Analyse – marts 2011 - Haveboligforeningen Grøndalsvænge
Analyse – marts 2011 - Haveboligforeningen Grøndalsvænge Analyse – marts 2011 - Haveboligforeningen Grøndalsvænge
Analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger Side 10 Hvad hvis en andelshaver ikke kan eller vil købe sin bolig som ejerbolig: Hvis en andelshaver, efter at en generalforsamling har truffet beslutning om udstykning og salg af andelsboligforeningens ejendom, ikke ønsker at erhverve sin bolig som ejerbolig, så har andelshaveren ret til at blive boende som lejer, på en tidsubegrænset lejekontrakt. De pågældende ejendomme vil i denne situation blive solgt til interesserede købere, og det må påregnes at salgsprisen for disse udlejede boliger vil være lidt mindre end værdien som en ledig ejerbolig, hvor køberen kan flytte ind med det samme. Der er i likviditetsbudgettet for andelsboligforeningen, bilag 4, hensat kr. 5.000.000 i forbindelse hermed. Beløbet er anslået idet beløbet bl.a. afhænger af, hvor mange andelshaver der ikke ønsker at køber deres bolig, men i stedet vælger at bliver lejer. Der vil også være mulighed for at ejendommen kan overdrages til et familiemedlem til andelshaveren, f.eks. børn. I denne situation kan andelshaveren blive boende som lejer. Huslejens størrelse vil blive fastsat af køberen af ejendommen på baggrund af lejelovgivningens regler, eller efter aftale mellem ejer og lejer. Lejerne vil have mulighed for at indbringe lejens størrelse for Huslejenævnet. Det er ikke muligt på forhånd at modtage en tilkendegivelse fra Huslejenævnet, idet Huslejenævnet kun træffer konkrete afgørelser. Salg af en ejendom: I dag gennemføres en overdragelse ud fra andelsboligforeningens regler. Disse forudsættes bekendt, hvorfor de ikke vil blive gennemgået, idet der alene tages udgangspunkt i en sammenligning med salg af en ejerbolig. Prisfastsættelse: I dag kan en andelshaver maksimalt sælge til en pris der fastsættes som den til enhver tid gældende andelskrone med tillæg af individuelle forbedringer, som fastsættes af foreningens vurderingsmand i samarbejde med vurderingsudvalget. Forbedringerne afskrives. Den præcise vedligeholdelsestand af ejendom, have m.v. samt forbedringens brugsværdi, er som udgangspunkt uden betydning for maksimalprisfastsættelsen. Det er ikke sikkert at denne maksimalpris kan opnås, hvorefter andelshaveren er berettiget til at sælge til den højst opnåelige pris. For en ejer af en ejerbolig er man berettiget til at sælge til den til enhver tid højst opnåelige pris. Når prisen på en ejerbolig fastsættes er der tale om en samlet vurdering af beliggenhed, modernisering, vedligeholdelsesstand m.v. Her har det betydning hvordan man har vedligeholdt sin bolig og hvordan en køber vurderer hvordan brugsværdien af en forbedring er. Finde køber/forkøbsrettigheder: Hvis overdragelse ikke sker til nærtstående familiemedlem, til samlever, eller ved bytte af bolig, så skal en andelsboligsælger først afdække om der i bytteregister og en ekspektanceliste, afdække om der her findes en køber til sin ejendom.
Analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger Side 11 Hvis dette ikke er tilfældet kan andelshaveren selv finde en køber, eventuelt med hjælp af en ejendomsmægler. Prisen for andelsboligen sker herefter på baggrund af efterspørgslen, dog til den maksimalpris der er gældende for andelsboligen. En ejer af en ejerbolig kan også sælge til nærtstående familiemedlem, til samlever eller mageskifte med anden bolig. Herudover kan ejeren selv finde en køber uden at spørge i bytteregistret eller i ekspektancelisten, eventuelt med hjælp fra en ejendomsmægler. Prisfastsættelsen er helt fri. Det har ikke været muligt at vedlægge en statistik over hvordan de seneste års salg er gennemført, herunder hvor ofte bytteregistret og ekspektancelisten er bragt i anvendelse. Ansvar: Når en andelsbolig skal sælges skal der tilvejebringes forskellige rapporter omkring el, VVS, vurdering, energimærke m.m. Disse rapporter udarbejdes bedst muligt, ud fra det der kan konstateres på ejendommen ved besigtigelsen. Udgiften andrager p.t. kr. 20.000,00. Der kan efter overdragelse af en ejendom konstateres forhold som ikke var kendt ved overdragelsen. Der er oftest tale om skjulte fejl og mangler, som køberen konstaterer efter overtagelse af ejendommen, f.eks. i forbindelse med istandsættelsesarbejder. Der findes ikke direkte lovregler på dette område, så der kan som følge heraf opstå tvister mellem køber og sælger af andelsboligen, ligesom andelsboligforeningens bestyrelse og de involverede vurderingsfolk, måske kan blive inddraget i tvisten. Det vil i sidste ende være domstolene der skal træffe beslutning om hvordan sagen skal afgøres. Når en ejerbolig (hus el eskytdarbejder tilstandsrapport, fremskaffer tilbud på ejerskifteforsikring og udleverer disse til køberen sammen med erklæring om at betale halvdelen af forsikringspræmien, så er sælgeren fri for ansvar for eventuelle skjulte fejl og mangler vedrørende ejendommen. Det er herefter en sag imellem køber af ejendommen og ejerskifteforsikringsselskabet, såfremt køberen har valgt at tegne en ejerskifteforsikring. Udgiften til tilstandsrapport, energimærke samt sælgerbetalingen af 50% af ejerskifteforsikringspræmien andrager normalt ca. kr. 15.000,00. Ved salg af en ejerbolig er der således en lovbestemt ordning der har til formål at undgå tvister mellem køber og sælgere, ligesom grundejerforeningen ikke kan blive en del af sagen, som tilfældet er i dag for en andelsboligforening. Skat: I dette afsnit vil der skelnes mellem skat for andelshaveren og skat for andelsboligforeningen.
