Analyse – marts 2011 - Haveboligforeningen Grøndalsvænge

Analyse af konsekvenserne 

ved eventuel omdannelse af 

Haveboligforeningen 

Grøndalsvænge 

til ejerboliger

Indholdsfortegnelse: 

Udstykning .......................................................... 1 

Beslutningskompetence ....................................... 2 

Handelspris .......................................................... 2 

Ansvarsfraskrivelse ............................................. 3 

Offentlig støtte .................................................... 3 

Økonomi .............................................................. 3 

Ejendommens/andelens værdi ...................................... 3 

Belåningsmulighed/finansiering ..................................... 3 

Ejendomsskat ........................................................... 4 

Ejendomsværdiskat ................................................... 5 

Fradrag for renteudgifter ............................................. 6 

Boligydelse/lån ......................................................... 7 

Lån til foreningen ...................................................... 7 

Kontant udgift for den enkelte andelshaver ...................... 7 

Forbrugsudgifter ....................................................... 7 

Vedligeholdelsesudgifter .............................................. 7 

Budgetter ................................................................ 7 

Forsikring ............................................................ 9 

Udlejning ............................................................. 9 

Hvad hvis en andelshaver ikke kan 

eller vil købe sin bolig som ejerbolig.................... 10 

Salg af en ejendom .............................................. 10 

Prisfastsættelse ....................................................... 10 

Finde køber/forkøbsrettigheder .................................... 10 

Ansvar ................................................................... 11 

Skat ..................................................................... 11 

Andelshaverne ......................................................... 12 

Andelsboligforeningen ............................................... 12 

Grundejerforening ............................................... 13 

Udlodning ............................................................ 13 

Bilag .................................................................... 14 

Svar på modtagne spørgsmål ................................. 15-29 

Overordnet udstykningsplan ............................................ 30 

Skrivelse af 21. februar 2011 fra Københavns 

Kommune vedrørende principiel godkendelse af udstykning . 31 

Skrivelse fra Landinspektør H.P. angående udstykning ........ 34 

Likviditetsbudget for andelsboligforeningen ........................ 36 

Økonomioversigter for andelshavere, opdelt efter 

forskelligt lånebehov, og med oplysning om 

pensionisters eventuelle besparelsesmuligheder ................. 37 

Foreløbigt budget for den nye grundejerforening ................ 41 

Vurderinger udarbejdet af Danbolig, Nordvest .................... 42

Analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af 

Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger 

Side 1 

Nedenfor følger nærmere redegørelse over forskellige forhold, forskelle og konsekvenser 

hvis andelsboligforeningen omdannes til ejerboliger: 

Der er ikke fremhævet omkring fordele og ulemper, idet en ændring af de nuværende 

forhold, for nogen opfattes som en fordel og af andre som en ulempe. 

Det vil derfor være op til den enkelte at vurdere om de ændringer der beskrives, 

skal betragtes som en fordel eller en ulempe. 

Udover analysen er der som bilag 1 vedlagt en liste på 58 spørgsmål fra andelshavere 

med besvarelse. Svarene omhandler mange af de samme forhold som 

analysen, og henviser i nogle tilfælde hertil. Ligeledes ligner mange spørgsmål 

hinanden, hvorfor der i nogle svar henvises til svar på andre og lignende 

spørgsmål. 

På beboermødet vil analysen blive gennemgået og der vil blive lejlighed til at stille 

spørgsmål hertil. 

Udstykning: 

Mulighederne for at kunne omdanne en andelsboligforening til ejerboliger, afhænger 

af hvilken type ejendom der er tale om. 

Hvis der er tale om en etageboligbebyggelse, skal der omdannes til ejerlejligheder, 

og dette er ifølge ejerlejlighedsloven ikke muligt. Hvis der er tale om enkeltstående 

boliger eller tæt-lav bebyggelse kan omdannelse ske via udstykning. 

Andelsboligforeningens ejendom består af enkeltstående enfamilieboliger eller 

dobbelthuse, hvilket giver mulighed for omdannelse til ejerboliger såfremt udstykning 

af andelsboligforeningens ejendom i øvrigt kan ske. 

Ejendommen vil blive udstykket i 389 boligparceller og 1 fællesparcel. Fællesparcellen 

kan eventuelt bestå af flere matrikelnumre. 

Skelsætning vil følge de nuværende hække og andre omkransninger af den enkelte 

bolig. Der henvises til vedlagte overordnede udstykningsforslag, udarbejdet 

af Landinspektør H.P. Faustrup, Landinspektørerne Skelstedet I/S. 

Landinspektør H.P. Faustrup har fremsendt anmodning til Københavns Kommune 

om principiel tilladelse til udstykningen. Bekræftelse fra Kommunen af 21/2-2011 

er nu modtaget. Denne skrivelse er vedlagt som bilag, ligesom skrivelse fra 

Landinspektør H.P. Faustrup er vedlagt. 

Såfremt Københavns Kommune måtte stille krav omkring den endelige udstykningsplan 

skal disse krav følges, såfremt udstykningen skal gennemføres. 

De enkelte ejendomme bliver pålagt nødvendige servitutter vedrørende ledninger, 

grundejerforening m.v. i henhold til krav fra Københavns Kommune og forsyningsselskaber. 

Såfremt en generalforsamling måtte træffe beslutning om at udstykke og sælge 

andelsboligforeningens ejendom, vil udstykningssagen hurtigst muligt herefter 

blive udarbejdet og fremsendt til behandling i Københavns Kommune.



Side 2 

Når kommunen har godkendt udstykningssagen, vil denne blive videresendt til 

Kort- og Matrikelstyrelsen til endelig registrering og tildeling af nye matrikelnumre. 

Landinspektør H.P. Faustrup forventer at der vil gå minimum 6 måneder fra generalforsamlingens 

afholdelse til udstykningssagen er endeligt afsluttet. Den 

nærmere tidsplan for gennemførelse af omdannelse til ejerboliger vil afhænge af 

udstykningssagens varighed, hos henholdsvis Københavns Kommune, Kort- og 

Matrikelstyrelsen samt Tinglysningsmyndighederne. 

Beslutningskompetence: 

 

mgår 

i § 25,2 at forslag om salg af fast ejendom og foreningens opløsning kun kan 

vedtages på en generalforsamling hvor mindst halvdelen af samtlige mulig 

stemmer er repræsenteret. Endvidere skal et flertal på 2/3, det vil sige mindst 

260 andelshavere, stemme for et forslag om udstykning, salg og opløsning af 

foreningen. 

Herudover kræver det tilladelse fra Københavns Kommune at opløse foreningen, 

jf. vedtægternes § 25.4. Anmodning til Københavns Kommune skal indsendes 

når generalforsamlingen har truffet beslutning med mindst det flertal som er anført 

ovenfor. 

Handelspris: 

Der vil efter generalforsamlingens afholdelse blive foretaget en genvurdering af 

kvadratmeterprisen for boligerne af statsautoriseret ejendomsmægler. Udgangspunktet 

vil være en vurdering af anslået kvadratmeterpris for en enkelte boligs 

værdi i fri handel som ejerbolig, uden individuelle forbedringer foretaget af den 

enkelte beboer. 

Den samlede pris for alle boliger vil som udgangspunkt blive fastsat med samme 

fordeling boligerne imellem, som er gældende i andelsboligforeningen. Herefter 

vil der blive indsendt en anmodning om bindende svar til Skat, hvori Skat anmodes 

om at bekræfte vurderingsprisen. 

Fællesarealet, herunder fælleshusbygningen, vil blive overdraget til en nystiftet 

grundejerforening, idet grundejerforeningen skal etableres inden andelsboligforeningen 

ophører. 

Ændring af den foreløbigt ansatte samlede handelspris vil ske, såfremt ejendomsmæglerens 

vurdering eller skattemyndighedernes besvarelse af bindende 

forhåndsbesked, giver anledning hertil. En ændring af prisen for boligerne, vil 

som udgangspunkt tilsvarende ændre det likvidationsprovenu den enkelte andelshaver 

vil modtage, så en eventuel ændring af prisen vil være neutral for den 

enkelte andelshaver, bortset fra ændring i grundlaget for beregning af stempelafgift.



Side 3 

Såfremt enkelte andelshavere ikke ønsker at erhverve deres bolig som ejerbolig, 

vil de pågældende boliger blive solgt til tredjemand. I denne situation vil den pågældende 

andelshaver overgå som lejer, jf. afsnittet herom. 

Ansvarsfraskrivelse: 

De enkelte beboere har et indgående kendskab til deres ejendom og vil derfor 

have et muligt kendskab til fejl og mangler. Med baggrund heri ønsker et forsikringsselskab 

normalt ikke at tilbyde en ejerskifteforsikring. 

Salget af de enkelte boliger til andelshaverne sker med ansvarsfraskrivelse for 

andelsboligforeningen. Ejendommen købes som beset, og alle rettigheder og forpligtelser 

vedrørende de enkelte ejendomme transporteres fra andelsboligforeningen 

til køberen. Alle andelshaver har i dag det fulde ansvar for ejendommen, 

herunder for den nødvendige vedligeholdelse og modernisering. 

Offentlig støtte: 

Den offentlige støtte andelsboligforeningen måtte have modtaget siden stiftelsen, 

skal tilbagebetales og alle tilskud bortfalder for fremtiden. 

Det er blevet oplyst af foreningens bestyrelse, at der ikke er modtaget offentlige 

tilskud af nogen art i foreningens levetid. 

Økonomi: 

Ejendommens/andelens værdi: 

Danbolig, Nordvest, har foretaget besigtigelse af 4 forskellige boliger i andelsboligforeningen. 

Der er foretaget vurdering dels som andelsbolig og dels som ejerbolig. 

Endvidere er der anført en anslået værdi, hvor der ses bort fra de individuelle 

bygningsændringer og forbedringer, som den enkelte andelshaver har tilført 

ejendommen. 

