erhvervsejendomsmarked - DEAS

24 | auguSt 2007
03 Havnen i Århus
er ved at blive omdannet - udbuddet
af De Bynære Havnearealer er i gang.
14 Energibesparelser
Dan-Ejendomme as deltog på
konferencen ”Kom godt i gang med
energibesparelser i eksisterende
etagebyggerier”.
16 Indeklima
Spændende forskningsprojekt
om indeklima i moderne kontorbyggeri.
07 Der er stor aktivitet på det danske
erhvervsejendomsmarked

De professionelle skal gå forrest…
Dele af ejendomsbranchen har i det
danske mediebillede et noget blakket renommé.
Det gælder især på udlejningsmarkedet.
Den ’onde’ udlejer, der udnytter
den ’stakkels’ lejer, er én af de
historier, der jævnligt dukker op i aviser
og tv-udsendelser. I kombination med
en række større pressesager gennem de
senere år er der skabt et lidt broget mediebillede
af dem, der beskæftiger sig
med fast ejendom.
I den seriøse del af branchen, der tæller
de fleste, er vi ikke tjent med det vrangbillede,
der eksponeres i mediernes ofte
enkeltstående historier. Historierne sår
generel mistro og skaber barrierer også
på de områder, hvor lejere og udlejere
har fælles interesser.
De professionelle ejendomsadministratorer
skal gå forrest for at vende billedet,
så offentligheden også får blik for alle
de positive bidrag, der kommer fra den
branche, som lever af at forsyne almindelige
mennesker med et sted at bo.
Med vedtagelsen af ’Etiske normer for
ejendomsadministration’, der gælder for
alle medlemmer af Ejendomsforeningen
Danmark – udlejere som ejendomsadministratorer
– har branchen taget et stort
skridt i den rigtige retning.
Kontaktpersoner
Andelsboligforeninger
Lotte Wagner,
lwa@dan-ejendomme.dk
Almene boliger
Iben Koch,
iko@dan-ejendomme.dk
Bygherrerådgivning
Erik W. Bundesen,
ewb@dan-ejendomme.dk
Nu er der nogle rammer for, hvordan udlejere
og administratorer som minimum
bør optræde og agere. Det er positivt.
Og så må de professionelle udlejere og
ejendomsadministratorer i praksis udvise
den ordentlighed og anstændighed, som
de etiske normer lægger op til. Vi skal
også holde orden og rydde op i ’egne
rækker’, hvis det viser sig, at de etiske
normer ikke overholdes.
Vi skal samtidig være klar med en holdningsændring.
Lejeren, uanset om det er
en erhvervsvirksomhed eller en privat
person, er en kunde. Og kunder behandler
man ordentligt.
Det handler efter vores mening om ordentlig
service, åbenhed, dialog og kommunikation.
Lejerne skal have en god
service – personlig og imødekommende
Erhvervsudlejning og -ejendomme
gyrithe Saltorp,
gsa@dan-ejendomme.dk
Ejendomsservice
Lars Olaf Larsen,
lol@dan-ejendomme.dk
Ejerforeninger
Lotte Wagner,
lwa@dan-ejendomme.dk
Investeringsejendomme
Henrik Dahl Jeppesen,
hdj@dan-ejendomme.dk
– uanset hvordan og i hvilket ærinde de
henvender sig til os. Vi skal møde lejeren
med åbenhed og tage initiativ til dialog
om ejendommen. Da reglerne er komplicerede
og ofte uigennemskuelige for
lejerne, har de professionelle en særlig
forpligtelse til at gøre kommunikationen
med lejerne enkel og forståelig.
Vi tror, at kombinationen af den ordentlighed,
som de etiske normer er udtryk
for, og øget kundefokusering langsomt,
men sikkert vil medvirke til at skabe et
mere positivt og langt mere korrekt mediebillede
af hele udlejningsmarkedet.
Men det kræver, at de professionelle skal
gå forrest.
God læselyst.
Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør
Kollegie- og ungdomsboliger
Iben Koch,
iko@dan-ejendomme.dk
OPP/OPS
Lars Olaf Larsen,
lol@dan-ejendomme.dk
Projektsalg og -udlejning
gyrithe Saltorp,
gsa@dan-ejendomme.dk
Reflex udgives af Dan-Ejendomme as, tuborg Boulevard 12, DK-2900 Hellerup / Dan-Ejendomme as, Saralyst allé 53, DK-8270 Højbjerg , +45 70 30 20 20 (tlf),
+45 70 30 20 21 (fax), info@dan-ejendomme.dk, www.dan-ejendomme.dk. Ansvarshavende redaktør Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør / Oplag: 4.000 stk.
24. udgave siden 1998 / Layout og produktion meydesign / Foto Steffen Roland Nielsen, Carsten andersen, uffe Kjær og egne / Forsidefoto udsigt fra
PensionDanmarks nybyggeri Horisonten i Ørestad City.

