Advarsel 1

Scan-jour ----------
Advarsel --------for
alvorlige fejl i en tilstandsrapport
Afgørelse
Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig -------------------------------- en advarsel
for alvorlige fejl i tilstandsrapporten H 07-------0355 af 3. december 2007.
Advarslen tildeles i henhold til § 7, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 1501 af 16. december
2008 om huseftersynsordningen.*
Baggrund for afgørelsen
På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter
efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for beskikkede
Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 15. januar 2008 gennemført
et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport.
Den sagkyndige, der var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig
kontrolrapport, og fremsendte sine kommentarer den 14. februar 2007. Teknisk
revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den
bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning
i FEM-sekretariatet. Det fremgår af den endelige kontrolrapport i hvilket
omfang den er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer.
Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 11.
marts 2008 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser
af den tekniske revision.
Høring inden afgørelsen
På baggrund af det nævnte materiale vurderede styrelsen, at den sagkyndige skulle tildeles
en advarsel for de fejl, der var konstateret. Den sagkyndige fik efter forvaltningslovens
bestemmelser tilsendt et udkast til advarslen den 29. april 2009, med en frist på 14
dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog
med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport.
___________________________________________________________________
*) De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bkg. nr. 1713 af 20. dec. 2006,
der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk at der er ændringer i paragrafnumrene.

Indsigelse fra den sagkyndige
Den sagkyndige indsendte den 7. maj 2009 sine bemærkninger til den påtænkte afgørelse.
Bemærkningerne er i det følgende gengivet i kursiv, sammen med styrelsens besvarelse.
Den sagkyndige har kommenteret den alvorlige og de to betydelige fejlangivelser i udkastet
til afgørelsen, og herunder rejst indsigelse mod vurderingen i to af dem.
Denne del af indsigelsen er behandlet under de respektive punkter i listen af fejlangivelser
nedenfor. Den alvorlige fejl er nedjusteret som følge af indsigelsen, og er nu placeret
mellem de betydelige fejl.
Den sagkyndige anfører generelt, at dialogen i forbindelse med den tekniske revision er
fagligt udviklende, men risikoen for fratagelse af beskikkelsen er derimod en stressfaktor,
der påvirker den sunde dømmekraft negativt. Gennemførelsen af en advarsel vil
derfor hverken gavner den sagkyndige eller huseftersynsordningen.
Styrelsen skal dertil bemærke, at synspunktet er sympatisk, men ikke foreneligt med den
gældende tekniske revisionsordning. Revisionen var tidligere primært baseret på dialogen
i marken, men der udviklede sig alligevel en meget kraftig offentlig kritik af kvaliteten
i tilstandsrapporterne, som førte til den skærpede revisionsform med sanktioner.
Indsigelsen har ikke medført ændringer i styrelsens samlede konklusion om en advarsel,
og sagen er derefter afsluttet med mindre ændringer i forhold til det udkast, der var i høring.
Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl
Teknisk revisor har bemærkninger til 37 punkter i tilstandsrapporten, og har angivet 25
af dem som fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl
og unøjagtigheder vedrørende 28 forhold i tilstandsrapporten, og herunder 3 betydelige
fejl. Fejlene er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, der lægges til
grund for afgørelsen.
Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten.
De tre betydelige fejl
Under ”Generelle kommentarer til bygningernes tilstand” har den sagkyndige oplyst, at
ejendommen er opdelt i ideelle anparter, at hele ejendommen er besigtiget og at den hovedbesigtigede
anpart er lejligheden på 1. sal. Under ”Bygningsdele” er boligtypen anført
som ”Ideel anpart”.
2/8

Oplysningerne efterlader en vis tvivl hos brugerne af tilstandsrapporten om de to anparter
er besigtiget med samme grundighed, hvilket er en forudsætning. Denne usikkerhed i
beskrivelsen ville dog være en ubetydelig fejl, hvis ejendommen rent faktisk var besigtiget
ensartet.
