Tinglysning - RASMUSSEN / Data
Tinglysning - RASMUSSEN / Data
Tinglysning - RASMUSSEN / Data
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Tinglysning</strong><br />
I Indledning 3<br />
1. Om ejendomsret, tinglysning og fast ejendom 3<br />
2. <strong>Tinglysning</strong> i fortid og nutid 3<br />
II Ejendomsbegrebet 3<br />
1. Indledning 3<br />
2. Begrebet fast ejendom 3<br />
3. Lovgivningens ejendomsbegreb 3<br />
3.1 »Bestemt fast ejendom« – TL§ 10, stk. 1 3<br />
3.2 »Samlet fast ejendom« – Udstykningsloven §§ 14<br />
og 16 4<br />
3.3 Sammenhæng mellem udstykningsloven og<br />
tinglysningsloven 4<br />
4. Særlige regler om bygninger 4<br />
4.1 Bygningsbegrebet 4<br />
4.2 Identifikationsproblemer 4<br />
4.3 Stiftelse og tinglysning af rettigheder over<br />
bygninger på fremmed grund 4<br />
5. Nogle eksempler 5<br />
6. Særlige former for fast ejendom 5<br />
6.1 Ejerlejligheder 5<br />
6.2 Andre ejendomme 5<br />
7. Oversigt over reglerne om udstykning,<br />
sammenlægning og arealoverførsel 5<br />
7.1 Indledning 5<br />
7.2 Udstykning, TL§ 22 5<br />
7.3 Sammenlægning, TL§ 21 5<br />
7.4 Arealoverførsel, TL§ 23 5<br />
III Sikringsakt og rettighedsbegreb 6<br />
2. <strong>Tinglysning</strong> som sikringsakt for rettigheder over fast<br />
ejendom – TL§ 1, stk. 1 6<br />
2.1 Nogle grundprincipper 6<br />
3. Hvad forstås ved en »ret over en bestemt fast<br />
ejendom« i TL§ 10, stk. 1 6<br />
3.1 Indledning – generel afgrænsning af<br />
tinglysningslovens rettighedsbegreb 6<br />
3.2 Ret over bestemt fast ejendom som modsætning<br />
til personlige gældskrav 6<br />
4. Rettigheder, som har prioritetsbeskyttelse uden<br />
tinglysning, men som kan tinglyses 6<br />
4.1 Indledning – oversigt over den videre fremstilling6<br />
4.2 Transporter på pantebreve – TL§ 2 6<br />
4.3 Gældsovertagelse på pantebreve ved ejerskifte –<br />
TL§ 39 stk. 3 6<br />
4.4 Rettigheder, der før tinglysningsloven var fritager<br />
for tinglysning 6<br />
4.5 Private vejrettigheder 6<br />
5. Rettigheder, som har prioritetsbeskyttelse uden<br />
tinglysning, og som ikke kan tinglyses 7<br />
5.1 Sædvanlige brugsrettigheder – TL§ 3 og LL § 7 7<br />
5.2 Skatter og afgifter – TL§ 4 7<br />
6. Ubestemte og betingede rettigheder over fast<br />
ejendom 7<br />
6.1 Indledning – ubestemte rettigheder 7<br />
6.2 Nogle eksempler 7<br />
6.3 Legatarers rettigheder 8<br />
6.4 Endelige skøder 8<br />
6.5 Betingede skøder 8<br />
7. Interesser, der ikke traditionelt betegnes som<br />
rettigheder 9<br />
7.1 Rådighedsindskrænkninger 9<br />
7.2 Bemyndigelser til at udøve en ret – tinglysning af<br />
fuldmagt 10<br />
8. Forskellige rettighedstyper 10<br />
8.1 Servitutter og andre begrænsninger 10<br />
8.2 Ekspropriation 10<br />
8.3 Hævd 10<br />
8.4 Stævninger, domme og retsforfølgning 10<br />
IV Grundlaget for tinglysning 12<br />
1. Indledning – kravet om dokument 12<br />
1.1 Flere rettigheder i samme dokument 12<br />
2. Tingbogslegitimation – Legitimationsvirkningen 12<br />
2.1 Almindelige principper 12<br />
2.3 Legitimation ifølge samtykke og fuldmagt 12<br />
2.5 Legitimation for selskaber og sameje 12<br />
2.7 Legitimationsvirkning efter TL§ 29 13<br />
3. Øvrige krav til dokumentet 13<br />
3.1 Indledning 13<br />
3.2 Angivelse af prioritetsstilling 13<br />
3.3 Angivelse af påtaleberettiget ved servitutter 13<br />
3.4 Diverse formkrav til dokumenter 13<br />
V <strong>Tinglysning</strong>sdommerens prøvelse af<br />
dokumenter 14<br />
1. Indledning 14<br />
2. Kort om de enkelte reaktionsmuligheder 14<br />
2.1 Prøvelse inden indførelse i dagbog og tingbog 14<br />
2.2 Afvisning eller delvis afvisning – TL§ 15, stk. 2 14<br />
2.3 <strong>Tinglysning</strong> med frist – TL§ 15 stk. 3 14<br />
2.4 <strong>Tinglysning</strong> med retsanmærkning – TL§ 15, stk. 4<br />
14<br />
3. <strong>Tinglysning</strong>sdommerens reaktion, når der er<br />
usikkerhed om tinglysningsgrundlaget 15<br />
3.1 Indledning 15<br />
3.2 Prøvelse af udstederens legitimation 15<br />
3.3 Prøvelse af lovligheden og gyldigheden af<br />
dokumentets indhold 15<br />
VI Prioritets- og gyldighedsvirkning 16<br />
1. Indledning 16<br />
2. Prioritetsvirkningen – TL§ 1 16<br />
2.1 Indledning – kort om bestemmelsens<br />
hovedanvendelsesområde 16<br />
2.2 Hvilke retssubjekter er omfattet af bestemmelsen<br />
16<br />
2.3 Ekstinktionsbetingelserne 16<br />
2.4 Hvornår regnes retsvirkningen fra? 16<br />
3. Gyldighedsvirkningen – TL§ 27 17<br />
3.1 Indledning – kort om bestemmelsens<br />
hovedanvendelsesområde – TL§ 27 17<br />
3.2 Hvilke retssubjekter er omfattet af<br />
bestemmelsen? 17<br />
3.3 Ekstinktionsbetingelserne 17<br />
3.4 Hvilke stærke indsigelser kan ikke ekstingveres jf<br />
TL§ 27 17<br />
3.5 Overdragerens muligheder for at afværge<br />
ekstinktion 17<br />
3.6 Anvendelse af TL§ 27 mellem overdrageren og<br />
erhververen 18<br />
3.7 Sammenhæng mellem gyldighedsvirkning og<br />
erstatning – TL§ 31 18<br />
4. Forholdet mellem TL§ 1 og § 27 18<br />
4.1 Indledning 18
VII Aflysning, udslettelse og forandring af<br />
rettigheder 19<br />
1. Indledning – oversigt over den videre fremstilling 19<br />
2. Almindelige regler om aflysning 19<br />
3. Specielle regler om udslettelse af servitutter og<br />
pantebreve m.v. 19<br />
3.1 Servitutter – TL§ 11, stk. 1 19<br />
3.2 Pantebreve – TL§ 11, stk 2 19<br />
3.3 Aflysning af andre rettigheder 19<br />
4. Udslettelse af rettigheder – TL§ 20, stk. 1 og 2 19<br />
5. Retsvirkningerne af aflysning og udslettelse 19<br />
VIII Rettelse af tingbogen og erstatning for fejl<br />
20<br />
1. Indledning 20<br />
2. Rettelse af tingbogen – TL§ 20 stk. 3 og § 34 20<br />
2.1 Reglerne 20<br />
3. Erstatning i forbindelse med tinglysning 20<br />
3.1 Indledning 20<br />
3.2 <strong>Tinglysning</strong>slovens regler om erstatning 20<br />
3.3 Almindelige erstatningsregler 20
TINGLYSNING I Indledning<br />
I Indledning<br />
1. Om ejendomsret, tinglysning og fast ejendom<br />
· Formueret er opdelt i ejendomsret og obligationsret. Obligationsretten navnlig behandler<br />
det indbyrdes retsforhold mellem parterne, inter partes. Ejendomsretten behandler<br />
navnlig aftaleparternes forhold til tredjemand og forholdet mellem flere tredjemænd<br />
indbyrdes (tredjemandsproblemer).<br />
· Bogen omhandler kun fast ejendom.<br />
· Ved løsøre er tredjemandsproblemer ofte løst gennem retspraksis uden at løsninger<br />
fremgår af lovgivningen.<br />
· Ved fast ejendom er der også forskellige løsninger, men de er oftest nedfældet i<br />
tinglysningsloven, hvilket har betydet, at reglerne er langt mere ensartede end for løsøre.<br />
2. <strong>Tinglysning</strong> i fortid og nutid<br />
· En egenskab ved salg af fast ejendom som altid var vigtig var offentligheden. Senere blev<br />
tingbøger indført for at man havde nemmere ved at følge med i hvad som skete.<br />
Underpant blev indrømmet for at kunne sikre realkredit.<br />
· Vi fik tinglysningsloven i 1926. Den bygger på grundlaget af Frederik Vinding Kruses<br />
betænkning.<br />
II Ejendomsbegrebet<br />
1. Indledning<br />
· <strong>Tinglysning</strong>sloven er inddelt i 3 afsnit. §1-42b om fast ejendom. §42c-49a om løsøre og<br />
formue i almindelighed. §50-54 om lovens gennemførelse og overgangsbetemmelser.<br />
2. Begrebet fast ejendom<br />
· Definitionen er først og fremmest: jord. Som udgangspunkt er andre fysiske genstande<br />
løsøre. Gammel definition var urørlige ting.<br />
· Bygninger opført på jorden, så den er en del af denne, bliver også fast ejendom. Løsøre<br />
som er indlagt i bygningen så de er del af denne hører også med jf TL§ 38 og TL§ 37 ved<br />
erhvervsvirksomheder.<br />
· Udskillelse af løsøre der er del af fast ejendom kan kun ske når denne er regelmæssig og<br />
sædvanlig.<br />
· Tilvækstlæren siger at en lejer eller forpagter af en fast ejendom godt må fjerne løsørebestanddele<br />
af en fast ejendom, når han selv har bekostet deres indførelse og det ikke gør<br />
skade på ejendommens fysiske tilstand at fjerne dem.<br />
3. Lovgivningens ejendomsbegreb<br />
3.1 »Bestemt fast ejendom« – TL§ 10, stk. 1<br />
· Den faste ejendom skal være individualiseret. Så den klart træder frem og man ved hvad<br />
man snakker om. Derfor skal en rettighed også være tinglyst på hele ejendommen, og kan<br />
