Selskab påbudt at søge lån ikke ydet som led i en sædvanlig ...

ERHVERVSANKENÆVNET
Langelinie Allé 17 * Postboks 2000 * 2100 København Ø * Tlf. 41 72 71 45 * Ekspeditionstid 9-16
www.erhvervsankenaevnet.dk
Kendelse af 11. januar 2013 (J.nr. 2012-0026414)
Selskab påbudt at søge lån ikke ydet som led i en sædvanlig forretningsmæssig disposition inddrevet
straks.
Selskabslovens § 210, stk. 1.
(Carsten Møllekilde, Anders Hjulmand og Steen Mejer)
Ved skrivelse af 23. december 2011 har statsautoriseret revisor A på vegne af K ApS
klaget over, at Erhvervsstyrelsen ved skrivelse af 28. november 2011 har påbudt sel-
skabet at søge et lån ydet i strid med selskabslovens § 210, stk. 1, inddrevet straks og
dokumentere dette over for styrelsen.
Sagens omstændigheder:
I Erhvervsstyrelsens afgørelse af 28. november 2011 hedder det:
”Ulovligt udlån til selskabets kapitalejere/ledelse i årsrapporten for
2010 for K ApS – CVR-nr. …
Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har den 24. juni 2011 modtaget selskabets
årsrapport for 2010. Årsrapporten er udtaget til kontrol, jf. årsregnskabslovens
§ 159.
Af årsrapporten fremgår det, at der er ydet et lån i strid med selskabslovens
§ 210, stk. 1, til selskabets kapitalejere/ledelse, hvilket også fremgår af revisors
påtegning, jf. erklæringsbekendtgørelsens § 7.
Med henblik på at få bragt det ulovlige forhold til ophør pålægger styrelsen
dig i din egenskab af medlem af selskabets ledelse at søge lånet inkl. lovpligtige
renter inddrevet straks og dokumentere dette over for styrelsen, jf.
årsregnskabslovens § 161, nr. 3, og selskabslovens § 215 stk. 1.
Det kan oplyses, at lovpligtige renter er defineret som Nationalbankens officielle
udlånsrente, der fastsættes 1. januar og 1. juli, med et tillæg på 7 %, jf.
rentelovens § 5. Denne sats tillægges yderligere 2 %, medmindre højere rente
er aftalt, jf. selskabslovens § 215, stk. 1. Afhængigt af tidspunktet for lånets
stiftelse kan der skulle anvendes flere forskellige rentesatser.
Hvis lånet ikke bliver tilbagebetalt til selskabet, indestår de, der har truffet
aftale om eller opretholdt dispositionerne vedrørende lånet, for selskabets
tab, jf. selskabslovens § 215, stk. 2.
Hvis lånet er ydet før den 1. marts 2010
Det fremgår ikke af årsrapporten, hvornår lånet er ydet.

- 2 -
Hvis lånet er ydet før den 1. marts 2010, finder de dagældende regler om
ulovlige udlån til anpartshaverer/ledelsesmedlemmer i anpartsselskabslovens
§ 49 anvendelse for perioden indtil den 1. marts 2010. Disse regler svarer
indholdsmæssigt til de nye regler i selskabslovens § 210, stk. 1, og §
215, stk. 1 og 2.
Anmodning om dokumentation
Senest 6 uger fra dags dato bedes du indsende:
1. en erklæring underskrevet af selskabets ledelse om, at lånet med tillæg
af lovpligtige renter er tilbagebetalt til selskabet, og
2. en erklæring afgivet af en godkendt revisor (registreret eller statsautoriseret
revisor) om, at lånet med tillæg af lovpligtige renter er
tilbagebetalt til selskabet. Revisors erklæring skal være afgivet med
høj grad af sikkerhed og opfylde bestemmelserne i erklæringsbekendtgørelsens
afsnit om andre erklæringer med sikkerhed.
Hvis debitor mangler betalingsevne, bedes du indsende en erklæring fra en
offentlig instans (f.eks. en udskrift fra fogedbogen) om, at debitor er insolvent.
Alternativt bedes du indsende en uvildig udtalelse fra en advokat eller
godkendt revisor om, at den pågældende ud fra sit kendskab til debitors forhold
vurderer, at beløbet ikke kan inddrives ved retslig inkasso.
