Søllerød Park Registreringsrapport for VVS- og ventilation 1 ...

Søllerød Park 

Registreringsrapport for VVS- og ventilation 

1.Registreringer & Anbefalinger marts 2012 

JKConsult.me – akademiing. Jan Kepny - mobil 21 64 43 07 – www.jkconsult.me 

1




Den samlede rapport består af 3 dele : 

”REGISTRERING” 

INDHOLD 

Delrapport: 1 .Registreringer og anbefalinger -denne- 

Delrapport: 2. Pris- og Tidsindikation 

Delrapport: 3. Foto-registrering 

Indledning 

Baggrund 

Konklusion 

Observationer 

Overordnet 

Afløbsrør 

Brugsvandsrør 

Boilerrum 

Fjernvarme 

Varmerør 

Radiatorer 

Gasrør 

Isolering af rør 


2




Renovering af vandrør 

Renovering af varmerør 

Isolering rør 

BILAG 

Anbefalede udbedringer 

Tomme rør 

Afspærringsventiler 

Luftkanaler 

Renovering af faldstammer 

Diskussion 

Anbefaling 

Individuel måling af forbrug 

Anbefaling 

Reparation af brugsvandsinstallationer 

Udskiftning med rustfrie rør 

Udskiftning med plastrør (rør-i-rør) 

Udførelse 

Anbefaling 

Anbefaling 

Udskiftning radiatorer 

Bilag 1: Individuel måling af forbrug 


3




Indledning 

Nærværende rapport omhandler tilstand af alle rørførende installationer i bebyggelsen Søllerød 

Park, således som det kunne konstateres i februar 2012. 

For at kunne få et overblik over udgifter til vedligeholdelse af rørinstallationer i årene fremover 

giver rapporten forslag til vedligehold og omlægninger, der indgår overslag på forslagene samt en 

tidsramme til prioritering. 

Baggrund 

Søllerød Park er et byggeri fra 1955. Ejerforeningen har i maj 1996 vedtaget ”Oversigt over 

arbejde, der udføres for foreningens regning…”, heri er nævnt følgende rørinstallationer: 

Tagrender, tagnedløb 

Afløb, vand, varme, gas 

samt ”…herunder sanitetsgenstande og –armaturer i badeværelser…” 

sidste punkt er gældende for de oprindelige badeværelser, ved renovering står ejerne selv for 

denne vedligehold. 

Vedligeholdelsen af rørinstallationer har gennem årene været baseret på reparationer, når uheldet 

var ude. Der er ikke foretaget systematisk vedligehold over årene. 

Varmerør i jord fra varmecentral til de enkelte blokke er pt. under udskiftning. 

Der er foretaget en besigtigelse den 15. februar. Besigtigelsen blev foretaget af rådgivende 

ingeniør Jan Kepny, inspektørerne Glenn Daugaard og Thomas Ottesen deltog. 

Søllerød Park består af 349 lejligheder. Da rørinstallationerne til alle lejligheder og i alle kældre er 

af samme alder (enkelte tilslutninger kan være yngre), er der foretaget en repræsentativ 

besigtigelse omfattede 4 lejligheder og 6-7 kældre. Besigtigelsen omfattede hovedrør og 

fordelingsrør samt boilerrum, endvidere aftrækskanaler fra lejlighedernes bad og køkken. 

Varmecentralen, som drives og vedligeholdes af fjernvarmeselskabet EON, blev besigtiget uden 

registrering. Vaskeriet blev besigtiget inkl. rørføring i krybekælder. 

Det er ud fra denne besigtigelse, nærværende rapport er affattet. De forslag som fremsættes på 

brugsvands-rørføringerne til lejligheder (stigstrenge) har som baggrund ønsket om at kunne måle 

brugsvand til den enkelte lejlighed. 


4




Observationer 

Overordnet: 

Alle rør er fra 1956 og er således 56 år gamle. Normal påregner man en levetid for rørinstallationer 

på mellem 30 og 50 år, idet brugsvandsrør har en mindre levetid end varmerør, da 

brugsvandsanlægget er et åbent system, medens varmeanlægget er et lukket system. Det første 

medfører en tilføring af ilt udefra, medens varmeanlægget ikke normalt får tilført ilt udefra – der 

sammenholdt med rørmateriale, som benyttes i de enkelte anlæg medfører, at korrosion og 

aflejring er forskellig de to anlægstyper imellem. 

Typisk vil de første ældningsskader vise sig efter 20-30 år. Skaderne vil være gennemtæringer af 

rør og samlinger, typisk vil det være i samlinger at tæringerne først kan konstateres, da 

godstykkelsen her er som ofte er tyndest. 

Afløbsrør: 

I kældre kan konstateres, at faldstammerne er tæret i en grad, så en generel udskiftning må 

påregnes. Flere steder kan konstateres, at man har udskiftet rør, dels i forbindelse med 

renovering´+09af overliggende badeværelser dels på grund af gennemtæring. Enkelte steder kan 

konstateres ”sprængning” af muffe-stykker, hvilket kræver udskiftning her og nu. 