ikke ske på en del af denne, TL§ 10s2.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 3 af 21
TINGLYSNING II Ejendomsbegrebet<br />
· Man kan have rettigheder der kun angår en del af ejendommen, blot hele ejendommen<br />
hæfter for denne rettighed. Den faste ejendom skal opfattes som en enhed,<br />
enhedsgrundsætningen.<br />
· Der er sammenhæng til UL§ 14+16 som siger at salg, pantsætning eller langvarig bortleje<br />
af en del af en fast ejendom ikke må ske uden udstykning. Ejeren kan ikke lave et<br />
særskilt salg af bygninger og grund.<br />
· Ideelle andele er ved fx sameje. Dette kan ske da man ejer fx 50% af hele den faste<br />
ejendom. Hele ejendommen hæfter for samejet og ikke kun fx garagen.<br />
· En eneadkomsthaver kan ikke pantsætte ideel andel.<br />
3.2 »Samlet fast ejendom« – Udstykningsloven §§ 14 og 16<br />
· UL§2 Def. af fast ejendom er: 1) ét matrikelnummer, eller 2) flere matrikelnumre, der<br />
ifølge noteringen i matriklen skal holdes forenet.<br />
· UL§ 14 Salg og pantsætning »Der må kun ske ejerskifte eller pantsætning af et areal,<br />
såfremt det udgør en samlet fast ejendom eller en umatrikuleret ejendom«.<br />
3.2.1. Brugsrettigheder kan kun gives i maksimum 30 år<br />
· UL§ 16 Brugsrettigheder, kan ikke gives for mere end 30 år ad gangen, og ikke længere<br />
end 10 år såfremt arealet udgør en del af en umatrikuleret ejendom. Formålet er at<br />
hindre en omgåelse af §14. Lejeaftalen kan godt være tidsubestemt, blot den ikke binder<br />
udlejer længere end 30 år.<br />
· ¬ Tekniske installation, man kan godt lave en brugsaftale længere end 30 år hvis det er<br />
en teknisk indretning som en fx en mast, transformer, brønd og den fylder højst 5 m².<br />
· ¬ Servitutter. Brugsrettigheder hjemler en faktisk råden over ejendommen, som sågar vil<br />
afskære ejeren fra råden. Servitutter hjemler en faktisk råden i mere speciel henseende,<br />
og ejeren forbeholder sig rådighed over ejendommen i et vist omfang.<br />
· ¬ Hus og husrum uden jord. Udstykningsloven omfatter kun jordarealer og ikke<br />
bygninger. Dette har betydning for ejendommens opdeling af ejerlejligheder og for<br />
brugsrettigheder vedrørende hus og husrum. Hvis lejemålet ikke omfatter nogen del af<br />
grunden, kræves det således ikke at reglen i UL§ 16 overholdes.<br />
3.3 Sammenhæng mellem udstykningsloven og tinglysningsloven<br />
· Matriklen er grundlaget for tinglysningssystemet, og for at UL§ 14+16 overholdes. De<br />
bliver efterprøvet af tinglysningsdommeren, og dette fungerer i praksis fordi man er nød<br />
til at sikre sig mod andre aftaleerhververe ved tinglysning, TL§ 1s2.<br />
· Der kan ske tinglysning med frist til udstykning. Disse aftaler er gyldige civilretlige selvom<br />
de er i strid med UL§ 16, men en part kan ikke civilretligt være forpligtet til at opfylde en<br />
aftale, hvis indhold er ulovligt og ikke kan gøres lovligt.<br />
· <strong>Tinglysning</strong> kan kun ske hvis den angår en individualiseret ejendom.<br />
· Umatrikulerede arealer anses for individualiseret hvis de fx er afgrænset af matrikulerede<br />
områder, sognegrænser osv.<br />
4. Særlige regler om bygninger<br />
· Bygninger som er opført af en lejer på lejet grund kan få sin bygning registret i tingbogen<br />
på et selvstændigt blad, TL§ 19s1. Der kan være problemer med individualiseringen af<br />
disse bygninger.<br />
4.1 Bygningsbegrebet<br />
· Af afgørende betydning for sondringen mellem en bygning og almindeligt løsøre er, om<br />
den pågældende genstand er bestemt til varig forbliven på grunden.<br />
· Man skal endvidere dokumentere sin adkomst til grunden hvor bygningen er opført for at<br />
tinglysningsdommeren kan godtage bygningen og give den sit selvstændige ejendomsblad.<br />
Dette kan ske ved fx at vise lejekontrakten, en byggetilladelse eller grundejerens<br />
udtrykkelige samtykke.<br />
4.2 Identifikationsproblemer<br />
· Bygninger på fremmed grund kan identificeres måske gennem brandforsikringspolicen<br />
eller byggetilladelsen.<br />
· Kommende, fremtidige, projekterede bygninger kan nok ikke tinglyses så de hører med til<br />
fx pantet i allerede eksisterende bygninger.<br />
4.3 Stiftelse og tinglysning af rettigheder over bygninger på fremmed grund<br />
· Bygninger på fremmed grund som er tinglyst, bliver underlagt alle tinglysningslovens<br />
bestemmelser.<br />
· Når bygningen har fået sit eget ejendomsblad betyder det at rettigheder over bygningen<br />
kun kan registreres på bladet for ejendommen og ikke på bladet for grunden.<br />
· Ekstinktion af rettigheder kan ske efter TL§ 1s2, dvs at den som først får tinglyst sit ret<br />
over bygningen på fremmed grund ekstingverer alle tidligere utinglyste rettigheder.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 4 af 21
TINGLYSNING II Ejendomsbegrebet<br />
· Lejeretten på den fremmed grund er meget vigtig at den bibeholdes ved ejerskifte af<br />
bygningen på fremmed grund, så en eventuel tvangsauktionskøber kan indtræde i<br />
lejekontrakten for grunden når han køber bygningen. Derfor skal lejeaftalen tinglyses på<br />
grunds ejendomsblad. Ofte har panthaver i bygningen også pant i lejeaftalen eller der er<br />
en særskilt bestemmelse i lejeaftalen, om at panthaver i bygningen kan indtræde i<br />
lejeaftalen af grunden.<br />
· Konfusion, giver bagefter som HR ikke mulighed for at opretholde adskillelsen af<br />
bygningen og grunden. Der er dog undtagelser, side 41.<br />
5. Nogle eksempler<br />
6. Særlige former for fast ejendom<br />
6.1 Ejerlejligheder<br />
· Hvis en landinspektør attestere, at det er umuligt at udstykke i selvstændige enheder, så<br />
er man nød til at lave ejerlejligheder. Det er således umuligt at lave ejerlejligheder ud af<br />
fritliggende bygninger.<br />
· Ejerlejligheder får eget blad i tingbogen. Den vigtigste følge heraf er, at efter opdelingen i<br />
ejerlejligheder kan der ikke længere tinglyses rettigheder over den oprindelige ejendom<br />
som helhed, samt at rettigheder over de enkelte ejerlejligheder tinglyses på den<br />
pågældende lejligheds blad i tingbogen.<br />
6.2 Andre ejendomme<br />
· Anpartslejligheder, er en ideel anpart i en fast ejendom kombineret med en eksklusiv<br />
brugsret til en bestemt lejlighed i den pågældende ejendom.<br />
· Landbrugsejendomme, er på mindst 2 ha jordareal anvendes til jordbrugsvirksomhed.<br />
7. Oversigt over reglerne om udstykning, sammenlægning og<br />
arealoverførsel<br />
7.1 Indledning<br />
· Udstykning, UL§ 14, kan være nødvendig ved fx byggemodning af en tidligere<br />
landbrugsejendom.<br />
· Sammenlægning, efter UL§ 8 for at få en større ejendom med et matrikel nummer.<br />
· Arealoverførsel, UL§ 7, fra en ejendom til en anden kan også være nødvendig.<br />
· Der kan opstå problemer med rettigheder som er stiftet på hele ejendommen inden dens<br />
areal ændres. Disse er først og fremmest reguleret i TL§ 21-24.<br />
7.2 Udstykning, TL§ 22<br />
· TL§ 22, siger at ved udstykning så skal servitutterne fordeles evt. efter en landinspektør<br />
erklæring – hvoraf det fremgår, om servitutterne skal hvile på hele ejendommen eller kun<br />
på enkelte af de grundstykker som ejendommen udstykkes i.<br />
· TL§ 22s7 bestemmer at pantehæftelser, består på hele ejendommen.<br />
· En panthaver kan dog give samtykke til, at en udstykket parcel eller restejendommen<br />
skal udgå af panteretten i forbindelse med udstykningen. Dette skal tinglyses på<br />
pantebrevet og kaldes en relaksations påtegning.<br />
· Hvis der ikke sker en formindskelse af panteretten er det ikke nødvendigt at overføre<br />
panteretten til udstykningen, men så skal der laves en uskadelighedsattest af<br />
tinglysningsdommeren og to særlig kyndige mænd herom.<br />
7.3 Sammenlægning, TL§ 21<br />
· Inden der kan ske sammenlægning skal der være et opgør mellem panthaverne om deres<br />
indbyrdes prioritetsstilling i den sammenlagte bygning. Den nye prioritetsstilling skal<br />
tinglyses på pantebrevene, TL§ 21s1.<br />
· Hvis panthaverne ikke kan nå til enighed, kan sammenlægning alligevel gennemføres når<br />
tinglysningsdommeren skærer igennem og bestemmer prioritetsstillingen og giver en<br />
uskadelighedsattest som sikkerhed, TL§ 21s2.<br />