Hvis styrelsen ikke modtager ovennævnte dokumentation, vil du som medlem
af selskabets ledelse blive pålagt tvangsbøder, indtil dokumentationen
er modtaget i styrelsen, jf. årsregnskabslovens § 162, stk. 1, og selskabslovens
§ 366, stk. 2.
Fristen på de 6 uger kan ikke forlænges yderligere.
…
Afslutning
Henset til beløbets størrelse oversendes sagen til Statsadvokaten for Særlig
Økonomisk Kriminalitet med henblik på, om der bør rejses tiltale mod selskabets
ledelse for overtrædelse af selskabslovens § 210, stk. 1, jf. samme
lovs § 367, stk. 1, og eventuelt anpartsselskabslovens § 49, stk. 1, jf. samme
lovs § 80, stk. 1 og 2.
Erhvervs- og Selskabsstyrelsen skal oplyse, at kontrollen af årsrapporten ikke
kan anses for at være udtømmende.”
I klageskrivelsen af 23. december 2011 har statsautoriseret revisor A anført:
”…
Vi kan … oplyse, at hovedanpartshaveren har solgt sin private ejendom til
selskabet. På baggrund af en forsinkelse i byggeriet på sin nye bolig, blev
overtagelsen udskudt. I årsrapporten for 2010 har vi som revisorer valgt et

- 3 -
forsigtighedshensyn og angive, at mellemregningen var i strid med Selskabslovens
§ 210.
…”
I anledning af klagen har Erhvervsstyrelsen i en redegørelse af 25. april 2012 udtalt:
”…
Sagens faktiske omstændigheder
Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, der pr. 1. januar 2012 er blevet til en del af
Erhvervsstyrelsen, modtog den 23. juni 2011 årsrapporten for 2010 for selskabet
K ApS – CVR-nr. …
I henhold til årsregnskabslovens § 159 udtog Erhvervsstyrelsen den modtagne
årsrapport til kontrol.
Ved en gennemgang af årsrapporten konstaterede styrelsen, at der var ydet
et lån på kr. 7.716 t.kr., i strid med selskabslovens § 210, stk. 1, til selskabets
kapitalejere, hvilket også fremgår af revisors påtegning, jf. erklæringsbekendtgørelsens
§ 7.
I brev af 28. november 2011 pålagde styrelsen selskabets ledelse at få bragt
det ulovlige forhold til ophør og søge lånet inklusiv lovpligtige renter inddrevet
straks og dokumentere dette overfor styrelsen indenfor 6 uger. I brevet
orienteredes selskabets ledelse om, at sagen, henset til beløbets størrelse,
ville blive oversendt til Statsadvokaten for Særlig Økonomisk Kriminalitet
med henblik på, om der bør rejses tiltale mod selskabets ledelse for overtrædelse
af selskabslovens § 210, stk. 1, jf. samme lovs § 367, stk. 1.
Da styrelsen ikke den 7. februar 2012 havde modtaget dokumentation for
tilbagebetaling af lånet, pålagde styrelsen ledelsen tvangsbøder for de følgende
4 uger på kr. 2.000,- for hver påbegyndt uge, indtil dokumentationen
modtages.
Den 19. marts 2012 pålagde styrelsen ledelsen yderligere tvangsbøder, da
der fortsat ikke var modtaget dokumentation for tilbagebetaling af lånet.
Samtidig blev ledelsen informeret om, at såfremt der ikke var modtaget dokumentation
indenfor de følgende 4 uger, ville der blive pålagt yderligere
tvangsbøder på kr. 5.000 pr. ledelsesmedlem pr. uge.
Ledelsen blev ligeledes informeret om, at såfremt tvangsbøderne ikke blev
betalt, vil styrelsen uden yderligere varsel anmode SKAT Inddrivelsescenter
om at inddrive disse.
Styrelsen har dags dato endnu ikke modtaget dokumentation for tilbagebetaling
af lånet.
Sagens retlige omstændigheder
I henhold til selskabslovens § 210, stk. 1 , må et selskab ikke yde lån eller
stille sikkerhed for anpartshavere, aktionærer, bestyrelsesmedlemmer eller
direktører i selskabet eller et moderselskab til dette.