 

andelsbolig. Forskellen for de 4 boliger varierer fra kr. 700.0000 900.000, hvilket 

svarer til at værdien som ejerbolig er vurderet til at være 27-35% højere end 

værdien som andelsbolig. 

Danboligs vurdering er vedlagt nærværende analyse, som bilag 7. 

Belåningsmulighed/finansiering: 

Som andelsboligforening kan andelshaverne alene optage lån i banken, idet der 

ikke er mulighed for at optage realkreditlån i en andelsbolig. 

I det omfang der er optaget lån, eller optages nye lån, af andelsboligforeningen, 

kan andelsboligforeningen optage lån i Realkreditinstitut. De renteudgifter der er 

på lån i andelsboligforeningen kan andelshaverne ikke fratrække i skat. 

Generelt er renten på et banklån variabel. Det betyder at den kan ændre sig løbende 

i opadgående eller nedgående retning, afhængig af renteudviklingen. I 

dag har vi et meget lavt renteniveau hvor risikoen for rentestigninger nok er væsentligt 

større end mulighed for at renten vil falde yderligere. Rentesatsen er i



Side 4 

dag i niveauet 4-7% på andelsboliglån i banken. Rentesatsen afhænger af hvilken 

bank der er tale om, risikovurdering, kundeforhold i øvrigt m.m. 

Som ejer af en ejerbolig kan man på samme måde optage lån i banken. Herudover 

er der mulighed for at optage lån på op til 80% af ejerboligens handelsværdi, 

hvilken værdi fastsættes at realkreditinstituttet. Realkreditlån kan optages 

med variabel rente, hvor renten fastsættes for 1 år ad gangen. Herudover kan 

lån optages med fast rente, hvor renten er fast i hele lånets løbetid, hvilket giver 

stor sikkerhed i budgetlægningen, ligesom konverteringsgevinster kan opnås ved 

senere omprioritering. 

Renten på et realkreditlån fastsættes af Københavns Fondsbørs, idet der belånes 

via børsnoterede realkreditobligationer. Udover renten betales der et administrationsbidrag 

til kreditforeningen, der afhænger af hvor meget den enkelte ejendom 

er belånt. Der skal regnes med bidragssats i størrelsesordenen 0,3-0,6% 

p.a. indenfor belåning på 80% af ejendommens værdi. En variabel rente, fastlåst 

for 1 år, udgør p.t. ca. 1,35% p.a. Den samlede udgift vil derfor p.t. udgøre 

1,65-1,95% p.a. hvilket således er væsentligt mindre end renteudgiften på et 

variabelt forrentet banklån. 

Herudover er der mulighed for at sikre renten fra 1-30 år. Den dyreste finansiering 

er et lån hvor renten låses fast i 30 år. Her er en renteudgift inklusive administrationsbidrag 

p.t. på ca. 4,5-4,8% p.a. 

Hvis der optages realkreditlån hvor renten sikres for en årrække frem, vil der 

tillige kunne opnås en kursgevinst hvis renteniveauet stiger, idet dette alt andet 

lige, vil få obligationskurserne til at falde, og dermed gøre det muligt at opnå en 

besparelse ved indfrielse eller omlægning af lånet. 

Optagelse af realkreditlån kan ske i et realkreditinstitut uafhængig af om der er 

et bankengagement eller ej. Et banklån kan normalt kun optages med den forudsætning 

af at man har sit øvrige bankengagement i banken. 

Ved køb af en bolig, hvor der skal optages lån af en vis størrelse, kan dette betyde 

meget, både for ens renterisiko men også i hvad der skal betales på lånet 

samt mulighederne for løbende at foretage omlægninger af lånet. 

Konklusionen er, at man som ejer af ejerbolig kan optage finansiering med mange 

flere valgmuligheder, herunder optage realkreditlån. 

Ejendomsskat: 

I en andelsboligforening betaler foreningen ejendomsskat til Kommunen. Ejendomsskat 

kaldes også grundskyld, idet der er tale om en betaling ud fra grundens 

værdi, ud fra grundskyldsskatteprocenten som fastsættes af Københavns 

kommune. 

I andelsboligforeningen Grøndalsvænge betaler andelshaverne særskilt for ejendomsskat 

og andre offentlige afgifter. Fordelingsnøglen er således at den samlede 

udgift fordeles ud fra de opgjorte grundstørrelser.



Side 5 

Når man overgår til ejerboliger skal ejendomsskat betales individuelt af den enkelte 

grundejer. Efter ejendommen er udstykket går der en periode før der fastsættes 

en ny vurdering på de udstykkede ejendomme, som kan danne grundlag 

for individuelt opkrævning af ejendomsskat. Det betyder at der de første 1-2 år 

fortsat opkræves et samlet beløb, som så vil blive fordelt mellem de 389 grundejere. 

Ejendomsskat betales af den grundværdi der fastsættes på den enkelte ejendom. 

Grundværdien opgøres som summen af et fast beløb (byggeret) og et variabelt 

beløb (beregnet af grundareal). Da der indgår et fast byggeretsbeløb, vil forskellen 

i hvad den enkelte grundejer skal betale, være mindre som ejere af ejerboliger, 

end forskellen i dag er i andelsboligforeningen, idet hele udgiften i dag alene 

fordeles ud fra grundstørrelsen. 

Som andelshaver er det ikke muligt for pensionister at indefryse sin andel af 

ejendomsskatten. Som ejer af en ejerbolig kan pensionister indefryse ejendomsskatten, 

hvilket vil sige at man opnår et meget billigt lån i sin ejendom, som først 

skal indfries ved salg af ejendommen eller ved dødsfald. I Københavns Kommune 

kan man indefryse alle udgifter der fremgår af ens ejendomsskattebillet, herunder 

alle offentlige afgifter samt renovationsudgift. P.t. tillægges en årlig rente på 

ca. 3% hvilken rente ikke er fradragsberettiget. 

Danbolig har vurderet, at ejendommenes værdi er 27-35% højere som ejerbolig 

end som andelsbolig. Hvis denne forskel er uændret når ejendommen engang 

skal sælges, så kan ejendomsskatter indefryses i en længere årrække, uden at 

dette går udover friværdien. 

Indefrysning af ejendomsskatter sker ved at Københavns Kommune tinglyser et 

pantebrev til sikkerhed for det kommunen har til gode, og indefrysning kan først 

ske når ejendomsskat opkræves individuelt. 

Selvom ejendommen først udstykkes i 2011 eller senere vil man indgå i skattereglerne 

der fastsætter en begrænsning i hvor meget udgiften til ejendomsskat 

kan stige år for år. 

I de udarbejdede beregninger er der taget udgangspunkt i grundværdi og begningsgrundlaget 

for ejendomsskat på baggrund af sammenlignelige ejerboliger 

på omkringliggende veje. 

Ejendomsværdiskat: 

Ejendomsværdiskat er en skat der betales på baggrund af den samlede værdi det 

offentlige har fastsat på ejendommen, det vil sige af både grundværdi og bygninger. 

Der skal betales ejendomsværdiskat når ejeren selv, eller ens ægtefælle, 

bebor ejendommen. 

Ejendomsskatten beregnes med 1% af ejendommens værdi under kr. 3.040.000 

og 3% herudover. 

Som følge af gældende regler om skattestop, skal der dog alene ske beskatning 

af den laveste af følgende værdier:



Gældende ejendomsværdi, der fastsættes 1. oktober hvert år 

Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001, med tillæg af 5% 

Ejendomsværdi pr. 1. januar 2002 

Side 6 

Selvom ejendommen først måtte blive udstykket i 2011 eller senere er man omfattet 

af gældende lovregler omkring skattestop. Det betyder at Skat vil fastsætte 

en ejendomsværdi for både 2001 og 2002 for hver enkelt ejendom, som vil 

danne grundlag for begrænsning i udgifterne til ejendomsværdiskat. 

Sammenlignelige ejendomme i nærheden: 

Enebærvej 11, grundareal 383 m², boligareal 98 m² og 29 m² kælder: 

kr. 1.417.500. 


kr. 1.785.000. 

Disse 2 boligeksempler er ganske sammenlignelige med grundstørrelse og boligstørrelse 

i andelsboligforeningen. Udgangspunktet er derfor at beregningsgrundlaget 

for de fremtidige ejendomme må forventes at udgøre kr. 1.400.000 

1.800.000, afhængig af den enkelte boligs størrelse. 

Værdierne vil blive fastsat på baggrund af Skats beregningsmetode for henholdsvis 

fastsættelse af grundværdi og bygningsværdi. Indtil der foreligger en individuel 

vurdering, skal der ikke betales ejendomsværdiskat. Det kan betyde at der 

det første års tid efter en ejendom er blevet til ejerbolig, ikke skal betales ejendomsværdiskat. 

I de udarbejdede beregninger er forudsætningerne om grundværdi og begningsgrundlaget 

for ejendomsværdiskat taget på baggrund af sammenlignelige ejerboliger 

på omkringliggende veje. 

For pensionister er der mulighed for at få reduceret sin ejendomsværdiskat. 

Muligheden er indtægtsbestemt og der kan maksimalt opnås et nedslag på 0,4%, 

dog maksimalt kr. 6.000 p.a. For enlige kan denne reduktion opnås hvis 

Det maksimale nedslag kan opnås ved en samlet indkomst på kr. 174.600 for 

enlige og kr. 268.600 for gifte pensionister. For indkomster herudover reduceres 

fradraget med 5% af den samlede indkomst der overstiger dette indkomstgrundlag. 

Såfremt den samlede indtægt er kr. 120.000 over indkomstgrundlaget bortfalder 

mulighederne for reduktion. 

Fradrag for renteudgifter: 

Alle individuelle renteudgifter kan fratrækkes i skat, med en fradragsværdi på ca. 

33%, hvilket betyder at man selv skal afholde de resterende 67%. 