7.4 Arealoverførsel, TL§ 23<br />
· Servitutter, skal bedømmes af tinglysningsdommeren inden der kan ske arealoverførsel.<br />
· Panterettigheder, arealoverførsel skal godkendes af panthaver, eller der skal laves en<br />
uskadelighedsattest.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 5 af 21
TINGLYSNING III Sikringsakt og rettighedsbegreb<br />
III Sikringsakt og<br />
rettighedsbegreb<br />
2. <strong>Tinglysning</strong> som sikringsakt for rettigheder over fast<br />
ejendom – TL§ 1, stk. 1<br />
2.1 Nogle grundprincipper<br />
· <strong>Tinglysning</strong> er ikke en gyldighedsbetingelse, og har ingen betydning inter partes. Men er<br />
nødvendig som sikringsakt.<br />
· En rettighed over en fast ejendom er kun beskyttet mod ekstinktion uden tinglysning,<br />
hvis den er omfattet af de udtrykkelige undtagelsesbestemmelser.<br />
· Tinglyses ved stiftelse, overførsel, forandring eller pant i rettigheder.<br />
3. Hvad forstås ved en »ret over en bestemt fast ejendom« i<br />
TL§ 10, stk. 1<br />
3.1 Indledning – generel afgrænsning af tinglysningslovens rettighedsbegreb<br />
· I en ret over fast ejendom ligger der en afgrænsning i:<br />
i) Afgrænsning af rettigheder over fast ejendom over for rettigheder over løsøre,<br />
ii) Afgrænsning af rettigheder over bestemt fast ejendom tinglysningslovens forstand<br />
over for anden »ikke-bestemt« fast ejendom, og<br />
iii) Afgrænsning af rettigheder over fast ejendom over for personlige gældskrav mod<br />
ejendommens ejer<br />
3.2 Ret over bestemt fast ejendom som modsætning til personlige gældskrav<br />
3.2.1. Indledning<br />
· Man kan kun tinglyse krav mod den faste ejendom eller den til enhver tid værende ejer af<br />
ejendommen. En personlig fordring mod den nuværende ejer kan ikke tinglyses.<br />
3.2.2. Retten hjemler en råden eller en begrænsning i rådigheden over ejendommen<br />
· Det kan være en begrænsning i den retlige eller den faktiske råden.<br />
3.2.3. Retten kan inddrives med fortrinsret til ejendommens provenu (panterettigheder)<br />
· Dette gælder de viljesbestemte/frivillige aftaler og retspant.<br />
3.2.4. Retten kan gøres gældende over for den til enhver tid værende ejer<br />
· Dette da tinglysning oplyser om en forpligtelse ved ejendommen.<br />
4. Rettigheder, som har prioritetsbeskyttelse uden tinglysning,<br />
men som kan tinglyses<br />
4.1 Indledning – oversigt over den videre fremstilling<br />
4.2 Transporter på pantebreve – TL§ 2<br />
· TL§ 2 bestemmer, at når et pantebrev er tinglyst, behøver overdragelse eller anden<br />
overførelse af pantebrevet ingen tinglysning.<br />
· Gældsbrevsloven definere sikringsakterne. Panterettigheder er omsætningsgældsbreve, jf.<br />
GBL§ 11s2n3. Negotiable gældsbreve skal rådighedsberøves, simple gældsbreve skal<br />
denuncieres. Hvis der i pantebrevet er indføjet en rektaklausul (»ikke til ordre«) så er<br />
pantebrevet ikke negotiabelt, og er således et simpelt gældsbrev.<br />
4.3 Gældsovertagelse på pantebreve ved ejerskifte – TL§ 39 stk. 3<br />
· TL§ 39s3, overtagelse af pantegælden i en fast ejendom behøver ikke tinglysning. Dette<br />
betyder at man kan tinglyse når man overtager et gælden (hvis nu pantebrevet skulle<br />
bortkomme).<br />
4.4 Rettigheder, der før tinglysningsloven var fritager for tinglysning<br />
· Før var der en del rettigheder som ikke krævedes tinglyst. Hvis de er stiftet før<br />
tinglysningsloven, er det muligt de stadig ikke er tinglyst jf TL§ 52.<br />
4.5 Private vejrettigheder<br />
· Undtagelser til TL§ 1s1 kan også fastsættes ved lovregel udenfor tinglysningsloven. Dette<br />
er sket i loven om private vejrettigheder.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 6 af 21
TINGLYSNING III Sikringsakt og rettighedsbegreb<br />
5. Rettigheder, som har prioritetsbeskyttelse uden tinglysning,<br />
og som ikke kan tinglyses<br />
5.1 Sædvanlige brugsrettigheder – TL§ 3 og LL § 7<br />
5.1.1. Indledning<br />
· Brugsrettigheder skal ikke tinglyses efter TL§ 3 og LL§ 7, og kan derfor ikke tinglyses jf.<br />
TL§ 15s2.<br />
5.1.2. Brugsrettigheders afgrænsning over for servitutter<br />
· Da servitutter minder om brugsrettigheder, skal der sondres mellem dem, da det er meget<br />
nødvendigt at tinglyse en servitut for give den beskyttelse.<br />
· Brugsrettigheder giver en generel faktisk råden over ejendommen, mens en servitut kun<br />
hjemler råden i en speciel henseende. Hvis det er en typisk rettighed, så er det en<br />
brugsrettighed.<br />
· Hvis rettigheden berører ejendommens substans, at den giver den berettigede ret til at<br />
fjerne dele af ejendommen – fx sten eller grus – så er det noget som skal tinglyses.<br />
5.1.3. Leje af hus og husrum – Lejelovens § 7<br />
· Den selvstændige betydning af TL§ 3s1 er blevet reduceret efter ikrafttrædelsen af LL§ 7.<br />
· Rettigheder efter lejeloven kræver ikke tinglysning for at opnå beskyttelse, derfor kræver<br />
brugsret som hjemlet i LL§ 7 ikke tinglysning. Hvis lejer aftaler nogle særligt favorable<br />
vilkår som går ud over lejeloven, så skal de tinglyses for at nyde beskyttelse mod senere<br />
ejere af ejendommen, TL§ 1s1 og LL§ 7s2.<br />
5.1.4. Andre brugsrettigheder – TL§ 3, stk. 1<br />
· Andre brugsrettigheder end leje af hus og husrum falder under TL§ 3s1. Dette gælder fx<br />
brugsrettigheder vedrørende jord og lån til brug uden vederlag.<br />
· Her skal opsigelsesvarslet være på maksimum 6 måneder, ellers kræver den tinglysning.<br />
5.1.5. Forudbetaling og nedsættelse af leje – TL§ 3, stk. 2.<br />
· »Når en brugskontrakt er tinglyst, skal forudbetaling af leje for mere end et halvt år og<br />
nedsættelse af lejen tinglyses ifølge denne lovs § 1, dersom denne forudbetaling eller<br />
nedsættelse ikke har hjemmel i den tinglyste kontrakt.«<br />
5.2 Skatter og afgifter – TL§ 4<br />
· § 4. De på fast ejendom hvilende skatter og afgifter til stat og kommune samt<br />
forsikringsbidrag til de af staten anerkendte brandforsikringsselskaber har gyldighed mod<br />
enhver uden tinglysning.<br />
· Stk 2.Gyldige uden tinglysning er endvidere ydelser hidrørende fra foranstaltninger, der<br />
tjener til at sikre ejendommens forsyning med vand, lys, varme o lign, dens forbindelse<br />
med omverdenen, afledning eller fjernelse fra ejendommen af vand eller andet, under<br />
forudsætning af, at nævnte foranstaltninger foretages af det offentlige selv eller efter en af<br />
det offentlige givet bemyndigelse. Anlægsbidrag til de nævnte foranstaltninger skal dog<br />
altid tinglyses.<br />
6. Ubestemte og betingede rettigheder over fast ejendom<br />
6.1 Indledning – ubestemte rettigheder<br />
· Ubestemte rettigheder kan normalt ikke tinglyses, jf TL§ 10s3. Undtagelser er:<br />
i) rettigheder som er kun er indrømmet som en midlertidig villighed (og altså ikke<br />
endeligt fastsat som TL§ 10s3 kræver) hvis de tjener et formål at tinglyse dem.<br />
ii) Ejerservitutter kan ikke tinglyses så lang tid den påtaleberettigede er ejeren selv,<br />
da rettigheden så ikke er »endelig«, da ejeren bare kan lade vær med at påtale.<br />
· TL§ 10 Stk 3.Dokumentet kan være betinget eller knyttet til en tidsfrist, men dets indhold<br />
må være endelig fastsat.<br />
· Det betyder at det tinglyste dokument kan være betinget, men skal endeligt fastsat.<br />
· At ejendommen for fremtiden skal være atomvåbenfri zone, kan ikke tinglyses, da det<br />
ikke ligger indenfor ejendommens ejers rådighedsområde at sikre at denne servitut bliver<br />
opfyldt.<br />
· Ejerservitutter kan normalt ikke tinglyses.<br />
· Ejerpantebreve kan tinglyses, selvom de er en fiktion, men de kan senere få indhold når<br />
de håndpantsættes.<br />
6.2 Nogle eksempler<br />
· Den påtaleberettigede er også vigtig. Hvis det er ejeren selv som er påtaleberettigede, altså<br />
den person som skal sørge for at servitutten bliver ført ud i livet, så kan han selv<br />
tilbagekalde den. Derfor er denne form for servitut ikke »endelig« fastsat. Man skal indføre<br />
en anden som påtaleberettiget i servitutten.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 7 af 21
TINGLYSNING III Sikringsakt og rettighedsbegreb<br />
· Rettigheder indrømmet som en villighed er til tider blevet indrømmet til tinglysning hvis<br />
det tjener til et hensigtsmæssigt formål.<br />
