Referat - Ved Classens Have

Ekstraordinær generalforsamling 25. april 2012 i Ved Classens Have
Side 1 af 8
A. Valg af dirigent.
Formanden, Marie-Louise Kauman (MLK), bød velkommen, og gik til dagsordenens første punkt,
og foreslog Morten Udsholt (MU) som dirigent. MU blev valgt.
B. Godkendelse af forretningsorden.
Forretningsordenen blev godkendt uden kommentarer.
C. Valg af stemmeudvalg – 3 personer.
Stemmeudvalget udgjorde Birgitte Redin, Mette Pedersen og Lis Olsen.
D. Forslag om udskiftning af brugsvands- og afløbsinstallationer samt renovering af varmecentraler.
Dirigenten gav ordet til formanden for en præsentation af panelet, der ud over repræsentantskabet
bestod af:
Morten Udsholdt, ejendomschef, KAB (MU)
Nikolaj Kristensen, projektleder, KAB (NK)
Torkild Sørensen, rådgivende ingeniør, Rådgivende ingeniørfirma Henrik Larsen (TS)
Bettina Carstensen, rådgivende ingeniørfirma Henrik Larsen (BC).
NK gennemgik projektet. Der henvises til materialet, der er omdelt i forbindelse med indkaldelsen
til generalforsamlingen. I forlængelse deraf nævnte MU, at der ca. 14 dage før arbejdet påbegyndes
i en lejlighed, vil være et formøde i hver enkelt lejlighed, hvor arbejdet i lejligheden gennemgås og
besluttes (herunder f. eks. valg af fliser til erstatning af fliser, der i forbindelse med arbejdet skal
fjernes). Mødet bliver i dagtimerne. Der regnes med at møderne i en opgang kan klares på en formiddag
eller en eftermiddag. MU opfordrer meget til, at man er hjemme, når møderne afholdes.
MU foreslog at tematisere debatten, således at et emne færdiggøres, inden der tages hul på næste
emne.
Faldstammer og vandrør:
Birgitte Redin kritiserede oplægget og nævnte, at i den tegning hun har fået, vil rørene, der føres fra
badeværelset til køkkenet gå ud i komfuret.
TS svarede, at tegningerne kun er vejledende. Der er ikke lavet en tegning for hvert enkelt badeværelse,
men en tegning for hver badeværelsestype. TS henviste til tidligere nævnte formøder i den
enkelte lejlighed, hvor sådanne detaljer vil blive endeligt fastlagt.
Thea Olsen mente, at alle toiletter bør udskiftes i forbindelse med projektet.
Thomas Norling spurgte, hvis ansvar det vil være, hvis et toilet, der ikke skal skiftes, går i stykker.

Side 2 af 8
TS svarede, at det er entreprenørens ansvar.
Thea Olsen spurgte, hvorfor alle armaturer skal skiftes. NK svarede, at som udgangspunkt genbruges
de nuværende armaturer, hvis det er teknisk muligt, jfr. det omdelte projektforslag. Hvis et armatur
ikke kan genbruges, opsættes et nyt af den type, som anvendes, når der til daglig er nødvendigt
at skifte et armatur.
Birgitte Redin foreslog, at faldstammerne ikke laves i støbejern, men i rustfrit stål. Ved en tidligere
reparation i BR´s opgang, er der monteret faldstammer af rustfrit stål, og de er flotte.
Thomas Norling ønskede faldstammer af plast. Der er plasttyper, som er lige så gode som støbejern.
TS svarede, at materialevalget er nøje overvejet, både m.h.t. æstetik og funktionalitet. Rustfrie faldstammer
lydisolerer dårligt, og fravælges derfor normalt i bebyggelser af vores type. TS medgav, at
der er gode faldstammer af plast, men af bl.a. æstetiske grunde fravælges de oftest i byggeri af vores
type. Ligeledes er støbejernsfaldstammer i dag af en meget bedre kvalitet, end de oprindelige.
Villy Larsen mente, at faldstammer af støbejern med indvendig epoxybelægning var at foretrække.
Han spurgte derefter, hvor mange, der har haft hul i rørene. Dirigenten gav spørgsmålet videre til
salen. Der blev rakt mange hænder op.
