Download brochure (PDF) - Testamente

Køberinformation
Det skal du vide, når du køber bolig

2
Indhold
Nogle ord om denne folder 5
Forløbet af et typisk boligkøb 6
Advokatforbehold og
fortrydelsesret 7
Hvad er den rigtige pris for
boligen? 8
Finansiering af købesummen 10
Kontanthandler 10
Finansierede handler 10
Realkreditfinansiering 11
Forholdet mellem rente og kurs 11
Løbetid 12
Kurssikring/hjemtagelse på garanti 12
De forskellige typer realkreditlån 13
Fastforrentede lån 13
Variabelt forrentede lån 14
Variabelt forrentede lån med renteloft 15
Afdragsfrihed 15
Valg af lånetype – vores generelle
anbefalinger 16
Restfinansieringen 17
Mangler 18
Sælgers ansvarsfraskrivelse 19
Tilstandsrapport 20
Ejerskifteforsikring 21
Ejendomsforsikring 22
Skødet og tinglysning 23
Refusionsopgørelse 24
Servitutter og Lokalplaner 25
Energimærkning 26
Forurening 27
Olietanke 28
Ejendomsværdibeskatning 29
Ejendomsavanceskatning 30
Ejerlejligheder 31
Ideelle anparter 33
Særligt for ugifte samlevende 34
Testamente 34
Forsikringer 34
Samejeoverenskomst 35
Brug din advokat som rådgiver 36
Yderligere information 39
© Ret&Råd er Danmarks førende kæde af selvstændige advokatvirksomheder. Mekanisk, fotografisk eller anden gengivelse eller mangfoldiggørelse af denne guide eller dele heraf
er ikke tilladt ifølge gældende lov om ophavsret. Har du brug for at trykke eller bruge dele af guiden, så indhent venligst skriftlig tilladelse.

Nogle ord om denne folder
Står du og skal købe bolig, er det vigtigt, at du sætter
dig grundigt ind i alle væsentlige forhold i forbindelse
med en bolighandel.
Oversigten ”Det skal du vide, når du køber bolig”, som
du har foran dig, er udfærdiget for at sikre, at du sammen
med vores gennemgang af købsaftalen også modtager
en grundig skriftlig information om alle relevante
emner i forbindelse med din bolighandel.
Informationen i brochuren indgår som en integreret
del af vores rådgivning i forbindelse med bolighandlen.
Det betyder, at vi henviser dig til oplysningerne i vores
breve til dig i forbindelse med din bolighandel.
Får du brug for flere oplysninger, som ikke er besvaret
i oversigten - eller hvis der er noget i denne oversigt,
du gerne vil have præciseret - er du naturligvis altid
velkommen til at kontakte os.
God læselyst!
5

Forløbet af et typisk boligkøb
Køber fastlægger i samarbejde med sin bank eller et
realkreditinstitut, indenfor hvilken økonomisk ramme,
der vil kunne gives køber finansiering til betaling af
købesummen.
Efter at køber har fundet den ejendom, som han eller
hun ønsker at købe, og nærmere har undersøgt
ejendommens bygningsmæssige stand på grundlag
af en eventuel tilstandsrapport – og gerne med egen
bygningssagkyndig rådgivning – afgiver køberen
købstilbud på ejendommen i form af underskrift på
en købsaftale med advokatforbehold, jfr afsnittet
nedenfor. Det sker på grundlag af salgsopstillingen og
dokumenterne om ejendommen. Købers advokat gennemgår
den købsaftale, som køberen har underskrevet,
samt ejendommens dokumenter og fastsætter
på grundlag af en gennemgang af handlen med køber
de supplerende vilkår, som gennemgangen med køber
giver anledning til.
Efter sælgers accept af købstilbuddet foretager køber
deponering af den kontante udbetaling og anmoder sin
bank om at stille garanti overfor sælger for restkøbesummens
deponering i sælgers bank på overtagelsesdagen.
Købers bank vil – inden banken udsteder ovennævnte
garanti – sammen med køber fastlægge finansieringen,
herunder foretage valg af lånetype af realkreditlånet.
Det er sædvanligvis på dette tidspunkt, at der vil
være mulighed for at foretage kurssikring (se afsnittet
herom på side 11).
Der udfærdiges skøde, som – når det er underskrevet
af boligkøberen og sælgeren – sendes til ejendomsværdipåtegning
i kommunen. Herefter sendes skødet
til tinglysning.
Køber sørger for at tegne en ejendomsforsikring (ved
køb af enfamiliehuse) og for tegning af ejerskifteforsikring,
hvor der på baggrund af en tilstandsrapport er
mulighed herfor.
På overtagelsesdagen (eller den dag, hvor man får
dispositionsadgang til ejendommen) foretager køber
og sælger aflæsning af forbrugsmålere på ejendommen
vedrørende vand, el, gas olie, m.v., og meddeler
de respektive forsyningsselskaber målerstanden i de
tilfælde, hvor forsyningsselskabet foretager slutafregning
overfor sælger. Der udarbejdes en refusionsopgørelse
(se afsnittet herom), som sendes til køber og
sælgers underskrift.
Når skødet er blevet tinglyst uden anmærkninger om
sælgers gamle lån i ejendommen frigives købesummen
overfor sælger efter en eventuel betaling af en refusionssaldo
i købers favør. Sælgers bank aflyser først
sælgers gamle lån, når skødet er blevet lyst i købers
navn; skødet skal derfor typisk til tinglysning to gange
Advokatforbehold og fortrydelsesret
Når man underskriver en købsaftale, afgiver man et
købstilbud på ejendommen overfor sælger, som køber
– til forskel fra de fleste andre tilbud – frit kan tilbagekalde
lige indtil, køber har modtaget sælgers accept af
tilbuddet.
Efter sælgers underskrift på købsaftalen kan køber
også frit træde tilbage fra aftalen i kraft af et sædvanligt
advokatforbehold i købsaftalen. Et sædvanligt
advokatforbehold formuleres således: ”Handlen er fra
købers side betinget af, at den kan godkendes i sin
helhed af købers advokat. Eventuelle indsigelser skal
være ejendomsmægleren i hænde senest 3 hverdage
efter at køber har underskrevet aftalen.” Ved tilbagetrædelse
som følge af udnyttelsen af advokatforbeholdet
skal der ikke betales noget fortrydelsesgebyr til
sælger.
Sørg altid for kun at underskrive en købsaftale med et
advokatforbehold eller vent med at underskrive købsaftalen,
indtil du har fået købsaftalen og ejendommens
dokumenter gennemgået af en boligadvokat.
Endelig giver forbrugerbeskyttelsesloven ved køb af
fast ejendom mulighed for, at man som boligkøber
ansvarsfrit kan træde tilbage fra en ejendomshandel
senest 6 hverdage efter sælgers underskrift på købsaftalen.
Eneste forudsætning er, at man betaler 1 % af
den nominelle købesum til sælger inden fristens udløb.
Har man modtaget et salgstilbud fra sælger, løber
fristen også fra sælgers underskrift.
Hvis sælger er erhvervsdrivende med salg af fast
ejendom eller har opført ejendommen med videresalg
for øje, skal køber ikke betale noget gebyr, men skal
blot give besked om udnyttelse af fortrydelsesretten
indenfor fristen.
6 7
VIL DU VIDE
MERE?
www.ret-raad.dk