I forbindelse med ændring i skattereglerne vil fradragsværdien af renter falde 

gradvist med i alt 8% i løbet af årene 2012 til 2019, såfremt man har nettorenteudgifter 

der overstige kr. 50.000 for ugifte og kr. 100.000 for ægtepar. 

Hvis en andelshaver i dag har renteudgifter over dette beløb, eller får det, hvis 

bankrenten stiger, vil risikoen for at få minimeret sit rentefradrag, være mindre



Side 7 

som ejer af en ejerbolig, da renten på et realkreditlån er lavere end på et banklån. 

Boligydelse/lån: 

Som andelshaver er der i dag mulighed for pensionister til at opnå boligydelse, 

idet boligydelsen er afhængig af indtægt. Tidligere kunne boligydelse både opnå 

som tilskud og som lån, men nu kan tilskud alene opnås som lån der skal tilbagebetales, 

senest ved salg af boligen. 

Der kan på tilsvarende vis ydes boligydelse(lån) til pensionister der ejer en ejerbolig. 

Beregning af boligydelsen sker ud fra en samlet vurdering af boligudgift, indtægtsforhold, 

formueforhold m.m. Dette gælder for både ejere af en andelsbolig 

og ejere af en ejerbolig. 

Lån til foreningen: 

De andelshavere der aktuelt har en gæld til andelsboligforeningen, bl.a. i forbindelse 

med frikøb af hjemfaldspligt, skal i forbindelse med omdannelsen indfri 

denne gæld, idet det i stedet vil være muligt selv at optage realkreditlån til finansiering 

heraf. 

Kontant udgift for den enkelte andelshaver der køber sin bolig: 

De samlede omkostninger vil andrage ca. kr. 60.000 pr. bolig/andelshaver. Andelsboligforeningen 

har nogle midler til at afholde de nødvendige omkostninger 

til at omdanne andelsboligforeningens boliger til ejerboliger Midlerne rækker ikke 

helt hvorfor den enkelte andelshaver skal påregne en anslået udgift på kr. 30- 

40.000. Dette beløb dækker de resterende omkostninger samt registreringsafgift 

(statsafgift) i forbindelse med tinglysning af skøde. 

Udgiften kan afholdes af egne kontante midler eller indgå som en del af det lån 

den enkelte har behov for at optage. 

Forbrugsudgifter: 

Den enkelte andelshaver afholder i dag individuelle udgifter til el, vand, varme og 

valgt antennepakke. Dette vil være uændret gældende såfremt andelshaveren i 

stedet kommer til at eje sin ejendom som ejerbolig. 

Vedligeholdelsesudgifter: 

Vedligeholdelse af den enkelte bolig påhviler i dag andelshaveren, der tillige afholder 

udgifterne herved. Efter omdannelse vil dette være uændret, idet det er 

den til enhver tid værende ejer af en ejendom, der har ansvaret for vedligeholdelsen 

og afholder udgifterne herved. 

Budgetter: 

Der vedlægges likviditetsbudget, bilag 4, som viser udgifter for andelsboligforeningen 

vedrørende sagens gennemførsel. Budgettet viser at den enkelte andelshaver 

vil få købesummen tilbage i likvidationsprovenu, bortset fra kr. 

15.000-20.000, som er den del af omkostningerne, som andelsboligforeningens 

kapital ikke kan dække. Stempel og tinglysningsafgifter vedrørende skøde er ind-



Side 8 

regnet sammen med ovennævnte beløb, idet yderligere lån kr. 40.000 er medregnet 

i lånestørrelsen i økonomioversigterne ved ejerbolig, jf. nedenfor. 

Der vedlægges endvidere økonomioversigter, bilag 5, som viser udgiftsbudget/likviditetsbudget 

for henholdsvis andelshaver og ejer af ejerbolig. Der er udarbejdet 

3 beregninger, hvor forudsætningerne er: 

1.Andelshavere, der ikke har optaget banklån 

2.Andelshavere der har optaget banklån kr. 600.000 

3.Andelshavere der har optaget banklån kr. 1.200.000 

Generelt kan anføres at den økonomiske konsekvens ved en omdannelse til ejerbolig, 

stiger, jo større banklån der i dag er optaget, idet dette kan omlægges til 

et billigere realkreditlån. 

Endvidere er der specielle muligheder for pensionister for at kunne reducere udgifterne 

der skal betales, idet der vil være mulighed for at indefryse ejendomsskatter 

ligesom der evt. kan opnås en besparelse i den fremtidige betaling af 

ejendomsværdiskat. Disse mulige besparelser i den månedlige kontante udgift, 

fremgår af oversigterne. 

For andelshavere der ikke har noget lån, eller kun lån i meget grænset omfang, 

 

højere efter en omdannelse til en ejerbolig, end de i dag er som andelshaver. Til 

gengæld vil boligens formueværdi være højere, da værdien som ejerbolig er højere 

end værdien som andelsbolig. 

Forudsætningerne omkring låneudgifter er, at der alene er medregnet renteudgifter. 

Af sammenligningsmæssige årsager er der taget udgangspunkt i lån med 

variabel rente,, både som andelsbolig og som ejerbolig. Der er budgetteret med 

variabel rente på 6% på banklån og på 2% på realkreditlån. Hvis den enkelte 

andelshavere betaler mere eller mindre end 6 % må der reguleres individuelt 

herfor. Der er ikke medregnet afdragsbetaling, da der ofte er forskel i løbetiden 

på banklån og realkreditlån, ligesom afdrag er at betragte som opsparing. 

Der er på sidste side anført låneydelser ud fra 5 forskellige realkreditlånetyper, 

således at den enkelte andelshaver kan sammenligne udgiften ved nyt realkreditlån 

med sit eget banklån. 

De andelshavere der har lån via andelsboligforeningen, skal derfor sammenligne 

deres aktuelle udgifter, med de låneudgifter der vil være ved optagelse af nyt 

realkreditlån. 

Afvigelser kan forekomme i forbindelse med sagens gennemførsel. Dette gælder 

f.eks. ændringer i obligationskurser, som kan ændre udgiften til indfrielse af andelsboligforeningens 

realkreditlån og ydelsen på nye lån. 

Udgiften til Ejendomsskat er medtaget som gennemsnitlige udgifter, både som 

andelsbolig og som ejerbolig. 

Ejendomsskat og ejendomsværdiskat er anslået ud fra andre sammenlignelige 

ejendomme på den nærliggende villavej, Enebærvej, og kan ændre sig når skat-



Side 9 

temyndighederne fastsætter den endelige grundværdi og ejendomsværdi. Det 

bemærkes at værdierne er fastsat ud fra gældende skatteregler. Der henvises til 

n 

Der er medregnet kr. 800,00 pr. måned i udgifter til grundejerforeningen, jf. bilag 

6. Det er kr. 150,00 lavere end den nuværende boligafgift, hvilket skyldes at 

udgifterne til at drive en andelsboligforening er større end at driver end grundejerforening, 

idet en del opgaver forsvinder. 

Det må påregnes at der de første 1-2 år efter omdannelsen sker fælles opkrævning 

af ejendomsskat. Denne vil blive betalt og fordelt af den nye grundejerforening. 

Det er ikke muligt at udarbejde budget for alle andelshaveres individuelle forhold, 

hvorfor jeg anbefaler at der søges individuel rådgivning. 

Forsikring: 

Som andelshaver er ens ejendom forsikret via andelsboligforeningen, og udgiften 

hertil indgår i den boligafgift der betales. 

Som ejer af en ejerbolig, skal man individuelt forsikre sin ejendom. Dette vil give 

mulighed for nogle samlerabatter hos forsikringsselskaberne. 

Forsikringen skal være en almindelig ejendomsforsikring hvor der forsikres mod 

brand, svampe- og insektskade, udvidet rørskade, grundejeransvar m.m. 

Der indgår i beregningerne en almindelig præmie for en ejendomsforsikring. Der 

vil være formentlig mulighed for nogle samlerabatter hos forsikringsselskaberne, 

hvilket dog ikke indgår i beregningerne. 

Såfremt det ønskes vil der også være mulighed for at den nuværende fælles 

ejendomsforsikring fortsætter, idet det i givet fald vil være den nye grundejerforening 

der administrerer denne. 

Udlejning: 

Som andelshaver er man underlagt andelsboligforeningens regler omkring udlejning. 

I vedtægternes § 9 bestemmes at fremleje eller udlån af en bolig kun kan 

ske med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når andelshaveren er midlertidigt 

fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, 

studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende, 

for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Det er endvidere at man ikke 

kan fremleje, hvis man ikke kan sælge sin bolig og andelsboligforeningens bestyrelse 

skal tillige godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet. 

Som ejer af en ejerbolig, er man frit stillet til selv at bestemme om man ønsker 

at udleje sin bolig og de nærmere betingelser herom. Hvis lejen f.eks. er for høj, 

eller vilkårene er urimelige, har en lejer mulighed for at henvende sig i huslejenævnet 

der herefter træffe afgørelse herom. Dette sker helt uden om grundejerforeningen.



Side 10 

Hvad hvis en andelshaver ikke kan eller vil købe sin bolig som ejerbolig: 

Hvis en andelshaver, efter at en generalforsamling har truffet beslutning om udstykning 

og salg af andelsboligforeningens ejendom, ikke ønsker at erhverve sin 

bolig som ejerbolig, så har andelshaveren ret til at blive boende som lejer, på en 

tidsubegrænset lejekontrakt. De pågældende ejendomme vil i denne situation 

blive solgt til interesserede købere, og det må påregnes at salgsprisen for disse 

udlejede boliger vil være lidt mindre end værdien som en ledig ejerbolig, hvor 

køberen kan flytte ind med det samme. Der er i likviditetsbudgettet for andelsboligforeningen, 

bilag 4, hensat kr. 5.000.000 i forbindelse hermed. Beløbet er anslået 

idet beløbet bl.a. afhænger af, hvor mange andelshaver der ikke ønsker at 

køber deres bolig, men i stedet vælger at bliver lejer. 

