Download den samlede beskrivelse af projektet ... - Ældre Sagen

Seniorhuse i Danmark
– til fællesskab og glæde

Indhold
Hovedpunkter 1
Vision og sammenfatning 1
Hvad gør et Seniorhus anderledes? 5
Forbilleder 7
Organisation 10
Boliger og tilbud 11
Arkitektur, byggeri og mulig beliggenhed 13
Tilgængelighed 14
Bygherreprogram - delelementer 15
Bilag 1: Forbilleder 18
Bilag 2: Regelsæt for 21
Andelsboliger
Private lejeboliger
Almene boliger
Ældre Sagen 2011
Projektgruppen:
Margrethe Kähler, Ældre Sagen
Mogens Taarup, Ældre Sagen, lokalbestyrelsen i København
Bent Johansen, De Københavnske Ældreråd
Egon Peter Thomsen, sagkyndig
Jørgen Nue Møller, sagkyndig

Hovedpunkter
• Vi foreslår opførelsen af Seniorhuse, som en ny boligform for seniorer
• Ideen er at skabe et godt liv for seniorer i huse med velindrettede, fremtidssikrede boliger,
fællesskab og interessante, valgfrie aktiviteter. Det er vores overbevisning, at sådanne huse
kan blive en god ramme omkring et indholdsrigt og selvstændigt liv for seniorer
• Vi forestiller os huse, som i kraft af et tæt samarbejde med frivillige har økonomi og ressourcer
til både spændende faciliteter og aktiviteter. F. eks. i kondirum, restaurant, værksteder,
bibliotek, gæsteværelser, samlingslokaler etc. Samspil med kommunale faciliteter
vil være velkomment
• Seniorhuse er karakteristiske ved:
o at den fysiske struktur lægger op til et levende socialt fællesskab
o at der er spændende, valgfri aktiviteter og tilbud
o at de rummer forskellige boligformer, der alle er præget af god tilgængelighed
o at beboerne både har helt individuelle boliger og adgang til fælles faciliteter
o at beboere, som får behov for hjemmehjælp og hjemmesygepleje, får denne som en
kommunal service på lige fod med andre borgere i kommunen
o at huset rummer faciliteter til besøg af gæster - bl.a. gæsteværelser
• Seniorhuse er en videreudvikling af de kendte moderne bofællesskaber, med stor vægt
både på den fremtidssikrede, personlige bolig og på fællesskabet med andre beboere og
seniorer i bydelen. Seniorhuse er næppe for børnefamilier, men kan godt åbne sig for beboere
under 50 år.
• Vi foreslår Seniorhuse placeret centralt ift. kollektive transportmidler i et levende boligmiljø,
hvor de bliver et plus for miljøet, og hvor beboerne på deres side kan føle sig som en
del af det omgivende miljø. Boligerne kan f. eks. også etableres i tilslutning til et kulturhus
eller et medborgerhus og huset kan i det hele taget med fordel placeres i samspil med
kommunale faciliteter og service.
• Huslejerne skal være overkommelige. Det skal være muligt at bo her for også med en lille/beskeden
indkomst
• Seniorhuse kan organiseres med en selvejende institution som bygherre og opdeles i to
eller tre ejerlejligheder. Den ene ejerlejlighed overdrages en andelsboligforening bestående
af Seniorhusets beboere. Boligsociale hensyn varetages ved en almen boligorganisations
udleje af mindst 20 % af boligerne til boligstøtteberettigede seniorer. Den sidste ejerlejlighed
udlejes til en andelsforening (AMBA) og omfatter Fællestorvet som et center for oplevelser
og løsning af praktiske opgaver.
•
Andre organisationsmodeller er mulige.
Vision og sammenfatning
Vision
Ideen er at skabe steder, der kombinerer velindrettede, fremtidssikrede, private boliger med
faciliteter, der letter hverdagslivet samt rummer et levende fællesskab med netværk og støtte,
når der er behov derfor. Vi er sikre på, at der både for beboerne og for samfundet vil være
store gevinster – også af økonomisk art - ved en sådan boform.
Visionen er huse, som både beboere og omgivelser vil være stolte af og som kan danne model
for andre byggerier rundt om i landet. Huse med et fællesskab, der giver social identitet. Med
farver, fantasi og i god kvalitet.
1

Smukke, venlige og funktionelle huse, som udstråler glæde og giver beboerne velbefindende.
Huse med temperament, lyst og udtryk. Ikke dyre huse, som er for fine. Snarere huse i enkle
materialer med fleksible rum og forskellige lejlighedsstørrelser, hvor rummene kan inddeles og
indrettes efter beboernes skiftende behov.
Intelligente huse, der åbner sig for de nye muligheder, som informations-teknologien tilbyder i
dag. Og med en concierge - et alt-muligt-menneske - som hjertet i husene, hvor man kan få
hjælp til stort set alt – fra praktiske gøremål til en snak over disken.
Huse, som er bygget af færdige kvalitetskomponenter med præfabrikerede badeværelser mm.
og etableret i et partnerskab mellem kommende beboere, bygherre, arkitekt, ingeniør og
eventuelt en kunstner.
Baggrund
Ældre Sagen får ofte henvendelser fra seniorer, der ønsker at flytte i fremtidssikrede boliger
med mulighed for fællesskab og aktiviteter.
Ældre Sagens Fremtidsstudie fra 2011 viser klart et markant fald i lysten til at flytte i plejehjem
og plejeboliger. I stedet leder seniorerne efter alternativer som bofællesskaber og andre
boligformer, hvor man kan flytte ind uden kommunal visitation.
Denne tendens hænger uden tvivl sammen med, at beboere i plejehjem i dag typisk er meget
svage: Godt halvdelen har demenssygdomme, og den gennemsnitlige levetid i plejehjem er
knap to år.
Funktionalitet
Seniorhusenes idégrundlag er ikke et egentligt bofællesskab, mere et trygt boligmiljø, hvor
beboerne kan finde sammen i grupper. Et Seniorhus skal man ikke visiteres til. Her kan man
flytte ind, når der er ledige boliger, og skrive sig på venteliste, hvis der ikke er. Her skal være
lejligheder i forskellige størrelser, fælles restaurant eller spisesal, hvor man kan spise alle måltider
og en concierge. Samt bibliotek, musikrum, værksteder, motionscenter og andre fællesfaciliteter.
En grundlæggende idé med Seniorhusene er, at alle boliger og udendørsarealer er indrettet
ældreegnet og tilgængeligt, så man som udgangspunkt kan blive boende resten af livet. Hver
enkelt bolig og alle fællesarealer både ude og inde skal derfor opfylde tilgængelighedskravene i
det gældende bygningsreglementet.
Der er gode adgangsforhold med brede døre, som en kørestol let kan komme igennem. Ganglinjer,
der tillader en kørestol at passere uhindret. Rummelige badeværelser med plads til kørestol
og rollator og flytbare køkkenelementer. De bærende vægge og lofter er af en sådan
robusthed, at der kan installeres loftslifter om nødvendigt.
Indretningen tager desuden hensyn til syns- og hørehandicaps. Der er brugt byggematerialer
med god akustisk kvalitet, fx træ, puds og mursten. Der er god rumakustik (brug af akustikplader),
afskærmning af baggrundsstøj, god ikke blændende belysning, mulighed for afskærmning
af dagslys og teleslyngeanlæg.
Boligerne er desuden forberedt til og eventuelt delvist udstyret med smart house installationer,
som gør det muligt at åbne vinduer og døre automatisk, betjene nødkald og andre alarmer,
styre lys, varme, ventilation og opnå sikkerhed for brand, afbryde strømmen til ovn,
komfur m.m.
2