DELTAG PÅ
VORES KURSER
www.ret-raad.dk/
privatkurser
Hvad er den rigtige pris for boligen?
Der findes ingen matematisk formel for fastsættelsen
af den rigtige pris for en bolig, da hver eneste ejendom
som udgangspunkt er unik.
Prisen fastsættes med udgangspunkt i individuelle
forhold ved ejendommen som dens beliggenhed, boligareal,
størrelse, indretning, vedligeholdelsesstand
og størrelsen af løbende driftsudgifter m.v. samt ud fra
generelle markedsforhold som renten på boliglån, de
gældende skatteregler og udbuddet og efterspørgsel
af boliger.
Prisen for en bolig fastsættes til den kontantpris, som
ud fra disse forhold medfører en for interesserede
køberemner acceptabel løbende boligudgift både før
og efter skat. Mindre forskelle i den nettoudgift, som
forskellige boligkøbere ved et bestemt renteniveau vil
acceptere, medfører store forskelle i den kontantpris,
de hver især vil betale for boligen. For to forskellige
boligkøbere vil forskellen på ”den rigtige pris” derfor
kunne være flere hundretusinde kroner afhængig af,
i hvilket omfang de finder, at deres boligbehov bliver
opfyldt.
Som boligkøber må man derfor undersøge markedet
grundigt for at få en fornemmelse for prisniveauet for
den boligtype, man er interesseret i, og i det område,
hvor man gerne vil bo. Beliggenheden er den væsentligste
enkeltstående prisfaktor, og det er derfor særligt
vigtigt at sikre sig, at de boliger, man sammenligner
med, har en sammenlignelig beliggenhed.
Undersøgelsen af prisniveauet kan indledningsvis
foretages over internettets mange hjemmesider med
boliger til salg, eksempelvis Dansk Ejendomsmæglerforenings
hjemmeside www.boligsiden.dk eller på
www.boliga.dk. Sidstnævnte hjemmeside indeholder
oplysninger om ændring af udbudsprisen på konkrete
boliger og hvor længe de har været til salg.
Det er meget vigtigt, at boligkøber supplerer sine undersøgelser
af prisniveauet over internettet m.v. ved at
besigtige flere ejendomme. Kun herigennem kan man
danne sig et sikkert indtryk af prisniveauet. Undersøgelse
af prisniveauet sammenholdt med oplysninger
om ændringer af udbudspris og den periode, en bolig
har været til salg, giver boligkøbere mulighed for at
vurdere, om udbudsprisen er rimelig, eller om der er
mulighed for at forhandle sig til en mindre pris.
Muligheden for at købe en ejendom under udbudsprisen
afhænger af udbud og efterspørgsel. Er der mange
interesserede købere på boligmarkedet, vil der være
begrænsede muligheder. Er der færre købere, er der
bedre muligheder for at presse prisen; navnlig hvis en
ejendom sælges af et dødsbo, i forbindelse med en
separation eller skilsmisse, hvor sælgerne allerede er
fraflyttet boligen, eller hvis sælger har haft ejendommen
til salg i længere tid.
På baggrund af en grundig undersøgelse af prisniveauet,
hvor man ønsker at købe bolig, er det oftest
boligkøber selv, der bedst kan vurdere, om den af sælger
forlangte pris er rimelig i forhold til opfyldelse af
købers boligbehov og ønsker til beliggenhed, størrelse,
indretning m.v.
Det er dog en forudsætning, at køber kan opnå en
sædvanlig finansiering af sit køb, d.v.s. at långivere
også opfatter prisen som udtryk for ejendommens
markedsværdi.
8 9

Finansiering af købesummen
I dette afsnit vil vi forklare nogle af de ord og sammenhænge,
som bruges, når du skal vælge din finansiering
ved boligkøbet. I slutning af afsnittet giver vi vores
anbefaling af, hvordan du skal vælge finansieringen ud
fra dine forhold.
Kontanthandler
Stort set alle handler gennemføres som kontanthandler.
Det indebærer, at købesummen betales ved,
at køber deponerer den aftalte udbetaling hos den
medvirkende ejendomsmægler og restkøbesummen
betales ved, at købers bank stiller en bankgaranti, som
på overtagelsesdagen erstattes af kontant deponering
i sælgers bank. Køberen aftaler i forbindelse med
bankens garantistillelse, hvordan pengene til betaling
af købesummen skal fremskaffes.
Ved køb af helårsbolig kan køber sædvanligvis opnå et
ejerskiftelån i et realkreditinstitut på op til 80 % af den
kontante købesum, mens lånegrænsen for fritidshuse
er på 60 % af den kontante købesum. Kan man ikke
opnå et tilbud på et ejerskiftelån med den maksimale
belåningsmulighed, skal man overveje sit køb meget
grundigt.
Betales den resterende del af købesummen ikke af
opsparede midler, vil køber sædvanligvis optage lån til
betalingen gennem sin bank.
Finansierede handler
En ejendomshandel kan også gennemføres som en
finansieret handel. Forskellen i forhold til en kontanthandel
er, at ejerskiftelånet i realkreditinstituttet
optages i sælgers navn.
Når købers skøde på ejendommen er blevet endeligt
lyst, så overtager køber pligten til tilbagebetaling af
lånet på baggrund af en gældsovertagelseserklæring,
som underskrives sammen med skødet.
Den resterende del af købesum betales ved købers
udstedelse af pantebreve, hvis rente sædvanligvis
fastsættes, så der ikke fremkommer noget
kurstab for køber.
Realkreditfinansiering
Forholdet mellem rente og kurs
De pantebreve, som realkreditinstitutterne udsteder
til boligkøbere, modsvares altid af, at realkreditinstituttet
udsteder en tilsvarende mængde rentebærende
obligationer, som købes af investorer til den pris, der
fastsættes på det finansielle marked. Den rente, som
boligkøberne betaler på deres pantebreve, videregives
således til køberne af realkreditobligationerne.
Grundlæggende sker der det, at en boligkøber ved at
optage et lån i et realkreditinstitut får den modsvarende
mængde realkreditobligationer til salg på det
finansielle marked. Det beløb, som opnås ved salget
af realkreditobligationerne, er det beløb, som – med
fradrag af mindre gebyrer og handelsomkostninger
til realkreditinstituttet – kan anvendes af køber til
betaling af den kontante købesum til sælger. Prisen
på realkreditobligationerne er det, der betegnes som
10 11
Eksempel:
5% obligationer
kurs 90 i 30 år
kr. 1.111.111
Udbetalt kr. 1.000.000
7% obigationer
kurs 100 i 30 år
kr. 1.000.000
kursen. Kursen bestemmes ud fra den rente, som obligationerne
giver til køberen af obligationerne i forhold
til det renteniveau, som er gældende på købstidspunktet.
Kan obligationskøberen opnå en rente ved køb af
en obligation, der svarer til renteniveauet, vil køberen
betale fuldpris for obligationen (kurs 100). Hvis renten
på obligationen derimod er lavere end renteniveauet,
vil køberen ikke kunne give fuld pris, hvis renten fra
obligationerne skal give køberen en forrentning af sin
købesum, som svarer til renteniveauet. Stigende rente
fører således til faldende kurs, og stigende kurs til
lavere rente.
Hvis kursen er 95 betyder det at obligationskøberen
kun vil give kr. 950 for en obligation med et pålydende
på kr. 1.000. Boligkøberen skal altså betale kr. 1.000
tilbage på lånet, men får kun kr. 950 i hånden til at
finansiere købesummen.
6% obigationer
kurs 96 i 30 år
kr 1.041.666
Illustrationen ovenfor viser, hvordan prisen (kursen) på obligationer med forskellige rentesats vil variere,
når renteniveauet på købstidspunktet forudsættes at være 7%.

