentere det afkast af investeringen, som det må forventes, at en villig og 

uafhængig part er villig til at acceptere ved køb af en konkret ejendom, på et konkret tidspunkt. 

Afkastkravet skal derfor være større end, eller på højde med den rente, som ejeren kan opnå ved en 

alternativ investering, med samme risiko. 

Afkastkravet kan defineres som en risikofri rente og et risikotillæg, som er fastsat af det generelle 

renteniveau og individuelle forhold for den enkelte ejendom. 

Som risikofri rente benyttes i praksis ofte den effektive rente på en 10-årig dansk statsobligation, da 

risikoen for at den danske stat går konkurs, anses for minimal. 

78 Karen Crone Nielsen, Colliers International København, 26/5-2011 

Side 25 af 65


Figur 1 viser udviklingen i direkte afkast mellem den 10-årige statsobligation og 

boligudlejningsejendomme i København 79 : 

Figur 1 

Af grafen fremgår det, at fra 2005 til 2009 har det direkte afkast på boligudlejningsejendomme 

ligget under den risikofrie rente, hvorved man kunne opnå bedre afkast ved at investere i risikofrie 

obligationer end i boligudlejningsejendomme, hvor afkastkravet er defineret som den risikofrie 

rente med et tillæg af risiko. 

Dette kan skyldes, at investorerne har købt boligudlejningsejendomme med lave afkast, med en 

forhåbning om at øge afkastet gennem moderniseringer og forbedringer. 

Afkastkravet fastsættes for hver enkelt ejendom, da der er forskellig risiko for forskellige typer 

ejendomme 80 . Risikoen for investeringsejendomme vil blandt andet være, om lejemålene kan lejes 

ud til den fastsatte leje, med de budgetterede driftsomkostninger, både på kort og lang sigt. Jo større 

risiko der er ved investeringen, jo større afkast vil investorerne forlange. 

Ejendomme som skønnes at have samme risiko, bør teoretisk have samme afkastkrav, da 

forskellighed i ejendommenes kvalitet og beliggenhed er indregnet i huslejen. 

79 Sadolin & Albæk Newsletter oktober 2010 

80 Med risiko, menes her risikoen for at lejemålene i en konkret lejemål ikke kan lejes ud, og jo større risiko der er for 

at lejemålene ikke kan lejes ud til den fastsatte husleje, jo højere bliver risiko tillægget. 

Side 26 af 65


Afkastkravet ændrer sig over tid, og derfor skal afkastkravet vurderes i forbindelse med 

værdiansættelsen af en konkret ejendom. 

At vurderingstidspunktet har betydning for afkastkravet, hænger sammen med, at den økonomiske 

situation, både nationalt men også internationalt, ændrer sig over tid, ligesom ejendommes særlige 

forhold. 

Når samfundsøkonomiske forhold og ejendommes særlige forhold ændrer sig over tid, ændrer 

risikoen ved at investere sig ligeledes over tid. Og afkastkravet hænger i høj grad sammen med 

risiko. Generelt gælder det, at jo større risiko investor har ved en investering, jo højere afkast ønsker 

investor fra investeringen. 

Afkastkravet kan deles op i samfundsmæssige og konjunkturbetingede forhold og 

ejendomsspecifikke forhold, som kan deles op i følgende delelementer: 

Samfundsmæssige og konjunkturbetingede forhold: 

- Renteniveau 

- Inflation/konjunktursituation 

- Politiske forhold 

Ejendommens særlige forhold: 

- Beliggenhed 

- Type 

- Lejernes økonomiske forhold 

- Alternative afvendelsesmuligheder 

- Udbud/efterspørgsel 

13.2 Samfundsmæssige og konjunkturbetingede forhold: 

Renteniveau: Renten på lange realkreditobligationer vil typisk have indflydelse på afkastkravet, 

fordi risikoen for lange realkreditobligationer og boligudlejningsejendomme er nogenlunde ens. 

Derfor anses lange realkreditobligationer som et alternativ til investering i private 


Investoren vil dog som udgangspunkt forlange et højere afkast ved investering i en 

boligudlejningsejendom, fordi besiddelsen af en ejendom vil kræve mere tid og besvær, end 

besiddelse af realkreditobligationer. 

Side 27 af 65


Den usikre situation for verdensøkonomien betyder, at centralbankerne har udskudt 

renteforhøjelser, for at sætte skub i væksten. Det gælder både den Europæiske Centralbank og 

Nationalbanken i Danmark. 

Når ECB og Nationalbanken holder renteniveauet lavt, medfører det, at investorer får et lavere 

afkast af indestående i banken, og de lave renter har også smittet af på afkastet på obligationer. 

Når afkastet på obligationer falder, medfører det faldende afkastkrav for 

boligudlejningsejendomme. Det skyldes at risikoen for obligationer og boligudlejningsejendomme 

anses som næsten ens, og dermed følger afkastkravet for boligudlejningsejendomme mere eller 

mindre den lange obligationsrente. 

Inflation/konjunktursituationen: Som tidligere nævnt gælder det, at når der er lavkonjunktur, har 

investorerne en tendens til at søge mod sikre investeringer som beboelsesejendomme, modsat under 

højkonjunktur, hvor investorerne har tendens til at investere i mere usikre investeringer. Det er også 

nævnt, at under lavkonjunktur vil investorerne affinde sig i et lavere afkast på investeringer. 

Under højkonjunktur vil udlejer forvente højere huslejer på grund af omkostningsstigninger, samt 

forvente en høj udlejningsprocent, hvorfor der kan accepteres et lavere afkast. 

Ved lavkonjunktur vil udlejer forvente lavere huslejer på grund af omkostningsfald, samt forvente 

en lavere udlejningsprocent, hvorfor der forventes et højere afkastkrav. 

Som udgangspunkt er inflation godt for afkastet for boligudlejningsejendomme, da lejen typisk vil 

følge stigningen i omkostninger eller prisudviklingen 81 , som er en følge af udviklingen for inflation. 

Inflationen falder i perioder med lav økonomisk vækst, i takt med at efterspørgslen falder. 

Derfor kan centralbankerne sænke renten uden risiko for høj inflation. Hvis inflationen skulle blive 

høj, kan centralbankerne dæmpe inflationen ved at hæve renten, og da renten fortsat er lav, er 

risikoen for høj inflation ikke tilstedeværende i en længere periode frem. Da inflationen er underlagt 

konvergenskravene i EU skal der meget til for at inflationen bliver ustabil. 

Den finansielle krise har sat lønkrav i bero, hvilket er med til at holde inflationen lav, og meget 

tyder på, at denne løntilbageholdenhed kan vare flere år, før væksten/inflationen kommer tilbage 

igen. 

81 For eksempel Danmarks Statistiks Nettoprisindeks 

Side 28 af 65


Politiske forhold: Politiske forhold kan regulere afkastkravet i op eller nedadgående retning, alt 

efter om de trufne eller foreslåede politiske beslutninger forventes at have en positiv effekt på 

ejendommens værdi. Herudover har det betydning, om de politiske beslutninger gør boligmarkedet 

mere gennemskueligt, og dermed mindre risikabelt. 

De politiske forhold afhænger meget af hvilke politiske mål regeringen stræber efter at opnå, med 

henblik på at forbedre levestandarden for flest mulige mennesker. Nogle af de politiske mål, som 

kan have indflydelse på afkastkravet for beboelsesejendomme er: 

- Fuld beskæftigelse 

- Økonomisk vækst 

- Stabile priser/udligning af sociale forskelle 

- Hensyn til miljøet 

Fuld beskæftigelse: For at skabe så mange arbejdspladser som muligt kan politikerne ønske at 

skabe incitament for at få folk til geografisk at flytte nærmere arbejdspladserne, da dette har vist sig 

at have den samfundsøkonomiske bedste effekt. Der har været vækst for videns og service erhverv, 

som ofte holder til i de større byer, hvorfor det kan være gavnligt for beskæftigelsen, og dermed 

samfundsøkonomien, at samle en større del af arbejdsudbuddet i de større byer. 

Konkrete politiske tiltag kan være at samle de offentlige institutioner i større byer, hvorved flere 

folk flytter til byen. 

Også offentligt tilskud som skattefri kørselsgodtgørelse som tilgodeser pendlere, kan der ved at gøre 

satserne mindre få folk til at flytte mod byerne. 

Befolkningstilvækst gør afkastkravet mindre, hvor befolkningsafgang gør det større. 

Ifølge beregninger foretaget af OECD gælder det, at hver gang man skaber 100 job i hovedstaden, 

bliver der afledt 20 job i det øvrige Danmark, hvorimod det gælder, at skabes der 100 job i 

Vestjylland, giver det blot syv job i hovedstaden 82 . 

Professor i geografi på Københavns Universitet Christian Wichmann Matthiessen, kommenterer 

disse fakta med ”Det er ikke samfundsøkonomisk rationelt at bruge midler på at fastholde et 

bopælsmønster, som markedet ikke ville fastholde. Men det er politisk korrekt” 

Disse fakta fra OECD er med til at forklare, at der gennem mange år har været en tendens til, at 

udviklingen i arbejdspladser er gået fra land mod by, og særligt de større byer har haft en positiv 

udvikling i antallet af arbejdspladser. 

82 www.tv2.dk Uligheden er historisk lav i Danmark 

Side 29 af 65


Økonomisk vækst: Politisk kan der laves tiltag, som gør det mere attraktivt at bygge nyt, eller 

renovere/forbedre eksisterende boliger, da sådanne tiltag sætter gang i væksten. 

Nuværende politiske tiltag er for eksempel BRL § 5, stk. 2, som har betydet meget for afkastkravet, 

fordi en investor i takt med at der er udskiftning i ejendommens lejere, har mulighed for at forbedre 

lejlighederne, og ændre huslejen til det lejedes værdi. Dette har gjort afkastkravet mindre. 

Bestemmelserne i BRL § 15 a, og LL § 53, om fri markedsleje til ejendomme opført efter 1991, kan 

have gjort afkastkravene mindre, da udlejere måske regner med, at denne lempelse kan føre til 

lempelser for lejemål fastsat efter omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi. 

Grundejernes Investeringsfond (GI) som af folketinget har fået til opgave at løse forskellige 

opgaver i forbindelse med bygningsvedligeholdelse og -forbedring i ældre private 

udlejningsejendomme i Danmark, skaber faste rammer. 

Den tekniske forvaltning står for byggetilladelser, hvis man for eksempel vil bygge en ny bygning, 

lave en tilbygning eller bygge om. Individuelle ejendomsforhold kan være afgørende for om der kan 

opnås byggetilladelse, og også hvilken kommune byggeprojektet finder sted kan have indflydelse 83 . 

Hvis kravene til at opnå byggetilladelse bliver lempeligere vil afkastkravet falde. 

Stabile priser/udligning af sociale forskelle: Almene boliger/kollegier/ungdomsboliger er opført 

for at sikre stabile huslejer. Almene boliger/kollegier/ungdomsboliger er opført med offentlig støtte 

og karakteriseret ved, at være spekulationsfri, da ingen skal tjene på lejen. Lejen i disse boliger er 

omkostningsbestemt, og regnskabet skal så vidt muligt balancere år for år. 

Herudover kan mindre bemidlede husstande opnå boligstøtte fra det offentlige, i form af boligydelse 

eller boligsikring, efter nærmere fastsatte regler i Boligstøtteloven 84 . 