Ejerform
Seniorhuse kan opføres af en selvejende institution som bygherre. Den selvejende institution
kan etableres af en eller flere fonde og andre investorer i samarbejde. En Selvejende Institution
er mindre regelbundet end specielt de almene boliger og kan med det rette finansielle
grundlag bedre løfte driften af fællesfaciliteterne.
Ejendommen kan opdeles i to-tre ejerlejligheder. Den ene ejerlejlighed overdrages til en andelsboligforening
bestående af Seniorhusets beboere. Boligsociale hensyn kan varetages ved
at inddrage en almen boligorganisation som bygherre, således at mindst 20 % af boligerne
udlejes til boligstøtteberettigede seniorer. Den sidste ejerlejlighed udlejes til en andelsforening
(AMBA) og omfatter fællestorvet – en børs med forskellige brugerskabte aktiviteter og oplevelser
for husets beboere og pårørende og interesserede lokale borgere.
I lejeboligerne kan der opnås boligstøtte som tilskud. I andelsboligerne gives boligstøtte som
lån. Der er mulighed for at opnå støtte til 65 kvadratmeter. For hver ekstra beboer i husstanden
forøges denne arealnorm med 20 kvadratmeter.
Arkitektur
Lysten til at bo tættere er vendt tilbage og tiltrækker især seniorer her i storbyen, som kan
lide, at der er liv omkring dem og mange til at deles om regningerne og til at gøre stedet rart.
Fx med pool, spa, solarium, sauna, billard, bordtennis, snedkerværksted, håndarbejdsværksted,
bibliotek mm.
Vi peger på et hus, der har et afsæt i den organiske arkitektur, tilpasset nødvendigheden af at
bygge billigt, hvis Seniorhuset skal være for alle. Tietgenkollegiets runde form åbner mange
muligheder, men en ottekantet konstruktion, med fællesarealer i stuen og de forskellige boligformer
i den enkelte blokke kan stort set tilbyde det samme og vil formentlig være mindre
kompliceret at opføre. Men vi anbefaler, der arbejdes med den sluttede form, der åbner muligheder
for beskyttede fællesområder i bebyggelsens midte.
Træ kunne være et attraktivt byggemateriale, hvilket dog begrænser højden til 5-6 etager.
Men højere bør et Seniorhus, der også skal rumme samværsmuligheder på terræn, nok heller
ikke være.
Lavt energiforbrug og lavt CO2 udslip bør stå højt på ønskelisten og totaløkonomiske betragtninger
kan medvirke hertil. Måske som 0-energihuse eller Passivhuse. Men i hvert fald med
lavest mulige energiforbrug.
Overdækning og uderum
Som følge af det danske klima vil overdækning af en del af bebyggelsens ydre omgivelser være
ønskværdig. Det skaber særlige uderum og beskytter beboerne mod vind, regn og sne og
giver mulighed for samvær udendørs bl.a. i en indvendig gårdhave.
De ikke overdækkede arealer skal beplantes, så de giver både oplevelser og læ for blæst. Kvaliteten
af udearealerne er meget afgørende for bebyggelsens samlede kvalitet. Vi forestiller os,
at bebyggelsen skal rumme en delvist overdækket indre gårdhave. Et forskningsprojekt, Trivsel
og Boligform, fra Servicestyrelsen 2008, viser, at en sådan er et stort ønske hos ældre.
Ombygning
Ombygning ved overtagelse af nedlagte skoler, fabrikker, plejehjem, militær- og industribygninger
kan overvejes som udgangspunkt for et Seniorhus. De bedste dele af de gamle bygninger
kan få nye funktioner. Er kvaliteten for dårlig, bør de dog rives ned, så grunden kan frigøres
og byggemodnes. Men nogle gange er det eventyrlige huse af god kvalitet, hvis særpræg
kan bevares på enkle måder. Døre og porte kan for eksempel erstattes af glasdøre og -porte,
og stålkonstruktioner i store rum kan give ny styrke og spændstighed til de gamle mure og
lofter. Det kan også være tomme kontorlokaler, der ombygges og hvor man lægger en etage
eller to ovenpå og installerer elevatorer.
3

