BESTYRELSENS BERETNING - Boligforeningen B42

BESTYRELSENS BERETNING
Afdelingsmødet i afd. 1
Sundquistgade 46 – 56 og Ringgade 11 - 61
Tirsdag den 12. marts 2013
Kl. 18.30, i Boligforeningens mødelokale, Holger Drachmanns Gade 1
1

Kære beboere i afdeling 1!
Her følger beretningen om året der gik i afdelingen, set med afdelingsbestyrelsens øjne.
Beretningen vil i år bestå af følgende emner:
• Flytninger i afdelingen.
• Årsregnskabet 2012.
• Nuværende budget 2012-2013.
• Affaldshåndtering.
• Asfalt.
• Rotter i afdelingen.
• Hærværk.
• Afdelingsgennemgang.
• Det kommende budget 2013-2014.
• Huslejen pr. 1. juli 2013.
• B42s Antenneforening.
• Bestyrelsesarbejde.
• Valg til bestyrelsen.
Flytninger i afdelingen:
Vi har haft 2 flytninger i afdelingen. 2 af de helt dyre, da beboerne havde boet der i mange år og der skulle totalrenoveres.
Vi vil gerne byde de nye beboere velkommen og håber de vil trives i vores afdeling og bidrage til et godt
naboskab.
Vi måtte desværre også tage afsked med 2 beboere, som havde boet rigtig mange år i afdelingen. I forbindelse med
deres dødsfald, har afdelingen sendt en bårebuket til begravelsen / bisættelsen.
Vi syntes, at når vi nu bød nye beboere velkommen med en buket eller lignende, var det også en god måde at tage
pænt afsked med vores beboere. I den forbindelse er det vigtig, at beboerne i afdelingen er opmærksomme på et
dødsfald og så efterfølgende orientere et af bestyrelsesmedlemmer i afdelingsbestyrelsen.
Årsregnskabet 01.07.11 – 30.06.12:
Årsregnskabet viste et overskud på 35.732 kr., som efter nye regler, vil blive overført til næste års budget og tilbagebetalt
til afdelingens beboere, hvis der ikke er andre økonomiske udfordringer i det kommende budget. Ulempen
ved disse regler er, at hvis der ikke er overskud året efter vil huslejen stige, på den måde kan vi risikere at huslejen
ryger op og ned i perioder.
Ejendomsskatten (kto.: 106 10), var på 198.904 kr. I sidste års regnskab var beløbet på 189.505 kr., så det er
faktisk status quo. Der var budgetteret med 195.000 kr., en lille underbudgettering, næste års budget er forhøjet til
210.000 kr.
Ejendomsskatten beregnes ud fra den såkaldte grundskatteloftværdi, der hvert år bliver fastsat
af Folketinget og regeringen. Udgiften er svær at budgettere med, da ejendomsskatten betales 2 gange om året og
er fordelt over 2 forskellige budget / regnskabsår.
Overordnet set så var de offentlige og faste udgifter på 659.291 kr. mod sidste års regnskab på 644.508 kr. en stigning
på 14.783 kr., hvilket primært skyldes en stigning i ejendomsskatter og G-indskudet.
På almindelig vedligeholdelse, konto 115, var der igen vist mådehold. Årsregnskabet
viste et forbrug på kun 32.363 kr. mod budgetteret 45.000 kr. Sidste års forbrug var på
35.301, så et lille fald på 2.938 kr. Det er primært udgifter på VVS som er markante på
kontoen, hvilket vi følger meget nøje.
Som vi skriver hvert år, så er denne konto meget vigtig, da en overskridelse straks vil
medføre en huslejestigning, som skal betales inden for 3 år.
Her kan den enkelte beboer være med til at holde udgiftsniveauet nede. Kontoen dækker
over de små reparationer, som vores håndværkere laver ude ved de enkelte beboere.
Og som resultatet viser, så er der en fornuftig tilgang til håndteringen af håndværkerudgifterne
blandt afdelingens beboere, hvilket bestyrelsen gerne vil kvittere for!
2

Aktiviteter inden for det nuværende budget 1.7.2012 – 30.6.2013:
Ny affaldshåndtering.
Meget forsinket blev de sidste containere afleveret til afdelingen d. 18. oktober 2012, næsten da, da en bolig ikke
havde fået deres. Ved efterbestilingen nåede beboeren endda at få 2 container. Det er utroligt, at det kan være så
svært for Sønderborg Forsyning, at klare den opgave, da alle beboere jo har været kunder i rigtig lang tid og det jo
kun drejer sig om at skifte plastsække ud med plastbeholdere…..