De Bynære Havnearealer
– spændende byudvikling
i Århus
Der omdannes havne og havnearealer overalt i Europa – også i Danmark. De fleste steder ofte med
forbløffende ensartede og forudsigelige resultater. Det gør man op med i Århus.
Baggrund
I løbet af de kommende år skabes der
nemlig en ny bydel i de nordlige dele af
Århus Havn. Fra bydelen vil der være udsigt
over Århusbugten og kort afstand til
Midtbyen og rekreative områder.
Når omdannelsen af Nordhavnen er gennemført,
vil der være bygget 800.000
etagekvadratmeter, fordelt på boliger, erhverv
og offentlige institutioner.
aF kOMMuNIkatIONSMEDarBEJDEr SaNDra ESkILDSEN
”Projektet kaldes ‘De Bynære Havnearealer’,
og med dette projekt tager Århus et markant
skridt ind i fremtiden”, fortæller
projektleder, ingeniør Lars Lindegaard
Olsen fra Dan-Ejendomme as’ regionskontor
i Højbjerg ved Århus. ”Der er tale
om en banebrydende byomdannelse,
som vil påkalde sig international opmærksomhed
og være interessant for såvel
investorer og erhvervsdrivende som privatpersoner”.
fortsættes >
Vinderprojektet: Z-huset.
Der har længe været planer på tegnebrættet om at skabe nye arealer til erhverv, bolig, uddannelsesinstitutioner mv. Startskuddet
til en egentlig planlægning for De Bynære Havnearealer blev givet, da Århus Byråd vedtog Masterplanen for Århus Havn i december
1997. I mellemtiden er der foretaget et omfattende planlægningsmæssigt arbejde og truffet en række politiske beslutninger
som grundlag for, at omdannelsen af De Bynære Havnearealer til byformål er sat igang.

Første udbudsetape omfatter udbud af bygge-
muligheder svarende til 156.000 etagekvadratmeter.
Etape 1 og 2 er allerede gennemført.
Visionen bag
”Visionen bag De Bynære Havnearealer
er at skabe en levende, mangfoldig og
attraktiv bydel, som markerer Århus na-
tionalt og ikke mindst internationalt”,
udtaler Bente Lykke Sørensen, leder af
udviklingssekretariatet for De Bynære
Havnearealer, og fortsætter: ”Omdannelsen
af De Bynære Havnearealer sker
med respekt for mennesker, miljø, arkitektur,
infrastruktur, erhverv og økonomi”.
”Vi vil forsøge at tage hensyn til de omgivelser,
der er givet på forhånd, og alle,
som færdes i den nye bydel, vil kunne
opleve udsigten og nærheden til vandet.
Der vil være kvalitetsbebyggelse, hvor
man kan bo, arbejde og handle. Og der
vil være attraktive byrum, hvor mennesker
kan mødes”.
Første etape er skudt i gang
udbuddet af arealerne er opdelt i flere
etaper. Første udbudsetape er opdelt i
grundpriser for 1. og 2. udbudsrunde
1. udbudsrunde, 1. udbudsetape, Pier
Der er indgået salgsaftale med Light*House på baggrund af et
tilbud på 375.600.000 kr. svarende til en gennemsnitspris på
ca. 6.000 kr. /etagekvadratmeter.
Heraf er 5.000.000 kr. afsat til en pulje for anlægsarbejder ud
over de arbejder, konsortiet ifølge udbudsmaterialet er forpligtet
til at udføre.
Der er i tilbuddet ikke angivet separate kvadratmeterpriser for
henholdsvis bolig- og erhvervsarealer.
ud over den kontante købesum finansierer konsortiet en række
anlægsopgaver på og omkring byggefeltet. Det drejer sig bl.a.
om etablering af offentlige pladser og omfattende byggemodningsarbejder.
konsortiet stiller desuden en fuld etage øverst i
det 142 meter høje tårn til rådighed for offentlig adgang og
etablerer separat elevator hertil.
Der er tale om det økonomisk mest attraktive tilbud i 1. udbudsrunde.
fem udbudsrunder. Første og anden udbudsrunde
fandt sted i 2006, mens de
næste to udbudsrunder er planlagt til
efteråret 2007.
”Hele projektet indeholder store byudviklingsmæssige
og økonomiske perspektiver.
Den nye havnefront vil færdigudbygget
rumme 800.000 etagekvadratmeter.
I færdigudviklet stand vil værdien af De
Bynære Havnearealer formentligt udgøre
adskillige milliarder kroner. Ikke mindst
ud fra et investeringsmæssigt synspunkt
er der tale om et projekt af meget stor
volumen. Der kan investeres i mange
kvadratmeter midt i byen, og det er et
særsyn”, afslutter Bente Lykke Sørensen.
Positivt for ejendomsmarkedet
i Århus
”De Bynære Havnearealer vil formentlig
give det århusianske ejendomsmarked et
gevaldigt skub i den rigtige retning”, fortæller
Lars Lindegaard Olsen. ”aktuelt er
ledighedsprocenten i erhvervsejendomme
meget lav i regionen, og der mærkes en
stor efterspørgsel efter blandt andet kontorlokaler”.
”Virksomheder tiltrækkes i stigende grad
af Århus-området. Den større efterspørgsel
efter kontorlokaler er med til at presse
lejeniveauet i vejret, og flere steder begynder
vi jo nærmest at se ’københavner-
lignende’ lejeniveauer på eksempelvis
førsteklasses beliggenhed og kvalitet.
Projektet vil derfor tiltrække mange af de
større investorer til området”.
Det potentielle boligbehov i Århus-området
vil i de kommende år være voksende.
”De Bynære Havnearealer kan naturligvis
Nordhavnen omdannes til beboelse og erhverv.
Mangfoldighed i boligmassen prioriteres højt, og 25%
af boligerne i første udbudsetape er almene.
2. udbudsrunde, 1. udbudsetape, Pier
Der er indgået salgsaftale med Z-Huset på baggrund af et tilbud
på 246.515.000 kr. svarende til en gennemsnitspris på ca.
10.700 kr. /etagekvadratmeter.
Heraf er 5.000.000 kr. afsat til en pulje for anlægsarbejder ud
over de arbejder, konsortiet ifølge udbudsmaterialet er forpligtet
til at udføre.
Der er i tilbuddet ikke angivet separate kvadratmeterpriser for
hhv. bolig- og erhvervsarealer.
Der er tale om det økonomisk mest attraktive tilbud i 2. udbudsrunde.
Indtægter finansierer udvikling
Indtægterne fra salget af de to arealer indgår i den samlede finansiering
af udviklingen af De Bynære Havnearealer.