I lejligheder kan man på de strækninger af støbejernsrør, som er synlige konstatere tæring i form 

af pletvis tæring på rør og tæring-gennemslag i samlinger. Afløb fra håndvask eller køkkenvask er 

ført i plastikrør. 

Generelt: Faldstammer kan således konstateres tæret i lejlighed og i kælder. 

Brugsvandrør: 

Anbefaling: når man undtager de få steder, hvor rørene er blevet udskiftet, er alle 

afløbsrør inkl. faldstammer af en alder og tilstand, at de skal påregnes udskiftet 

indenfor en kort årrække 0-3 år. Det anbefales, at dette igangsættes nu, hvor man 

stadig kan etape-opdele bebyggelsen. Der er allerede enkelte steder, hvor 

rørsamlinger akut skal udskiftes. 

I kældre kan konstateres tæringer i samlinger og bøjninger. Der forventes kalkaflejringer i rør i 

kældre, da disse kunne konstateres på nedtagne rør fra lejlighed (se nedenfor). 


5




I lejligheder kan konstateres begyndende tæringer i samlinger. Der kunne på nedtagne rør (for 

nylig nedtaget i lejlighed i blok 16) konstateres kalkaflejringer, der begrænser rørets ”aktive” 

tværsnit betydeligt, hvilket vil betyde formindsket vandtryk hos forbrugerne, hvilket på det varme 

brugsvand medfører øget forbrug på cirkulationspumpe, eventuel udskiftning af pumpe for at holde 

trykket. 

Generelt: det kan konstateres, at brugsvandsrørene viser tegn på tæring; kalkaflejring og alderen 

taget i betragtning anbefales en udskiftning af røranlægget. 

Måling af vandforbrug: Der er ikke individuelle målere på brugsvand til den enkelte lejlighed. Den 

individuelle måling umuliggøres i de fleste blokke af røranlæggets opbygning, hvor en stigstreng 

afgrenes til en lejlighed, hvorfra der ved tapsteder afgrenes til den tilstødende lejlighed. 

Boilerrum: 

Anbefaling: rørene er i en alder og tilstand, hvor udskiftning må påregnes at skulle 

foregå indenfor de næste 0-10 år. Dette kan med fordel ske faseopdelt. 

Den nuværende føring af vandrør i lejlighederne umuliggør individuel måling. 

Individuel måling vil medføre, at den enkelte beboer kan registrere sit eget forbrug og 

dermed opnå incitament til at spare på brugsvandet. 

Det anbefales derfor at stigstrenge og vandrør placeres hensigtsmæssigt for 

individuel forbrugsmåling. 

Boilerrum er placeret i kælderen i hver blok. Her produceres og distribueres varmt brugsvand til 

blokken. I boilerrum indføres varmeledninger via kanaler i jord til brug for varmtvandsproduktionen 

endvidere distribueres varme til blokken herfra. Styring af varme foregår via motorventil, som 

styres via ur. 

Bestykningen består af: 

Varmtvandsbeholder: 

Fabrikat: AJVA 

Størrelse: 1300/1500 liter (størrelse varierer fra blok til blok) 

Årgang: 1975 – 1979 (varierer fra blok til blok) 

Service: serviceres årligt af firmaet RECI sidste gang i 2011 


6




Cirkulationspumpe 

Fabrikat: Smedegaard El Vario type 132 / Grundfos, idet pumperne løbende 

udskiftes til Grundfos lavenergipumper 

Styring, varme: Sigmagyr – ECO udskiftes løbende med Siemens RVD 140 

Afspærringsventiler: udskiftes løbende med kugleventiler (Ballomax) 

Med en udslamning hvert år forlænges en varmtvandsbeholders levetid betydeligt, normal levetid 

for en varmtvandsbeholder er 25-30 år. Pumpers og ventilers levetid forventes at være ca. 10 år, 

øvrige komponenter har en forventet levetid på ca. 20 år. 

I hvert boilerrum er der tilsluttet automatisk påfyldning af brugsvand på varmeanlægget via tryk og 

pumpe. 

Pumpe: Fabrikat Smedegaard (?) 

Der måles ikke på påfyldningen, så det kan ikke konstateres, hvor stort vandtabet i varmeanlægget 

er. 

Væsentlige dele af boilerrummenes bestykning har således af en alder, hvor deres forventede 

levetid er overskredet. 

Varmtvandsbeholderne er af en alder, hvor de normalt 

Anbefaling: Varmtvandsbeholderne synes at være i en god stand. En forespørgsel 

hos RECI, som servicerer varmtvandsbeholderne, indikerer, at de kan holde flere år 

endnu, da de serviceres årligt, hvor længe tør RECI ikke udtale sig om. Dog kan man 

med fordel udskifte til nye beholdere, idet de vil give en bedre afkøling og dermed 

bedre økonomi. Derfor anbefales, at man planlægger en løbende udskiftning af 

varmtvandsbeholdere indenfor en periode af 0-7 år. 

Automatiske vandpåfyldning jf. AT-s vejledning B.4.8. af september 2007: 

2.2. Vandpåfyldning og -aftapning samt udluftning 

Ved ethvert varmtvandsanlæg skal der findes midler, hvormed der under drift 

kan påfyldes vand. 