· Der skal være objektive kriterier for rettens indhold. Et pantebrev må godt være 10% af<br />
ejendomsvurdering, men må ikke reguleres for værdistigning som skyldes forbedringer på<br />
ejendommen, da det ikke objektivt vurderes hvilken værdistigning som skyldes<br />
forbedringer på ejendommen.<br />
6.3 Legatarers rettigheder<br />
6.3.1. <strong>Tinglysning</strong> som adkomst for legataren<br />
· Et testamente, hvorved en arving (legatar) tillægges en fast ejendom, kan ikke tinglyses<br />
som adkomst for arvingen, så længe testator er i live. Først når dødsboet er gjort op.<br />
6.3.2. <strong>Tinglysning</strong> som byrde til fordel for legataren<br />
6.3.2.1 Genkaldelige testamenter<br />
· Det er tvivlsomt om et testamente kan kræves tinglyst som en byrde for ejendommen.<br />
Ikke klar retspraksis.<br />
6.3.2.2 Uigenkaldelige testamenter<br />
· Her kan legatarens ret muligvis tinglyses som en byrde på ejendommen. Men så længe<br />
testator er i live og han har mulighed for at foretage dispositioner over ejendommen er det<br />
tvivlsomt at legatarens ret kan tinglyses.<br />
· Der kan normalt ikke tinglyses uigenkaldelige testamenter, medmindre særlige grunde<br />
taler herfor.<br />
6.4 Endelige skøder<br />
· Der er ikke problemer med de endelige skøder, kun med de betingede. Der kan være<br />
problemer med at finde ud af om det er et endeligt skøde, hvis det ikke er specificeret i<br />
teksten af skødet.<br />
· Efter TL§ 6 er skøder defineret som alle dokumenter »der overdrager ejendomsretten til en<br />
bestemt fast ejendom eller en del af en sådan, være sig ubetinget eller betinget af<br />
købesummens betaling eller andet«.<br />
· Slutsedler er en købekontrakt inden skødet, ofte vil alle vilkårene ikke være forhandlet på<br />
plads i en slutseddel.<br />
· Betingede skøder og auktionsskøder kan tinglyses, men i byrde rubrikken. At de kan<br />
tinglyses er af hensyn til køber som har en beskyttelses interesse.<br />
6.5 Betingede skøder<br />
6.5.1. Indledning<br />
· Betingede skøder er som ejendomsforbehold ved løsøre salg. Den giver sælgeren<br />
tilbagetrædelsesret i tilfælde af at købsaftalen bliver misligholdt, og han bibeholder<br />
ejendomsretten til salgsgenstanden. Hvis der skrives et endeligt skøde mister sælgeren<br />
ejendomsretten til den faste ejendom ved tinglysning.<br />
· Hvis det ikke fremgår af skødets overskrift om det er betinget eller endeligt, så skal<br />
tinglysnings dommeren vurdere det. Han vil dog være konservativ med at kalde et skøde<br />
for endeligt, da sælger har en klar interesse i ikke at afgive ejendomsretten for tidlig.<br />
· <strong>Tinglysning</strong> i adkomst eller byrde rubrikken kommer an på om det kun er købesummen<br />
som er betingelsen. Er det kun købesummen som betinges så må skødet godt skrives i<br />
adkomst rubrikken. Ellers skrives skødet i byrde rubrikken.<br />
6.5.2. Betingede skøders betydning inter partes mellem sælger og køber<br />
· Hvis betingelsen opfyldes, kan det betingede skøde lyses endeligt<br />
· Hvis betingelsen ikke opfyldes, kan sælgeren hæve handlen, og kræve ejendommen<br />
tilbage. Ved ophævelse finder princippet i KBL§ 57 ligeledes anvendelse, så der er en<br />
gensidighed i parternes tilbagelevering.<br />
· Sælgeren opnår sikkerhed for at betingelserne i skødet opfyldes, og køberen beskyttes, da<br />
han kan holde ejendommen tilbage indtil erlagte ydelser er tilbagebetalt.<br />
· HR: Købers krav på tilbagebetaling behøver ikke tinglyses.<br />
· U1: Skødet er lyst med frist, for her vil det betingede skøde slettes ex officio. Det vil oftest<br />
være mest praktisk at lyse en panterettighed i stedet som bibeholdes hvis betingelsen<br />
ikke opfyldes, men køberen har erlagte nogle ydelser.<br />
6.5.3. Har det betydning, i hvilken rubrik det betingede skøde tinglyses?<br />
· HR: ingen betydning.<br />
· Køber og sælger har betingede ret over ejendommen, og har lov til at disponere i henhold<br />
til denne. Dvs de kan disponere betinget, eller ubetinget hvis de får modpartens accept til<br />
dispositionen.<br />
· TL§ 10 stk. 5 1. pkt må et skøde for at være tinglyst i adkomst rubrikken ikke være<br />
knyttet til andre betingelser købesummens berigtigelse.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 8 af 21
TINGLYSNING III Sikringsakt og rettighedsbegreb<br />
6.5.4. Sælgeres aftaleerhververe og kreditorer<br />
· Sælger har ret til at disponere over den faste ejendom så lang tid han respekterer det<br />
betingede skøde. Dispositioner som udlæg skal ligeledes respektere det betingede skøde.<br />
· Dispositioner som transport over købesummen alene kan nok ikke tinglyses, da de ikke<br />
er en disposition over den faste ejendom, men kun en simpel fordring på købesummen.<br />
· Ved skøde betinget af udstykningstilladelse kan sælgeren lyse et pantebrev på hele<br />
ejendommen, med respekt for det betingede skøde. Hvis det endelige skøde tinglyses,<br />
fordi udstykningstilladelsen gives, bortfalder panteretten i den frasolgte parcel.<br />
· I andre tilfælde en udstykningssituationen betyder endelig tinglysning af det betingede<br />
skøde, at transporter, panterettigheder og udlæg i sælgers ret i henhold til det betingede<br />
skøde eller i ejendommen med respekt af skødet, udslettes af tingbogen.<br />
· Hvis sælger har overdraget sin ret i henhold til det betingede skøde til aftaleerhverver, så<br />
mister sælgeren tingbogslegitimation. Dette vil tinglysningsdommeren dog ikke kunne se,<br />
medmindre aftaleerhververen har sørget for at tinglyse sin ret.<br />
6.5.5. Købers aftaleerhververe og kreditorer<br />
· Køber skal respektere at skødet er betinget, og det skal hans dispositioner derfor også.<br />
· Hvis køber indgår aftaler på grundlag af det betinget skøde, så er det muligt at<br />
aftaleerhververe skal høres inden køber kan hæve købsaftalen, da en hævning kan være<br />
meget byrdefuld for successorerne.<br />
7. Interesser, der ikke traditionelt betegnes som rettigheder<br />
7.1 Rådighedsindskrænkninger<br />
· Rådighedsindskrænkninger gør ejeren af en fast ejendom inhabil til at foretage visse<br />
dispositioner. At være inhabil er også en ret (alle andres ret).<br />
7.1.1. Umyndighed og værgemål<br />
· Hvis man er blevet frataget sin handleevne skal dette tinglyses, jf TL§ 48. Og værgen<br />
ifalder strafansvar efter TL§ 13s2 hvis han ikke gør dette.<br />
· Hvis fratagelsen af handleevnen er tinglyst så er dette en stærk indsigelse mod aftalen, jf<br />
TL§ 27, 2. pkt.<br />
· Mindreårige burde have deres årstal skrevet i tingbogen, TL§ 13s3, men det er kun en<br />
ordensforskrift, og værgen ifalder ikke straf hvis denne forsømmer at gøre dette.<br />
· Hvis der går tid mellem umyndighedsdekretets afsigelse og der stiftes og tinglyses en ny<br />
panteret, så antager forfatteren at den ikke er gyldig jf TL§ 27 og ikke at den tinglyste ret<br />
ekstingverer den ulyste (fratagelsen af handleevnen) efter TL§ 1s2.<br />
7.1.2. Båndlæggelse<br />
7.1.2.1 Indledning<br />
· Båndlæggelse er en ordning hvor ejeren af en ejendom afskæres fra at råde over denne,<br />
men alene kan oppebære eventuelle indtægter heraf. Endvidere udelukkes ejerens<br />
kreditorer fra at søge fyldestgørelse i ejendommen, jf fx arvelovens §62. Båndlæggelse kan<br />
som udgangspunkt kun ske ved arv eller gave, idet der ikke går noget fra modtagerens<br />
kreditorer, båndlæggelsen angår alene noget som tilføres modtagerens formue, og derfor<br />
kan kreditorbeskyttes.<br />
· Båndlæggelse kan derfor som udgangspunkt kun stiftes ved gave eller arv.<br />
· Når båndlæggelsen skal være generel, betyder det at al råden over ejendommen skal være<br />
afskåret og ikke kun en del af råden, fx salg. Ejeren skal heller ikke kunne råde på anden<br />
måde som fx pantsætning.<br />
7.1.2.2 Båndlæggelse ved gave<br />
· RPL§ 514 behandler båndlæggelse. Båndlæggelsen gør at ejeren ikke må have rådighed<br />
over genstanden, og der skal være foretaget rimelig foranstaltninger for at ejeren ikke har<br />
rådighed over genstanden, jf stk. 3.<br />
· Det skal være en vederlagsfri overdragelse, jf RPL§ 514 stk. 1.<br />
7.1.2.3 Båndlæggelse ved testamente<br />
· Båndlæggelse af fast ejendom skal kun respekteres af legatarens kreditorer hvis der er<br />