Hensyn til miljøet: For beboelses ejendomme kan politiske hensyn til miljøet for eksempel være 

krav til energitabet på boliger. Effekten på afkastkravet vil være afhængig af, om de skærpede krav 

forventes at medføre en positiv eller negativ effekt på afkastet. 

83 Service håndbogen for Andels- og Ejerlejlighedsforeninger – 2004 Af cand.merc. FIR Jakob Dalhoff, 

Erhvervsmægler, DN Erhverv 

84 LBK nr. 663 af 14/06/2011 

Side 30 af 65


13.3 Ejendommens særlige forhold 

En ejendoms særlige forhold har også indflydelse på afkastkravet, om end de særlige forhold har en 

mere moderat indflydelse på afkastkravet end de samfundsøkonomiske forhold. 

Beliggenhed: God beliggenhed forventes at sikre en høj udlejningsgrad, hvorfor der for ejendomme 

med en god beliggenhed kan accepteres et lavere afkastkrav, end en ejendom med en mindre god 

beliggenhed. Beliggenhed kan her både dække over hvilken by og hvilket område i byen, hvor 

ejendommen er beliggende. 

Nogle byer oplever vækst i befolkningsantallet, mens andre oplever tilbagegang, og dette har 

betydning for Udbud/Efterspørgsel efter boliger. Der er en global tendens til urbanisering 85 , og 

denne tendens ses også i Danmark, og forventes at stige i fremtiden. 

En befolkningsprognose fra Danmarks statistik viser, at indbyggertallet vil stige eksplosivt i de 

største byer i Danmark frem til 2040 86 . Prognosen skønner at indbyggertallet i København frem til 

2040 vil stige med 29 procent. Aarhus står til en fremgang på 24 procent, Aalborg 12 procent og 

Odense 9 procent. 

En by med positiv vækst i indbyggertallet, vil alt andet lige have en positiv effekt på 

udlejningsgraden, og dermed på afkastkravet. For en by i vækst kan investorerne derfor acceptere et 

mindre afkastkrav end i kommuner med negativ vækst i indbyggertallet. 

Lejernes økonomiske forhold: Lejernes økonomiske forhold kan påvirke afkastkravet, da dette har 

betydning for lejernes mulighed for at betale huslejen og undgå tomgang i udlejningen. Derfor kan 

det forventes, at der vil accepteres et lavere afkastkrav for økonomisk stabile lejere end for 

økonomisk ustabile lejere. 

I praksis kan det dog være svært at vurdere lejernes økonomiske situation, da udlevering af sådanne 

personfølsomme oplysninger ikke er et krav, så lejernes bonitet er baseret på et skøn, og effekten på 

afkastkravet anses for værende beskeden. 

Alternative anvendelsesmuligheder: Hvis der er mulighed for at inddrage bolig til erhverv, eller 

på anden måde ændre ejendommens indretning således, at dette kan øge afkastet, vil afkastkravet 

falde. Det samme gør sig gældende, hvis der er mulighed for at skaffe ejendommen ekstra beboelses 

m2, for eksempel ved opførelse af en ekstra etage, eller ved omlægning af tørloft eller bagtrappe til 

beboelse. 

85 Den proces, hvorved en stigende andel af befolkningen bosætter sig i byer 

86 www.jp.dk Danske storbyer vokser eksplosivt 

Side 31 af 65


Udbud/Efterspørgsel: Udbud/Efterspørgsel efter lejeboliger i private udlejningsejendomme, har 

indflydelse på sikkerheden af udlejningsgraden. Det gælder, at hvis udbuddet er større end 

efterspørgslen, trækker det afkastkravet i nedadgående retning, hvorimod at hvis udbuddet er 

mindre end efterspørgslen, trækker det afkastkravet op. 

14 Afkastkravet i praksis 

Selvom der nu er gennemgået flere af de ting, som direkte eller indirekte kan have indflydelse på 

afkastkravet, er afkastkravet ikke umiddelbart en målbar størrelse. 

Fast ejendom er generelt anset for at være en rimelig sikker investering, ligesom lange obligationer, 

der kan være en indikator for afkastkravet. Derfor gælder det i teorien, at hvis investor ikke skal 

tabe penge på sin investering i fast ejendom finansieret ved lån, skal afkastkravet derfor være højere 

end renten på de lange obligationer. Det viser sig dog ofte i praksis, at afkastkravet er lavere end 

renten på de lange obligationer, og dette bunder ud i, at man regner med at kunne forøge 

afkastkravet ved at lave forbedringer på ejendommen, så afkastkravet kan overstige renten på de 

lange obligationer, da dette bør være naturligt, da det er mere tidskrævende at besidde fast ejendom 

end obligationer. 

Det korrekte afkastkrav er det, som en uafhængig part er villig til at acceptere ved et køb, så i sidste 

ende er det køberne, der fastlægger hvilket afkastkrav, der er gældende på markedet. 

Den måde som afkastkravet i praksis fastsættes på, er ved at se på hvilke afkastkrav, som er blevet 

accepteret for de seneste salg, hvor de ejendomsspecifikke forhold er sammenlignelige med den 

konkrete ejendom 87 . 

Ejendomsmæglere og andre aktører indenfor ejendomsbranchen laver ofte statistik over hvilke 

afkastkrav markedet forventer, fordelt mellem ejendomskategori, beliggenhed m.m. Herved er det 

lettere at skønne hvilket afkastkrav, som en konkret ejendom kan sælges for til en uafhængig part. 

Der vil så lang tid, lejeindtægterne ikke repræsenterer markedslejen, være spekulationer om hvilke 

tiltag der kan laves for at hæve lejen til markedsleje, eller tilnærme sig denne. Det gælder derfor 

samtidig at jo nærmere den aktuelle leje kommer markedslejen, jo mindre vil spekulationsmomentet 

blive, i og med at der ikke vil være mulighed for yderligere tiltag for at hæve lejen. 

87 Peer Wridt, statsaut. ejendomsmægler MDE, Danbolig Erhverv, Århus 

Side 32 af 65


14.1 Den finansielle krises indflydelse på afkastkravet 

Den finansielle krise startede i 2007, forårsaget af det amerikanske boligmarkeds nedbrud, som en 

følge af subprime lån 88 . Krisen har haft effekt på de finansielle markeder globalt, med øget fokus på 

sikkerhed for lån, som har medført at det er blevet sværere og dyrere at låne penge. Krisen har 

endnu ikke sluppet sit tag, og der er stadig stor usikkerhed på de finansielle markeder, og dette 

smitter af på samfundsøkonomien. 

Er usikkerheden/risikoen i økonomien stor, bliver investorerne nervøse, og har tendens til at sætte 

deres penge i mere sikre investeringer. Således gælder det, at investorer i usikre tider, har tendens til 

at søge væk fra investering i aktier, og over mod for eksempel råstoffer, obligationer og fast 

ejendom, da disse investeringer, som udgangspunkt ikke er karakteriseret ligeså risikobetonede som 

aktier 89 . 

Ydermere gælder det i økonomisk usikre tider at investorerne i højere grad søger mod 

investeringsejendomme til beboelse, frem for eksempel investeringsejendomme til erhverv. Dette 

hænger sammen med at risikoen, ved at investere i boligudlejningsejendomme anses for mindre, 

end risikoen ved at investere i erhvervsejendomme. Dette er medvirkende til, at efterspørgslen efter 

investeringsejendomme til beboelse fortsat er høj, på trods af usikkerheden på de finansielle 

markeder 90 . 

Den finansielle krise har betydet, at det er blevet sværere at låne penge, da der er kommet 

strammere retningslinjer til de finansielle virksomheder, gennem Basel III. Basel III er beregnet på 

at sikre stabilitet i den finansielle sektor for at undgå en ny finanskrise. Det betyder, at der er stillet 

højere krav til finansielle virksomheders kapitalisering og likviditetsberedskab. Herved bliver de 

finansielle virksomheder mere tilbageholdende med at låne penge ud, og renterne på lånene vil 

stige 91 . 

88 

Subprime lån er et finansbegreb fra USA, der knytter sig til bankers långivning i fast ejendom, med høj risiko og høj 

rente. 

89 

www.morningstar Den finansielle uro trækker penge ud af aktiefondene 

90 

www.edc.dk Øget efterspørgsel på investeringsejendomme 

91 

Basel 3 – Pressure is building, KPMG.com, December 2010 

Side 33 af 65

Figur 2 viser nyudlån i realkreditsektoren. 


Figur 2 

Det fremgår af figur 2 at fra sidste kvartal 2009 frem til 2011 at udlånene er faldet væsentligt i 

forhold til tidligere år: 

På trods af at det danske realkreditsystem anses som et billigt og sikkert system, betragter Basel- 

komiteen og EU kommissionen realkreditobligationer som mindre sikre end statsobligationer 92 . 

Dette sidestiller realkreditobligationer med erhvervsobligationer, og det betyder strengere krav for 

det danske realkreditsystem, og medfører dyrere lån. 

Konsekvensen af Basel III bliver, at der er færre investorer, som kan låne penge, og begrænser 

dermed efterspørgslen efter investeringsejendomme og resulterer i faldende priser. Renterne på 

realkreditlån vil stige, og medføre at afkastkravet herved også vil stige. 

ECB har som følge af den finansielle krise, og effekterne heraf på samfundsøkonomien valgt at 

holde renten lav, så effekterne af Basel III, har ikke haft så stor betydning på låneomkostningerne, 

men i større grad på tilgængeligheden til at låne penge. Den lave rente, sammenholdt med at 

investorerne anser beboelsesejendomme som sikre investeringer, med et stabilt afkast, har været 

medvirkende til at holde afkastkravet nede, på trods af uroen i samfundsøkonomien. Overordnet set 

har den finansielle krise derfor ikke haft stor indflydelse på afkastkravet til beboelsesejendomme. 

Dog har den faldende inflationsstigning på grund af den finansielle krise indflydelse på 

afkastkravet, idet det udelukkende er afkastkravet som skal finansiere investors investering. 

92 www.realkreditraadet.dk – Nye internationale regler – Basel III og CRD IV 

Side 34 af 65


Investorerne kan af denne årsag have tendens til at blive mere forsigtige, og i højere grad fokusere 

på det i værdiansættelsesmodellerne fastsatte afkastkrav, frem for en antagelse om, at prisstigning 

på ejendommen, gør at det fastsatte afkastkrav i modellen bliver irrelevant. 

15 Værdiansættelse i henhold til den lovpligtige regnskabsmæssige 

behandling af investeringsejendomme 

Værdiansættelsesmodellerne benyttes ikke kun af køber og sælger til at bestemme hvilken 

markedspris ejendomme kan handles til. Værdiansættelsesmodellerne er i høj grad et redskab til at 

sikre at de værdier, som ejendomme bliver fastsat til, stemmer overens med markedsprisen. Dette 

skal forhindre virksomheder i at sætte en for høj eller lav værdi, og er både en sikkerhed for 

virksomhederne og en sikkerhed mod virksomhederne. 

Virksomheder som i CVR 93 er registreret under udlejning af erhvervsejendomme, er underlagt 

regnskabsmæssige standarder for, hvorledes de skal værdiansætte investeringsejendomme i deres 

regnskaber. 

Både den afkastbaserede model og DCF-modellen er i overensstemmelse med de regnskabsmæssige 

standarder, da modellerne overholder både de danske og internationale regnskabsbestemmelser, ved 

fastsættelsen af markedsværdien af investeringsejendomme 94 . 

Medio november 2009, var der 11.000 erhvervsdrivende virksomheder, som havde denne 

registrering, svarende til cirka 5 procent af alle anparts og aktieselskaber. Derfor er det relevant, at 

undersøge hvile krav disse virksomheder er underlagt vedrørende værdiansættelsen af ejendomme i 

årsregnskabet 95 . 

