Analyse – marts 2011 - Haveboligforeningen Grøndalsvænge

Analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af
Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger
Side 8
regnet sammen med ovennævnte beløb, idet yderligere lån kr. 40.000 er medregnet
i lånestørrelsen i økonomioversigterne ved ejerbolig, jf. nedenfor.
Der vedlægges endvidere økonomioversigter, bilag 5, som viser udgiftsbudget/likviditetsbudget
for henholdsvis andelshaver og ejer af ejerbolig. Der er udarbejdet
3 beregninger, hvor forudsætningerne er:
1.Andelshavere, der ikke har optaget banklån
2.Andelshavere der har optaget banklån kr. 600.000
3.Andelshavere der har optaget banklån kr. 1.200.000
Generelt kan anføres at den økonomiske konsekvens ved en omdannelse til ejerbolig,
stiger, jo større banklån der i dag er optaget, idet dette kan omlægges til
et billigere realkreditlån.
Endvidere er der specielle muligheder for pensionister for at kunne reducere udgifterne
der skal betales, idet der vil være mulighed for at indefryse ejendomsskatter
ligesom der evt. kan opnås en besparelse i den fremtidige betaling af
ejendomsværdiskat. Disse mulige besparelser i den månedlige kontante udgift,
fremgår af oversigterne.
For andelshavere der ikke har noget lån, eller kun lån i meget grænset omfang,
højere efter en omdannelse til en ejerbolig, end de i dag er som andelshaver. Til
gengæld vil boligens formueværdi være højere, da værdien som ejerbolig er højere
end værdien som andelsbolig.
Forudsætningerne omkring låneudgifter er, at der alene er medregnet renteudgifter.
Af sammenligningsmæssige årsager er der taget udgangspunkt i lån med
variabel rente,, både som andelsbolig og som ejerbolig. Der er budgetteret med
variabel rente på 6% på banklån og på 2% på realkreditlån. Hvis den enkelte
andelshavere betaler mere eller mindre end 6 % må der reguleres individuelt
herfor. Der er ikke medregnet afdragsbetaling, da der ofte er forskel i løbetiden
på banklån og realkreditlån, ligesom afdrag er at betragte som opsparing.
Der er på sidste side anført låneydelser ud fra 5 forskellige realkreditlånetyper,
således at den enkelte andelshaver kan sammenligne udgiften ved nyt realkreditlån
med sit eget banklån.
De andelshavere der har lån via andelsboligforeningen, skal derfor sammenligne
deres aktuelle udgifter, med de låneudgifter der vil være ved optagelse af nyt
realkreditlån.
Afvigelser kan forekomme i forbindelse med sagens gennemførsel. Dette gælder
f.eks. ændringer i obligationskurser, som kan ændre udgiften til indfrielse af andelsboligforeningens
realkreditlån og ydelsen på nye lån.
Udgiften til Ejendomsskat er medtaget som gennemsnitlige udgifter, både som
andelsbolig og som ejerbolig.
Ejendomsskat og ejendomsværdiskat er anslået ud fra andre sammenlignelige
ejendomme på den nærliggende villavej, Enebærvej, og kan ændre sig når skat-