Der vil også være mulighed for at ejendommen kan overdrages til et familiemedlem 

til andelshaveren, f.eks. børn. I denne situation kan andelshaveren blive boende 

som lejer. 

Huslejens størrelse vil blive fastsat af køberen af ejendommen på baggrund af 

lejelovgivningens regler, eller efter aftale mellem ejer og lejer. Lejerne vil have 

mulighed for at indbringe lejens størrelse for Huslejenævnet. 

Det er ikke muligt på forhånd at modtage en tilkendegivelse fra Huslejenævnet, 

idet Huslejenævnet kun træffer konkrete afgørelser. 

Salg af en ejendom: 

I dag gennemføres en overdragelse ud fra andelsboligforeningens regler. Disse 

forudsættes bekendt, hvorfor de ikke vil blive gennemgået, idet der alene tages 

udgangspunkt i en sammenligning med salg af en ejerbolig. 

Prisfastsættelse: 

I dag kan en andelshaver maksimalt sælge til en pris der fastsættes som den til 

enhver tid gældende andelskrone med tillæg af individuelle forbedringer, som 

fastsættes af foreningens vurderingsmand i samarbejde med vurderingsudvalget. 

Forbedringerne afskrives. Den præcise vedligeholdelsestand af ejendom, have 

m.v. samt forbedringens brugsværdi, er som udgangspunkt uden betydning for 

maksimalprisfastsættelsen. 

Det er ikke sikkert at denne maksimalpris kan opnås, hvorefter andelshaveren er 

berettiget til at sælge til den højst opnåelige pris. 

For en ejer af en ejerbolig er man berettiget til at sælge til den til enhver tid 

højst opnåelige pris. Når prisen på en ejerbolig fastsættes er der tale om en 

samlet vurdering af beliggenhed, modernisering, vedligeholdelsesstand m.v. Her 

har det betydning hvordan man har vedligeholdt sin bolig og hvordan en køber 

vurderer hvordan brugsværdien af en forbedring er. 

Finde køber/forkøbsrettigheder: 

Hvis overdragelse ikke sker til nærtstående familiemedlem, til samlever, eller 

ved bytte af bolig, så skal en andelsboligsælger først afdække om der i bytteregister 

og en ekspektanceliste, afdække om der her findes en køber til sin ejendom.



Side 11 

Hvis dette ikke er tilfældet kan andelshaveren selv finde en køber, eventuelt med 

hjælp af en ejendomsmægler. Prisen for andelsboligen sker herefter på baggrund 

af efterspørgslen, dog til den maksimalpris der er gældende for andelsboligen. 

En ejer af en ejerbolig kan også sælge til nærtstående familiemedlem, til samlever 

eller mageskifte med anden bolig. Herudover kan ejeren selv finde en køber 

uden at spørge i bytteregistret eller i ekspektancelisten, eventuelt med hjælp fra 

en ejendomsmægler. Prisfastsættelsen er helt fri. 

Det har ikke været muligt at vedlægge en statistik over hvordan de seneste års 

salg er gennemført, herunder hvor ofte bytteregistret og ekspektancelisten er 

bragt i anvendelse. 

Ansvar: 

Når en andelsbolig skal sælges skal der tilvejebringes forskellige rapporter omkring 

el, VVS, vurdering, energimærke m.m. Disse rapporter udarbejdes bedst 

muligt, ud fra det der kan konstateres på ejendommen ved besigtigelsen. Udgiften 

andrager p.t. kr. 20.000,00. 

Der kan efter overdragelse af en ejendom konstateres forhold som ikke var 

kendt ved overdragelsen. Der er oftest tale om skjulte fejl og mangler, som køberen 

konstaterer efter overtagelse af ejendommen, f.eks. i forbindelse med 

istandsættelsesarbejder. 

Der findes ikke direkte lovregler på dette område, så der kan som følge heraf 

opstå tvister mellem køber og sælger af andelsboligen, ligesom andelsboligforeningens 

bestyrelse og de involverede vurderingsfolk, måske kan blive inddraget 

i tvisten. Det vil i sidste ende være domstolene der skal træffe beslutning om 

hvordan sagen skal afgøres. 

Når en ejerbolig (hus el 

eskytdarbejder 

tilstandsrapport, fremskaffer tilbud på ejerskifteforsikring og udleverer 

disse til køberen sammen med erklæring om at betale halvdelen af forsikringspræmien, 

så er sælgeren fri for ansvar for eventuelle skjulte fejl og mangler vedrørende 

ejendommen. 

Det er herefter en sag imellem køber af ejendommen og ejerskifteforsikringsselskabet, 

såfremt køberen har valgt at tegne en ejerskifteforsikring. 

Udgiften til tilstandsrapport, energimærke samt sælgerbetalingen af 50% af ejerskifteforsikringspræmien 

andrager normalt ca. kr. 15.000,00. 

Ved salg af en ejerbolig er der således en lovbestemt ordning der har til formål at 

undgå tvister mellem køber og sælgere, ligesom grundejerforeningen ikke kan 

blive en del af sagen, som tilfældet er i dag for en andelsboligforening. 

Skat: 

I dette afsnit vil der skelnes mellem skat for andelshaveren og skat for andelsboligforeningen.



Side 12 

Der medtages i dette afsnit ikke ejendomsskat, ejendomsværdiskat samt fradragsmu 

o- 

 

Andelshaverne: 

Andelshaverne er ikke skattepligtige af udlodningen af likvidationsprovenu fra 

andelsboligforeningen såfremt andelsboligen har tjent til bolig for ejeren af andelsbeviset 

eller dennes husstand i en del af, eller hele den periode, hvori andelshaveren 

har ejet andelsbeviset. 

Endvidere er det en forudsætning, at udlodningen af likvidationsprovenuet fra 

andelsboligforeningen sker i samme kalenderår hvori andelsboligforeningen endelig 

opløses. Dette tilsikres af de rådgivere (advokat og revisor) der i givet fald 

skal gennemføre omdannelsen. 

Efter en omdannelse til ejerboliger, kan ejeren af en ejerbolig sælge denne uden 

at der skal ske beskatning af fortjenesten. Det er en forudsætning at boligen efter 

overgang til ejerboliger fortsat har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand 

i en del af, eller hele den ejerperioden. 

Andelsboligforeningen: 

Andelsboligforeningen er ikke skattepligtig af en eventuel fortjeneste ved omdannelsen 

til ejerboliger, såfremt andelsboligforeningen på intet tidspunkt har 

haft erhvervsmæssig udlejning og dermed ikke har været objektiv skattepligtig 

af udlejningsindtægter. Ved erhvervsmæssig udlejning forstås udlejning af boliger 

til ikke-andelshavere. 

Dette er en følge af skatteregler der blev indført i 1994. Hvis der har været erhvervsmæssig 

udlejning efter 1994, skal der opgøres en erhvervsmæssig del beregnet 

efter udlejet areal. 

Andelsboligforeningen har været udlejer at lejlighed samt erhvervslokaler i fælleshusbygningen. 

Det er oplyst overfor mig, at der herudover ikke har været udlejning 

til andre end til andelshaverne. 

Det samlede bygningsareal eksklusive kælder for erhvervsbygningen er 573 m² 

medens det samlede bygningsareal inklusive kælder er 41.137 m². Der skal med 

baggrund heri ske beskatning af anslået 1,39% af den fortjeneste der kan opgøres 

ud fra reglerne i Ejendomsavancebeskatningsloven. Der er i likviditetsbudget 

for andelsboligforeningen, bilag 4, medregnet en foreløbig beregnet skat for andelsboligforeningen 

på kr. 2.400.000. Såfremt der måtte blive truffet beslutning 

om omdannelse af andelsboligforeningen til ejerboliger, skal revisor udarbejde 

endelig beregning, ligesom Skat kan anmodes om at give bindende svar på beregningen.



Side 13 

Grundejerforening: 

Der vil blive dannet en grundejerforening der vil forestå de fælles opgaver, idet 

restparcellen/restparcellerne, indeholdende fælleshus, veje, stier, grønne områder 

m.v., vil blive overdraget til denne grundejerforening. 

Udkast til driftsbudget vedrørende grundejerforeningen er vedlagt, idet denne 

anslåede udgift er medtaget i de vedlagte økonomioversigter. Det fremhæves at 

beslutning om vedtægter for grundejerforeningen samt vedtagelse af endeligt 

budget skal træffes af de grundejere der måtte erhverve de enkelte boliger. 

Det er en forudsætning at Københavns Kommune kan godkende indholdet af de 

endelige vedtægter. 

Udlodning: 

Efter udstykning og salg af alle ejendomme og efter gennemførelse af tinglysningsekspeditioner 

m.v. vil andelsboligforeningen blive likvideret. Formuen vil 

blive fordelt i henhold til andelsboligforeningens vedtægter, § 35,2, jf. § 6.1. 

Denne udlodning træder i stedet for andelskronen som er fastsat af generalforsamlingen. 

Endelig beslutning om at likvidere andelsboligforeningen, og udlodning af formuen, 

skal først træffes når udstykning af ejendommen og salg af ejendommene er 

gennemført. Endvidere skal likvidationsregnskab være udfærdiget af andelsboligforeningens 

revisor. Af skattemæssige årsager skal udlodning af likvidationsprovenu 

ske i samme kalenderår som den afsluttende generalforsamling i andelsboligforeningen 

afholdes. 

Forinden udbetaling af likvidationsprovenu til den enkelte andelshaver, vil der 

blive modregnet for eventuelle lån, herunder lån som andelsboligforeningen har 

garanteret for samt eventuelle lån tinglyst i Andelsboligbogen i henhold til Lov 

om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.