Beliggenhed
Vi anbefaler, at Seniorhuset ligger tæt så ved gode trafikforbindelser og indkøbsmuligheder
som muligt. Nogle af vores forbilleder som Bellevue Park i Malmø og Lions Park i Søllerød ligger
i trafiktomme og indkøbsløse områder, hvor der nok er smukt og åbent, men kun få muligheder
for egne indkøb og eget liv udenfor bebyggelsen, og hvor det er svært at komme til og
fra.
Byggeteknik
Vi anbefaler ved nybyggeri et enkelt, industrielt fremstillet hus af gode materialer, der designes
af glimrende arkitekter, som formår at gøre enkeltheden til en kvalitet, som i så megen
anden dansk arkitektur.
Vi satser på gode, veltilrettelagte boliger fremstillet af individualiserede byggeklodser, der kan
tilpasses brugernes forskellige ønsker og behov. Vægge, der fx kan flyttes, fordi elinstallationer
er anbragt i lofterne og anden form for åbenhed og fleksibilitet i boligen.
Boligerne kan opføres af færdige kvalitetskomponenter med f.eks. præfabrikerede toiletkerner
i enkle materialer – måske hele lejlighedsmoduler - og med en enkel organisation med færre
underleverandører og rationel planlægning, som kan gøre byggeriet af billigere.
4

Hvad gør et Seniorhus anderledes?
Et Seniorhus er hverken klassisk boligkollektiv, et almindeligt seniorbofællesskab med 15-25
boliger eller et plejehjem. Det er en ny boligform, der samler det bedste fra de allerede eksisterende
og tilfører nye aspekter.
I nedenstående skema har vi prøvet at fremdrage nogle af de væsentlige forskelle mellem Seniorhuset
og de eksisterende boligformer.
Seniorhus Boligkollektiv
Livsfase 50+, men
plads til yngre
Selvhjulpen Ved indflytning
Ejerformer: ejerbolig, andelsbolig,
almen familiebolig,
Almen ældrebolig/plejebolig
Andelsboliger
Lejeboliger
50+ eller
aldersblandet
Almindelig
bolig
Ældre-
/plejebolig
aldersblandet 70-80+
Ja Ja Delvist
eller ikke
Alle ejerformer
Alle ejerformer
Tilgængelighed Ja Måske Sjældent Ja
Udendørs fællesarealer, fx også overdækket
gårdhave
Lokaler til fællesaktiviteter, værksteder,
musikrum, bibliotek, fest/teatersal
Fællesfaciliteter, restaurant, café, drugstore/minikøbmand,
pool
Almen
ældrebolig
Ja Måske Sjældent Måske
Ja Ja Sjældent Måske
Ja Nej Nej Sjældent
Gæsteværelser Ja Ja Sjældent Nej
Transport/stationsnært/indkøbsmuligheder
i lokalområdet
Ja Måske Måske Måske
Seniorhuse er for mennesker, der ved indflytningen er selvhjulpne. Det er ønskværdigt, at en
stor del af beboere også senere i vidt omfang kan klare sig selv, så huset forbliver et ungdommeligt
sted, der samtidig rummer omsorg for de svage.
Et Seniorhus har selvstændige boliger, der suppleres med faciliteter, som man ellers må bevæge
sig efter i byen. Her findes faciliteter og aktivitetstilbud indbygget i huset. Men Seniorhuset
er ikke så tæt som det lille, traditionelle bofællesskab med 15-25 boliger. I Seniorhuset er
der tilbud om benyttelse af de fælles faciliteter og aktiviteter og om samvær med mange andre
seniorer. Men vil man i en periode være mere for sig selv, tilbyder Seniorhuset selvsagt også
denne mulighed.
5

En af projektets større udfordringer er at skabe bæredygtig økonomi i faciliteter og aktiviteter.
Det kan udnyttelsen fra husets egne beboere næppe bære alene. Derfor er det vigtigt, at Seniorhuset
ikke alene favner sine egne beboere, men også åbner sig mod det omgivende bykvarter,
f. eks. ved at restaurant og café ikke blot er for huset, men også for beboere i det
omgivende bykvarter.
Dette samspil mellem kvarter og Seniorhuse vil kun være til Seniorhusets bedste – huset skal
være en del af byen, ikke en lukket enklave i byen. Det vil også være ønskeligt, hvis der i huset
kan integreres en helt sædvanlig købmandsforretning – en drugstore - frem for en kiosk for
beboerne.
6

Forbilleder
Vi har hentet inspiration til Seniorhuse i disse bebyggelser: Bellevue Park i Malmø, Lions Park i
Søllerød, Carlsro i Rødovre, Tietgenkollegiet i Ørestaden samt Solbjerg have på Frederiksberg.
De er alle nærmere beskrevet i bilag 1.
Bellevue Park i Malmø
Arkitektur 18 bygninger på 4-5 etager pudset i rosagylden farve med altaner til hver
lejlighed. Trods sin størrelse virker bebyggelsen ikke kompakt. Alle huse forbindes
indbyrdes af en bugtet indendørs gågade – lys og venlig. Udendørs
haveanlæg med lune hjørner og kroge. Bygget af de danske arkitekter Lene
Tranberg og Boje Lundgaard
Fællesfaciliteter Pool, spa, sauna, billard, bordtennis, snedker- og håndarbejdsværksteder,
bibliotek, internetcafé, vaskeri. Alt gratis
Fællesservice Reception, hvor man kan få hjælp til alle slags indkøb, ekstra rengøring og
vask. Restaurant, café, frisør, fodpleje, massage, opvarmet P-kælder. Alt
mod betaling og drevet i licitation
Lions Park i Søllerød, nord for København
Arkitektur Fritliggende klynger af toetages huse i gule mursten med inddækkede altaner.
Opført i tresserne. Beliggende i stor, smuk park
Fællesfaciliteter Bibliotek med internetopkobling, bank, festsal, varmtvandspool, trænings- og
aktivitetscenter med fysioterapi.
Danseaftener, loppemarked, mange kulturelle arrangementer
Fællesservice Minikøbmand, restaurant, mobil frisør og fodpleje. Alt mod betaling og drevet
i licitation.
I plejeafdelingen er der fast personale, som yder hjemmehjælp og hjemmepleje
til beboerne i kollektivlejlighederne
7