Virksomhedernes regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, skal enten foregå 

gennem de danske regnskabsstandarder fastsat efter Årsregnskabsloven (ÅRL), eller de 

internationale regnskabsstandarder fastsat efter International Accounting Standards (IAS). 

93 Det Centrale Virksomhedsregister 

94 Værdiansættelse af fast ejendom – en introduktion til DCF-modellen, Ejendomsforeningen Danmark, oktober 2006 

95 En analyse af den regnskabsmæssige præsentation og værdiansættelsen af investeringsejendomme under den 

finansielle krise, samt de revisionsmæssige problemstillinger i relation hertil for en mindre virksomhed, Michelle 

Kähler & Martin Jensen, CBS, december 2009 

Side 35 af 65


15.1 Årsregnskabsloven 

Indregningen af investeringsejendomme i virksomhedernes regnskaber efter ÅRL er afhængig af 

om virksomheden har investering i investeringsejendomme som hovedaktivitet eller ikke. Hvis 

virksomheden ikke har investering i investeringsejendomme som hovedaktivitet, er indregningen i 

regnskabet bestemt af ÅRL § 36-37. 

For ÅRL § 36 gælder, at aktiver på tidspunktet for første indregning, måles til kostpris. 

For ÅRL § 37 gælder, at virksomheden efter første indregning løbende skal regulere finansielle 

aktiver til dagsværdi. 

Dagsværdien måles til salgsværdien på et velfungerende marked. Kan salgsværdien ikke 

umiddelbart konstateres for aktiverne eller forpligtelserne, måles de ud fra markedets salgsværdier 

på aktivets eller forpligtelsens enkelte bestanddele. Eksisterer der heller ikke et velfungerende 

marked for disse bestanddele, skal dagsværdien så vidt muligt måles til en tilnærmet salgsværdi ved 

hjælp af almindeligt accepterede værdiansættelsesmodeller. 

Kan en tilnærmet salgsværdi ikke beregnes ved brug af værdiansættelsesmodeller, skal aktivet eller 

forpligtelsen, måles til kostpris. 

Af ÅRL § 40 fremgår det, at kostprisen skal indeholde opførelsesomkostninger indtil ibrugtagelsen, 

inklusiv renter af den kapital, som er lånt til opførelsen. 

For ÅRL§ 38 gælder, at virksomheder der som hovedaktivitet udøver investeringsvirksomhed, kan 

efter første indregning løbende regulere investeringsejendomme til dagsværdi. 

15.2 Internationale regnskabsstandarder IFRS/IAS 

Den 5. juni 2002 vedtog EU’s Ministerråd et krav om, at alle børsnoterede koncerner i EU, inklusiv 

børsnoterede pengeinstitutter, forsikrings– og pensionsselskaber, fra og med 2005 skal aflægge 

koncernregnskab efter de internationale regnskabsstandarder (IFRS), som er godkendt til brug i 

EU 96 . 

I Danmark er det tilladt, men ikke et krav, for ikke–børsnoterede selskaber at aflægge 

koncernregnskab efter IFRS, og på samme måde er det tilladt, men ikke et krav, for børsnoterede 

koncerner at aflægge moderselskabets separate årsregnskab efter IFRS. 

96 IFRS – Introduktion til de internationale regnskabsstandarder, Deloitte, 3. udg. 1. oplag 2009 

Side 36 af 65


15.3 IAS 40 

Indregningen af investeringsejendomme i virksomheders regnskaber er underlagt IAS 40. IAS 40 

giver virksomhederne valgfrihed mellem at indregne kostprisen eller dagsværdien i regnskaberne. 

Det gælder dog, at valget mellem kostprisen eller dagsværdien i indregningen skal gælde alle 

virksomhedens investeringsejendomme. Ved første indregning i regnskabet skal indregningen af en 

investeringsejendom være kostprisen, som omfatter købsprisen og omkostninger tilknyttet købet af 

ejendommen, samt tillæg af efterfølgende forbedringer. 

15.4 Dagsværdi jævnfør IAS 

Virksomheder skal kun indregne investeringsejendomme til dagsværdi, hvis dagsværdien kan måles 

pålideligt. 

Ifølge IAS 40 skal vurderingen tage udgangspunkt i ejendommen, som den er her og nu, og det 

fremgår af IAS afsnit 51, at der til beregning af dagsværdien ikke må indgå fremtidige 

anlægsinvesteringer, som vil forbedre ejendommen eller de tilknyttede fremtidige fordele af disse 

fremtidige investeringer. 

De virksomheder som er omfattet af IAS, må således ikke til brug for målingen i årsrapporten 

inkludere effekten af fremtidig udbygning eller modernisering af ejendommen i værdiansættelsen. 

Dagsværdien svarer i IAS 40 til markedsværdien. Normalt er den bedste dokumentation for 

dagsværdien på et aktivt marked, de aktuelle handelspriser for ejendomme. Hvis ikke dagsværdien 

kan måles pålideligt efter handelspriser, kan dagsværdien findes ved enten at benytte den 

afkastbaserede model eller DCF-modellen. 

15.5 Kostpris jævnfør IAS 

Hvis ikke virksomheden kan måle en pålidelig dagsværdi ved aktuelle handelspriser, eller gennem 

værdiansættelsesmodeller, skal værdien måles efter kostpris. Efter første indregning kan 

virksomheden vælge at fortsætte med at indregne investeringsejendomme til kostpris efter IAS 16. 

15.6 Værdiansættelse for forsikringsselskaber, tværgående pensionskasser 

Jævnfør § 94 i kapitel 4 i Bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og 

tværgående pensionskasser 97 skal værdiansættelsen ved dagsværdien indeholde: 

1) Dagsværdien ved det foregående regnskabsårs afslutning. 

2) Tilgang i årets løb, herunder forbedringer. 

97 BEK nr. 16 af 11.01-2011 

Side 37 af 65

3) Afgang i årets løb. 

4) Årets værdiregulering til dagsværdi. 

5) Andre ændringer. 

6) Dagsværdien på balancetidspunktet 


I henhold til bekendtgørelsen skal investeringsejendomme til beboelse efter første indregning, 

løbende måles til dagsværdi jævnfør § 57 og bilag 7. 

Her fastsætter bilag 7, at vurderingen kan fastsættes enten efter den afkastbaserede model eller 

DCF-modellen. 

Den afkastbaserede model ifølge bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber 

og tværgående pensionskasser 

Jævnfør bilag 7 skal værdiansættelsen ved den afkastbaserede model, opgøres efter følgende 

metode: 

Værdi = (Driftsafkast*100)/afkastkravet) 

Afkastkravet fastsættes efter de afkastkrav, som har fundet sted, med handel for tilsvarende 

ejendomme, på vurderingstidspunktet. 

Driftsafkastet beregnes efter formel: 

Driftsafkast = lejeindtægt - (vedligeholdelsesomkostninger + administrationsomkostninger + driftsomkostninger) 

Lejeindtægt er den faktiske lejeindtægt for det kommende år, jævnfør lejekontrakterne. Hvis det 

vurderes at den kontraktfastsatte leje afviger væsentligt (+/- 10%) fra markedslejen, skal 

markedslejen anvendes i stedet for den kontraktfastsatte. Hvis der er uudlejede arealer skal der 

indgå en skønnet markedsleje for disse. 

Afkastkravet fastsættes efter bedste skøn, under hensyn til ejendommens særlige forhold, og de 

afkastkrav, der har fundet sted på ejendomsmarkedet op til vurderingstidspunktet. 

Herudover skal samfundsøkonomiske forhold vurderes. 

Det er muligt at tillægge dagsværdien opnået ved beregning med den afkastsbaserede model med 

kapitalværdien af de indeståede beløb som forudbetalinger og deposita repræsenterer. 

Der kan ved beregningen foretages fradrag for uudlejede arealer, udskudte vedligeholdelsesarbejder 

og nødvendige udgifter til indretning. 

Side 38 af 65


Finanstilsynets model til beregning dagsværdien for finansielle virksomheder, er baseret på den 

afkastbaserede model, og indeholder de samme elementer, som Bekendtgørelse om finansielle 

rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser nævner. 

Modellen indeholder følgende elementer: 

Tabel 6 

Dagsværdiberegning ved hjælp af Finanstilsynets model. 

Eksempel ejendom med 10 stk. 2-værelses lejligheder til 5000 kr/måned 

Forventet markedsleje udlejede arealer 

kr. 600.000 

Markedsleje uudlejede arealer 

kr. 10.000 

Indtægter i alt 

kr. 610.000 

Forventede udgifter til vedligeholdelse 

-kr. 20.000 

Administration og øvrige driftsomkostninger 

-kr. 30.000 

Ejendommens driftsafkast (nettoleje) 

kr. 560.000 

Afkastkrav 

Beregnet værdi, Nettoleje:Forrentningskrav 

Kapitalværdi af deposita mv. 

Fradrag for medregnet leje af uudlejede arealer indtil forventet udlejning 

Fradrag for udskudte vedligeholdelsesarbejder 

Fradrag for forventede indretningsudgifter 

Beregnet dagsværdi 

Som det fremgår, er modellen meget følsom overfor afkastkravet. For at få et retvisende billede af 

dagsværdien er det derfor vigtigt, at man har kendskab til afkastkrav, markedslejepriser og 

ejendomstype. 

Kilde: Måling af fast ejendom i selskabsregnskaber - true and fair viev, Jens Gielstrup 

Vurderingen af markedsudviklingen, med hensyn til genudlejningsrisiko er derfor også utroligt 

vigtigt, for fastsættelsen af dagsværdien. 

15.7 DCF-modellen ifølge bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber 

og tværgående pensionskasser 

Bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser 

beskriver ejendommens dagsværdi ved DCF-modellen som, nutidsværdien af de fremtidige 

6% 

kr. 9.333.333 

kr. 20.000 

-kr. 10.000 

kr. 0 

-kr. 400.000 

kr. 8.943.333 

betalinger, som ejendommens besiddelse medfører. De fremtidige betalinger fastsættes som de 

estimerede betalinger i en planlægningsperiode, som er minimum 5 år, samt en terminalværdi. 

Side 39 af 65


De fremtidige betalinger findes ved at estimere indtægter og omkostninger for hvert år i 

planlægningsperioden, ud fra realistiske forventninger til lejekontrakter, fraflytninger, tomgang, 

vedligeholdelsesomkostninger, administration, inflation osv. 

Terminalværdien af ejendommen er den beregnede dagsværdi i terminalåret, hvor terminalåret er 

det første år efter planlægningsperioden. Terminalværdien reguleres med hensyn til kapitalværdien 

af forudbetalinger og deposita, samt tillæg for øget leje. 

Nutidsværdien af de enkelte års betalingsstrømme findes ved at tilbagediskontere de enkelte års 

betalingsstrømme, med en diskonteringsrente, bestemt ved afkastkravet tillagt den 

inflationsforventning, for de løbende indtægter og udgifter. 

Virksomheder kan benytte sig af en ekstern eksperts vurdering til anslå ejendomsværdien ved DCF- 

modellen, hvor det dog er virksomhedens ansvar, at værdiansættelsen er baseret på et relevant 

datagrundlag. 

16 Den afkastbaserede model 

Værdiansættelse af erhvervsejendomme er traditionelt sket med udgangspunkt i den afkastbaserede 

model, og er i dag stadig den mest benyttede til opgørelse af markedsværdien. 