Beboeren af stuelejligheden har imidlertid oplyst, at denne bolig blev besigtiget af den
sagkyndige i forbindelse med tilstandsrapporten H-06-------0234 af 22. september 2006,
men ikke ved den sagkyndiges to efterfølgende rapporter for ejendommen. Den sagkyndige
har ikke afvist dette i sine kommentarer til teknisk revisor.
Revisor havde ikke adgang til stueetagen. Hvis det samme var tilfældet ved den sagkyndiges
besigtigelse, burde ejer være orienteret om, at der måtte tages forbehold, og at
sælgeransvaret derfor ikke kunne fraskrives for denne del. Hvis det alligevel ikke var
opnået adgang, skulle der være taget forbehold under ”Bygningsdele, som er gjort utilgængelige”.
I ejendomme med ideelle anparter har hver enkelt anpartshaver ansvar for ejendommen i
sin helhed. Ifølge håndbogen kapitel 3 afsnit 4.02 skal tilstandsrapporten derfor omfatte
hele ejendommen, herunder alle boligceller i bygningerne. Der må ikke ske fornyelse af
en tilstandsrapport uden genbesigtigelse, hvilket senest er præciseret i huseftersynsordningens
nyhedsbrev af 14. september 2007, som er obligatorisk viden for de sagkyndige.
Den manglende indvendige besigtigelse af lejligheden i stueetagen på 107 m 2 medfører,
at der kan mangle væsentlige oplysninger om husets tilstand, og at rapporten derfor kan
udgøre et vildledende grundlag for brugernes dispositioner. Efter styrelsens vurdering
vil en manglende besigtigelse af denne størrelse normalt være en så alvorlig fejl, at den i
sig selv ville medføre en påtale.
Den sagkyndige medgiver i sin indsigelse, at stuelejligheden ikke er besigtiget indvendigt
siden det første besøg den 22. september 2006. Stuelejligheden var ved første besigtigelse
istandsat og uden væsentlige skader og ejeren stadig den samme, men sælger
havde ikke sørget for adgang, og den sagkyndige fik ikke taget forbehold, idet der herskede
tvivl om reglerne for genbesigtigelser. Disse regler blev først efterfølgende præciseret
af styrelsen den 14. september 2008.
Styrelsen skal bemærke at reglerne blev præciseret den 14. september 2007, altså godt 2
måneder før den aktuelle tilstandsrapport. (Den sagkyndiges datoangivelse skyldes antageligt,
at der i høringsmaterialet stod 14. september 2009, hvilket åbenlyst var en skrivefejl).
Styrelsen medgiver dog, at den sagkyndige havde et vist kendskab til lejligheden,
hvilket allerede i høringsmaterialet blev angivet som formildende omstændighed i
den samlede begrundelse for afgørelsen (sidst i dokumentet). Som konsekvens heraf er
vurderingen ændret fra alvorlig til betydelig fejl.
Under pkt. 8.3 har den sagkyndige ikke registreret, at der er flere åbne revner i blyinddækningen
under kvisten mod vejen. Der er hermed risiko for fugtskader i skunkrummet,
som ikke er tilgængeligt. Skaden angår klimaskærmens basale tæthed og eventuelle
følgeskader kan blive omkostningskrævende. Forholdet skal karakteriseres med K3.
3/8

Den sagkyndige medgiver fejlen under pkt. 8.3 i sin indsigelse.
Under pkt. 10.2 mangler oplysning om, at gasfyret har åben forbrænding, men tilsyneladende
mangler den lovpligtige aftrækssikring. Hvis den sagkyndige ikke har haft adgang
til tilsynsrapporten, så forholdet kunne verificeres, burde det være angivet med UN, idet
der er tale om et sikkerhedskrav.
Den sagkyndige henviser i sin indsigelse til at FEM-sekretariatet ikke har vurderet forholdet
som en fejl fra den sagkyndiges side, idet det forudsættes at gasfyret er omfattet af
en serviceordning, samt at der ikke i alle tilfælde er krav om aftrækssikring.