Carlsro i Rødovre, vest for København
Arkitektur Stor bebyggelse, hvor boligerne er placeret dels i et 8 etager højt og 200
meter langt hus, dels i 600 rækkehuse. Lille bysamfund. Størrelsen, det maskinelle
udtryk og den ret stive bebyggelsesplan gør Carlsro til forløber for
det egentlig industrialiserede boligbyggeri.
Fællesfaciliteter Legeplads, selskabslokaler, gæsteværelser, fællesvaskeri, hobbyværksteder,
grillpladser
Fællesservice Ejendomsadministration, 21 butikker
Tietgenkollegiet, Ørestaden, Amager
Arkitektur
Huset er ikke bare rundt med inspiration fra Kina, den ombyggede arena i
Lucca og især de runde fængsler på Cuba opført i det 19. årh. efter et princip
konstrueret af filosoffen Bentham. Kollegiet ligger i Ørestaden og gør alt,
hvad det kan, for at skille sig ud fra det strenge og noget mekaniske og monotone
præg, der ellers præger Ørestaden.
Tietgenkollegiet er levende i sin facadedynamik med egetræslameller udenpå
betonelementer, altaner, store vinduespartier og store bokasser beklædt
med Tombak – en legering af kobber og zink ophængt i stålwirer på væggen
i gårdrummet. Indvendig gårdhave med græs, træer og grillplads og rund
bænk omkring.
Tegnet af Lundgaard og Tranberg.
Fællesfaciliteter I stueetagen fællesaktiviteter fx højteknologisk fællesvaskeri, musikrum,
møde-, studie- og edbrum. Værksteder, køkken-, spise- og festlokaler. Parkering
i kælder. Rummelig cykelparkering på terræn.
Fællesservice Administrationskontor, formiddagsåbent.
Solbjerg Have, Frederiksberg
Arkitektur 6 etagers kanthus med forskellige boligformer, der lukker sig om haven. I
haven findes plejehjem og dagsinstituioner samt legepladser og fælles ophold.
Fællesfaciliteter Legeplads, selskabslokaler, gæsteværelser, fællesvaskeri, hobbyværksteder,
grillpladser
Fællesservice Ejendomsadministration.
Fælles ejerlejlighedsforening, der dækker plejehjem, flere daginstitutioner,
pensionistboliger, ældreboliger, ungdomsboliger og almene familieboliger.
8

Samlet giver disse bebyggelser inspiration til vore tanker om Seniorhuse:
• Det gælder især Tietgenkollegiet, der gennem sit arkitektoniske greb i et stort rundt
slag samler bebyggelsen om et fællesareal og placerer en række fælles faciliteter i
stueetagen.
• Bellevue Park og Lions Park inspirerer på grund af indhold og muligheder i bebyggelserne.
Begge steder med parkbebyggelser som små landsbyer med boliger, faciliteter, aktivitetsmuligheder
samt cafe og restaurant. I Bellevue Park bindes det hele sammen af
glasoverdækkede gange, hvorfra man kan se ud på et smukt haveanlæg.
• Solbjerg Have inspirerer mest på grund af sin samling af forskellige bolig- og institutionsformer
i samme bebyggelse. Her er forskellige huse omkring en stor fælles have. Alt
bundet organisatorisk sammen af en fælles ejerlejlighedsforening.
9

Organisation
Seniorhuse kan organiseres som:
• Selvejende institution med to - tre ejerlejligheder:
Én, der overdrages til en andelsboligforening bestående af andelshavere og boligstøtteberettigede
lejere
En, der opføres med en almen boligorganisation som bygherre
Èn, der udlejes til en andelsforening (AMBA) og omfatter fællestorvet
En selvejende institution er en institution med almennyttigt formål kombineret med erhvervsdrift.
Institutionen vil være omfattet af fondslovgivningen (Lov om Erhvervsdrivende Fonde).
Etablering af Seniorhuse som selvejende institution kan kræve samarbejde med en eller flere
fonde.
Så snart den selvejende institution er på plads, søges samlet en interessentkreds, der både
ønsker at flytte ind i andelsboligerne og at opnå en vis indflydelse på byggeriets detaljerede
udformning.
Hjemmehjælp og hjemmepleje
Beboere, som får behov for praktisk hjælp og personlig pleje (hjemmehjælp), får denne som
en kommunal service på lige fod med andre borgere i kommunen. Det samme gælder, hvis
beboerne får behov for hjemmesygepleje. Regelsættes findes i den sociale servicelov og i
sundhedsloven.
Hjemmehjælp gives af kommunen til beboere, som ikke selv kan udføre en række opgaver i
hjemmet pga. midlertidig eller varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne eller andre sociale
problemer. Det er modtagernes behov, der afgør, om hjælpen gives som varig eller midlertidig
hjælp.
Personlig hjælp og pleje er fx: personlig hygiejne, spisning, af - og påklædning.
Praktiske opgaver fx rengøring, tøjvask, indkøb og madservice.
Hjemmesygeplejen yder pleje, fx sårpleje, hjælp til medicinering, pleje af døende samt støtte
og vejledning til beboeren og dennes pårørende.
Både ved hjemmehjælp og hjemmesygepleje tilrettelægges ydelserne af kommunen. Begge
dele kan udføres af private leverandører, som er godkendt af kommunen.
Uanset hvilke aftaler, der indgås, har kommunalbestyrelsen/Borgerrepræsentationen det overordnede
ansvar for de to ordninger og fører også tilsyn med, hvordan de varetages.
10