Løbetid
Kursen på en obligation afhænger tillige af løbetiden,
d.v.s. den periode der maksimalt forløber inden obligationskøberen
har fået tilbagebetalt obligationernes
pålydende værdi via afdragene fra det lån, som boligkøberen
har optaget.
Jo hurtigere en obligationskøber får sin penge tilbage,
jo højere kurs vil han give for obligationen. Kursen på
20-årigt 4 %-obligationslån vil derfor være højere end
kursen på et 30-årigt 4 %-obligationslån.
Kurssikring/hjemtagelse på garanti
Som nævnt ovenfor fastsættes prisen (kursen) på
realkreditobligationer ud fra deres rentesats i forhold
til renteniveauet på det tidspunkt, hvor obligationerne
sælges. Renteniveauet er undergivet konstant
påvirkning af en lang række økonomiske og politiske
faktorer, hvis indbyrdes påvirkning kan være svært
gennemskuelig. Arbejdsløshedstal, størrelsen af den
økonomiske vækst herhjemme og i udlandet, valutakurser,
oliepriser og politiske indgreb er blot nogle af
de faktorer, som påvirker renteniveauet.
Medmindre man foretager kurssikring af sit lån (eller
hjemtager det på en garanti), så vil kursen på obligationerne
først blive fastlagt på det tidspunkt, hvor realkreditinstituttet
får indleveret ejerskiftelånet i endelig
tinglyst stand, d.v.s. efter at sælger har indfriet sine
lån i ejendommen. Det sker ofte først flere måneder
efter, at køber har fået sælgers accept på købsaftalen,
da sælgers lån først aflyses, efter at skødet til køber er
blevet tinglyst, se afsnittet forløbet af bolighandlen.
I den mellemliggende periode fra sælgers accept af
købsaftalen og realkreditinstituttets modtagelse af
ejerskiftelånet ”spiller” boligkøber med på børsen
og kan således risikere, at udgiften på købers lån til
finansiering af købesummen bliver væsentligt dyrere.
Omvendt kan køber selvfølgelig også være så heldig,
at udgiften falder.
Forestiller man sig, at renteniveauet stiger med et
procentpoint – eksempelvis fra 5 % til 6 % - vil kursen
på et ejerskiftelån falde med 6 til 7 kurspoint. Følgende
to eksempler viser konsekvensen for henholdsvis et
kontantlån og et obligationslån:
Eksempel 1:
Realkreditlån 6% som obligationslån. Der skal
hjemtages et realkreditlån som obligationslån
på kr. 1.000.000,00.
Ved kurs 99 udgør låneprovenuet kr.
990.000,00
Efter kursfald til kurs 94 udgør låneprovenuet
kr. 940.000,00
En boligkøber vil altså mangle kr. 50.000,00
af den forudsatte finansiering.
Eksempel 2
Realkreditlån 6% som kontantlån. Der skal
hjemtages et realkreditlån som kontantlån
med provenu på kr. 1.000.000,00.
Ved et kursfald fra kurs 99 til kurs 94 vil det
ikke påvirke provenuet men i stedet vil lånets
månedlige ydelse stige.
Et kursfald fra kurs 99 til kurs 94 vil for et lån
med et nettoprovenu på kr. 1.000.000,00
betyde en bruttostigning på kr. 340,00 pr.
måned.
Gennem kurssikring vil boligkøber kunne sikre sig
mod kursfald på sit ejerskiftelån. Kurssikringen
koster - under normale renteforhold og med sædvanlig
varighed – et fradrag på 0,15-0,25 kurspoint i forhold
til dagskursen på det tidspunkt, hvor kurssikringen
foretages. Udgiften udgør således 1.500-2.500 kr. for
hver 1.000.000 kr., man låner.
Vi anbefaler kraftigt, at der foretages kurssikring af
ejerskiftelånet. Kurssikringen medfører en tryghed i
boligkøbet for en sædvanligvis beskeden omkostning
– en tryghed, som man ikke bør sætte over styr blot
for at spare nogle omkostninger eller for at opnå
mulighed for at få en billigere finansiering i tilfælde af
kursstigning på ejerskiftelånet (der medfører, at man
vil kunne nøjes med et mindre lån). Selv i tilfælde, hvor
der er udsigt til rentefald, bør man overveje kurssikring.
Samme resultat som ved kurssikring vil boligkøber
kunne opnå, hvis købers bank hjemtager ejerskiftelånet
på en garanti overfor realkreditinstituttet. Valget
mellem kurssikring eller hjemtagelse på en garanti
afhænger af størrelsen af kursfradraget i forhold til
størrelsen af omkostningerne ved garantistillelsen.
De forskellige typer realkreditlån
Realkreditlån tilbydes i en lang række variationer, som
kan opdeles i lån, der enten er fastforrentede lån, rene
rentetilpasningslån eller rentetilpasningslån, som
under nærmere fastlagte forudsætninger konverteres
til fastforrentede lån.
Fastforrentede lån
De fastforrentede lån omfatter lånetyperne kontantlån
og obligationslån.
Kontantlån har et fast provenu (det beløb, som udbetales),
hvorimod ydelsen på lånet først fastsættes
ved lånets udbetaling eller ved en kurssikringsaftale
(fastkursaftale), jfr ovenfor.
12 13

Fastsættelsen af ydelsen sker ved, at realkreditinstituttet
sælger den mængde obligationer, som svarer
til kontantlånets hovedstol (provenuet). Kurstabet
ved salget af obligationerne indregnes i lånets rente.
Kontantlånsrenten er derfor højere end renten på de
bagvedliggende obligationer (obligationsrestgælden,
svarer til pålydende værdi af de obligationer, som har
skullet sælges for at give provenuet).
Terminsydelsen efter skat på et kontantlån bliver
derimod lavere end på et modsvarende obligationslån,
da kurstabet på de bagvedliggende obligationer er
omregnet til renter, der med den gældende skattelovgivning
er fradragsberettigede.
Fordelen ved kontantlån er, at ydelsen efter skat er lavere
end tilsvarende obligationslån, mens ulempen er,
at ydelsen først kendes ved udbetaling eller kurssikring,
og at der er risiko for beskatning af kursgevinster
ved førtidig indfrielse/låneomlægninger.
Obligationslån har en fast hovedstol og ydelsen på
lånet ligger fast.
Provenuet af lånet (det beløb, som udbetales) kendes
imidlertid først, når lånet udbetales, eller der indgås en
kurssikringsaftale. Lånets størrelse svarer til obligationsrestgælden
og lånets rente svarer til obligationsrenten.
Låntager har ikke skattemæssig fradragsret
for kurstabet.
Fordelen ved obligationslån er, at der ikke sker beskatning
af kursgevinster ved førtidig indfrielse/låneomlægninger,
mens ulempen er, at ydelsen efter skat er
højere end tilsvarende kontantlån, og at der er beskatning
af kursgevinster ved udbetaling til en kurs over
100 (hvilket er sjældent forekommende).
Variabelt forrentede lån
Variabelt forrentede lån omfatter rentetilpasningslån,
der kan udbetales både i danske kroner eller i Euro.
Ved rentetilpasningslån udnytter man, at renten på
lån med kortere løbetid ofte er lavere end på lån med
længere løbetid.
Realkreditinstituttet sammensætter boligkøberens
lån, så det finansieres som kontantlån (d.v.s. med fast
låneprovenu) med obligationer med kortere løbetid,
som ved udløb erstattes af nye kortvarige obligationer.
Hvis renten i mellemtiden er steget, vil renten og
dermed ydelsen på boligkøberens rentetilpasningslån
stige, men vil omvendt falde, hvis renten falder.
Refinansieringen ved udløbet af de kortvarige obligationer
forløber automatisk og uden gebyrer til realkreditinstituttet,
men boligkøberen skal tage stilling til,
hvor ofte man ønsker lånet rentetilpasset.
Fordelen ved rentetilpasningslån er den lavere rente,
mens ulempen er den løbende rentejustering med
deraf følgende risiko for stigning i ydelsen på lånet.
Rentetilpasningslån kan også optages i Euro. Når
renten på det europæiske lånemarked er lidt lavere
end danske rente, vil der kunne opnås en besparelse i
ydelse på lånet i forhold til rentetilpasningslån i danske
kroner.
Afdrag, renter og restgæld er i Euro, men opkrævningen
foregår i danske kroner, så der skal foretages en
omregning fra Euro til kroner. Hvis Euro stiger i forhold
til den danske krone, vil ydelsen og restgælden målt
i kroner stige. Der gælder særlige regler ved kursgevinstbeskatning
ved lån i Euro.
Fordelen ved rentetilpasningslån i Euro er den typisk
lidt lavere rente, mens ulempen – udover risikoen for
stigende ydelse ved stigende rente – er den valutakursrisiko,
som man påtager sig ved udbetalingen i
Euro. En risiko som generelt frarådes, hvis man ikke
har sin indtjening i Euro.
Variabelt forrentede lån med renteloft
Realkreditinstitutterne tilbyder også rentetilpasningslån,
som under nærmere fastlagte forudsætninger
konverteres til en fast pålydende forrentning, d.v.s. at
der fastlægges et renteloft. Nås renteloftet, betales
højest den aftalte pålydende rente.
Realkreditinstitutterne tilbyder såvel lån, hvor ydelsen
fastholdes, når renteloftet nås, uanset hvordan renten
efterfølgende udvikler sig, som lån, hvor renten følger
med ned, hvis renten senere falder under renteloftet.
Fordelen ved variabelt forrentede lån med renteloft
er kombinationen af den lave rente og sikkerheden
gennem renteloftet, mens ulempen er, at præmien for
sikkerheden betales af boligkøberen, som således alt
andet lige skal have et større lån
Afdragsfrihed
Både fastforrentede og variabelt forrentede lån kan
optages med afdragsfrihed i op til 10 år. Afdragsfriheden
medfører, at der i den valgte periode kun betales
rente (og administrationsbidrag), hvilket i perioden vil
betyde en mindre ydelse på lånet.
Da lånet stadig skal tilbagebetales fuldt ud, betyder
afdragsfriheden, at ydelsen på lånet i andre perioder
bliver højere, end hvis man havde afdraget sit lån uden
afdragsfrihed.
Et lån med afdragsfrihed har en lidt dårligere kurs end
et tilsvarende lån uden afdragsfrihed, hvilket betyder,
at man som boligkøber skal betale et lidt større lån for
i perioder at få et afdragsfrit lån, end et tilsvarende lån
uden afdragsfrihed.
14 15