Den afkastbaserede model er den mest brugte værdiansættelsesmodel for virksomheder, 

ejendomsmæglere og revisorer. At den afkastbaserede model er så populær, kan skyldes, at det er 

relativ let model at benytte. Her er værdiansættelsen baseret på ejendommens forventede 

driftsafkast i et typisk driftsår, og et afkastkrav, der er fastsat på basis af det generelle renteniveau 

og individuelle forhold for den enkelte ejendom 98 . 

Den afkastbaserede model benytter næste års driftsafkast, som bliver det afkast, som efter modellen 

vil være gældende i alle fremtidige år. Derfor er det vigtigt, at det driftsafkast som benyttes, giver et 

retvisende billede, forstået på den måde at det er renset for ekstraordinære indtægter eller udgifter. 

Ved at modellen forudsætter en konstant indtjening for kommende år, sættes inflation til 0. 

Driftsafkastet fastsættes efter følgende formel: 

Driftsafkast = Årlig lejeindtægt ifølge lejekontrakter 

+/- regulering til forventet markedsleje 

+ Skønnet årlig markedsleje uudlejede arealer 

- Gennemsnitlig årlig vedligeholdelsesudgift 

- Skatter, afgifter og andre omkostninger 

98 Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme, Erhvervs og Selskabsstyrelsen, april 2009 

Side 40 af 65


16.1 Årlig lejeindtægt ifølge lejekontrakter 

Den årlige lejeindtægt fastsættes efter lejekontrakterne, da dette giver den konkrete nuværende 

værdi. 

Hvis alle lejemål er udlejede, vil den årlige lejeindtægt ifølge lejekontrakterne ikke tage forbehold 

for perioder, hvor udlejningsgraden er under 100 procent. Der kan være perioder ved genudlejning 

hvor der ikke kommer nogen lejeindtægt, og der vil være moderniserings og forbedringsarbejder, 

hvor lejemålene ikke kan benyttes. 

Derfor vil det være mere retvisende at angive en lejeindtægt, som ikke forudsætter en 100 procent 

udlejningsgrad. Den afkastbaserede model tager normalt udgangspunkt i 100 procent 

udlejningsgrad, og dette giver ikke et helt retvisende billede af den reelle lejeindtægt. 

16.2 Regulering til markedsleje 

Forudbestemte stigninger eller fald i markedslejen for det kommende år skal medtages, ved 

beregning af det budgetterede driftsbudget. At reguleringen er baseret på ændringer i markedslejen 

for det kommende år, og ikke årene som følger betyder, at det er væsentligt, at reguleringen af 

markedslejen kan kendetegnes som normal, for at give et retvisende billede af det budgetterede 

driftsbudget. 

16.3 Skønnet lejeindtægt for uudlejede lokaler 

Lejeindtægten skal give et retvisende billede af den indtægt, som der forventes at være under 

normale omstændigheder. 

For uudlejede lokaler skal der derfor medtages en skønnet leje, som tager udgangspunkt i den 

forventede fremtidige leje. Hvis der forventes en delvis leje af de uudlejede arealer, skal der 

medtages en leje for de arealer som forventes udlejet. 

16.4 Gennemsnitlig årlige vedligeholdelsesudgifter 

En gennemsnitsbetragtning af vedligeholdelsesudgifterne, for eksempel over ejendommens levetid, 

eller en længere årrække beregnes, da vedligeholdelsesudgifterne kan svinge meget fra år til år. 

Dette er med til at give et retvisende billede af vedligeholdelsesudgifterne. 

Side 41 af 65


16.5 Skatter, afgifter og andre omkostninger 

Skatter, afgifter og andre omkostninger er enten direkte eller indirekte en del af huslejen, og skal 

derfor fraregnes den årlige lejeindtægt. Endvidere fratrækkes de årlige 

administrationsomkostninger, da omkostningerne er tilbagevendende, og derfor har betydning i 

relation til de årlige driftsafkast. 

16.6 Opsummering af den afkastbaserede model 

Den afkastbaserede model er overskuelig, let at benytte og velkendt blandt aktørerne på 

ejendomsmarkedet. På trods af dette mener flere aktører på ejendomsmarkedet, at modellen er 

statisk, og derfor mindre anvendelig til at værdiansætte ejendomme med stort lejepotentiale efter 

moderniseringer over en årrække. 

Blandt disse aktører er Ejendomsforeningen Danmark, ATP Ejendomme, DATEA, KPMG, Price 

Waterhouse Coopers, RED Property Advisors, Sadolin og Albæk, Teesland iOG Danmark 99 . Hvis 

en ejendom besidder lejereserver, i form af omkostningsbestemte lejemål mener disse aktører i 

stedet at DCF-modellen bør benyttes. 

17 DCF-modellen. 

Ved at indtaste forventede fremtidige afkast og tilbagediskontere disse, får man nutidsværdien af en 

ejendom. Oftest benyttes en fast procentsats for huslejestigninger og driftsomkostninger. Det er lidt 

forskelligt, hvilke forudsætninger der benyttes, til at antage disse procentsatser. 

Inflation, eller forbrugerprisindeks kan benyttes til at antage hvilken udvikling man kan forvente sig 

for huslejestigninger. 

Nedenfor er vist forbrugerprisindekset fra 2000-2011: 

Tabel 7 

Forbrugerprisindeks, hovedtal (2000=100) efter tid 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 

100,0 102,4 104,8 107,0 108,3 110,2 112,3 114,2 118,1 119,7 122,4 125,3 

2,3 2,5 2,2 1,2 2,0 2,1 1,9 3,9 1,6 2,8 2,8 

www.statistikbanken.dk/statbank5a/default.asp?w=1366 

Gennemsnittet for denne 11-årige periode er 2.3 procent. Den optimistiske værdiansættelse ville 

måske efter denne statistik vælge at sætte en fast procentsats for huslejestigninger til 2.5 procent, og 

den mere forsigtige værdiansætter ville måske sætte den til 2.1 procent. 

99 Værdiansættelse af fast ejendom – en introduktion til DCF-modellen, Ejendomsforeningen Danmark, oktober 2006 

Side 42 af 65


17.1 Merværdi af lejereserve 

Omkostningsbestemte lejemål repræsenterer ofte en højere værdi ved værdiansættelsen, end den 

leje som lejemålene genererer. Dette gælder særligt omkostningsbestemte lejemål i ældre 

ejendomme med en attraktiv beliggenhed, hvor lejen ved genudlejning kan fastsættes til det lejedes 

værdi gennem BRL § 5, stk. 2. Genudlejningen til det lejedes værdi, kan medføre en væsentligt 

højere leje, og dermed bidrage med et godt afkast af investeringen, og være med til at forbedre det 

samlede afkast for ejendommen. 

Hvis en ejendom indeholder omkostningsbestemte lejemål, kan værdiansættelsen af ejendommen 

derfor indeholde beregnede skøn over, hvilken værdi de omkostningsbestemte lejemål kan 

repræsentere ved en gennemgribende forbedring. 

Hvis det skønnes, at investeringen ved at udnytte lejereserven giver et fornuftigt afkast, vil det være 

oplagt at indregne værdien af en lejestigning, som følge af BRL § 5, stk. 2. 

DCF-modellen kan tage højde for muligheden ved at ændre huslejefastsættelsen fra 

omkostningsbestemt leje til det lejedes værdi. Et forbedret afkast som følge af ændringen i 

lejefastsættelsen, kan have en væsentlig betydning for størrelsen af værdiansættelsen. Herved laver 

man en forudsætning om at alle lejemålene før eller senere laves om til det lejedes værdi, og at det 

blot er et spørgsmål om tid. 

Hvis alle lejemål i en konkret ejendom i forvejen lejes ud ved lejefastsættelse fastsat ved det lejedes 

værdi, vil det afkast som ejendomsmæglere fastsætter, typisk være højere end hvis huslejen var 

baseret på omkostningsbestemt husleje, fordi muligheden for at hæve huslejen betragteligt ikke 

længere er til stede 100 . Det skyldes at en investor, hvis lejemålene lejes ud som det lejedes værdi 

ikke vil have muligheden for at øge afkastet på ejendommen væsentligt. 

I dette tilfælde vil afkastkravet forventes at svare til afkastkravet for en investering med anslået 

samme risiko. Her vil afkastkravet typisk blive fastsat som den lange obligationsrente, og måske et 

tillæg, fordi besiddelse af fast ejendom er mere tidskrævende end besiddelse af obligationer. 

Den skønnede værdiforøgelse kan beregnes ud fra en flyttefrekvens, som skønner hvornår samtlige 

lejemål kan overgå til det lejedes værdi 101 . 

Det kan også være at værdiforøgelsen, ikke er baseret på en flyttefrekvens, men beregnes efter det 

afkast ejendommen ville have, hvis alle lejemål var overgået til det lejedes værdi. 

100 Peer Wridt, Statsaut. ejendomsmægler MDE, Danbolig Erhverv, Aarhus 

101 Preben Kjær Pedersen, Aktieselskabet TLK af 1971 benytter denne metode ved beregning af ejendomsværdien i 

DCF-modellen. 

Side 43 af 65


Værdiforøgelsen kan også være adskilt fra værdiansættelsen med det nuværende afkast, således at 

man har en værdiansættelse efter de nuværende lejekontrakter, og så en tillægsberegning af 

merværdien for de omkostningsbestemte lejemål 102 . 

Hvis huslejen i alle lejemål i en ejendom er fastsat efter det lejedes værdi, er det enkelt at 

værdiansætte ejendommen, da det her alene er afkastkravet man fokuserer på. Har skal afkastkravet 

fastsættes efter, at der umiddelbart ikke er mulighed for væsentligt at opnå en højere husleje og 

herved forbedre afkastet for investeringen. Dette medfører et højere afkastkrav. 

Ejendomsadministrator Preben Kjær Pedersen fra TLK Ejendomsadministration, ønsker at skabe 

det bedst mulige afkast for de ejendomme han administrerer, da dette har direkte indflydelse på 

værdiansættelsen. Han forsøger derfor at øge afkastet gennem huslejestigninger, og alle lejemål skal 

ved fraflytning, hvis ikke de er det i forvejen, forbedres og genudlejes ved huslejefastsættelse 

gennem det lejedes værdi. 

Lejekontrakterne reguleres årligt med trappeleje, da dette kræver et minimum af administrativt 

arbejde, sættes normalt til en årlig stigning på 2,5 procent 103 , hvilket ifølge Preben er konservativt, 

da de gennemsnitlige lejestigninger i det lejedes værdi siden indførelsen af BRL § 5, stk. 2 har 

ligget over dette niveau. 

102 Se bilag 1 Colliers værdiansættelse af Skt. Pauls Gade 66, Aarhus C 

103 Den årlige trappelejestigning skal i lejekontrakten fremgå som et bestemt beløb til et bestemt tidspunkt, og skal 

ligge fast i lejeperioden. 

Side 44 af 65


Preben har siden 1989 lavet statistik over de stigninger han har oplevet på sin ejendomsportefølje i 

Aarhus, hvor lejen var fastsat efter det lejedes værdi. 

Denne statistik kan ses i tabel 8. 