Birgitte Redin nævnte, at der i hendes opgang er skiftet faldstammer for nogle år siden, og spurgte,
om det var nødvendigt at skifte dem igen.
TS svarede, at hvis faldstammen er skiftet hele vejen igennem, helt ned til kælderen, kan den måske
bibeholdes. Der vil blive foretaget en specifik vurdering.
Der blev spurgt, om et flisegulv kan bibeholdes, eller om terassogulvet skal retableres. Spørgsmålet
stilles, fordi det ved udskiftning af faldstammer og rør bliver nødvendigt at bore i gulvet, og at Kulturstyrelsen
har den generelle holdning, at hvis der ændres ved gulv eller vægge, skal badeværelset
retableres til det oprindelige (dvs. terrassogulv og hvide 15x15 fliser).
NK svarede, at Kulturstyrelsen har accepteret projektet, uden det oprindelige badeværelse skal retableres.
Birgitte Redin spurgte, hvor meget efterarbejde beboerne selv skal lave.
NK svarede, at alt retableres af håndværkerne.
Thomas Norling spurgte til dimensionerne på køkkenfaldstammer, og tilføjede, at i og med flere og
flere får vaskemaskiner og opvaskemaskiner kan nuværende dimensioner vise sig at være for små,
specielt de faldstammer, hvor vaskerierne har afløb.
TS svarede, at der er dimensioneret i henhold til gældende normeringer og erfaring, men at han ville
revurdere faldstammer, hvor der er afløb fra vaskerierne.
Udbud af projektet.
Thomas Norling sagde, at det er vigtigt at lære af erfaringer, og nævnte i den forbindelse, at et badeværelsesgulv
kan være opfugtet med det resultat, at armeringsjernet er rustent. Måske kan gulvet
ikke holde til, at faldstammen bores ud. TN foreslog derfor, at der først udbydes en sektion, og når
den er renoveret, og erfaringerne samlet, udbydes de resterende fire sektioner.

Side 3 af 8
TS svarede, at intet tyder på at gulvene er dårlige, men hvis der viser sig at være dårligere gulve, er
det en ny situation.
Thea Olsen ønskede en begrundelse for at et samlet udbud var bedst.
Formanden nævnte, at projektet tager 1½ år, og at der selvfølgelig samles erfaringer op undervejs.
Desuden er det billigst at lave et samlet udbud.
Der blev bedt om et skøn over de ekstra omkostninger ved at opdele udbuddet (se afsnit om økonomi).
Anne-Mette Helveg nævnte, at VCH ved tidligere projekter (vinduer) har haft dårlige erfaringer
med dårligere håndværkere. Derfor kunne det være en ide at opdele udbuddet.
Der var flere forslag og spørgsmål med hensyn til opdeling af udbuddet for at sikre mod dårlige
håndværkere, hhv. få en kvalitetskontrol med arbejdet.
Mads Bjarnø Hansen spurgte til rådgiverens erfaring med tilsvarende projekter
TS svarede, at han har arbejdet med tilsvarende projekter i mange år, og i mindre grad med nybygninger.
Thea Olsen nævnte, at et projekt til 16,8 Mio kr. svarer til ca. kr. 90.000 pr. lejlighed, og kritiserede,
at rådgivningen ikke har været i udbud, og foreslog en ny forundersøgelse med en anden rådgiver.
Formanden nævnte, at firmaet Henrik Larsen ikke er den første, der er inde over projektet og tilføjede,
at repræsentantskabet også har stillet mange spørgsmål til projektet. Repræsentantskabet har
lænet sig op ad KAB´s store erfaring med tilsvarende projekter, og føler sig trygge med projektet,
som det foreligger, men understregede, at det er generalforsamlingens beslutning, om udbuddet skal
deles op.
Indretning, herunder vægge
Der blev spurgt til toiletterne, og om det er nødvendigt at udskifte toiletter, der ikke har dobbeltskyl.
Der blev spurgt til vandbesparelsen ved udskiftningen.
MU svarede, at det er vanskeligt at vurdere, da det afhænger meget af, hvor mange der bor i lejligheden.
Erfaringsmæssigt går mellem 1/4 og 1/5 af vandforbruget i en lejlighed til toilettet. Derfor
vil udskiftningen af gamle toiletter til nye to-skyls toiletter give en besparelse på vandforbruget,
som givetvis kan mærkes.