FÅ VORES
E-NYHEDSBREV
www.ret-raad.dk/
nyhedsbrev
Valg af lånetype – vores generelle
anbefalinger
Spørgsmålet om, hvilket realkreditlån der er det bedste
at vælge for en boligkøber, kan kun besvares fuldt
ud, hvis man har en krystalkugle, hvori man kan se den
fremtidige renteudvikling!
Overordnet set skal boligkøber dog vælge, om man
vil have en fastforrentet realkreditbelåning eller en
variabel forrentning.
Grundlæggende er valget et temperamentsspørgsmål:
Kan man sove roligt om natten, selvom man har et variabelt
forrentet lån, så kan man overveje de variabelt
forrentede lån. Men kan man ikke, så skal man vælge
de fastforrentede lån.
Uanset hvilket temperament boligkøber har, bør man
dog bede sin bank om at vise de økonomiske konsekvenser
af de forskellige lånetyper og vurdere dem i
forhold til sin økonomi.
Jo mere luft man har i sin økonomi, desto mere kan
man overveje variabelt forrentede lån, idet man har
mulighed for at klare fremtidige rentestigninger.
Har man derimod mindre luft i sin økonomi, så indebærer
de fastforrentede lån den sikkerhed, at når lånet
først er udbetalt, så kan renten stige så meget den vil.
Den faste forrentning medfører, at man kan beholde
sin bolig uanset renteudviklingen, så længe man bevarer
sin indtjening.
Ved valget mellem de fastforrentede lån vælger
mange obligationslånet frem for kontantlånet, selvom
kontantlånet er det billigste af de to lån. Det skyldes,
at obligationslånet giver de bedste muligheder for at
konvertere lånet (omlægning ved renteændringer,
så man enten får en lavere forrentning eller en lavere
restgæld), da det kan ske uden beskatning i modsætning
til kontantlånet.
Vælger man de variabelt forrentede lån, prioriterer man
den lavere ydelse på lånene højere end den sikkerhed,
der ligger i den faste forrentning. Typisk ud fra en vurdering
af, at renten muligt vil stige på et senere tidspunkt,
men stiger den ikke ret meget, gør det mindre,
hvis man vælger at betale sit lån hurtigere tilbage med
sin rentebesparelse. I så fald vil man stadig skylde
mindre end, hvis man havde valgt et fastforrentet lån.
Restfinansieringen
Restfinansieringen består af den kontante udbetaling,
der sædvanligvis udgør omkring 5 % af købesummen,
og restkøbesummen på omkring 15 % (35 % for sommerhuse),
der betales af køber ved optagelse af et
banklån eller ved udstedelse af et sælgerpantebrev
– hvis køber ikke har opsparede midler, som køber
vælger at anvende til betalingen af restkøbesummen.
De fleste handler finansieres gennem købers bank
med optagelse af banklån, men det kan være en god
ide at bede ejendomsmægleren udfærdige købsaftalen
som en finansieret handel, jfr afsnittet ovenfor – også
selv om man ved, at man vil gennemføre handlen
som kontanthandel - idet boligkøber herved får nogle
pantebrevsvilkår, som kan sammenholdes med den
finansiering, købers bank tilbyder.
Fordelen ved et sælgerpantebrev overfor bankfinansieringen
er, at sælgerpantebrevet er uopsigeligt fra
kreditors side med en fast rente, mens bankfinansieringen
oftest kan opsiges med 3 måneders varsel, hvis
den ikke ydes på pantebrevsvilkår. En bankfinansiering,
som ikke ydes på pantebrevsvilkår, er imidlertid
ofte mere fleksibel.
16 17