Hvis kedlens vandpåfyldning tilsluttes permanent til en koldtvandsforsyning, 

eller hvis trykket i kedlen kan blive højere end vandværkstrykket, skal vandpåfyldningen 


7




Fjernvarme: 

indrettes med afspærringsventil og uden for denne en kontrollerbar 

kontraventil. 

Kedler og øvrige anlægsdele skal have aftapningshaner eller -ventiler på de 

laveste punkter, så fuldstændig tømning er mulig. 

Der må ikke på noget sted i anlægget monteres armatur med henblik på af tapning 

af det cirkulerende vand til brugsformål. 

Det kan ikke umiddelbart konstateres, at de automatiske vandpåfyldningsanlæg har 

en kontrollerbar kontraventil. Endvidere har man med de nuværende 

påfyldningsanlæg ikke mulighed for at konstatere eventuelle lækager i rørsystemet, 

da der ikke foretages måling af, hvor meget der påfyldes. Påfyldes for megen 

brugsvand, iltes anlægget tilsvarende, hvilket igen giver mulighed for tæring i 

varmerørene. Ved etablering af vandmålere kan man indkredse, hvor større lækager 

kan findes. 

Det anbefales at kontrollerbare kontraventiler og vandmålere monteres i 

påfyldningsanlæggene. 

Udskiftning af Smedegaardspumper med Grundfos lavenergipumper fortsættes, 

udskiftning af styring fra Sigmagyr-ECO til Siemens RVD fortsættes. 

Fjernvarmen produceres af firmaet EON i ”butiksbygningens” kælderetage. EON står for al drift og 

vedligehold af varmecentralen. 

Varmerør fra varmecentral føres mellem blokkene i murede kanaler tættest ved husene og derefter 

i flækkede betonrør. De fleste af disse føringer mellem blokkene har været udskiftet i løbet af 

1980’erne. En ny udskiftning (igangsat 2003) foregår løbende. Flere strækninger er nu udskiftet for 

anden gang. 

Det kan konstateres, at isoleringen på de nye rør til boilerrum ikke er afsluttet/tilsluttet optimalt alle 

besigtigede steder. I blok 15 kan konstateres, at der mangler isolering på ”fjernvarme”-indførelsen 

ca. 40 cm ind i rummet, hvilket medfører, at der er meget varmt netop i dette rum. 

Tilstanden af fjernvarmerør i kældre kunne ikke konstateres umiddelbart, da der er foretaget 

udskiftning af fjernvarmerør i jord 2 gange, må levetiden af rørene i kældrene forventes at være 

begrænset. Der er ikke for nuværende synlige tegn på isolering af tæring 

Anbefaling: Den fortløbende udskiftning af fjernvarmerørene fortsættes. Varmetabet 

fra fjernvarmerørene kan mindskes betydeligt, derfor anbefales at isolering af 

indføring af rør, samt omisolering (til ny standard) af fjernvarmerør i boilerrum inkl. 

kappeisolering af ventiler udføres straks. 


8




Varmerør: 

Varmerør i kældre kan konstateres tærede. Dette ses især i bøjninger og samlinger samt ved 

afspærringsventiler. Endvidere er flere tilslutninger til stigstrenge blevet udskiftet dels på grund af 

flytning af radiatorer men især på grund af gennemtæringer. 

Varmerør til lejligheder er tærede, hvilket kan konstateres i bøjninger og samlinger. Flere steder er 

rørstykker udskiftet. I lejligheder kan der ikke konstateres tæringer, rør i lejligheder er malede. 

Flere radiatorer er udskiftede på grund af tæringer i bund radiatorer. Dette indikerer, at rør som 

føres i vægkanal mv. kan være tjenlige til udskiftning. 

Radiatorer: 

Anbefaling: Varmerør i kældre udskiftes indenfor en periode af 0-7 år. En fuld 

udskiftning vil være billigere at foretage end ad hoc reparationsarbejder, der i den 

sidste ende alligevel vil føre til total udskiftning. Ved en fuld udskiftning vil man kunne 

få helt nye afgreninger, samt ens afspærringsventiler (kugleventiler). Det anbefales, 

at der laves en liste til vvs-entreprenørerne over hvilke typer rør, rørsamlinger, 

ventiler, isoleringstykkelser m.v. man ønsker på anlægget, så man for eksempel 

undgår de mange forskellige typer afspærringsventiler, der er på anlægget i dag. 

Mange radiatorer er blevet udskiftet på grund af tæringer i bund radiator. Der er mange forskellige 

typer og fabrikater af radiatorer afhængig af beboer og dennes vvs-installatør. 

På radiatorer er generelt monteret Danfoss termostatventiler, de fleste er af ældre type. 

Varmemålere er fordampningsmåler type ”exemper”. 