ikke alene dække det fremtidige boligbehov,
men det vil bestemt bidrage til løsningen”,
fortæller Lars Lindegaard Olsen.
”Erfaringerne fra blandt andet københavn
fortæller om en stor efterspørgsel
efter havudsigt og havnemiljø – og der
er samtidig en forholdsvis stor betalingsvillighed”.
Vinderprojektet Light*House
”Mangfoldigheden i De Bynære Havnearealer
er sat i fokus – et forventet miks
af almene boliger og private udlejningsboliger
kombineret med ejer- og andelsboliger
vil samtidig medvirke til at give
et godt og blandet boligmiljø. Det er rigtigt
positivt for byens udvikling”, slutter
Lars Lindegaard Olsen.
Mere information
Du kan læse mere om
De Bynære Havnearealer på
www.debynaerehavnearealer.dk
Fakta
1. etape, 1. udbudsrunde
Light*House se mere på
www.keopslighthouse.dk og
www.lighthouse-aarhus.dk.
1. etape, 2. udbudsrunde
Z-Huset se mere på www.z-huset.dk.
1. etape, . udbudsrunde
Omfatter den næstyderste ø på Pier 4. I
alt ca. 33.400 etagekvadratmeter bolig
og 21.600 etagekvadratmeter erhverv,
der udbydes i fem byggefelter.
Se yderligere information inkl. fordeling
af byggefelter på
www.debynaerehavnearealer.dk.
Udbydes uge 32, 2007.
1. etape, . udbudsrunde
Omfatter i alt ca. 18.000 etagekvadratmeter
bebyggelse, hvoraf 3.000-5.000
etagekvadratmeter skal anvendes til en
publikumsorienteret facilitet inden for
sports-, kultur- eller fritidsområdet.
De resterende 13.000-15.000 etagekvadratmeter
kan frit disponeres til
bolig- og erhvervsformål.
(Der tages forbehold for Århus Byråds
vedtagelse af dette udbud, idet der
pågår en udvalgsbehandling).
Udbydes uge 36, 2007.
1. etape, . udbudsrunde
Omfatter det næstyderste byggefelt
langs nyanlagt boulevard. 4.000
etagekvadratmeter bolig og 16.000
etagekvadratmeter erhverv.
Udbydes i 2008.
2. etape, 6.-8. udbudsrunde
170.000 etagekvadratmeter,
Udbydes fra 2008.

Gør køkkendrømmen
til virkelighed
Vores erfaring giver dig sikkerhed
Hos Svane Køkkenet har vi mange års erfaring med at realisere drømmene, uden
at det går ud over virkeligheden. Det tager typisk 5-10 arbejdsdage at gøre din
køkkendrøm til virkelighed. Svane Køkkenet har samarbejdet med boligforeninger og
byggemestre /arkitekter gennem mange år, og vores faste team af håndværkere kender
de forskellige boligtyper, ligesom de har oparbejdet gode rutiner og kompetencer. Det
gør det nemt, hurtigt og sikkert for dig at komme i gang med at udskifte det gamle
køkken med et helt nyt.
Ejendom og Erhverv, Gl. Kongevej 99, 1850 Frederiksberg, tlf. 3324 4477, fax. 3331 9100, E-mail: erhverv.kbh@svane.com
www.svane.com

Et aktivt og dynamisk
erhvervsejendomsmarked
Markedet for erhvervsejendomme har det godt! Der er fortsat en meget positiv stemning i den danske
økonomi, og der etableres, opkøbes og udvides virksomheder i stor stil. Det smitter af på ikke mindst
erhvervslejemarkedet.
aF ErHVErVSDIrEktør GyrItHE SaLtOrP
De seneste 18 måneder har for udlejere
af erhvervslokaler budt på et marked,
der er jævnt stigende, og det gælder i
næsten alle større byer. Ikke mindst i
københavn har det seneste halvandet år
budt på stigninger i størrelsesordenen
fra 1.650 til 1.800 kr. pr. etagekvadratmeter
for de bedste kontorlokaler og fra
950 til 1.200 kr. pr. etagekvadratmeter
for øvrige gode lokaler.
Som udlejer af erhvervsejendomme er
det selvfølgelig noget, vi ser på med
glæde. De rigtig gode og velbeliggende
lokaler er normalt til at udleje inden for
rimelig tid og til en god husleje, men udfordringen
er de øvrige lokaler. Det er
lokaler, som på grund af beliggenhed,
lokalernes fleksibilitet og indretningsmuligheder
mv. er mindre attraktive end de
rigtig gode lokaler.
Det, vi kan konstatere i københavn, er,
at kontorlokaler af den karakter i de seneste
kvartaler også kan udlejes inden
for rimelig kort tid og til en god og fornuftig
husleje. Den samme udvikling kan
vi konstatere i Århus, hvor der i denne
tid virkelig er efterspørgsel efter lokaler,
ikke mindst i Midtbyen. Selv i aalborg,
som har haft et vanskeligt udlejningsmarked
de senere år, er der kommet
gang i hjulene. Lokalerne lejer ikke sig
selv ud, men der er en markant større
interesse, og der bliver også lukket flere
udlejningssager end hidtil.
fortsættes >