foretaget rimelige foranstaltninger til at hindre skyldnerens råden, dette betyder<br />
tinglysning.<br />
7.1.2.4 Andre former for båndlæggelse<br />
· Hvis et hensyn til et fællesskabet, som ejer genstanden fælles taler for det, kan<br />
særkreditorerne ikke søge fyldestgørelse i genstanden, RPL§ 514s2.<br />
· Er et interessentskab i tingbogen anført som ejer af ejendommen, hindres særkreditorer<br />
udlæg i ejendommen allerede af tinglysningslovens almindelige regler, idet de enkelte<br />
interessenter da ikke har tingbogslegitimation, jf TL§ 12s1.<br />
· Måske<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 9 af 21
TINGLYSNING III Sikringsakt og rettighedsbegreb<br />
7.1.3. <strong>Tinglysning</strong> af visse familieretlige dokumenter – vielsesattest, særeje m.v.<br />
· Vielses attesten kan tinglyses, og det sikre at den anden ægtefælle ikke kan sælge fælles<br />
bolig i fælleseje uden samtykke fra den anden ægtefælle. En tinglysning af vielsesattesten<br />
fremhæver at ejendommen er en Æ2(rvl)§18 bolig.<br />
· Hvis vielsesattesten er tinglyst antager forfatteren at køber er i ond tro når han køber<br />
boligen og han ikke har fået udtrykkelig samtykke fra den anden ægtefælle. Ægtefællen<br />
mister tingbogslegitimation til at råde over ejendommen uden den anden ægtefælles<br />
samtykke.<br />
· Ved særeje, kan særejet tinglyses så den anden ægtefælle ikke kan tinglyse<br />
vielsesattesten. Men er ikke en sikringsakt jf TL§ 1s1, men har hjemmel i<br />
tinglysningspraksis.<br />
7.1.4. Offentligretlige rådighedsindskrænkninger<br />
· Ekspropriation skal tinglyses for at opnå prioritetsbeskyttelse.<br />
· Almindelige indskrænkninger som fx overholdelse af planloven kræver ikke tinglysning.<br />
· Andre bestemmelser foreskriver tinglysning for at beskrive rådighedsindskrænkninger<br />
som fx klitfredning.<br />
7.2 Bemyndigelser til at udøve en ret – tinglysning af fuldmagt<br />
· HR: kan ikke tinglyses. En fuldmagt kan frit tilbagekaldes af fuldmagtsgiveren.<br />
· U1: Administrationsfuldmagter. Hvor et selskab administrerer ejendommen og oppebære<br />
lejeindtægterne heraf.<br />
· U2: Uigenkaldelige fuldmagter (i praksis ikke eksisterende)<br />
8. Forskellige rettighedstyper<br />
8.1 Servitutter og andre begrænsninger<br />
· Servitutter skal indeholde en ret over ejendommen for at den kan tinglyses. En servitut<br />
hvorom der kan optages bestemmelse i en lokalplan, skal der tillige indhentes<br />
kommunalbestyrelsens samtykke for at de gyldigt kan pålægges ejendommen.<br />
8.2 Ekspropriation<br />
· Ekspropriation skal tinglyses for ikke at ekstingveres.<br />
8.3 Hævd<br />
· Rettigheder over fast ejendom kan vindes ved hævd. Men skal stadig tinglyses, der er dog<br />
specielle, mere lempelige, regler for tinglysning af hævd når den overtages af en ny ejer.<br />
8.4 Stævninger, domme og retsforfølgning<br />
8.4.1. Indledning<br />
· Der er visse rettigheder over fast ejendom som ejeren ikke samtykker i.<br />
8.4.2. Stævninger<br />
· Stævninger angående ejendomsret og om begrænsede rettigheder over den faste ejendom<br />
kan begæres tinglyst, jf TL§ 12s4.<br />
· Om stævningen kan tinglyses besluttes af retten hvor sagen er anlagt og ikke af<br />
tinglysningsdommeren. <strong>Tinglysning</strong> kan muligvis nægtes, hvis der er stor risiko for at<br />
påståede ret fortabes i retssagen, eller om lysning medfører specielle ulemper for<br />
ejendommens ejer.<br />
· Der kan også ske en foreløbig berigtigelse jf. TL§ 33, hvis nogen mener at indholdet af<br />
tingbogen er forkert.<br />
8.4.3. Domme og administrative afgørelser<br />
· Den, der ved dom får tillagt en ret over en fast ejendom, kan lade dommen tinglyse på<br />
ejendommen, jf TL§ 12s1.<br />
· HR: en dom kan som udgangspunkt tinglyses endeligt straks efter dens afsigelse, selv om<br />
der fortsat er mulighed for at anke.<br />
· U1: hvis tinglysningsdommeren ved at sagen er anket, skal dommen lyses med frist.<br />
· Administrative afgørelser som fastslår, stifter, forandrer eller ophæver en ret over en fast<br />
ejendom kan også tinglyses, fx fredningskendelser.<br />
8.4.4. Retsforfølgning – konkurs, udlæg, arrest m.v.<br />
· HR: enhver form for retsforfølgning rettet mod fast ejendom tinglyses for at opnå<br />
prioritetsbeskyttelse.<br />
· Konkurs: først ved udstedelse af konkursdekretet, kan den tinglyses, en begæring om<br />
konkurs kan ikke lyses.<br />
· Betalingsstandsning: skal ikke lyses. Men måske burde en bestemmelse om beskikkelse<br />
af tilsyn for skyldneren kunne lyses. Det er dog ikke sikkert.<br />
· Tvangsakkord: Begæringen kan ikke tinglyses. Når tvangsakkorden er blevet stadfæstet<br />
ved skifteretten kan den tinglyses. Måske kan et tilsyn jf KL§ 168s2 som tilsynet ved<br />
betalingsstandsning tinglyses.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 10 af 21
TINGLYSNING III Sikringsakt og rettighedsbegreb<br />
· Pantebrevsudlæg: kan også tinglyses, da den kræver selvstændig sikringsakt udover<br />
pantebrevet.<br />
· Beslaglæggelse: skal også tinglyses for at opnå retsvirkning.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 11 af 21
TINGLYSNING IV Grundlaget for tinglysning<br />
IV Grundlaget for tinglysning<br />
1. Indledning – kravet om dokument<br />
· Der er visse formelle krav til tinglysningen, hovedsageligt i TL§§ 9,10,12.<br />
· Der er et skriftlighedskrav i TL§ 9s1<br />
1.1 Flere rettigheder i samme dokument<br />
· Hvis der er flere rettigheder i samme dokument, skal det tydeliggøres at de alle ønskes<br />
tinglyst, de underordnede rettigheder skal være specificeret ud, TL§ 9s6. Hvis der er fejl i<br />
tinglysningsdokumentet har tinglysningsdommeren ingen meddelelsespligt herom.<br />
· Hvis der er flere rettigheder i sammen dokument af samme væsentlighed så kan TL§ 9s6<br />
ikke anvendes, og tinglysning må ske uden særskilt begæring.<br />
· Når man indsender et dokument til tinglysning, skal der samtidigt indsendes en genpart<br />
på justitsministeriets godkendte papir, og denne genpart opbevares i tingbogsakten. Det<br />
originale dokument udleveres til anmelderen med påtegning og tinglysningen.<br />
2. Tingbogslegitimation – Legitimationsvirkningen<br />
2.1 Almindelige principper<br />
· TL§ 10s1 2led, fastslår, at et privat dokument for at kunne tinglyses skal fremtræde som<br />
udstedt af den, der ifølge tingbogen er beføjet til at råde over den pågældende ret eller<br />
som udstedt med hans samtykke. Dokumentudstederen skal have tingbogshjemmel.<br />
· HR: Dokumentet skal »fremtræde som udstedt« jf TL§ 10s1 og der derfor ikke er noget<br />
krav om notarialattest for at dokumentet er udstedt af den ifølge tingbogen berettigede.<br />
· U1: For så vidt angår skøder og pantebreve skal udstederens underskrift være bekræftet<br />
af en advokat eller to andre vitterlighedsvidner, jf TL§ 10s2. Vidnerne bevidner foruden<br />
underskriftens ægthed også dateringens rigtighed og udstederens myndighed.<br />
· Ugyldige dokumenter skal dommeren undersøge, og hvis undersøgelsen ikke giver<br />
klarhed, skal de tinglyses med frist.<br />
· For offentligretlige dokumenter er der også krav om tingbogshjemmel, TL§ 12s1.<br />
· Pantebreve kræver ikke indførelse i tingbogen ved transport, TL§ 2. Men TL§ 10s1 kræver<br />
at man er beføjet ifølge transporten på pantebrevet, denne skal altså have påtegning om<br />
transporten.<br />
· Der er en undtagelse af tingbogslegitimation ved nye bygninger.<br />
2.3 Legitimation ifølge samtykke og fuldmagt<br />
· Der kan være givet fuldmagt til en disposition over fast ejendom, når denne er foretaget<br />
kræves ikke endvidere fuldmagt til tinglysning af denne.<br />
· En fuldmagt skal altid vises i original til tinglysning.<br />
· Ved fuldmagt kan der opstå problemer og der er righoldig domspraksis, nogen af de<br />
problemer der kan opstå er:<br />
i) Selvkontrahering hvor fuldmægtig kontraherer sig selv.<br />
ii) Indholdet af fuldmagten skal fortolkes restriktivt for at undgå misbrug.<br />
iii) Påtegninger på pantebreve om at andre end kreditor gyldigt skal være berettiget til<br />
at kvittere dokumentet.<br />
iv) Hvis en fuldmagt er udstedt af et aktie- eller anpartsselskab, må tinglysningsdommeren<br />
påse at reglerne om tegningsret er overholdt.<br />