Gas-rør: 

Anbefaling: I foreningens ”Oversigt over arbejder , der udføres for foreningens 

regning…” står, at ”reparation/udskiftning af installationer for…varme…” hører ind 

under de arbejder. Derfor anbefales det, at man ved udskiftning af radiatorer skifter 

de eksisterende Danfoss termostatventiler ud med en ny model. Nye 

termostatventiler virker bedre, dvs., regulerer temperaturen mere jævnt og tager 

bedre hensyn til gratisvarmen (f.eks. solvarme fra solindfald). 


9




I kældrene er ført rør for naturgas. Nogle rør er afproppede, andre er aktive og et enkelt sted kan 

konstateres, at et rørstykke er fjernet. Rør i kældre er oplagt fra byggeriets start og er således 55- 

56 år gamle. Disse rør tæres ikke som rør fyldt med mere eller mindre iltet vand. Her er det 

pakningernes tilstand, der kan være mere eller mindre tætte. Et par steder kunne man svagt lugte 

gas. 

HMN kan oplyse, at der 21 lejligheder, der er registreret tilsluttet. HMN kan ikke fortælle om 

forbruget på det enkelte forbrugssted, men kan oplyse, at alle lejligheder er registreret som 

havende gaskomfur. Det er de enkelte lejligheder, der direkte afregner med HNM. 

Det kan ikke konstateres, hvornår rørene sidst blev gennemgået for udsivning/lækage. Derfor 

henledes opmærksomheden på følgende fra Gasreglementet: 

Anbefaling: Der er tale om et lille antal aktive tilslutninger til gas svarende til 6% af de 349 

lejligheder. Flere af disse aktive tilslutninger forbruger ikke gas. De aktive tilslutninger fordeler sig 

sådan: 7 blokke med 0 tilslutninger, 6 blokke med hver 1 tilslutning, 3 blokke med 2 tilslutninger og 

3 blokke med 3 tilslutninger. Gasrørenes alder og vedligeholdelsen af dem taget i betragtning bør 

disse gasrør nedlægges. Det anbefales først at få registreret de lejligheder, der aktivt bruger 

naturgas. 


10




Isolering af rør: 

Generelt lever isoleringstykkelserne for varmt brugsvandsrør og varmerør ikke op til de nuværende 

standarder for samme. 

medie Konstaterede isoleringstykkelse Nuværende standard 

Varmt brugsvand 20 mm 40 mm 

Varmerør, 

fjernvarme 

Varmerør, 

afkøling 40 gr.C 

20-30 mm 40-50 mm 

20 mm 40 mm 

Flere steder kan konstateres uisolerede rørstykker og manglende isolering ved ventiler. 

Jf. Energimærkningen fra 2010 og bemærkninger til isoleringen her. 

Tomme rør, generelt: 

Anbefaling: Alle uisolerede rørstykker og manglende isolering ved ventiler bør som 

minimum isoleres så hurtigt som muligt. Alternativt bør man omisolere til nuværende 

standard, hvis man bibeholder rør og bedst isolere nye rør til fremtidig standard 

(2015) i forbindelse med udskiftning af rør. Alle større ventiler på fjernvarme- og 

varmerør kappeisoleres. 

Nogle steder kan konstateres tomme rør. Især synes flere gasrør inaktive. 

Afspærringsventiler: 

Anbefaling: Der bør foretages en registrering af, hvor der er rør, som ikke benyttes. 

De ubenyttede rør demonteres til nærmeste aktive afgrening eller ventil. Den aktive 

del forsynes med afpropning. Ved udskiftning af rør i kældre reduceres det nye 

røranlæg tilsvarende. 

Det kan konstateres, at de oprindelige ventiler er tjenlige til udskiftning. Der er udskiftet mange af 

de oprindelige ventiler og der er benyttet flere forskellige typer og fabrikater ventiler, formentlig 

som følge af, at der har været forskellige VVS-installatører, der har arbejdet på anlæggene. 


11




Luftkanaler: 

Anbefaling: de eksisterende ventiler registreres med typeangivelse og fabrikat. Der 

bør foretages et kvalificeret valg af den type og det fabrikat, man ønsker på sit anlæg, 

så alle udefra kommende vvs-entreprenører ved, hvilken ventil, der skal benyttes. 

Flere af de nye afspærringsventiler er kugleventiler Ballomax medens mange af de 

nye strengreguleringsventiler er Ballorex fra Broen og STA-D fra Tour&Anderson, alle 

typer og fabrikater, som kan anbefales. 

Der er aftrækskanaler i køkken og i bad. I nogle lejligheder har beboerne installeret egne 

fugtstyrede ventilatorer på aftrækskanalen, ligesom der i flere køkkener er monteret emhætter, der 

afkaster til det fri via facaden. 

Nogle aftrækskanaler er forsynet med rist andre ikke. Der er ikke kendskab til, at aftrækskanalerne 

i bygningernes levetid har været renset. Tilstanden synes god. 

Anbefaling: aftrækskanalerne er ”skorstene”, hvor en del af den varme rumluft på 

grund af termikken stiger op, der skabes således undertryk i boligen; dette undertryk 

udlignes ved at udeluft trækker ind gennem de små utætheder, der findes i 

ydervægge. Det anbefales at rense kanalerne, da mange år uden rensning utvivlsomt 

har efterladt en del støv og andet i kanalerne. Aftrækskanalerne indgår i den naturlige 

ventilation af boligerne. 