Asfalt
Efter sommerferien bad vi vores inspektør sammen med Sønderborg Kommunens asfaltafdeling om at gennem gå
hele afdelingen for skader. Dette arbejde blev så udført, sidst med slidlag i november måned, pris 11.156 kr. Der er
kommet revner flere steder i asfalten, noget vi har gjort opmærksom på og afventer hvad der sker når vinteren er
omme.
Rotter i afdelingen.
Vi har i år haft rotter i afdelingen over 2 gange. I slutningen af marts, var det galt på
stikvejen, Ringgade 51 – 61. Der var ved en af boligerne huller ned til et afløb og længere
hende på gaden havde der været rotter i kældere. Det er uvist om det er rotten
der er kommet ind via åbnede døre eller vinduer, men problemet blev hurtigt løst.
I oktober var det galt igen og denne gang mere alvorligt, da rotterne havde været inde
i boligen, hvilket naturligvis, var meget belastende for den pågældende familie.
Det betød et større renoveringsarbejde både ved den pågældende familie og de andre
beboere på strækningen, Ringgade 31 – 41, hvor der blev brækket gulv op og skiftet
faldstammer. Tætning af huller ved skabe og gennemføringer ned til kælderen, samt
foring af eksisterende rør.
Det var en af de større udgifter for afdelingen, da reparationen strakte sig over næsten 14 dage og kostede afdelingen
128.829 kr. Så er det godt at afdelingen har lidt penge i kassen, så vi kan klare disse udfordringer når de kommer.
Disse udgifter trækkes i indeværende budget og beskrives nærmere under ½-års regnskabet.
Da det er meget naturligt, at efteråret er rottetid, beder vi beboerne være opmærksomme på problemet og melde til
administrationen, hvis de ser rotter i området. Og rotter behøver ikke at komme ind via afløb, åbne døre og vinduer
giver dem let adgang.
Og så skal man være opmærksom når man lægger mad ud til fuglene, at det ikke er rotter der fodres og tiltrækkes
af dette.
Hærværk.
Vi oplevede før første gang hærværk i
afdelingen. Noget meningsløs og der
manglede ingen selverkendelse fra
hærværksmændene, da der det ene
sted på muren stod, ”Stop hærværk”.
Det kostede desværre afdelingen
4.250 kr. kr. i afrensning og til foråret
bliver det sikkert nødvendig at fuge
murene efter skader fra afrensningen.
½-års regnskabet, d. 5.2. 2013, for indeværende budgetperiode.1.07.12 – 31.12.12.
Som nævnt, så har der været en rigtig stor udgift på kloakreparation, på ca. 130.000 kr. mod budgetteret 75.000 kr.
på kontoen 8510. Med andre småting, er der pt. en overskridelse på det nuværende anvendelsesbudget på ca.
30.000 kr. og der er stadig 6 mdr. til regnskabsårets afslutning.
Vi havde også 2 flytninger i afdelingen med totalrenovering. Dette kostede afdelingen ca. 150.000 kr. Dette finansieres
af løbende henlæggelser og anvendelsesbudgettet, alt efter hvad der skal laves ved fraflytningen. Det har været
uventet dyrt, bl.a. på grund af skærpede krav til bl.a. elinstallationer og generelt stigende priser.
3

Det kommende budget, til vedtagelse, for perioden 1.7.2013 – 30.6.2014:
Afdelingsgennemgang.
Som forberedelse til budgetforslaget, havde bestyrelsen gennemgang i afdelingen, torsdag den 9. oktober 2012,
sammen med vores Inspektør, Knud Christensen.
Ud over registrering af småskader på trapper og murværk, brugte vi tiden på at snakke om vores asfalt og de aktuelle
problemer i forbindelse med rotterne i afdelingen.
Der er lavet en handleplan for udbedringerne og planlagt arbejde i afdelingen.
Driftsbudgettet.
Offentlige udgifter:
Der er budgetteret med en stigning på de offentlige udgifter, denne gang med 10.028
kr. mod 20.880 kr. sidste år. Så de samlede offentlige udgifter bliver denne gang
690.388 kr.
Der er en stigning på ejendomsskatter (10610) på 13.000 kr. Denne årlige regulering er
en ”grundskatteloftværdi”, der hvert år bliver fastsat af Folketinget og regeringen.