Side 14 

Bilag: 

Følgende bilag vedlægges: 

1. Svar på 58 spørgsmål, modtaget fra andelshavere 

2. Overordnet udstykningsplan udarbejdet af Landinspektør H. P. Faustrup, 

3. Skrivelse af 21. februar 2011 fra Københavns Kommune vedrørende principiel 

godkendelse af udstykning 

4. Skrivelse fra Landinspektør H.P. Faustrup angående udstykning 

5. Likviditetsbudget for andelsboligforeningen, 

6. Økonomioversigter for andelshavere, opdelt efter forskelligt lånebehov, og 

med oplysning om pensionisters eventuelle besparelsesmuligheder, 

7. Foreløbigt budget for den nye grundejerforening 

8. Vurdering udarbejdet af Danbolig, Nordvest 

Søborg, den 4/3 - 2011 

_______________________________ 

Bent Riis, advokat & partner 

Ret & Råd Gladsaxe 

Buddingevej 289 

2860 Søborg 

Tlf. 3957 0000 

bri@ret-raad.dk 

www.ret-raad.dk/Gladsaxe

Svar på modtagne spørgsmål: 



Side 15 

1. Hvad sker der, når skattestoppet ophæves? Vil vores beskatning 

stige? 

Skattestoppet er gældende og hvad der sker hvis Folketinget måtte ændre 

skattereglerne, er ikke til at spå om. Der foreligger ingen konkrete lovforslag 

om ændring af beskatningsreglerne for fast ejendom, så derfor vil det 

ikke være muligt at udregne nogen form for konsekvenser. 

Der vil i fremtiden være mulighed/risiko for ændrede lovregler og ændrede 

beskatningsregler der kan få betydning for både andelshavere i en andelsboligforening 

og for ejere af en ejerbolig. 

2. Betyder det, at alle husene skal vurderes som ejerboliger? 

Hvis der måtte blive truffet beslutning om udstykning af ejendommen, således 

at boligerne overgår til ejerboliger, skal alle boliger vurderes enkeltvis, 

og ikke som i dag, hvor der er en samlet offentlig ejendomsvurdering 

af alle boliger i andelsboligforeningen. 

Vurderingen vil følge de almindelige terminer for vurdering af fast ejendom, 

hvilket vil betyde at der ikke vil være en individuel vurdering i den 

første tid efter udstykningen, formentlig de første 1-2 år. 

3. Hvilke nye skatter skal hver enkelt husstand betale som ejerboliger. 

F.eks lejeværdi af egen bolig, ejendomsskat etc. 

En andelsboligforening betaler ejendomsskat (grundskyld) til kommunen. 

Betalingen sker som et samlet beløb, da der er en samlet grundværdi for 

hele andelsboligforeningen. Den enkelte andelshaver betaler sin andel af 

ejendomsskat via den løbende boligafgift der betales til andelsboligforeningen. 

Hvis en ejendom overgår til ejerboliger vil der ske en individuel opkrævning. 

Opkrævningen sker på baggrund af den grundværdi der vil blive 

fastsat på den enkelte ejendom. Det første år eller to, vil opkrævningen 

fortsat ske samlet overfor foreningen, der så vil fordele og opkræve den 

enkeltes andel. 

For pensionister vil der være mulighed for at indfryse ejendomsskat m.v. 

hvilket vil give en væsentlig lettelse i de udgifter der skal betales. Dette er 

beskrevet nærmere i analysen. 

Udover ejendomsskat skal der som ejer af en ejerbolig betales ejendomsværdiskat 

(tidligere kaldet lejeværdi af egen bolig). Dette er noget nyt, 

idet dette ikke betales som ejer af en andel i en andelsboligforening. De 

nærmere regler, herunder reglerne om mulighed for pensionister for at reducere 

betalingen, er beskrevet i analysen.



Side 16 

4. Undersøg om det er muligt at lave en fælles husforsikring som 

grundejerforening på samme vilkår som den nuværende. F.eks. 

med udvidet svamp- og råddækning. 

Det vil være muligt at bestemme i grundejerforeningens vedtægter, at alle 

ejendomme forsikres via en fælles forsikring. Det vil betyde at den nuværende 

forsikring må kunne forventes at fortsætte. Den samlede forsikringsudgift 

vil i denne situation blive fordelt mellem de enkelte ejendomme 

efter en nærmere fordelingsnøgle. Fordelingsnøglen kan f.eks. være ud fra 

bygningsareal, men dette skal en kommende grundejerforening træffe beslutning 

om. 

5. Hvordan forestiller man sig at drive fælleshus, fællesarealer og 

fællesarrangementer? 

Når alle de udstykkede 389 boligparceller er overgået til ejerboliger, vil der 

være en restparcel, som skal overdrages fra andelsboligforeningen til en 

nystiftet grundejerforening. Denne grundejerforening, hvor der vil være 

medlemspligt for de 389 parcelejere, vil skulle drive fælleshus, fællesarealer 

og fællesarrangementer m.v. Grundejerforeningen vil på de årlige generalforsamling 

træffe nærmere beslutning om vedligeholdelse, fællesarrangementer 

m.v., ligesom dette i dag sker på andelsboligforeningens generalforsamling. 

I princippet kan den nuværende drift videreføres 

uændret, hvis dette er ønsket. 

6. Hvis det skal være grundejerforening som har ansvaret for dette, 

vil det så ikke kræve tvungen medlemskab af grundejerforeningen? 

Jo, udgangspunktet vil blive tvunget medlemskab af grundejerforeningen. 

Der vil blive udarbejdet grundejerforeningsvedtægter, som vil blive tinglyst 

på de 389 udstykkede ejendomme. Her vil medlemspligten fremgå. 

7. Vil økonomien i foreningen blive påvirket ved en omdannelse til 

grundejerforening f.eks. ved anderledes beskatning? Og hvad skal 

vi regne med kontingentet bliver på en grundejerforening om året 

set i forhold til andelsboligforeningen? 

Der henvises til svar på spørgsmål 3. Der er udarbejdet udkast til budget 

for en kommende grundejerforening, bilag 6 til analysen. Udgangspunktet 

er de udgifter der fremgår i andelsboligforeningens budget for 2010, dog 

reduceret en smule, da administrationsudgifterne for en grundejerforeningen 

vil kunne reduceres lidt. 

Af budgettet fremgår en budgetteret årlig betaling til grundejerforeningen 

på kr. 7.700,00, svarende til kr. 642,00 pr. måned. Dette beløb indeholder 

udgift til ejendomsforsikring. 

Beskatningen for selve foreningen vil være uforandret.



Side 17 

8. Hvad vil ejendomsværdiskatten være for hhv. erhvervsaktiv, der 

har erhvervet huset før 01.07 1998, erhvervsaktiv der har erhvervet 

huset efter denne dato, fx 2004? 

Ejendomsværdiskatten vil udgøre 1% af den laveste af følgende værdier: 

Ejendomsværdi 2001 med tillæg af 5% 

Ejendomsværdi 2002 

Aktuel ejendomsværdi 

Uanset om man har været andelshaver før eller efter 1/7-1998, så vil 

ejendomsværdiskatten udgøre 1%. Reduktion for ejere der har ejet ejendommen 

før 1/7-1998 gælder ikke i dette tilfælde, da der første er erhvervet 

adkomst til ejendommen efter 1998. 

Der vil blive fremsendt begæring om bindende svar til SKAT herom, men 

udgangspunktet er at man ikke kan få reduktion, selvom man har været 

andelshaver før 1/7-1998. 

9. Hvad vil ejendomsværdiskatten være for pensionist, der har erhvervet 

huset før 01.07.1998 hhv. efter denne dato, fx 2004? 

For pensionister vil ejendomsværdiskatten være den samme. Der er dog 

mulighed for at pensionister kan få et nedslag på 0,4% af beregningsgrundlaget, 

dog maksimalt kr. 6.000,00. Dette forudsætter en maksimalt 

indkomstgrundlag for enlige på kr. 174.600 (for 2010) for enlige og kr. 

268.600 (for 2010) for ægtepar. 

Dette er beskrevet nærmere i analysen. 

10. For ejendomme erhvervet senest 01.07.1998 er der nedslag på 2 

promille af beregningsgrundlaget. Medregnes tiden som andelsha- 

 

nhæng? 

m 

menhæng. 

Se svar på spørgsmål 8. 

11. Hvad vil beregningsgrundlaget være ved evt. nedlæggelse af Haveboligforeningen 

Grøndalsvænge? 

Beregningsgrundlaget for den enkelte ejendom vil udgøre 1% af den laveste 

af følgende værdier, der vil blive fastsat ved førstkommende vurdering 

efter udstykningens gennemførelse: 

Ejendomsværdi 2001 med tillæg af 5% 

Ejendomsværdi 2002 

Aktuel ejendomsværdi 

Sammenlignelige ejendomme i nærheden: 

Enebærvej 11, grundareal 383 m², boligareal 98 m² og 29 m² kælder: kr. 

1.417.500. 


kr. 1.785.000.



Side 18 

Disse 2 boligeksempler er ganske sammenlignelige med grundstørrelse og 

boligstørrelse i andelsboligforeningen. Udgangspunktet er derfor at beregningsgrundlaget 

for de fremtidige ejendomme må forventes at udgøre kr. 

1.400.000 1.800.000, afhængig af den enkelte boligs størrelse. 

12. Vil der være mulighed for at vælge den laveste af følgende tre: 

ejendomsværdi pr. 01.01.2001 + 5 %, ejendomsværdi pr. 

01.01.2002 el 

Ja. Når der fastsættes ny ejendomsvurdering for de udstykkede ejendomme, 

vil der tillige blive fastsat en ejendomsværdi for 2001 og 2002. Det 

betyder at der skal betales ejendomsværdiskat på baggrund af den laveste 

værdi af aktuel ejendomsværdi, ejendomsværdi 2001 + 5% eller ejendomsværdi 

2002. 