12




Anbefalede forbedringer 


Da flere faldstammer viser tydelige tegn på tæringer anbefales det, at samtlige faldstammer 

renoveres inklusive afløbsrør/faldstammer i kældre til tilslutning til kloak. Herunder forstås 

faldstammer som værende afløbsrør til og med tilslutning til kloak. 

Der er tre muligheder for renovering, alle 3 muligheder med estimerede levetider, idet metoderne 

endnu ikke er anvendt i det antal år, som er estimeret. 

1. Udskiftning 

Alle faldstammer nedtages og erstattes af nye. 

Forventet levetid 50-60 år, rustfrie faldstammer ca. 100 år. 

Fordele: 

Der kan typisk vælges mellem støbejern, rustfrit stål og plastik. Rustfrit stål er mere 

resistente overfor kemikalier end støbejern. 

Udskiftning med rustfrit stål – estimeret levetid 100 år 

Alle rør udskiftes, der sidder ikke gamle rør tilbage 

Mulighed for at ændre faldstammeplaceringer, så de ikke ligge skjulte i vægge 

Ulemper: 

Toilet og køkken må undværes i 3-5 uger, hvilket kan medføre genhusninger i 

udskiftningsperioden, f.eks. ved etablering af pavilloner på p-pladser 

der skal bankes op for gennemføringer i dæk, hvilket medfører huller i terrazzo-gulv i 

badeværelser. Da terrazzo-gulv i sig selv fungerer som vådrumsmembran, skal 

terrazzo-gulve repareres. Har man etableret flisegulv ovenpå terrazzoen skal der 

ydermere påregnes ødelagte fliser. 

Faldstammer i vægge kræver at der åbnes ind til faldstammerne, hvilket medfører at 

vægge skal genetableres med murer, snedker og maler 

Eventuelle andre følgeskader, der opstår, når man banker hul i dæk 


13




2. ”Strømpeforing” 

Ingen faldstammer nedtages. 

Forventet levetid ca. 100 år. 

Fordele: 

Kendt metode i ca 30 år 

Ingen faldstammer nedtages 

Kræver ikke hultagning i dæk 

Ingen særlige følgearbejder 

Kun ændringer af tilslutninger til faldstammer 

Ulemper: 

Alle vandlåse udskiftes til en dimension mindre 

Renovering med ”strømpeforing” kan vare 1-2 uger for en faldstamme, hvilket kan 

medføre genhusninger i udskiftningsperioden, f.eks. ved etablering af pavilloner på 

p-pladser 

Faldstammens fremtidige dimension er ca. 7 mm mindre end den oprindelige 

De gamle køkkenfaldstammers placeringer bibeholdes i murene 


14




3. ”Relining” 


Forventet levetid ca. 50 år 

Fordele: 

Metoden er kendt siden 90’erne og afprøvet i Sverige og Norge 

Køkken og toilet kan ikke benyttes i nogle timer over 1-2 dage, hvorved der ikke 

skal forventes nogen genhusning 


Kræver ikke hultagning i dæk 

Ingen særlige følgearbejder 

Ulemper: 

Levetid på ca. 50 år, svarende til støbejernsfaldstammer (som eksisterende) 

Alle vandlåse udskiftes til en dimension mindre 

Faldstammens fremtidige dimension er ca. 7 mm mindre end den oprindelige 

De gamle køkkenfaldstammers placeringer bibeholdes i murene 

Diskussion : 

Udskiftning og ”strømpeforing” vil indebære ulemper for beboerne, som i længere eller 

kortere tid må flytte f.eks. i pavilloner medens faldstammerne renoveres. Dette vil medføre 

ekstra omkostninger til leje af pavilloner eller genhusning, samt til flytning af møbler fra 

køkken og toilet/bad. I forhold til ”relining” er den estimerede levetid til gengæld næsten 

dobbelt så stor. 


15




”Relining” har den fordel, at man ikke skal tænke på genhusning. Levetiden er så prisen, da 

det er den mindste af de 3 nævnte metoder. 

Placeringen af køkkenfaldstammerne i blokkenes vægge er ikke optimal. Faldstammernes 

tilstand her er ikke muligt at konstatere, før man har fået afrenset faldstammerne og har 

foretaget tv-inspektion. Til gengæld vil man med en ”strømpeforing” eller ”relining” ikke 

skulle åbne ind til faldstammerne, hvorved ekstra-udgift til murer og maler spares. Man 

bibeholder således den eksisterende placering. 

Udskiftning vil medføre ekstra-omkostninger til bortskaffelse af ophugget beton og 

nedtagne faldstammer, samt til murer til reparation af terrazzo-gulve og 

dækgennemføringer. 

Økonomisk menes ”strømpeforing” og ”relining” at være en del billigere, da mange 

følgearbejder, som vil uundgåelige ved udskiftning, falder bort ved disse to metoder. 