- 4 -
I henhold til erklæringsbekendtgørelsens § 7 skal revisor give supplerende
oplysninger om eventuelle forhold i regnskabet, som revisor påpeger uden at
tage forbehold. Der skal særskilt gives supplerende oplysninger om forhold,
som revisor er blevet bekendt med under sit arbejde, og som giver en begrundet
formodning om, at medlemmer af ledelsen kan ifalde erstatnings-
eller strafansvar for handlinger eller undladelser, der berører virksomheden,
tilknyttede virksomheder, virksomhedsdeltagere, kreditorer eller medarbejdere.
Det skal altid oplyses, om der er sket overtrædelse af den for virksomheden
gældende selskabsretlige lovgivning samt lovgivningen om regnskabsaflæggelse.
I henhold til årsregnskabslovens § 162, stk. 1, nr. 2, kan medlemmerne af
virksomhedens bestyrelse, direktion eller lignende ansvarligt organ, af Erhvervsstyrelsen,
som tvangsmiddel pålægges daglige eller ugentlige tvangsbøder,
hvis de undlader at efterkomme en anmodning om oplysninger i henhold
til § 160.
Det fremgår af selskabslovens § 215, stk. 1 , at udbetalinger fra selskabet,
der er foretaget i forbindelse med dispositioner i strid med selskabslovens §
210, stk. 1, skal tilbageføres tillige med en årlig rente af beløbet svarende til
den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket
betaling m.v., med et tillæg af 2 pct., med mindre højere rente er aftalt.
I henhold til selskabslovens § 215, stk. 2 , indestår de, der har truffet eller
opretholdt dispositionerne i strid selskabslovens § 210, stk. 1, for selskabets
tab, såfremt tilbagebetaling eller ophør af sikkerhedsstillelse ikke kan finde
sted.
Styrelsens udtalelse
Styrelsen fastholder sit krav om tilbagebetaling, jf. brev af 28. november
2011.
Det fremgår af de supplerende oplysninger i revisionspåtegningen i årsrapporten
for 2010, at selskabet i strid med selskabsloven har ydet lån til direktøren.
Styrelsen anmodede derfor i brev af 28. november 2011 om erklæring fra
selskabets ledelse og revisor om, at lånet med tillæg af lovpligtige renter var
tilbagebetalt. Da erklæringen ikke var modtaget indenfor den fastsatte frist,
pålagde styrelsen ledelsen tvangsbøder i breve af 7. februar 2012 og 19.
marts 2012.
Det forhold, at det ulovlige kapitalejerlån er opstået i forbindelse med hovedanpartshaverens
salg af privat ejendom til selskabet, ændrer ikke ved
styrelsens opfattelse af, at der er tale om et lån i strid med selskabslovens §
210.
…”
I skrivelse af 13. juni 2012 har statsautoriseret revisor A anført:

- 5 -
”…
På baggrund af sagens udvikling, er det vores opfattelse, at alle sagens forhold
bør belyses.
Det skal bemærkes, at der af ejeren af selskabet er foretaget en a’conto udlodning
efter reglerne om ekstraordinær udlodning i alt kr. 5.000.000 i regnskabsåret
for 2010.
I forbindelse med aflæggelsen af årsrapporten for 2010, bliver vi opmærksomme
på, at denne udlodning ikke er rapporteret til SKAT. Derfor aftales
det, at vi skal se bort fra denne udlodning på kr. 5.000.000. Derimod skal
udlodningen forøges til kr. 7.720.000, som et ordinært udbytte.
Såfremt det vedtagne ekstraordinære udbytte på kr. 5.000.000 anses for
gennemført trods den manglende indberetning til SKAT, er det alene overdragelsen
af ejendommen …, der skal overvejes.
Det skal bemærkes, at forholdet omkring det ekstraordinære udbytte blev
beskrevet i ledelsesberetningen side 5 i årsrapporten for 2010.
Den samlede mellemregning pr. 31. december 2010 kan inkl. overdragelsen
af … [ejendom] opgøres således:
Årets hævninger m.m. - 7.283.193
Renter i år 2010 - 433.438
- 7.716.631
A’conto udbytte for regnskabsåret 2010
5.000.000
(ej medtaget i årsrapporten)
Hævninger efter udbytte - 2.716.631
Overdragelse af ejendom i år 2010 9.500.000
6.783.369
Vi kan oplyse, at ejendommen er tinglyst til selskabet efter regnskabsårets
afslutning.

- 6 -
Vi kan derudover oplyse, at det ekstraordinære udbytte på kr. 5.000.000
blandt andet skulle dække indfrielsen af realkreditlånet i … [ejendom], som
blev indfriet den 31. marts 2010 med kr. 3.123.975.