Boliger og tilbud
Et Seniorhus står med en række udfordringer bl.a.:
• Det skal være billigt, men arkitektonisk spændende ude og inde
• Det skal være aktivt, men trygt
• Det skal kunne forandre sig i takt med beboernes behov
• Det skal åbne sig mod bysamfundet, men have egne servicetilbud
• Det skal være teknologisk avanceret, men også organisk
• Det skal forblive ungdommeligt
I det følgende nogle overvejelser om, hvordan disse udfordringer kan håndteres.
Fleksibilitet og tilgængelighed
Boligplanen i et Seniorhus skal være enkel og fleksibel og forberedt til installering af driftssikre
og brugervenlige teknologiske hjælpemidler til beboere med større eller mindre funktionsindskrænkninger.
Der skal derfor tages hensyn til indretningskravene i bygningsreglementet. Der
kan også hentes inspiration i Ældre Sagens håndbog, Alle tiders boliger – forbered din bolig til
et langt liv.
Fleksibilitet handler ikke kun om at kunne flytte vægge eller etageadskillelser. Både boligplanen
og boligernes indretning skal skabe fleksibilitet. F.eks. ved hjælp af rummøbler som kombinerede
skabe, senge og reoler.
Hver bolig skal kunne rumme et moderne hverdagsliv for en aktiv senior og den verden af
minder og fortid, som de fleste seniorer også bærer med sig. Boligplanerne må derfor ikke være
fastlåste og skal kunne rumme også lidt ældre møbler. Der vil være forskellige holdninger til
åben plan kontra adskilt stue og soveværelse. Nogle vil foretrække det ene, andre det andet.
Det samme gælder spisestue kontra spisekøkken – eller åbent køkken i forbindelse med stue.
Jo mindre boligerne er, i jo større grad vil det være nødvendigt med fleksible ruminddelinger.
Der skal være valgfrihed med hensyn til indretning af køkken og valg af elementer. Nogle vil
foretrække et minimalistisk køkken og spise de fleste af deres måltider i restauranten, andre
vil have god plads til at udfolde sig med køkkenkunstens fornøjelser.
Det samme gælder indretning af bad og toilet. Vi har i Danmark tradition for bad og toilet i
samme rum i modsætning til mange centraleuropæiske lande. Adskilles bad og toilet er det
nærliggende at kombinere soverum med bad og anden wellness orienteret indretning, som det
ofte ses i nyere udenlandsk boligindretning. Med både bad og toilet skal have en rummelighed,
der gør det muligt at bruge kørestol og rollator og at få bistand af en hjælper.
Intelligente boliger og hjælpemidler
Seniorhusets boliger har - indenfor den økonomiske ramme - informations- og sikkerhedssystemer
som en integreret del af boligen. Det giver komfort og sikkerhed og gør det også muligt
at etablere trænings- og behandlingsforløb i hjemmet.
Vinduer og døre kan åbnes med fjernbetjening, hvis det er nødvendigt. Med en IHCinstallation,
der består af en el-del og et multimedie-netværk, kan beboerne programmere de
enkelte funktioner over internettet, fx velkomstlys, sluk-alt-knapper, lysruter, styrbare stikkontakter,
lysdæmpning, automatisk lysslukning.
11

Tilbud til et godt liv i landsbyen
Seniorhuset skal være som en landsby med socialt og kulturelt liv. Der skal kunne handles,
spises, læses, dyrkes sang og musik, motioneres, vaskes og ses film osv. Der skal være plads
til overnattende gæster, f.eks. ved sygdom eller lignende.
Husets hjerte er conciergen, et alt-muligt-menneske, der ikke bare vogter adgangen, men også
ordner alle praktiske ting, som beboerne kan have behov for, som f.eks. at bestille billetter,
organisere ting i relation til boligerne osv. Concierge funktionen kan – helt eller delvist – lægges
i hænderne på frivillige, indefra eller udefra, som modtager særlig skoling i varetagelse af
denne vigtige funktion.
CONCIERGE
”Et Seniorhus uden en concierge er som en kirke uden en præst
Concierge er et fransk ord, som tidligere blev brugt om en person der arbejdede på et
af de mange europæiske slotte eller paladser, hvor han havde til opgave at tage imod
de mange gæster, og vise dem rundt.
Når du finder conciergen, har du fundet din bedste ven - conciergen er den der hjælper
dig med dine ønsker, spørgsmål og behov - store som små. Conciergen er den som
kender byen ind og ud. Conciergen har fingeren på byens puls og ved altid hvad der
sker af aktiviteter. Uanset om dit ønske er enkelt eller kompliceret så udfører Conciergen
sin opgave med største konduite og omhu. Ingen opgave er for lille eller for stor.
Tæt ved conciergen findes husets drugstore, en lille butik, hvor man både kan klare de mindre
daglige indkøb, købe håndkøbsmedicin og bestille apotekervarer. Kan bebyggelsen og beliggenheden
rumme det, vil et tilhørsforhold til et lokalt supermarked, købmand eller kiosk være
optimalt. Det kan sikre et fastere økonomisk underlag, men også her kan der arbejdes med
frivillig arbejdskraft.
At gøre restauranten økonomisk bæredygtig er en helt særlig udfordring, der formentlig vil
kunne løses via en cateringaftale med lokale restauranter eller spisehuse. Alternativt kan restauranten
åbne sig mod lokalsamfundet på samme vis som restauranter i f.eks. sejlsportsmiljøer.
Kulturtorv. Vi forestiller os, at Seniorhuset f. eks en gang om året åbner et kulturtorv i gårdhaven,
hvor ikke-kommercielle foreninger og private – ikke mindst husets beboere – kan sælge
håndarbejder, kunsthåndværk og gammelt ”skrammel”, som man gerne vil af med.
Fællestorv. Det er vores ønske, at Seniorhuse rummer et brugerstyret aktivitetscenter – et
fællestorv - hvor der tilbydes aktiviteter af varierende art, og hvor alle brugere er medansvarlige
for at skabe et aktivt miljø og sætte aktiviteter i gang sammen. Vi forestiller os, at fællestorvet
er styret af et centerråd, der hjælper med at planlægge, arrangere og gennemføre forskellige
aktiviteter, arrangementer og sundhedsfremmende foredrag og events. Rådet er baseret
på frivillig indsats.
Aktivitetsbørs. Kommunikation af centeraktiviteterne sker på nettet og på plakater i Seniorhuset
samt hos husets concierge.
12