Styrelsen skal derfor præcisere, at kravet er opstået som følge af en række kulilteforgiftninger,
idet sikringen skal slukke fyret, hvis aftrækket ikke fungerer. Alle installationer
med åbent forbrændingskammer er som udgangspunkt omfattet, men der er kedeltyper,
hvor det ikke kan lade sig gøre, så der er givet dispensation. Der er krav om tilsyn hvert
andet år, men ejer behøver ikke opbevare rapporten ved fyret. Det er synligt om der er
aftrækssikring, og mangler den, kan der være tale om en åbenlys ulovlighed. Den sagkyndige
må i det tilfælde efterspørge det skriftlige materiale hos ejer, og kan lovligheden
ikke verificeres, skal det angives med UN eller K3 ifølge det kendskab, der opnås.
Forholdet er efter styrelsens vurdering omfattet af den faglige viden, der kan forudsættes
bekendt af de beskikkede bygningssagkyndige. Fejlangivelsen er derfor fastholdt.
De øvrige fejl:
Under ”BBR afvigelser” har den sagkyndige ikke oplyst, at arealerne for bygningerne
B, C og D ikke svarer til de faktiske forhold, men at det alligevel er dem, der er angivet
under ”Oplysninger om arealer”.
Under ”normalt tilgængelige bygningsdele” har den sagkyndige taget forbehold for
gulvene under væg-til-væg tæpper i tagetagen. Tæpperne er ikke angivet i afsnittet om
bygningskonstruktionerne, men der er efter revisors oplysning tale om faste tæpper. Faste
tæpper skal besigtiges, og der er derfor ikke grund til at tage forbehold for den underliggende
konstruktion. Det er ikke en fejl at gøre det alligevel, men forbeholdet skal i
det tilfælde formuleres, så brugerne ikke er i tvivl om at tæpperne er besigtiget for skader.
Faste tæpper skal endvidere fremgå af konstruktionsafsnittet.
Hvis der efter den sagkyndiges vurdering ikke er tale om faste tæpper, skal forbeholdet
lokaliseres entydigt til de gulvarealer det gælder, så der ikke er tvivl, hvis tæpperne fjernes,
f.eks. ved fraflytningen.
Under pkt.1.2 har den sagkyndige ikke beskrevet, at soklen har flere områder med mangelfuld
pudsvedhæftning, og at der er afskallet puds langs terræn ved tilbygning mod
vej. Forholdet skal karakteriseres med K2.
4/8

Under samme punkt har den sagkyndige givet K3 og anført, at der ved sammenbygning
mod vej stedvist er ældre sætningsrevner i soklen, med videre forløb op i muren. I en
note vurderes de at være af ældre dato, og uden stabilitetsmæssig betydning, men at indebære
risiko for fugt i konstruktionen.
Ifølge teknisk revisor er der også en sætningsrevne i soklen over et kældervindue. Der
ikke grundlag for K3, da skaden ikke medfører risiko for anden bygningsdel.
Under pkt. 1.4 har den sagkyndige givet K3 og beskrevet, at der i lyskassen mod haven
er revnedannelser i vanger og bund, samt mellem lyskassen og bygningens fundament. I
en note anføres at forholdet kan medføre vand- og fugtindtrængning i fundamentet og
kælderen.
Lyskassen er imidlertid støbt uden på fundamentet, og giver dermed ikke øget risiko for
fugt i andre bygningsdele, og karakteren er således for høj.
Under pkt. 2.4 er der givet K1 og beskrevet, at der er plade-/træbeklædning på kældervægge
og kælderydervægge. I en note anføres at forholdet kræver skærpet opmærksomhed
ved ændringer i temperatur- og fugtforhold.
Træbeklædningen under trapperummet er imidlertid opfugtet og nedbrudt i væsentligt
omfang, hvorfor karakteren er for lav.
Under pkt. 2.5 er der givet K1 og beskrevet, at der er løst, revnet og afskallet puds i lofter
i kælderen.