I forbindelse med aflæggelsen af årsrapporten for 2010, som blev underskrevet
af os den 25. maj 2011, havde vi bedt om en bekræftelse fra en ejendomsmægler
af værdiansættelsen. Denne vurdering forelå først den 1. juni
2011.
Efter vor opfattelse, var der to praktiske problemstillinger ved overdragelsen:
1. Tinglysningen var ikke gennemført den 31. december 2010.
2. Der forelå ingen vurdering fra mægler, eller anden ekstern vurdering af
ejendommen.
Efter vores opfattelse, ville den mest praktiske løsning være, at betragte
ejendomshandlen som værende en forudbetaling, indtil tinglysningen var
gennemført og vi havde en ekstern bekræftelse på værdisætningen af ejendommen.
Der er vedlagt kopi af overdragelsesaftalen af 1. august 2010.
Det skal i øvrigt bemærkes, at ejendommen på overdragelsestidspunktet ikke
er behæftet med nogen gæld i ejendommen. Da gælden i ejendommen,
som en del af handlen blev indfriet den 31. marts 2010.
I forbindelse med aflæggelsen af årsrapporten for 2010, var vi usikre på, om
investeringen skulle betragtes som værende et ulovligt anpartshaverlån, eller
en lovlig forudbetaling, idet der ikke var sket en tinglysning. På baggrund af
vores usikkerhed, har vi valgt at afgive en supplerende oplysning.
Baggrunden for vore overvejelser var, om transaktionen mellem B og selskabet
havde karakter af en sædvanlig forretningsmæssig disposition.
Det skal bemærkes, at K ApS fungerer som investeringsselskab. Vi kan oplyse,
at selskabet har følgende investeringer (t.kr.):
Dattervirksomheder, herunder
ejendomsselskab
5.700
Mellemregning, tilknyttede virksomheder
12.271
Udlån til tredjemand/ejendomsselskab
10.763
Ejendommen …
(forudbetaling)
7.716
Børsnoterede værdipapirer 13.027
Likvide beholdninger 45.411
Samlede aktiver i alt 94.888

- 7 -
Efter vores opfattelse var forudbetalingen foretaget i selskabets interesse,
som et afkast af en investering.
I forbindelse med vore overvejelser om dispositionen er legitim og ikke strider
imod anpartshaverlånsforbuddet, indgik nedenstående overvejelser:
1) Har selskabet en selvstændig forretningsmæssig interesse i, at der bliver
ydet lån eller garanti til det pågældende formål, eller har anpartshaveren
og selskabet en fælles interesse deri?
2) Er vilkårene for dispositionen fastsat ud fra almindelige markedsvilkår,
og ligger det fast, at dispositionen ikke krænker andre anpartshavere eller
selskabets kreditorer?
3) Er vilkårene fastsat efter sædvanlige forretningsmæssige principper, og
er dispositionen et led i selskabets forretninger?
4) Må dispositionen forventes at indebære klare fordele for selskabet, eller
er den nødvendig for at opretholde status quo?
5) Ville selskabet også have foretaget dispositionerne, hvis det ikke havde
været under disse anpartshaveres indflydelse?
6) Tages der fornødent hensyn til selskabets interesser i tilfælde af lånets
misligholdelse, herunder en forsvarlig afvikling af selskabets mellemværende
med anpartshaveren, og bliver lånet afviklet på sædvanlig måde,
så selskabets risiko ikke forlænges unødvendigt?
Konklusion på ovennævnte områder:
1) Har selskabet haft en selvstændig forretningsmæssig interesse i, at der
bliver betalt forud for selve tinglysningen.
Vi kan oplyse, at selskabet i år 2010 havde kontant omkring 40 mio. kr.,
hvilket gav en rente i størrelsen t.kr. 233.
Selskabet havde i realiteten udbetalt kr. 2.283.193 efter udlodning af
ekstraordinært udbytte på kr. 5.000.000.
Årets hævninger m.m. i år
2010
7.283.193
Ekstraordinært udbytte 5.000.000
2.283.193
Rente 433.438

- 8 -
Ovennævnte rente oversteg langt, hvad 40 mio. kr. i banken havde givet
af afkast. Derfor må det antages, at selskabet havde en interesse i forudbetalingen
vedrørende ejendomshandlen.