Arkitektur, byggeri og mulig beliggenhed
Gruppen finder, at Seniorhuset kan lade sig inspirere af arkitekturen i Tietgenkollegiet, men
måske i tilpasset form, så huset f.eks. bliver ottekantet frem for rundt. Det vil lette anvendelsen
af præfabrikerede moduler. Udkragningerne (udhængsrummene) i den indvendige gård i
Tietgenkollegiet kan også være mindre, men den grundlæggende idé vil kunne bæres videre,
hvis grunden egner sig dertil. Det helt afgørende er den sluttede form, der skaber mulighed for
fællesskab i husets ”mave”.
Vi foreslår Seniorhuset nyopført af præfabrikerede elementer: boligkassetter. Stueetagen bør
dog eventuelt opføres i betonelementer, for at skabe de fornødne rumligheder. Boligkassetterne
placeres herefter på betondækket.
Boligkassetterne færdigproduceres i det væsentlige på fabrik og monteres på byggepladsen.
Elementerne skal udføres efter et overordnet design af danske arkitekter med kendskab til
seniorbyggeri og boligfællesskaber.
Arkitekterne og øvrige rådgivere vælges efter prækvalifikation. Producenten af boligkassetter
vælges efter udbud i ind og udland. Logistik organiseres efterfølgende i forbindelse med valg af
producent.
Det er vigtigt med en variation i boligernes størrelse, fortrinsvis dog mindre boliger. Det forventes,
at der vil være mange singler i et Seniorhus. Den gennemsnitlige boligstørrelse anslås
til godt 75 kvadratmeter, men med et spænd mellem 65 og 90 kvadratmeter.
13

Tilgængelighed
• Der skal være elevatoradgang til alle etager og alle blokke, evt. via altangange, som også
kan fungere som små terrasser.
• Alle boliger er tilgængelige med brede døre ude og inde. Døre skal være 87 cm. (10 M)
brede, så både en manuel og en elektrisk kørestol let kan komme igennem.
• Køkken og badeværelse skal nemt kunne tilpasses en kørestols- eller rollatorbruger. For
eksempel med flytbare køkkenelementer og håndvaske skuffer i stedet for dybe skabe.
• Alle rum er bygget, så man let kan komme omkring, hvis man sidder i kørestol. Det betyder,
at de mest benyttede ganglinjer skal være mindst halvanden meter brede.
• Håndtag og greb til vinduer, radiatorer mm. er lette at bruge også, hvis man får nedsat
kraft i arme og hænder, og de skal sidde, så de kan nås af en kørestolsbruger. El-kontakter
har stor trykplade og skal sidde mindst 90 cm over gulvet. Døre kan også åbnes ved en
trykplade og sensorer.
• Ledninger er monteret i et loftspanel, så man kan ændre rummenes fordeling efter behov.
• Udendørsarealer er indrettet til dårligt gående, svagtseende og kørestolsbrugere. Det vil
sige med flisebelægning, bænke og en terrænstigning på mindre end 1:25.
14

Bygherreprogram – delelementer
Anlægs- og driftskoncept
Endeligt program udarbejdes, når byggegrunden er kendt og sonderingen af byggepolitiske og
finansielle forhold er på plads.
Vision
Der skal være boliger i forskellige størrelser til 50+årige - både enlige og par og et fællestorv
som et center for oplevelser og løsning af praktiske opgaver.
Organisation
Ejendommen kan opføres af en selvejende Institution som bygherre og opdeles i to - tre ejerlejligheder.
En ejerlejlighed overdrages en andelsboligforening bestående af Seniorhusets beboere. En anden
ejerlejlighed udlejes til en andelsforening (AMBA) og omfatter fællestorvet. Boligsociale
hensyn kan varetages ved inddragelse af en almen boligorganisation.
Kulturelle funktioner
Fællestorvet designes til forskellige aktivitetsformål. Det er huset kulturelle og praktiske oplevelsescenter
med tilbud, der retter sig til:
Beliggenhed
• Husets beboere,
• Pårørende
• Besøgende ældre fra lokalområdet mv.
Huset funktion forudsætter stationsnær beliggenhed, så beboere, pårørende og besøgende i
videst muligt omfang kan transportere sig selv omkring.
Beliggenhed med bynær infrastruktur vil påvirke husets tilbud af kulturelle aktiviteter gunstigt.
Byggegrund
Både en rektangulær og en kvadratisk grund kan anvendes. Alternativt kan en eksisterende
ejendom, der egner sig til formålet, erhverves til ombygning.
Boligfordeling
Boligfordeling, etageareal og antallet af husstande i ejendomme er sat i relation til bæredygtighed
i ejendommens og aktiviteternes driftsøkonomi.
Fællestorvets aktivitetsarealer
Fællestorvet skal rumme aktiviteter og gøremål foretaget af husets beboere, pårørende eller
interesserede ældre borgere.
Udgifter, der omfatter udvikling, planlægning, konkrete byggeudgifter og særlige tekniske installationer
forudsættes finansieret ved fondsstøtte.
15

Særlige udviklingsopgaver
Der afsættes et beløb til særlige udviklingsopgaver, som kan bruges til:
• At udvikle boligernes funktion og indretning bedst muligt.
• At planlægge og installere driftssikre og brugervenlige teknologiske hjælpemidler i boligerne,
der vil gøre beboere med funktionstab mere selvhjulpne.
• At udvikle samarbejdsrelationer mellem kommende brugerne med henblik på drift og
ledelse af Fællestorvet. Opgaven løses ved at andelsboligkøberne melder sig til kursus
og samarbejdsmøder.
- Kurserne begynder senest ved start på byggeriet
- Kurserne evalueres, når byggeriet er taget i brug
Brugerdemokrati som ledelsesredskab
Brugerdemokrati efter andelsprincippet er en kendt organisationsform i Danmark. Brugerdemokrati
har været anvendt i kommercielle virksomheder, i andelsboligforeninger og - siden
1971 - i almene boligorganisationer.
Denne organisationsform, hvor brugerne inden for brugerkredsen vælger den øverste myndighed,
er velegnet til at løse brugernes behov og til at synliggøre individuelle problemer og
fremme nødvendige løsninger til gavn for fællesskabet og de enkelte individer.
Andelsboligforeningen er valgt som organisationsform, fordi den kan bringe demokrati og
medbestemmelse om boligernes anliggende ind i dagligdagen.
Boligafdelingen
Boligprojektets organiseres som en andelsboligforening, der overtager boligafdelingen fra den
selvejende Institution – bygherren.
Der fastsættes regler i vedtægten for optagelse på venteliste, herunder aldersbetingede vilkår.
Boligforeningens overordnede myndighed er en generalforsamling af medlemmer, der vælger
en ansvarlig bestyrelse.
Andelsboligforeningen har den fulde rådighed og driftspligt af boligdelen af ejendommen, og
afholder alle udgifter vedrørende denne.
Fællestorvet
Fællestorvet ejerlejlighed lejes ligeledes af investor.
Fællestorvet anliggender og drift forestås af en andelsforening, hvor generalforsamlingen af
brugere vælger en ansvarlig bestyrelse. Den juridiske forbindelse til andelsboligforeningen
fastlægges.
Beboerne er automatisk medlemmer af andelsforeningen og interesserede brugere uden for
huset kan blive medlem for et mindre indskud.
16