Øget interesse for butiksområdet
På butiksområdet er der god afsætning
af de mindre lokaler, som ligger i lokalområder.
Her er der stor interesse fra
mange mindre iværksættere og butiksindehavere
for at skabe butikskoncepter,
der tiltaler de lokale forbrugere. Ikke
mindst i det indre københavn, ’brokvartererne’
og i Hellerup er der en markant
efterspørgsel efter butikker – og for
tiden også såkaldte showroom til fx
køkkener, badeværelser, lamper mv. Der
er dog få af den slags lejemål, der bliver
frigjort til udlejning – enten har de nu-
8
værende lejere en sund og god forretning,
som de selvfølgelig fortsætter
med, eller lejere med ret til afståelse
afstår deres lejemål til andre, som driver
forretningskonceptet videre eller skaber
en ny butik.
Fald i tomgangsprocenten
udviklingen de seneste 18 måneder er
selvfølgelig udtryk for udbud og efterspørgsel.
Når økonomien har det godt,
har erhvervslivet det også godt, og der
er derfor en villighed til at investere ikke
bare i kerneforretningen, men også i de
Når økonomien har det godt, har erhvervslivet
det også godt, og der er derfor en villighed til at
investere ikke bare i kerneforretningen, men også
i de fysiske rammer for virksomhederne.
fysiske rammer for virksomhederne.
Dette kan også ses på udviklingen i tomgangsprocenten
– ikke mindst på kontorområdet.
På 18 måneder er tomgangen
for kontorlokaler faldet 2,9% i
københavn og 1,6% i Århus, og der er
en konstant efterspørgsel.
I de øvrige provinsbyer oplever vi også
en god interesse for kontor- og butikslokaler.
Der er dog en hårfin balance mellem
interessen for lokalerne og lejeprisen.
25 kr. for meget på lejen pr. etagekvadratmeter
kan reducere muligheden for
udlejning markant, mens den rigtige pris
i forhold til kvaliteten gør, at lokalerne i
disse måneder kan udlejes i et fornuftigt
tempo.
Markedskendskab giver større afkast
I Dan-Ejendomme as har vi statsautoriserede
ejendomsmæglere ansat, som
holder sig løbende orienteret om markedet,
og som trækker på de erfaringstal,

vi, som administrator af mange tusinde
erhvervslejemål, har fra hele landet. Som
en del af administrationen af erhvervslejemål
vurderer vi løbende, om lejer
betaler markedslejen for lejemålene.
Synergien mellem nyudlejning og den løbende
vurdering af markedslejeniveauet
i eksisterende lejemål giver et solidt
grundlag for at sikre, at erhvervslejerne
betaler en markedssvarende leje, og
vores kunder får det bedst mulige afkast
på deres investering i forhold til det nuværende
marked.
Der investeres i kontor- og butiks-
ejendomme
Efterspørgslen fra kunderne efter større
investeringsejendomme med erhvervslokaler,
som giver et pænt afkast, er næsten
umættelig. Der er mange aktører på
markedet, som har større summer, der
skal investeres i fast ejendom. Og da boligmarkedet
ikke er optimalt p.t., og
markedet for lager- og produktionsejen-
Erhversdirektør,
cand.jur. Gyrithe Saltorp
Efterspørgslen fra kunderne efter større investeringsejendomme
med erhvervslokaler, som
giver et pænt afkast, er næsten umættelig.
domme er relativt lille, er der stort fokus
på kontor- og butiksejendomme. Det betyder
også, at vi oplever, at vores kunder
sælger porteføljer af erhvervsejendomme
i større omfang end tidligere, men til
gengæld også opkøber ejendomme i en
højere hastighed end tidligere.
alt i alt kan vi konstatere, at erhvervsejendomsmarkedet
er meget aktivt og
dynamisk for tiden. Vi forventer, at
denne aktivitet holder det meget høje
tempo minimum året ud og giver anledning
til mange spændende opgaver.

10
Økonomidirektør,
HD Flemming Nielsen
Kundechef,
cand.mag. René Larsen
Erhvervsdirektør,
cand.jur. Gyrithe Saltorp
Afdelingschef,
Eva Handest Høyer
Adm. direktør,
cand.scient.pol.
Henrik Dahl Jeppesen
Boligdirektør,
cand.jur. Maud Transbøl

It-chef,
Per Godske
Afdelingschef,
arkitekt/HD Lars Olaf Larsen
Afdelingsdirektør,
cand.merc.jur. Lotte Wagner
Afdelingsdirektør,
cand.jur. Iben Koch
Juridisk direktør,
cand.jur. Morten Østrup Møller
Afdelingschef,
ingeniør Erik Wulff Bundesen
Chefgruppen i
Dan-Ejendomme as
Dan-Ejendomme as’ ’nye’ chefgruppe består af de øverste
chefer for hver enkelt afdeling/funktion i selskabet.
Udviklingschef,
cand.merc. (O) Dorte Hovgård Hansen
11

