Download brochure (PDF) - Testamente

Finansiering af købesummen
I dette afsnit vil vi forklare nogle af de ord og sammenhænge,
som bruges, når du skal vælge din finansiering
ved boligkøbet. I slutning af afsnittet giver vi vores
anbefaling af, hvordan du skal vælge finansieringen ud
fra dine forhold.
Kontanthandler
Stort set alle handler gennemføres som kontanthandler.
Det indebærer, at købesummen betales ved,
at køber deponerer den aftalte udbetaling hos den
medvirkende ejendomsmægler og restkøbesummen
betales ved, at købers bank stiller en bankgaranti, som
på overtagelsesdagen erstattes af kontant deponering
i sælgers bank. Køberen aftaler i forbindelse med
bankens garantistillelse, hvordan pengene til betaling
af købesummen skal fremskaffes.
Ved køb af helårsbolig kan køber sædvanligvis opnå et
ejerskiftelån i et realkreditinstitut på op til 80 % af den
kontante købesum, mens lånegrænsen for fritidshuse
er på 60 % af den kontante købesum. Kan man ikke
opnå et tilbud på et ejerskiftelån med den maksimale
belåningsmulighed, skal man overveje sit køb meget
grundigt.
Betales den resterende del af købesummen ikke af
opsparede midler, vil køber sædvanligvis optage lån til
betalingen gennem sin bank.
Finansierede handler
En ejendomshandel kan også gennemføres som en
finansieret handel. Forskellen i forhold til en kontanthandel
er, at ejerskiftelånet i realkreditinstituttet
optages i sælgers navn.
Når købers skøde på ejendommen er blevet endeligt
lyst, så overtager køber pligten til tilbagebetaling af
lånet på baggrund af en gældsovertagelseserklæring,
som underskrives sammen med skødet.
Den resterende del af købesum betales ved købers
udstedelse af pantebreve, hvis rente sædvanligvis
fastsættes, så der ikke fremkommer noget
kurstab for køber.
Realkreditfinansiering
Forholdet mellem rente og kurs
De pantebreve, som realkreditinstitutterne udsteder
til boligkøbere, modsvares altid af, at realkreditinstituttet
udsteder en tilsvarende mængde rentebærende
obligationer, som købes af investorer til den pris, der
fastsættes på det finansielle marked. Den rente, som
boligkøberne betaler på deres pantebreve, videregives
således til køberne af realkreditobligationerne.
Grundlæggende sker der det, at en boligkøber ved at
optage et lån i et realkreditinstitut får den modsvarende
mængde realkreditobligationer til salg på det
finansielle marked. Det beløb, som opnås ved salget
af realkreditobligationerne, er det beløb, som – med
fradrag af mindre gebyrer og handelsomkostninger
til realkreditinstituttet – kan anvendes af køber til
betaling af den kontante købesum til sælger. Prisen
på realkreditobligationerne er det, der betegnes som
10 11
Eksempel:
5% obligationer
kurs 90 i 30 år
kr. 1.111.111
Udbetalt kr. 1.000.000
7% obigationer
kurs 100 i 30 år
kr. 1.000.000
kursen. Kursen bestemmes ud fra den rente, som obligationerne
giver til køberen af obligationerne i forhold
til det renteniveau, som er gældende på købstidspunktet.
Kan obligationskøberen opnå en rente ved køb af
en obligation, der svarer til renteniveauet, vil køberen
betale fuldpris for obligationen (kurs 100). Hvis renten
på obligationen derimod er lavere end renteniveauet,
vil køberen ikke kunne give fuld pris, hvis renten fra
obligationerne skal give køberen en forrentning af sin
købesum, som svarer til renteniveauet. Stigende rente
fører således til faldende kurs, og stigende kurs til
lavere rente.
Hvis kursen er 95 betyder det at obligationskøberen
kun vil give kr. 950 for en obligation med et pålydende
på kr. 1.000. Boligkøberen skal altså betale kr. 1.000
tilbage på lånet, men får kun kr. 950 i hånden til at
finansiere købesummen.
6% obigationer
kurs 96 i 30 år
kr 1.041.666
Illustrationen ovenfor viser, hvordan prisen (kursen) på obligationer med forskellige rentesats vil variere,
når renteniveauet på købstidspunktet forudsættes at være 7%.