Det er imidlertid kun tilfældet for et lille område i et enkelt lille kælderrum bag trappen,
idet der er opsat gipspladelofter på alle øvrige lofter i kælderen.
Skadens omfang og placering er derfor ikke fyldestgørende beskrevet.
Under samme pkt. er det ikke beskrevet, at der er en større, meget synlig skade i en loftplade
i kældergangen.
Under pkt. 3.1 er det ikke beskrevet, at der er pudsafskalninger på facaden mod vejen ud
for tagrenden på tilbygningen. Forholdet skal karakteriseres med K2.
Under samme pkt. er det ikke beskrevet, at der i sydgavl over køkkenvinduet er en
gammel sætningsrevne med revnevidde op til 1-2 mm, der indebærer risiko for frostafskalninger.
Forholdet skal karakteriseres med K2.
Under samme pkt. er det ikke beskrevet, at der er en del områder på facaderne, der har
mangelfuld pudsvedhæftning, selvom udførelsen bærer præg af god kvalitet. Hvor der
forekommer mindre revner, er der risiko for opfugtning og dermed frostafskalninger.
Forholdet skal karakteriseres med K2.
Under pkt. 3.3 er det ikke beskrevet, at der er frostafskalninger forneden på begge sider
af læmuren omkring terrassen, samt løstsiddende puds med risiko for yderligere afskalning.
Forholdet skal karakteriseres med K2.
5/8

Under pkt. 3.6 er det ikke beskrevet, at der er en mindre sætningsrevne til venstre for
gavlvinduet mod syd i lejligheden på 1. sal. Forholdet skal karakteriseres med K1.
Under pkt. 4.1 er det ikke beskrevet, at der er udbredte tegn på delaminering i bagdøren
til havesiden. Forholdet skal karakteriseres med K2.
Under pkt. 4.2 er det ikke beskrevet, at der er løse tapsamlinger ved stort set alle udvendig
monterede rammer med pyntesprosser. Forholdet skal karakteriseres med K2.
Under samme pkt. er det ikke beskrevet, at kældervinduet til havesiden er i kontakt med
jord. Forholdet skal karakteriseres med K2.
Under pkt. 4.3 er det ikke beskrevet, at bundfugen lukker for drypnoten i vinduerne.
Forholdet skal karakteriseres med K2.
Under pkt. 4.4 er det ikke beskrevet, at der er åbne revnedannelser i flere sålbænke.
Forholdet skal karakteriseres med K2.
Under pkt. 8.6 er det ikke beskrevet, at der er grønalgedannelse i 1. sals højde på nedløbsrøret
mod vejen, hvilket indikerer utæthed.
Under pkt. 9.1 har den sagkyndige givet K1 og beskrevet, at der er en lunke i trægulvet
foran brusenichen. Der kan imidlertid også konstateres en løs kalfatringsfuge mellem
plankerne, hvilket indebærer risiko for vand under plankerne. Beskrivelsen er således
utilstrækkelig, og karakteren for lav.
Under samme pkt. er det ikke beskrevet, at flere gulvfliser i tagetagens bruseniche har
utilstrækkelig vedhæftning. Forholdet skal karakteriseres med K2.
Under pkt. 9.7 er det ikke beskrevet, at der mangler rumaftræk fra badeværelse i tagetagen.
Forholdet kan karakteriseres med K1, da der er oplukkeligt vindue.
Under pkt. 9.8 er det ikke beskrevet, at der mangler tætlukkende fuge mellem toiletskålen
og plankegulvet. Forholdet vil være til gene for hygiejnen, og kan medføre fugtskade
på gulvet, da indtrængende vand ikke kan aftørres.
Under pkt. 10.3 har den sagkyndige ikke beskrevet, at afløbet fra sikkerhedsventilerne
på kedel og varmtvandsbeholder ikke er ført til recipient.
Under pkt. 11.1 har den sagkyndige ikke beskrevet, at der over gruppetavlen i kælderen
er et afklippet elkabel, og endvidere at der mangler dæksler på to samledåser i vaskekælderen.