Mangler
Som følge af sælgers mulighed for at fraskrive sig ansvaret
for bygningens mangler efter reglerne i lov om
forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom gælder
den følgende redegørelse kun mangler ved salget af
ejendomme, hvor sælger ikke har fraskrevet sig ansvaret,
og mangler, som ikke er omfattet af ansvarsfraskrivelse,
jfr nedenfor om sælgers ansvarsfraskrivelse.
For at køber kan kræve erstatning for mangler hos
sælger, skal sælger enten have garanteret for et forhold
eller have tilsidesat sin loyale oplysningspligt - og
der må ikke være tale om en mangel, som køber burde
have konstateret ved sin undersøgelse af ejendommen.
Mangler, som køber ved opfyldelse af sin undersøgelsespligt
selv kunne opdage, anses således ikke
for mangler.
Køber skal kunne bevise, at sælger har vidst - eller på
tidspunktet for købsaftalens indgåelse - burde have
vidst, at en mangel var til stede, som køber ikke i kraft
af sin undersøgelsespligt selv burde opdage. På den
måde kan det fastslås, at sælger har tilsidesat sin
loyale oplysningspligt.
Hvis der er tale om væsentlige mangler, vil der kunne
rejses krav om godtgørelse hos sælger i form af et
forholdsmæssigt afslag i købesummen, selvom om
sælger ikke har kendt til mangelen. For at der er tale
om væsentlige mangler, forudsætter det, at manglen
bevirker en værdiforringelse på mere end 7-10 % af
købesummen.
Reglerne om godtgørelsen uden skyld hos sælger skyldes,
at en fast ejendom typisk er en brugt genstand,
hvor prisen ikke kan fastsættes eksakt, jfr. afsnittet
ovenfor om fastsættelsen af prisen på en bolig. Når
sælger ikke kan bebrejdes for manglende oplysning
om en mangel, skal man altså ud over den almindelige
usikkerhed omkring prisen på ejendommen.
Dette forhold medfører endvidere at man ved domstolene
afviser mindre krav, selv hvor sælger utvivlsomt
har været bekendt med manglerne. Boligkøber må
således forvente, at der kan være mindre mangler - et
toilet, der løber, et defekt blandingsbatteri, en manglende
radiatorventil eller en løs kontakt – for op til nogle
tusinde kr. i udbedringsomkostninger, som ikke vil
kunne gøres gældende mod sælger.
Sælgers ansvarsfraskrivelse
Lovgivningen giver mulighed for, at sælger kan fraskrive
sig ansvaret for bygningsmangler ved at udlevere
en tilstandsrapport til køber samtidig med et tilbud om
at betale halvdelen af præmien på et af sælger tilvejebragt
tilbud på en ejerskifteforsikring, som opfylder
lovens minimumskrav.
Sælger vil fortsat være erstatningsansvarlig overfor
køber efter de ovenfor beskrevne regler for så vidt
angår andre mangler end bygningsmangler. Sælger vil
således kunne blive erstatningsansvarlig for eksempelvis
mangler ved VVS- og El-installationer, manglende
godkendelse af bygningsændringer og forurening.
En ansvarsfraskrivelse for mangler på områder, hvor
sælger har mulighed for at anvende fremgangsmåden
med udlevering af en tilstandsrapport og et ejerskifteforsikringstilbud,
vil ikke være gyldige overfor køber.
Et døds- eller konkursbo kan således ikke fraskrive sig
ansvaret for bygningsmangler uden at udlevere en tilstandsrapport
og et ejerskifteforsikringstilbud til køber.
Ved salg af ejerlejlighed gør sælger sædvanligvis ikke
brug af muligheden for at fraskrive sig ansvaret for
bygningsmangler, idet det ville forudsætte, at sælger
fik udfærdiget en tilstandsrapport, som omfatter både
selve ejerlejligheden og fællesejendommen (jfr afsnittet
om ejerlejligheder nedenfor). Det vil være alt for
dyrt i de fleste tilfælde.
18 19

VIL DU VIDE
MERE?
www.ret-raad.dk
Tilstandsrapport
Tilstandsrapporten - der skal være udfærdiget af
en byggesagkyndig, som er godkendt i henhold til
huseftersynsordningen – er en visuel gennemgang af
ejendommen uden at der fjernes bygningsdele for at
undersøge eksempelvis skjulte konstruktioner.
De bygningsmæssige mangler, som angives i tilstandsrapporten
- tillige med forventelige følger heraf - vil ikke
være omfattet af ejerskifteforsikringen. På den baggrund
kommer tilstandsrapporten til at fungere som
forbehold for dækningen på ejerskifteforsikringen.
Sørg for at læse tilstandsrapporten grundigt, herunder
redegørelsen for, hvilke mangler der er - henholdsvis
ikke er - omfattet af den undersøgelse, som den byggesagkyndige
foretager. Rapporten omfatter således
ikke el- og vvs-installationer og ulovlige bygningsindretninger.
Vær specielt opmærksom på, at karaktergivningen i
tilstandsrapporten ikke er udtryk for, hvor alvorlige
manglerne er i henseende til udbedringsudgiften, men
alene forklarer, hvor overhængende risikoen er for, at
der sker skade på andre bygningsdele.
Hvis der er forhold i tilstandsrapporten, som er
angivet med UN, bør boligkøber søge selvstændig
byggeteknisk rådgivning med henblik på få undersøgt
forholdene. Køber kan også i andre tilfælde have gavn
af, at ejendommen tillige gennemgås af købers egen
byggesagkyndig.
Tilstandsrapporten må ikke være ældre end 6 måneder
på det tidspunkt, hvor køber får rapporten udleveret for
at kunne anvendes ved sælgers ansvarsfraskrivelse.
Man kan klage til Ankenævnet for Huseftersyn, hvis
man mener, at den bygningssagkyndige har overset
en mangel, som han burde have konstateret, eller har
beskrevet en mangel åbenlyst forkert. Klageskemaet
kan hentes på www.husanke.dk
Ejerskifteforsikring
Udgangspunktet for basisdækningen på ejerskifteforsikringen
er bygningsmangler, som ikke er beskrevet
i tilstandsrapporten, men basisdækningen omfatter
normalt ikke ulovlige bygningsindretninger, ulovlige
installationer, forhold som skyldes sædvanligt slid og
manglende vedligeholdelse eller forhold, som køber
har fået kendskab til, før han tegnede forsikringen.
Mod en præmieforhøjelse tilbyder de fleste forsikringsselskaber
en udvidet dækning, så der også opnås
dækning for ulovlige bygningsindretninger og ulovlige
installationer, ligesom selvrisikoen kan nedsættes i
forhold til den selvrisiko, som lovgivningen accepterer
på kr. 34.000 (pr. 01.02.2009).
Vi anbefaler boligkøbere at tegne ejerskifteforsikringen
med udvidet dækning og få nedsat selvrisikoen i
forbindelse hermed samt at forlænge forsikringen fra
minimumskravet på de 5 år til 10 år.
Ejerskifteforsikringen skal være tegnet, inden man får
overgivet ejendommen fra sælger, idet forsikringen
efter dette tidspunkt ikke længere vil kunne tegnes!
Såfremt man efter overtagelsen af ejendommen
opdager skader, som var til stede ved købet og er
omfattet af ejerskifteforsikringens dækningsomfang,
foretages anmeldelse direkte til forsikringsselskabet.
Forsikringsselskabet sender en taksator til at vurdere
skaden, med mindre selskabet ud fra tilstandsrapporten
vurderer, at skaden ikke vil være dækket.
Afviser forsikringsselskabet en anmeldt skade, vil
der være mulighed for at få afvisningen prøvet ved
Ankenævnet for Forsikring. Nærmere oplysning om
fremgangsmåden fremgår af www.ankeforsikring.dk.
20 21