Andelsforeningens vedtægter udvikles senere med hensyn til vilkår for medlemskab, bestyrelse
valg og eventuelle fagudvalg.
Det overordnede ansvar omfatter:
• Drift og bæredygtighed i fællestorvets aktiviteter
• Udvikling og tilrettelæggelse af fælles aktiviteter og arrangementer
• Fællestorvets vedligeholdelse, rengøring og økonomi mv.
Den daglige leder, der ansættes af bestyrelsen og refererer til denne, har det daglige ansvar
for personale, økonomi, administration og markedsføring. Lederen skal samtidig understøtte
aktivitetsudviklingen.
Fællestorvets økonomi
Fællestorvet fungerer som et oplevelsescenter, med udbud af aktiviteter og tilbud til beboere,
pårørende og borgere fra lokalområdet.
Fællestorvets aktiviteter forventes at give en omsætning fra drugstore, restaurant og selskabslokaler
samt betaling for særlige arrangementer.
Det forudsættes at brugerne selv udfører praktisk og organisatorisk arbejde, bortset fra rengøring
og vedligeholdelse. Der ansættes ikke personale bortset fra en medarbejder til regnskabsførelse.
Beboerne forestår derfor selv kulturaktiviteter, betjening af concierge-funktion og drugstore.
Restauranten forpagtes eventuel ud.
17

Bilag 1. Forbilleder
Bellevue Park
Livsfase 50+
Selvhjulpen Ja, ved indflytning
Boligtype 374 private lejeboliger med lejligheder fra 1-5 værelser. Drives af
5 stiftelser samlet i en non-profit institution og organiseret som et
aktieselskab
Arkitektur 18 bygninger på 4-5 etager. Alle huse forbindes indbyrdes af en
bugtet indendørs gågade – lys og venlig. Udendørs haveanlæg
med lune hjørner og kroge
Fællesfaciliteter Pool, spa, sauna, billard, bordtennis, snedker- og håndarbejdsværksteder,
bibliotek, internetcafé, vaskeri. Alt gratis
Fællesservice Reception, hvor man kan få hjælp til alle slags indkøb, ekstra
rengøring og vask. Restaurant, café, frisør, fodpleje, massage,
opvarmet P-kælder. Alt mod betaling og drevet i licitation
Trafikforbindelser i nærheden
indkøbsmuligheder
Lions Park i Søllerød
Livsfase 50+
Begge dele
Selvhjulpen Ja, ved indflytning
Boligtype Seniorkollektiv med 133 private lejeboliger med lejligheder fra 3-1
værelse samt plejehjem med 38 plejeboliger med kommunal visitation.
Opført af Lions Club i Søllerød. Tilsvarende bebyggelser i
Hillerød og Birkerød
Arkitektur Fritliggende klynger af toetages huse i gule mursten. Opført i
1960´erne. Beliggende i stor, smuk park
Fællesfaciliteter Bibliotek med internetopkobling, bank, internetcafé, festsal,
varmtvandspool, trænings- og aktivitetscenter med fysioterapi.
Danseaftener, loppemarked, mange kulturelle arrangementer
Fællesservice Minikøbmand, restaurant, mobil frisør og fodpleje. Alt mod betaling
og drevet i licitation.
I plejeafdelingen er der fast personale, som yder hjemmehjælp og
hjemmepleje til beboerne i kollektivlejlighederne
Trafikforbindelser i nær- Nej
heden indkøbsmuligheder
18

Carlsro i Rødovre
Livsfase Alle aldre
Selvhjulpen Ja
Boligtype 927 almene familieboliger opført i 1950´erne.
Opført af DAB og Rødovre almennyttige Boligselskab.
Arkitektur Storbebyggelse, hvor boligerne er placeret dels i et 8 etager højt og
200 meter langt hus, dels i 600 rækkehuse. Lille bysamfund. Størrelse,
det maskinelle udtryk og den ret stive bebyggelsesplan gør
Carlsro til forløber for det egentlig industrialiserede boligbyggeri.
Fællesfaciliteter Legeplads, selskabslokaler, gæsteværelser, fællesvaskeri, hobbyværksteder,
grillpladser
Fællesservice Ejendomsadministration, 21 butikker
Trafikforbindelser i
nærheden indkøbsmuligheder
Tietgenkollegiet i Ørestaden
Livsfase Unge studerende
Ja
Selvhjulpen Ja
Boligtype 360 kollegieboliger fra 24-33 kvadratmeter. Fordelt på 6 etager. Drives
af fonden Tietgenkollegiet stiftet på baggrund af en donation fra
Nordea-Danmark-Fonden.
Arkitektur Huset er ikke bare rundt med inspiration fra Sydkina, men evende i
sin facadedynamik med egetræslameller udenpå betonelementer,
altaner, store vinduespartier og store bokasser beklædt med Tombak
– en legering af kobber og zink ophængt i stålwirer på væggen i
gårdrummet. Indvendig gårdhave med græs, træer og grillplads og
rund bænk omkring.
Tegnet af Tranberg og Lundgaard. Opført i 2004-05
Fællesfaciliteter I stueetagen fællesaktiviteter fx højteknologisk fællesvaskeri, klassisk
musik-, rytmisk musikrum, møde-, studie- og edb-rum. Værksteder,
køkken-, spise- og festlokaler. Parkering i kælder. Rummelig
cykelparkering på terræn.
Fællesservice Administrationskontor, formiddagsåbent.
Trafikforbindelser i
nærheden indkøbsmuligheder
Metro
19

