Analyse – marts 2011 - Haveboligforeningen Grøndalsvænge
Analyse – marts 2011 - Haveboligforeningen Grøndalsvænge Analyse – marts 2011 - Haveboligforeningen Grøndalsvænge
Analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger Side 4 dag i niveauet 4-7% på andelsboliglån i banken. Rentesatsen afhænger af hvilken bank der er tale om, risikovurdering, kundeforhold i øvrigt m.m. Som ejer af en ejerbolig kan man på samme måde optage lån i banken. Herudover er der mulighed for at optage lån på op til 80% af ejerboligens handelsværdi, hvilken værdi fastsættes at realkreditinstituttet. Realkreditlån kan optages med variabel rente, hvor renten fastsættes for 1 år ad gangen. Herudover kan lån optages med fast rente, hvor renten er fast i hele lånets løbetid, hvilket giver stor sikkerhed i budgetlægningen, ligesom konverteringsgevinster kan opnås ved senere omprioritering. Renten på et realkreditlån fastsættes af Københavns Fondsbørs, idet der belånes via børsnoterede realkreditobligationer. Udover renten betales der et administrationsbidrag til kreditforeningen, der afhænger af hvor meget den enkelte ejendom er belånt. Der skal regnes med bidragssats i størrelsesordenen 0,3-0,6% p.a. indenfor belåning på 80% af ejendommens værdi. En variabel rente, fastlåst for 1 år, udgør p.t. ca. 1,35% p.a. Den samlede udgift vil derfor p.t. udgøre 1,65-1,95% p.a. hvilket således er væsentligt mindre end renteudgiften på et variabelt forrentet banklån. Herudover er der mulighed for at sikre renten fra 1-30 år. Den dyreste finansiering er et lån hvor renten låses fast i 30 år. Her er en renteudgift inklusive administrationsbidrag p.t. på ca. 4,5-4,8% p.a. Hvis der optages realkreditlån hvor renten sikres for en årrække frem, vil der tillige kunne opnås en kursgevinst hvis renteniveauet stiger, idet dette alt andet lige, vil få obligationskurserne til at falde, og dermed gøre det muligt at opnå en besparelse ved indfrielse eller omlægning af lånet. Optagelse af realkreditlån kan ske i et realkreditinstitut uafhængig af om der er et bankengagement eller ej. Et banklån kan normalt kun optages med den forudsætning af at man har sit øvrige bankengagement i banken. Ved køb af en bolig, hvor der skal optages lån af en vis størrelse, kan dette betyde meget, både for ens renterisiko men også i hvad der skal betales på lånet samt mulighederne for løbende at foretage omlægninger af lånet. Konklusionen er, at man som ejer af ejerbolig kan optage finansiering med mange flere valgmuligheder, herunder optage realkreditlån. Ejendomsskat: I en andelsboligforening betaler foreningen ejendomsskat til Kommunen. Ejendomsskat kaldes også grundskyld, idet der er tale om en betaling ud fra grundens værdi, ud fra grundskyldsskatteprocenten som fastsættes af Københavns kommune. I andelsboligforeningen Grøndalsvænge betaler andelshaverne særskilt for ejendomsskat og andre offentlige afgifter. Fordelingsnøglen er således at den samlede udgift fordeles ud fra de opgjorte grundstørrelser.
Analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger Side 5 Når man overgår til ejerboliger skal ejendomsskat betales individuelt af den enkelte grundejer. Efter ejendommen er udstykket går der en periode før der fastsættes en ny vurdering på de udstykkede ejendomme, som kan danne grundlag for individuelt opkrævning af ejendomsskat. Det betyder at der de første 1-2 år fortsat opkræves et samlet beløb, som så vil blive fordelt mellem de 389 grundejere. Ejendomsskat betales af den grundværdi der fastsættes på den enkelte ejendom. Grundværdien opgøres som summen af et fast beløb (byggeret) og et variabelt beløb (beregnet af grundareal). Da der indgår et fast byggeretsbeløb, vil forskellen i hvad den enkelte grundejer skal betale, være mindre som ejere af ejerboliger, end forskellen i dag er i andelsboligforeningen, idet hele udgiften i dag alene fordeles ud fra grundstørrelsen. Som andelshaver er det ikke muligt for pensionister at indefryse sin andel af ejendomsskatten. Som ejer af en ejerbolig kan pensionister indefryse ejendomsskatten, hvilket vil sige at man opnår et meget billigt lån i sin ejendom, som først skal indfries ved salg af ejendommen eller ved dødsfald. I Københavns Kommune kan man indefryse alle udgifter der fremgår af ens ejendomsskattebillet, herunder alle offentlige afgifter samt renovationsudgift. P.t. tillægges en årlig rente på ca. 3% hvilken rente ikke er fradragsberettiget. Danbolig har vurderet, at ejendommenes værdi er 27-35% højere som ejerbolig end som andelsbolig. Hvis denne forskel er uændret når ejendommen engang skal sælges, så kan ejendomsskatter indefryses i en længere årrække, uden at dette går udover friværdien. Indefrysning af ejendomsskatter sker ved at Københavns Kommune tinglyser et pantebrev til sikkerhed for det kommunen har til gode, og indefrysning kan først ske når ejendomsskat opkræves