Download brochure (PDF) - Testamente
Download brochure (PDF) - Testamente
Download brochure (PDF) - Testamente
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Løbetid<br />
Kursen på en obligation afhænger tillige af løbetiden,<br />
d.v.s. den periode der maksimalt forløber inden obligationskøberen<br />
har fået tilbagebetalt obligationernes<br />
pålydende værdi via afdragene fra det lån, som boligkøberen<br />
har optaget.<br />
Jo hurtigere en obligationskøber får sin penge tilbage,<br />
jo højere kurs vil han give for obligationen. Kursen på<br />
20-årigt 4 %-obligationslån vil derfor være højere end<br />
kursen på et 30-årigt 4 %-obligationslån.<br />
Kurssikring/hjemtagelse på garanti<br />
Som nævnt ovenfor fastsættes prisen (kursen) på<br />
realkreditobligationer ud fra deres rentesats i forhold<br />
til renteniveauet på det tidspunkt, hvor obligationerne<br />
sælges. Renteniveauet er undergivet konstant<br />
påvirkning af en lang række økonomiske og politiske<br />
faktorer, hvis indbyrdes påvirkning kan være svært<br />
gennemskuelig. Arbejdsløshedstal, størrelsen af den<br />
økonomiske vækst herhjemme og i udlandet, valutakurser,<br />
oliepriser og politiske indgreb er blot nogle af<br />
de faktorer, som påvirker renteniveauet.<br />
Medmindre man foretager kurssikring af sit lån (eller<br />
hjemtager det på en garanti), så vil kursen på obligationerne<br />
først blive fastlagt på det tidspunkt, hvor realkreditinstituttet<br />
får indleveret ejerskiftelånet i endelig<br />
tinglyst stand, d.v.s. efter at sælger har indfriet sine<br />
lån i ejendommen. Det sker ofte først flere måneder<br />
efter, at køber har fået sælgers accept på købsaftalen,<br />
da sælgers lån først aflyses, efter at skødet til køber er<br />
blevet tinglyst, se afsnittet forløbet af bolighandlen.<br />
I den mellemliggende periode fra sælgers accept af<br />
købsaftalen og realkreditinstituttets modtagelse af<br />
ejerskiftelånet ”spiller” boligkøber med på børsen<br />
og kan således risikere, at udgiften på købers lån til<br />
finansiering af købesummen bliver væsentligt dyrere.<br />
Omvendt kan køber selvfølgelig også være så heldig,<br />
at udgiften falder.<br />
Forestiller man sig, at renteniveauet stiger med et<br />
procentpoint – eksempelvis fra 5 % til 6 % - vil kursen<br />
på et ejerskiftelån falde med 6 til 7 kurspoint. Følgende<br />
to eksempler viser konsekvensen for henholdsvis et<br />
kontantlån og et obligationslån:<br />
Eksempel 1:<br />
Realkreditlån 6% som obligationslån. Der skal<br />
hjemtages et realkreditlån som obligationslån<br />
på kr. 1.000.000,00.<br />
Ved kurs 99 udgør låneprovenuet kr.<br />
990.000,00<br />
Efter kursfald til kurs 94 udgør låneprovenuet<br />
kr. 940.000,00<br />
En boligkøber vil altså mangle kr. 50.000,00<br />
af den forudsatte finansiering.<br />
Eksempel 2<br />
Realkreditlån 6% som kontantlån. Der skal<br />
hjemtages et realkreditlån som kontantlån<br />
med provenu på kr. 1.000.000,00.<br />
Ved et kursfald fra kurs 99 til kurs 94 vil det<br />
ikke påvirke provenuet men i stedet vil lånets<br />
månedlige ydelse stige.<br />
Et kursfald fra kurs 99 til kurs 94 vil for et lån<br />
med et nettoprovenu på kr. 1.000.000,00<br />
betyde en bruttostigning på kr. 340,00 pr.<br />
måned.<br />
Gennem kurssikring vil boligkøber kunne sikre sig<br />
mod kursfald på sit ejerskiftelån. Kurssikringen<br />
koster - under normale renteforhold og med sædvanlig<br />
varighed – et fradrag på 0,15-0,25 kurspoint i forhold<br />
til dagskursen på det tidspunkt, hvor kurssikringen<br />
foretages. Udgiften udgør således 1.500-2.500 kr. for<br />
hver 1.000.000 kr., man låner.<br />
Vi anbefaler kraftigt, at der foretages kurssikring af<br />
ejerskiftelånet. Kurssikringen medfører en tryghed i<br />
boligkøbet for en sædvanligvis beskeden omkostning<br />
– en tryghed, som man ikke bør sætte over styr blot<br />
for at spare nogle omkostninger eller for at opnå<br />
mulighed for at få en billigere finansiering i tilfælde af<br />
kursstigning på ejerskiftelånet (der medfører, at man<br />
vil kunne nøjes med et mindre lån). Selv i tilfælde, hvor<br />
der er udsigt til rentefald, bør man overveje kurssikring.<br />
Samme resultat som ved kurssikring vil boligkøber<br />
kunne opnå, hvis købers bank hjemtager ejerskiftelånet<br />
på en garanti overfor realkreditinstituttet. Valget<br />
mellem kurssikring eller hjemtagelse på en garanti<br />
afhænger af størrelsen af kursfradraget i forhold til<br />
størrelsen af omkostningerne ved garantistillelsen.<br />
De forskellige typer realkreditlån<br />
Realkreditlån tilbydes i en lang række variationer, som<br />
kan opdeles i lån, der enten er fastforrentede lån, rene<br />
rentetilpasningslån eller rentetilpasningslån, som<br />
under nærmere fastlagte forudsætninger konverteres<br />
til fastforrentede lån.<br />
Fastforrentede lån<br />
De fastforrentede lån omfatter lånetyperne kontantlån<br />
og obligationslån.<br />
Kontantlån har et fast provenu (det beløb, som udbetales),<br />
hvorimod ydelsen på lånet først fastsættes<br />
ved lånets udbetaling eller ved en kurssikringsaftale<br />
(fastkursaftale), jfr ovenfor.<br />
12 13