Få tv i digital kvalitet
Med kabel-tv fra TDC Kabel TV får du Danmarks bredeste
udbud af inspirerende tv- og radiokanaler fra hele verden.
Hos os er alle kanaler samlet i ét stik, og du kan se Disney
Channel, TV 2 NEWS, TV 2 FILM, TV 2 Zulu, Kanal 5 og TV3 på
samme abonnement.
Digitalt tv - synligt bedre
Når du har kabel-tv, får du derudover mulighed for at vælge
endnu flere digitale kanaler og tjenester med Selector. Du
kan abonnere på programpakker som f.eks. CANAL+ TOTAL
med alt fra film og sport eller på sprogpakker som Arabisk-
og Tyrkiskpakken. Du kan også vælge Selector Favoritløsningen,
hvor du sammensætter din egen tv-pakke
Selector er lille og kompakt: kun 13×22×3 cm og let at tilslutte
med netop de tv-kanaler, du vil have. Det hele leveres i digital
kvalitet, som giver et knivskarpt billede og lyd i topklasse,
især hvis du allerede har investeret i et fladskærms-tv.
5 gode grunde til at vælge TDC Kabel TV
● Danmarks bredeste tv-udbud med over 150 digitale kanaler
● Selector Favorit, endnu mere valgfrihed
● Se film, når det passer dig, med Selector Cinema
● Adgang til digitalt tv og et synligt bedre billede
● Adgang til bredbånd og telefoni til fast, lav pris
Du kan læse mere om vores produkter og løsninger på
tdc.dk/foreninger
Hør mere om jeres muligheder med digitalt tv på 80 60 50 00
For at få kabel-tv og Selector skal din boligforening modtage tv-signaler fra TDC Kabel TV.
Pris på Selector digitalmodtager med abonnement på programpakke 1.295 kr.,
uden abonnement på programpakke 1.595 kr. Årligt kortgebyr er 199 kr.

Ny rolle til
Margit Birk andersen
Efter 18 år som administrerende direktør for Dan-Ejendomme-koncernen har Margit Birk andersen pr. 1.
maj 2007 valgt at udtræde af selskabets direktion.
”Jeg besluttede for længe siden, at jeg
ville skifte arbejdsmæssig rolle, når jeg
rundede de 60 år. I hovedparten af min
aktive erhvervskarriere har jeg været
chef, og nu har jeg behov for at slippe
for at implementere beslutninger”, siger
Margit Birk andersen.
Margit Birk andersen fik til opgave i
1988 at starte virksomheden Dan-Ejendomme
as. Det første år omsatte Dan-
Ejendomme as for cirka 12 mio. kr. I dag
omsætter selskabet for cirka 250 mio.
kr. og beskæftiger 425 medarbejdere.
”Da vi startede selskabet havde vi én
kunde, og i dag har vi mere end 400
kunder inden for alle segmenter i vores
branche, ligesom vi udfører en række
konsulentopgaver på områder, der er
naturligt knyttet til ejendomsdrift, udvik-
Margit Birk andersen tiltrådte
i 1988. Dengang omsatte
Dan-Ejendomme as for 12 mio.
kr. I dag omsætter selskabet for
cirka 250 mio. kr. og beskæftiger
cirka 425 medarbejdere.
ling og byggeri. Det har været en fantastisk
spændende udvikling at være
en del af og være med til at forme såvel
virksomheden som branchen”, siger
Margit Birk andersen.
Konsulentopgaver
”at jeg har ønsket at blive frigjort for
opgaver i organisationen er ikke ensbetydende
med, at jeg har tænkt mig at
stoppe som aktiv. Jeg vil fortsat være en
synlig og arbejdende del af den danske
ejendomsbranche – blandt andet via mit
virke i Byggesocietetet, Ejendomsforeningen
Danmark mv. Jeg har med glæde accepteret
at fortsætte i Dan-Ejendomme
as, hvor jeg i de kommende par år skal
løse specielle opgaver for selskabet.
Det er en spændende branche med
mange facetter, og jeg er ikke bange for,
at der ikke vil være udfordringer for mig
at gå i lag med. Henrik Dahl Jeppesen og
jeg har ikke i detaljer aftalt specifikke arbejdsområder,
men vi har en fælles opfattelse
af, hvordan samarbejdet skal udmøntes”,
fortæller Margit Birk andersen.
”Det er et aktiv for os, at vi også i de
kommende år kan trække på Margits
erfaring og indsigt i ejendomsmarkedet”,
siger adm. direktør Henrik Dahl Jeppesen.
”Og så er det rigtig positivt, at vi i fællesskab
har kunnet aftale en form, hvor
Margit træder til side, men forbliver en
del af virksomheden til gavn for os alle –
såvel kunder, hele organisationen som
Margit selv. Det kræver en stor portion
selvindsigt at vide, hvornår det er tid til
at ændre rolle, og den har Margit. Vi ser
frem til samarbejdet de næste år”.
1