Såfremt det ekstraordinære udbytte ikke anses for gennemført, er det
fortsat en væsentlig rente i forhold til alternativet.
2) Almindelige markedsmæssige vilkår
Efter vores opfattelse, udtrykker ejendomsmæglerens vurdering, at der
er tale om en korrekt prisfastsættelse. Der er vedlagt kopi af ejendomsmæglerens
vurdering.
Det særlige er forudbetalingen, hvor anpartshaverens formue er af en
størrelsesorden, således at lånet kunne opnås i banken. I dette tilfælde,
vil selskabet fortsætte med en væsentlig lavere rente end i det tilfælde, at
selskabet foretog en forudbetaling i ejendomshandlen.
Indfrielsen af forudbetalingen på ejendomshandlen vil blive foretaget
ved tinglysning.
Det skal bemærkes, at såfremt man anser forudbetalingen på ejendomshandlen
som et ulovligt aktionærlån, skal man efter vores opfattelse anerkende
a’conto udlodningen på kr. 5.000.000.
3) Sædvanlige forretningsmæssige principper
De har overdraget en ejendom til markedsværdi med en forudbetaling i
stedet for sikkerhedsstillelse i banken, som vil have de samme omkostninger
for selskabet.
Selskabet har i 2010 og 2011 deltaget i finansieringen af 18 ejendomme
i København, som alle er finansieret af K ApS. Den ene ejendom er i
2011 solgt, hvorfor der netto med udgangen af 2011 er finansieret 18
ejendomme.
Endvidere har K ApS i 2012 overtaget en ejendom i Storkøbenhavn
samt industriejendom i Jylland.
4) Fordele for selskabet
I en ejendomshandel, skal købet normalt stille sikkerhed for overdragelsessummen.
Dette vil normalt være en bank, der stiller denne garanti,
hvilket vil andrage 1% af købesummen, som K ApS skulle betale til
banken.
I denne sag, har selskabet allerede på aftaletidspunktet stillet midlerne til
rådighed mod en rente.

- 9 -
5) Dispositionen
K ApS har et samlet udlån i den købte ejendom … på følgende:
Mellemregning, tilknyttede virksomheder
Udlån til tredjemand/ejendomsselskab
12.271
10.763
23.034
Som det fremgår af ovennævnte, har selskabet andre investeringer af
lignende karakter.
6) Afvikling/misligholdelse
Det kan oplyses, at selskabet alene skulle foretage en tinglysning af en
ejendom uden gæld. På baggrund af forsinkelse i byggeprojekt på deres
private ejendom flyttede de først den 1. oktober 2011. Vi vedlægger kopi
af vores skrivelse af 13. september 2011 til SKAT, hvor vi beder om
fritagelse for ejendomsværdiskat.
Det kan oplyses, at … [ejendommen] fortsat er i selskabets besiddelse
og udlejes til tredjemand.
Der er vores påstand:
1. At man skal anerkende det vedtagne ekstraordinære udbytte på kr.
5.000.000 trods manglende indberetning til SKAT.
2. At man skal anerkende forudbetalingen på ejendomshandlen.
…”
Erhvervsstyrelsen har ved skrivelse af 6. juli 2012 bemærket:
”…
Klager anfører, at styrelsen skal:
1) anerkende det i 2010 vedtagne ekstraordinære udbytte på kr. 5.000.000
trods manglende indberetning til SKAT
2) anerkende forudbetalingen på ejendomshandlen
Ad 1) Ekstraordinært udbytte
Det fremgår af klagers bemærkninger, at der i 2010 er foretaget et ekstraordinært
udbytte på kr. 5.000.000. Da udlodningen ikke blev rapporteret til
SKAT, blev det aftalt, at der skulle ses bort fra denne udlodning, og udlodningen
fremgår derfor ikke af årsregnskabet for 2010.
Forholdet vedrørende det ekstraordinære udbytte er beskrevet i ledelsesberetningen
i årsrapporten for 2010, som et lån med anpartshaver, og statsau-

- 10 -
toriseret revisor A har i sin påtegning afgivet en supplerende oplysning om,
at der er ydet lån til direktøren i strid med selskabsloven.
Styrelsen bemærker, at selskabets ledelse ved aflæggelsen af årsrapporten
for 2010 ikke har opfattet udbetalingen til selskabets direktør (anpartshaver)
som et ekstraordinært udbytte, men derimod som et lån til direktøren. Denne
opfattelse deles af revisor, jf. revisors erklæring i årsrapporten. Denne opfattelse
er bekræftet af anpartshaver ved generalforsamlingens vedtagelse af
årsrapporten.