13. P.t. betaler vi kr. 950,00 pr. 

mange nødvendige omkostninger. Det vil næppe være muligt at 

fjerne alle disse udgiftsposter, hvis vi skal bibeholde det nuværende 

serviceniveau. Dvs. at vi formentlig skal fortsætte med denne 

udgift og derudover skal svare ejendomsværdiskat til det offentlige. 

Hvad vil det fx kost at få kommunen til at skrabe sne om vinteren, 

vedligeholdelse af veje mm.? 

Ved overgang til ejerboliger sker der det at ejendomsskat bliver individuel 

ligesom eventuel finansiering(lån) som betales via andelsboligforeningen 

bliver individuel. Alle øvrige driftsudgifter er som udgangspunkt uændrede. 

Det er til enhver tid generalforsamlingen, uanset om der er tale om andelsboligforening 

eller grundejerforening, der træffer beslutning om serviceniveauets 

størrelse. Dette sker i forbindelse med den årlige vedtagelse 

af driftsbudget. 

Det må forventes at udgifterne vil kunne reduceres, idet arbejdet med at 

drive en andelsboligforening er væsentligt større end at drive en grundejerforening. 

Udgiften til at få skrabet sne om vinteren eller vedligeholdt veje vil være 

den samme for en andelsboligforening og for en grundejerforening. 

14. 

tter 

når man har boet mange år i huset som andelshaver, eller bliver 

det betragtet som et nyt køb? 

Pensionister også nye ejere kan få indefrosset de individuelt opkrævede 

ejendomsskatter i en ejerbolig. Det gælder alt hvad der indgår i ejendomsskattebilletten, 

herunder renovation m.v. Københavns Kommune 

tinglyser sikkerhed i ejendommen og skal sikkerhedsmæssigt være placeret 

indenfor den offentlige ejendomsværdi. Lånet skal tilbagebetales ved 

salg af ejendommen. Det indefrosne beløb forrentes, jf. analysens indhold 

herom. 

Som andelshaver kan man ikke få indefrosset sin andel af andelsboligforeningens 

ejendomsskat, da dette kun kan lade sig gøre når der er tale om 

individuel opkrævning fra Kommunens side.



Side 19 

15. Jeg er personligt bekymret for min økonomiske situation ved en 

eventuel ændring til ejerstatus. Jeg ønsker derfor en nøje redegørelse 

for, hvordan jeg vil komme til at stå hvad det vil ændre for 

mig, hvis det besluttes at nedlægge andelsforeningen. En beskrivelse 

af min situation dels som andelshaver, dels som ejer må 

gerne benyttes som eksemplarisk gennemgang: 

Vi har haft hus siden 1969 og skylder ikke noget i huset. min mand 

døde for snart to år siden, og jeg er altså alene om alle udgifterne 

(og har stadig hjemmeboende barn). Jeg har p.t. en årsindtægt på 

ca. kr. 370.000,00 (men går på pension om højst otte år med deraf 

følgende indtægtsnedgang) og har ingen gæld i øvrigt. Huset er 

vurderet med en samlet andelsværdi på kr. 2.617.410,00 og jeg 

betaler p.t. månedligt kr. 3.148,44 fordelt således: 

Stor pakke kr. 300,00 

Boligafgift kr. 950,00 

Grundskyld kr 1.825,11 

Affaldsgebyr kr. 73,33 

Hvad bliver mine månedlige udgifter holdt op mod de nuværende 

kr. 3.148,44 hvis jeg bliver ejer? Så vidt jeg kan se, kan det kun 

(med alle fællesudgifter såsom kloakering, forsikringer, renovering 

m.m. OG ejendomsværdiskatten) betyde en forøgelse af mine udgifter, 

men hvor meget? Jeg har hørt fra andre, at jeg kan risikere 

op til en fordobling af min månedlige udgift (op til måske kr. 

6.000,00) og hvis det er bare tilnærmelsesvis rigtigt, hvordan skal 

det så kunne hænge sammen med at gå på pension og gå mange 

tusind kroner ned i indtægt? og det kan da ikke være rigtigt, at ældre 

beboere herude måske kan blive tvunget til at flytte herfra, 

fordi de ikke har råd til at blive her. Jeg har selv absolut ingen planer 

om at sælge mit hus og flytte herfra, og har jo hidtil kunnet 

regne med at sidde for et månedligt beløb, der også kan klares, når 

jeg bliver folkepensionist. 

Der er vedlagt en beregning der viser konsekvenserne for en andelshaver, 

som ikke har lån, og derved ikke opnår fordelene ved den billigere realkreditfinansiering. 

Beregningen viser også hvilke muligheder der er for pensionister 

til at nedbringe de månedlige udgifter på ejendommen. 

En pensionist kan indefryse ejendomsskatterne, hvilket gør at den månedlige 

ydelse der skal betales, bliver mindre end i dag. Se også svar på 

spørgsmål 18. 

16. Vil selve købet af mit eget hus også komme til at koste mig noget 

(til tinglysning, stempelafgift og andet), og i så fald hvor skal de 

penge komme fra? 

Der vil ved købet af ejendommen skulle betales en registreringsafgift til 

staten på 0,6% med tillæg af kr. 1.400,00. Såfremt man ikke er i besiddelse 

af dette beløb vil beløbet kunne lånes i bank eller kreditforening.



Side 20 

17. Der er også spørgsmålet om foreningsbygningen samt de serviceydelser, 

som boligafgiften dækker. Skal vi stadig have disse? Og vil 

udgifterne til disse ting være på niveau med det nuværende eller 

større eller mindre? 

Når alle de udstykkede 389 boligparceller er overgået til ejerboliger, vil der 

være en restparcel, som skal overdrages fra andelsboligforeningen til en 

nystiftet grundejerforening. Denne grundejerforening, hvor der vil være 

medlemspligt for de 389 parcelejere, vil skulle drive fælleshus, fællesarealer 

og fællesarrangementer m.v. Grundejerforeningen vil på de årlige generalforsamling 

træffe nærmere beslutning om vedligeholdelse, fællesarrangementer 

m.v., ligesom dette i dag sker på andelsboligforeningens generalforsamling. 

I princippet kan den nuværende drift videreføres 

uændret, hvis dette er ønsket. 

Der er udarbejdet udkast til budget for en kommende grundejerforening, 

som er vedlagt analysen. Udgangspunktet er de udgifter der fremgår i andelsboligforeningens 

budget for 2010, dog reduceret en smule, da administrationsudgifterne 

for en grundejerforeningen vil kunne reduceres lidt. 

Af budgettet fremgår en årlig betaling til grundejerforeningen på kr. 

7.700,00, svarende til kr. 642,00 pr. måned. Dette beløb indeholder udgift 

til ejendomsforsikring. Det må forventes at udgifterne til at drive grundejerforeningen 

vil være mindre end de udgifter der p.t. er til at drive andelsboligforeningen. 

Det skyldes at arbejdet med at administrere en andelsboligforening 

er væsentligt større end ved at administrere en grundejerforening. 

18. Som ejere kan pensionister ikke længere få boligydelse, men kan 

de så til gengæld indefryse ejendomsværdiskatten, som jo vil blive 

en ny udgift? Jeg har hørt noget om, at man ikke kan før man har 

været ejer i en årrække. I øvrigt vil en indefrysning jo også betyde 

at huset er mindre værd ved salg, så det er reelt penge som pensi- 

 

Det kan man godt, så snart der foreligger en individuel opkrævning på 

ejendomsskat m.v. Der kan henvises til svar på spørgsmål nr. 14. 

Herudover vil der også være mulighed for at opnå boligydelse som lån - 

ligesom tilfældet er i dag som andelshaver. 

Indefrysning af ejendomsskat m.v. er et lån fra kommunen, der p.t. forrentes 

med ca. 3% p.a. idet det skal fremhæves at disse renter ikke er 

fradragsberettigede på selvangivelsen. Som det fremgår af analysen, har 

Danbolig vurderet 4 forskellige boliger, dels som ejerbolig og dels som andelsbolig. 

Konklusionen er at værdien af den enkelte bolig stiger med kr. 

700.000 til kr. 900.000. Det betyder at man kan indefryse ejendomsskatten 

i mange år, før denne mervær



Side 21 

19. Jeg ønsker et regneeksempel på andel/ejer hvis ens hus er uden 

gæld i forhold til vores nuværende boligafgift. 

Beregningseksempler er vedlagt analysen Der er tale om generelle beregninger, 

hvorfor det anbefales at søge individuel rådgivning, så beregningen 

foretages ud fra de individuelle forhold. 

Der henvises til svar på spørgsmål nr. 15 og nr. 18. 

20. Er det korrekt forstået, at en eventuel værdistigning ved overgang 

til ejer og man herefter ønsker at sælge, at man bliver beskattet af 

værdistigningen? 

Som beskrevet i analysen er der en højere værdi som ejerbolig end som 

andelsbolig. Den væsentligste årsag hertil, er de store forskelle i finansieringsmulighederne. 

Overgangen fra andelsbolig til ejerbolig er uden skattemæssige konsekvenser, 

hvis man har beboet sin andelsbolig, i en del af den periode hvor 

man har været andelshaver. 

Ved salg af en-familieejendomme og to-familieejendomme, efter omdannelse 

til ejerboliger, som ejeren selv har beboet, vil der ikke ske beskatning 

af en eventuel fortjeneste. Denne er skattefri ud fra nugældende 

skatteregler. 

Det vil sige at hvis man efter at have ejet og beboet ejendommen efter 

overgang til ejerbolig, så er en eventuel fortjeneste skattefri. 

21. Hvordan vil skatter og øvrige afgifter under en ejerforening forholde 

sig til forholdene, som de er nu under andelsforening? 

Der henvises til svar på spørgsmål 3. 

22. Er det muligt, at de som ikke vil være ejere men beholde andelsboligen 

kan det og resten kan blive ejerboliger? 

Nej, alle boliger skal overgå til ejerboliger, hvorefter andelsboligforeningen 

likvideres. 