Tabel 8 

Stigning i det lejedes værdi i Aarhus midtby 

År Leje/m2 Stigning år til år i % 

1989 700 

1990 720 2,86 

1991 741 2,92 

1992 762 2,83 

1993 783 2,76 

1994 806 2,94 

1995 829 2,85 

1996 852 2,77 

1997 877 2,93 

1998 902 2,85 

1999 927 2,77 

2000 954 2,91 

2001 981 2,83 

2002 1009 2,85 

2003 1038 2,87 

2004 1068 2,89 

2005 1098 2,81 

2006 1129 2,82 

2007 1162 2,92 

2008 1195 2,84 

2009 1229 2,85 

2010 1264 2,85 

2011 1300 2,85 

Kilde: TLK Ejendomsadministration 

Af tabel 8 fremgår det at den procentvise stigning i det lejedes værdi fra år til år, har ligget stabilt 

over årene, hvor stigningen har ligget mellem 2,76-2,94 procent. Fra 1989 til 2011 har han oplevet 

en stigning i m2 lejen fra 700 kr/m2 i 1989 til 1.300 kr/m2 i 2011. Dette giver en samlet stigning på 

85,7 procent. Den gennemsnitlige stigning pr. år for denne periode på 22 år er derfor 3,9 procent. 

De stigninger Preben Kjær Pedersen har oplevet på det lejedes værdi, ligger altså en anelse over de 

gennemsnitlige stigninger, som er blevet pålagt m2 satsen for forbedringsarbejder, fastsat efter BRL 

§ 5, stk. 2 104 . 

Men de stigninger Preben har oplevet passer godt overens med de gennemsnitlige årlige stigninger i 

m2 prisen af det lejedes værdi, som Aarhus oplevede i perioden 1995-2007. I denne periode 

104 Dette fremgår af tabellen med stigning over forbedringssatserne, i afsnittet BRL § 5, stk. 2. 

Side 45 af 65


oplevede Aarhus en gennemsnitlig stigning på 3,8 procent, hvor Frederiksberg og Aalborg havde en 

stigning på 3,3 procent og København og Odense en stigning på 3,1 procent 105 . 

18 Utidssvarende ældre ejendomme. 

Hverken den afkastbaserede model eller DCF-modellen tager højde for det faktum, at der bliver 

gradvist større forskel mellem den bygningsmæssige kvalitet mellem ældre ejendomme og 

nybyggeri. 

For mange af ejendommene i den ældre boligmasse, gælder at der ved deres opførelse ikke blev 

stillet nogen krav til energiforbrug. Først fra 1961 blev der fastsat krav til bygningers energiforbrug, 

ved indførelsen af BR1961 106 . 

Fra 1961 og frem til i dag er kravene til bygningers energitab og andre foranstaltninger ved byggeri 

blevet større, med indførelsen af BR1979, BR1995, BR2006 og senest BR2010. 

Rammerne for BR2015 og BR2020 er allerede blevet fastlagt, da det fra politisk side er blevet 

bestemt, at Danmark skal være et foregangsland indenfor grøn teknologi 107 , og disse stramninger 

betyder en blandt andet en væsentlig energimæssig forbedring af nybyggeri. 

Nedenfor er vist energirammer i bygningsreglementet for nye boliger 1961-2015 sammenholdt med 

energimærkningsskalaen til boliger 108 . 

105 

Det lejedes værdi, Jakob Juul Sandberg, 2. udg., s.191 

106 

Bygningsreglementet fra 1961 

107 

www.building-supply.dk BR2020 skal gøre Danmark til frontløber 

108 

www.concito.dk, Grøn byfornyelse – Fra paradoks til potentiale ved energirenovering af private 

udlejningsejendomme 2. feb. 2011 

Side 46 af 65


Figur 3 

Som det fremgår af figuren, er der opnået store bygningsmæssige forbedringer på energitabet, siden 

det første bygningsreglement i 1961 til i dag, og de kommende BR2015 og BR2020 byder på endnu 

flere stramninger. De bygningsmæssige krav, som stilles gennem bygningsreglementet, gælder ikke 

kun energitab, men også andre forhold som forbedrer den bygningsmæssige kvalitet. Den 

bygningsmæssige kvalitet, for de ældre ejendomme, halter derfor længere og længere bagud, i takt 

med nye krav til byggeri og materialer. 

Den afkastbaserede model og DCF-modellen forudsætter, at med de indregnede driftsomkostninger 

til vedligeholdelse, at ejendommen ikke vil tabe værdi hen over årene, som følge af at ejendommen 

bliver utidssvarende. Spørgsmålet er om denne forudsætning kan blive ved med at holde i 

fremtiden, på trods af de teknologiske og bygningsmæssige fremskridt, som nybyggeriet tager. 

Modellerne kunne tage højde for denne problematik, ved at indeholde forbedringsomkostninger. 

Dette kunne være med til at gøre ejendommene mere tidssvarende. 

Side 47 af 65


Selv om der kan moderniseres og forbedres meget på de ældre ejendomme, kan det svært lade sig 

gøre at opgradere den ældre boligmasse i en sådan grad, at den bygningsmæssige kvalitet kan blive 

tilsvarende nybyggeri. 

Det er ikke sikkert at de ældre bygninger, på trods af moderniseringer og forbedringer i fremtiden 

vil leve op til de krav, som lejerne stiller. Hvis ikke dette er tilfældet, vil efterspørgslen efter de 

ældre udlejningsejendomme falde, resulterende i faldende lejer, hvorved den værdiansættelse som 

bliver beregnet med den afkastbaseredemodel og DCF-modellen, vil være for høje. Derfor kan det 

overvejes hvorvidt de nuværende værdiansættelses modeller opdateres, så de afskriver bygningens 

værdi over tid, eller alternativt indregner bygningens afskrivning i afkastkravet. 

På trods af at de ældre ejendomme ikke matcher kvaliteten af nybyggeri, vil attraktiv beliggenhed 

for mange ejendomme i den ældre boligmasse, være med til at opveje dette. 

19 Vurdering af lejereserver 

På trods af, at der kan opnås et øget afkast ved at ændre lejefastsættelsen fra omkostningsbestemt 

leje til det lejedes værdi, skal en investor gøre sig klart hvilket afkast denne ønsker sig af 

investeringen. Både startafkastet før lejereserver udnyttes, og det endelige afkast efter lejereserver 

er udnyttet. Der kan være en risiko forbundet ved at acceptere et alt for lavt startafkast, da det er 

svært at anslå, hvornår lejerne fraflytter de omkostningsbestemte lejemål, således at de kan blive 

forbedret og genudlejet efter det lejedes værdi, så lejereserven kan udnyttes. 

Det kan forekomme, at de værdiansættelser som erhvervsmæglerne beregner som følge af en 

potentiel udnyttelse af lejereserverne, er for optimistiske. 

Et konkret eksempel kan ses i bilag 1. Bilag 1 et er en salgsopstilling over en ejendom beliggende i 

Skt. Pauls Gade 66, Aarhus C som er blevet værdiansat af Colliers International Aarhus. Det er en 

ejendom med 10 lejemål, hvor 4 lejemål er fastsat efter det lejedes værdi, og 6 lejemål er fastsat 

efter omkostningsbestemt leje. 

Kontantprisen for ejendommen er sat til 11.000.000 kr. og købers kapitalbehov 109 er fastsat til 

10.901.122 kr. 1. års afkast er beregnet til 2,82 procent, efter en nettoleje på 307.935 kr. 

Formlen for 1. års afkast er: 

1. Års afkast = (Nettoleje*100)/købers kapitalbehov 

Ejendommens 1. års afkast = (307.935*100)/10.901.122 = 2,82 procent. 

109 Købers kapital behov svarer her til: kontantpris + handelsomkostninger - refusionskonti 

Side 48 af 65


De omkostningsbestemte lejemål har lejeindtægter mellem 497-714 kr/m2. 

De 3 af de 4 lejemål fastsat efter det lejedes værdi har en lejeindtægt på 1.200 kr/m2 og en årlig leje 

på 68.400 kr. pr. lejemål, hvor det sidste lejemål har en leje på 1108 kr. pr. m2. og en årlig leje på 

57.600 kr. 

På de 4 lejemål fastsat efter det lejedes værdi er der det første år en årlig trappelejestigning på 1.200 

kr. pr. lejemål. 

Den årlige trappelejestigning beregnes ved følgende formel: 

Afkast af den årlige trappelejestigning for de 3 lejemål med årlig leje på 68.400 kr. pr. lejemål 

findes: 

Afkast af årlig trappelejestigning = 1.200/(68.400/100) = 1,75 procent. 

Afkast af den årlige trappelejestigning for lejemålet med en årlig leje på 57.600 kr. findes: 

Afkast af årlig trappelejestigning = 1.108/(57.600/100) = 1,92 procent. 

Beregningerne af afkast på den årlige trappelejestigning viser, at afkastet umiddelbart ligger under 

normal inflation og realvækst i BNP, som under normale stigningstakter skønnes at ligge på 2 

procent. 

Trappelejestigningen vil derfor ikke, (under en normal udvikling i samfundsøkonomien) bidrage til 

at øge afkastet på ejendommen, da trappelejestigningen både er lavere end 1. års afkast på 2,82 

procent, og lavere end den normale udvikling i inflation på 2 procent. 

Colliers oplyser i salgsprospektet at lejereserven for de omkostningsbestemte lejemål repræsenterer 

en værdi på 4.9 mio. kr., hvis de genudlejes efter BRL § 5, stk. 2. med et afkast på 4 procent. 

Forudsætningen for denne potentielle værdistigning er, at lejemålene efter en anslået udgift til 

moderniseringer på 3.750 kr/m2, som de skriver svarer til en samlet udgift på 1.250.000 kr. 110 , ved 

genudlejning kan lejes ud til 1.200 kr/m2. 

Da lejen ved genudlejning fastsættes til 1.200 kr/m2 kan lejereserven beregnes. Lejereserven for 

hvert af de omkostningsbestemte lejemål findes ved at tage stigningen i m2 lejen fra den nuværende 

og op til de 1.200 kr/m2 ved genudlejning efter BRL § 5, stk. 2., og dette beløb ganges med 

110 Efter undertegnedes beregninger svarer det til 1.263.750 kr., beregnet som 337 m2*3750 kr., da det er 337 m2 

som skal forbedres 

Årlig trappelejestigning/(Årlig leje/100) 

Side 49 af 65


bruttoarealet. Ved at tage summen af lejereserverne kan den samlede lejereserve beregnes til 

196.272 kr. 

Værdien på de 4.9 mio. for lejereserven er fundet efter almindelige formel for 1 års afkast: 

(196.272*100)/4 = 4.906.800 kr. 

Afkastet efter alle lejligheder er lejet ud, findes ved at tillægge den samlede lejereserve med den 

årlige nettoleje, og dividere denne sum med købers kapitalbehov tillagt udgiften til modernisering. 

Herved bliver afkastet når alle lejemål er genudlejet: 

(504.207*100)/(10.901.122+1.250.000) = 4,15 procent 111 . 

Colliers skriver at afkastet efter renovering af alle lejlighederne vil ligge i niveauet 4,25 procent, 

men dette niveau lader til at være sat for højt. 

Colliers MarkedsPuls rapport fra 3. kvartal 2011 viser statistik over hvilke afkastkrav, som 

forskellige typer ejendomme forskellige steder i landet, forventes at kunne handles til. Rapporten 

viser, at der i Aarhus accepteres væsentligt lavere krav end i resten af landet, og at en ældre 

boligudlejningsejendom med bedste beliggenhed i Aarhus centrum forventes, at kunne handles til et 

afkastkrav på 4,25 procent. 

Til sammenligning forventes en ældre boligudlejningsejendom med bedste beliggenhed i 

København centrum, hvor afkastkravene ifølge rapporten er de næstlaveste, at kunne handles til 5 

procent. 