DELTAG PÅ
VORES KURSER
www.ret-raad.dk/
privatkurser
Ejendomsforsikring
Køber skal inden overtagelsesdagen sørge for at
tegne en ejendomsforsikring i sit navn, så sælger kan
få opsagt sin forsikring på grundlag af salget sælger
kan i henhold standardkøbsaftalen nægte at udlevere
nøglerne, før forsikringen er tegnet!
Ejendomsforsikringen omfatter – ud over den lovpligtige
bygningsbrandforsikring - sædvanligvis dækning
mod stormskade og anden bygningsbeskadigelse
samt svampe- og insektskader. Herudover kan der
ofte tegnes dækning for rørskader, herunder skade på
stikledninger, og rådskader.
Ejerlejligheder er forsikret gennem ejerforeningen, jfr
afsnittet nedenfor om ejerforeninger, og køber skal
derfor ikke tegne en ejendomsforsikring for lejligheden.
Da der ved salget af ideelle anparter (villalejligheder),
jfr afsnittet herom nedenfor, kun sker overdragelse af
en del af ejendommen, vil den eksisterende ejendomsforsikring
sædvanligvis blive fortsat på ejendommen.
Ændring af forsikringsforholdene kræver således
enighed mellem ejerne af anparterne.
Fælles for alle ejendomstyper gælder det, at køber
særligt skal være opmærksom på dækningsomfanget
af den forsikring, som køber kan få/overtager på
ejendommen, herunder navnlig om forsikringen har
dækning for svampe- og insektskadedækning, og om
der er knyttet forbehold til forsikringen. På ejendomme
med skjulte rør eller gulvvarme bør man overveje at
tegne ejendomsforsikringen med udvidet rørskadedækning.
Vær opmærksom på forhold, som kan bevirke bortfald
af dækningen på ejendomsforsikringen. Svampe- og insektskadedækningen
kan eksempelvis bortfalde, hvis
ventilationsåbninger i fundament eller tag tilstoppes.
Skødet og tinglysning
Skødet udfærdiges alene til brug for den tinglysningsmæssige
registrering af overdragelsen af
ejendommen. Skødet skal således ikke indeholde alle
de punkter, som er aftalt i købsaftalen, men kun de
bestemmelser, som er nødvendig til den tinglysningsmæssige
registrering.
Skødet indeholder oplysning om hvilke rettigheder, lån
og servitutter som køber vil acceptere/overtage. Er der
tinglyst rettigheder, lån og servitutter som køber ifølge
skødet ikke vil accepter/overtage, så får skødet en
retsanmærkning herom i forbindelse med tingslysningen.
Købesummen frigives først overfor sælger når skødet
ved tingslysningen ikke har fået anmærkninger om
andre tinglyste rettigheder.
Den forventede overgang til digital tinglysning i september
2009 medfører ingen ændring i ovennævnte,
bortset fra at skødet i papirform bortfalder og erstattes
af et digitalt dokument, som tiltrædes af køber og
sælger med deres digitale signatur, eller ved deres
repræsentanters digitale signatur på grundlag af en
fuldmagt fra sælgeren eller køberen.
22 23

Refusionsopgørelse
I forbindelse med ejendomshandlen udfærdiges en
refusionsopgørelse, der er en skæringsopgørelse, som
skal sikre, at køber og sælger får fordelt ejendommens
udgifter i forhold til overtagelsesdagen.
Refusionsopgørelsen omfatter poster som ejendomsskatter,
grundejerforening, fællesudgifter, vand og
oliebeholdning, i det omfang de af køber og sælger
betalte udgifter vedrører henholdsvis tiden før eller
efter overtagelsesdagen.
Alle de forbrugsudgifter, hvor forsyningsselskaberne
laver en slutafregning overfor sælger i forbindelse
med salget (el, gas og i nogle tilfælde vand m.v.) indgår
ikke i refusionsopgørelsen, da køber alene betaler for
fremtidigt forbrug.
Tegner køber ejerskifteforsikring i forbindelse med
sælgers ansvarsfraskrivelse, jfr afsnittet herom ovenfor,
får køber halvdelen af præmien på den af sælger
tilbudte ejerskifteforsikring refunderet over refusionsopgørelsen.
Refusionen er uafhængig af, om den af
køber betalte præmie er større eller mindre end den af
sælger tilbudte.
Købers advokat skal have kopi af kvitteringen for
præmiebetalingen på ejerskifteforsikringen til brug for
refusionsopgørelsen. Sælger er således ikke forpligtet
til at refundere halvdelen af præmien på den af sælger
tilbudte ejerskifteforsikring, hvis køber ikke dokumenterer
at have tegnet ejerskifteforsikringen.
Køber kan i henhold til DE´s standardkøbsaftale
ikke modregne erstatningskrav i en refusionssaldo i
sælgers favør. Køber vil derfor i tilfælde af mangler ved
ejendommen have pligt til at betale den fulde refusionssaldo
til sælger, selvom køber har et økonomisk
krav mod sælger. Købers krav mod sælger må således
gennemføres ved en almindelig civil retssag.
En refusionssaldo i købers favør betales først til køber,
når købesummen for ejendommen frigives overfor
sælger. En saldo i sælgers favør skal derimod sædvanligvis
betales senest 8 dage efter, at begge parter har
godkendt refusionsopgørelsen.
Servitutter og Lokalplaner
Servitutter og lokalplaner fastlægger rettigheder og
forpligtelser, som typisk kan gøres gældende overfor
den til enhver tid værende ejer af ejndommen.
De fastlægger ofte begrænsninger i forhold til benyttelsen
af ejendommen. Det kan være i form af pligt til
medlemskab af en grundejerforening, nærmere regler
for, hvordan ejendommen må bebygges eller benyttes,
eller en ret for andre til brug af ejendommen m.m.
Servitutter og lokalplaner vil med en kortfattet tekst
fremgå af en tingbogsattest på ejendommen, men det
kan i nogle tilfælde være nødvendigt med en kopi af
selve dokumentet for at vurdere, om der er tale om en
efter ejendommens karakter sædvanlig bestemmelse,
som ikke giver anledning til overvejelse.
Hvis du som køber har individuelle forudsætninger til
ejendommens anvendelse (ændret anvendelse, mulighed
for yderligere bebyggelse o.a.),som knytter sig
til dit køb af en ejendom, skal du sørge for at gøre din
rådgiver opmærksom på dem.
24 25

VIL DU VIDE
MERE?
www.ret-raad.dk
Energimærkning
Alle boliger skal ved salg have en gyldig energimærkning,
som skal give køberen et overblik over bygningens
samlede energiforbrug og mulighederne for at
reducere varme-, el- og vandforbruget. Energimærket
indeholder en beregning af, hvilke energimæssige
forbedringer der er rentable at gennemføre.
Enfamiliehuse energimærkes enkeltvis, men der skal
ikke længere foretages enkeltvis energimærkning for
ejerlejligheder.
Ved salg af ejerlejligheder anvendes bygningens
samlede energimærkning. Ejerforeningen skal uden
beregning stille en gyldig energimærkning til rådighed
for en ejer, som ønsker at sælge sin lejlighed, så ejeren
kan opfylde sin forpligtelse til at fremlægge energimærkning
inden et salg.
Ideelle anparter (villalejligheder) skal som udgangspunkt
energimærkes enkeltvis, men kan dog også
energimærkes for hele bygningen.
Sommerhuse på 60 kvm. eller mere skal energimærkes
efter reglerne for enfamiliehuse eller efter en
forenklet metode, hvor der ikke foretages beregning
af forbruget, og hvor der ikke angives nogen besparelsesforslag.
En energimærkning er gyldig i fem år fra udfærdigelsen
og kan bruges igen ved salg af alle ejendomstyper
indenfor gyldighedsperioden. Allerede gennemførte
energimærkninger af ejerlejligheder kan dog anvendes
i en gyldighedsperiode på 5 år, såfremt energimærket
var gyldigt 1. januar 2006., men energimærker for
sommerhuse på under 120 kvm. har en gyldighedsperiode
på 10 år.
Det er de færreste købere, der tillægger energimærkningen
nogen særlig betydning for deres vurdering af
ejendommen. Som køber må man i så fald overveje, om
man hellere vil modtage en godtgørelse over refusionsopgørelsen,
svarende til sælgers udgift til energimærkningen,
så man selv er ansvarlig for, hvornår man
tilvejebringer energimærkningen.
Forurening
Regionerne (de tidligere amter) kortlægger efter
jordforureningsloven ejendomme, hvor der enten er
mistanke om jordforurening (vidensniveau 1) eller
konstateret jordforurening (vidensniveau 2). Registreringen
på vidensniveau 1 sker på baggrund af tidligere
aktiviteter på ejendommen.
Regionerne besvarer i forbindelse med salg forespørgsler
om jordforurening på en ejendom med, enten
• at man ikke har oplysninger om at der har været aktiviteter
på grunden, som kan have medført forurening
(med forbehold for, at indsamling af oplysninger om
forurenende aktiviteter ikke er afsluttet),
• at grunden ikke er kortlagt som forurenet, men at
man har oplysninger om aktiviteter, som kan have
medført forurening,
• at grunden er kortlagt på vidensniveau 1 eller 2, eller
• at grunden efter en konkret sagsbehandling er udgået
af kortlægningen af forurenede grunde.
Kortlægningen af en ejendom som muligt forurenet
(vidensniveau 1) medfører sædvanligvis, at man kan
fortsætte med den hidtidige anvendelse, men at der
gælder særlige regler ved jord, bygge- og anlægsarbejder
og ændringer i anvendelsen af det kortlagte areal.
Kommunen skal i så fald give tilladelse.
Når en ejendom anvendes til bolig og ligger i et område,
hvor der er vigtigt grundvand, skal regionen på
et tidspunkt betale for undersøgelser af, om grunden
er forurenet og for den indsats, regionen vurderer, er
nødvendig for at sikre mennesker og miljø.
Ejeren af en ejendom, som er registret som muligt
forurenet, kan dog på et hvilket som helst tidspunkt
kræve, at regionen indenfor et år fra anmodningen
undersøger ejendommens boligdel.
Viser undersøgelsen, at grunden ikke er forurenet, vil
man ophæve kortlægningen for de undersøgte områder,
mens man i tilfælde af forurening vil registrere
ejendommen som forurenet på vidensniveau 2.
Regionen undersøger kun boligdelen og eventuelle
grundvandstruende forureninger på den resterende
del af grunden. Andre dele af ejendomme vil forsat
kunne være registret som mulig forurenet.
Den forurening, som udgør en risiko for anvendelsen af
ejendommen til bolig eller truer grundvandet, vil regionen
fjerne eller på anden måde bringe under kontrol.
Hvis forureningen ikke udgør nogen risiko for anvendelse
til bolig eller truer grundvandet, kan man ikke
kræve forureningen fjernet. Den har i så fald oftest heller
ikke nogen betydning for boligkøbere, som vurderer
ejendommen på et sagligt grundlag, men kan selvfølgelig
fortsat have en indflydelse på prisen for ejendommen
– specielt i et nedadgående ejendomsmarked.
26 27

