Udgave 10, november måned 2010 - Dansk Ejendomsmæglerforening

mæglErFAglIgT
r
til vand og varme gives oplysning om
sælgers seneste årsforbrug og udgiften
hertil. Det fremgår videre af bestemmelsen,
at hvis der på udbudstidspunktet
foreligger energimærkning, hvoraf
de faktiske og de beregnede anvendelsesudgifter
fremgår, kan oplysning
i stedet ske ved henvisning til denne,
idet de faktiske anvendelsesudgifter,
som angivet i energimærkningen, dog
altid skal gengives i salgsopstillingen.
af lofe § 19 fremgår det, at kan det
seneste års faktiske udgifter ikke fremskaffes,
eller er dette ikke repræsentativt,
skal der i stedet angives et skønnet
forbrug.
af lofe § 24, stk. 1, 1. pkt., fremgår
det, at lider forbrugeren tab som følge
af, at formidleren tilsidesætter sine
pligter efter loven eller aftalen, har
forbrugeren ret til erstatning efter dansk
rets almindelige regler. såfremt anvendelsesudgifter
er anført forkert eller slet
ikke er anført, kan det derfor medføre
en erstatning til køber, forudsat at de
almindelige betingelser for at opnå
erstatning er opfyldt.
Det har i meget lang tid været klagenævnets
praksis at tilkende erstatning
på op til faktor 6, jf. til eksempel
klagenævnskendelsen 2007-0058, hvor
det ikke var bevist, at de almindelige
betingelser for at opnå erstatning var
opfyldt, idet det ikke var bevist, at
køber havde lidt et tab.
De har været uenig i denne nævnspraksis,
idet det er foreningens opfattelse,
at afgørelse af erstatningsspørgsmålet
er uegnet til nævnsbehandling,
idet der ikke er bevis for, at der er lidt et
tab. Bevis for at der er lidt et tab, kan
f.eks. være, at syn og skøn har angivet,
at køberne har erhvervet ejendommen
for dyrt på grund af den fejlagtige
oplysning i anvendelsesudgiften. foreningen
er derfor yderst tilfreds med,
at klagenævnet (flertallet af nævnets
22 / ejenDomsmægleren
medlemmer) har ændret praksis ved
klagenævnskendelse j. nr. 2009-0257.
af kendelsen fremgår bl.a. følgende:
”Efter § 24, stk. 1, i lov om omsætning
af fast ejendom har en forbruger
ret til erstatning efter dansk rets
almindelige regler, hvis forbrugeren
lider tab som følge af, at formidleren
tilsidesætter sine pligter efter loven eller
aftalen. Ved i salgsopstillingen at oplyse
en elvarmeudgift, der ikke var sælgers
seneste årsudgift, har indklagede tilsidesat
sine pligter efter lovgivningen.
Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings
repræsentanter
i nævnet (3 medlemmer) finder, at det
ved afgørelsen af om klagerne har lidt
et tab som følge heraf, påhviler klagerne
at bevise, at indklagede har vurderet
salgsprisen på ejendommen forkert, og
dermed at klagerne som følge af den
fejlagtige oplysning har betalt for meget
for ejendommen. Afgørelsen af dette
spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling,
idet en stillingtagen hertil
vil kræve en bevisførelse, herunder
afholdelse af syn og skøn, der ligger
uden for rammerne af en nævnsbehandling.
Spørgsmålet om tilkendelse
af erstatning afvises derfor fra nævnsbehandling,
men disse nævnsmedlemmer
udtaler deres kritik af indklagede.
Forbrugerrådets og Grundejernes
Landsorganisations repræsentanter i
nævnet (2 medlemmer) finder, at indklagedes
oplysning om varmeudgiften
må anses for en tilsikring vedrørende
størrelsen/niveauet af varmeudgiften.
Da oplysningen ikke var korrekt, finder
disse nævnsmedlemmer, at indklagede
skal betale erstatning til klagerne. I
overensstemmelse med hidtidig nævnspraksis
stemmer disse nævnsmedlemmer
for at udmåle erstatningen med
udgangspunkt i den årlige difference
mellem de forkerte og de korrekte
oplysninger kapitaliseret med 6. Disse
nævnsmedlemmer stemmer derfor for at
tilkende klagerne et beløb på 80.000 kr.
Efter stemmeflertallet afvises spørgsmålet
om tilkendelse af erstatning fra
nævnsbehandling.”
Det skal bemærkes, at det naturligvis
fortsat er kritisabelt, hvis anvendelsesudgifterne
er angivet forkert eller slet
ikke angivet i salgsopstillingen, og at
dette kan straffes med bøde i Disciplinærnævnet
for ejendomsmæglere.
Flere domstolsprøvelser
foreningens styrelse vil også fremover
holde et vågent øje med nævnspraksis.
i principielle sager, hvor afgørelsen i
foreningens øjne er åbenlyst forkerte,
vil foreningen bistå medlemmerne med
at domstolsprøve sagerne.