Den enkelte andelshaver kan vælge ikke et erhverve sin bolig som ejerbolig. 

Herefter vil ejendommen blive solgt til investor/interesseret køber, 

hvorefter andelshaveren har ret til at blive boende på ejendommen som 

lejer. Huslejens størrelse vil blive fastsat af køberen af ejendommen på 

baggrund af lejelovgivningens regler, eller efter aftale mellem ejer og lejer. 

Som lejer vil man have mulighed for at indbringe lejens størrelse for 

Huslejenævnet. 

Når man engang vælger at flytte kan investoren sælge ejendommen. 

Der er også mulighed for at man f.eks. lader et familiemedlem købe, hvorefter 

man forbliver i ejendommen som lejer. Det kan være aktuelt hvis 

planen er at ens barn/barnebarn skal erhverve ejendommen. Så kan de 

erhverve ejendommen i forbindelse med omdannelsen, og lejeforholdet 

kan herefter bestå indtil den nuværende andelshaver ønsker at fraflytte.



Side 22 

23. Kan vi have en ejerforening og en andelsboligforening til alle de 

fælles ting, veje, arealer, fælleshus o.s.v? 

Ja, der vil blive tale om en grundejerforening, jf. svarene på spørgsmål 5- 

7. 

24. Ejerforsikring er normal til den enkelte ejerbolig, det vil sige, at vi 

selv kan bestemme hvilket selskab osv. 

Ja, afhængig af hvad der træffes beslutning om. Der vil være mulighed for 

individuel forsikringstegning, hvilket giver mulighed for samlerabatter m.v. 

Der er dog også mulighed for at vælge fælles forsikringstegning, som dette 

sker i dag, jf. svar på spørgsmål 4. 

25. Kan foreningen blive til en del til alle i foreningen 1/389? 

Den fremtidige grundejerforening drives af alle fremtidige 389 grundejer i 

fællesskab, og udgifterne fordeles med 1/389 til hver grundejer. 

26. Er det rigtigt, at jeg til en ejerbolig kan få et kreditforeningslån 

med løbetid 30 år og fast rente på 4 % i dag? 

Ja, renten p.t. er 4% p.a. Kursen er en smule under 100, hvilket betyder 

at den effektive rente er er lidt højere. Hertil kommer bidrag. Der er mange 

muligheder for individuelt at vælge den lånetype der passer til ens egne 

ønsker omkring variabel/fast rente, konverteringsmuligheder, lån 

med/uden afdrag m.m. 

Som andelshaver kan ikke optages realkreditlån, men kun banklån, hvilket 

er lån med variabel rente og en rente der er noget højere end rentesatsen 

forrealkreditlån. 

Nærmere omkring finansieringsmuligheder som ejerboligejer og andelshaver 

er beskrevet nærmere i analysen. 

27. Er det rigtigt, at hvis vi ikke bliver ejerboliger så skal vore vurderinger 

svinge med renten når den går op og ned? 

Andelskronen fastsættes hvert år på generalforsamlingen på baggrund af 

revisors regnskab. Baggrunden er den offentlige ejendomsvurdering. Når 

den offentlige ejendomsvurdering falder, vil andelskronen falde og omvendt. 

Den offentlige ejendomsvurdering fastsattes på baggrund af prisstatistikker, 

og er generelt forskudt i forhold til den almindelige prisudvikling på 

ejerboliger. Renteniveauet har ikke direkte betydning for den offentlige 

vurdering, kun indirekte da udsving i renteniveauet kan have betydning for 

prisudviklingen. 

28. Hvornår forventer I at være klar med analysen? 

Den foreligger sammen med svar på dette og de øvrige spørgsmål.



29. Hvad betyder det for husleje kontra ejendomsskatter? 

Der henvises til analysen, samt svar på bl.a. spørgsmålene 3, 7 og 13. 

30. Hvad betyder det for ens forsikring? 

Der henvises på svarene på spørgsmål 4 og 24. 

Side 23 

31. Eksempler på lån ved forskellige gældsbeløb? 

Beregninger vedlagt analysen. Der er tale om beregningseksempler, hvorfor 

det kan anbefales at søge individuel rådgivning omkring de samlede individuelle 

økonomiske konsekvenser ved en eventuel omdannelse til ejerboliger. 

32. Hvad betyder det for vedligeholdelse af veje, fortov? 

Se svar på spørgsmål 5 og 13. 

33. Hvad kan man gøre ved fælleshuset og areal? 

Der henvises til svar på spørgsmål 3 og 13. 

Der vil også være mulighed for at frasælge fælleshuset med omkringliggende 

areal til erhvervsdrivende eller investor, hvis dette ønskes. Dette er 

ikke udgangspunktet, men kan besluttes af et kvalificeret flertal i den 

kommende grundejerforening. 

34. Hvad vil priserne for husene være? 

Overdragelsespriserne vil blive fastsat af lokal ejendomsmægler, som en 

realistisk handelsværdi, når der bortses fra individuelle forbedringer som 

jo er betalt af den enkelte andelshaver. 

Ved en senere salg vil der kunne sælges frit, til den pris der kan opnås 

som ejerbolig. I dag er prisen maksimeret på baggrund af reglerne i Andelsboligloven, 

og der tages ikke højde for den aktuelle vedligeholdelsesstand, 

indretning m.m. 

Danbolig, Nordvest, har foretaget vurdering af 4 boliger i bebyggelsen og 

vurderet handelspriser både som andelsbolig og som ejerbolig. Der henvises 

til analysen. 

Konklusionen er at værdien som ejerbolig vil være mange hundrede tusinde 

højere som ejerbolig. Det skyldes primært de muligheder der er for en 

bedre og billigere finansiering. 

35. Hvordan forholder det sig med matrikelnumre har hver bolig i 

dag eget matrikelnummer? Hvis ikke, hvilken betydning har dette 

så for en evt. omdannelse til grundejerforening? 

Hver ejendom vil efter udstykning få sit eget matrikelnummer og tilsvarende 

få sit eget blad i tingbogen.



Side 24 

36. Hvor meget skal vi betale i lejeværdi af egen bolig, hvis andelsboligforeningen 

bliver til en grundejerforening. 

Lejeværdi af egen bolig, som nu hedder ejendomsværdiskat skal fremover 

betales, hvis andelsboligforeningen overgår til individuelle ejerboliger. 

Der henvises til svar på spørgsmålene 3, 8, 9, 10 og 11. 

37. Hvis det bliver en grundejerforening vil nuværende medlemmer af 

andelsboligforeningen så kunne blive boende på de nuværende vilkår? 


38. Hvad med boligsikring for ældre? 

Som andelshaver kan man ikke længere få boligydelse som tilskud, men 

alene som lån. Det kan man også som ejer af en ejerbolig, men der skal 

på uændret vis ske en konkret vurdering af indtægtsforhold m.v. for den 

der ansøger herom. 

39. Hvem kommer til at eje sneredskaberne, fællesbygningen, vejene, 

kabel-tv. m.v.? 

Det gør en kommende grundejerforening. Der henvises til svar på bl.a. 

spørgsmål nr. 5. 

40. Skat af egen bolig grundskyld hvad betyder det, at EU er på vej 

med nye låneregler? 

Det betyder ikke noget for grundskylden (ejendomsskatten). Det kan måske 

få betydning for hvilke lånetyper en kreditforening kan udbyde i fremtiden. 

41. Hvordan skal man fremover få renoveret kloak, veje, fortove, hvis 

f.eks. en ejer ikke kan lån i sin bank eller kreditforening? 

I det omfang der er tale om vedligeholdelsesopgaver der påhviler den 

fremtidige grundejerforening, vil der være mulighed for at optage et fælleslån 

i grundejerforeningen. Dette skal i givet fald vedtages på en generalforsamling, 

samtidig med at renoveringsopgaven besluttes. 

42. Skal foreningens opløsning forud for oprettelsen af en ejerforening 

godkendes af Københavns kommune i.h.t. vedtægterne? 

Ja. Opløsning af andelsboligforeningen kan kun ske med samtykke fra Københavns 

Kommune, jf. vedtægternes § 25.4. Herudover skal der være en 

flertalsbeslutning som beskrevet i vedtægternes § 25.2. 

43. Har Grøndalsvænge Haveboligforening på nuværende tidspunkt 

modtaget en evt. uofficiel tilkendegivelse fra Københavns Kommune 

om en forventet stillingtagen til et ønske om nedlæggelse af 

foreningen? 

Der er ikke rettet til henvendelse til Kommunen herom. Udgangspunktet er 

at andelsboligforeningen først skal tage stilling hertil. Hvis andelsboligfor-



Side 25 

eningen træffer beslutning med det nødvendige flertal, skal denne beslutning 

forelægges for kommunen. 

44. Overvejer bestyrelsen, i lyset af de igangværende bestræbelser fra 

en række medlemmer på at nedlægge foreningen, at sætte forberedelserne 

til en fejring af Haveboligforeningens 100 års jubilæum 

i nov. 2011 i bero? 

Bestyrelsen har oplyst at planlægningen går videre uanset hvad. Planlægningen 

af jubilæumsfesten er i øvrigt primært varetaget af et arrangementsudvalg 

bestående af både medlemmer som bestyrelsesmedlemmer. 

45. Vil en evt. overgang til ejerforening og udstykning af foreningens 

huse til individuelt ejerforhold på virke den nu eksisterende fortrinsret 

for efterkommere i lige linie efter nuværende og tidligere 

beboere til ledige huse i foreningen? 

Ja, udgangspunktet for salg som ejerbolig er, at den enkelte ejer frit kan 

sælge sin egen bolig, herunder sælge sin egen bolig til efterkommere efter 

nuværende og tidligere andelshavere. Der vil dog ikke være fortrinsret. 

Efterkommere til beboere eller tidligere beboere kan erhverve ejendomme 

på lige vilkår med andre interesserede købere. 