· Fuldmagter vil ofte blive fortolket indskrænkende.<br />
2.5 Legitimation for selskaber og sameje<br />
2.5.1. Legitimation for aktie- og anpartsselskaber<br />
· Der er en tegningsret for selskaber, men den kan være begrænset i selskabets vedtægter.<br />
· For at give dommeren mulighed for at vurdere tegningsretten skal en udskrift af<br />
Erhvervs- og Selskabsstyrelsens register medsendes med indhold om de<br />
tegningsberettigede som dokumentation for tinglysningen. En relativ ny udskrift.<br />
2.5.2. Legitimation for fonde<br />
· Erhvervsdrivende fonde er også registrerede i aktieselskabsregistret. Ikkeerhvervsdrivende<br />
fonde behandles som i afsnit 2.5.4.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 12 af 21
TINGLYSNING IV Grundlaget for tinglysning<br />
2.5.3. Legitimation for interessentskaber og sameje<br />
2.5.3.1 Interessentskaber<br />
· HR: kan kun tinglyses når alle interessenter har underskrevet. Der kan dog være<br />
fuldmagt situationer i selskabets vedtægter som gør at det ikke er nødvendigt, men så må<br />
vedtægterne fremvises ved tinglysning.<br />
· Interessenter kan ikke foretage disposition over en ideel anpart af en fast ejendom, da en<br />
interessent ikke ejer en ideel anpart af ejendommen som sådan, men af en andel af<br />
interessentskabets nettoformue.<br />
2.5.3.2 Sameje<br />
· Ejendomme ejet i sameje, kan den enkelte andelshaver godt råde over sin ideelle anpart,<br />
men kan kun råde over hele ejendommen ved samtykke fra alle medejere.<br />
2.5.4. Legitimation for andre selskaber, foreninger m.v.<br />
· Vedtægterne er meget vigtige for at vurdere selskabet og dens tegningsret.<br />
· Det skal undersøges hvem der er berettiget til at disponere, og derefter hvordan han er<br />
berettiget til at disponere.<br />
· <strong>Tinglysning</strong>sdommeren skal endvidere vurdere om dispositionen er normal i forhold til<br />
vedtægterne. Hvis den er usædvanlig må der kræves ekstra sikkerhed for at<br />
tegningsreglerne er overholdt, eller egentlig, at dispositionen er besluttet på generalforsamlingen.<br />
2.7 Legitimationsvirkning efter TL§ 29<br />
· Siger at der kan betales med frigørende virkning til den som står anført som ejer i<br />
tingbogen; (der kan altid betales med frigørende virkning til den materielle ejer af<br />
ejendommen).<br />
· TL§ 29 indeholder en fravigelse af reglen i TL§ 25, 2.pkt, hvorefter retsvirkningerne af<br />
tinglysning regnes fra anmeldelsen til tinglysning.<br />
3. Øvrige krav til dokumentet<br />
3.1 Indledning<br />
· Der er en lang række formelle krav til dokumentet og der vil ikke her blive redegjort<br />
udtømmende for disse.<br />
3.2 Angivelse af prioritetsstilling<br />
· Man skal angive dokumentets prioritetsstilling for at undgå anmærkning, jf TL§ 15s4p1.<br />
· En henvisning til at den vil respektere de i tingbogen anførte rettigheder er nok.<br />
· Ved pantebreve kræver TL§ 15s5p2, at de enkelte foranstillede hæftelser samt disses<br />
beløb altid skal angives.<br />
3.3 Angivelse af påtaleberettiget ved servitutter<br />
· Et servitutdokument skal altid have angivet den eller de påtaleberettigede, jf TL§ 10s6.<br />
· Den påtaleberettigede skal være specificeret med klarhed.<br />
3.4 Diverse formkrav til dokumenter<br />
· Der findes mange forkrav til dokumenter og det er ikke her mulighed for at beskrive dem<br />
alle.<br />
· Der skal skrive matrikel nummer og navnet på anmelderen af dokumentet. Der skal være<br />
en angivelse af de forpligtigede og de berettigede,<br />
· Pantebreve skal debitors og kreditors bopæl angives, det seneste tinglyste skøde skal<br />
medfølge, den skal være underskrevet af uvildige vitterlighedsvidner.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 13 af 21
TINGLYSNING V <strong>Tinglysning</strong>sdommerens prøvelse af dokumenter<br />
V <strong>Tinglysning</strong>sdommerens<br />
prøvelse af dokumenter<br />
1. Indledning<br />
· Der er behov for prøvelse af tinglysningen, for at vi kan bevare tilliden til tingbogen.<br />
2. Kort om de enkelte reaktionsmuligheder<br />
2.1 Prøvelse inden indførelse i dagbog og tingbog<br />
· Let konstaterbare mangler, der med sikkerhed vil hindre endelig indførelse i tingbogen<br />
behøver end ikke at føres i dagbogen, jf TL§ 14s2.<br />
· Derefter sker en prøvelse inden den kan føres i tingbogen, jf TL§ 15s1.<br />
· En afvisning da dokumentet ikke er i overensstemmelse med TL§ 15s2 kan ske allerede<br />
fra dagbogen af.<br />
2.2 Afvisning eller delvis afvisning – TL§ 15, stk. 2<br />
· TL§ 15 stk 2 fastslår, at et dokument skal afvises fra tinglysning i følgende fem tilfælde:<br />
1) at dokumentet efter sin natur overhovedet ikke kan tinglyses, 2) eller ikke kan<br />
tinglyses i vedkommende retskreds, 3) eller tinglysningen er åbenbart overflødig til rettens<br />
beskyttelse, 4) eller dokumentets udsteder - eller den, en offentlig handling angår - ikke<br />
er berettiget til at råde over ejendommen i den angivne retning, 5) hvis en person, der kun<br />
har betinget adkomst, udsteder et dokument uden at anføre betingelsen.<br />
AD1, dokumentets natur er fx hvis det er et løsørepantebrev.<br />
AD2, forkert retskreds.<br />
AD3, åbenbart overflødig fx normale brugsrettigheder.<br />
AD4, manglende tingbogslegitimation<br />
AD5, betinget adkomst skal klart fremgå at den kun er betinget.<br />
· Ugyldige dokumenter afvises efter TL§ 8s3.<br />
· Også dokumenter som ikke opfylder betingelserne i tinglysningsbekendtgørelsen eller<br />
andre tinglysningsforskrifter kan afvises.<br />
· Er det kun en del af dokumentet som kan man delvis afvise fx den ugyldige bestemmelse i<br />
dokumentet.<br />
· <strong>Tinglysning</strong>sdommeren er ikke forpligtet til kun at foretage en delvis afvisning, det beror<br />
på hans skøn.<br />
2.3 <strong>Tinglysning</strong> med frist – TL§ 15 stk. 3<br />
· Stk 3.Angiver udstederen af dokumentet sig berettiget til at råde over ejendommen, men<br />
har undladt at anmelde fornødent bevis herfor(f eks eksekutorbevilling, fuldmagt,<br />
skifteudskrift, udskrift af handels- eller aktieselskabs-register o lign) sætter dommeren<br />
anmelderen en frist til at fremskaffe fornøden bevislighed. Dommeren kan efter<br />
anmelderens begæring forlænge fristen.<br />
· Udløber fristen slettes dokumentet fra tingbogen, TL§ 16s3.<br />
· TL§ 8s2 giver mulighed for at lyse med frist hvis der er usikkerhed om dokumentets<br />
gyldighed, og dommeren vil give parterne tid til at afgøre gyldighedsspørgsmålet.<br />
2.4 <strong>Tinglysning</strong> med retsanmærkning – TL§ 15, stk. 4<br />
· Retsanmærkning gives hvis et dokument har undladt at angive den berettigedes<br />
prioritetsstilling, eller hvis denne er angivet på en måde, der strider mod tingbogens<br />
indhold.<br />
· Hvis der er flere muligheder for prioritetsstilling den materielle retsstilling ikke fremgår<br />
entydigt af tingbogen, skal tldommeren angive den mest ugunstige retsstilling. Dette fordi<br />
retsanmærkning har til formål at advare den berettigede om, at han muligvis ikke opnår<br />
den prioritetsstilling, som dokumentet lover ham.<br />
· Retsanmærkning medfører ikke umiddelbart nogen retsvirkninger.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 14 af 21
TINGLYSNING V <strong>Tinglysning</strong>sdommerens prøvelse af dokumenter<br />
3. <strong>Tinglysning</strong>sdommerens reaktion, når der er usikkerhed om<br />
tinglysningsgrundlaget<br />
3.1 Indledning<br />
· Disse er typiske eksempler på hvad TLD kan komme ud for.<br />
3.2 Prøvelse af udstederens legitimation<br />
3.2.1. Udstederens manglende legitimation fremgår af tingbogen<br />
· Dokumentet afvises efter TL§ 15s2 når der åbenlyst mangler legitimation til<br />
dispositionen.<br />
3.2.2. Udstederens manglende legitimation beror på uden for tingbogen liggende omstændigheder<br />
· HR: TLD skal ikke undersøge forhold som ligger udenfor tingbogen. Ikke ved kendskab til<br />
utinglyst ret, eller vis mistanke om ond tro.<br />
· U1: hvis der en fast begrænsning ifølge lovregel, fx dispositioner i strid med<br />
udstykningsloven.<br />
· U2: TLD skal kun tage hensyn til Rvl§18 hvis vielsesattesten er tinglyst.<br />
· TLD skal have meget sikker viden om for ikke at tinglyse, men ved mistanke kan han lyse<br />
med frist.<br />