Til gengæld falder renovations omkosterne (10910) med 12.000 kr. til 71.000 kr.
Af andre større bevægelser er G-indskud (11320), med en stigning på 8.700 kr. til
212.000 kr.
G-indskud (11320): er et såkaldt ”pligtmæssigt bidrag”, der indbetales til Landsbyggefonten, som et arealbidrag,
der indeksreguleres årligt (afdelinger, der er ibrugtaget i 1970 og senere, skal ikke betale dette bidrag).
Almindelig vedligeholdelse, konto 115:
På konto 115 (almindelig vedligeholdelse), er budgettet uændret 45.000 kr., i forhold til budgettet for indeværende
år. Kontoen dækker over de små reparationer vore håndværkere laver i løbet af året i afdelingen.
Planlagt vedligeholdelse / Anvendelsesbudgettet, konto 116:
Der er ikke sket væsentlige ændringer i budgettet.
Status på anvendelsesbudgettet (Den langsigtede planlægning over 10 år):
Anvendelsesbudgettet dækker over de udgifter, som vi pt. forventer, at afdelingen skal bruge over en 10 års periode
til udskiftninger og forbedringer. Beløbet som trækkes i driftsbudgettet hvert år, kan ses på konto: 12010 på side 3 i
driftsbudgettet.
Henlæggelserne er steget fra 307.750 kr. til 346.085 kr. Det er en stigning på 38.335 kr. om året.
Stigninger er lavet ud fra en aktuel vurdering af nødvendige henlæggelser i forhold til de opgaver vi her og nu ved
kommer i de næste mange år.
4

Anvendelsesbudgettet - fortsat…...
Forrige år vedtog B42s bestyrelse, at regnskab og budgetter for eftertiden ikke ville blive udsendt pr. post til afdelingens
beboere, men kunne hentes på B42 hjemmeside. Der er et link på hjemmesiden forside, ”Afdelingsmøder
2013”, hvor indkomne forslag og budget kan hentes, 8 dage før afdelingsmødet. Har man ingen mulighed for det,
kan der 8 dage før mødet hentes et eksemplar på kontoret.
I skemaet ”anvendelsesbudgettet” er der de prioriteringerne / arbejdsopgaver, som bestyrelsen i samarbejde med
administrationen har vurderet der vil komme i de kommende år.
Set over 10 år er opsparingen i øjeblikket på ca. 40.300 kr. i gennemsnit, men opsparingen pr. bolig falder markant i
år 2022, men stadig inden for den anbefalede minimums opsparingen pr. bolig på ca. 25.000 kr.
Der budgetteres med lidt flere udgifter en der spares op til de kommende år, således at der over en 10 årig periode
”budgetteres” med mere end 580.000 kr. end der er henlægges, altså vores kapital reduceres langsomt mod år
2022.
Afdelingens likviditet kan godt klare udfordringerne, med den øgede henlæggelse, og vi regner da heller ikke med at
alt det der er henlagt til, skal laves her og nu.
Som skrevet under ½-års regnskabet, har udgifterne til kloak og renoveringer ved fraflytninger været uventet dyre.
Derfor vil vi sammen med vores inspektør lave en revideret handleplan, så vi kan imødegå disse ændrede udfordringer.
Dette vil ske i løbet af året og danne grundlag for en revurdering af vores langsigtede budget. Hvis der kommer
ændringer i budgettet, kan de først træde i kraft for budgetåret 2014-15.
Anvendelsesbudget over 10 år 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Primo 1430000 1397585 1358670 1368255 1399340 1360925 1330010 1301595 1288680 1254265
Anvendt 453500 385000 336500 315000 384500 377000 374500 359000 380500 679000
Henlæggelser 346085 346085 346085 346085 346085 346085 346085 346085 346085 346085
Ext. Indskud 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Ultimo 1322585 1358670 1368255 1399340 1360925 1330010 1301595 1288680 1254265 921350
Underskud / overskud pr. år over 10 år -107415 -38915 9585 31085 -38415 -30915 -28415 -12915 -34415 -332915
Opsparing pr. bolig 41331 42458 42758 43729 42529 41563 40675 40271 39196 28792
Her er en graf over udviklingen af opsparingen i boligerne over de næste 10 år, hvor man anbefaler ca. 25.000 kr.
henlagt pr. bolig, her markeret med rød streg, også svarende til 800.000 kr. i opsparing for alle boliger.