Olietanke
Der gælder særlige regler for forurening fra olietanke,
idet ejeren af en ejendom selv er ansvarlig for oprensning
af olieudslip.
For villatanke er det lovpligtigt at have tegnet en
ansvarsforsikring, som man dog får automatisk, hvis
man får leveret fyringsolie fra et af de olieselskaber i
Danmark, som er medlem af Oliebranchens Fællesråd.
Forsikringsdækningen er dog afhængig af, at olietanken
er i forsvarlig stand og lever op til de gældende krav.
Der er bl.a. fastsat regler om, hvornår forskellige typer
olietanke skal tages ud af brug. Oplysninger herom kan
indhentes på miljøministeriets hjemmeside www.mst.dk.
Når en olietank tages ud af brug, skal den tømmes for
restindhold. Herefter skal tanken, enten fjernes, eller
påfyldningsstudsen og udluftningsrøret afmonteres,
og tanken blændes af, så det ikke er muligt at fylde
fyringsolie i tanken. Kommunen skal have besked, om
at tanken er sløjfet, og hvordan det er sket.
Ejendomsværdibeskatning
I år 2000 blev der indført en ejendomsværdiskat for
alle ejerboliger på 1% af den aktuelle ejendomsværdi i
henhold til den offentlige vurdering. For ejendomme,
hvis værdi oversteg en nærmere angiven værdi, som
reguleres i takt med udviklingen i ejendomsværdierne,
skal der betales yderligere 2 % af den overskydende
værdi.
Som følge af det aktuelle skattestop i ejendomsværdiskatten
betales ejendomsværdiskatten for tiden med
et lavere beløb end det, der følger af den aktuelle ejendomsværdi,
og grænsen for den yderligere ejendomsværdiskat
på 2 % er i 2002 fastlåst til kr. 3.040.000.
Ved ophævelse af det gældende skattestop for ejendomsværdiskatten,
vil ejendomsværdiskatten efter de
hidtil gældende regler stige væsentligt. For ejere, der
efter en ophævelse alene skal betale skatten med 1%
af ejendomsværdien, bør stigningen ikke have sådan
indflydelse på købers økonomi i forbindelse med boligkøbet,
at det har indflydelse på købsbeslutningen.
28 29

VIL DU VIDE
MERE?
www.ret-raad.dk
Ejendomsavanceskatning
En- og tofamilieshuse, ejerlejligheder, ideelle anparter
(villalejligheder) og sommerhusejendomme, som ejeren
selv har brugt til beboelse, er som udgangspunkt
fritaget for ejendomsavancebeskatning, uanset hvor
kortvarig ejerperioden har været.
Er ejendommens grundareal imidlertid større end
1.400 kvm, er ejendommen ikke omfattet af den sædvanlige
fritagelse for ejendomsavanceskat, medmindre
der ifølge en offentlig myndigheds bestemmelse
ikke kan ske udstykning til selvstændig bebyggelse
fra ejendommen, eller hvis Skatteministeriet har
erklæret, at udstykning fra ejendommen vil medføre
en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den
bestående bebyggelse.
Ejerlejligheder
Ved køb af en ejerlejlighed får man en egentlig ejendomsret
til selve lejligheden samtidig med, at man får
en medejendomsret til ejerforeningens fællesejendom,
der omfatter fællesarealer, fælles bygningsbestanddele
(tag, facade, etageadskillelser m.m.) og fælles
forsyningsledninger til vand, el, varme m.m.
Ejeren har pligt til selv at sørge for vedligeholdelse og
fornyelse af ejerlejligheden, mens vedligeholdelsen af
fællesejendom sker gennem ejerforeningen. Udgiften
til den fælles vedligeholdelse, drift og administration
betales over fællesudgifterne, som de fastsættes på
ejerforeningens generalforsamling ved vedtagelse af
foreningens budget.
Til sikkerhed for de enkelte ejeres betaling af deres
andel af fællesudgifterne, vil ejerne typisk have stillet
sikkerhed overfor ejerforeningen i form af et ejerpantebrev,
eller ved at ejerforeningens vedtægter er
tinglyst pantstiftende i de enkelte lejligheder.
Sikkerhedsstillelsen er ikke udtryk for nogen reel
skyld, men giver mulighed for, at ejerforeningen kan
begære ejerlejligheden solgt på tvangsauktion, hvis
ejeren ikke betaler sin andel af fællesudgifterne.
Det følger sædvanligvis af ejerforeningens vedtægter,
at køber vil blive opkrævet en eventuel efterbetaling,
når varmeregnskabet for ejerlejligheden senere aflægges
overfor ejerne i foreningen. Det er derfor vigtigt,at
man ved overtagelse af lejligheden gennem forenin-
gens administrator sikrer sig, at der så vidt muligt
blive foretaget flytteaflæsning af varme og vandmålere,
så man har et sikkert grundlag, at videresende en
eventuel efterbetaling til sælger. Vær opmærksom på,
at der i de fleste ejerforeninger gælder begrænsninger
i adgangen til udlejning af lejlighederne, således at udlejning
skal godkendes af ejerforeningens bestyrelse
på forhånd.
I de fleste ejerforeninger er der endvidere i ejerforeningens
vedtægter eller husorden begrænsninger i
adgangen til at holde husdyr.
Hvis du som køber har individuelle forudsætninger til
muligheden for at udleje ejerlejligheden eller omkring
husdyrhold, som knytter sig til dit køb af ejerlejligheden,
skal du straks sørge for at gøre din rådgiver
opmærksom på dem.
Ved salg af en ejerlejlighed gør sælger sædvanligvis
ikke brug af muligheden for at fraskrive sig ansvaret
for bygningsmangler, jfr. afsnittet ovenfor, idet det ville
forudsætte, at sælger fik udfærdiget en tilstandsrapport,
som omfatter både selve ejerlejligheden samt
fællesejendommen. Det vil være alt for dyrt i de fleste
tilfælde.
30 31