Det fremgår endvidere af årsrapporten for 2011, at der ved udgangen af
2010 var et tilgodehavende hos selskabets direktør på i alt ca. 7,7 mio. kr.
Selskabets ledelse, revisor og anpartshaver har således igen bekræftet, at der
var tale om et udlån.
For at der kunne være tale om et lovligt ekstraordinært udbytte, skulle selskabslovgivningens
krav hertil være opfyldt, ligesom udbetalingen naturligvis
skulle præsenteres som en udbyttebetaling i årsrapporten. Når selskabets
ledelse, revisor og anpartshaver gennem årsrapporten bekræfter, at der er tale
om et udlån, må regnskabsbrugerne kunne lægge dette til grund og antage,
at dette er en beskrivelse af faktum, og at anpartshaveren er enig i de oplysninger,
der fremgår heraf.
Styrelsen har ikke vurderet, om tilbageførselen af udbyttet er udtryk for en
annullering eller et tilskud fra anpartshaver til selskabet, da dette efter vores
opfattelse er uden betydning for vurderingen af sagen. Det væsentlige er, at
selskabets direktør og anpartshaver ved udarbejdelsen af årsrapporten har
lagt til grund, at den udbetaling han har modtaget, ikke er en udbetaling af
udbytte, men et lån, og at det ekstraordinære udbytte er tilbageført.
Det er således styrelsens opfattelse, at udbetalingen ikke er udtryk for et
ekstraordinært udbytte, men et lån til anpartshaver. Udlånet er i strid med
selskabslovens § 210.
Ad 2) Ejendomshandel
Vedrørende ejendomshandlen har klager anført, at transaktionen skulle anses
som en forudbetaling, og at den i øvrigt havde karakter af sædvanlig forretningsmæssig
disposition, og at den derfor ikke er i strid med selskabslovens
§ 210, jf. samme lovs § 212.
Styrelsen bemærker i den forbindelse, at købesummen ifølge overdragelsesaftalen
betales på aftaletidspunktet, den 1. august 2010, mens ejendommen
først overdrages på en ikke fastsat dato i fremtiden, nemlig når ejendommen
på … [adresse] er færdigrenoveret. Det er nu oplyst, at ejendommen blev
færdigrenoveret den 1. oktober 2011.
Styrelsen bemærker, at transaktionen vedrørende ejendomshandlen ikke
fremgår som en forudbetaling for ejendomme ifølge årsregnskabet for 2010
eller årsregnskabet for 2011. Hvis der var tale om en forudbetaling, skulle
dette have fremgået af balancen i årsregnskabet. Beløbet skulle have været

- 11 -
præsenteret under materielle anlægsaktiver i balancen, jf. årsregnskabslovens
§ 23 og bilag 2 til årsregnskabsloven.
Det forhold, at beløbet i årsrapporten er beskrevet som et lån til anpartshaver
og ikke som en forudbetaling, betyder ikke i sig selv, at der er tale om et
ulovligt forhold. Det indikerer dog, hvordan ledelse, revisor og anpartshavere
har opfattet forholdet ved regnskabsaflæggelsen.
Det er desuden styrelsens opfattelse, at det ikke er godtgjort, at det er sædvanligt,
at forudbetale en ejendom – helt eller delvist - med et usikkert overtagelsestidspunkt.
Hvis klager kunne godtgøre, at ejendomme normalt handles
på tilsvarende vilkår mellem uafhængige parter, ville situationen være
anderledes.
Styrelsen har i denne forbindelse også noteret sig, at der er tale om forudbetaling
og ikke den sædvanlige deponering hos advokat m.v. til sikkerhed.
Ved deponering frigøres beløbet først til sælger ved handelens gennemførelse.
Det er således styrelsens opfattelse, at ”forudbetalingen” på ejendomshandlen
er et lån i strid med selskabslovens § 210.
…”
I skrivelse af 30. august 2012 har statsautoriseret revisor A bemærket:
”…
Vedrørende udbytte havde man ikke indsendt oplysningerne til SKAT,
hvorfor vores forslag af praktiske årsager var, at lave indberetningen i forbindelse
med godkendelsen af årsrapporten for 2010. Derfor blev det indarbejdet
i årsrapporten for 2010, hvor der blev afsat kr. 7.720.000 i forbindelse
med aflæggelsen, hvoraf de kr. 5.000.000 vedrørte det ekstraordinære
udbytte.