Kom godt i gang med
energibesparelser i
eksisterende etagebyggeri
Energibesparelser kan både være med til at forbedre økonomien, mindske miljøpåvirkningen og forbedre
forsyningssikkerheden. Men de er alligevel ofte svære at gennemføre. Især i ældre etagebyggeri, hvor
begrænsningerne er mange.
1
”I Dan-Ejendomme as, hvor vi
administrerer både privat udlejningsbyggeri,
andelsboligforeninger,
ejerforeninger og almene boliger,
forsøger vi altid at tænke på energibesparelser,
når vi udfører renoveringer”,
forklarede Erik W. Bundesen
til deltagerne på konferencen ‘kom
godt i gang med energibesparelser i
eksisterende etagebyggerier’.
Erik W. Bundesen, afdelingschef
i Dan-Ejendomme as
Energibesparelser kan både være med til
at forbedre økonomien, mindske miljøpåvirkningen
og forbedre forsyningssikkerheden.
Men de er alligevel ofte svære
at gennemføre. Især i ældre etagebyggeri
hvor begrænsningerne er mange.
Det var et af hovedbudskaberne på en
konference om energibesparelser i eksisterende
etageejendomme, der var
arrangeret af Det økologiske råd og
Boligselskabernes Landsforening (BL).
konferencen blev afholdt i maj 2007.
”Der er et stort behov for en forstærket
indsats for fremme af energibesparelser
i eksisterende etageboliger. For der er
store perspektiver i at spare på energien
i såvel lejeboliger og ejerlejligheder som
andelsboliger. Derudover kan man spare
penge og forbedre boligkvaliteten for
beboerne”, udtaler Erik W. Bundesen, afdelingschef
i Dan-Ejendomme as’ afdeling
teknik, og fortsætter: ”Derfor deltog
vi aktivt på konferencen. Vi delte vores
erfaringer og blev inspireret af de andre
deltageres projekter, så videndelingen
var i top”.
Erfaringer og inspiration
konferencen, ‘kom godt i gang med
energibesparelser i eksisterende etagebyggerier’,
havde indlæg fra en bred vifte
af interessenter inden for etageboliger –
de almene boligselskaber, andelsboligforeninger
samt private udlejere mv. Hertil
kom en lang række af rådgivere mv.
Der kom mange konkrete og spændende
erfaringer på bordet, og der blev disku-
aF kOMMuNIkatIONSMEDarBEJDEr SaNDra ESkILDSEN
teret både konkrete løsninger og muligheder.
Generelt viste flere eksempler, at
laver man energiforbedringer, når der alligevel
skal renoveres, kan investeringen
ofte hentes mange gange hjem.
”Et rigtigt godt eksempel er en privat
udlejningsejendom, vi skulle renovere for
få år siden. Ejendommen, der ligger i
Odense, er opført i 1971. I forbindelse
med en påtrængt facaderenovering forsøgte
vi at imødekomme beboernes ønske
om bedre komfort. Sagen var, at beboerne
i de 156 lejligheder ikke kunne
sidde i køkkenet om vinteren uden at få
kulde og træk. Efter facaderenoveringen
fik vi løst problemet samtidig med, at vi
fik forskønnet facaden. Og resultatet er
nu, at beboerne sparer mindst 15% på
varmeregningen”, fortæller Erik W.
Bundesen.
Videndelingen var i top
På konferencen blev der fremlagt og diskuteret
en lang række gode eksempler
på energibesparelser – fx i sammentænkning
af varme- og ventilationssystemer,
lavtemperaturvask i fællesvaskerier,
lavenergiruder etc.
”Det er vigtigt, at vi deler vores viden og
erfaringer. Det er i alles interesse at frem-
me energibesparende foranstaltninger.
Her har alle aktører, der arbejder med
ejendomme, et samfunds- og miljøansvar”,
slutter Erik W. Bundesen. ”Og så
må vi alle forsøge at tænke kreativt for
at finde nye måder at spare på energien
og dermed minimere miljøbelastningen”.

Et godt eksempel
I et alment boligbyggeri på Nørrebro var der problemer med fugt i lejlighederne.
Efter nogle undersøgelser og overvejelser skiftede man 32 ventilatorer
ud i ejendommen. Investeringen blev tjent hjem på lidt over to år, og efterfølgende
har man sparet ca. 400.000 kr. i el om året. Fugten er samtidig væk.
Indstil varmeanlægget, og spar penge
I de fleste etageejendomme med et centralt varmeanlæg kan man spare energi
ved at få indstillet anlægget bedst muligt.
I de ca. 750.000 lejligheder, der er bygget før 1970, er der sket efterisolering,
udskiftning af radiatorer med termostater og isat energiruder. Men ofte er anlægget
ikke blevet tilpasset nutiden og bruger for meget strøm til at pumpe for
meget vand rundt i ejendommen. Ingeniør John kepny-rasmussen fra kaB fortæller,
at alene i den almennyttige sektor kan man spare mindst 30% på elforbruget
til varmeanlæggets pumper, mens man kan spare 5% af varmeforbruget.
Spar 30% på elforbruget Spar 5% af varmeforbruget
kilde: Det økologiske råd
Mere information
Se alle præsentationerne fra konferencen
på www.ecocouncil.dk, hvor
man også kan hente Det økologiske
råds katalog ”21 forslag til fremme
af energibesparelser i boliger”.
til august udgiver Det økologiske
råd en guide til energiforbedringer i
etageejendomme.
1

