Download brochure (PDF) - Testamente

Mangler
Som følge af sælgers mulighed for at fraskrive sig ansvaret
for bygningens mangler efter reglerne i lov om
forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom gælder
den følgende redegørelse kun mangler ved salget af
ejendomme, hvor sælger ikke har fraskrevet sig ansvaret,
og mangler, som ikke er omfattet af ansvarsfraskrivelse,
jfr nedenfor om sælgers ansvarsfraskrivelse.
For at køber kan kræve erstatning for mangler hos
sælger, skal sælger enten have garanteret for et forhold
eller have tilsidesat sin loyale oplysningspligt - og
der må ikke være tale om en mangel, som køber burde
have konstateret ved sin undersøgelse af ejendommen.
Mangler, som køber ved opfyldelse af sin undersøgelsespligt
selv kunne opdage, anses således ikke
for mangler.
Køber skal kunne bevise, at sælger har vidst - eller på
tidspunktet for købsaftalens indgåelse - burde have
vidst, at en mangel var til stede, som køber ikke i kraft
af sin undersøgelsespligt selv burde opdage. På den
måde kan det fastslås, at sælger har tilsidesat sin
loyale oplysningspligt.
Hvis der er tale om væsentlige mangler, vil der kunne
rejses krav om godtgørelse hos sælger i form af et
forholdsmæssigt afslag i købesummen, selvom om
sælger ikke har kendt til mangelen. For at der er tale
om væsentlige mangler, forudsætter det, at manglen
bevirker en værdiforringelse på mere end 7-10 % af
købesummen.
Reglerne om godtgørelsen uden skyld hos sælger skyldes,
at en fast ejendom typisk er en brugt genstand,
hvor prisen ikke kan fastsættes eksakt, jfr. afsnittet
ovenfor om fastsættelsen af prisen på en bolig. Når
sælger ikke kan bebrejdes for manglende oplysning
om en mangel, skal man altså ud over den almindelige
usikkerhed omkring prisen på ejendommen.
Dette forhold medfører endvidere at man ved domstolene
afviser mindre krav, selv hvor sælger utvivlsomt
har været bekendt med manglerne. Boligkøber må
således forvente, at der kan være mindre mangler - et
toilet, der løber, et defekt blandingsbatteri, en manglende
radiatorventil eller en løs kontakt – for op til nogle
tusinde kr. i udbedringsomkostninger, som ikke vil
kunne gøres gældende mod sælger.
Sælgers ansvarsfraskrivelse
Lovgivningen giver mulighed for, at sælger kan fraskrive
sig ansvaret for bygningsmangler ved at udlevere
en tilstandsrapport til køber samtidig med et tilbud om
at betale halvdelen af præmien på et af sælger tilvejebragt
tilbud på en ejerskifteforsikring, som opfylder
lovens minimumskrav.
Sælger vil fortsat være erstatningsansvarlig overfor
køber efter de ovenfor beskrevne regler for så vidt
angår andre mangler end bygningsmangler. Sælger vil
således kunne blive erstatningsansvarlig for eksempelvis
mangler ved VVS- og El-installationer, manglende
godkendelse af bygningsændringer og forurening.
En ansvarsfraskrivelse for mangler på områder, hvor
sælger har mulighed for at anvende fremgangsmåden
med udlevering af en tilstandsrapport og et ejerskifteforsikringstilbud,
vil ikke være gyldige overfor køber.
Et døds- eller konkursbo kan således ikke fraskrive sig
ansvaret for bygningsmangler uden at udlevere en tilstandsrapport
og et ejerskifteforsikringstilbud til køber.
Ved salg af ejerlejlighed gør sælger sædvanligvis ikke
brug af muligheden for at fraskrive sig ansvaret for
bygningsmangler, idet det ville forudsætte, at sælger
fik udfærdiget en tilstandsrapport, som omfatter både
selve ejerlejligheden og fællesejendommen (jfr afsnittet
om ejerlejligheder nedenfor). Det vil være alt for
dyrt i de fleste tilfælde.
18 19