Angående selskabets ejendomshandel er det vores opfattelse, at man ville
stille sikkerhed ved en ejendomshandel. Såfremt selskabet skulle stille en
sikkerhed til B ville det koste en provision på 1,0 % for selskabet til banken.
Da selskabet på indestående i … [pengeinstitut] har fået 0,5 % i rente var
denne transaktion en forbedring af selskabets indtjening. Det skal yderligere
bemærkes, at en del af betalingen fra selskabet blev anvendt til indfrielse af
prioritetslånet i ejendommen.
Dette betyder, at efter indfrielsen var der ingen gæld i ejendommen. Det skal
endvidere bemærkes, at B ikke har nogen anden gæld. Derfor har selskabet
ikke haft nogen risiko.
Sikkerhedsstillelse i en ejendomshandel anvendes typisk til sikkerhed mod
andre kreditorer hos sælger. Da B har et indgående kendskab til sin egen finansielle
situation vil det ikke give nogen mening med en sikkerhedsstillel-

- 12 -
se, idet det ikke har nogen reel betydning. Da der ikke er nogen kreditorer
hos B privat.
Det skal bemærkes, at situationen ikke er så unormal for selskabet. Dette
skyldes, at selskabet allerede i dag har finansierede 12 mio. kr. til køb af
ejendomme uden sikkerhed i ejendommene. Denne post er benævnt - Mellemregning,
tilknyttede virksomheder kr. 12.271.406. Det kan oplyses, at
der er tale om ejendomsselskab, hvor K ejer 50 % og står for finansieringen
af alle ejendomskøb.”
Erhvervsstyrelsen har ved skrivelse af 6. september 2012 bemærket:
”…
Styrelsen anser fortsat udbetalingen til anpartshaver, som et lån til anpartshaver,
som det også fremgår af vores bemærkninger af 6. juli 2012. Dette er
bekræftet af revisor, ledelse og anpartshaver ved godkendelse af årsrapporten.
Hvis det, der er gengivet i regnskabet, er forkert og bevidst, kan der være
tale om regnskabsmanipulation. Hvis revisor har tilskyndet til en sådan
bevidst manipulation, finder lovgivningens straffebestemmelser anvendelse.
Styrelsen anser ikke oplysningerne om virksomhedens fordele ved handlen i
forhold til sikkerhedsstillelse, som havende betydning for, hvorvidt der er
tale om et ulovligt udlån. Styrelsen finder fortsat ikke, at selskabet har kunnet
sandsynliggøre, at der er tale om normal fremgangsmåde ved handel
med ejendomme mellem uafhængige parter.
Styrelsen mener ikke, at ejendomshandlen kan betragtes som en sædvanlig
forretningsmæssig disposition efter selskabslovens § 212. En sådan disposition
er netop kendetegnet ved, at selskabet løbende foretager samme type dispositioner
med uafhængige parter. Det forhold, at selskabet har finansieret
ejendomskøb for tilknyttede virksomheder, taler således ikke for, at der er
tale om en sædvanlig forretningsmæssig disposition, da tilknyttede virksomheder
ikke kan anses om værende uafhængige parter.”
I skrivelse af 5. oktober 2012 har statsautoriseret revisor A heroverfor bemærket:
”…
Efter min opfattelse er bemærkningerne af … [styrelsesmedarbejder] rammende
for de overvejelser jeg havde som revisor.
Da vi skulle godkende regnskabet var jeg nervøs for, at en placering som
forudbetaling med den daværende aftale kunne tolkes som regnskabsmanipulation.
Derfor var det mit krav, at posten skulle placeres som anpartshaverlån,
således at der ikke kunne opstå misforståelser eller kritik af vores arbejde
i det tilfælde transaktionen blev vurderet anderledes. Derfor skulle
regnskabet efter min opfattelse være en ”worst case”-situation, således at alle
kunne se det særlige forhold.

- 13 -
Angående ejendomskøb har K ApS i år 2011 erhvervet en ejendom i Rødovre.