Solbjerg Have
Livsfase Alle aldre: børn, unge, ældre, gamle
Selvhjulpen Både selvhjulpne og ikke-selvhjulpne
Boligtype Institutioner og almene boliger
Arkitektur 6 etagers kanthus med forskellige boligformer, der lukker
sig om haven. Her findes plejehjem, daginstitutioner samt
legepladser og fælles ophold
Fællesfaciliteter Legeplads, selskabslokaler, gæsteværelser, fællesvaskere,
hobbyværksteder, grillpladser
Fællesservice Ejendomsadministration
Fælles ejerlejlighedsforening, der omfatter plejehjem, daginstitutioner,
pensionistboliger, almene familieboliger, almene
ældreboliger og ungdomsboliger
Trafikforbindelser i nærheden,
Indkøbsmuligheder
Metro, busser, S-tog
Mange
20

Bilag 2. Regelsæt for:
• Andelsboliger
• Private lejeboliger
• Almene familieboliger
Hvad er en andelsbolig?
En andelsbolig er kendetegnet ved, at det er Andelsboligforeningen, som ejer og driver ejendommen.
Andelshaverne ejer hver en andel af fællesformuen, og har brugsret til en bolig i
ejendommen. Andelshaverne deltager altså i et formuefællesskab, som ejer ejendommen og
fastsætter retningslinierne for fællesskabet.
Andelsboliger reguleres efter andelsboligforeningsloven.
Hvem bestemmer hvad?
Andelsboligloven fastsætter de overordnede retningslinjer for andelsboliger. Andelsboligforeningen
har selv indflydelse på, hvordan vedtægterne skal være. I vedtægterne er der bl.a.
regler for, hvordan Andelsboligforeningen skal ledes, og hvilke rettigheder og pligter den enkelte
andelshaver har.
Øverste myndighed
Generalforsamlingen er den øverste myndighed. Her træffes beslutninger om Andelsboligforeningen.
Det sker normalt ved simpelt flertal. Som andelshaver kan du derfor ikke være sikker
på, at et ønske kan vedtages.
Husleje
"Huslejen" i en andelsbolig er en boligafgift, som dækker foreningens drift. Det kan fx være:
• ydelser på foreningens lån
• vedligeholdelse / renovering
• skatter
• vand m.m.
Huslejen kan derfor variere i takt med foreningens udgifter.
Lån til andelen
Man kan låne med sikkerhed i sin andel. Lånet sikres ved et ejerpantebrev for lånets hovedstol.
Ejerpantebrevet skal tinglyses på Justitsministeriets pantebrevsformular ANDEL.
Boligstøtte/boligydelse
I andelsboliger gives støtten kun som lån, ikke som tilskud.
Private lejeboliger
Hvad er en privat lejebolig?
En privat lejebolig lejes af et selskab, en selvejende institution eller en pensionskasse. De administreres
af professionelle administratorer eller advokater. Der er normalt ingen ventelister.
I Seniorhuse bør det aftales med administrator, at der føres en venteliste.
21

Reglerne om private lejeboliger findes i lejeloven.
Hvem bestemmer hvad?
Beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne har i en privat udlejningsejendom en række
forskellige muligheder for at øve indflydelse på den måde, som udlejer skal tilrettelægge sin
virksomhed på. Beboerrepræsentationen har indflydelse på:
• Udlejers løbende drift af ejendommen
• Udlejers regulering af lejen
• Udlejers vedligeholdelsesarbejder
• Udlejers forbedringsarbejder
Øverste myndighed
Øverste myndighed er selskabet, den selvejende institution eller pensionskassen.
Husleje
I alle private udlejningsboliger opført efter 1991 kan udlejer og lejer frit aftale huslejens størrelse.
Der er ingen central regulering af huslejen.
Boligstøtte/boligydelse
Boligstøtte/boligydelse gives som tilskud efter reglerne i lov om boligstøtte.
Beboerindskudslån
Lån til beboerindskud gives som udgangspunkt kun til almene lejeboliger.
Almene boliger
Hvad er en almen bolig?
Det er en samlebetegnelse for tre forskellige boligtyper, nemlig almene familieboliger, almene
ældreboliger og almene ungdomsboliger.
De almene boliger er reguleret af lov om almene boliger og lov om leje af almene boliger.
Finansiering
Nybyggeri finansieres med:
• 14 pct. kommunal grundkapital
• 2 pct. beboerindskud
• 84 pct. finansieres ved optagelse af realkreditlån
Hvem bestemmer hvad?
Almene familieboliger drives af almene boligorganisationer, hvis formål er at opføre, udleje,
administrere, vedligeholde og modernisere almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter.
Beboerne har det afgørende ord i den daglige drift.
Øverste myndighed
I øverste myndighed (eksempelvis repræsentantskabet) består flertallet af beboere.
Afdelingsbestyrelsen består udelukkende af beboere. Beboerne vælger af deres kreds en afdelingsbestyrelse,
som har den daglige kontakt til administration og bestyrelse i boligorganisationen.
22

Der skal holdes mindst et årligt møde for beboerne, hvor der forelægges regnskab og behandles
budget mv. Ofte indkaldes der til flere møder bl.a. ved større forbedringsarbejder og andre
udgiftskrævende opgaver.
Reglerne om beboerdemokrati findes i bekendtgørelse om drift af almene boliger.
Husleje
De almene boliger er omfattet af den almene lejelov. Efter reglerne fastsættes den samlede
husleje for boligerne i en afdeling, så der til enhver tid er dækning for afdelingens driftsudgifter.
Det princip hedder balancelejeprincippet.
Huslejen dækker kun retten til at bruge boligen Der opkræves derfor særskilt betaling for andre
ydelser, såsom vand, varme, internet, tv mm. Her betales efter forbrug.
Boligstøtte/boligydelse
Boligstøtte/boligydelse gives som tilskud efter reglerne i lov om boligstøtte.
Beboerindskudslån
Der kan opnås lån til beboerindskud.
23