3.3 Prøvelse af lovligheden og gyldigheden af dokumentets indhold<br />
· Afvisning kræver sikker viden, da en forkert afvisning gør erstatningsansvarlig.<br />
<strong>Tinglysning</strong> af et ugyldigt dokument er ikke TLD ansvar, men anmelderens og der er<br />
derfor ikke noget erstatningsansvar mod statskassen.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 15 af 21
TINGLYSNING VI Prioritets- og gyldighedsvirkning<br />
VI Prioritets- og<br />
gyldighedsvirkning<br />
1. Indledning<br />
· Prioritetsvirkningen følger af TL§ 1, og den ekstingverer ulyste rettigheder.<br />
· Gyldighedsvirkningen er efter TL§ 27, og når dokumentet er tinglyst kan kun de stærke<br />
ugyldighedsindsigelser gøres gældende imod den: falsk, umyndighed og voldelig tvang.<br />
· Gyldighedsvirkningen indtræder kun for godtroende aftaleerhververe, ikke for kreditorer<br />
eller aftaleerhververe i ond tro om den allerede tinglyste rettigheds ugyldighed.<br />
2. Prioritetsvirkningen – TL§ 1<br />
2.1 Indledning – kort om bestemmelsens hovedanvendelsesområde<br />
· Kerneområdet er ved dobbeltsalg af samme rettighed over den faste ejendom.<br />
2.2 Hvilke retssubjekter er omfattet af bestemmelsen<br />
· Kun aftaleerhververe og kreditorer er omfattet af bestemmelsen jf ordene »aftale« og<br />
»retsforfølgning«.<br />
· Det betyder, at navnlig rettigheder stiftet ved hævd, ekspropriation og arv ikke kan<br />
ekstingvere utinglyste rettigheder i medfør af TL§ 1s2, selv om de tinglyses.<br />
· <strong>Tinglysning</strong> af hævd og ekspropriation bevirker ikke ekstinktion af andre utinglyste<br />
rettigheder. Hævd og ekspropriation kan naturligvis fortrænge andre rettigheder efter<br />
reglerne om erhvervelse af ejendomsret ved hævd og ekspropriation, men ikke efter<br />
reglerne i tinglysningsloven. Arv falder ligeledes udenfor »aftale« begrebet i TL§ 1.<br />
2.3 Ekstinktionsbetingelserne<br />
2.3.1. Ekstinktion forudsætter konflikt mellem rettigheder<br />
· Der skal være en konflikt mellem rettighederne. Hvis det tinglyste dokument udtrykker<br />
respekt for utinglyste rettigheder eller referere til dokumenter som indeholder utinglyste<br />
rettigheder antages der at være en accept af de utinglyste rettigheder og de kan ikke<br />
ekstingveres.<br />
2.3.2. <strong>Tinglysning</strong> af aftale eller retsforfølgning<br />
· Aftale skal tinglyses for at ekstingvere utinglyst ret. Mellem to utinglyste, konfliktende<br />
rettigheder gælder: først i tid, bedst i ret.<br />
2.3.3. God tro hos aftaleerhververe – kreditorer må godt være i ond tro<br />
· Aftale skal være i god tro, kreditorer må godt være i ond tro, for at kunne ekstingvere en<br />
utinglyst rettighed, altså ikke have kendskab til rettigheden.<br />
· God tro defineret i TL§ 5: »Ved god tro forstås i denne lov, at erhververen ikke kender den<br />
utinglyste ret og ej heller ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til den. God tro<br />
må være tilstede på det tidspunkt, da aftalen anmeldes til tinglysning, og ved<br />
overdragelse af pantebreve på overdragelsens tid.« Heraf følger at simpel uagtsom stadig<br />
er god tro.<br />
· Tingbogen skal efterses, da der kan være rettigheder tinglyst med frist.<br />
· Der er ikke ond tro hvis: man ikke efterser offentlige registre, eller aktmappen. Hvis der er<br />
en generel henvisning til at ejendommen overtages med de rettigheder og byrder som den<br />
tidligere ejer havde.<br />
· Der er ond tro hvis: tingbogen henviser til aktmappen; hvis man besigtiger ejendommen,<br />
og der tydeligt er spor efter fx en brugsret; hvis man har kendskab til en verserende sag;<br />
kendskab til erhververens dokument.<br />
· Hvis erhververen siges at være i ond tro om den utinglyste ret, eller har respekt for denne<br />
kan han ikke ekstingvere.<br />
2.4 Hvornår regnes retsvirkningen fra?<br />
· <strong>Tinglysning</strong>ens retsvirkninger regnes fra den dag hvor dokumentet er anmeldt til<br />
tinglysning, TL§ 25p1.<br />
· Dokumenter der anmeldes til tinglysning samme dag, ligestilles, TL§ 25p3. Det betyder at<br />
de skal have respekt for hinanden, jf TL§ 16s1p3, anmærkning gives dog ikke, hvis<br />
rettighederne ikke strider imod hinanden.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 16 af 21
TINGLYSNING VI Prioritets- og gyldighedsvirkning<br />
3. Gyldighedsvirkningen – TL§ 27<br />
3.1 Indledning – kort om bestemmelsens hovedanvendelsesområde – TL§ 27<br />
· »Når et dokument er tinglyst og udleveret eller afsendt fra tinglysningskontoret, kan<br />
godtroende erhververe af rettigheder over ejendommen ifølge tinglyst aftale - eller ifølge<br />
transport på et pantebrev - ikke mødes med nogen indsigelse mod nævnte dokuments<br />
gyldighed. Den indsigelse, at et dokument er falsk eller forfalsket eller at dets udstedelse<br />
retsstridig er fremkaldt ved personlig vold eller ved trussel om øjeblikkelig anvendelse af<br />
sådan eller at udstederen var umyndig ved udstedelsen bevares dog også overfor den<br />
godtroende erhverver«.<br />
3.2 Hvilke retssubjekter er omfattet af bestemmelsen?<br />
· Kun aftaleerhververe kan påberåbe sig bestemmelsen. Kreditorer opnår ikke bedre ret end<br />
deres debitor, der ingen ret har pga ugyldighed.<br />
· Desuden kan indehavere af rettigheder stiftet ved: hævd, ekspropriation eller arv ikke<br />
påberåbe sig TL§ 27.<br />
· Grunden til at aftaleerhververe kan ekstingvere og ikke kreditorer er grundet en<br />
legitimationsekstinktion, og omsætningshensynet.<br />
3.3 Ekstinktionsbetingelserne<br />
3.3.1. Der skal være en indsigelse<br />
· Der skal være en relevant indsigelse efter aftalelovens §29-33 og erhververen skal være i<br />
ond tro herom.<br />
3.3.1.1 Indsigelser hvor man ikke bruger TL§ 27<br />
· Proforma aftaler ekstingveres også, men ikke af TL§ 27, men af aftl§34.<br />
· Fuldmagtsoverskridelses indsigelses kan også overhøres, men heller ikke her bruges TL§<br />
27, men derimod aftl§11s1 og de almindelige fuldmagtsregler.<br />
· Æ2§18 hvis fristen er udløbet kan der ikke gøres indsigelser.<br />
· Hvis indsigelsen ikke gælder opnåelsen af aftalen, men simpelthen, at aftalen ikke<br />
længere kan bruges fordi den er ophævet i medfør at de hævelsesbeføjelser der findes, så<br />
kan man ikke påberåbe sig TL§ 27.<br />
3.3.2. <strong>Tinglysning</strong> af dokumenter<br />
· Både dokumentet med ugyldighedsindsigelsen mellem overdrageren og erhververen; og<br />
dokumentet mellem erhververen (den onde) og den god troende aftaleerhverver skal være<br />
tinglyst for at påberåbe sig TL§ 27.<br />
3.3.3. God tro hos aftaleerhververe<br />
· Der skal være god tro (jf TL§ 5 definitionen) hos aftaleerhverver for at kunne ekstingvere<br />
(TL§ 27s1) eller opnå erstatning ved en stærk ugyldighedsindsigelse (TL§ 31 jf TL§ 27p2.)<br />
· Tidspunktet for god tro er ved indsendelsen til tinglysning.<br />
· Hvis erhververens dokument og aftaleerhververens dokument indsendes samtidigt til<br />
tinglysning, antages aftaleerhververens dokument først at være indsendt når erhververens<br />
(den ondes) dokument er afsendt fra tinglysningskontoret i tinglyst stand. BOGEN siger<br />
noget vrøvl om at det er fordi aftaleerhververen først kan være sikker på sin ret når<br />
erhververens dokument er tinglyst.<br />
3.4 Hvilke stærke indsigelser kan ikke ekstingveres jf TL§ 27<br />
· TL§ 27p2 nævner kun falsk eller forfalsket, eller ved trussel om vold, eller umyndig, men<br />
der gælder også andre.<br />
· Kan ikke ekstingveres hvis aftalen strider mod offentligretlige forskrifter.<br />
· Aftalen kan ikke ekstingvere en omstødelse i medfør af konkursloven, medmindre<br />
omstødelsen er betinget af ond tro hos erhververen.<br />
· Indsigelser efter GBL§ 15-17 indeholder også indsigelser.<br />
· Umyndighed er en indsigelse hvis umyndigheden er tinglyst på ejendommen.<br />
· Mindreårighed kan gøres gældende uden at have været tinglyst.<br />
· Manglende tingbogslegitimation er også en stærk indsigelse.<br />
3.5 Overdragerens muligheder for at afværge ekstinktion<br />
· Det bedste er at rette henvendelse inden erhververens dokument er udleveret eller afsendt<br />
fra tinglysningskontoret.<br />
· Hvis den er afsendt, så at kære tinglysningsafgørelsen så den bliver gjort om.<br />
· Eller udtage stævning mod erhververen og lade denne tinglyse på ejendommen, dette vil<br />