Der blev spurgt om muligheden for at få et forhøjet toilet.
TS svarede, at et toilet kan forhøjes ved at lægge en ring under. Det skal aftales ved det individuelle
formøde. Der er ikke indregnet en ring i projektet, så beboeren betaler for ringen, men ikke monteringen.
Thomas Norling spurgte, hvorfor der ikke er vandmålere med i projektet.
Formanden svarede, at der på en tidligere generalforsamling var stillet forslag om opsætning af
vandmålere, og at forslaget ikke var blevet vedtaget. Desuden tillader Kulturstyrelsen ikke vandmålere
eller forberedelse til disse. Repræsentantskabets holdning er, at det er mest hensigtsmæssigt
ikke at indsætte vandmålere.

Side 4 af 8
Thomas Norling nævnte, at Kulturstyrelsen svar ikke er konsekvente, og opfordrede til at spørge
Kulturstyrelsen igen på en anden måde.
Anne-Mette Helveg spurgte til rør, der ligger bag fliserne.
Formanden svarede, at rørene genanvendes, hvis muligt, jfr. udsendt materiale. Ellers kobles rørene
af og efterlades, hvis de ikke er i vejen. Endelig beslutning træffes på de individuelle formøder. Nye
rør monteres uden på fliserne.
Der blev spurgt til erstatningsfliser, i de tilfælde hvor nuværende fliser beskadiges.
TS svarede, at håndværkerne er gode til at finde matchende fliser, men identiske fliser kan kun forventes,
hvis man selv har reservefliser liggende, eller hvis flisetypen stadig er i produktion.
Thomas Norling nævnte, at termostatblandingsbatterier, hvis de ikke er ordentligt vedligeholdt, kan
give tilbageløb af varmt vand til det kolde vand, og spurgte, om termostatblandingsbatterier fjernes,
eller der monteres kontraventiler for at forhindre tilbageløb.
TS svarede, at termostatblandingsbatterier ikke fjernes, og at der ikke monteres kontraventiler.
MU tilføjede, at KAB har erfaring med dette problem fra andre ejendomme. Problemet skal løses
med vedligeholdelsesprocedurer.
Der blev spurgt, om projektet kan udvides, hvis man ønsker andre ændringer i badeværelset. f. eks.
om håndvasken kan hæves.
TS svarede, at en udvidelse af projektet ikke er mulig, da det vil forstyrre tidsplanen. Med hensyn til
mindre ændringer som at hæve eller evt. flytte en håndvask henvises til de individuelle formøder.
TS nævnte, at det er nødvendigt at fjerne rørkasser. Rørkasserne vil ikke blive sat op igen. Dog kan
en rørkasse eventuelt blive stående, hvis arbejdet kan udføres uden det bliver nødvendigt at få adgang
til rørene i rørkassen (hvis de nye rør ikke skal placeres samme sted, og hvis de eksisterende
rør kan afproppes forsvarligt). Igen henvistes til de individuelle formøder.
Faldstamme og evt. gulvafløb skal bores fri. Hvis der er terrassogulv, genetableres terassogulvet.
Hvis der er flisegulv, genetableres med beton, og der lægges fliser som før. Hvis beboeren ikke har
reservefliser, lægges bedst matchende fliser. Dette aftales individuelt.
Økonomi
NK gennemgik økonomien i projektet med udgangspunkt i budgettet.
Efter TS og BC sammen havde regnet på økonomien i en eventuel faseopdeling af projektet, vurderede
TS, suppleret af MU, at et nyt forprojekt vil koste ca. det samme som det allerede udførte,
nemlig 40 – 50.000 kr. Hvis hele arbejdet med gennemgang af installationerne, herunder forholdene
i de enkelte lejligheder, skal gentages, vil det koste ca. 1 mio. kr., altså ca. det samme som det allerede
afholdte pilotprojekt. Håndværksudgifterne vil erfaringsmæssigt blive 10 – 15 % dyrere, dvs.
1,4 – 2,1 mio. kr. MU understregede, at tallene kun var et skøn.
Spørgsmål fra salen: Hvad ville det koste, hvis udbuddet faseopdeles, og anden fase er en option,
således at arbejdet kun gives til samme entreprenør, hvis første fase er tilfredsstillende.