- Page 1 and 2: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 3 and 4: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 5 and 6: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 7 and 8: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 9 and 10: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 11: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 15 and 16: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 17 and 18: Svar på modtagne spørgsmål: Anal
- Page 19 and 20: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 21 and 22: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 23 and 24: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 25 and 26: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 27 and 28: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 29 and 30: Analyse af konsekvenserne ved event
- Page 31 and 32: Analyse af konsekvenserne ved event
<strong>Analyse</strong> af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af<br />
<strong>Haveboligforeningen</strong> <strong>Grøndalsvænge</strong> til ejerboliger<br />
Side 10<br />
Hvad hvis en andelshaver ikke kan eller vil købe sin bolig som ejerbolig:<br />
Hvis en andelshaver, efter at en generalforsamling har truffet beslutning om udstykning<br />
og salg af andelsboligforeningens ejendom, ikke ønsker at erhverve sin<br />
bolig som ejerbolig, så har andelshaveren ret til at blive boende som lejer, på en<br />
tidsubegrænset lejekontrakt. De pågældende ejendomme vil i denne situation<br />
blive solgt til interesserede købere, og det må påregnes at salgsprisen for disse<br />
udlejede boliger vil være lidt mindre end værdien som en ledig ejerbolig, hvor<br />
køberen kan flytte ind med det samme. Der er i likviditetsbudgettet for andelsboligforeningen,<br />
bilag 4, hensat kr. 5.000.000 i forbindelse hermed. Beløbet er anslået<br />
idet beløbet bl.a. afhænger af, hvor mange andelshaver der ikke ønsker at<br />
køber deres bolig, men i stedet vælger at bliver lejer.<br />
Der vil også være mulighed for at ejendommen kan overdrages til et familiemedlem<br />
til andelshaveren, f.eks. børn. I denne situation kan andelshaveren blive boende<br />
som lejer.<br />
Huslejens størrelse vil blive fastsat af køberen af ejendommen på baggrund af<br />
lejelovgivningens regler, eller efter aftale mellem ejer og lejer. Lejerne vil have<br />
mulighed for at indbringe lejens størrelse for Huslejenævnet.<br />
Det er ikke muligt på forhånd at modtage en tilkendegivelse fra Huslejenævnet,<br />
idet Huslejenævnet kun træffer konkrete afgørelser.<br />
Salg af en ejendom:<br />
I dag gennemføres en overdragelse ud fra andelsboligforeningens regler. Disse<br />
forudsættes bekendt, hvorfor de ikke vil blive gennemgået, idet der alene tages<br />
udgangspunkt i en sammenligning med salg af en ejerbolig.<br />
Prisfastsættelse:<br />
I dag kan en andelshaver maksimalt sælge til en pris der fastsættes som den til<br />
enhver tid gældende andelskrone med tillæg af individuelle forbedringer, som<br />
fastsættes af foreningens vurderingsmand i samarbejde med vurderingsudvalget.<br />
Forbedringerne afskrives. Den præcise vedligeholdelsestand af ejendom, have<br />
m.v. samt forbedringens brugsværdi, er som udgangspunkt uden betydning for<br />
maksimalprisfastsættelsen.<br />
Det er ikke sikkert at denne maksimalpris kan opnås, hvorefter andelshaveren er<br />
berettiget til at sælge til den højst opnåelige pris.<br />
For en ejer af en ejerbolig er man berettiget til at sælge til den til enhver tid<br />
højst opnåelige pris. Når prisen på en ejerbolig fastsættes er der tale om en<br />
samlet vurdering af beliggenhed, modernisering, vedligeholdelsesstand m.v. Her<br />
har det betydning hvordan man har vedligeholdt sin bolig og hvordan en køber<br />
vurderer hvordan brugsværdien af en forbedring er.<br />
Finde køber/forkøbsrettigheder:<br />
Hvis overdragelse ikke sker til nærtstående familiemedlem, til samlever, eller<br />
ved bytte af bolig, så skal en andelsboligsælger først afdække om der i bytteregister<br />
og en ekspektanceliste, afdække om der her findes en køber til sin ejendom.
Change language