Vi kan endvidere oplyse, at K ApS har erhvervet en industriejendom i
Horsens af et konkursbo. I dette tilfælde blev aktierne i C ApS under konkurs
overtaget for 1 kr., mens der er overført 6 mio. kr. til kurator til indfrielse
af alle gældsposterne. Det skal bemærkes, at K ApS, lig sin egen handel,
heller ikke har fået sikkerhed for betalingen. Såfremt der er behov for
en bekræftelse, kan vi fremskaffe dette fra kurator i konkursboet.
Vedrørende det sidste afsnit omkring sædvanlige dispositioner og uafhængighed
bygger denne antagen måske på en fejlfortolkning. Derfor har
jeg nedenfor beskrevet transaktionerne vedrørende køb af ejendomme via
underliggende ejendomsselskab.
Ejendomsselskabet køber en ejendom fra tredjemand eller på tvangsauktion.
Da ejendomsselskabet ikke har nogen lånerammer finansieres købet 100 %
af K ApS uden pant i de pågældende ejendomme. K ApS ejer alene ejendomsselskabet
med 50 %, mens en D ejer de andre 50 %. D er den som i
dagligdagen står for det praktiske, såsom udarbejdelse af lejekontrakter og
istandsættelse af lejlighederne.
Efter min opfattelse er handlen med egen ejendom ikke særlig i forhold til,
hvad K ApS gør i dag. Det kan oplyses, at de samlede investeringer K ApS
har i dag direkte eller indirekte andrager 30 mio. kr.”
Ankenævnet udtaler:
I henhold til selskabslovens § 210, stk. 1, må et kapitalselskab ikke direkte eller indi-
rekte stille midler til rådighed, yde lån eller stille sikkerhed for kapitalejere eller le-
delsen i selskabet. Undtagelse gøres i henhold til lovens § 212, hvor lån m.v. ydes
som led i en sædvanlig forretningsmæssig disposition.
Videre fremgår det af selskabslovens § 215, stk. 1, at udbetalinger fra selskabet, der
er foretaget i forbindelse med dispositioner i strid med selskabslovens § 210, skal til-
bageføres til selskabet sammen med en årlig rente af beløbet svarende til den rente,
der er fastsat i § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v., med et til-
læg af 2 pct., medmindre højere rente er aftalt.
Erhvervsankenævnet finder efter det oplyste, herunder navnlig revisors påtegning og
ledelsens beretning i årsrapporten for 2010, at K ApS’ mellemregning med anparts-
haver på 7.716.637 kr. måtte anses som et lån fra selskabet til anpartshaver i strid
med selskabslovens § 210.

- 14 -
Ankenævnet kan således ikke lægge til grund, at ejeren af selskabet har foretaget en a
conto udlodning i 2010 efter reglerne om ekstraordinær udlodning på 5.000.000 kr.
Nævnet har blandt andet lagt vægt på, at udlodningen ikke er indarbejdet i selskabets
årsrapport for 2010, og at der ikke er modtaget dokumentation for den selskabsretlige
gennemførelse af udlodningen men at det tværtimod angives i ledelsesberetningen, at
de endelige dokumenter aldrig blev udarbejdet, hvorfor der i stedet gennemføres en
ordinær udlodning for 2010.
Ankenævnet finder endvidere ikke, at mellemregningen kan anses som en forudbeta-
ling fra selskabet til anpartshaver i forbindelse med handlen vedrørende den faste
ejendom … Nævnet har blandt andet lagt vægt på, at forudbetalingen ikke fremgår af
selskabets årsrapport for 2010, herunder af balancen i årsregnskabet.
For så vidt angår spørgsmålet, om mellemregningen i forbindelse med ejendomshan-
delen vedrørende … [ejendom] er omfattet af selskabslovens § 212 og dermed alli-
gevel er lovlig bemærkes, at mellemregningen ikke findes at være led i en sædvanlig
forretningsmæssig disposition, jf. § 212. Det findes således ikke godtgjort, at an-
partshaver kunne have solgt den faste ejendom på de vilkår, som handlen indebar -
herunder med betaling af købesummen på aftaletidspunktet og overdragelse af ejen-
dommen på en i forhold hertil fremtidig ikke fastsat dato - til en uafhængig tredje-
mand.
Ankenævnet tiltræder derfor, at Erhvervsstyrelsen ved skrivelse af 28. november
2011 har påbudt selskabet at søge lånet inklusiv lovpligtige renter inddrevet straks og
dokumentere dette over for styrelsen.
Ankenævnet stadfæster således Erhvervsstyrelsens afgørelse af 28. november 2011.