individuelt. Selvom ejendommen først udstykkes i 2011 eller senere vil man indgå i skattereglerne der fastsætter en begrænsning i hvor meget udgiften til ejendomsskat kan stige år for år. I de udarbejdede beregninger er der taget udgangspunkt i grundværdi og begningsgrundlaget for ejendomsskat på baggrund af sammenlignelige ejerboliger på omkringliggende veje. Ejendomsværdiskat: Ejendomsværdiskat er en skat der betales på baggrund af den samlede værdi det offentlige har fastsat på ejendommen, det vil sige af både grundværdi og bygninger. Der skal betales ejendomsværdiskat når ejeren selv, eller ens ægtefælle, bebor ejendommen. Ejendomsskatten beregnes med 1% af ejendommens værdi under kr. 3.040.000 og 3% herudover. Som følge af gældende regler om skattestop, skal der dog alene ske beskatning af den laveste af følgende værdier:
- Page 1 and 2: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 3 and 4: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 5: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 9 and 10: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 11 and 12: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 13 and 14: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 15 and 16: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 17 and 18: Svar på modtagne spørgsmål: Anal
- Page 19 and 20: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 21 and 22: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 23 and 24: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 25 and 26: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 27 and 28: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 29 and 30: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 31 and 32: Analyse af konsekvenserne ved event
<strong>Analyse</strong> af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af<br />
<strong>Haveboligforeningen</strong> <strong>Grøndalsvænge</strong> til ejerboliger<br />
Side 5<br />
Når man overgår til ejerboliger skal ejendomsskat betales individuelt af den enkelte<br />
grundejer. Efter ejendommen er udstykket går der en periode før der fastsættes<br />
en ny vurdering på de udstykkede ejendomme, som kan danne grundlag<br />
for individuelt opkrævning af ejendomsskat. Det betyder at der de første 1-2 år<br />
fortsat opkræves et samlet beløb, som så vil blive fordelt mellem de 389 grundejere.<br />
Ejendomsskat betales af den grundværdi der fastsættes på den enkelte ejendom.<br />
Grundværdien opgøres som summen af et fast beløb (byggeret) og et variabelt<br />
beløb (beregnet af grundareal). Da der indgår et fast byggeretsbeløb, vil forskellen<br />
i hvad den enkelte grundejer skal betale, være mindre som ejere af ejerboliger,<br />
end forskellen i dag er i andelsboligforeningen, idet hele udgiften i dag alene<br />
fordeles ud fra grundstørrelsen.<br />
Som andelshaver er det ikke muligt for pensionister at indefryse sin andel af<br />
ejendomsskatten. Som ejer af en ejerbolig kan pensionister indefryse ejendomsskatten,<br />
hvilket vil sige at man opnår et meget billigt lån i sin ejendom, som først<br />
skal indfries ved salg af ejendommen eller ved dødsfald. I Københavns Kommune<br />
kan man indefryse alle udgifter der fremgår af ens ejendomsskattebillet, herunder<br />
alle offentlige afgifter samt renovationsudgift. P.t. tillægges en årlig rente på<br />
ca. 3% hvilken rente ikke er fradragsberettiget.<br />
Danbolig har vurderet, at ejendommenes værdi er 27-35% højere som ejerbolig<br />
end som andelsbolig. Hvis denne forskel er uændret når ejendommen engang<br />
skal sælges, så kan ejendomsskatter indefryses i en længere årrække, uden at<br />
dette går udover friværdien.<br />
Indefrysning af ejendomsskatter sker ved at Københavns Kommune tinglyser et<br />
pantebrev til sikkerhed for det kommunen har til gode, og indefrysning kan først<br />
ske når ejendomsskat opkræves individuelt.<br />
Selvom ejendommen først udstykkes i <strong>2011</strong> eller senere vil man indgå i skattereglerne<br />
der fastsætter en begrænsning i hvor meget udgiften til ejendomsskat<br />
kan stige år for år.<br />
I de udarbejdede beregninger er der taget udgangspunkt i grundværdi og begningsgrundlaget<br />
for ejendomsskat på baggrund af sammenlignelige ejerboliger<br />
på omkringliggende veje.<br />
Ejendomsværdiskat:<br />
Ejendomsværdiskat er en skat der betales på baggrund af den samlede værdi det<br />
offentlige har fastsat på ejendommen, det vil sige af både grundværdi og bygninger.<br />
Der skal betales ejendomsværdiskat når ejeren selv, eller ens ægtefælle,<br />
bebor ejendommen.<br />
Ejendomsskatten beregnes med 1% af ejendommens værdi under kr. 3.040.000<br />
og 3% herudover.<br />
Som følge af gældende regler om skattestop, skal der dog alene ske beskatning<br />
af den laveste af følgende værdier:
Change language