Afkastkravene i Colliers rapport er dog ikke betinget af, at alle lejemål er fastsat efter det lejedes 

værdi, og når lejen er optimeret, må det derfor antages, at afkastkravet vil være højere, end hvis der 

er mulighed for at forbedre afkastet. 

Det er ikke til at vide, hvornår lejemålene kan moderniseres og genudlejes til det lejedes værdi. 

Der kan gå mange år, før afkastet kommer op på 4,15 procent, så hvis en investor accepterede et 1. 

års afkast på 2,82 procent, kunne denne risikere at tabe penge på investeringen, i forhold til hvad 

denne kunne opnå ved en alternativ investering med samme risiko 112 . Herudover er der både risiko 

og tid forbundet med forbedringsarbejder, som bør trække afkastkravet yderligere op. 

Jan Nickelsen som er Teamleder, statsaut. ejendomsmægler og valuar hos Colliers International 

Aarhus, er efter at være blevet gjort opmærksom på den konkrete sag, meget enig i at afkastkravet 

på denne ejendom er urealistisk lavt. 

111 Efter undertegnedes beregninger burde afkastet udregnes som: 

(504.207*100)/(10.901.122+1.005.000) = 4,23 procent. Dette skyldes beregningen af forbedringsudgiften. 

112 Det kunne være investering i obligationer, hvor risikoen oven i købet anses som lidt mindre end besiddelse af 


Side 50 af 65


Til sammenligning med ejendommen i Skt. Pauls Gade 66, er der et anden konkret sag, denne er fra 

DanBolig Erhverv Aarhus, og kan ses i bilag 2. Denne ejendom er beliggende i Bogense Gade 15 i 

Aarhus centrum, der også må karakteriseres som bedste beliggenhed. 

Her er alle lejemål allerede blevet forbedret efter BRL § 5, stk. 2, og det tidligere tørloft på 

ejendommen er blevet indrettet til 2 ejerlejligheder. Denne ejendom er sat til salg med et afkast på 

4,22 procent, hvilket er et næsten identisk afkast som ejendommen i Skt. Pauls Gade. Forskellen 

mellem denne ejendom og den anden er, at investor ikke har samme risiko i forbindelse med 

hvornår lejerne fraflytter lejemålene, så de kan blive lejet ud efter BRL § 5, stk. 2, og i forbindelse 

med forbedringsarbejderne. 

Desuden skal investor her heller ikke ofre tid og besvær i forbindelse med forbedringsarbejderne. 

Sidst men ikke mindst, er taget ombygget til 2 ejerlejligheder som lejes ud. Det er muligt at sælge 

disse. 

Peer Wridt, DanBolig Erhverv Aarhus, mener på trods af at afkastkravet er sat til 4,22 procent på 

denne ejendom, at den for at kunne blive handlet skal sættes til et afkast mellem 4.5 og 5 procent, 

Dette forventes at være afkastkravet for en velbeliggende ejendom, hvor afkastet på ejendommen er 

mere eller mindre optimeret. Dette stemmer overens med Sadolin &Albæk’s forventninger til 

afkastkrav for boligudlejningsejendomme med markedsleje 113 . Disse forventninger kan ses i figur 

4 114 : 

Figur 4 

113 Her forudsættes det at det lejedes værdi er tilnærmet markedslejen i en sådan grad at sammenligning er rimelig. 

114 Sadolin & Albæk, Newsletter, februar 2010 

Side 51 af 65


Af diagrammet fremgår det, at deres forventninger til afkastkravet for boligudlejningsejendomme 

med markedsleje anslås at ligge mellem 4,5 og 5 procent. 

20 Årsag til at man kan sælge udlejningsejendomme med lavt afkast 

Nogle private udlejningsejendomme sælges med meget lave afkast, hvoraf nogle er helt nede 

omkring 2 procent 115 . At nogle udlejningsejendomme kan sælges med så lavt afkast skyldes 

hovedsageligt muligheden for ved genudlejning at ændre lejen til det lejedes værdi gennem BRL § 

5, stk. 2. 

20.1 Anderledes anvendelse af ejendom 

Men også muligheden for en anderledes anvendelse af ejendommen kan skabe muligheder til at 

forbedre ejendommens afkast. En af disse muligheder kan være at udnytte ejendommens tørloft til 

beboelse, som herved kan skabe et væsentligt merafkast, hvorfor der kan accepteres et lavere afkast 

hvis der kan opnås tilladelse hertil. Loftet kan efter at være blevet lavet til beboelse, enten sælges 

som ejerlejlighed/ejerlejligheder, eller laves om til et/flere selvstændigt/selvstændige lejemål, eller 

slås sammen med eksisterende lejemål i ejendommen. 

Særligt for ejendomme beliggende i områder hvor kvadratmeterpriserne er dyre, giver dette 

mulighed for at hæve forrentningen på ejendommen. Disse taglejligheder kan udlejer enten vælge at 

sælge som ejerlejligheder, eller de kan udlejes til markedslejen. Er der er tale om arealer, som ikke 

tidligere har været anvendt til beboelse, og derfor kategoriseres som nyopført byggeri, kan lejen 

fastsættes til markedsleje efter reglerne BRL § 15a, stk. 1 og LL § 53, stk. 3, under forudsætning af 

at AFTL § 36 er overholdt. 

Statsaut. ejendomsmægler Peer Wridt fra Danbolig Erhverv Aarhus, værdiansætter værdien af en 

uudnyttet tagetage, efter hvilken værdi byggeretten til en tagetage kan indbringe. Hvad denne 

byggeret er værd, afhænger af hvilke muligheder der er for udnyttelsesgraden af loftrummet. Peer 

Wridt, kontakter gerne kommunen på vegne af sælger, for at få en forhåndsgodkendelse af 

udnyttelsesgraden. 

Den konkrete værdi af byggeretten beror herefter på et skøn over hvilken værdi byggeretten ville 

kunne indbringe i salg til en uafhængig køber. Byggeretten skelner ikke mellem hvorvidt tagetagen 

skal udlejes til markedsleje eller sælges som ejerlejligheder. Men han siger at selvom boligpriserne 

er faldet i kølvandet på finanskrisen, vil de fleste investorer vælge at sælge 

taglejligheden/lejlighederne som ejerlejligheder, da dette forventes at give det bedste afkast af 

115 http://www.de.dk/Bladet/November+2007/Boligudlejningsejendomme+til+under+2+pct.+i+afkast.htm 

Side 52 af 65


investeringen. Dog kan det give et administrative problemer at sælge lejlighederne, da der skal laves 

beregninger for hvilken andel af vedligeholdelsesudgifterne ejerlejlighederne skal dække med mere. 

Selvom en tagetage kan give et væsentligt afkast af investeringen, er den økonomiske gevinst ved at 

udnytte uudnyttede tagetager dog faldet væsentligt, både som følge af prisfald på boligmarkedet, 

men også på grund af BR10 116 , som har medført betydeligt skærpede bygningskrav 117 . 

De skærpede krav, er fortrinsvis energikrav, men også kravene til lydisolation er blevet strammet 

op, og der er blevet indført krav om, at den varme ventilationsluft fra køkken og bad skal 

genindvindes. 

På trods af de væsentligt forøgede byggeudgifter grundet de øgede krav fra BR10, kan inddragelse 

af tørloft til beboelse dog stadig give et godt afkast af investeringen, og forbedre afkastet på 

ejendommen. 

20.2 Grundejernes Investeringsfond 

En negativ BRL § 18 eller BRL § 18b konto kan også være interessant for en investor. Hvis 

kontoen er negativ betyder det, at udlejer fortsat kan opkræve BRL § 18b (eller BRL § 18) beløbet 

hos lejerne, men han behøver ikke at hensætte det på kontoen. Det er selvfølgelig specielt 

interessant, hvis det drejer sig om BRL § 18b, idet udlejer så kan komme pengene direkte i sin egen 

lomme. Men også en negativ BRL § 18 konto er et gode for en udlejer, idet han så ikke behøver 

reservere pengene til senere vedligeholdelse. 

20.3 Liberaliserede regler 

En anden ting, som nogle investorer satser på, mere liberaliserede regler. Hvis reglerne for 

udstykning i ejerlejligheder bliver liberaliserede, således at flere ejendomme i den ældre boligmasse 

kan udstykkes 118 , kan det give et væsentligt øget afkast. I dag er det kun ejendomme, hvor 

opførelsen er påbegyndt efter 1. juli 1966, som kan udstykkes i ejerlejligheder. 

En udstykning i ejerlejligheder for de ældre ejendomme vil give store afkaststigninger på de ældre 

boligudlejningsejendomme, og hvis det i fremtiden bliver realiseret, vil de nuværende 

værdiansættelsesmodeller gradvist blive mindre anvendt, da de nuværende modeller ikke pålideligt 

vil kunne beregne værdien af sådan en udstykning. 

116 Bygningsreglement for 2010 

117 Kursus i forbedring af ejendomme med fokus på indretning af tagboliger, elevatorer og altaner, afholdt hos BRF 

Kredit 01.11.2011, af Rådgivende ingeniør Michael Due, Arne Elkjær A/S 

118 www.de.dk Boligudlejningsejendomme til under 2 pct. I afkast 

Side 53 af 65


Liberaliserede lejeregler spekuleres der også i. Hvis der kommer lempeligere regler for 

lejefastsættelsen, således at det i mindre eller større grad vil være muligt at kunne fastsætte lejen til 

markedsleje, vil det også kunne føre til et øget afkast. 

21 Energiforbedringer 

Energiforbedringer kan have en stor effekt på ældre udlejningsejendomme, særligt ejendomme fra 

1960 og før, hvor der ikke blev stillet krav til energitab for bygninger, hvilket fremgår af afsnittet 

vedrørende utidssvarende ældre ejendomme. I dag bliver der dog ikke lavet mange 

energiforbedringer i udlejningsejendomme, fordi der er uklare regler for hvilket afkast udlejer kan 

opnå af energiforbedringer. 

Værdien af private investeringsejendomme til beboelse er i dag mere eller mindre optimeret i 

forhold til lejelovens bestemmelser. Bestemmelserne for det lejedes værdi betyder at udlejeren ikke 

har nogen interesse i at forbedre lejemålet yderligere end hvad udlejeren kan få lejeforhøjelse af, og 

derfor undlader udlejer at lave nogle af de energiforbedringer som ellers både ville være en fordel 

for udlejer og lejere. 

Energirenoveringer af ældre udlejningsejendomme er i dag hæmmet af lejeloven, som ikke i 

tilstrækkelig grad giver udlejere incitament til at foretage investering i energirenovering. Den 

grønne danske tænketank CONCITO har lavet en rapport som behandler problemstillinger 

vedrørende energirenovering af private udlejningsejendomme, og kommer med forslag til at udnytte 

potentialet af en sådan energirenovering 119 . 

CONCITO består af virksomheder, forskere, organisationer og personer, som alle har stor viden om 

klima, og rapporten vedrørende potentialet af energirenovering af private udlejningsejendomme er 

udover folk fra CONCITO lavet i samarbejde med økonomiske, juridiske og tekniske eksperter 120 . 