Spændende forsknings-
projekt om indeklima i
moderne kontorbyggeri
Dan-Ejendomme as er en del af projektet
Moderne kontorbyggeri består i dag ofte af bygninger med store glasfacader og åbne kontorlandskaber.
Det er der mange gode grunde til. glaspartier giver mulighed for at skabe spændende arkitektoniske udtryk
og bidrager med dagslys og udsigt. Åbne kontorlandskaber kan skabe grundlag for øget fleksibilitet,
samarbejde, videndeling og social kontakt mellem kolleger.
Fakta
Helt konkret er Dan-Ejendomme as’
rolle (i samarbejde med flere under-
entreprenører):
• Projektejer.
• Driftsansvarlig for den aktuelle
ejendom.
• Opsamling af måledata.
• tolkning af virtuelle sensorsignaler.
• ansvar for implementering af udvalgte
løsningsforslag.
• Praktisk anvendelse af projektets
resultater.
• rapportering.
16
Men den type kontorbyggeri skaber også
udfordringer i forhold til blandt andet
det fysiske arbejdsmiljø. Nogle medarbejdere
har brug for meget dagslys
andre mindre. Nogle trives i kunstigt lys
andre ikke. Ofte er moderne kontorbyggeri
opført med avancerede klimaanlæg,
der skal fungere i storrumsmiljøer. Også
her er medarbejderne forskellige. Nogle
trives i det ’kølede’ miljø fra klimaanlægget,
mens andre har svært ved at tilpasse
sig indeklimaet. Vi reagerer kort sagt
meget forskelligt på temperatur, luftfugtighed
etc.
Forskningsprojekt
Staten og de store rådgivere inden for
aF kOMMuNIkatIONSMEDarBEJDEr SaNDra ESkILDSEN
området indeklima er opmærksomme på
problemet og arbejder hele tiden med
nye teknologier og muligheder i forhold
til at optimere indeklimaet og samtidig
spare på energien.
Dan-Ejendomme as er udvalgt til at være
projektansvarlig i et forsknings- og udviklingsprojekt
om udvikling af en mere præcis
styring af de tekniske installationer i
danske kontorbygninger. Projektet skal i
sidste ende resultere i bedre indeklima
og lavere energiforbrug.
Styring af indeklimaet
konkret handler projektet om at udvikle
en multiparameter-controller. Det er et

Faktaboks
Det årlige energiforbrug i danske kontorbygninger (private og offentlige) vurderes
i størrelsen 5.000 GWh el og 7.000 GWh varme. Det vurderes, at energiforbruget
i gennemsnit kan reduceres med 10% som følge af optimal styring ved hjælp af
multiparameter-controllere. Det giver et samlet årligt besparelsespotentiale på 60
GWh el og 700 GWh varme, hvilket svarer til en årlig CO 2 -besparelse på 160.000
tons.
system til styring af indeklimaet i bygninger
med mange forskellige og komplekse
tekniske installationer, forskellige
aktiviteter og udfordringer som fx sollys
gennem store glaspartier. Multiparameter-controlleren
skal kombinere fysiske
og virtuelle følere og få dem til at arbejde
sammen om at skabe den bedste
komfort. Virtuelle følere er typisk matematiske
modeller og altså ikke fysiske
apparater.
Systemet vil formentlig måle på bl.a.
strålingsasymmetri (fx kulde eller træk
fra store kolde flader) samt luftens temperatur,
fugtighed, hastighed, tryk og
CO 2 -indhold. Disse oplysninger kan bl.a.
bruges til udregninger med Fangers
komfortligning. komfortligningen er en
international anerkendt metode til at
beregne, hvordan mennesker oplever
luftkvalitet, og er over store dele af verden
blevet en del af grundlaget for krav
til ventilationsstandarder.
Med komfortligning kan antallet af personer,
der er utilfredse med det aktuelle
indeklima, anslås, og dermed bliver det
muligt løbende at regulere varme- og
ventilationsanlæg optimalt. Det bliver
muligt at skabe størst mulig tilfredshed
med indeklimaet for flest mulige mennesker.
Sammenhængen og optimeringen opnås
ved hjælp af avanceret statistik, matematisk
databehandling og matematisk
modellering.
Løber over to år
Forskningsprojektet løber over de næste
to år og støttes med 1,5 mio. kr. fra
Energistyrelsens PSO-midler. PSO står
for public service obligations, dvs. offentlige
serviceforpligtelser.
Dan-Ejendomme as’ rolle
Dan-Ejendomme as har ansvaret for drift
og vedligeholdelse af en lang række kontor-
og domicilbygninger, der typisk er opført
som ’glasbygninger’. Derfor besidder
vi en stor viden om netop de udfordringer,
der opstår i denne type af kontorbyggeri.
Det er formelt set Dan-Ejendomme
as, der har fået forskningsbevillingen.
I projektet deltager ud
over Dan-Ejendomme as:
• teknologisk Institut.
• Dtu, Informatik og Matematisk.
Modellering (IMM).
• Dtu, ICIEE (Indeklimacentret).
• BusinessMinds.
Vi bor også selv i et moderne kontorhus.
Forskningsprojektet tager udgangspunkt
i den bygning, hvor Dan-Ejendomme as
sammen med Microsoft Danmark og
regus bor. Her måles data fra det eksisterende
klimaanlæg, som vil danne det
empiriske grundlag for projektet. resultatet
af projektet vil blive formidlet bredt
– nationalt som internationalt.
Lægeforeningens Boliger administreres nu af
Dan-Ejendomme as
Boligorganisation Lægeforeningens Boliger s.m.b.a. har været i udbud – et
udbud Dan-Ejendomme as har vundet. Boligorganisationen, der består af
to afdelinger og indeholder i alt 432 lejemål, som ligger på Sionsgade og
Nyborggade, københavn ø.
”Vi er naturligvis glade for, at bestyrelsen valgte os som ny fremtidig samarbejdspartner”,
fortæller afdelingsdirektør Iben koch. ”Vi ved, at boligorganisationen
administrationsmæssigt har levet en lidt omtumlet tilværelse, og
vi håber, at vi kan bidrage med friske øjne og måske være den katalysator,
der kan få samarbejdet ind i en positiv udvikling”.
”Dan-Ejendomme as har overtaget administrationen 1. juli 2007, og vi glæder
os rigtigt meget til at komme i gang med arbejdet”, slutter Iben koch.
1