Der er ingen tvivl om, at foretages en renovering af alle faldstamme i løbet af én periode vil 

der være meget at spare. Den økonomiske overvejelse vil dreje sig om, hvorledes de store 

økonomiske omkostninger kan fordeles tidsmæssigt. Det anbefales at man sammenholder 

udgifter til et lån på den totale renovering og udgifterne hertil - med opsparring gennem 

flere år – idet der samtidigt skal gøres opmærksom på, at faldstammernes forventede 

maksimale levetid på 50-60 år er nået og gennemtæringer kan konstateres. Ved opsparring 

over flere år må man forvente, at der kan opstå behov for akutte del-renoveringer – og 

disse må betragtes som ekstra-omkostninger, hvis der vælges ”strømpeforing” eller 

”relining”. 

Genhusningen under Udskiftning og ”strømpeforing” bør gennemtænkes, skal det være 

pavillonløsningen i hhv. 3-5 uger og 1-2 uger eller anden form for genhusning. Skal man 

finde genhusning til en hel blok eller svarende til en opdeling af blokkene efter faldstammer. 

Anbefaling: 

Hvad enten man vælger udskiftning, ”strømpeforing” eller ”relining” bør arbejdet opdeles i 

etaper. 

Opbygningen af faldstammer 

Det vil være en fordel at foretage renoveringen blok-vis. Vælges ’Udkiftning’ bør man sikre 

genhusning enkelt lejlighed én gang. 

Der skal foretages prisindhentning på det samlede arbejde, der skal foretages: 

Rensning (for ”strømpeforing” og ”relining”) 


16




Tv-inspektion (for ”strømpeforing” og ”relining”) 


Alle følgeomkostninger (som kan være anseelige) 

Tv-inspektion efter renovering 


Formålet med lovgivningen om individuel måling af forbrug af el, vand, varme m.v. er at spare på 

energi- og råstofressourcerne. 

Med indføringen af individuel måling på varme har det vist sig, at man sparede 20-30%. 

I september 2010 udgav Erhvervs- og Miljøministeriet rapporten: ”Arbejdsgruppe om obligatorisk 

individuel brug af vandmålere” heri oplyses 

Der er således en del at spare på vandforbruget (både på koldt og på varmt brugsvand). 

I Bygge- & Boligstyrelsens ”Individuel måling af…” samt ”Vejledning om individuel måling af el, 

gas, vand og varme” (14. oktober 2010) fremgår, at der ikke stilles krav til individuel måling, men 

såfremt man renoverer brugsvandsinstallationer generelt gælder: 

”I bestående bebyggelse skal der ved nyinstallering af vandinstallationen i den 

enkelte boligenhed eller erhvervsenhed forberedes installering af målere, der måler 

forbruget af koldt vand.” 

Samme formulering er gældende for varmt forbrugsvand. 

Anbefaling: 

Som KE’s data viser, er der en potentiel besparelse på ca. 20% af vandforbruget at hente 

ved at installere målere og ikke kun forberede installering af dem. Det anbefales at 

installere vandmålere med mulighed for fjernaflæsning i alle lejligheder. 


17




Renovering af vandrør 

Der er tydelige tegn på tæring og alderen taget i betragtning bør hele brugsvandsinstallationen 

udskiftes i lejligheder og kældre. 

Da der skal sikres mulighed for installering af individuelle målere, skal der tages stilling til placering 

af brugsvandsrørene. 

Til bad/toilet 

på loftplan 


Typisk føres brugsvandsledningerne op i køkkenskab 

(se rød cirkel) i en lejlighed og føres ind gennem væg 

til nabolejligheden (se føring med blåt). Denne føring 

giver ikke mulighed for at installere individuelle 

målere 

Når ny rørføring for brugsvand skal projekteres, skal 

der tages hensyn til individuel måling. Da de 

eksisterende vandrør skal fjernes bliver rørnichen 

under alle omstændigheder åbnet. De nye stigstrenge 

kan placeres i den samme niche. Afgreningerne 

ændres, så hver lejlighed får sine fordelerrør. 

Vandmålere kan dermed placeres i hver sin lejlighed 

eventuelt i køkkenskab. Rør til toilet/bad på loftplan 

kan stadig føres under loft 1. sals plan. 

18




Udskiftning af brugsvandsrør skal koordineres med så få gener for beboerne som muligt. 

Reparation af brugsvandsinstallation 

Der er ikke demonteret rørniche i forbindelse med besigtigelsen, så man kan ikke konstatere, 

om rørenes føring gennem dæk er indstøbte eller i bøsninger. Det kan konstateres, at synlige 

dækgennemføringer er sket i bøsninger. Er skjulte rørført gennem dæk som indstøbte er det 

ifølge de nye regler ulovligt at foretage reparationer på indstøbe brugsvandsrør, men ifølge 

seniorkonsulent Leon Buhl, Teknologisk Institut, vil det være lovligt, såfremt reparationen 

svarer til den installation, som oprindeligt er lavet. Det vil sige, at reparationen skal udføres 

med de materialer og metoder, som blev anvendt dengang. Imidlertid forudsætter det, at 

den oprindelige installation er udført lovligt i forhold til datidens krav. Hvis det ikke er 

tilfældet, må der i realiteten slet ikke repareres på installationen, som i stedet helt skal 

udskiftes og bringes op til nutidens standard. Da den oprindelige installation er udført efter 

datidens krav, er en reparation af indstøbte rør altså ikke mulig. 