Rapporten belyser muligheder for lejeforhøjelse gennem energiforbedringer, hvor lejeforhøjelsen 

der kommer af investeringen i energiforbedring kan aftales mellem lejer og udlejer udenfor 

lejelovens normale bestemmelser. Rapporten lægger op til at den lejestigning udlejer aftaler med 

lejerne bliver holdt udenfor BRL § 5, stk. (det lejedes værdi). Samtid anbefaler rapporten at det skal 

være flertallet i en ejendom, som bestemmer om energiforbedringen vedtages, således at de lejere, 

som ikke ønsker en energirenovering bindes af en aftale hvis flertallet af lejerne ønsker en 

119 www.CONCITO.dk, Grøn byfornyelse, fra paradoks til potentiale 

120 Torben Melchior - tidligere præsident for højesteret, Marianne Bender – Energitjenesten, Erik Wulf Bondesen – 

Forsikring og Pension, Søren Dyck-Madsen – Det Økologiske Råd, Anne Louise Husen – Husen Advokater, Bent Michael 

Nielsen – Orbicon, Jacob Juul Sandberg – Syddansk Universitet, Göran Wilke – Exergi. 

Side 54 af 65


energirenovering. Dette skyldes at det antages at hvis flertallet af lejere ønsker en energirenovering, 

menes forbedringen at være en overordnet fordel for lejerne. 

Hvis CONCITO’s forslag blev vedtaget i lejelovgivningen, ville det betyde en værdiforøgelse af 

boligudlejningsejendomme, da udlejerne ville få mulighed for at øge lejen med et pænt afkast. 

22 Redegørelse fra ekspertgruppen, vedrørende Lejelovskommissionens 

modererede lejelovsmodel. 

Den omkostningsbestemte leje, som stadig er den mest almindelige lejefastsættelse, er for at 

beskytte lejerne mod urimelige huslejer, blevet fastslået som et bestemt afkast af ejendomsværdien 

af den 15. almindelige vurdering 1973. 

Da ejendomsvurderingen ikke følger med de løbende ejendomsvurderinger, er afkastet gået hen og 

blevet udhulet i forhold til de nyeste ejendomsvurderinger, og endnu mere hvis man sammenligner 

med den reelle handelspris, som de ældre ejendomme kan handles til i fri handel. 

Konsekvenserne er, at det reelle afkast er blevet lavere, samtidigt med at værdien af nyopførte 

ejendomme er steget. Opførelsesomkostningerne til nyopførte ejendomme er steget sammenlignet 

med de ældre ejendomme, som et resultat af blandt andet stigende grundpriser og stigende 

byggeomkostninger. 

Dette betyder at en nyopført ejendom, som skal have et afkast af opførelsesomkostningerne, ikke 

kan konkurrere i et lige marked med de ældre ejendomme. Hvis ikke det var på grund af manglen 

på lejeboliger, ville nyopførte boliger derfor have svært ved at blive lejet ud. Lejelovskommissionen 

var i 1997 opmærksom på denne problemstilling, og lavede en rapport til en modereret lejelov 121 . 

En ikke politisk ekspertgruppe 122 blev i 2002 sat til at forholde sig kritisk til denne rapport, og er 

kommet med yderligere forslag til, hvordan man eventuelt kan revidere lejeloven. 

22.1 Hovedindhold af rapporten, efter revision af ekspertgruppen: 

Rapporten tager især sigte på de ældre ejendomme i regulerede kommuner, som er fra før 1973, 

med omkostningsbestemte lejemål, og som ikke er væsentligt forbedret. 

Formålet med den modererede model er en mere ligelig lejefastsættelse af de ældre regulerede 

private udlejningsejendomme, hvor lejemålene ofte har en leje, som ligger væsentligt under 

markedslejen. 

121 Lejelovskommissionens betænkning nr. 1337 fra 1997 

122 Ekspertgruppen bestod af: Lektor, lic. Jur., Hans Henrik Edlund (formand), Handelshøjskolen Århus; Direktør, cand. 

Polit., Peter Wendt, Landsbankernes Reallånefond; Professor, dr. Polit., Hans Keiding, Københavns Universitet. 

Side 55 af 65


De lave huslejer er ifølge rapporten med til at hæmme mobiliteten på det private lejeboligmarked, 

og udelukker mange fra at kunne få en lejebolig. 

Rapporten fastslår, at der kan sikres en mere ligelig fordeling af lejemålene, hvis man giver 

udlejerne et økonomisk incitament til at foretage forbedringer af de billige omkostningsbestemte 

lejemål, således at lejen sættes op, så lejemålene ikke er ekstraordinært billige i forhold til 

tilsvarende lejemål 123 . 

Det økonomiske incitament består i, at tilbyde udlejerne markedsleje, på deres ejendomme, imod at 

de forbedrer deres ejendomme tilstrækkeligt til, at de kan blive kvalificeret som høj-kvalitets 

ejendomme. Dermed vil de have mulighed for at forøge deres lejeindtægter, fra 

omkostningsbestemt leje, eller det lejedes værdi. 

Markedslejen vil kunne træde i kraft ved genudlejning, da lejeforhøjelsen til markedsleje kan 

resultere i, at nogle lejere ikke ville have råd til at blive boende, og dermed tvunget til at flytte. 

For at kvalificere en ejendom til høj-kvalitet, skal den som udgangspunkt leve op til kravene i 

BR72, men for de ejendomme hvor dette ikke lader sig gøre, kan der gives dispensation. 

Det faktum at overgangen til markedsleje er betinget af, at det er kvaliteten af hele bygningen som 

vurderes vil bidrage til at ejendommene får et bedre helhedsindtryk. 

Ejendomme fra 1973 og frem skal ifølge forslaget kunne overgå til markedsleje uden krav om 

forbedringer, da de må antages at overholde kravene til BR72, og fordi det lovlige afkast på 

ejendomme fra 1973 til 1991, på 14% er så højt, at lejen for disse ejendomme allerede antages at 

være tilnærmet markedslejen. 

Ejendomme fra 1991 og frem bliver ikke påvirket af forslaget, da disse ejendomme i forvejen har fri 

markedsleje. 

For de regulerede lejemål gælder: 

1991 Ingen betydning 

1973 Næsten ingen betydning, pga. højt afkast 

Omkostningsbestemte lejemål i ejendomme opført før 1973, kan ved fraflytning forbedres og lejes 

ud efter det lejedes værdi, som ligger tæt på markedslejen. Hvis ikke der er stor forskel mellem det 

lejedes værdi og markedsleje, vil betydningen for omkostningsbestemte lejemål i ejendomme opført 

før 1973 derfor være moderat.. 

De overordnede problemstillinger man ville løse med forslaget til en modereret lejelov var: 

123 Her menes i forhold til lejen for et nyopført lejemål, hvor lejen på grund af de høje opførelsesomkostninger ikke 

kan konkurrere med de ældre ejendomme. 

Side 56 af 65


- Sikre en mere lige lejefordeling mellem ældre lejemål og nyopførte lejemål 

- Sikre en bedre mobilitet opfattet på den måde at de lave priser på ældre ejendomme i 

regulerede kommuner er med til at fastholde folk i boligen, selvom de måske har mere gavn 

af en anden bolig, mht. beliggende, størrelse, m.m. 

- Sikre en bedre kvalitet af boliger, ved at give udlejerne økonomisk incitament til at investere 

i forbedringer af boligerne. 

- Lette administration ved at lempe lejelovgivning. 

22.2 Kan forslaget om den modererede lejelov løse de overordnede problemstillinger? 

22.2.1 Lige lejefordeling mellem ældre og nyopførte lejemål 

Udlejere af omkostningsbestemte lejemål har med den nuværende lejelov mulighed for når lejere 

fraflytter at forbedre lejemålet tilstrækkeligt til, at det bliver kategoriseret som det lejedes værdi. I 

mange regulerede kommuner sættes det lejedes værdi relativt højt, og kan derfor siges at tilnærme 

sig markedslejen. 

Risikoen for lejenedsættelse er imidlertid højere for lejemål fastsat efter det lejedes værdi, end 

lejemål fastsat til markedslejen. Der skulle efter sigende ikke være blevet afgjort nogen sager hvor 

markedslejen er blevet sat ned, som følge af en sag i boligretten 124 . Der har til gengæld været mange 

lejesager vedrørende det lejedes værdi i boligretten, med det resultat at lejen er blevet sat ned. 

Herudover kan det lejedes værdi variere i høj grad efter boligtype og beliggenhed, og dermed er 

usikkerheden med det lejedes værdi væsentligt større end markedslejen. 

Det må derfor konkluderes at den modererede lejelovsmodel, hvis den blev gennemført ville 

udligne ulighederne vedrørende huslejer på det regulerede private udlejningsboligmarked. 

22.2.2 Bedre mobilitet 

Når boligerne efter forslaget først overgår til fri markedsleje ved genudlejning, øger det ikke 

nødvendigvis mobiliteten på lejeboligmarkedet, før det bliver genudlejet til markedsleje. Men ved 

genudlejning til markedsleje vil forslaget til en modereret lejelov, ganske givet bidrage positivt til 

mobiliteten på lejeboligmarkedet. 

124 Kilde: Hans Henrik Edlund 

Side 57 af 65


22.2.3 Bedre kvalitet af boliger, gennem økonomisk incitament til udlejer 

Med forslaget i den modererede lejelovsmodel, kan de ejendomme fra før 1973, som forbedres og 

opnår status af ”højkvalitet” ved genudlejning af lejemålene lejes ud til en ”rimelig” markedsleje. 

Indtil genudlejning foreslår rapporten, at udlejer kan gennemføre forbedringer på ejendommen, som 

vil være med til at kvalificere ejendommen til høj kvalitet, uden at lejerne kan forhindre dette, hvis 

huslejenævnet godkender forbedringerne. 

Når høj-kvalitet er baseret på en kvalitetsforbedring af den samlede ejendom, er det ikke kun de 

arealer, der har direkte tilknytning til boligerne, som forbedres, men også fællesarealer for eksempel 

tag, kælder og gårdhave. 

Det at udlejer skal afholde udgifter for de arealer, som ikke har direkte tilknytning til lejemålene, 

betyder at udlejer ikke kan få et afkast af forbedringen af disse arealer før genudlejning til 

markedsleje. 

Indtil genudlejning skal lejerne efter reglerne i lejelovgivningen kun betale for de forbedringer, som 

har direkte tilknytning til lejemålet. Udgifterne til de forbedringer der skal til for at kvalificere 

ejendommen til ”høj kvalitet”, giver derfor ikke nødvendigvis et afkast, som er tilstrækkeligt til, at 

investeringen vil være rentabel, umiddelbart efter forbedringerne er udført. 

Udlejer løber derfor en risiko, da det er uvist hvornår lejerne flytter, og det kan være der kræves et 

vist antal genudlejninger til markedsleje til, før at investeringen til forbedringerne bliver rentabel. 

Udlejer kan med de nuværende regler om forbedringer i omkostningsbestemte lejemål, lave 

forbedringer hvor afkastet af forbedringen svarer til ydelsen på et 20-årigt realkreditlån. 

Disse forbedringer kan udlejer gennemføre, hvis forbedringen er hensigtsmæssig, og kan godkendes 

af huslejenævnet, og det er de samme regler, som gælder for de forbedringer der foretages efter 

forslaget, indtil lejemålene genudlejes. 

Forskellen mellem den nuværende lovgivning og forslagets er så, at forbedringerne efter reglerne i 

dag kan udføres uden at tænke på arealer, som ikke er direkte tilknyttet lejemålene. Udlejer løber 

dermed en risiko for meromkostningerne for de arealer, som ikke er direkte tilknyttet lejemålene. 

Derfor er det en forudsætning, at udlejerne ønsker at påtage sig den risiko, at der kan gå tid, før 

investeringen bliver rentabel. Men hvis udlejerne mener at det kommende merafkast opvejer 

risikoen ved investeringen, vil forslaget betyde flere kvalitets lejeboliger, og en bedre 

kvalitetshelhed på flere ejendomme. 