Side 5 af 8
MU svarede, at hvis vi gør brug af muligheden for at afbryde samarbejdet, risikerer vi en voldgiftssag.
MU tilføjede, at der altid er en risiko for at få dårlige håndværkere. Denne risiko er lige stor
ved et 1. og ved et 2. udbud.
Spørgsmål fra salen: Hvad er konsekvensen for entreprenøren, hvis tidsplanen ikke overholdes.
TS svarede, at der gælder de almindelige regler, dvs. dagbøder på 1 promille, dvs. ca. 14.000 kr.
Processen
TS forklarede om de praktiske aspekter ved arbejdet.
Der skiftes fra fordeling af vand fra loft til fordeling fra kælder. Det betyder, at der skal fjernes
vandrør fra loftet. Man skal være opmærksom på, at det kan give støvgener.
Arbejdet i den enkelte lejlighed vil strække sig over ca. 4 uger. Man skal regne med 7 – 10 dage,
hvor man ikke kan benytte toilet og bad. Det må forventes, at der i det meste af perioden er lukket
for vandet i dagtimerne, men der vil altid være vand efter arbejdstid. Hvis det ikke er muligt at få
vand i rørene, vil der blive lavet en interimistisk vandforsyning på køkkentrappen.
Arbejdstiden vil være fra kl. 08.00 til kl. 16.00.
Hver lejlighed vil få et tørkloset i den periode, hvor toilettet ikke kan benyttes. Entreprenøren sørger
for tømning. Der vil blive opsat en badevogn i gården, hvor der også er et toilet. Derudover er der
fem gårdtoiletter.
Der vil i arbejdsperioden ikke være håndværkere i lejligheden hele tiden, men det er meget vigtigt
at håndværkerne har uhindret adgang til lejligheden. I modsat fald vil der opstå forsinkelser, som
kan udløse ekstra betaling – ventepenge m.v. - til entreprenøren. Hvis et arbejdssjak går i stå på
grund af manglende adgang vil det medføre en betragtelig ekstra udgift til ventepenge til entrepenøren.
I den forbindelse skal man forstå arbejdsgangen: Når man sætter en faldstamme eller et stigrør op,
starter man nedefra, da det nederste rør bærer røret – hhv. faldstammen – ovenover. Det er ikke
nødvendigvis samme sjak, der monterer faldstammer, hhv. stigrør. Hvis der så ikke er adgang til en
lejlighed, kører sjakket i stå.
Håndværkerne skal have adgang via hoveddøren, da køkkentrappen er for snæver til der kan bæres
rør og toiletter op. Det første håndværkeren gør er at lægge tæppe fra hoveddør til badeværelse/køkken,
for at beskytte gulv/gulvtæpper.
For at sikre uhindret adgang for håndværkerne vil der blive opsat nøglebokse på hver fordør. De
hænges med en flad krog over døren, således de ikke kan fjernes, når døren er lukket. Nøgleboksen
åbnes med en kode, som kun håndværkerne kender. Der skal afleveres nøgle, selvom man forventer
at være hjemme, medens arbejdet udføres.
Spørgsmål fra salen: Hvem dækker i tilfælde af tyveri.
TS svarede, at hvis håndværkeren erkender, at det er hans fejl (ikke har fået låst lejligheden el. l.)
dækker entreprenørens forsikring. I modsat fald dækker egen indboforsikring.
Spørgsmål fra salen: Hvor mange opgange køres parallelt?
Svar: To.

Side 6 af 8
Fra salen blev foreslået, at vandrørene ikke fjernes fra loftet i forbindelse med projektet, men bliver
liggende indtil vi evt. skal have nyt radiatorsystem, da der så bliver flere rør, der skal fjernes. Så kan
det hele laves på en gang.
TS svarede, at der er asbest i isoleringen på vandrørene, og at det derfor kan være risikabelt at lade
dem ligge. Når rørene fjernes forsegles stedet, hvor de skal skæres over, og når de er skåret over,
trækkes der en plastpose fra begge ender ind over røret inden det bæres ned.
Nedhængte lofter
Det er nødvendigt at fjerne nedsænkede lofter for at kunne udføre rørarbejdet. Kulturstyrelsen har
klart udtrykt, at de ikke godkender retablering af nedsænkede lofter.