Det er oplyst overfor mig, at salg i altovervejende grad p.t. ikke sker via 

ekspektanceliste, men via salg i fri handel, ofte via ejendomsmægler. 

46. Hvis foreningens grunde sælges på det frie marked, må dette antages 

at påvirke priserne i opadgående retning. Vil dette påvirke 

den løbende skattebetaling også for ikke handlede grunde? 

Ja, ud fra de foreliggende vurderinger fra Danbolig, så vil priserne være 

væsentligt højere som ejerboliger. 

Det vil som udgangspunkt ikke betyde noget for den løbende skattebetaling 

til ejendomsværdiskat og ejendomsskat, da disse er begrænset af de 

nuværende skatteregler. 

Da man kan opnå bedre finansiering og i øvrigt trække renteudgifter fra i 

skat, vil omsætningsmuligheden nok ikke blive forringet, selvom prisen er 

højere. 

47. Må foreningens grund under hensyn til den centrale beliggenhed i 

København betragtes som et interessant spekulationsobjekt? 

Hvis der måtte ske udstykning og salg som individuelle ejerboliger, vil efterspørgslen 

nok være den samme som andre ejerboliger i København. 

Efterspørgsel afhænger altid af beliggenhed, boligens størrelse, indretning 

og mange andre konkrete forhold. Generelt vil de 389 ejendomme være 

attraktive boliger, da beliggenhed, byggestil, størrelse m.v. vil være attraktiv 

for mange boligkøbere.



Side 26 

Som alle øvrige villaområder vil der være tale om at ejendomme handles 

til købere som har til ønske at flytte ind i ejendommen. 

Der henvises til 

området anses som særdeles attraktivt. 

48. Er det muligt at sige noget om, på baggrund af erfaringer andre 

steder fra, hvordan en overgang til ejerforening og afskaffelse af 

fortrinsretten vil påvirke foreningens kultur og beboersammensætning? 

Undertegnede har været med til at omdanne en del andelsboligforeninger 

og det er ikke mit indtryk at det har betydet meget for kulturen i foreningen. 

Efter omdannelse er det jo de samme personer som det var før omdannelsen. 

Da salg i dag ofte sker i almindelig fri handel, til købere der ikke har relationer 

til de øvrige andelshavere, så er foreningen allerede i dag under forandring. 

Der har igennem de senere år sket en stor ændring i lovregler og prisudviklingen 

for andelsboliger. Priserne er steget væsentlig. Herudover blev 

det for ca. 5 år muligt at pantsætte en andelsbolig og sætte den på 

tvangsauktion. Hertil kommer at vedligeholdelse af boligen er individuel. 

I kender dog bedst udviklingen i jeres andelsboligforening igennem de sidste 

5-10 år. 

Jeg har mulighed for at få tilbagemelding fra foreninger der er overgået fra 

andelsboligforening til ejerboliger, hvis dette ønskes. De vil kunne berette 

om hvad det har betydet for dem. 

49. Er det sandsynligt, på baggrund af erfaringer fra tilsvarende beslutninger 

andre steder, at foreningens omsorg for ældre, mindrebemidlede 

medlemmer, både m.h.t. havehjælp, snerydning og faktisk 

sikkerhed mod tvangsauktion vil kunne opretholdes ved en 

overgang til ejerforening? 

Den omsorg, der kan ydes i dag er allerede stærkt begrænset på grund af 

de store friværdier, der er i mange andele. Mht. sikring mod tvangsauktion, 

så er der heller ikke i dag nogen garanti mod tvangsauktion. Efter en 

evt. omdannelse til ejerboliger vil det være en fremtidig bestyrelse/generalforsamling 

i en grundejerforening, der beslutter, hvilken grad af 

'omsorg' der skal være til rådighed for beboerne i Grundejerforeningen. 

50. Hvordan vil et evt. mindretal 10%, 20 %, 49%, som af f.eks. politiske, 

principielle eller økonomiske grund ikke er interesseret i en 

overgang til ejerstatus være stillet ved en beslutning om nedlæggelse 

af Haveboligforeningen? Kan det tænkes, at et mindretal pålægges 

enten at købe deres andele eller fraflytte foreningen? 

Den enkelte andelshaver kan ikke blive tvunget til hverken at købe sin bolig 

som ejerbolig eller blive tvunget til at fraflytte denne.



Der henvises til svar på spørgsmål nr. 22. 

Side 27 

51. Kan man forestille sig andre eksproprieringslignende foranstaltninger 

overfor sådant mindretal? 

Alle beslutninger skal træffes i henhold til andelsboligforeningens regler 

 

s- 

 

er sikret i henhold til lejelovgivningsregler. 

52. Hvordan vil et sådant mindretals økonomiske stilling blive påvirket 

af stigende priser på ejergrundene? 

Jeg tager her udgangspunkt i at man har valgt ikke at erhverve sin ejerbolig, 

men blive boende som lejer. Her har prisudviklingen ikke betydning for 

lejefastsættelsen. Lejefastsættelse sker på baggrund af lejelovgivningens 

regler og praksis som følge heraf. 

Hvis man har valg at købe sin bolig som ejerbolig, så vil stigende priser 

have den betydning at ens formue vil stige. Der er dog kun tale om en 

teknisk formue, da værdien heraf først opstår ved belåning eller salg. 

53. Kan foreningen status 

lokalplan bevares? Vil fremtidige ejere kunne kræve erstatning af 

foreningen eller offentlige kasser for indskrænkninger i ejendomsretten 

ved en bevaring af den beskyttende status? 

 

rne 

overgår til ejerboliger. 

Fremtidige ejere kan ikke rette krav overfor foreningen eller offentlige 

myndigheder, fordi ejendommen er registreret som bevaringsværdig. 

Det skal fremhæves s- 

værdighed. 

54. Er der grund til at antage, at foreningens arkitektoniske særpræg 

og ensartethed vil kunne bevares i en status som ejerforening? 

Ejendommene vil fortsat være omfattet af gældende regler og begrænsninger 

fastsat i de kommunale regulativer, herunder regler om bevaringsværdighed. 

Lokalplan nr. 297 fastsætter i dag regler for de enkelte bygninger, og denne 

lokalplan vil også være gældende fremover. De bevaringsværdifastsættelser 

der gælder i dag vil også gælde efter en eventuel omdannelse til 

ejerboliger. 

Forskellen vil være at man ikke skal spørge andelsboligforeningen i fremtiden, 

idet det alene vil være et anliggende mellem den enkelte ejer og Københavns 

kommune, dog således at der ofte skal ske nabohøring inden 

Kommunen træffer beslutning om et ansøgt andragende.



Side 28 

55. Mere generelt vil jeg gerne vide så meget som muligt om medlemmernes 

og specielt et mindretals muligheder for at overskue situationen 

efter en nedlæggelse af haveboligforeningen. Man må formode, 

at formål og vedtægter for en ejerforening først vil kunne 

udarbejdes efterfølgende, når grundejerforeningen skal etableres 

efter nedlæggelse af haveboligforeningen. Hvordan undgås det, at 

nogle medlemmer må tage stilling til en usikker og ubeskrevet 

fremtid ved afstemningerne på de 2 generalforsamlinger? 

Udgangspunktet vil være at der inden der skal træffes beslutning i Andelsboligforeningen 

vil blive fremlagt udkast til bl.a. vedtægter for den fremtidige 

grundejerforening. 

Ligeledes skal den enkelte andelshaver Have mulighed for at få individuel 

rådgivning, således at alle andelshaver får mulighed for at kende konsekvenserne 

ved en eventuel overgang til ejerboliger. 

56. Bestyrelsen pålægges i forbindelse med den igangværende undersøgelse 

vedrørende en eventuel overgang til grundejerforening, at 

undersø n r- 

gang, således at de medlemmer der måtte ønske at forblive andelsbolighavere 

kan dette under en fælles bestyrelse. Medlemmer 

af Haveboligforeningen kan senere, hvis de måtte ønske sig dette 

tilslutte sig grundejerforeningen, dog senest ved fraflytning og 

salg, hvor andelsboligen sælges som ejerbolig og automatisk overgår 

til grundejerforening- 

Der vil ikke blive mulighed for en glidende overgang hvor andelshaverne 

løbende og senere kan overgår til ejerbolig. 


57. Hvilken månedlig udgift kan den enkelte ejer forvente i stedet for 

den nuværende husleje dvs. excl. eventuelle fordele/bagdele der 

er på låneområdet? 

Der vil være forskel for den enkelte andelshaver. Det afhænger af i hvor 

stort omfang boligen er belånt. Herudover er der særregler for pensionister, 

idet der vil være mulighed for indfrysning af ejendomsskatter m.v. 

samt mulighed for at få reduceret udgiften til ejendomsværdiskat. 

Som det fremgår af analysen og besvarelsen af de øvrige spørgsmål vil 

dette afhængige at ens individuelle forhold. Der henvises til svarene på de 

øvrige spørgsmål samt til analysen, herunder de medfølgende konsekvensberegninger. 

Herudover vil jeg opfordre til at den enkelte andelshaver får lejlighed til 

indgående at få vurderet de individuelle konsekvenser ved eventuel overgang 

til ejerboliger.



Side 29 

58. Hvilken betydning har det for beregningen af ejendomsværdibeskatningen, 

at grundene i vurderingsårene 2001/2002 var pålagt 

hjemfaldspligt og først efterfølgende blev frikøbt? 

Dette kan få betydning ved at der sker en reduktion i den grundværdi der 

fastsættes på den enkelte bolig. Dette kan ikke opgøres endeligt på nuværende 

tidspunkt, idet dette kan indgå i en anmodning om bindende svar til 

SKAT eller eventuel i forbindelse med en eventuel klage over den værdi 

SKAT fastsætter på den enkelte grund.

...\dwg\9401Cx.dwg 23-02-2011 12:29:18

Analyse – marts 2011 - Haveboligforeningen Grøndalsvænge

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?