Download brochure (PDF) - Testamente

Løbetid
Kursen på en obligation afhænger tillige af løbetiden,
d.v.s. den periode der maksimalt forløber inden obligationskøberen
har fået tilbagebetalt obligationernes
pålydende værdi via afdragene fra det lån, som boligkøberen
har optaget.
Jo hurtigere en obligationskøber får sin penge tilbage,
jo højere kurs vil han give for obligationen. Kursen på
20-årigt 4 %-obligationslån vil derfor være højere end
kursen på et 30-årigt 4 %-obligationslån.
Kurssikring/hjemtagelse på garanti
Som nævnt ovenfor fastsættes prisen (kursen) på
realkreditobligationer ud fra deres rentesats i forhold
til renteniveauet på det tidspunkt, hvor obligationerne
sælges. Renteniveauet er undergivet konstant
påvirkning af en lang række økonomiske og politiske
faktorer, hvis indbyrdes påvirkning kan være svært
gennemskuelig. Arbejdsløshedstal, størrelsen af den
økonomiske vækst herhjemme og i udlandet, valutakurser,
oliepriser og politiske indgreb er blot nogle af
de faktorer, som påvirker renteniveauet.
Medmindre man foretager kurssikring af sit lån (eller
hjemtager det på en garanti), så vil kursen på obligationerne
først blive fastlagt på det tidspunkt, hvor realkreditinstituttet
får indleveret ejerskiftelånet i endelig
tinglyst stand, d.v.s. efter at sælger har indfriet sine
lån i ejendommen. Det sker ofte først flere måneder
efter, at køber har fået sælgers accept på købsaftalen,
da sælgers lån først aflyses, efter at skødet til køber er
blevet tinglyst, se afsnittet forløbet af bolighandlen.
I den mellemliggende periode fra sælgers accept af
købsaftalen og realkreditinstituttets modtagelse af
ejerskiftelånet ”spiller” boligkøber med på børsen
og kan således risikere, at udgiften på købers lån til
finansiering af købesummen bliver væsentligt dyrere.
Omvendt kan køber selvfølgelig også være så heldig,
at udgiften falder.
Forestiller man sig, at renteniveauet stiger med et
procentpoint – eksempelvis fra 5 % til 6 % - vil kursen
på et ejerskiftelån falde med 6 til 7 kurspoint. Følgende
to eksempler viser konsekvensen for henholdsvis et
kontantlån og et obligationslån:
Eksempel 1:
Realkreditlån 6% som obligationslån. Der skal
hjemtages et realkreditlån som obligationslån
på kr. 1.000.000,00.
Ved kurs 99 udgør låneprovenuet kr.
990.000,00
Efter kursfald til kurs 94 udgør låneprovenuet
kr. 940.000,00
En boligkøber vil altså mangle kr. 50.000,00
af den forudsatte finansiering.
Eksempel 2
Realkreditlån 6% som kontantlån. Der skal
hjemtages et realkreditlån som kontantlån
med provenu på kr. 1.000.000,00.
Ved et kursfald fra kurs 99 til kurs 94 vil det
ikke påvirke provenuet men i stedet vil lånets
månedlige ydelse stige.
Et kursfald fra kurs 99 til kurs 94 vil for et lån
med et nettoprovenu på kr. 1.000.000,00
betyde en bruttostigning på kr. 340,00 pr.
måned.
Gennem kurssikring vil boligkøber kunne sikre sig
mod kursfald på sit ejerskiftelån. Kurssikringen
koster - under normale renteforhold og med sædvanlig
varighed – et fradrag på 0,15-0,25 kurspoint i forhold
til dagskursen på det tidspunkt, hvor kurssikringen
foretages. Udgiften udgør således 1.500-2.500 kr. for
hver 1.000.000 kr., man låner.
Vi anbefaler kraftigt, at der foretages kurssikring af
ejerskiftelånet. Kurssikringen medfører en tryghed i
boligkøbet for en sædvanligvis beskeden omkostning
– en tryghed, som man ikke bør sætte over styr blot
for at spare nogle omkostninger eller for at opnå
mulighed for at få en billigere finansiering i tilfælde af
kursstigning på ejerskiftelånet (der medfører, at man
vil kunne nøjes med et mindre lån). Selv i tilfælde, hvor
der er udsigt til rentefald, bør man overveje kurssikring.
Samme resultat som ved kurssikring vil boligkøber
kunne opnå, hvis købers bank hjemtager ejerskiftelånet
på en garanti overfor realkreditinstituttet. Valget
mellem kurssikring eller hjemtagelse på en garanti
afhænger af størrelsen af kursfradraget i forhold til
størrelsen af omkostningerne ved garantistillelsen.
De forskellige typer realkreditlån
Realkreditlån tilbydes i en lang række variationer, som
kan opdeles i lån, der enten er fastforrentede lån, rene
rentetilpasningslån eller rentetilpasningslån, som
under nærmere fastlagte forudsætninger konverteres
til fastforrentede lån.
Fastforrentede lån
De fastforrentede lån omfatter lånetyperne kontantlån
og obligationslån.
Kontantlån har et fast provenu (det beløb, som udbetales),
hvorimod ydelsen på lånet først fastsættes
ved lånets udbetaling eller ved en kurssikringsaftale
(fastkursaftale), jfr ovenfor.
12 13