også bringe aftaleerhververen i ond tro, så det synes jeg personligt er det bedste.<br />
· Der kan også ske foreløbig rettelse af tingbogen efter TL§ 33 som også vil bringe<br />
aftaleerhverver i ond tro ved ikke at efterse tingbogen.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 17 af 21
TINGLYSNING VI Prioritets- og gyldighedsvirkning<br />
3.6 Anvendelse af TL§ 27 mellem overdrageren og erhververen<br />
· Kan også anvendes mellem overdrageren og erhververen, og det betyder at der er et mere<br />
snævert god tros begreb end der traditionelt efter aftaleloven er inter partes. Dette er<br />
mindre hensigtsmæssigt, men dog lovhjemmel.<br />
3.7 Sammenhæng mellem gyldighedsvirkning og erstatning – TL§ 31<br />
· Der skal være stor tillid til tingbogen. Derfor kan aftaleerhververe der sætter deres lid til<br />
tingbogen ekstingvere svage indsigelser og holdes skadesløse ved stærke indsigelser.<br />
4. Forholdet mellem TL§ 1 og § 27<br />
4.1 Indledning<br />
· Dette har jeg ikke læst, står med petit<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 18 af 21
TINGLYSNING VII Aflysning, udslettelse og forandring af rettigheder<br />
VII Aflysning, udslettelse og<br />
forandring af rettigheder<br />
1. Indledning – oversigt over den videre fremstilling<br />
· Aflysning sker på baggrund af en kvittering, udslettelse sker på andet grundlag.<br />
2. Almindelige regler om aflysning<br />
· Aflysning sker efter samme regel som ved tinglysning, nemlig TL§ 10s1. Der kræves det<br />
samme som fx genpart af kvitteringen.<br />
· Servitutter og pantebreve er underlagt særlige regler i TL§ 11.<br />
3. Specielle regler om udslettelse af servitutter og pantebreve<br />
m.v.<br />
3.1 Servitutter – TL§ 11, stk. 1<br />
· »§ 11. Udslettelse eller forandring af en ret over en tjenende ejendom kræver kun<br />
samtykke fra ejeren af den herskende ejendom, medmindre andre i denne berettigede har<br />
ladet en særlig erklæring tinglyse på den tjenende ejendom om, at deres samtykke skal<br />
indhentes til udslettelsen eller forandringen.«<br />
· De påtaleberettigede i servitutten skal give deres samtykke til aflysning TL§ 11s1 jf<br />
TL§ 10s6.<br />
3.2 Pantebreve – TL§ 11, stk 2<br />
· »Stk 2.Til udslettelse af pantebreve kræves enten fremlæggelse af selve dokumentet i<br />
kvitteret stand eller bevis for, at panteretten er ophørt ifølge retsbeslutning. Pantebreve til<br />
statskassen og de af staten etablerede låneinstitutioner samt realkreditinstitutter, der er<br />
godkendt af staten, kan dog efter dommerens bestemmelse udslettes mod kvittering af<br />
den ifølge tingbogen berettigede.«<br />
· Bestemmelsen finder kun anvendelse på negotiable pantebreve.<br />
· For simple pantebreve – fx skadesløsbreve – kan aflysning finde sted på baggrund af<br />
forevisning af en løs kvittering udstedt af kreditor (panthaver). <strong>Tinglysning</strong>sdommeren<br />
kan således ikke kræve selve pantebrevet forevist<br />
3.3 Aflysning af andre rettigheder<br />
· Udlæg og arrest kan aflyses på grundlag af løs kvittering udstedt af berettiget.<br />
4. Udslettelse af rettigheder – TL§ 20, stk. 1 og 2<br />
· Efter TL§ 20 kan der ske udslettelse uden dokumentation og samtykke for rettigheder der<br />
» der åbenbart er ophørt«. Dette kan ske ex officio eller på begæring.<br />
· Hvis der er tvivl om ophøret bruges TL§ 20s2.<br />
· Der kan ske erstatning ved uberettiget udslettelse, dog ikke hvis der ikke er stiftet en<br />
konkurrerende ret i mellemtiden.<br />
5. Retsvirkningerne af aflysning og udslettelse<br />
· Udslettelse medfører, at ret er utinglyst.<br />
· Der kan opstå ekstinktionsproblemer ved forkert slettede rettigheder, da det antages at<br />
TL§ 27 kan anvendes analogt her og ekstingvere den gamle, forkert utinglyste ret.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 19 af 21
TINGLYSNING VIII Rettelse af tingbogen og erstatning for fejl<br />
VIII Rettelse af tingbogen og<br />
erstatning for fejl<br />
1. Indledning<br />
· Hvis der sker fejl kan den forurettede kræve 1) tingbogen rettet, 2) kræve erstatning.<br />
2. Rettelse af tingbogen – TL§ 20 stk. 3 og § 34<br />
2.1 Reglerne<br />
· Oplysninger i tingbogen kan rettes ex officio når fejlen opdages, TL§ 20s3. Kan dog også<br />
ske på baggrund af en henvendelse.<br />
· TL§ 20s3 forudsætter fejl begået af tinglysningsdommeren, og kan ikke anvendes hvis<br />
rettigheden skyldes en fejlen på anmelderens side.<br />
· TL§ 34 behandler fejl begået af tinglysningsdommeren.<br />
· Efter TL§ 20 har den forurettede ikke noget retskrav på at få rettelsen, det har efter<br />
TL§ 34.<br />
· Hvis der stiftes en ny rettighed på baggrund af en §34 fejl, så vurderer Landsretten jf TL§<br />
30, om det er den forurettede eller aftaleerhververen som skal miste rettigheden og nøjes<br />
med erstatning.<br />
3. Erstatning i forbindelse med tinglysning<br />
3.1 Indledning<br />
· Erstatning ifølge tinglysningsloven er reguleret i §§30,31,32,34,35. Ud over disse<br />
bestemmelser gælder de almindelige erstatningsretlige regler, der supplere reglerne i TL.<br />
· Hensynet til tilliden til tingbogen ligger formentlig bag reglerne i TL§ 31+32, der hjemler<br />
erstatning, selv om der ikke subjektivt er handlet forkert fra TLD side.<br />
3.2 <strong>Tinglysning</strong>slovens regler om erstatning<br />
3.2.1. Sikring af gyldighedsvirkningen – TL§ 3, jf. § 27, 2. pkt.<br />
· » Den godtroende erhverver, der som følge af reglen i § 27, 2. pkt, ikke erhverver ret over<br />
ejendommen, har ret til erstatning for det herved opståede tab.« for tab ved manglende<br />
ekstinktion som skyldes en stærk indsigelse fra overdragerens side.<br />
· §31 garanterer kun for indholdet af tingbogen ikke for forfalskede<br />
tinglysningspåtegninger.<br />
3.2.2. Uberettiget udslettelse – TL§ 32, jf TL§ 20<br />
· Skyld er ikke nødvendig for at give erstatning ved uberettiget udslettelse af en rettighed<br />
fra tingbogen. Har ikke stor betydning indenfor retspraksis.<br />
3.2.3. Fejl i tingbogen, akt m.m. – TL§ 34<br />
· Fejl ved indføring i tingbogen giver erstatning efter TL§ 34s1.<br />
· Andre fejl i tingbogen giver erstatning efter TL§ 34s2. Kunne fx være forkert eller<br />
manglende retsanmærkning.<br />
3.2.4. Andre fejl – TL§ 35<br />
· Residualbestemmelse, hvor andre fejl udført af tinglysningsvæsnets tjenestemænd vil<br />
ifalde ansvar jf TL§ 35.<br />
· TL§ 16s4 siger at tinglysning skal ske senest 10 dage efter anmeldelsen, men der er ikke<br />
noget erstatningsansvar ved at overskride denne frist.<br />
3.3 Almindelige erstatningsregler<br />
· De almindelige erstatningsregler (erstatning udenfor kontrakt) skal også være opfyldte for<br />
at man kan diskuttere en erstatning.<br />
3.3.1. Kausalitet, adækvans og tab<br />
· Den forurettede skal have lidt et tab. Men der er en tabs begrænsnings pligt.<br />
· Den forurettedes tab skal være påregneligt og have årsags sammenhæng til fejlen.<br />
3.3.2. Ansvar for fejl begået af tinglysningsvæsnets eget personale og selvstændige medhjælpere<br />
· Statens ansatte er ansvarlige.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 20 af 21
TINGLYSNING VIII Rettelse af tingbogen og erstatning for fejl<br />
· Man kan også snakke om et ansvar efter DL 3-19-2 blot der er et vist over- og<br />
underordnelsesforhold, da personer som overlades et hverv til selvstændig udførelse, ikke<br />
er omfattet af arbejdsgiver ansvaret.<br />
· Staten vil have et regreskrav mod tinglysningsdommeren for fejl udført at dennes ansatte,<br />
men kun hvis TLD har forvoldt skaderne forsætligt eller groft uagtsomt.<br />
3.3.3. Regler om ansvarsfrihed<br />
· Ved skadelidtes medvirken kan erstatning falde væk. Dette kunne fx være hvis der<br />
mangler god tro.<br />
· Der er ikke ansvar for fejl på arealets størrelse, af ejendommens adresse, eller af<br />
ejendomsskyldvurderingen eller købesummer.<br />
· Ejendommens beskaffenhed kan heller ikke give ansvar såfremt den materielt afviger fra<br />
tingbogen. Dvs fejl som køberen selv burde vide og undersøge inden købet af fast ejendom<br />
ikke giver erstatning.<br />
· Oplysninger givet over telefonen giver ikke mulighed for at ifalde et erstatningsansvar.<br />
25-JUN-00, 20:20 Side 21 af 21