Køber af en ejerlejlighed må derfor foretage en grundig
undersøgelse af både ejerlejligheden og fællesejendommen
(facader, tag, kældre, lofter m.v.) for at vurdere
lejlighedens stand og risikoen for, at kommende
vedligeholdelse af fællesejendom vil bevirke stigning i
fællesudgifterne. Det seneste generalforsamlingsreferat
og seneste regnskab og budget i ejerforeningen bør
indgå i vurderingen af risikoen for stigning i fællesudgifterne.
Ideelle anparter
Ideelle anparter (villalejligheder) er anparter af en
ejendom, der sælges med en eksklusiv brugsret til en i
en samejedeklaration nærmere beskrevet del af ejendommen
og sædvanligvis med adgang til individuel
belåning af anparterne.
Ejerne af de ideelle anparter af en ejendom ejer
ejendommen i fællesskab, men har reguleret deres
indbyrdes forhold, herunder brugsretten i samejedeklarationen.
Anparterne betegnes som ideelle, fordi der ikke knytter
sig en ejendomsret til den del af ejendommen,
som man har brugsret til, men til en ubestemt del af
ejendommen. Rent praktisk oplever man som følge af
reguleringen af brugsretten dog ideelle anparter på
samme måde som en ejerlejlighed.
Udgifterne til ejendomsskatter og afgifter, præmie
på ejendomsforsikringen, udgifter til renholdelse
og snerydning, vedligeholdelsesudgifter på den del
af ejendommen, som ikke er undergivet eksklusiv
brugsret, og varme- og vandudgifter fordeles mellem
samejedeltagerne på grundlag af den i samejedeklarationen
aftalte fordelingsnøgle.
Normalt vil samejedeklarationen fastsætte, at der
udfærdiges et budget for samejet, så der aftales et
månedligt a/c-beløb, der indbetales til en fælleskonto,
hvorfra samejets fællesudgifter betales.
Samejedeltagerne vil sædvanligvis have stillet sikkerhed
overfor hinanden ved tinglysning af samejedeklarationen
som pantstiftende i hver af de ideelle
anparter.
Vær opmærksom på, at udgangspunktet ved ideelle
anparter er, at ejerne skal være enige i de beslutninger,
der træffes omkring samejet, herunder om, hvornår
vedligeholdelse foretages, hvordan udgifter fordeles m.v.
32 33

VIL DU VIDE
MERE?
www.ret-raad.dk
Særligt for ugifte samlevende
Køber man som ugifte samlevende bolig sammen, skal
man være opmærksom på, at man ikke har arveret
efter hinanden i henhold til arveloven.
Ved samlivsophævelse kan man endvidere i tilfælde af
uenighed mellem parterne om, hvad der skal ske med
ejendommen, kun få opløst samejet om ejendommen
ved afholdelse af en ”frivillig” auktion, hvis man ikke
har truffet aftale om en anden fremgangsmåde ved en
samlivsophævelse.
Vi anbefaler derfor, at man i forbindelse med boligkøbet
får oprettet, såvel et gensidigt testamente, som en
samejeoverenskomst mellem samleverne.
Testamente
Ved oprettelse af testamente kan man efterlade sin
arv fuldt ud til sin samlever, hvis man ikke har børn. Har
man børn, kan man efterlade sig enten 3/4 eller 7/8 af
arven til sin samlever – afhængig af, om man opfylder
betingelserne for et udvidet samlevertestamente.
Forsikringer
Vær opmærksom på, at begunstigelsesklausulen til
fordel for ”nærmeste pårørende” i forsikringer/pensioner,
der er oprettet før 1. januar 2008, ikke omfatter en
efterladt samlever. Få derfor ændret formuleringen,
hvis samleveren ønskes tilgodeset ved udbetalingen.
Såfremt eksisterende forsikringer ikke er tilstrækkelige
til at sikre, at den efterladte kan bevare bopælen på
ejendommen, bør man overveje at afdække supplerende
forsikringsbehov gennem en ”krydslivsforsikring”.
En ”krydslivsforsikring” er en forsikring, som oprettes
på samleverens liv, men hvor man selv betaler
præmien på forsikringen. Man opnår herved, at en
eventuel udbetaling på forsikringen sker uden betaling
af boafgift i stedet for den normale boafgift på 15 % (i
nogle tilfælde 36,25 %) af den arv, som man modtager
efter sin samlever.
Samejeoverenskomst
I en samejeoverenskomst kan man aftale den nærmere
fremgangsmåde, hvis en af parterne ønsker at
ophæve samlivet. Ofte aftales det, at den, der ønsker
at ophæve samlivet, skal tilbyde den anden at overtage
sin andel, og hvis vedkommende ikke ønsker det,
at den, der ønsker samlivet ophævet, vil kunne overtage
ejendommen til prisen i henhold til en uafhængig
vurdering.
Har den ene af parterne ved købet af ejendommen
betalt mere end den anden, vil man i samejeoverenskomsten
kunne træffe aftale om den ene parts adgang
til forlods udbetaling af provenuet ved salget.
En samejeoverenskomst er gyldig mellem parterne,
uanset om man vælger at lade overenskomsten
tinglyse. Men har man eksempelvis en ret til en forlods
andel af provenuet ved salg, skal overenskomsten
tinglyses for, at denne ret kan påberåbes over kreditorer
i tilfælde af kreditorforfølgning.
34 35

36
Brug din advokat som rådgiver
Vi håber, at du med denne folder har fået et bedre over
blik over, hvad der kræves for at gennemføre et bolig
køb. Vi anbefaler, at du vælger en Ret&Råd advokat til at
føre dig trygt igennem et boligkøb, hvis du mener, du har
behov for en troværdig rådgiver ved din side.
Overvejer du at købe fast ejendom i udlandet, kan
Ret&Råd også hjælpe dig. Du kan bestille vores folder
”Køb af fast ejendom i udlandet” på vores hjemme side
www.ret-raad.dk, eller ved at henvende dig på dit lokale
Ret&Råd-kontor.

Yderligere information
På www.ret-raad.dk/privatkurser kan du tilmelde dig
vores kurser omkring boligrådgivning. Der holdes
løbende kurser i hele landet - og alle privatkurser er
gratis.
Få oplyst nærmeste Ret&Råd-kontor
Ret&Råd Innovation/Sekretariatet
Nr. Voldgade 16, 4. sal
DK-1358 København K
Telefon 70 20 70 70
sekretariatet@ret-raad.dk
www.ret-raad.dk
Ret&Råd er Danmarks førende advokatkæde. Fra kontorer
i mere end 70 byer landet over yder vi rådgivning
inden for både erhverv og privat. Ret&Råd Privat, der
har udgivet denne folder, er din og familiens advokat
og rådgiver i alle de spørgsmål, du kan støde på livet
igennem, herunder:
• Boligrådgivning
• Ægteskab og ægtepagt
• Separation og skilsmisse
• Testamente
• Ugifte samlevende
• Død og begravelse
• Erstatning Pension (og ægtepagt)
• Gældssanering
• Forsikring
• Lejekontrakt
• Retssager
•
Konfliktmægling
39

Ret&Råd Innovation/Sekretariatet
Nørre Voldgade 16, 4 sal
DK-1358 København K
Telefon 70 20 70 70
Sekretariatet@ret-raad.dk