44000
42000
40000
38000
36000
34000
32000
30000
28000
26000
24000
22000
20000
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
Henlagte midler pr. bolig
41331 42458 42758 43729 42529 41563 40675 40271 39196
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Opsparingsperiode 2013 - 2022
5
28792

Huslejen pr. 1. juli 2013:
Som beskrevet i afdelingens budget for 2013-2014, er der igen varslet en huslejenedsættelse
på ca. 122 kr. pr. måned, for et gennemsnitslejemål, næsten samme beløb som
sidste år.
Dette skyldes bl.a. opsamlet resultat / overskud, på 35.732 kr. (kto: 20360) fra sidste års
regnskab, som jf. ny lovgivning, indført sidste år, skal indtægtsføres, i stedet for som
tidligere år, overføres til planlagt vedligeholdelse.
Dertil kommer reducerede afskrivninger på badeværelser (kto: 126 18) og vinduer (kto.:
12617), som også har indflydelse på den kommende husleje.
B42s antenneforening.
På repræsentantskabsmødet i B42, torsdag d. 22. november 2012, blev det vedtaget at B42 opretter en antenneforening,
som en ”paraplyorganisation” for de forskellige afdelingers antenneforeninger.
Afd. 1 vil få reduceret deres mandattal fra 2 til 1, som de fleste antenneforeninger. Forslaget betyder også, at en
bestyrelse valgt af B42s antenneforening, for eftertiden vil møde frem og repræsentere de antenneforeninger der
tilslutter sig B42s antenneforeningen. Det er svært at vurdere fordele og ulemper i forslaget, da vi ikke har prøvet
det før, men vi har jo mulighed for at evaluere og fremkomme med ændringsforslag, når vi har fået flere erfaringer.
På grund af dette, skal der ændres i teksten i afdelingens forretningsorden, hvor der kommer til at stå ”at man vælges
til B42 Antenneforening ” i stedet for DOAs Repræsentantskab. Forslaget er på bagsiden af mødeindkaldelsen.
Bestyrelsesarbejde:
Bestyrelsen har deltaget i det ordinære repræsentantskabsmøde i B42 og 2 DOA møder i forbindelse med de nye
programpakker. Der ud over har der været den årlige markvandring og budgetmødet, som forberedelse til det kommende
afdelingsmøde og 4 bestyrelsesmøder. Alle referater ligger på B42s hjemmeside
Valg til bestyrelsen:
Som det fremgår af mødeindkaldelsen og dagsordenens punkt 6 – valg af medlemmer til bestyrelsen, så er i år både
formanden og et bestyrelsesmedlem på valg. Det er Torben Sørensen og Gitte Clausen, hvis forsamlingen ønsker
det, tager begge imod genvalg.
Indflydelse i afdelingen:
Hvem bestemmer hvad? Danmarks Almene Boliger (BL), skriver om afdelingsmødet:
• ”Hvert år indkaldes beboerne i en boligafdeling til et møde, hvor alle vigtige beslutninger
vedrørende afdelingens drift behandles og vedtages”.
• ”Det er på afdelingsmødet, at beboerne beslutter, hvilke arbejder og aktiviteter, der
skal sættes i værk i afdelingen i det kommende år, hvilket danner grundlaget for
næste års budget. Beboernes husleje afhænger således af aktivitetsniveauet i afdelingen”.
• ”Beboerne vælger på afdelingsmødet en afdelingsbestyrelse, der skal varetage afdelingens
interesser”.
Afslutning og debat:
Inden vi stiller vores beretning til debat, vil vi gerne takke vores administration for et godt samarbejde
og veludført arbejde i årets løb. En speciel tak til Inspektør Knud Christensen, som har
været vores samarbejdspartner i afdelingen i mange år.
Og naturligvis velkommen til Mark Duus, som bliver ny Inspektør i vores afdeling, vi
glæder os til samarbejdet og ser frem til en fortsat god dialog i forhold til afdelings
drift.
Og tak til Gitte for at opbevare afdelingens partytelt og Anne Dorthe, som uddeler bl.a.
vores beboerblade i afdelingen.
Til sidst, men ikke mindst, en stor TAK for den daglige dialog og det samarbejde der har
været med afdelingens beboer.
Med venlig hilsen afdelingsbestyrelsen
Gitte Clausen, Bruno Køpke og Torben A. Sørensen
6