Udskiftningen med rustfrie rør: 

Fordelen ved de rustfrie rør er den lange holdbar (50-60 år). 

De nye regler gør skjulte samlinger ulovlige. En udskiftning til rustfrie rør er således, 

at rørene herunder stigstrengene skal føres synlige i lejlighederne. Dette indebærer 

en ny placering af stigstrenge eller at rørnicherne kan åbnes enten ved at fjerne 

beklædningen, så installationerne er synlige i køkkenskabe eller ved at åbne nichen 

ud til køkkenet eventuel med en oplukkelig side mod køkken. Der skal tages hensyn 

til de nye vandinstallationer, der allerede er installeret i forbindelse med renoveringer 

af køkken og/eller bad, så man undgår potentielle rustdannelser. Er der 

varmforzinkede jernrør og kobberholdigt materiale i samme rørsystem, skal der 

etableres ionfælder til at adskille dem. 

Udskiftning med plastrør (rør-i-rør): 

Med rør-i-rør (pex-rør) kan den nuværende rørniche genanvendes. Gennemføringer i 

dæk kan foretages, hvor eksisterende rør nedtages. Stigstrenge kan føres separat til 

hver lejlighed, hvor der installeres mulighed for tilgængelige individuelle vandmålere 

samt fordeler, hvorfra rør-i-rør føres til betjening af det enkelte tapsted i bad/toilet 

over dæk. I samme plan som fordeler kan der anvendes Alu-pex eller kobberrør frem 

til installationer. For at gøre adgang til aflæsning let udefra kan man overveje, om de 

individuelle målere kan placeres i kælder. 


19




Fordele ved pex-rør / Alupex (rør-i-rør): 

De ruster ikke 

De installeres uden skjulte samlinger 

Ved lækage kan de udskiftes uden større ulempe for beboerne 

Godkendt til levnedsmidler (brugsvand betragtes som levnedsmiddel) 

De kan leveres præisolerede 

Estimeret levetid 30 år 

Udførelse: 

Når udskiftningen skal foregå skal man planlægge det sådan, at vandforsyningen til 

boligerne opretholdes videst muligt og således, at aflukninger kun sker i nogle timer 

ad gangen. Det vurderes, at der i nogle få områder kan lægges nye rør, før de 

eksisterende rør fjernes, men de fleste steder er det nødvendigt at udføre midlertidige 

installationer til vandforsyning, mens de nye rør udføres i samme placering som de 

eksisterende. Dette betyder, at der skal foretages en del aflukninger, fordi der ofte 

skal udføres omkoblinger mellem midlertidige og permanente installationer. 

Anbefaling: 

Da alle samlinger skal være synlige (inspektionsbare) vil begge nævnte 

løsningsmodeller være anvendelige i lejligheder – i kældre anbefales rustfire rør eller 

alu-pex-rør som Uponor’s MLC. Vælges synlige rørinstallationer, kan der vælges 

mellem rustfrie rør eller plastrør som f.eks. Uponor’s MLC-system. Vælges skjulte rør 

skal der vælges rør-i-rør som f,eks. Wirsboe PEX-rør . 

Uponor MLC 


20




Wirsbo PEX-rør 

Renovering af varmerør 

Der stilles krav til at der ikke må forekomme skjulte samlinger. Derfor er det den samme 

problematik som for brugsvandsrør, hvad dette angår. Enten skal rørene være synlige eller også 

skal de udføres i rør-i-rør (pex-rør/alu-pex). Varmerørene er i dag indbygget i en niche i væg ved 

vinduespartierne endvidere formodes stigstrenge for varme i niche i køkken. 


21




De eksisterende nicher skal åbnes under alle omstændigheder, så udskiftning af rørene kan 

foretages. 

Isolering af rør 

Anbefaling: 

Der kan på samme måde som for brugsvandsrør vælges mellem synlige eller skjulte 

rør efter samme princip og rørmaterialer, men for varmtvand. I kældre anbefales 

rustfrie rør eller alu-pex-rør som Uponor’s MLC. 

Udskiftning kan med fordel foretages i samme omgang som udskiftning af 

brugsvandsinstallationerne. 

Udskiftning af radiatorer 

Der er udskiftet mange radiatorer så der nu forekommer flere typer. Udskiftningerne 

skyldes tæringer i bunden på de gamle radiatorer. Når der udskiftes varmerør 

anbefales det, at foretage udskiftning af gamle radiatorer, samt på alle radiatorer 

overveje at udskifte de eksisterende termostatventiler til nyere model, der regulerer 

bedre. 

Det anbefales at isolere op til standard, såfremt man reparerer på rørsystemerne. Udskiftes 

rørsystemerne er det et krav at isolere op til standard. 

Øvrigt: 

Der er foretaget Energimærkning af BK Consult ApS: 

2011 Søllerød Park 

2011 

Energimærkning - afsluttet. 