Hvis man ser på forskellen mellem den nuværende lovgivning og forslagets lovgivning ved 

genudlejning, afhænger incitamentet til at ville kvalificere ejendomme til høj-kvalitet af forskellen 

Side 58 af 65


mellem lejen som kan opnås gennem BRL § 5, stk.2, og markedslejen. Jo større forskel mellem det 

lejedes værdi og markedsleje, jo større incitament. 

Men for ejendomme hvor mange lejemål lejes ud efter det lejedes værdi, og det lejedes værdi i 

kommunen er tilnærmet markedslejen, vil incitamentet til at lave de investeringer, som det kræves 

for at kunne overgå til markedsleje være små. 

Rapporten foreslår at bygningssagkyndige eksperter besigtiger ejendommen for at godkende den 

bygningsmæssige kvalitet, som kræves for at overgå til markedsleje. 

Hvis der bliver kørt en sag i Huslejenævnet vedrørende lejen på et lejemål udlejet efter det lejedes 

værdi, bliver der i dag set på den generelle stand af lejemålet, funktionalitet med mere, og bilag 

bliver tjekket, for at sikre der er brugt tilstrækkeligt med penge på forbedringsomkostningerne. 

Det er ikke et krav, i dag at de folk som sidder i huslejenævnene og laver besigtigelser på lejemål 

ved tvister om huslejen er byggesagkyndige, men at de har et kendskab til boligmarkedet. Da 

forslaget foreslår besigtigelse af bygningssagkyndige og det er kvaliteten af lejemålet i højere grad, 

end hvor mange penge der er brugt til at forbedre lejemålet, som er bestemmende for, om det kan 

lejes ud til markedsleje. Dette vil som udgangspunkt være med til at højne kvaliteten af lejemål. 

22.2.4 Lette administration ved at lempe lejelovgivningen 

Når der lejes ud til markedsleje frem for det lejedes værdi, vil der umiddelbart ikke blive kørt så 

mange sager i huslejenævnet, da markedsleje af definitionen er mere eller mindre fri. 

Hvis ejendommen er godkendt til markedsleje, og reglerne ikke er i strid med Aftalelovens § 36 125 , 

er der ikke umiddelbart noget grundlag for at føre en huslejesag. Dette bakkes op af, at der som 

tidligere nævnt, ikke skulle have været nogle sager i Boligretten, hvor markedslejen er blevet sat 

ned som følge af Aftl. §36. 

Der er også umiddelbart et mindre administrativt arbejde forbundet med at anslå markedslejen frem 

for det lejedes værdi. Huslejenævnet skal ikke ved markedsleje gennemgå bilag, for at sikre at 

forbedringssatserne er overholdt. Det må derfor konkluderes, at rapportens forslag om markedsleje 

til høj-kvalitetsejendomme vil være med til, at mindske det administrative arbejde. 

125 Aftl. §36. En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde 

at gøre den gældende. Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 tages hensyn til forholdede ved aftalens indgåeæse, aftalens indhold og 

senere indtrufne omstændigheder. 

Side 59 af 65

23 Konklusion 


Før den finansielle krise, oplevede private boligudlejningsejendomme høje årlige procentvise 

prisstigninger, således at investorerne mere eller mindre så bort fra de i 

værdiansættelsesmodellernes beregnede afkastkrav. Efter krisen, bliver der i langt større grad 

fokuseret på afkastkravet som det er opgivet i for eksempel en salgsopstilling, fordi investor ikke 

regner med at udviklingen i samfundsøkonomien vil bidrage med værdistigninger. 

Selvom afhandlingen har gennemgået, mange af de eventuelle muligheder eller tiltag, som kan være 

med til at liberalisere lejelovgivningen, er lejeområdet et højspændt politisk emne. Derfor er det 

lang fra sikkert, at der vil ske en liberalisering af lejelovgivningen. 

Efter at have gennemgået den afkastbaserede model og DCF-modellen, står det klart at DCF- 

modellen er mere anvendelig til at værdiansætte lejereserver end den afkastbaserede model. Det 

skyldes, at den i højere grad er baseret over en længere periode. 

Investor køber som udgangspunkt en ejendom efter det afkast, som investor mener ejendommen kan 

medføre på sigt, og som er rimeligt i forhold til den risiko, som investor mener, er rimeligt for den 

konkrete ejendom. Hvis erhvervsmægleren skønner at ejendommen besidder lejereserver, afspejler 

dette sig i det afkast, som fremgår af salgsopstillingen. Skønner mægleren der er lejereserver vil det 

afkast investor vil acceptere på sigt for en konkret ejendom dermed ikke være i overensstemmelse 

med det afkast som mægleren benytter i den afkastbaserede model. 

Det afkast erhvervsmæglerne fastsætter i deres beregning, er derfor på en måde irrelevant, da det 

ikke afspejler det afkast som investor er villig til at acceptere på sigt. Værdiansættelsesberegningen 

efter den afkastbaserede model, giver derfor et dårligt overblik, hvis ikke den beregnede 

ejendomsværdi ikke stemmer overens med den værdi, som investor forlanger på sigt. 

I en værdiansættelse med lejereserver efter den afkastbaserede model, ville det være mere 

retvisende at anvise hvilket beløb lejereserverne skønnes at udgøre for ejendommen, og beregne 

værdien af denne lejereserve. Der kunne så opstilles scenarier for værdien af lejereserven, efter 

forskellige fraflytterfrekvenser. Herved kunne metoden give et bedre overblik over hvornår 

investoren kan forvente at opnå det afkast som denne vil være villig til at acceptere for ejendommen 

på lang sigt. 

Side 60 af 65


En liberalisering af lejeboligmarkedet vil dog gøre den afkastbaserede model væsentligt mere 

retvisende, da lejestigningen da kun vil være afhængig af inflationsstigningen hvis der for alle 

lejemål kunne opkræves leje svarende til markedsleje. Det skyldes at den afkastbaserede model 

antager et afkast, som er konstant, og dermed vil fortsætte i al fremtid. 

Side 61 af 65

24 Litteraturliste 

Anvendt litteratur 

Det lejedes værdi - Jakob Juul Sandberg, 2 udg. 2010 

Værdiansættelse af fast ejendom, en introduktion til DCF-modellen 


Vurdering af investeringsejendomme – Preben Kjær Pedersen, 1.udg. 1999 

Værdiansættelse af investeringsejendomme, anbefalinger til DCF-modellen 

Omkostningsbestemt husleje i praksis – Preben Kjær Pedersen, 1. udg. 2000 

Boliglejeret – Grubbe & Edlund, 1. udg. 2008 

Omkostningsbestemt leje og forbedring - Dons & Bang, 3. udg. 1997 

Grøn byfornyelse, Fra paradoks til potentiale ved energirenovering af private udlejningsejendomme 

– CONCITO, februar 2011 

Redegørelse fra Ekspertgruppen vedr. Lejelovskommissionens modererede lejelovsmodel – 

Socialministeriet, november 2004 

Service håndbogen for Andels- og Ejerlejlighedsforeninger – 2004 Af cand.merc. FIR Jakob 

Dalhoff, Erhvervsmægler, DN Erhverv 

Internetkilder: 

www.retsinformation.dk 

www.de.dk 

www.colliers.dk 

www.sadolin-albaek.dk 

www.dst.dk 

www.eogs.dk 

www.erhvervsportal.dk – Boliglejemål uregulerede kommuner 

http://www.erhvervsportal.dk/ep/ep.portal?_nfpb=true&_pageLabel=LovgivningUdlejningBoligeje 

ndomme_Forside&IWid=boliglejemaal_ureg_kom.html 

www.fri.dk Lejligheder lejes ud 

www.fri.dk/bolig/nybyggede-lejligheder-lejes-ud 

Side 62 af 65

www.boligejer.dk Finansieringstyper 

www.boligejer.dk/finansieringstyper 

www.boligoekonomen.dk boligkassekredit 

www.boligoekonomen.dk/boligkassekredit 

www.kk.dk Beregning af leje 


http://www.kk.dk/Borger/BoligOgByggeri/Huslejenaevn/Huslejenaevnene/LejensStoerrelse/Beregn 

ingAfLeje.aspx 

dklf.dk Det lejedes værdi-princippet 

http://dklf.dk/index.php/rettigheder/show/84 

www.bl.dk Beboerklagenævn 

http://www.bl.dk/media/1095357/Beboerklagenaevn_v2.pdf 

www.tv2.dk Uligheden er historisk lav i Danmark 

http://nyhederne.tv2.dk/article.php/id-44900728:uligheden-er-historisk-lav-i-danmark.html?forside 

www.jp.dk Danske storbyer vokser eksplosivt 

http://jp.dk/indland/kbh/article2491913.ece 

www.morningstar.dk Den finansielle uro trækker penge ud af aktiefondene 

http://www.morningstar.dk/dk/news/articles/100896/Den-finansielle-uro-tr%C3%A6kker-penge- 

ud-af-aktiefondene.aspx 

www.edc.dk Øget efterspørgsel på investeringsejendomme 

http://www.edc.dk/en/Erhverv/Nyheder-og-kataloger/Nyheder-og-Presse/Stigende-eftersporgsel-pa- 

investeringsejendomme/ 

www.realkreditraadet.dk – Nye internationale regler – Basel III og CRD IV 

http://www.realkreditraadet.dk/Holdninger/Nye_internationale_regler_- 

_Basel_III_og_CRD_IV.aspx 

Basel 3 – Pressure is building, KPMG.com, December 2010 

http://www.kpmg.com/global/en/issuesandinsights/articlespublications/pages/basel-3-dec- 

2010.aspx 

IFRS – Introduktion til de internationale regnskabsstandarder, Deloitte, 3. udg. 1. oplag 2009 

http://www.iasplus.com/dttpubs/0903introtoifrsdanish.pdf 

Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme, Erhvervs og Selskabsstyrelsen, april 2009 

http://www.eogs.dk/graphics/regnskab/notat%20om%20m%E5ling%20(v%E6rdians%E6ttelse)%2 

0af%20ejendomme.pdf 

Side 63 af 65

www.building-supply.dk BR2020 skal gøre Danmark til frontløber 


http://www.building-supply.dk/article/view/70278/br2020_skal_gore_danmark_til_frontlober 

www.de.dk Boligudlejningsejendomme til under 2 pct. I afkast 

http://www.de.dk/Bladet/November+2007/Boligudlejningsejendomme+til+under+2+pct.+i+afkast. 

htm 

Personlige kilder: 

Hans Henrik Edlund - Institutleder, Juridisk Institut ved ASB 

Preben Kjær Pedersen - Cand.oecon, TLK Ejendomsadministration 

Jan Nickelsen - Statsaut. ejendomsmægler og valuar, Colliers Aarhus 

Peer Wridt - Statsaut. ejendomsmægler og MDE, Danbolig Erhverv Aarhus 

Karen Crone Nielsen - Statsaut. ejendomsmægler, Colliers København 

Mogens Jakobsen - Huslejenævnet i Aarhus 

Side 64 af 65

25 Bilagsmateriale 


Bilag 1) Salgsprospekt vedrørende Skt. Pauls Gade 66, Aarhus C, Colliers International Aarhus 

Bilag 2) Salgsprospekt vedrørende Bogensegade 15, Aarhus C, DanBolig Erhverv Aarhus 

Side 65 af 65

1 Indhold - DN Erhverv

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?