Alle ledningsender er beskyttet af kronemuffer, og der er ikke umiddelbar risiko
for berøring med strømførende dele, hvorfor forholdet ikke har betydelig vægt i
styrelsens vurdering.
6/8

Samlet begrundelse for afgørelsen
Det fremgår af § 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at ”bygningsgennemgangen
skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og
erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige.”
Ifølge samme bekendtgørelses § 10, stk. 1, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen tildele en
advarsel, hvis den bygningssagkyndige begår alvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrapporterne.
Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 – 8.
Det lægges til grund, at den sagkyndige ikke har gennemført en fuldstændig besigtigelse
af ejendommen, idet besigtigelse af stueetagen ligger mere end et år tilbage. For den øvrige
del synes besigtigelsen ikke udført med tilstrækkelig omhu, idet et stort antal skader
enten ikke er medtaget, eller ikke vurderet korrekt i tilstandsrapporten.
Rapporten er dermed ikke retvisende for ejendommens tilstand, og kan give anledning
til bristede forventninger hos brugere, der disponerer i tillid til oplysningerne, og i værste
fald skabe uklarhed i parternes indbyrdes retstilling.
Styrelsen lægger vægt på, at den sagkyndige ikke har overholdt regler vedrørende besigtigelse
af ideelle anparter, idet den indvendige besigtigelse af boligen på 107 m 2 er foretaget
i forbindelse med en tidligere tilstandsrapport, som nu er forældet. Der kan være
væsentlige ændringer og nye skader, som brugerne ikke får en sagkyndig vurdering af,
og fejlen, ligesom det ikke kan påregnes at sælgeransvaret for denne del af ejendommen
bortfalder. Fejlen ville efter styrelsens vurdering i sig selv kunne begrunde en påtale.
Dertil kommer en overset skade i en blyinddækning, som kan medføre betydelige følgeskader
i tagkonstruktionen, samt manglende omtale af et sikkerhedsproblem ved gasfyret.
Disse to fejl har betydelig vægt i styrelsens vurdering, og ville sammen med de 25
mindre fejl kunne medføre en advarsel, uafhængigt af fejlen vedrørende stueetagen.
Mængden af fejl i tilstandsrapporten ville dermed kunne begrunde en inddragelse af den
sagkyndiges beskikkelse i huseftersynsordningen, men under indtryk af, at den sagkyndige
ikke helt har været ubekendt med stueetagen, er den samlede vurdering knap så
indgribende.
Den beskikkede bygningssagkyndige tildeles herefter en advarsel for fejlene i tilstandsrapporten
H-07-------0355.
7/8

Konsekvenser af afgørelsen
Advarslen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den beskikkede
bygningssagkyndige.
Advarslen har virkning i en periode på 3 år, jf. bekendtgørelse om huseftersynsordningen
§ 10, stk. 3. Så længe advarslen er gældende, kan en yderligere påtale eller advarsel
som følge af teknisk revision medføre, at beskikkelsen inddrages. Der henvises til kapitel
3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige
Erhvervs- og Byggestyrelsen offentliggør advarslen på en liste med navn og virksomhedstilknytning
på styrelsens hjemmeside, www.boligejer.dk. Offentliggørelsen sker
tidligst 4 uger efter, at advarslen er meddelt den sagkyndige. Efter 3 år slettes oplysningen
om advarslen med navn og firmatilknytning igen. Der henvises til § 10, stk. 5, i
nævnte bekendtgørelse om huseftersyn.
Der udtages yderligere en af den beskikkede bygningssagkyndiges tilstandsrapporter til
teknisk revision. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for beskikkede Bygningssagkyndige.
Klagevejledning
Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises
til § 2 i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på
boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang.
Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Hvis sagen
indbringes for domstolene, kan offentliggørelse af advarslen med navn og firmatilknytning
ikke ske, før der er faldet endelig dom i sagen.
Påtegning
Erhvervs- og Byggestyrelsen den 24. juli 2009
Hans Møller
Arkitekt
8/8