18
Velkommen til
aage V. Jensens Fonde
Der er tale om en samlet ejendomsportefølje
på ca. 700 bolig- og erhvervslejemål.
Fondene har til formål at støtte naturens
bevarelse og de vilde dyrs beskyttelse og
er stiftet af tømrermester aage V. Jensen,
der hele sit liv nærede en stor interesse for
naturen.
aage V. Jensens Fonde er pr. 1. juli 2007 blevet kunde i Dan-Ejendomme as. Fonden ejer bl.a. en
række boligejendomme i Danmark, restlejligheder samt nogle markante erhvervsejendomme i
Storkøbenhavn, fx ‘Skt. Jørgens Hus’.
Der er tre fonde: Den internationale
aage V. Jensen Charity Foundation og to
danske fonde, aage V. Jensens Fond og
aage V. Jensen Naturfond. Fondene arbejder
gennem erhvervelse af naturområder,
udførelse af genopretningsprojekter,
støtte til andre naturprojekter og
støtte til forsknings- og formidlingsprojekter
for at bevare og synliggøre naturværdier.

Kort nyt
HtS – ny kunde
Dan-Ejendomme as har indgået aftale med arbejdsgiverforeningen HtS (Handel
transport Service) om administration af selskabets to erhvervsejendomme
i kalkbrænderihavnen. Der er tale om de to utzon-tegnede byggerier utzon I
og utzon II.
Overtagelse af Bech-Bruuns
ejendomsadministrationsaktiviteter
Dan-Ejendomme as har pr. 29. juni 2007 overtaget ejendomsadministrationsaktiviteterne
fra advokatfirmaet Bech-Bruun, der er en af Danmarks førende
advokatvirksomheder.
Der er tale om en portefølje på cirka 800 lejligheder/lejemål fordelt på 17
ejendomme – andelsboligforeninger, ejerforeninger og udlejningsejendomme.
Døgnvagt - 0 0 20 0
Hvis der uden for Dan-Ejendomme as’ åbningstid opstår en akut skade
på en ejendom, er der oprettet et nummer, som lejerne kan ringe til.
Der er tale om et akutnummer for skader, der ikke kan afvente udbedring
- fx vandskader, stormskader, manglende varmeforsyning etc.
Hovedparten af de udlejningsejendomme, Dan-Ejendomme as administrerer,
er tilmeldt denne vagtservice. Døgnvagt/akutnummeret passes af firmaet
SikkerhedsPartner a/S.
Nyt om personale
Ny juridisk direktør
Cand.jur. Morten Østrup Møller er pr.
15. maj 2007 ansat som juridisk direktør
i Dan-Ejendomme as. Morten
kommer fra en stilling som direktør i
Sven Westergaards
Ejendomsadministration a/S.
Dorte Hovgård Hansen
udnævnt til udviklingschef
Cand.merc. (O) Dorte Hovgård
Hansen er pr. 1. juli 2007 udnævnt
til udviklingschef med ansvar for
forretningsudvikling i
Dan-Ejendomme as. Dorte Hovgård
Hansen har været ansat i
Dan-Ejendomme as siden 1997.
Niels Koefoed ny indkøbschef
Projektleder, ingeniør & HD Niels
Koefoed er udnævnt til indkøbschef
i Dan-Ejendomme as. Niels har ansvaret
for forhandling af indkøbsaftaler
til de administrerede ejendomme,
gennemførelse af større
licitationer mv. Niels Koefoed har
været ansat som projektleder siden
2005.
Nyt ansigt til erhvervsudlejning
Vi har i foråret kunnet byde velkommen
til statsautoriseret ejendomsmægler,
Charlotte Christensen.
Charlotte vil primært være beskæftiget
med udlejning af erhvervsejendomme
og -lokaler.
Projektsalg og
førstegangsudlejning
Vi arbejder lige nu på en række
spændende boligprojekter i
Storkøbenhavn – bl.a. ‘Horisonten’
i Ørestad City, ‘Revyhaven’ ved
Flintholm, ‘Søparken’ ved Måløv og
‘tinghaven’ ved gladsaxe. I foråret
har vi derfor kunnet byde velkommen
til statsautoriseret ejendomsmægler,
valuar Mette Haarup, der skal beskæftige
sig med projektsalg, førstegangsudlejning
og erhvervsudlejning.
1

20
Dan-Ejendomme as
har fået
nyt telefonnummer
Vores nye telefonnummer er 70 30 20 20, og vores telefax er 70 30 20 21.
70 30 20 20
Du træffer os på følgende adresser:
Dan-Ejendomme as regionskontor telefonåbningstider
Tuborg Boulevard 12 Saralyst allé 53 Mandag – torsdag, kl. 09.00 – 16.00
DK-2 00 Hellerup Dk-8270 Højbjerg Fredag, kl. 09.00 – 15.00
www.dan-ejendomme.dk
info@dan-ejendomme.dk