Etapedelt opgave med projektering, udbud og tilsyn af CO2- og 

energieffektivisering, Pt. er varmeanlægget under renovering. 

Energimærkning efterfulgt af etapeopdelt projektering, udbud og tilsyn med 

energieffektivisering 


22




bilag 

bilag 1 


I henhold til ”Bekendtgørelse om individuel måling af el, gas, vand og varme” (BEK nr 891 af 

09/10/1996): 

§6Stk. 3. I bestående bebyggelse skal der ved nyinstallering af vandinstallationen i den enkelte 

boligenhed eller erhvervsenhed forberedes installering af målere til måling af forbruget af koldt 

vand fra almen vandforsyning i enheden. 

Vejledning om individuel måling af el, gas, vand og varme 

(14. oktober 2010) i uddrag: 

2. Vejledningens område 

2.1 Måling 

Bekendtgørelsen omfatter målere, der installeres eller er installeret i eller uden for en bygning for at måle 

bygningens og/eller den enkelte bolig- eller erhvervsenheds forbrug af el, gas, vand, varmt vand og varme. 

Reglerne gælder, uanset om målerne er ejet af et forsyningsselskab eller af bygningens ejer. 

Målerne skal anvendes til måling af forbruget, således at der kan afregnes efter det registrerede forbrug. 

Ifølge bekendtgørelsen skal fordelingsmåling forstås således, at i bygninger med flere bolig- eller 

erhvervsenheder, hvor betaling til forsyningsvirksomheden sker fælles for bygningen, fordeles forbruget mellem 

de enkelte bolig- eller erhvervsenheder efter det forbrug, der er registreret på fordelingsmålerne. 

Ved afregningsmåling forstås, at den enkelte boligenhed eller erhvervsenhed betaler direkte til 

forsyningsvirksomheden efter det målte forbrug. Betaling til forsyningsvirksomheden skal her ske efter det 

forbrug, der er registreret4 på afregningsmåleren, for så vidt angår den forbrugsafhængige del af betalingen. 


23




2.4 Omfattende bygninger 

Bekendtgørelsen gælder for alle bygninger uanset deres anvendelse, og den gælder både for nybyggeri og for 

bestående bebyggelse. 

2.7 Mulighed for aflæsning 

Når der etableres individuel måling, kan ejeren/bygherren vælge en løsning, hvor måleren kan aflæses i den 

enkelte bolig- eller erhvervsenhed, selvom måleren fysisk er placeret uden for bygningen eller i en 

installationsskakt. Det registrerede forbrug, der vises på et sådant display, er dog alene vejledende, idet det 

altid er visningen på selve måleren, der er gældende for afregning, jf. vilkårene i Erhvervsfremme Styrelsens 

bekendtgørelser om typegodkendelse af målere. Derfor skal selve måleren også være tilgængelig for aflæsning. 

Hensigten med individuel måling er et tilskynde til at spare på ressourcerne. Det er derfor vigtigt, at måleren 

eller et display anbringes, så aflæsningen er let foretage, og dermed giver den enkelte forbruger mulighed for 

løbende at følge sit forbrug. 

5. Koldt vand 

Efter Miljø- og Energiministeriets bekendtgørelse nr. 525 af 14. juni 1996 om betaling for vand efter målt 

forbrug m.v. på ejendomsniveau skal installering af måler på ejendomsniveau finde sted senest 1.1.1999. 

--- 

I bestående bebyggelse skal der ved nyinstallering af vandinstallationen i den enkelte boligenhed eller 

erhvervsenhed forberedes installering af målere, der måler forbruget af koldt vand. Denne bestemmelse skal 

anvendes, hvor der som følge af byfornyelse, eller hvis bygningen får en anden anvendelse, etableres en 

komplet ny vandinstallation i bygningen. Udskiftning af en enkelt stigstreng i en bygning som led i normal 

vedligeholdelse indebærer således ikke, at vandinstallationen skal forberedes for målere. 

Forberedelse for installering af en koldtvandsmåler indebærer sædvanligvis, at: 

- Koldtvandsinstallationen udformes, så måling kan finde sted med een måler. 

- Installationen forsynes med et passtykke med afspærringsventiler, der placeres, så måleren let kan monteres, 

uden at væsentlige bygningselementer, skabe etc. først må fjernes. 


24




- Den fremtidige måler skal let kunne aflæses, dvs. uden at skabe og fastskruede plader m.v. først skal 

demonteres. 

Det er fortsat en frivillig beslutning, om der skal etableres måling af koldt vand på enhedsniveau. 

6. Varmt vand 

--- 

Forberedelse for måling af forbruget af varmt vand i den enkelte bolig eller erhvervsenhed kan f.eks. ske ved at 

udforme varmtvandsinstallationen efter et fodelerrørprincip, hvor et passtykke med afspærringsventiler 

placeres efter cirkulationsforbindelsen og før fordelerrøret. 

--- 

Det er fortsat en frivillig beslutning, om der skal etableres måling af varmt vand på enhedsniveau og af 

varmtvandsinstallationen som helhed. 


25

Søllerød Park Registreringsrapport for VVS- og ventilation 1 ...

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?