Nedsænkede lofter bliver derfor fjernet som en del af projektet. Det overliggende loft vil blive retableret
og malet, så det kan afleveres i pæn stand.
Lamellofter kan som udgangspunkt genopsættes. Dog hvis konstruktionen må ødelægges – helt
eller delvist – for at der kan gives adgang til arbejdet, er der igen tale om en ny sag, og der skal indhentes
godkendelse hos repræsentantskabet og Kulturstyrelsen før lamelloftet eventuelt kan retableres.
Varmecentraler
De nuværende varmecentraler består af en hovedcentral og fire undercentraler. Undercentralerne
forsynes via et cirkulationsrør, der går gennem hele kælderen.
Disse varmecentraler fjernes, og der monteres fem ens varmecentraler. Det betyder, at Københavns
Energi laver fire nye stikledninger, således at hver varmecentral får en stikledning. Det sker uden
omkostninger for VCH.
TS nævnte, at det vil give besparelser ved sparet strafafgift ved for varmt returvand og sparet varmetab
fra cirkulationsrøret i kælderen, som fjernes. TS skønner at besparelsen vil være ca. 1250
KW.
Fra salen blev spurgt, hvorfor denne besparelse ikke var indregnet i budgettet. NK svarede, at der til
er skønnet for usikkert.
Ændringsforslag og afstemning
Der var fremmødt 42 stemmeberettigede beboere, der var 11 fuldmagter, i alt 53 stemmeberettigede.
Under generalforsamlingen indkom to ændringsforslag fra salen, og et fra dirigenten.
Første ændringsforslag
Thea Olsen fremsatte et forslag om opdelt udbud.
Der stilles forslag om at det på ekstraordinær generalforsamling fremsatte projektforslag,
budgetteret til 16,6 mio. kr., om renovering af brugsvands- og afløbsinstallationer og af var-

Side 7 af 8
mecentraler, indledes med indhentelse af specifikt projektforslag fra en alternativ rådgivende
ingeniør, m. h. p. at sikre et optimalt projekt til billig pris.
Som det mest vidtgående blev ændringsforslag sat til afstemning først, idet alle andre forslag, herunder
repræsentantskabets forslag, ville falde bort, såfremt dette forslag blev vedtaget.
Der blev stemt ved håndsoprækning. Forslaget blev ikke vedtaget
Andet ændringsforslag
Thomas Norling fremsatte følgende forslag:
Der skal i projektet indgå installation af vandmålere ”således vi tænker på vores fremtidige
generation, vores fælles børn og ressourcer”
Der blev stemt ved håndsoprækning. Forslaget blev ikke vedtaget.
Tredje ændringsforslag
Foranlediget af den foregåede debat om faseopdeling af projektet, foreslog dirigenten at indsætte
følgende ændring i hovedforslaget:
I anden linje efter ”varmecentralerne” i hovedforslaget indsættes ”hvor udbuddet inddeles i
to faser”.
Der blev stemt ved håndsoprækning. Forslaget blev ikke vedtaget.
Repræsentantskabets oprindelige forslag:
Den ekstraordinære generalforsamling godkender renoveringsprojekt af brugsvands- og afløbsinstallationer
og af varmecentralerne, som beskrevet i projektforslaget, der er vedlagt
indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling og gennemgået på generalforsamling.
Budget
Projektet er budgetteret til 16.608.000 kr.
Finansiering
Budgettet finansieres af selskabets opsparede/henlagte midler.
Der blev krævet skriftlig afstemning. Dette afviste dirigenten, da der ikke stod mindst 10 beboere
bag kravet, som krævet i forretningsordenen.
Der blev derefter stemt ved håndsoprækning. 7 stemte imod. Ingen stemte hverken for eller imod,
og ingen undlod at stemme. Forslaget var dermed vedtaget.
Dermed var generalforsamlingens dagsorden udtømt. Dirigenten takkede for god ro og orden under
forhandlingerne.
Formanden opfordrede alle, der ikke følte, at de havde fået fyldestgørende information om projektet,
til at kontakte repræsentantskabet.

Mødet sluttede kl. 23.00.
Formand Dirigent
Side 8 af 8